Tribunal: TJDFT
Processo: 0704429-31.2022.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-02-24

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Construtora e Incorporadora Valor Eireli e Outra em face da decisão que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelos agravados – Cristiano Linhares Aguiar e Outra -, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviaram e homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora, assinalando, outrossim, que, caso almejem a realização de perícia avaliativa, devem informar se estão dispostas a arcar com o pagamento dos honorários periciais, o que afigura-se improvável diante da inadimplência. Objetivam as agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados por perito especialista em construção civil, às expensas dos agravados. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentaram as agravantes, em suma, que os agravados manejam em seu desfavor cumprimento de sentença almejando forrarem-se com a quantia que lhes fora assegurada pelo título executivo. Sustentaram que, no curso do cumprimento de sentença, fora determinada pelo Juízo da execução a penhora do imóvel de sua titularidade, constituído pela projeção T, situada na Quadra 04, Setor Residencial Leste, com área total de 350m2, registrado sob a matrícula no 3.157, do Cartório do 8o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Mencionaram que, determinada a avaliação do imóvel constrito, a oficiala de justiça avaliadora atribuíra-lhe o valor de R$5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Aduziram que o valor atribuído ao imóvel penhorado pela oficiala de justiça está muito aquém do seu valor de mercado, afirmando ser incorreta a avaliação homologada pelo decisório vergastado. Defenderam que, conquanto a avaliadora tenha descrito as unidades autônomas em construção, omitira de informar que a parte térrea do imóvel é composta por rol de entrada, sala de funcionários, cômodo da NeoEnergia, sala de pressurização, depósito e demais áreas comuns. Esclareceram que a área comum da edificação agrega valor às unidades autônomas, de modo que a avaliação da oficiala de justiça deveria ter considerado essa área. Destacaram que o laudo avaliativo não fora conclusivo tendo em vista que fora ressalvado que o método comparativo que utilizara na avaliação poderia não ser fidedigno ante o fato de que os prédios localizados na região do imóvel penhorado não possuem o mesmo padrão, são mais antigos e, em sua maioria, não possuem elevador. Pontuaram que, nesse contexto, o valor aferido no laudo homologado não pode ser assimilado como escorreito, afigurando-se necessária a reavaliação do bem por profissional da área da construção civil que realiza estudo minucioso da planta e das edificações. Assinalaram que a jurisprudência mais recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e da Justiça Federal reconhece que a avaliação de imóveis é atribuição exclusiva de arquitetos, urbanistas e engenheiros. Asseveraram que a avaliação de bem imóveis demanda por parte do avaliador conhecimentos específicos relativos a projetos de arquitetura, construção civil, patologias, estatística, entre outras áreas do conhecimento, além da aplicação de normas técnicas relativas ao assunto – como a NBR 14.653 e normas do Ibape-SP, não podendo ser homologada a avaliação confeccionada pela oficiala de justiça. Acentuaram que, na hipótese, por tratar o imóvel penhorado de construção em alvenaria com 24 (vinte e quatro) unidades inacabadas, fica patente a necessidade de conhecimentos específicos para a realização da avaliação. Observaram que a metodologia de avaliação utilizada pelo oficial de justiça, baseada em pesquisas de preços praticados pelas imobiliárias da região, a despeito de ser prática usual na obtenção do valor de bem imóvel, não deve prosperar em comparação com os dados técnico elaborado por especialista em construção civil. Mencionaram que o laudo confeccionado pela oficiala de justiça não fora conclusivo, porquanto não especificara de forma irrefutável o real valor do imóvel, uma vez que “deixou de considerar a área comum do empreendimento, bem como deixou de apresentar paradigma idôneo a se cotejar com o imóvel em construção em questão[1].” Consignaram que, caso preservada a decisão guerreada, sofrerão prejuízos materiais irreparáveis, porquanto o imóvel penhorado poderá ser alienado judicialmente por preço vil, devendo, diante dessas circunstâncias, ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Construtora e Incorporadora Valor Eireli e Outra em face da decisão que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelos agravados – Cristiano Linhares Aguiar e Outra -, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviaram e homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora, assinalando, outrossim, que, caso almejem a realização de perícia avaliativa, devem informar se estão dispostas a arcar com o pagamento dos honorários periciais, o que afigura-se improvável diante da inadimplência. Objetivam as agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados por perito especialista em construção civil, às expensas dos agravados. Do alinhado emerge, à primeira vista, que o vertente agravo está destinado a desafiar a decisão que rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formularam as agravantes e, outrossim, homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Consoante se infere dos autos da ação principal, após a penhora do imóvel identificado como projeção T, situada na Quadra 04, Setor Residencial Leste, com área total de 350m2, registrado sob a matrícula no 3.157 do Cartório do 8o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, fora realizada avaliação do bem por oficiala de justiça avaliadora, que atribuíra ao imóvel o valor de R$5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos)[2], nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO (...) “1) Identificação e caracterização do bem 1.1) Caracterização da região Aspectos gerais: O imóvel se localiza na Quadra 04 do Setor Residencial Leste, em que se concentra um comércio próximo ou de pequena distância, com facilidade de acesso a transporte público e escolas. Área eminentemente residencial, considerado um setor nobre e central em Planaltina/DF. Aspectos físicos: A região possui topografia plana, com área praticamente toda urbanizada. Infraestrutura urbana: A região possui sistema viário, transporte coletivo, entrega postal, coleta de resíduos sólidos, pavimentação asfáltica, iluminação pública, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado. Atividades existentes: A região possui comércio variado, atividades de prestação de serviços incluindo mercados, farmácias, padarias, sorveterias, lojas de vestuário e artigos em geral, além de bares e restaurantes. 1.2) Caracterização do bem O objeto deste laudo é um prédio em construção (Projeção T), situado na Quadra 04 do Setor Residencial Leste, escriturado, contendo um lote com área total de 350 m2, conforme informado pelo representante da executada, Sr. Hélio Gonçalves Costa. O prédio tem finalidade residencial, com 04 (quatro) andares, sendo 06 (seis) apartamentos por andar, totalizando 24 (vinte e quatro) apartamentos. O empreendimento será composto por 16 (dezesseis) apartamentos de 3 (três) quartos e 8 (oito) apartamentos de 2 (dois) quartos, com metragem de 70m2 e 60m2, respectivamente. A divisão/composição dos apartamentos não foi informada. A previsão de entrega do empreendimento é para janeiro de 2022. Atualmente o edifício encontra-se na parte estrutural da construção, havendo concluído as instalações hidráulica e elétrica, além do sistema de gás. Apenas os apartamentos situados no primeiro andar estão com as paredes rebocas e contra-piso. Na parte térrea há uma divisão referente as áreas onde serão alocadas a casa de máquinas, as lixeiras, o elevador, a central da CAESB e o apartamento do zelador (informações foram prestadas pela secretária da empresa, sra. Jéssica dos Santos Silva, que acompanhou a vistoria). A fachada encontra-se na fase de colocação das pastilhas. Não há como descrever ou elencar materiais que serão utilizados para acabamento, haja vista não haver sido iniciada tal fase. 1.3) Registro fotográfico (fonte: Oficial de Justiça) (...) 2) Metodologia O método utilizado foi o Comparativo Direto de Dados do Mercado, preconizado na NBR 14653-1 da ABNT, o qual identifica o valor de mercado do bem por meio da pesquisa de amostras, avaliando-se o preço de oferta de imóveis em situações equivalentes ou com características similares ao imóvel avaliando, no mesmo setor ou nas proximidades, ponderados os atributos por homogeneização, com a atribuição da média e a formação do valor, conforme apresentação dos dados a seguir: 2.1) Especificação da avaliação Todos os elementos da amostra estão localizados nas proximidades do endereço do imóvel objeto da avaliação, nas Quadras 4 e 5 do Setor Residencial Leste: 2.1.1) Tabela de amostra (...) 2.1.2) Cálculos para obtenção da média inicial por metro quadrado: Imóvel 1 = R$ 2.934,78/m2 Imóvel 2 = R$ 2.265,62/m2 Imóvel 3 = R$ 2.888,88/m2 Imóvel 4 = R$ 2.900,00/m2 Imóvel 5 = R$ 2.897,95/m2 Imóvel 6 = R$ 3.260,86/m2 Total = 17.148,09 / 6 Média = R$ 2.858,01/m2 2.1.3) Fator Fonte ou Oferta É comum que o vendedor atribua preço acima do valor que deseja, de fato, obter com a venda, visto que a regra no mercado imobiliário é a existência de proposta e contraproposta. A essa diferença entre o valor pedido e o valor de venda dá-se o nome de Fator Fonte ou Oferta e, geralmente, é aplicado em 10% para menor. Apesar de considerar que os imóveis obtidos como amostras ainda esperam comprador e que os vendedores aceitam negociação, DEIXO de aplicar esse fator para ajustar