Tribunal: TJDFT
Processo: 0742162-96.2020.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2022-01-22

Ementa:
Processo : 0742162-96.2020.8.07.0001 DECISÃO Cuida-se de apelação da r. sentença na ação de MÉRCIA MARIA SILVA PROCÓPIO contra DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, para: a) declarar a nulidade das cláusulas 4.1 e 4.2 do instrumento particular de compra e venda; e b) condenar a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o percentual equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos para aquisição do imóvel, com correção monetária pelos índices da tabela do TJDFT a partir de cada dispêndio e juros moratórios de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado”. Após rejeitados os declaratórios (id. 27575497), a RÉ recorre (id. 27575500), sustentando que a devolução do percentual de 85% dos valores adimplidos configura violação ao art. 104, do Código Civil, visto que o contrato é válido e deve ser cumprido em observância ao princípio do Pacta Sunt Servanda. Aduz que inexiste previsão para restituição de 85% dos valores pagos em caso de rescisão, e que o valor da retenção de apenas 15% não corresponde ao previsto no contrato firmado pelas partes. Pontua que deve ser aplicado o percentual de 30% previsto contratualmente ou, no mínimo, 25% de acordo com o entendimento dado pelo Superior Tribunal de Justiça. Pede provimento ao recurso para reformar a r. sentença, a fim de fixar o percentual de 30% de retenção ou, subsidiariamente, a retenção no importe de 25% do pagamento. Contrarrazões pela manutenção da sentença (id. 27575507). É o relatório. Decido na forma do art. 932, inc. V, do CPC. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto pela ré. A matéria devolvida diz respeito ao percentual de restituição da quantia paga pela promissária compradora. O contrato em questão submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, entre as quais a do seu art. 53, para vedar a perda total de prestações pagas em benefício do credor, vez que as partes estão enquadradas com perfeição nos conceitos de consumidor e fornecedor, descritos nos arts. 2o e 3o, daquele diploma legal. Sendo assim, nos casos de rompimento precoce do contrato por vontade do promitente-comprador, como na hipótese, o promitente-vendedor tem direito de reter parte do valor pago, desde que haja previsão contratual, a fim de ser ressarcido das despesas operacionais. Nada obstante, a restituição dos valores deve ser feita em parcela única e de forma imediata, conforme orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mediante recurso representativo da controvérsia (Tema 577): Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. No recurso paradigma (REsp 1.300.418/SC) para o tema acima mencionado, a Corte Superior assentou que, em tais avenças submetidas às regras do CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor –, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Essa a orientação também no enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente - vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No entanto, não deve prevalecer a retenção de 30%, como estabelecido em cláusula contratual. Isso por conter a relação de consumo, norma de ordem pública (art. 51, IV e § 1o, III, do CDC), não havendo falar na autonomia da vontade. Confira-se o precedente julgado no STJ: [...] I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou–se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplência do comprador. II – O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá–la aos parâmetros da lei, impondo–se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável. (...) (REsp 292.942/MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 3.4.2001, DJ 7.5.2001) Nesse contexto, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Nesse sentido, ilustram os seguintes arestos: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. 1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 954.035/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/10/2019, DJe 22/10/2019) AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS SEGUNDO O ACÓRDÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. NECESSIDADE DE REVISÃO DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE DISPOSITIVO CONTRATUAL. ENUNCIADOS 5 E 7/STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO. INVIABILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. DATA DA RESCISÃO. SÚMULA 284/STF. PRINCIPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM EM DESACORDO COM JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO FIXANDO EM 25% PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO DESFAZIMENTO. ESTIPULAÇÃO ANTERIOR A LEI 13.786/2018. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 8. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 9. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial e fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pelo recorrido. (AgInt no REsp 1.930.685/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 05/10/2021, DJe 19/10/2021) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. [...] 8. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção. 9. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.934.898/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021) Também a 8a Turma Cível já decidiu: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DO TOTAL PAGO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. MULTA POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DA VENDEDORA. CABIMENTO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. Não é possível considerar que a construtora deu causa à rescisão do contrato quando seu inadimplemento não é contemporâneo ao ajuizamento da ação pelo comprador e não há prova de pedido extrajudicial de rescisão enquanto perdurou o referido inadimplemento. 2. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador determinada em sentença não representa abusividade, pois o percentual condiz com a faixa considerada lícita pela jurisprudência do STJ. Não se trata de contrato de compra e venda imóvel na planta, mas de lote, aplicando-se o precedente do STJ extensivamente. 3. Determinada a retenção de 25% do total dos valores pagos pelo comprador, a retenção das arras confirmatórias representaria onerosidade excessiva ao consumidor, prática proibida pelo CDC. 4. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor." (STJ, Tema 971) 5. A mera alegação de dificuldade em cumprir obrigação assumida contratualmente não é suficiente para caracterizar caso fortuito ou força maior. 6. Recursos conhecidos e não providos. (APC 0705677-78.2017.8.07.0009, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/8/2021, publicado no DJE: 25/8/2021) Ante o exposto, em parte a r. sentença deve ser reformada para estabelecer a restituição, em parcela única, do percentual equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos para aquisição do imóvel, com correção monetária pelos índices da tabela do TJDFT a partir de cada dispêndio e juros moratórios de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Dou parcial provimento à apelação. Intimem-se. Preclusa a decisão, baixem os autos à origem. Brasília – DF, 23 de dezembro de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0742162-96.2020.8.07.0001 DECISÃO Cuida-se de apelação da r. sentença na ação de MÉRCIA MARIA SILVA PROCÓPIO contra DIRECIONAL ENGENHARIA S/A, para: a) declarar a nulidade das cláusulas 4.1 e 4.2 do instrumento particular de compra e venda; e b) condenar a requerida a restituir à parte autora, em parcela única, o percentual equivalente a 85% (oitenta e cinco por cento) dos valores pagos para aquisição do imóvel, com correção monetária pelos índices da tabela do TJDFT a partir de cada dispêndio e juros moratórios de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado”. Após rejeitados os declaratórios (id. 27575497), a RÉ recorre (id. 27575500), sustentando que a devolução do percentual de 85% dos valores adimplidos configura violação ao art. 104, do Código Civil, visto que o contrato é válido e deve ser cumprido em observância ao princípio do Pacta Sunt Servanda. Aduz que inexiste previsão para restituição de 85% dos valores pagos em caso de rescisão, e que o valor da retenção de apenas 15% não corresponde ao previsto no contrato firmado pelas partes. Pontua que deve ser aplicado o percentual de 30% previsto contratualmente ou, no mínimo, 25% de acordo com o entendimento dado pelo Superior Tribunal de Justiça. Pede provimento ao recurso para reformar a r. sentença, a fim de fixar o percentual de 30% de retenção ou, subsidiariamente, a retenção no importe de 25% do pagamento. Contrarrazões pela manutenção da sentença (id. 27575507). É o relatório. Decido na forma do art. 932, inc. V, do CPC. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso interposto pela ré. A matéria devolvida diz respeito ao percentual de restituição da quantia paga pela promissária compradora. O contrato em questão submete-se às regras do Código de Defesa do Consumidor, entre as quais a do seu art. 53, para vedar a perda total de prestações pagas em benefício do credor, vez que as partes estão enquadradas com perfeição nos conceitos de consumidor e fornecedor, descritos nos arts. 2o e 3o, daquele diploma legal. Sendo assim, nos casos de rompimento precoce do contrato por vontade do promitente-comprador, como na hipótese, o promitente-vendedor tem direito de reter parte do valor pago, desde que haja previsão contratual, a fim de ser ressarcido das despesas operacionais. Nada obstante, a restituição dos valores deve ser feita em parcela única e de forma imediata, conforme orienta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, mediante recurso representativo da controvérsia (Tema 577): Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes. No recurso paradigma (REsp 1.300.418/SC) para o tema acima mencionado, a Corte Superior assentou que, em tais avenças submetidas às regras do CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor –, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Essa a orientação também no enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente - vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No entanto, não deve prevalecer a retenção de 30%, como estabelecido em cláusula contratual. Isso por conter a relação de consumo, norma