Tribunal: TJDFT
Processo: 0705672-88.2019.8.07.0008
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-08-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0705672-88.2019.8.07.0008 RECORRENTE: ASSUNÇÃO DE MARIA RODRIGUES DE SOUSA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ASSUNÇÃO DE MARIA RODRIGUES DE SOUSA contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 34121215), cuja ementa é a seguinte: AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. . PARCELAMENTO IRREGULAR. LIVRE ADESÃO À CONVENÇÃO. CONSTATADA. SERVIÇOS. UTILIZAÇÃO. COBRANÇA DEVIDA. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO. CABIMENTO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO CONFIGURADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. A representação processual do condomínio é feita pelo seu síndico ou administrador, nos termos do que dispõe o artigo 75, XI, do Código de Processo Civil. 2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões das assembleias, na linha do que prescrevem os artigos 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por tratar-se de situação similar aos condomínios horizontais. 4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça. 7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas. 8. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio apelante devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada. 9. Prevista em Convenção de Condomínio, a multa moratória deve incidir sobre o valor do débito nos termos do o artigo 1336, § 1o, do Código Civil. 10. O valor devido deve ser apurado em liquidação de sentença, mediante o abatimento dos valores parcialmente pagos. 11. Da norma prevista no art. 940, do Código Civil, extrai-se que a repetição do indébito aplica-se ao que, conscientemente, cobra mais do que lhe é devido, deixando de ressalvar os valores recebidos. Fato não demonstrado nos presentes autos. 12. Preliminar rejeitada. 13. Recurso do autor conhecido e provido. 14. Recurso do réu, conhecido e desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492 do STF), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Nesse contexto, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0705672-88.2019.8.07.0008 RECORRENTE: ASSUNÇÃO DE MARIA RODRIGUES DE SOUSA RECORRIDO: CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por ASSUNÇÃO DE MARIA RODRIGUES DE SOUSA contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 34121215), cuja ementa é a seguinte: AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA. REJEITADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. . PARCELAMENTO IRREGULAR. LIVRE ADESÃO À CONVENÇÃO. CONSTATADA. SERVIÇOS. UTILIZAÇÃO. COBRANÇA DEVIDA. MULTA MORATÓRIA. PREVISÃO. CABIMENTO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. NÃO CONFIGURADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. A representação processual do condomínio é feita pelo seu síndico ou administrador, nos termos do que dispõe o artigo 75, XI, do Código de Processo Civil. 2. O condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões das assembleias, na linha do que prescrevem os artigos 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática, quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por tratar-se de situação similar aos condomínios horizontais. 4. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 5. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 6. Constatada a existência factual do condomínio, a criação de taxa de contribuição mensal anterior à aquisição do lote pelo devedor e a existência de anuência contratual desse ao pagamento das taxas condominiais, não há que se falar em limitação temporal da cobrança das contribuições condominiais em razão de eventual reflexo da Lei no 13.465/2017, a qual se limitou a consolidar entendimento já consolidado à época no âmbito desta Corte de Justiça. 7. A tese fixada pelo Supremo Tribunal Federal quando do julgamento do tema 492 não se aplica aos condomínios residenciais formados a partir do fracionamento irregular de fazendas ou chácaras privadas, pois esses não se enquadram no conceito de loteamentos de acesso controlado, onde as vias internas são públicas. 8. As decisões tomadas em assembleia pelo condomínio apelante devem ser consideradas soberanas, uma vez que representam o direito de uma maioria devidamente representada. 9. Prevista em Convenção de Condomínio, a multa moratória deve incidir sobre o valor do débito nos termos do o artigo 1336, § 1o, do Código Civil. 10. O valor devido deve ser apurado em liquidação de sentença, mediante o abatimento dos valores parcialmente pagos. 11. Da norma prevista no art. 940, do Código Civil, extrai-se que a repetição do indébito aplica-se ao que, conscientemente, cobra mais do que lhe é devido, deixando de ressalvar os valores recebidos. Fato não demonstrado nos presentes autos. 12. Preliminar rejeitada. 13. Recurso do autor conhecido e provido. 14. Recurso do réu, conhecido e desprovido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492 do STF), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Nesse contexto, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A031