Tribunal: TJDFT
Processo: 0706576-30.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-03-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0706576-30.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SPASSO ENGENHARIA LTDA - EPP AGRAVADO: LUIZ LUSTOSA DE ALENCAR FILHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SPASSO ENGENHARIA LTDA – EPP em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sétima Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0039179-69.2000.8.07.0001, indeferiu o pedido formulado pela parte exequente, ora agravante, de reavaliação dos imóveis penhorados. Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em breve resumo, a necessidade de reforma do decisum. Defende a necessidade de reavaliação dos imóveis, ao argumento de que os valores estabelecidos na avaliação realizada no início do ano de 2021 estão defasados, haja vista que estão acima do real valor de mercado dos bens. Afirma que o leilão que restou frustrado somente ocorreu após mais de um ano da realização da avaliação, sendo que esta foi realizada sem que fosse levada em consideração a pandemia do novo coronavírus que assola o mundo desde meados de 2020. Com isso, aponta que os valores dos bens imóveis após sofrerem forte elevação no início de 2021, momento em que se deu o auge da pandemia, vêm decaindo e se estabilizando em patamares inferiores aos encontrados naquela ocasião em que efetuada a avaliação. Faz considerações sobre suposta insuficiência de divulgação do leilão eletrônico realizado, assim como enfatiza a indispensabilidade da realização de nova avaliação dos imóveis, visto que, ante a ocorrência de leilão infrutífero, não restaria dúvidas de que os preços praticados estão em dissonância com a realidade do mercado imobiliário onde se localizam tais bens. Tece demais considerações sobre a matéria de fundo. Por fim, requer o conhecimento e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pugna pela reforma da decisão recorrida, para que seja deferida “a reavaliação e novo leilão dos bens penhorados, ou a alienação por iniciativa particular da agravante”. Preparo recolhido no ID 33184630. É o relatório. DECIDO. Conheço do recurso interposto, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade recursal. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão ora recorrida tem o seguinte teor (ID 116026355 – autos de origem): 1. Pretende a exequente a reavaliação dos imóveis penhorados, cujo leilão restou recentemente infrutífero, sob o argumento de que o preço estava acima do valor de mercado. 2. Razão, no entanto, não lhe assiste. 3. É usual que transcorra um interregno razoável entre a avaliação do imóvel e o correspondente leilão judicial, durante o qual haverá a oscilação do seu preço. 4. Trata-se justamente da hipótese dos autos, na qual o laudo de avaliação foi lavrado em janeiro de 2021 (ID n. 82426794) e o leilão judicial realizado um ano depois apenas. 5. Tal fato, por si só, não justifica a reiteração da diligência de avaliação, notadamente porque decorridos poucos dias do leilão infrutífero, não tendo a exequente demonstrado a existência de potenciais arrematantes que justifiquem a renovação do ato expropriatório. 6. Do exposto, indefiro o pedido de ID n. 116014871. 7. Intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, promover o andamento do feito, indicando bens passíveis de penhora da parte executada ou requerendo o que de direito, sob pena de suspensão na forma do artigo 921, III, do CPC. Cinge-se a controvérsia pela possibilidade de realização de nova avaliação dos bens imóveis penhorados e levados a hasta pública, ao argumento de que os valores encontrados na avaliação realizada em janeiro de 2021 estão em dissonância com o real valor de mercado de tais bens. O Código de Processo Civil estabelece os casos em que é cabível nova avaliação. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. No caso dos autos, o Juízo justificou a desnecessidade de realizar nova avaliação, sob a fundamentação de que o intervalo plausível entre a avaliação do imóvel e a realização da hasta pública “não justifica a reiteração da diligência de avaliação, notadamente porque decorridos poucos dias do leilão infrutífero, não tendo a exequente demonstrado a existência de potenciais arrematantes que justifiquem a renovação do ato expropriatório”. Com efeito, não se vislumbra deficiência ou irregularidade na avaliação do imóvel, de sorte que não há falar em nova avaliação, porquanto não se verifica, no caso em tela, a presença de nenhuma das hipóteses previstas no art. 873 do CPC. A propósito, confira-se a jurisprudência deste egrégio TJDFT sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR PERITO JUDICIAL. MÉTODO COMPARATIVO. APRESENTAÇÃO DE OUTRA AVALIAÇÃO. MÉTODO INVOLUTIVO. DIVERGÊNCIA DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel. 2. A apresentação de laudo produzido unilateralmente pela parte a quem aproveita e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados em parecer oficial, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. LAUDO PERICIAL. EXPERT JUDICIAL. UTILIZAÇÃO DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AVALIAÇÃO EFETUADA UNILATERALMENTE POR ASSISTENTE TÉCNICO CONTRATADO POR UMA DAS PARTES. INAPTIDÃO PARA DESQUALIFICAR O LAUDO OFICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A caracterização de inovação recursal pressupõe a existência de questões inéditas aventadas na apelação e que não foram objeto de necessário enfrentamento pelo órgão jurisdicional prolator da r. sentença, o que não se verifica na hipótese vertente. Preliminar arguida em contrarrazões pelo réu rejeitada. 2. Nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei." 3. Na hipótese dos autos, não se vislumbra vício apto a tornar nula a cláusula prevista no instrumento contratual de aluguel em shopping center que estabeleceu a forma de reajuste do aluguel em casos de renovação contratual, razão pela qual seus termos devem ser respeitados, com base nos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, que, informando tanto a conduta dos lojistas quanto a do empreendedor do shopping center, visa proteger a legítima confiança e expectativa das partes envolvidas no negócio jurídico. Portanto, se a apelante desde o momento das negociações firmou o contrato de locação e assumiu o compromisso de honrar a obrigação, não pode alegar que o contrato padece de vício ou de cláusulas abusivas, manifestando-se de forma contrária ao estabelecido, pois o ordenamento jurídico proíbe o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 4. Verificado que o perito judicial utilizou critérios estritamente técnicos que espelham a realidade do mercado imobiliário local para estimar o valor médio do aluguel retroagido para a data da renovação do contrato em 1o de outubro de 2015, não há que se falar em prevalência de laudo particular emitido por assistente técnico. Assim, se não há no parecer fundamento técnico apto a infirmar o laudo apresentado pelo perito judicial, fica patente que o desacerto alegado pela apelante revela-se, em verdade, como pretensão de esquivar-se das corretas conclusões que o perito trouxe aos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em R$200,00 (duzentos reais), totalizando R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. (Acórdão 1055746, 20150110326403APC, Relator: SANDRA REVES, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2017, publicado no DJE: 26/10/2017. Pág.: 251/257) (destaquei) Ressalta-se, ainda, que a parte agravante sequer trouxe laudo ou mesmo pesquisas que indiquem valor diverso daquele apontado na avaliação anteriormente realizada ou que indiquem a alteração do valor do imóvel no decurso do lapso temporal indicado. Desse modo, em um juízo de cognição sumária, em princípio, reputo que a aparência de bom direito se afigura muito mais presente na decisão hostilizada do que na irresignação da parte agravante, modo pelo qual indefiro o efeito suspensivo postulado no presente recurso, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o efeito suspensivo vindicado. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentarem contraminuta no prazo legal. Brasília-DF, 08 de março de 2022 17:41:36. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0706576-30.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SPASSO ENGENHARIA LTDA - EPP AGRAVADO: LUIZ LUSTOSA DE ALENCAR FILHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por SPASSO ENGENHARIA LTDA – EPP em face de decisão proferida pelo Juízo da Décima Sétima Vara Cível de Brasília que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0039179-69.2000.8.07.0001, indeferiu o pedido formulado pela parte exequente, ora agravante, de reavaliação dos imóveis penhorados. Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em breve resumo, a necessidade de reforma do decisum. Defende a necessidade de reavaliação dos imóveis, ao argumento de que os valores estabelecidos na avaliação realizada no início do ano de 2021 estão defasados, haja vista que estão acima do real valor de mercado dos bens. Afirma que o leilão que restou frustrado somente ocorreu após mais de um ano da realização da avaliação, sendo que esta foi realizada sem que fosse levada em consideração a pandemia do novo coronavírus que assola o mundo desde meados de 2020. Com isso, aponta que os valores dos bens imóveis após sofrerem forte elevação no início de 2021, momento em que se deu o auge da pandemia, vêm decaindo e se estabilizando em patamares inferiores aos encontrados naquela ocasião em que efetuada a avaliação. Faz considerações sobre suposta insuficiência de divulgação do leilão eletrônico realizado, assim como enfatiza a indispensabilidade da realização de nova avaliação dos imóveis, visto que, ante a ocorrência de leilão infrutífero, não restaria dúvidas de que os preços praticados estão em dissonância com a realidade do mercado imobiliário onde se localizam tais bens. Tece demais considerações sobre a matéria de fundo. Por fim, requer o conhecimento e a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pugna pela reforma da decisão recorrida, para que seja deferida “a reavaliação e novo leilão dos bens penhorados, ou a alienação por iniciativa particular da agravante”. Preparo recolhido no ID 33184630. É o relatório. DECIDO. Conheço do recurso interposto, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade recursal. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. A decisão ora recorrida tem o seguinte teor (ID 116026355 – autos de origem): 1. Pretende a exequente a reavaliação dos imóveis penhorados, cujo leilão restou recentemente infrutífero, sob o argumento de que o preço estava acima do valor de mercado. 2. Razão, no entanto, não lhe assiste. 3. É usual que transcorra um interregno razoável entre a avaliação do imóvel e o correspondente leilão judicial, durante o qual haverá a oscilação do seu preço. 4. Trata-se justamente da hipótese dos autos, na qual o laudo de avaliação foi lavrado em janeiro de 2021 (ID n. 82426794) e o leilão judicial realizado um ano depois apenas. 5. Tal fato, por si só, não justifica a reiteração da diligência de avaliação, notadamente porque decorridos poucos dias do leilão infrutífero, não tendo a exequente demonstrado a existência de potenciais arrematantes que justifiquem a renovação do ato expropriatório. 6. Do exposto, indefiro o pedido de ID n. 116014871. 7. Intime-se a parte exequente para, no prazo de 5 (cinco) dias, promover o andamento do feito, indicando bens passíveis de penhora da parte executada ou requerendo o que de direito, sob pena de suspensão na forma do artigo 921, III, do CPC. Cinge-se a controvérsia pela possibilidade de realização de nova avaliação dos bens imóveis penhorados e levados a hasta pública, ao argumento de que os valores encontrados na avaliação realizada em janeiro de 2021 estão em dissonância com o real valor de mercado de tais bens. O Código de Processo Civil estabelece os casos em que é cabível nova avaliação. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. No caso dos autos, o Juízo justificou a desnecessidade de realizar nova avaliação, sob a fundamentação de que o intervalo plausível entre a avaliação do imóvel e a realização da hasta pública “não justifica a reiteração da diligência de avaliação, notadamente porque decorridos poucos dias do leilão infrutífero, não tendo a exequente demonstrado a existência de potenciais arrematantes que justifiquem a renovação do ato expropriatório”. Com efeito, não se vislumbra deficiência ou irregularidade na avaliação do imóvel, de sorte que não há falar em nova avaliação, porquanto não se verifica, no caso em tela, a presença de nenhuma das hipóteses previstas no art. 873 do CPC. A propósito, confira-se a jurisprudência deste egrégio TJDFT sobre o tema: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL POR PERITO JUDICIAL. MÉTODO COMPARATIVO. APRESENTAÇÃO DE OUTRA AVALIAÇÃO. MÉTODO INVOLUTIVO. DIVERGÊNCIA DE VALORES. INEXISTÊNCIA DE ERRO NA AVALIAÇÃO JUDICIAL. DECISÃO MANTIDA. 