o valor encontrado tendo em vista as observações já expostas, no sentido de que todos os imóveis colhidos como amostras encontram-se em patamar supostamente inferior ao prédio que será entregue referente à projeção que ora se avalia. Acrescentando também o fato de que é um prédio novo, com elevador (a maior parte dos prédios da região não possuem) e com apartamentos de 03 quartos, o que, também nesse quesito, se distancia das amostras coletadas. Ante o exposto, aplico o acréscimo de 10% no valor médio encontrado para os apartamentos de 2 quartos e o acréscimo de 20% para os de 3 quartos, obtendo a média seguinte: R$ 2.858,01 + 10% = 3.143,81 (apartamentos de 2 quartos) R$ 2.858,01 + 20% = 3.429,61 (apartamentos de 3 quartos) 3) Definição do valor (...) Por todo o exposto, considerando a metodologia utilizada, avalio o imóvel em R$ 5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Planaltina – DF, 04 de outubro de 2021. MARCELA SANTIAGO BARROS Oficial de Justiça Avaliadora Federal Matrícula 318531” Extrai-se dos autos, outrossim, que as agravantes impugnaram[3] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que o apurado não corresponde à realidade e que a apuração deve ser realizada por profissional especializado. Do cotejo do laudo impugnado, contudo, ao menos nessa análise perfunctória, deriva a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pelas agravantes com fundamento em suposto vício que permearia a avaliação realizada por Oficial de Justiça, afigura-se escorreita. Com efeito, considerando que as agravantes não indicaram sequer qual o valor que reputam expressão do valor de mercado do imóvel, não sobeja possível se reconhecer vícios ou erro na cotação encontrada pela avaliadora do Juízo – Oficiala de Justiça Avaliadora – (R$ 5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Conforme acima ilustrado, deve-se considerar que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos desprovidos de critério técnico objetivo. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor dos imóveis, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformadas com os valores auferidos pela avaliação realizada e homologada, construída de forma técnica e substanciosa, ressalve-se, cabia às agravantes infirmar o laudo pericial advindo de digna oficiala de justiça avaliadora, não por meras alegações genéricas desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação do imóvel. Descuidando-se desse postulado, não há como se acolher as razões do inconformismo que manifestaram, tornando inviável que desqualifiquem a avaliação realizada pela ilustrada avaliadora judicial. Com efeito, a apuração promovida pela serventuária da justiça declinara as características do imóvel, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[4]. As agravantes, de sua vez, cingiram-se a alegar que a avaliação deve ser feita por profissional especializado e considerar a área comum da edificação, não apresentando qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco na avaliação. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que a oficiala de justiça avaliadora do Juízo usufrui de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo do avaliador ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil vigente, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pela oficiala de justiça avaliadora do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar o laudo apresentado, não subsiste razão para a realização de nova avaliação. As agravantes, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograram demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciam as agravantes que a cotação está revestida de erro. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrada oficiala de justiça avaliadora, não merece guarida a tese recursal, devendo prosseguir o feito nos próprios termos da decisão vergastada. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado de conformidade com o retratado nos autos afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pelas agravantes encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do cumprimento de sentença se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Alinhadas essas considerações, indefiro a antecipação da tutela recursal postulada, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, aos agravados para, querendo, contrariarem o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de fevereiro de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 32637743 - Pág. 16 (fl. 18). [2] - ID Num. 105032224 - Pág. 1/11 (fls. 296/306) – ação principal. [3] - ID Num. 108465457 - Pág. 1/8 (fls. 318/325) – ação principal. [4] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Construtora e Incorporadora Valor Eireli e Outra em face da decisão que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelos agravados – Cristiano Linhares Aguiar e Outra -, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviaram e homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora, assinalando, outrossim, que, caso almejem a realização de perícia avaliativa, devem informar se estão dispostas a arcar com o pagamento dos honorários periciais, o que afigura-se improvável diante da inadimplência. Objetivam as agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados por perito especialista em construção civil, às expensas dos agravados. Como fundamentos da pretensão reformatória, argumentaram as agravantes, em suma, que os agravados manejam em seu desfavor cumprimento de sentença almejando forrarem-se com a quantia que lhes fora assegurada pelo título executivo. Sustentaram que, no curso do cumprimento de sentença, fora determinada pelo Juízo da execução a penhora do imóvel de sua titularidade, constituído pela projeção T, situada na Quadra 04, Setor Residencial Leste, com área total de 350m2, registrado sob a matrícula no 3.157, do Cartório do 8o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Mencionaram que, determinada a avaliação do imóvel constrito, a oficiala de justiça avaliadora atribuíra-lhe o valor de R$5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Aduziram que o valor atribuído ao imóvel penhorado pela oficiala de justiça está muito aquém do seu valor de mercado, afirmando ser incorreta a avaliação homologada pelo decisório vergastado. Defenderam que, conquanto a avaliadora tenha descrito as unidades autônomas em construção, omitira de informar que a parte térrea do imóvel é composta por rol de entrada, sala de funcionários, cômodo da NeoEnergia, sala de pressurização, depósito e demais áreas comuns. Esclareceram que a área comum da edificação agrega valor às unidades autônomas, de modo que a avaliação da oficiala de justiça deveria ter considerado essa área. Destacaram que o laudo avaliativo não fora conclusivo tendo em vista que fora ressalvado que o método comparativo que utilizara na avaliação poderia não ser fidedigno ante o fato de que os prédios localizados na região do imóvel penhorado não possuem o mesmo padrão, são mais antigos e, em sua maioria, não possuem elevador. Pontuaram que, nesse contexto, o valor aferido no laudo homologado não pode ser assimilado como escorreito, afigurando-se necessária a reavaliação do bem por profissional da área da construção civil que realiza estudo minucioso da planta e das edificações. Assinalaram que a jurisprudência mais recente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e da Justiça Federal reconhece que a avaliação de imóveis é atribuição exclusiva de arquitetos, urbanistas e engenheiros. Asseveraram que a avaliação de bem imóveis demanda por parte do avaliador conhecimentos específicos relativos a projetos de arquitetura, construção civil, patologias, estatística, entre outras áreas do conhecimento, além da aplicação de normas técnicas relativas ao assunto – como a NBR 14.653 e normas do Ibape-SP, não podendo ser homologada a avaliação confeccionada pela oficiala de justiça. Acentuaram que, na hipótese, por tratar o imóvel penhorado de construção em alvenaria com 24 (vinte e quatro) unidades inacabadas, fica patente a necessidade de conhecimentos específicos para a realização da avaliação. Observaram que a metodologia de avaliação utilizada pelo oficial de justiça, baseada em pesquisas de preços praticados pelas imobiliárias da região, a despeito de ser prática usual na obtenção do valor de bem imóvel, não deve prosperar em comparação com os dados técnico elaborado por especialista em construção civil. Mencionaram que o laudo confeccionado pela oficiala de justiça não fora conclusivo, porquanto não especificara de forma irrefutável o real valor do imóvel, uma vez que “deixou de considerar a área comum do empreendimento, bem como deixou de apresentar paradigma idôneo a se cotejar com o imóvel em construção em questão[1].” Consignaram que, caso preservada a decisão guerreada, sofrerão prejuízos materiais irreparáveis, porquanto o imóvel penhorado poderá ser alienado judicialmente por preço vil, devendo, diante dessas circunstâncias, ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Construtora e Incorporadora Valor Eireli e Outra em face da decisão que, no curso do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelos agravados – Cristiano Linhares Aguiar e Outra -, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que aviaram e homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora, assinalando, outrossim, que, caso almejem a realização de perícia avaliativa, devem informar se estão dispostas a arcar com o pagamento dos honorários periciais, o que afigura-se improvável diante da inadimplência. Objetivam as agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação dos imóveis penhorados por perito especialista em construção civil, às expensas dos agravados. Do alinhado emerge, à primeira vista, que o vertente agravo está destinado a desafiar a decisão que rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formularam as agravantes e, outrossim, homologara o laudo apresentado pela oficiala de justiça avaliadora. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Consoante se infere dos autos da ação principal, após a penhora do imóvel identificado como projeção T, situada na Quadra 04, Setor Residencial Leste, com área total de 350m2, registrado sob a matrícula no 3.157 do Cartório do 8o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, fora realizada avaliação do bem por oficiala de justiça avaliadora, que atribuíra ao imóvel o valor de R$5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos)[2], nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO (...) “1) Identificação e caracterização do bem 1.1) Caracterização da região Aspectos gerais: O imóvel se localiza na Quadra 04 do Setor Residencial Leste, em que se concentra um comércio próximo ou de pequena distância, com facilidade de acesso a transporte público e escolas. Área eminentemente residencial, considerado um setor nobre e central em Planaltina/DF. Aspectos físicos: A região possui topografia plana, com área praticamente toda urbanizada. Infraestrutura urbana: A região possui sistema viário, transporte coletivo, entrega postal, coleta de resíduos sólidos, pavimentação asfáltica, iluminação pública, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado. Atividades existentes: A região possui comércio variado, atividades de prestação de serviços incluindo mercados, farmácias, padarias, sorveterias, lojas de vestuário e artigos em geral, além de bares e restaurantes. 1.2) Caracterização do bem O objeto deste laudo é um prédio em construção (Projeção T), situado na Quadra 04 do Setor Residencial Leste, escriturado, contendo um lote com área total de 350 m2, conforme informado pelo representante da executada, Sr. Hélio Gonçalves Costa. O prédio tem finalidade residencial, com 04 (quatro) andares, sendo 06 (seis) apartamentos por andar, totalizando 24 (vinte e quatro) apartamentos. O empreendimento será composto por 16 (dezesseis) apartamentos de 3 (três) quartos e 8 (oito) apartamentos de 2 (dois) quartos, com metragem de 70m2 e 60m2, respectivamente. A divisão/composição dos apartamentos não foi informada. A previsão de entrega do empreendimento é para janeiro de 2022. Atualmente o edifício encontra-se na parte estrutural da construção, havendo concluído as instalações hidráulica e elétrica, além do sistema de gás. Apenas os apartamentos situados no primeiro andar estão com as paredes rebocas e contra-piso. Na parte térrea há uma divisão referente as áreas onde serão alocadas a casa de máquinas, as lixeiras, o elevador, a central da CAESB e o apartamento do zelador (informações foram prestadas pela secretária da empresa, sra. Jéssica dos Santos Silva, que acompanhou a vistoria). A fachada encontra-se na fase de colocação das pastilhas. Não há como descrever ou elencar materiais que serão utilizados para acabamento, haja vista não haver sido iniciada tal fase. 1.3) Registro fotográfico (fonte: Oficial de Justiça) (...) 2) Metodologia O método utilizado foi o Comparativo Direto de Dados do Mercado, preconizado na NBR 14653-1 da ABNT, o qual identifica o valor de mercado do bem por meio da pesquisa de amostras, avaliando-se o preço de oferta de imóveis em situações equivalentes ou com características similares ao imóvel avaliando, no mesmo setor ou nas proximidades, ponderados os atributos por homogeneização, com a atribuição da média e a formação do valor, conforme apresentação dos dados a seguir: 2.1) Especificação da avaliação Todos os elementos da amostra estão localizados nas proximidades do endereço do imóvel objeto da avaliação, nas Quadras 4 e 5 do Setor Residencial Leste: 2.1.1) Tabela de amostra (...) 2.1.2) Cálculos para obtenção da média inicial por metro quadrado: Imóvel 1 = R$ 2.934,78/m2 Imóvel 2 = R$ 2.265,62/m2 Imóvel 3 = R$ 2.888,88/m2 Imóvel 4 = R$ 2.900,00/m2 Imóvel 5 = R$ 2.897,95/m2 Imóvel 6 = R$ 3.260,86/m2 Total = 17.148,09 / 6 Média = R$ 2.858,01/m2 2.1.3) Fator Fonte ou Oferta É comum que o vendedor atribua preço acima do valor que deseja, de fato, obter com a venda, visto que a regra no mercado imobiliário é a existência de proposta e contraproposta. A essa diferença entre o valor pedido e o valor de venda dá-se o nome de Fator Fonte ou Oferta e, geralmente, é aplicado em 10% para menor. Apesar de considerar que os imóveis obtidos como amostras ainda esperam comprador e que os vendedores aceitam negociação, DEIXO de aplicar esse fator para ajustar o valor encontrado tendo em vista as observações já expostas, no sentido de que todos os imóveis colhidos como amostras encontram-se em patamar supostamente inferior ao prédio que será entregue referente à projeção que ora se avalia. Acrescentando também o fato de que é um prédio novo, com elevador (a maior parte dos prédios da região não possuem) e com apartamentos de 03 quartos, o que, também nesse quesito, se distancia das amostras coletadas. Ante o exposto, aplico o acréscimo de 10% no valor médio encontrado para os apartamentos de 2 quartos e o acréscimo de 20% para os de 3 quartos, obtendo a média seguinte: R$ 2.858,01 + 10% = 3.143,81 (apartamentos de 2 quartos) R$ 2.858,01 + 20% = 3.429,61 (apartamentos de 3 quartos) 3) Definição do valor (...) Por todo o exposto, considerando a metodologia utilizada, avalio o imóvel em R$ 5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Planaltina – DF, 04 de outubro de 2021. MARCELA SANTIAGO BARROS Oficial de Justiça Avaliadora Federal Matrícula 318531” Extrai-se dos autos, outrossim, que as agravantes impugnaram[3] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que o apurado não corresponde à realidade e que a apuração deve ser realizada por profissional especializado. Do cotejo do laudo impugnado, contudo, ao menos nessa análise perfunctória, deriva a apreensão de que a decisão agravada, que rejeitara a impugnação formulada pelas agravantes com fundamento em suposto vício que permearia a avaliação realizada por Oficial de Justiça, afigura-se escorreita. Com efeito, considerando que as agravantes não indicaram sequer qual o valor que reputam expressão do valor de mercado do imóvel, não sobeja possível se reconhecer vícios ou erro na cotação encontrada pela avaliadora do Juízo – Oficiala de Justiça Avaliadora – (R$ 5.673.878,62 (cinco milhões, seiscentos e setenta e três mil, oitocentos e setenta e oito reais e sessenta e dois centavos). Conforme acima ilustrado, deve-se considerar que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos desprovidos de critério técnico objetivo. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor dos imóveis, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformadas com os valores auferidos pela avaliação realizada e homologada, construída de forma técnica e substanciosa, ressalve-se, cabia às agravantes infirmar o laudo pericial advindo de digna oficiala de justiça avaliadora, não por meras alegações genéricas desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação do imóvel. Descuidando-se desse postulado, não há como se acolher as razões do inconformismo que manifestaram, tornando inviável que desqualifiquem a avaliação realizada pela ilustrada avaliadora judicial. Com efeito, a apuração promovida pela serventuária da justiça declinara as características do imóvel, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[4]. As agravantes, de sua vez, cingiram-se a alegar que a avaliação deve ser feita por profissional especializado e considerar a área comum da edificação, não apresentando qualquer lastro material hábil a ensejar o reconhecimento do equívoco na avaliação. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que a oficiala de justiça avaliadora do Juízo usufrui de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo do avaliador ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil vigente, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Deflui da exegese do dispositivo anotado que, realizada a avaliação pela oficiala de justiça avaliadora do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar o laudo apresentado, não subsiste razão para a realização de nova avaliação. As agravantes, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação homologada, porquanto cingindo-se a refutar o apurado sem qualquer lastro material, não lograram demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Frise-se novamente, a despeito da impugnação, não evidenciam as agravantes que a cotação está revestida de erro. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrada oficiala de justiça avaliadora, não merece guarida a tese recursal, devendo prosseguir o feito nos próprios termos da decisão vergastada. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado de conformidade com o retratado nos autos afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pelas agravantes encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que o teor da decisão que homologara a avaliação e determinara o prosseguimento do cumprimento de sentença se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Alinhadas essas considerações, indefiro a antecipação da tutela recursal postulada, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão arrostada. Após, aos agravados para, querendo, contrariarem o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de fevereiro de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 32637743 - Pág. 16 (fl. 18). [2] - ID Num. 105032224 - Pág. 1/11 (fls. 296/306) – ação principal. [3] - ID Num. 108465457 - Pág. 1/8 (fls. 318/325) – ação principal. [4] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”