de ordem pública (art. 51, IV e § 1o, III, do CDC), não havendo falar na autonomia da vontade. Confira-se o precedente julgado no STJ: [...] I – A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça uniformizou–se pela redução da parcela a ser retida pelo promitente vendedor, nos casos de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda, por inadimplência do comprador. II – O caráter de norma pública atribuído ao Código de Defesa do Consumidor derroga a liberdade contratual para ajustá–la aos parâmetros da lei, impondo–se a redução da quantia a ser retida pela promitente vendedora a patamar razoável, ainda que a cláusula tenha sido celebrada de modo irretratável e irrevogável. (...) (REsp 292.942/MG, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 3.4.2001, DJ 7.5.2001) Nesse contexto, em relação aos contratos anteriores à Lei 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Nesse sentido, ilustram os seguintes arestos: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2o), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/08/2019, DJe 02/10/2019) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. PERCENTUAL DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES DA SEGUNDA SEÇÃO. 1. Conforme decidido pela Segunda Seção no REsp 1.723.519/SP, nos casos de rescisão de contrato de compra e venda por culpa do adquirente, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp 954.035/DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 14/10/2019, DJe 22/10/2019) AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA PELO PROMITENTE-COMPRADOR. ARRAS CONFIRMATÓRIAS SEGUNDO O ACÓRDÃO. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. NECESSIDADE DE REVISÃO DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. ANÁLISE DE DISPOSITIVO CONTRATUAL. ENUNCIADOS 5 E 7/STJ. TAXA DE OCUPAÇÃO. INVIABILIDADE. TERRENO NÃO EDIFICADO. SÚMULA 83/STJ. DATA DA RESCISÃO. SÚMULA 284/STF. PRINCIPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. ACÓRDÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM EM DESACORDO COM JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO FIXANDO EM 25% PERCENTUAL DE RETENÇÃO PELO DESFAZIMENTO. ESTIPULAÇÃO ANTERIOR A LEI 13.786/2018. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 8. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, consolidou a orientação de que, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 9. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial e fixar em 25% (vinte e cinco por cento) a retenção sobre os valores pagos pelo recorrido. (AgInt no REsp 1.930.685/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 05/10/2021, DJe 19/10/2021) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RESCISÃO CONTRATUAL C/C COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS. INDEVIDA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. [...] 8. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção. 9. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1.934.898/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 22/11/2021, DJe 25/11/2021) Também a 8a Turma Cível já decidiu: APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR MANIFESTAÇÃO DE VONTADE DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE 25% DO TOTAL PAGO. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. ONEROSIDADE EXCESSIVA. MULTA POR INADIMPLEMENTO PARCIAL DA VENDEDORA. CABIMENTO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CARACTERIZAÇÃO. 1. Não é possível considerar que a construtora deu causa à rescisão do contrato quando seu inadimplemento não é contemporâneo ao ajuizamento da ação pelo comprador e não há prova de pedido extrajudicial de rescisão enquanto perdurou o referido inadimplemento. 2. A retenção de 25% dos valores pagos pelo comprador determinada em sentença não representa abusividade, pois o percentual condiz com a faixa considerada lícita pela jurisprudência do STJ. Não se trata de contrato de compra e venda imóvel na planta, mas de lote, aplicando-se o precedente do STJ extensivamente. 3. Determinada a retenção de 25% do total dos valores pagos pelo comprador, a retenção das arras confirmatórias representaria onerosidade excessiva ao consumidor, prática proibida pelo CDC. 4. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor." (STJ, Tema 971) 5. A mera alegação de dificuldade em cumprir obrigação assumida contratualmente não é suficiente para caracterizar caso fortuito ou força maior. 6. Recursos conhecidos e não providos. (APC 0705677-78.2017.8.07.0009, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, data de julgamento: 4/8/2021, publicado no DJE: 25/8/2021) Ante o exposto, em parte a r. sentença deve ser reformada para estabelecer a restituição, em parcela única, do percentual equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) dos valores pagos para aquisição do imóvel, com correção monetária pelos índices da tabela do TJDFT a partir de cada dispêndio e juros moratórios de 1% ao mês a contar do trânsito em julgado. Dou parcial provimento à apelação. Intimem-se. Preclusa a decisão, baixem os autos à origem. Brasília – DF, 23 de dezembro de 2021. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator