Tribunal: TJDFT
Processo: 0707343-68.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2022-03-28

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0707343-68.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BOULEVARD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: CRISTIANE HARUMI PINHEIRO SHINODA D E C I S Ã O Vistos, etc., Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo ativo, interposto por BOULEVARD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília (ID origem 115590446), que, nos autos do cumprimento de sentença movido em seu desfavor por CRISTIANE HARUMI PINHEIRO SHINODA, rejeitou a impugnação à avaliação oposta pela recorrente e, no ensejo, homologo o laudo de avaliação elaborado pelo(a) oficial(a) de justiça. A agravante recorre de tal decisão, alegando, em apertada síntese, que o laudo de avaliação elaborado pelo(a) oficial(a) de justiça não retrata o real valor do Quiosque no 4 do Empreendimento Max Home &amp; Mall. Pautada em parecer realizado por equipe técnica de profissionais corretores avaliadores de imóveis, os quais levaram em consideração o valor mercadológico real de venda e as condições peculiares das unidades, tais como localização no condomínio e acessibilidade, a agravante defende um valor superior ao imputado no laudo impugnado. Aponta um montante mínimo de R$136.450,00 (cento e trinta e seis mil e quatrocentos e cinquenta reais), por ser este o valor mais condizente com o preço praticado pelo mercado imobiliário, considerando a localização e infraestrutura do condomínio onde se encontra o imóvel, a acessibilidade e a oferta e demanda no próprio condomínio. Discorre mais argumentos em alicerce da tese sustentada, destacando a necessidade do deferimento da tutela de urgência vindicada nesta pretensão reformatória. Ancorado mormente nessas alegações, requer a concessão de efeito suspensivo ativo. No mérito, requesta pela reforma da decisão vergastada. É o relatório do necessário. DECIDO. De início, revelando-se cabível (CPC, art. 1.015, parágrafo único), tempestivo e firmado por advogado(a) constituído(a) nos autos, com o preparo devidamente recolhido (IDs 33377485 e 33377486), afere-se que o recurso interposto é admissível, o que, ao menos em caráter prefacial, garante o seu processamento. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil - CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar que visa a obstar a fluência dos efeitos da decisão agravada, deve-se levar em consideração o disposto no parágrafo único do artigo 995 do citado diploma legal, segundo o qual a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e se constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. No particular, verifico que a pretensão liminar buscada pela parte agravante não atende a todos os aludidos pressupostos. Sopesando detidamente os elementos que instruem estes autos, não verifico a presença de todos os requisitos necessários ao deferimento da concessão do efeito suspensivo ativo, especialmente por não vislumbrar, em grau suficiente, o requisito da probabilidade do direito invocado, sobretudo por não denotar no laudo de avaliação e nos documentos a ele acostados (IDs origem 113329367 e 113329368) mácula(s) capaz(es) de invalidá-lo, ainda que parcialmente. Ao contrário do sustentado pela agravante, a priori, observa-se que o laudo encontra-se bem fundamentado, identificando o bem avaliado, evidenciando as percepções fáticas relevantes, indicando os dados objetivos utilizados para se chegar ao valor mensurado, permitindo, assim, compreender com clareza e higidez os critérios adotados para mensuração econômica daquele bem. À guisa de arremate, calha transcrever trechos do conteúdo do laudo combatido que bem ilustram a conclusão exarada no parágrafo acima: “(...) LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL SITUADO NA(O): Quiosque n° do 04 da área comercial do lote 03/05/07 da Rua 07 norte de Águas Claras/DF CARACTERÍSTICAS: - Imóvel comercial, com aproximadamente 27,29m2 de área privativa; - Não há benfeitorias no espaço destinado ao quiosque; - Há apenas uma área demarcada no chão, indicando o local onde o espaço pode ser explorado comercialmente; - A área comercial em que se encontra o quiosque possui diversas lojas. AVALIAÇÃO: - Valor do imóvel: aproximadamente R$ 120.000,00 (Cento e Vinte Mil reais). CRITÉRIO/METODOLOGIA UTILIZADA: comparação com imóveis de sítios especializados, mais corretores da região. Nessa pesquisa, não encontrei imóvel paradigma com as características do que ora se pretende avaliar (o qual se apresenta sem qualquer tipo de edificação ou melhoramentos); entretanto, foi localizado único exemplo de imóvel do tipo Quiosque em que há benfeitorias realizadas, o qual dá um norte (mutatis mutandi) para a avaliação deste Feito (esse imóvel paradigma, apresenta benfeitorias e está num espaço comercial que possui lojas com marcas de maior renome/atratividade - como Hering, Burger King, Stonia -; dito isso, o valor do m2 do imóvel de exemplo naturalmente se mostra mais elevado, se comparado ao bem que ora se pretende avaliar); ressalto que consta informação (anexada) de que o bem ora em cotejo NÃO se trata de venda de ponto comercial ou franquia. Outrossim, tenho observado que os imóveis não estão sendo negociados de acordo com os preços inicialmente sugeridos nesses sítios de pesquisa, seja pela lei de oferta e procura, seja pela negociação em torno das comissões de corretagem das imobiliárias (geralmente embutidas no preço anunciado). Essas situações, com certeza, estão interferindo na estipulação do valor final, o qual é constantemente objeto de ajuste, conforme a finalidade a que o bem se destina.” Nesse descortino, em sede de cognição rasa e perfunctória própria da atual fase deste processo, não reputo demonstrada, de plano, a probabilidade de provimento do recurso à baila necessário ao deferimento da tutela provisória de urgência requestada pela parte agravante tanto pelas razões supradelineadas, como também por considerar que a diferença apresentada entre o valor da avaliação pelo(a) oficial(a) de justiça e o apontado pela agravante não chega a 15% (quinze por cento), o que bem se amolda às observações da parte final acima traslada, a saber: “(...), tenho observado que os imóveis não estão sendo negociados de acordo com os preços inicialmente sugeridos nesses sítios de pesquisa, seja pela lei de oferta e procura, seja pela negociação em torno das comissões de corretagem das imobiliárias (geralmente embutidas no preço anunciado). Essas situações, com certeza, estão interferindo na estipulação do valor final, o qual é constantemente objeto de ajuste, conforme a finalidade a que o bem se destina.” Com efeito, abstraída, nesse momento processual, qualquer consideração de mérito acerca deste recurso, observo, neste caso específico, que a decisão combatida, à primeira vista, não se mostra carecedora de ajustes. A propósito, cabe também citar precedentes jurisprudenciais deste Tribunal de Justiça – inclusive como reforço de fundamentação – sobre a matéria em debate, os quais, mutatis mutandis, podem bem servir de orientação para a resolução do mérito do recurso em exame: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em processo de execução, rejeitou a impugnação, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a intimação do credor fiduciário. 2. Estabelece o art. 873 do Código de Processo Civil que nova avaliação somente será admitida quando uma das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 2.1. In casu, como o agravante não comprovou quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, não há falar em nova avaliação, havendo de prevalecer a estimativa constante do laudo do Oficial de Justiça. 3. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1376506, 07207221320218070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 29/9/2021, publicado no DJE: 18/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO. CLAREZA QUANTO À METODOLOGIA. DESCRIÇÃO ADEQUADA DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 870, incumbe precipuamente ao oficial de justiça a avaliação de bens. 2. É válido o laudo de avaliação, elaborado por oficial de justiça, que descreve adequadamente o imóvel e aponta a metodologia utilizada na avaliação, em atenção ao art. 872 do CPC. 3. A existência de laudo de avaliação contemporâneo sobre o mesmo bem, elaborado por oficial de justiça diverso, em ação judicial distinta, que lhe seja mais vantajoso, não afasta a validade do laudo produzido nos autos de origem, haja vista que o primeiro também está sujeito ao crivo judicial e pode ser igualmente impugnado. 4. Ante o exame do agravo de instrumento ora realizado, e em homenagem aos princípios da celeridade e da primazia do julgamento de mérito, deve-se reconhecer que o julgamento do agravo interno se encontra prejudicado. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1387192, 07176164320218070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 3/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso Nesse panorama, tem-se que a parte agravante não trouxe, de plano, substratos robustos e suficientes a demover a conclusão à qual se chegou o(a) oficial(a) de justiça avaliador(a) acerca do preço apontado no laudo impugnado. Consoante sabido e consabido, o juiz é o destinatário das provas. E na decisão fustigada, de maneira fundamentada (CPC, art. 371), restou consignado que os atos do(a) oficial(a) de justiça avaliador(a) gozam de fé pública, não restando esta infirmada a contento na oportunidade. Ademais disso, ainda ressaltou a localização do imóvel penhorado e as circunstâncias indicadas quanto à realidade atual do mercado e suas consequências no preço real pelo qual têm sido concretizados os negócios envolvendo bens similares. Este entendimento é o mesmo apreendido, neste ensejo, por este Relator a partir do cotejo do conjunto fático-probatório emergido dos autos, até que se prove robustamente o contrário (CPC, art. 373, I). Assim, não se mostrando conjugados, nesta oportunidade, todos os requisitos da tutela de urgência almejada, obstado se torna seu deferimento. Diante de todo o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO postulado pela parte agravante, por não vislumbrar preenchidos todos os requisitos exigidos pelo art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, ambos do CPC. Comunique-se ao Juízo da causa. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, II). Cumpra-se. Brasília, 23 de março de 2022. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0707343-68.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BOULEVARD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: CRISTIANE HARUMI PINHEIRO SHINODA D E C I S Ã O Vistos, etc., Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de concessão de efeito suspensivo ativo, interposto por BOULEVARD EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 6a Vara Cível de Brasília (ID origem 115590446), que, nos autos do cumprimento de sentença movido em seu desfavor por CRISTIANE HARUMI PINHEIRO SHINODA, rejeitou a impugnação à avaliação oposta pela recorrente e, no ensejo, homologo o laudo de avaliação elaborado pelo(a) oficial(a) de justiça. A agravante recorre de tal decisão, alegando, em apertada síntese, que o laudo de avaliação elaborado pelo(a) oficial(a) de justiça não retrata o real valor do Quiosque no 4 do Empreendimento Max Home &amp; Mall. Pautada em parecer realizado por equipe técnica de profissionais corretores avaliadores de imóveis, os quais levaram em consideração o valor mercadológico real de venda e as condições peculiares das unidades, tais como localização no condomínio e acessibilidade, a agravante defende um valor superior ao imputado no laudo impugnado. Aponta um montante mínimo de R$136.450,00 (cento e trinta e seis mil e quatrocentos e cinquenta reais), por ser este o valor mais condizente com o preço praticado pelo mercado imobiliário, considerando a localização e infraestrutura do condomínio onde se encontra o imóvel, a acessibilidade e a oferta e demanda no próprio condomínio. Discorre mais argumentos em alicerce da tese sustentada, destacando a necessidade do deferimento da tutela de urgência vindicada nesta pretensão reformatória. Ancorado mormente nessas alegações, requer a concessão de efeito suspensivo ativo. No mérito, requesta pela reforma da decisão vergastada. É o relatório do necessário. DECIDO. De início, revelando-se cabível (CPC, art. 1.015, parágrafo único), tempestivo e firmado por advogado(a) constituído(a) nos autos, com o preparo devidamente recolhido (IDs 33377485 e 33377486), afere-se que o recurso interposto é admissível, o que, ao menos em caráter prefacial, garante o seu processamento. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil - CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. Tratando-se de pretensão liminar que visa a obstar a fluência dos efeitos da decisão agravada, deve-se levar em consideração o disposto no parágrafo único do artigo 995 do citado diploma legal, segundo o qual a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão do relator se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e se constatado que há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. No particular, verifico que a pretensão liminar buscada pela parte agravante não atende a todos os aludidos pressupostos. Sopesando detidamente os elementos que instruem estes autos, não verifico a presença de todos os requisitos necessários ao deferimento da concessão do efeito suspensivo ativo, especialmente por não vislumbrar, em grau suficiente, o requisito da probabilidade do direito invocado, sobretudo por não denotar no laudo de avaliação e nos documentos a ele acostados (IDs origem 113329367 e 113329368) mácula(s) capaz(es) de invalidá-lo, ainda que parcialmente. Ao contrário do sustentado pela agravante, a priori, observa-se que o laudo encontra-se bem fundamentado, identificando o bem avaliado, evidenciando as percepções fáticas relevantes, indicando os dados objetivos utilizados para se chegar ao valor mensurado, permitindo, assim, compreender com clareza e higidez os critérios adotados para mensuração econômica daquele bem. À guisa de arremate, calha transcrever trechos do conteúdo do laudo combatido que bem ilustram a conclusão exarada no parágrafo acima: “(...) LAUDO DE AVALIAÇÃO IMÓVEL SITUADO NA(O): Quiosque n° do 04 da área comercial do lote 03/05/07 da Rua 07 norte de Águas Claras/DF CARACTERÍSTICAS: - Imóvel comercial, com aproximadamente 27,29m2 de área privativa; - Não há benfeitorias no espaço destinado ao quiosque; - Há apenas uma área demarcada no chão, indicando o local onde o espaço pode ser explorado comercialmente; - A área comercial em que se encontra o quiosque possui diversas lojas. AVALIAÇÃO: - Valor do imóvel: aproximadamente R$ 120.000,00 (Cento e Vinte Mil reais). CRITÉRIO/METODOLOGIA UTILIZADA: comparação com imóveis de sítios especializados, mais corretores da região. Nessa pesquisa, não encontrei imóvel paradigma com as características do que ora se pretende avaliar (o qual se apresenta sem qualquer tipo de edificação ou melhoramentos); entretanto, foi localizado único exemplo de imóvel do tipo Quiosque em que há benfeitorias realizadas, o qual dá um norte (mutatis mutandi) para a avaliação deste Feito (esse imóvel paradigma, apresenta benfeitorias e está num espaço comercial que possui lojas com marcas de maior renome/atratividade - como Hering, Burger King, Stonia -; dito isso, o valor do m2 do imóvel de exemplo naturalmente se mostra mais elevado, se comparado ao bem que ora se pretende avaliar); ressalto que consta informação (anexada) de que o bem ora em cotejo NÃO se trata de venda de ponto comercial ou franquia. Outrossim, tenho observado que os imóveis não estão sendo negociados de acordo com os preços inicialmente sugeridos nesses sítios de pesquisa, seja pela lei de oferta e procura, seja pela negociação em torno das comissões de corretagem das imobiliárias (geralmente embutidas no preço anunciado). Essas situações, com certeza, estão interferindo na estipulação do valor final, o qual é constantemente objeto de ajuste, conforme a finalidade a que o bem se destina.” Nesse descortino, em sede de cognição rasa e perfunctória própria da atual fase deste processo, não reputo demonstrada, de plano, a probabilidade de provimento do recurso à baila necessário ao deferimento da tutela provisória de urgência requestada pela parte agravante tanto pelas razões supradelineadas, como também por considerar que a diferença apresentada entre o valor da avaliação pelo(a) oficial(a) de justiça e o apontado pela agravante não chega a 15% (quinze por cento), o que bem se amolda às observações da parte final acima traslada, a saber: “(...), tenho observado que os imóveis não estão sendo negociados de acordo com os preços inicialmente sugeridos nesses sítios de pesquisa, seja pela lei de oferta e procura, seja pela negociação em torno das comissões de corretagem das imobiliárias (geralmente embutidas no preço anunciado). Essas situações, com certeza, estão interferindo na estipulação do valor final, o qual é constantemente objeto de ajuste, conforme a finalidade a que o bem se destina.” Com efeito, abstraída, nesse momento processual, qualquer consideração de mérito acerca deste recurso, observo, neste caso específico, que a decisão combatida, à primeira vista, não se mostra carecedora de ajustes. A propósito, cabe também citar precedentes jurisprudenciais deste Tribunal de Justiça – inclusive como reforço de fundamentação – sobre a matéria em debate, os quais, mutatis mutandis, podem bem servir de orientação para a resolução do mérito do recurso em exame: PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. PENHORA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR OFICIAL DE JUSTIÇA. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO. NOVA AVALIAÇÃO. DESNECESSIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que, em processo de execução, rejeitou a impugnação, homologou o laudo de avaliação do imóvel penhorado e determinou a intimação do credor fiduciário. 2. Estabelece o art. 873 do Código de Processo Civil que nova avaliação somente será admitida quando uma das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador; se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. 2.1. In casu, como o agravante não comprovou quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, não há falar em nova avaliação, havendo de prevalecer a estimativa constante do laudo do Oficial de Justiça. 3. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1376506, 07207221320218070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 29/9/2021, publicado no DJE: 18/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. IMPUGNAÇÃO. CLAREZA QUANTO À METODOLOGIA. DESCRIÇÃO ADEQUADA DO IMÓVEL. MANUTENÇÃO DA DECISÃO. 1. O Código de Processo Civil, em seu artigo 870, incumbe precipuamente ao oficial de justiça a avaliação de bens. 2. É válido o laudo de avaliação, elaborado por oficial de justiça, que descreve adequadamente o imóvel e aponta a metodologia utilizada na avaliação, em atenção ao art. 872 do CPC. 3. A existência de laudo de avaliação contemporâneo sobre o mesmo bem, elaborado por oficial de justiça diverso, em ação judicial distinta, que lhe seja mais vantajoso, não afasta a validade do laudo produzido nos autos de origem, haja vista que o primeiro também está sujeito ao crivo judicial e pode ser igualmente impugnado. 4. Ante o exame do agravo de instrumento ora realizado, e em homenagem aos princípios da celeridade e da primazia do julgamento de mérito, deve-se reconhecer que o julgamento do agravo interno se encontra prejudicado. 5. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1387192, 07176164320218070000, Relator: CRUZ MACEDO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 17/11/2021, publicado no DJE: 3/12/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) – grifo nosso Nesse panorama, tem-se que a parte agravante não trouxe, de plano, substratos robustos e suficientes a demover a conclusão à qual se chegou o(a) oficial(a) de justiça avaliador(a) acerca do preço apontado no laudo impugnado. Consoante sabido e consabido, o juiz é o destinatário das provas. E na decisão fustigada, de maneira fundamentada (CPC, art. 371), restou consignado que os atos do(a) oficial(a) de justiça avaliador(a) gozam de fé pública, não restando esta infirmada a contento na oportunidade. Ademais disso, ainda ressaltou a localização do imóvel penhorado e as circunstâncias indicadas quanto à realidade atual do mercado e suas consequências no preço real pelo qual têm sido concretizados os negócios envolvendo bens similares. Este entendimento é o mesmo apreendido, neste ensejo, por este Relator a partir do cotejo do conjunto fático-probatório emergido dos autos, até que se prove robustamente o contrário (CPC, art. 373, I). Assim, não se mostrando conjugados, nesta oportunidade, todos os requisitos da tutela de urgência almejada, obstado se torna seu deferimento. Diante de todo o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO postulado pela parte agravante, por não vislumbrar preenchidos todos os requisitos exigidos pelo art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, I, ambos do CPC. Comunique-se ao Juízo da causa. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal (CPC, art. 1.019, II). Cumpra-se. Brasília, 23 de março de 2022. Desembargador ALFEU MACHADO Relator