Tribunal: TJDFT
Processo: 0701986-81.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2022-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0701986-81.2021.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: DIOGO CAMPOS DE ARAUJO APELADO: ASSOCIACAO DE MORADORES DA CHACARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES - DF, EDMOND D EMANOEL PEREIRA E SILVA D E C I S Ã O V I S T O S ETC. Trata-se de Apelação Cível interposta por DIOGO CAMPOS DE ARAÚJO contra a sentença de ID Num. 31189428, por meio da qual a Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras julgou improcedentes os Embargos de Terceiro ajuizados pelo ora Apelante em desfavor de ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DA CHÁCARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES e EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA, revogando-se tutela de urgência inicialmente deferida, ao fundamento de que o cessionário é corresponsável pelas dívidas decorrentes das despesas comuns referentes a unidade imobiliária cujos direitos possessórios tenha adquirido. O Embargante foi condenado, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Nas razões recursais (Num. 31189433), o Apelante requer, inicialmente, a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso de Apelação. Afirma que a probabilidade do direito está justificada pela contrariedade do entendimento adotado em sentença ao que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, donde se extrai a natureza pessoal da taxa de manutenção cobrada por associação de moradores. Quanto ao risco de dano grave ou de difícil reparação, afirma que se configura porque a sentença, ao revogar a tutela de urgência inicialmente deferida, dá azo à alienação do bem objeto de contenda. Pede, desse modo, “a concessão de efeito suspensivo para manutenção da liminar concedida dando efeito ao apelo para obstar os atos de constrição do imóvel e que venha a leilão, visando garantir a efetividade processual até o resultado definitivo, considerando que há risco de dano de difícil reparação, com fulcro no art. 1.013 do CPC” (Num. 31189433 – Pág. 03). No mérito, defende a inaplicabilidade ao caso do julgamento realizado pelo STJ no REsp no 1.829.663/SP, “visto que a cobrança que originou a constrição no bem do Recorrente, trata-se de cobrança de taxa de manutenção cobrada por associação de moradores que possui natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais” (Num. 31189433 – Pág. 04). Descreve que a ação de cobrança de que exsurge a constrição foi ajuizada em face de outrem, e não do Apelante, sendo ilegítima a penhora, “ante a inviabilidade de redirecionar o cumprimento de sentença a pessoa que não figurou na relação jurídica originária, em respeito aos limites subjetivos da coisa julgada” (Num. 31189433 – Pág. 07). Propugna o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de taxas associativas, invocando, para tanto, o decidido no Recurso Extraordinário no 695.911 e no Recurso Especial no 1.439.163. Aduz, nesses termos, ser inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção e conservação por associação de moradores de não associado. Transcreve jurisprudência que entende corroborar sua tese. Requer, assim, o conhecimento e o provimento do recurso para que, reformando-se a sentença, seja julgada procedente a pretensão inicial. Preparo regular (Num. 31189434). Contrarrazões da Associação (Num. 31189438), nas quais pleiteia o desprovimento do recurso. É o breve relatório. Decido. Nos termos do artigo 1.012, § 1o, V, do CPC, a sentença que revoga tutela provisória começa a produzir efeitos imediatamente, motivo pelo qual o pedido de concessão de efeito suspensivo pode ser formulado, nos termos dos §§ 3o do mesmo dispositivo de lei. Assim, passo ao exame do pedido de efeito suspensivo ativo. No tocante à natureza jurídica da Apelada, é consabido que a circunstância de se tratar de condomínio irregular, constituído sob a forma de simples associação, não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema no 492 da sistemática da repercussão geral (“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado”), firmou a tese segundo a qual: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021). Confira-se, a propósito, e amenta redigida para o precedente: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Diante disso, o caso concreto contempla peculiaridade importante a ser considerada, relacionada à natureza jurídica da Autora/Exequente, que constitui condomínio irregular, de fato, instituído sob a forma de simples associação para a administração e conservação de área comum objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. Sobre o tema, cabe mencionar que, em julgados anteriores, expressei o entendimento de que não seria imprescindível, para a cobrança de taxas “condominiais” por associação de loteamento imobiliário urbano irregular, que o morador/titular do imóvel tivesse aderido formalmente à associação (condomínio irregular), bastando