1. Não apontado qualquer erro no laudo pericial apresentado ou qualquer outra situação que se encaixe no disposto no art. 873, do CPC, não há que se falar em realização de uma nova avaliação do imóvel. 2. A apresentação de laudo produzido unilateralmente pela parte a quem aproveita e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados em parecer oficial, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1203859, 07013236620198070000, Relator: SEBASTIÃO COELHO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 11/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada) (destaquei) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CIVIL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER. PRELIMINAR DE INOVAÇÃO RECURSAL REJEITADA. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. LAUDO PERICIAL. EXPERT JUDICIAL. UTILIZAÇÃO DE CRITÉRIOS TÉCNICOS. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. AVALIAÇÃO EFETUADA UNILATERALMENTE POR ASSISTENTE TÉCNICO CONTRATADO POR UMA DAS PARTES. INAPTIDÃO PARA DESQUALIFICAR O LAUDO OFICIAL. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. A caracterização de inovação recursal pressupõe a existência de questões inéditas aventadas na apelação e que não foram objeto de necessário enfrentamento pelo órgão jurisdicional prolator da r. sentença, o que não se verifica na hipótese vertente. Preliminar arguida em contrarrazões pelo réu rejeitada. 2. Nos termos do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei." 3. Na hipótese dos autos, não se vislumbra vício apto a tornar nula a cláusula prevista no instrumento contratual de aluguel em shopping center que estabeleceu a forma de reajuste do aluguel em casos de renovação contratual, razão pela qual seus termos devem ser respeitados, com base nos princípios do pacta sunt servanda e da boa-fé objetiva, que, informando tanto a conduta dos lojistas quanto a do empreendedor do shopping center, visa proteger a legítima confiança e expectativa das partes envolvidas no negócio jurídico. Portanto, se a apelante desde o momento das negociações firmou o contrato de locação e assumiu o compromisso de honrar a obrigação, não pode alegar que o contrato padece de vício ou de cláusulas abusivas, manifestando-se de forma contrária ao estabelecido, pois o ordenamento jurídico proíbe o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 4. Verificado que o perito judicial utilizou critérios estritamente técnicos que espelham a realidade do mercado imobiliário local para estimar o valor médio do aluguel retroagido para a data da renovação do contrato em 1o de outubro de 2015, não há que se falar em prevalência de laudo particular emitido por assistente técnico. Assim, se não há no parecer fundamento técnico apto a infirmar o laudo apresentado pelo perito judicial, fica patente que o desacerto alegado pela apelante revela-se, em verdade, como pretensão de esquivar-se das corretas conclusões que o perito trouxe aos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. Honorários advocatícios majorados em R$200,00 (duzentos reais), totalizando R$2.200,00 (dois mil e duzentos reais), nos termos do § 11 do art. 85 do CPC. (Acórdão 1055746, 20150110326403APC, Relator: SANDRA REVES, 2a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/10/2017, publicado no DJE: 26/10/2017. Pág.: 251/257) (destaquei) Ressalta-se, ainda, que a parte agravante sequer trouxe laudo ou mesmo pesquisas que indiquem valor diverso daquele apontado na avaliação anteriormente realizada ou que indiquem a alteração do valor do imóvel no decurso do lapso temporal indicado. Desse modo, em um juízo de cognição sumária, em princípio, reputo que a aparência de bom direito se afigura muito mais presente na decisão hostilizada do que na irresignação da parte agravante, modo pelo qual indefiro o efeito suspensivo postulado no presente recurso, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso e INDEFIRO o efeito suspensivo vindicado. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intimem-se os agravados para, querendo, apresentarem contraminuta no prazo legal. Brasília-DF, 08 de março de 2022 17:41:36. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador