Tribunal: TJDFT
Processo: 0731700-15.2022.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-09-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0731700-15.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA DE FATIMA SILVA AGRAVADO: CONDOMINIO JARDINS DO PEQUIS D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MARIA DE FATIMA SILVA, contra decisão proferida no cumprimento de sentença no 0731861-27.2019.8.07.0001, em que contende com CONDOMINIO JARDINS DO PEQUIS. De acordo com a decisão agravada, o juiz rejeitou a impugnação apresentada pela segunda devedora e homologou o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação do imóvel em R$250.000,00 (ID 134860611): “Ao ID 133257795, a segunda devedora insurge-se contra a avaliação do imóvel realizada pelo oficial de justiça (ID 132242483), afirmando que o montante apontado - R$250.000,00 - estaria aquém do real valor de mercado do bem, requerendo assim a fixação da avaliação em R$280.000,00, conforme laudo particular apresentado. DECIDO. Não obstante as alegações da devedora, razão não lhe assiste. O laudo de avaliação, elaborado por oficial de justiça, goza de fé pública e presunção de legitimidade, sendo ainda dotado de isenção e imparcialidade. A análise do laudo particular apresentado pela devedora (ID 133257796) revela que foi adotado o mesmo critério do laudo oficial, qual seja a realização de pesquisas mercadológicas de imóveis similares, não informando qualquer especificidade no imóvel penhorado que justifique valoração superior, ou mesmo a existência de erro na avaliação (art. 873,I, do CPC). Assim, à mingua de comprovação de incorreção ou impropriedade na avaliação realizada pelo oficial de justiça, REJEITO a impugnação apresentada pela segunda devedora e HOMOLOGO o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação em R$250.000,00. No mais, intime-se o credor para comprovação da averbação da penhora junto ao cartório de registro de imóveis, no prazo de 10 dias. Intimem-se. Decisão datada, assinada e registrada eletronicamente.” Nas razões recursais, a agravante pede que sejam concedidos os benefícios da gratuidade de justiça à agravante, conforme declaração de hipossuficiência encartada na origem, como dispõe o art. 98 do CPC. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, sobrestando-se a prática de quaisquer atos expropriatórios sobre o imóvel residencial da agravante (situado na Quadra QC 03 Bloco E1, ap E1-31, Condomínio Jardins dos Pequis Rua E, Jardins Mangueiral, São Sebastião, Brasília) até que se decida, em caráter final, acerca da matéria. No mérito, pede o acolhimento da impugnação manejada na origem, fixando-se o valor atribuído ao imóvel em R$ 280.000,00 ou determinando-se uma segunda avaliação dele por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. Assevera que, pela ausência de pagamento voluntário, a decisão de ID 127889190 deferiu a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel gerador das taxas. Na oportunidade, a decisão de ID 127889190 também dispôs que a avaliação desse imóvel fosse inicialmente realizada por oficial de justiça. Argumenta que o meirinho produziu o laudo acostado no ID 132242483, quando atribuiu ao imóvel aludido o valor de R$ 250.000,00, deixando expresso que a avaliação se deu sem acesso ao imóvel e por mera consulta a sites imobiliários. Afirma que após intimada, a executada impugnou a avaliação feita pelo oficial apontando a ocorrência de erro, oportunidade em que carreou aos autos avaliação direta formulada por profissional habilitado e pediu a avaliação do imóvel em R$ 280.000,00. Alega que o próprio meirinho asseverou que não teve acesso ao imóvel e que apenas consultou sites imobiliários para atribuir a ele o valor de R$ 250.000,00. Conclui que as restrições metodológicas e fáticas enfrentadas pelo oficial repercutiram diretamente no valor imputado ao imóvel, como a executada/agravante bem demonstrou. Sustenta que o laudo carreado no ID 133257796, elaborado por profissional do ramo e com acesso direto ao imóvel, atribuiu-lhe o valor de R$ 280.000,00, demonstrando cabalmente que a avaliação homologada pelo Juízo padece de erro, a justificar uma segunda avaliação, nos moldes do art. 873, I, do CPC. Evidentemente que não se questiona a fé pública ou a presunção de legitimidade dos atos do meirinho, como ventilado pelo Juízo a quo. A questão é que a metodologia avaliativa empregada pelo meirinho é indubitavelmente limitada e, apesar do encargo legal que lhe é atribuído, é claro que uma avaliação feita por profissional especializado deve ter maior peso. É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois o recurso é tempestivo e está dispensado do recolhimento de preparo diante da gratuidade de justiça que ora defiro, sendo dispensada a juntada de peças, nos termos do art. 1.017, § 5o, do CPC, por se tratar de autos eletrônicos. Segundo o artigo 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Cuida-se de cumprimento de sentença, apresentado em 27/1/2022, em que o agravado pediu o pagamento do valor original de R$15.629,96 (ID 113809241). No curso do processo, foi deferida a penhora sobre o imóvel de propriedade da executada, localizado na Quadra QC 03 Bloco E1, ap E1-31, Condomínio Jardins dos Pequis Rua E, Jardins Mangueiral (São Sebastião), Brasília/DF - CEP: 71699-565, matriculado sob o n. 120.399, no 2o Ofício de Registro de Imóveis do DF. O laudo de avaliação feito por oficial de justiça avaliador dispõe o seguinte (ID 132242483): “LAUDO DE AVALIAÇÃO Aos vinte dois dias do mês de julho de dois mil e vinte dois, nesta cidade de Brasília, nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença, processo no 0731861-27.2019.8.07.0001, proposta por Condomínio Jardins dos Pequis em desfavor de Rodrigo Cosak da Silva Valente e Outros, procedi à AVALIAÇÃO INDIRETA do imóvel abaixo descrito: - Apartamento no E1-31, situado no 3o pavimento do Bloco E1, da Rua E, Quadra Condominial (QC) 03, Avenida Mangueiral, Setor Habitacional Mangueiral, nesta cidade. O imóvel possui área privativa principal 46,450m2, área privativa acessória de 12,00m2, referente à vaga de garagem a ele vinculada, de no E1-31, totalizando área privativa de 58,450m2. Área de uso comum 71,754m2, área total de 130,204m2. Apartamento com dois quartos, sala, cozinha e banheiro, que AVALIO INDIRETAMENTE por R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais). A presente avaliação foi realizada de forma indireta, pois não tive acesso ao interior do imóvel. FONTES: Sites imobiliários” A executada apresentou impugnação ao laudo de avaliação, esclarecendo que o bem valia muito mais (ID 133257795). No mesmo momento, fez juntar aos autos a avaliação particular do bem, datada de 8/8/2022, tendo sido atribuído ao bem o valor de R$ 280.000,00, conforme laudo assinado pelo corretor Claudio Ferreira dos Santos – CRECI 17015 (ID 133257796). Em decisão datada de 30/8/2022, o juiz rejeitou a impugnação apresentada pela segunda devedora e homologo o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação do imóvel em R$250.000,00 (ID 134860611). Apesar dos fundamentos da decisão agravada, os argumentos expostos pela agravante demonstram a plausibilidade jurídica em sua tese, suficiente para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). A impugnação apresentada pela agravante está amparada pelo relatório de mercado, feito pelo corretor Claudio Ferreira dos Santos – CRECI 17015, que avaliou pessoalmente o imóvel e atribui ao bem o valor de R$ 280.000,00 (ID 133257796). Note-se que, por meio do laudo de ID 132242483, o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, com base em sites imobiliários. Nota-se também que os valores de avaliação direta e indireta são próximos, mas o corretor que esteve no interior do imóvel pode observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. Forte nesses fundamentos, defiro o pedido de efeito suspensivo ativo para que seja suspensa a realização de atos expropriatórios, até que seja feita nova avaliação oficial, mediante acesso ao interior do imóvel. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 22 de setembro de 2020. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0731700-15.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARIA DE FATIMA SILVA AGRAVADO: CONDOMINIO JARDINS DO PEQUIS D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MARIA DE FATIMA SILVA, contra decisão proferida no cumprimento de sentença no 0731861-27.2019.8.07.0001, em que contende com CONDOMINIO JARDINS DO PEQUIS. De acordo com a decisão agravada, o juiz rejeitou a impugnação apresentada pela segunda devedora e homologou o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação do imóvel em R$250.000,00 (ID 134860611): “Ao ID 133257795, a segunda devedora insurge-se contra a avaliação do imóvel realizada pelo oficial de justiça (ID 132242483), afirmando que o montante apontado - R$250.000,00 - estaria aquém do real valor de mercado do bem, requerendo assim a fixação da avaliação em R$280.000,00, conforme laudo particular apresentado. DECIDO. Não obstante as alegações da devedora, razão não lhe assiste. O laudo de avaliação, elaborado por oficial de justiça, goza de fé pública e presunção de legitimidade, sendo ainda dotado de isenção e imparcialidade. A análise do laudo particular apresentado pela devedora (ID 133257796) revela que foi adotado o mesmo critério do laudo oficial, qual seja a realização de pesquisas mercadológicas de imóveis similares, não informando qualquer especificidade no imóvel penhorado que justifique valoração superior, ou mesmo a existência de erro na avaliação (art. 873,I, do CPC). Assim, à mingua de comprovação de incorreção ou impropriedade na avaliação realizada pelo oficial de justiça, REJEITO a impugnação apresentada pela segunda devedora e HOMOLOGO o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação em R$250.000,00. No mais, intime-se o credor para comprovação da averbação da penhora junto ao cartório de registro de imóveis, no prazo de 10 dias. Intimem-se. Decisão datada, assinada e registrada eletronicamente.” Nas razões recursais, a agravante pede que sejam concedidos os benefícios da gratuidade de justiça à agravante, conforme declaração de hipossuficiência encartada na origem, como dispõe o art. 98 do CPC. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso, sobrestando-se a prática de quaisquer atos expropriatórios sobre o imóvel residencial da agravante (situado na Quadra QC 03 Bloco E1, ap E1-31, Condomínio Jardins dos Pequis Rua E, Jardins Mangueiral, São Sebastião, Brasília) até que se decida, em caráter final, acerca da matéria. No mérito, pede o acolhimento da impugnação manejada na origem, fixando-se o valor atribuído ao imóvel em R$ 280.000,00 ou determinando-se uma segunda avaliação dele por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. Assevera que, pela ausência de pagamento voluntário, a decisão de ID 127889190 deferiu a penhora dos direitos aquisitivos da executada sobre o imóvel gerador das taxas. Na oportunidade, a decisão de ID 127889190 também dispôs que a avaliação desse imóvel fosse inicialmente realizada por oficial de justiça. Argumenta que o meirinho produziu o laudo acostado no ID 132242483, quando atribuiu ao imóvel aludido o valor de R$ 250.000,00, deixando expresso que a avaliação se deu sem acesso ao imóvel e por mera consulta a sites imobiliários. Afirma que após intimada, a executada impugnou a avaliação feita pelo oficial apontando a ocorrência de erro, oportunidade em que carreou aos autos avaliação direta formulada por profissional habilitado e pediu a avaliação do imóvel em R$ 280.000,00. Alega que o próprio meirinho asseverou que não teve acesso ao imóvel e que apenas consultou sites imobiliários para atribuir a ele o valor de R$ 250.000,00. Conclui que as restrições metodológicas e fáticas enfrentadas pelo oficial repercutiram diretamente no valor imputado ao imóvel, como a executada/agravante bem demonstrou. Sustenta que o laudo carreado no ID 133257796, elaborado por profissional do ramo e com acesso direto ao imóvel, atribuiu-lhe o valor de R$ 280.000,00, demonstrando cabalmente que a avaliação homologada pelo Juízo padece de erro, a justificar uma segunda avaliação, nos moldes do art. 873, I, do CPC. Evidentemente que não se questiona a fé pública ou a presunção de legitimidade dos atos do meirinho, como ventilado pelo Juízo a quo. A questão é que a metodologia avaliativa empregada pelo meirinho é indubitavelmente limitada e, apesar do encargo legal que lhe é atribuído, é claro que uma avaliação feita por profissional especializado deve ter maior peso. É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois o recurso é tempestivo e está dispensado do recolhimento de preparo diante da gratuidade de justiça que ora defiro, sendo dispensada a juntada de peças, nos termos do art. 1.017, § 5o, do CPC, por se tratar de autos eletrônicos. Segundo o artigo 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Cuida-se de cumprimento de sentença, apresentado em 27/1/2022, em que o agravado pediu o pagamento do valor original de R$15.629,96 (ID 113809241). No curso do processo, foi deferida a penhora sobre o imóvel de propriedade da executada, localizado na Quadra QC 03 Bloco E1, ap E1-31, Condomínio Jardins dos Pequis Rua E, Jardins Mangueiral (São Sebastião), Brasília/DF - CEP: 71699-565, matriculado sob o n. 120.399, no 2o Ofício de Registro de Imóveis do DF. O laudo de avaliação feito por oficial de justiça avaliador dispõe o seguinte (ID 132242483): “LAUDO DE AVALIAÇÃO Aos vinte dois dias do mês de julho de dois mil e vinte dois, nesta cidade de Brasília, nos autos da Ação de Cumprimento de Sentença, processo no 0731861-27.2019.8.07.0001, proposta por Condomínio Jardins dos Pequis em desfavor de Rodrigo Cosak da Silva Valente e Outros, procedi à AVALIAÇÃO INDIRETA do imóvel abaixo descrito: - Apartamento no E1-31, situado no 3o pavimento do Bloco E1, da Rua E, Quadra Condominial (QC) 03, Avenida Mangueiral, Setor Habitacional Mangueiral, nesta cidade. O imóvel possui área privativa principal 46,450m2, área privativa acessória de 12,00m2, referente à vaga de garagem a ele vinculada, de no E1-31, totalizando área privativa de 58,450m2. Área de uso comum 71,754m2, área total de 130,204m2. Apartamento com dois quartos, sala, cozinha e banheiro, que AVALIO INDIRETAMENTE por R$ 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil reais). A presente avaliação foi realizada de forma indireta, pois não tive acesso ao interior do imóvel. FONTES: Sites imobiliários” A executada apresentou impugnação ao laudo de avaliação, esclarecendo que o bem valia muito mais (ID 133257795). No mesmo momento, fez juntar aos autos a avaliação particular do bem, datada de 8/8/2022, tendo sido atribuído ao bem o valor de R$ 280.000,00, conforme laudo assinado pelo corretor Claudio Ferreira dos Santos – CRECI 17015 (ID 133257796). Em decisão datada de 30/8/2022, o juiz rejeitou a impugnação apresentada pela segunda devedora e homologo o laudo de ID 132242483, fixando a avaliação do imóvel em R$250.000,00 (ID 134860611). Apesar dos fundamentos da decisão agravada, os argumentos expostos pela agravante demonstram a plausibilidade jurídica em sua tese, suficiente para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). A impugnação apresentada pela agravante está amparada pelo relatório de mercado, feito pelo corretor Claudio Ferreira dos Santos – CRECI 17015, que avaliou pessoalmente o imóvel e atribui ao bem o valor de R$ 280.000,00 (ID 133257796). Note-se que, por meio do laudo de ID 132242483, o oficial de justiça informa que não teve acesso ao interior do imóvel e promoveu a avaliação apenas indireta do bem, com base em sites imobiliários. Nota-se também que os valores de avaliação direta e indireta são próximos, mas o corretor que esteve no interior do imóvel pode observar o estado de conservação, a pintura e os revestimentos utilizados no bem. A ausência de avaliação do interior do imóvel e da observância das suas condições reais pode ter comprometido o resultado final da avaliação. Ante o exposto, há elementos para determinar uma segunda avaliação do bem por oficial de justiça, conforme art. 873, I, do CPC. No caso, deve ser proporcionada a avaliação interna do bem para que todas as características do bem sejam levadas em consideração. Forte nesses fundamentos, defiro o pedido de efeito suspensivo ativo para que seja suspensa a realização de atos expropriatórios, até que seja feita nova avaliação oficial, mediante acesso ao interior do imóvel. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 22 de setembro de 2020. Desembargador JOÃO EGMONT Relator