que sua unidade imobiliária fosse contemplada com os serviços disponibilizados pelo ente associativo a toda a coletividade do loteamento imobiliário, ainda que destes não tenha usufruído. Assim, o simples fato de ser titular de fração ideal localizada dentro dos limites da associação de loteamento imobiliário urbano irregular obrigaria ao pagamento das despesas “condominiais”, sendo desinfluente a efetiva adesão ou não à Associação, uma vez que a responsabilidade por tais obrigações decorreria da fruição, efetiva ou potencial, dos serviços oferecidos indistintamente a todos os possuidores de lote no "Condomínio"/Associação, sob pena de enriquecimento sem causa do morador que se furta ao pagamento das taxas de conservação e manutenção. Destacava, nesse sentido, a existência de distinguishing entre a situação configurada no Distrito Federal, de condomínios de fato instituídos em área comum objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, bastante comum no Distrito Federal, daquela retratada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.280.871 (“As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”), em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum. Entretanto, em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), a Corte Suprema fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (grifei). Destarte, de acordo com o STF, o direito constitucional de liberdade de associação se sobrepõe aos preceitos civilistas da vedação ao enriquecimento sem causa, caráter propter rem das obrigações e dever de eticidade, não sendo, por isso, legítimo a associação de moradores de loteamento imobiliário urbano efetuar cobranças de taxas de manutenção e conservação, quando ausente lei que expressamente o preveja ou adesão formal do titular do lote à entidade associativa. Segundo o STF, a Lei no 13.465/17 equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis (art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979) e os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil) e abriu a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades e serviços de administração e conservação realizados por associação de loteamento imobiliário urbano (art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979), constituindo o marco temporal para a definição do dever obrigacional de pagamento das taxas de conservação instituídas por tais entidades. Nessa perspectiva, assentou-se que, até a vigência Lei no 13.465/17 (08/09/2017) ou de lei local anterior já existente, a cobrança de taxas de manutenção por associações de loteamentos imobiliários urbanos sem previsão legal ou adesão associativa do titular do imóvel é inconstitucional e deve ser afastada. A partir da Lei no 13.465/17, a cobrança de taxas de manutenção por tais entidades será lícita, desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis. Registro, por oportuno, que a alteração realizada no Código Civil, com a inclusão da Seção IV, “Do Condomínio de lotes”, equiparando os loteamentos de acesso controlado aos condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o) aplica-se aplica ao caso concreto, porquanto, como expresso pelo STF no julgamento do Tema no 492 e também na Lei no 13.465/17 não foi realizada nenhuma distinção entre loteamentos regulares ou irregulares. Feita essa ressalva, como os novos contornos conferidos à matéria pelo STF no julgamento do RE no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492) são, nos termos do art. 927, III, do CPC, de observância obrigatória, revejo o posicionamento adotado em outros julgamentos. Na espécie, o Apelante é cessionário, desde 08/03/2006, dos direitos possessórios sobre o bem imóvel objeto de contenda (Num. 31188881 e 31188882), tendo adquirido os referidos direitos de EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA. Na Ação de Cobrança movida pela Associação em desfavor de EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA (Feito no 0709717-02.2019.8.07.0020), não se extrai comprovante de que o cedente tenha aderido ao ato constitutivo da associação de moradores (Num. 40840510, 40840513 e 40840513 – Pág. 04). Dessa maneira, a probabilidade do direito e o risco de dano irreparável, em virtude da possibilidade de constrição de direitos possessórios de terceiro não associado e ainda considerando os novos contornos da questão ante o julgamento do STF acima mencionado, pelo que se justifica, nesse juízo de cognição sumária, a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Não há óbice, contudo, a que, no juízo de mérito, outro entendimento seja adotado, analisando-se mais detidamente as peculiaridades do caso concreto e o direito aplicável. Com essas considerações, defiro a concessão do efeito suspensivo ativo pleiteado, com o fim de manter a determinação de suspensão do cumprimento de sentença (Feito no 0709717-02.2019.8.07.0020) até o julgamento de mérito do presente recurso. I. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso de Apelação. Brasília - DF, 15 de dezembro de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0701986-81.2021.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: DIOGO CAMPOS DE ARAUJO APELADO: ASSOCIACAO DE MORADORES DA CHACARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES - DF, EDMOND D EMANOEL PEREIRA E SILVA D E C I S Ã O V I S T O S ETC. Trata-se de Apelação Cível interposta por DIOGO CAMPOS DE ARAÚJO contra a sentença de ID Num. 31189428, por meio da qual a Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras julgou improcedentes os Embargos de Terceiro ajuizados pelo ora Apelante em desfavor de ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DA CHÁCARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES e EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA, revogando-se tutela de urgência inicialmente deferida, ao fundamento de que o cessionário é corresponsável pelas dívidas decorrentes das despesas comuns referentes a unidade imobiliária cujos direitos possessórios tenha adquirido. O Embargante foi condenado, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do Código de Processo Civil. Nas razões recursais (Num. 31189433), o Apelante requer, inicialmente, a concessão de efeito suspensivo ativo ao recurso de Apelação. Afirma que a probabilidade do direito está justificada pela contrariedade do entendimento adotado em sentença ao que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça, donde se extrai a natureza pessoal da taxa de manutenção cobrada por associação de moradores. Quanto ao risco de dano grave ou de difícil reparação, afirma que se configura porque a sentença, ao revogar a tutela de urgência inicialmente deferida, dá azo à alienação do bem objeto de contenda. Pede, desse modo, “a concessão de efeito suspensivo para manutenção da liminar concedida dando efeito ao apelo para obstar os atos de constrição do imóvel e que venha a leilão, visando garantir a efetividade processual até o resultado definitivo, considerando que há risco de dano de difícil reparação, com fulcro no art. 1.013 do CPC” (Num. 31189433 – Pág. 03). No mérito, defende a inaplicabilidade ao caso do julgamento realizado pelo STJ no REsp no 1.829.663/SP, “visto que a cobrança que originou a constrição no bem do Recorrente, trata-se de cobrança de taxa de manutenção cobrada por associação de moradores que possui natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais” (Num. 31189433 – Pág. 04). Descreve que a ação de cobrança de que exsurge a constrição foi ajuizada em face de outrem, e não do Apelante, sendo ilegítima a penhora, “ante a inviabilidade de redirecionar o cumprimento de sentença a pessoa que não figurou na relação jurídica originária, em respeito aos limites subjetivos da coisa julgada” (Num. 31189433 – Pág. 07). Propugna o reconhecimento da ilegalidade da cobrança de taxas associativas, invocando, para tanto, o decidido no Recurso Extraordinário no 695.911 e no Recurso Especial no 1.439.163. Aduz, nesses termos, ser inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção e conservação por associação de moradores de não associado. Transcreve jurisprudência que entende corroborar sua tese. Requer, assim, o conhecimento e o provimento do recurso para que, reformando-se a sentença, seja julgada procedente a pretensão inicial. Preparo regular (Num. 31189434). Contrarrazões da Associação (Num. 31189438), nas quais pleiteia o desprovimento do recurso. É o breve relatório. Decido. Nos termos do artigo 1.012, § 1o, V, do CPC, a sentença que revoga tutela provisória começa a produzir efeitos imediatamente, motivo pelo qual o pedido de concessão de efeito suspensivo pode ser formulado, nos termos dos §§ 3o do mesmo dispositivo de lei. Assim, passo ao exame do pedido de efeito suspensivo ativo. No tocante à natureza jurídica da Apelada, é consabido que a circunstância de se tratar de condomínio irregular, constituído sob a forma de simples associação, não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Tema no 492 da sistemática da repercussão geral (“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado”), firmou a tese segundo a qual: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021). Confira-se, a propósito, e amenta redigida para o precedente: “Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021) Diante disso, o caso concreto contempla peculiaridade importante a ser considerada, relacionada à natureza jurídica da Autora/Exequente, que constitui condomínio irregular, de fato, instituído sob a forma de simples associação para a administração e conservação de área comum objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. Sobre o tema, cabe mencionar que, em julgados anteriores, expressei o entendimento de que não seria imprescindível, para a cobrança de taxas “condominiais” por associação de loteamento imobiliário urbano irregular, que o morador/titular do imóvel tivesse aderido formalmente à associação (condomínio irregular), bastando que sua unidade imobiliária fosse contemplada com os serviços disponibilizados pelo ente associativo a toda a coletividade do loteamento imobiliário, ainda que destes não tenha usufruído. Assim, o simples fato de ser titular de fração ideal localizada dentro dos limites da associação de loteamento imobiliário urbano irregular obrigaria ao pagamento das despesas “condominiais”, sendo desinfluente a efetiva adesão ou não à Associação, uma vez que a responsabilidade por tais obrigações decorreria da fruição, efetiva ou potencial, dos serviços oferecidos indistintamente a todos os possuidores de lote no "Condomínio"/Associação, sob pena de enriquecimento sem causa do morador que se furta ao pagamento das taxas de conservação e manutenção. Destacava, nesse sentido, a existência de distinguishing entre a situação configurada no Distrito Federal, de condomínios de fato instituídos em área comum objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, bastante comum no Distrito Federal, daquela retratada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1.280.871 (“As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”), em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum. Entretanto, em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), a Corte Suprema fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis” (grifei). Destarte, de acordo com o STF, o direito constitucional de liberdade de associação se sobrepõe aos preceitos civilistas da vedação ao enriquecimento sem causa, caráter propter rem das obrigações e dever de eticidade, não sendo, por isso, legítimo a associação de moradores de loteamento imobiliário urbano efetuar cobranças de taxas de manutenção e conservação, quando ausente lei que expressamente o preveja ou adesão formal do titular do lote à entidade associativa. Segundo o STF, a Lei no 13.465/17 equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis (art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979) e os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o, do Código Civil) e abriu a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades e serviços de administração e conservação realizados por associação de loteamento imobiliário urbano (art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979), constituindo o marco temporal para a definição do dever obrigacional de pagamento das taxas de conservação instituídas por tais entidades. Nessa perspectiva, assentou-se que, até a vigência Lei no 13.465/17 (08/09/2017) ou de lei local anterior já existente, a cobrança de taxas de manutenção por associações de loteamentos imobiliários urbanos sem previsão legal ou adesão associativa do titular do imóvel é inconstitucional e deve ser afastada. A partir da Lei no 13.465/17, a cobrança de taxas de manutenção por tais entidades será lícita, desde que o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis. Registro, por oportuno, que a alteração realizada no Código Civil, com a inclusão da Seção IV, “Do Condomínio de lotes”, equiparando os loteamentos de acesso controlado aos condomínios edilícios (art. 1.358-A, § 2o) aplica-se aplica ao caso concreto, porquanto, como expresso pelo STF no julgamento do Tema no 492 e também na Lei no 13.465/17 não foi realizada nenhuma distinção entre loteamentos regulares ou irregulares. Feita essa ressalva, como os novos contornos conferidos à matéria pelo STF no julgamento do RE no 695.911/SP (Tema de Repercussão Geral no 492) são, nos termos do art. 927, III, do CPC, de observância obrigatória, revejo o posicionamento adotado em outros julgamentos. Na espécie, o Apelante é cessionário, desde 08/03/2006, dos direitos possessórios sobre o bem imóvel objeto de contenda (Num. 31188881 e 31188882), tendo adquirido os referidos direitos de EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA. Na Ação de Cobrança movida pela Associação em desfavor de EDMOND D’EMANOEL PEREIRA E SILVA (Feito no 0709717-02.2019.8.07.0020), não se extrai comprovante de que o cedente tenha aderido ao ato constitutivo da associação de moradores (Num. 40840510, 40840513 e 40840513 – Pág. 04). Dessa maneira, a probabilidade do direito e o risco de dano irreparável, em virtude da possibilidade de constrição de direitos possessórios de terceiro não associado e ainda considerando os novos contornos da questão ante o julgamento do STF acima mencionado, pelo que se justifica, nesse juízo de cognição sumária, a concessão do efeito suspensivo pleiteado. Não há óbice, contudo, a que, no juízo de mérito, outro entendimento seja adotado, analisando-se mais detidamente as peculiaridades do caso concreto e o direito aplicável. Com essas considerações, defiro a concessão do efeito suspensivo ativo pleiteado, com o fim de manter a determinação de suspensão do cumprimento de sentença (Feito no 0709717-02.2019.8.07.0020) até o julgamento de mérito do presente recurso. I. Após, retornem os autos conclusos para julgamento do recurso de Apelação. Brasília - DF, 15 de dezembro de 2021. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador