Tribunal: TJDFT
Processo: 0725142-27.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2022-08-16

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0725142-27.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME AGRAVADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Instituto de Educação Almeida Vieira Ltda. - ME contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, nos autos do Processo n. 0724107-29.2022.8.07.0001, que indeferiu o pedido liminar de fixação do aluguel provisório no valor de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), com fundamento no art. 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91. A r. decisão agravada está fundamentada nos seguintes termos (Id. 129892023): “Trata-se de processo de conhecimento com pedido de tutela de urgência, sob o procedimento comum, ajuizado por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA., em desfavor de REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. A parte autora narra que foi firmado entre as partes contrato de locação das lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, no 485, Águas Claras/DF, CEP 71.929-540, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 meses, onde, até os dias atuais, exerce sua atividade empresarial prestando serviços educacionais. Relata que, ao tempo da gênese da relação contratual, o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00, com vencimento no dia 5 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGP-DI. Aduz que o referido contrato foi objeto de negociação entre as partes durante a pandemia da Covid-19 e, após diversas tentativas de conciliação, fora concedido desconto de 55% no valor dos aluguéis durante, apenas, os meses de abril, maio e junho/2020, restando fixado o valor de R$ 36.327,37 a título de aluguel. Todavia, assevera que, apesar dos melhores esforços, não conseguiu adimplir as parcelas acordadas, realizando o pagamento parcial, em decorrência do decréscimo de sua receita resultante do congelamento das atividades de ensino no Distrito Federal, conforme art. 2o, inciso III, do Decreto N° 40.539, de 19 de março de 2020, este, por sua vez, em sintonia com o estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo no 6, de 2020. Apesar deste imbróglio, afirma que renegociou com a parte requerida as obrigações locatícias inadimplidas no período pandêmico e devidas até abril de 2022, restando inalteradas as demais disposições contratuais, não havendo pendências em aberto, estando em dia com todas as obrigações contratuais. Aduz que, embora as partes tenham mantido a relação contratual, mesmo diante de tempos de extrema fragilidade econômica, é fato que o valor atualmente pago pela parte requerente a título de aluguel não corresponde mais com a realidade, estando muito além do preço praticado na região, sobretudo em razão da crise financeira pela qual passa o país e o consequente desaquecimento do mercado imobiliário comercial. Salienta que buscou obter a adequação do valor do aluguel extrajudicialmente, não poupando esforços para buscar a manutenção da relação contratual de forma paritária, porém, sem sucesso. Tece pedido de tutela de urgência, a fim de que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 68.000,00, com fundamento no art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei no 8.245/1991, sendo, do montante destinado ao aluguel provisório, autorizado o depósito judicial mensal da parcela de R$ 14.058,00, correspondente à diferença entre o valor do aluguel provisório a ser fixado e o valor de R$ 53.942,00 pleiteado pela parte requerente para revisão do contrato, sendo repassado à parte requerida, a título de aluguel provisório, o valor pleiteado pela parte requerente, restando o remanescente garantido em juízo e aguardando o julgamento definitivo do mérito. É o breve relatório. Decido. Para a concessão da tutela de urgência pleiteada, necessário que se verifique a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme disposto no art. 300 do CPC. Todos esses adjetivos a qualificar os requisitos se justificam na medida em que a tutela de urgência vulnera dois princípios processuais constitucionais importantes, quais sejam o direito ao contraditório e a ampla defesa. De fato, a concessão da tutela de urgência é feita antes da instrução, e no mais das vezes antes até da citação, de forma que ainda não há manifestação daquele que vai sofrer seus efeitos, nem oportunidade de se contrapor aos fatos alegados. Assim, a prova do direito deve ser robusta sem admitir qualquer dúvida acerca da viabilidade da ação, considerados os elementos já constantes do processo, visto que ainda não há contestação. Da mesma forma deve ser evidente o risco de dano irreparável ou de difícil reparação. No caso em questão, pelos documentos juntados aos autos não vislumbro a verossimilhança das alegações, sendo necessário o contraditório, a fim de averiguar tal requisito. A relação contratual estabelece uma equação econômica de custo-benefício, de vantagem e desvantagem para as partes. A aplicação da boa-fé objetiva para modificar a obrigação deve respeitar os termos dessa equação e não impor à parte desvantagens que não tinha quando contratou e que se mostram excessivas e não razoáveis. Em outras palavras, a intervenção judicial na relação de obrigação deve procurar manter as bases do contrato, preservando a sua economia interna, pois não se justifica criar, pela aplicação da boa-fé, que atua em favor da conservação do contrato, uma causa contrária e justificadora do seu desfazimento (desequilíbrio). A intervenção judicial deve ser medida de natureza sempre excepcional. Deve haver motivação consoante a boa-fé, preceito ético que não pode ser afastado do exame da medida. A decisão judicial do pedido apresentado pelo devedor deve ser precedida da tentativa de conciliação das partes, sempre respeitado o contraditório. Deverão ser examinadas as circunstâncias nas quais foi celebrado o contrato e contraída a obrigação, como também se o devedor tem uma justificativa aceitável para pretender a modificação dos termos da obrigação. Além disso, não vislumbro o perigo da demora, uma vez que o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, que enseja tutela antecipatória é o risco concreto (e não hipotético ou eventual), atual (ou seja, o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (vale dizer, o potencialmente apto a fazer perecer ou prejudicar o direito afirmado pela parte). Se o risco, mesmo grave não é iminente, não se justifica a concessão do aludido instituto, uma vez que é consequência lógica do princípio da necessidade. Portanto, indefiro a tutela de urgência, nos termos acima delineados. No mais, presentes, em princípio, os pressupostos processuais e as condições da ação, recebo, em juízo preliminar, a inicial nos termos do art. 319 do CPC. Preconiza o art. 334 do CPC que, recebida a inicial, e não sendo o caso de improcedência liminar do pedido, a próxima diligência é a designação de audiência de conciliação. Outrossim, a experiência nesses dois anos de vigência do novo código, aliada à pretérita experiência com o Procedimento Sumário previsto no CPC/1973, que adotava a mesma disposição, mostram que há severo prejuízo à duração razoável do processo, além de impor ônus desproporcional às partes. Com efeito, as pautas estão a cada dia se alongando mais, são frequentes as audiências perdidas em razão da não citação da parte, que impõe ao Autor a necessidade de comparecer para uma solenidade que não se realizará, sob pena de multa, além do índice de acordos ser baixíssimo. Esses problemas ensejam uma reflexão acerca de tal procedimento, para aumentar a celeridade processual, reduzir o ônus às partes, sem prejuízo do princípio processual de privilégio da conciliação. Observa-se que o novo CPC admite, por princípio, que os procedimentos possam ser alterados para atender às especificidades do processo, conforme se vê de a possibilidade das partes acertarem entre si, ou com o Juízo, calendários processuais, especificação de pontos controvertidos e ônus probatórios. Ou seja, privilegia-se um processo maduro, com litigantes capazes de resolver as questões disponíveis, tanto na esfera material como processual, pela negociação e consenso, limitando-se o Juízo a conhecer da lide efetiva, e não de questões subjacentes. Mostra-se assim contrária ao espírito do código a obrigatoriedade da conciliação nesta fase do processo, quando a mesma seria muito mais produtiva se estabelecida após a citação válida. Tampouco se mostra legítima a obrigatoriedade de participar de audiência para tal finalidade se as partes não têm interesse em fazê-lo. Lado outro, o art. 277 do CPC é claro e explícito que não se pronunciará nulidade se o ato, de outro modo praticado, alcançar sua finalidade. Posto isso, fica postergada a realização da audiência de conciliação para depois da apresentação da contestação, havendo interesse das partes, que podem se manifestar nesse sentido em qualquer fase do processo. Havendo manifestação de interesse, será designada data e intimadas as partes, sob as mesmas condições e penalidade previstas no art. 334 do CPC, salvo aos prazos eis que o feito já estará contestado. Cite-se, por carta com AR, para apresentar defesa, em 15 (quinze) dias úteis, contados da juntada aos autos do mandado de citação, sob pena de declaração da revelia e serem presumidos verdadeiros os fatos narrados na inicial, nos termos do art. 344 do CPC. Infrutífera a citação por carta em razão de ausência por três vezes, expeça-se mandado de citação. Sendo o endereço em comarca não contígua, intime-se a parte Autora a recolher as custas para expedição da carta precatória, juntando aos autos o comprovante aos autos em 10 dias. Vindo o comprovante, expeça-se e encaminhe-se a deprecata. Não sendo comprovado o recolhimento das custas da precatória no prazo assinalado será a parte Autora considerada desistente da diligência e extinto o feito por não promover atos necessários ao andamento do processo. Não sendo localizado o endereço, ou não sendo localizado a parte Ré no endereço por haver-se mudado ou ser desconhecida no local, promova-se consulta ao sistema INFOSEG, que inclui RENAJUD, INFOJUD, RENAVAN, RENACH e RAIS, bem como SISBAJUD e SIEL, o que esgota os sistemas disponíveis ao Juízo. Feitas as consultas, intime-se a parte Autora a indicar endereço onde a parte Ré deverá ser citada, em 5 dias, pena de extinção”. Narra o Agravante que, em 1.1.2018, firmou com o Agravado contrato de locação comercial pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo sido pactuado o aluguel mensal de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). Relata que, durante a pandemia da Covid-19, o referido contrato foi objeto de negociação entre as partes, tendo o Agravado lhe concedido desconto de 55% no valor dos aluguéis referentes aos meses de abril, maio e julho de 2020. Acrescenta que, mesmo concedido o referido desconto, não conseguiu adimplir as parcelas acordadas e, em abril de 2022, celebrou novo acordo para pagamento das obrigações locatícias inadimplidas, permanecendo inalteradas as demais disposições contratuais. Aduz que, não obstante as partes tenham mantido a relação contratual, o valor do aluguel supera o valor de mercado da região, sobretudo considerando-se a crise financeira atual e o desaquecimento do mercado imobiliário comercial. Afirma que tentou junto ao Agravado a adequação do valor do aluguel, porém, não obteve sucesso. Argumenta que o contrato firmado entre as partes tem mais de 3 (três) anos de vigência e que o valor do aluguel contratado está em discrepância com o valor de mercado, logo, estão preenchidos os requisitos previstos no artigo 19 da Lei n. 8.245/91. Assevera que, considerando a situação excepcional causada pela pandemia Covid-19, deve ser aplicada ao caso dos autos a teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil. Consigna que, consoante apontado no Laudo Técnico de Avaliação que instrui a petição inicial da ação de origem, o valor de mercado do aluguel do imóvel em questão é de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil, novecentos e quarenta e dois reais). Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que sejam fixados aluguéis provisórios relativos ao imóvel comercial descrito na petição inicial no montante de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), devendo a importância de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil, novecentos e quarenta e dois reais) ser paga diretamente ao Agravante e o restante, R$ 14.058,00 (quatorze mil e cinquenta e oito reais), depositado em juízo. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão agravada. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo visa dar efetivação à prestação jurisdicional e sua aplicação exige relevância da fundamentação e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação ao titular de direito que esteja a ser lesado ou ameaçado de lesão. Conforme relato, trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face da r. decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada. Não assiste razão ao Agravante. Ocorre que, embora seja certo que a suspensão das atividades comerciais determinada pelo Poder Público com vistas a frear o avanço do coronavírus causou severos problemas financeiros para os comerciantes, não restou suficientemente demonstrado nos autos que haja no contrato de locação comercial celebrado entre as partes desproporção ou assimetria que justifique, ao menos em sede de cognição sumária, o afastamento do princípio da intervenção mínima. Com efeito, nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. Na espécie, o próprio Agravante relata que transacionou com o Agravado, em duas oportunidades, acerca do cumprimento do contrato firmado entre as partes, tendo obtido, em abril de 2020, desconto de mais de 50% no valor dos aluguéis referentes aos meses de abril, maio e julho de 2020 e, mais recentemente, renegociando o pagamento das parcelas inadimplidas (Id. 07241071), o que sugere que as partes transigiram extrajudicialmente para tentar restabelecer o equilíbrio das obrigações previstas no contrato. Assim, nessa preambular fase processual, antes da instauração do contraditório, não é possível concluir, de plano, que há desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e o momento da sua execução a justificar a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas. Ao contrário, o que se infere da narrativa contida nas razões recursais do próprio Agravante é que as partes transigiram com vistas a garantir manutenção do contrato, rateando os prejuízos decorrentes da crise econômica causada pela Covid-19. Segundo o artigo 422 do Código Civil, devem os contratantes guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto na execução, os princípios da probidade e boa-fé. Por sua vez, a função social dos contratos veda a onerosidade excessiva e o desequilíbrio contratual, com fundamento nos princípios da dignidade humana e solidarismo. É preciso lembrar que a atual conjectura trouxe inequívocos prejuízos financeiros ao Agravante, mas também ao locador, cuja fonte de renda, neste caso, é o recebimento de alugueres, de modo que é razoável que os apontados prejuízos sejam rateados entre as partes. Por outro lado, no presente momento processual não é possível aferir, por ausência de elementos probatórios, a alegada discrepância entre o valor do aluguel contratualmente exigido e o valor de mercado. Isso porque a definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo Id. 129836773, produzido de forma unilateral pelo Agravante e ainda não submetido ao crivo do contraditório, elemento de prova suficiente para aferir qual seria o valor justo da prestação locatícia. Por fim, destaco que o pedido liminar formular pelo Agravante não atende aos requisitos do artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, porquanto a quantia que o locatário pretende pagar diretamente ao locador a título de aluguel provisório, no importe de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil novecentos e quarenta e dois reais), não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. Ante o exposto, demandando o caso em análise a apuração mais aprofundada dos fatos, reputo prudente manter a r. decisão agravada, até que novos elementos de convicção sejam trazidos aos autos, razão pela qual indefiro o pedido de antecipação de tutela recursal. Dispenso informações. Intime-se a Agravada para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 dias. Publique-se e intimem-se. Brasília, 5 de agosto de 2022. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0725142-27.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: INSTITUTO DE EDUCACAO ALMEIDA VIEIRA LTDA - ME AGRAVADO: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Instituto de Educação Almeida Vieira Ltda. - ME contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 24a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, nos autos do Processo n. 0724107-29.2022.8.07.0001, que indeferiu o pedido liminar de fixação do aluguel provisório no valor de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), com fundamento no art. 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91. A r. decisão agravada está fundamentada nos seguintes termos (Id. 129892023): “Trata-se de processo de conhecimento com pedido de tutela de urgência, sob o procedimento comum, ajuizado por INSTITUTO DE EDUCAÇÃO ALMEIDA VIEIRA LTDA., em desfavor de REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA., partes devidamente qualificadas nos autos. A parte autora narra que foi firmado entre as partes contrato de locação das lojas 01, 02, 03, 11, 12, 13, 14, 15, localizadas na Avenida Jequitibá, no 485, Águas Claras/DF, CEP 71.929-540, com área de 24m X 30m, pelo prazo de 60 meses, onde, até os dias atuais, exerce sua atividade empresarial prestando serviços educacionais. Relata que, ao tempo da gênese da relação contratual, o aluguel fixado alcançava o valor de R$ 70.000,00, com vencimento no dia 5 de cada mês ou no primeiro dia útil subsequente ao quinto dia do mês, incidindo sobre o valor pactuado ajuste anual com base no IGP-DI. Aduz que o referido contrato foi objeto de negociação entre as partes durante a pandemia da Covid-19 e, após diversas tentativas de conciliação, fora concedido desconto de 55% no valor dos aluguéis durante, apenas, os meses de abril, maio e junho/2020, restando fixado o valor de R$ 36.327,37 a título de aluguel. Todavia, assevera que, apesar dos melhores esforços, não conseguiu adimplir as parcelas acordadas, realizando o pagamento parcial, em decorrência do decréscimo de sua receita resultante do congelamento das atividades de ensino no Distrito Federal, conforme art. 2o, inciso III, do Decreto N° 40.539, de 19 de março de 2020, este, por sua vez, em sintonia com o estado de calamidade pública reconhecido pelo Decreto Legislativo no 6, de 2020. Apesar deste imbróglio, afirma que renegociou com a parte requerida as obrigações locatícias inadimplidas no período pandêmico e devidas até abril de 2022, restando inalteradas as demais disposições contratuais, não havendo pendências em aberto, estando em dia com todas as obrigações contratuais. Aduz que, embora as partes tenham mantido a relação contratual, mesmo diante de tempos de extrema fragilidade econômica, é fato que o valor atualmente pago pela parte requerente a título de aluguel não corresponde mais com a realidade, estando muito além do preço praticado na região, sobretudo em razão da crise financeira pela qual passa o país e o consequente desaquecimento do mercado imobiliário comercial. Salienta que buscou obter a adequação do valor do aluguel extrajudicialmente, não poupando esforços para buscar a manutenção da relação contratual de forma paritária, porém, sem sucesso. Tece pedido de tutela de urgência, a fim de que seja fixado aluguel provisório no valor de R$ 68.000,00, com fundamento no art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei no 8.245/1991, sendo, do montante destinado ao aluguel provisório, autorizado o depósito judicial mensal da parcela de R$ 14.058,00, correspondente à diferença entre o valor do aluguel provisório a ser fixado e o valor de R$ 53.942,00 pleiteado pela parte requerente para revisão do contrato, sendo repassado à parte requerida, a título de aluguel provisório, o valor pleiteado pela parte requerente, restando o remanescente garantido em juízo e aguardando o julgamento definitivo do mérito. É o breve relatório. Decido. Para a concessão da tutela de urgência pleiteada, necessário que se verifique a probabilidade do direito, bem como o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, conforme disposto no art. 300 do CPC. Todos esses adjetivos a qualificar os requisitos se justificam na medida em que a tutela de urgência vulnera dois princípios processuais constitucionais importantes, quais sejam o direito ao contraditório e a ampla defesa. De fato, a concessão da tutela de urgência é feita antes da instrução, e no mais das vezes antes até da citação, de forma que ainda não há manifestação daquele que vai sofrer seus efeitos, nem oportunidade de se contrapor aos fatos alegados. Assim, a prova do direito deve ser robusta sem admitir qualquer dúvida acerca da viabilidade da ação, considerados os elementos já constantes do processo, visto que ainda não há contestação. Da mesma forma deve ser evidente o risco de dano irreparável ou de difícil reparação. No caso em questão, pelos documentos juntados aos autos não vislumbro a verossimilhança das alegações, sendo necessário o contraditório, a fim de averiguar tal requisito. A relação contratual estabelece uma equação econômica de custo-benefício, de vantagem e desvantagem para as partes. A aplicação da boa-fé objetiva para modificar a obrigação deve respeitar os termos dessa equação e não impor à parte desvantagens que não tinha quando contratou e que se mostram excessivas e não razoáveis. Em outras palavras, a intervenção judicial na relação de obrigação deve procurar manter as bases do contrato, preservando a sua economia interna, pois não se justifica criar, pela aplicação da boa-fé, que atua em favor da conservação do contrato, uma causa contrária e justificadora do seu desfazimento (desequilíbrio). A intervenção judicial deve ser medida de natureza sempre excepcional. Deve haver motivação consoante a boa-fé, preceito ético que não pode ser afastado do exame da medida. A decisão judicial do pedido apresentado pelo devedor deve ser precedida da tentativa de conciliação das partes, sempre respeitado o contraditório. Deverão ser examinadas as circunstâncias nas quais foi celebrado o contrato e contraída a obrigação, como também se o devedor tem uma justificativa aceitável para pretender a modificação dos termos da obrigação. Além disso, não vislumbro o perigo da demora, uma vez que o risco de dano irreparável ou de difícil reparação, que enseja tutela antecipatória é o risco concreto (e não hipotético ou eventual), atual (ou seja, o que se apresenta iminente no curso do processo) e grave (vale dizer, o potencialmente apto a fazer perecer ou prejudicar o direito afirmado pela parte). Se o risco, mesmo grave não é iminente, não se justifica a concessão do aludido instituto, uma vez que é consequência lógica do princípio da necessidade. Portanto, indefiro a tutela de urgência, nos termos acima delineados. No mais, presentes, em princípio, os pressupostos processuais e as condições da ação, recebo, em juízo preliminar, a inicial nos termos do art. 319 do CPC. Preconiza o art. 334 do CPC que, recebida a inicial, e não sendo o caso de improcedência liminar do pedido, a próxima diligência é a designação de audiência de conciliação. Outrossim, a experiência nesses dois anos de vigência do novo código, aliada à pretérita experiência com o Procedimento Sumário previsto no CPC/1973, que adotava a mesma disposição, mostram que há severo prejuízo à duração razoável do processo, além de impor ônus desproporcional às partes. Com efeito, as pautas estão a cada dia se alongando mais, são frequentes as audiências perdidas em razão da não citação da parte, que impõe ao Autor a necessidade de comparecer para uma solenidade que não se realizará, sob pena de multa, além do índice de acordos ser baixíssimo. Esses problemas ensejam uma reflexão acerca de tal procedimento, para aumentar a celeridade processual, reduzir o ônus às partes, sem prejuízo do princípio processual de privilégio da conciliação. Observa-se que o novo CPC admite, por princípio, que os procedimentos possam ser alterados para atender às especificidades do processo, conforme se vê de a possibilidade das partes acertarem entre si, ou com o Juízo, calendários processuais, especificação de pontos controvertidos e ônus probatórios. Ou seja, privilegia-se um processo maduro, com litigantes capazes de resolver as questões disponíveis, tanto na esfera material como processual, pela negociação e consenso, limitando-se o Juízo a conhecer da lide efetiva, e não de questões subjacentes. Mostra-se assim contrária ao espírito do código a obrigatoriedade da conciliação nesta fase do processo, quando a mesma seria muito mais produtiva se estabelecida após a citação válida. Tampouco se mostra legítima a obrigatoriedade de participar de audiência para tal finalidade se as partes não têm interesse em fazê-lo. Lado outro, o art. 277 do CPC é claro e explícito que não se pronunciará nulidade se o ato, de outro modo praticado, alcançar sua finalidade. Posto isso, fica postergada a realização da audiência de conciliação para depois da apresentação da contestação, havendo interesse das partes, que podem se manifestar nesse sentido em qualquer fase do processo. Havendo manifestação de interesse, será designada data e intimadas as partes, sob as mesmas condições e penalidade previstas no art. 334 do CPC, salvo aos prazos eis que o feito já estará contestado. Cite-se, por carta com AR, para apresentar defesa, em 15 (quinze) dias úteis, contados da juntada aos autos do mandado de citação, sob pena de declaração da revelia e serem presumidos verdadeiros os fatos narrados na inicial, nos termos do art. 344 do CPC. Infrutífera a citação por carta em razão de ausência por três vezes, expeça-se mandado de citação. Sendo o endereço em comarca não contígua, intime-se a parte Autora a recolher as custas para expedição da carta precatória, juntando aos autos o comprovante aos autos em 10 dias. Vindo o comprovante, expeça-se e encaminhe-se a deprecata. Não sendo comprovado o recolhimento das custas da precatória no prazo assinalado será a parte Autora considerada desistente da diligência e extinto o feito por não promover atos necessários ao andamento do processo. Não sendo localizado o endereço, ou não sendo localizado a parte Ré no endereço por haver-se mudado ou ser desconhecida no local, promova-se consulta ao sistema INFOSEG, que inclui RENAJUD, INFOJUD, RENAVAN, RENACH e RAIS, bem como SISBAJUD e SIEL, o que esgota os sistemas disponíveis ao Juízo. Feitas as consultas, intime-se a parte Autora a indicar endereço onde a parte Ré deverá ser citada, em 5 dias, pena de extinção”. Narra o Agravante que, em 1.1.2018, firmou com o Agravado contrato de locação comercial pelo prazo de 60 (sessenta) meses, tendo sido pactuado o aluguel mensal de R$ 70.000,00 (setenta mil reais). Relata que, durante a pandemia da Covid-19, o referido contrato foi objeto de negociação entre as partes, tendo o Agravado lhe concedido desconto de 55% no valor dos aluguéis referentes aos meses de abril, maio e julho de 2020. Acrescenta que, mesmo concedido o referido desconto, não conseguiu adimplir as parcelas acordadas e, em abril de 2022, celebrou novo acordo para pagamento das obrigações locatícias inadimplidas, permanecendo inalteradas as demais disposições contratuais. Aduz que, não obstante as partes tenham mantido a relação contratual, o valor do aluguel supera o valor de mercado da região, sobretudo considerando-se a crise financeira atual e o desaquecimento do mercado imobiliário comercial. Afirma que tentou junto ao Agravado a adequação do valor do aluguel, porém, não obteve sucesso. Argumenta que o contrato firmado entre as partes tem mais de 3 (três) anos de vigência e que o valor do aluguel contratado está em discrepância com o valor de mercado, logo, estão preenchidos os requisitos previstos no artigo 19 da Lei n. 8.245/91. Assevera que, considerando a situação excepcional causada pela pandemia Covid-19, deve ser aplicada ao caso dos autos a teoria da imprevisão, prevista no artigo 317 do Código Civil. Consigna que, consoante apontado no Laudo Técnico de Avaliação que instrui a petição inicial da ação de origem, o valor de mercado do aluguel do imóvel em questão é de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil, novecentos e quarenta e dois reais). Requer a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que sejam fixados aluguéis provisórios relativos ao imóvel comercial descrito na petição inicial no montante de R$ 68.000,00 (sessenta e oito mil reais), devendo a importância de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil, novecentos e quarenta e dois reais) ser paga diretamente ao Agravante e o restante, R$ 14.058,00 (quatorze mil e cinquenta e oito reais), depositado em juízo. No mérito, pugna pela reforma da r. decisão agravada. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão de efeito suspensivo visa dar efetivação à prestação jurisdicional e sua aplicação exige relevância da fundamentação e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação ao titular de direito que esteja a ser lesado ou ameaçado de lesão. Conforme relato, trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face da r. decisão que indeferiu o pedido de tutela antecipada. Não assiste razão ao Agravante. Ocorre que, embora seja certo que a suspensão das atividades comerciais determinada pelo Poder Público com vistas a frear o avanço do coronavírus causou severos problemas financeiros para os comerciantes, não restou suficientemente demonstrado nos autos que haja no contrato de locação comercial celebrado entre as partes desproporção ou assimetria que justifique, ao menos em sede de cognição sumária, o afastamento do princípio da intervenção mínima. Com efeito, nos termos do artigo 421, parágrafo único, do Código Civil, “nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual”. Na espécie, o próprio Agravante relata que transacionou com o Agravado, em duas oportunidades, acerca do cumprimento do contrato firmado entre as partes, tendo obtido, em abril de 2020, desconto de mais de 50% no valor dos aluguéis referentes aos meses de abril, maio e julho de 2020 e, mais recentemente, renegociando o pagamento das parcelas inadimplidas (Id. 07241071), o que sugere que as partes transigiram extrajudicialmente para tentar restabelecer o equilíbrio das obrigações previstas no contrato. Assim, nessa preambular fase processual, antes da instauração do contraditório, não é possível concluir, de plano, que há desproporção manifesta entre o valor da prestação avençada e o momento da sua execução a justificar a excepcional intervenção do Poder Judiciário nas relações contratuais privadas. Ao contrário, o que se infere da narrativa contida nas razões recursais do próprio Agravante é que as partes transigiram com vistas a garantir manutenção do contrato, rateando os prejuízos decorrentes da crise econômica causada pela Covid-19. Segundo o artigo 422 do Código Civil, devem os contratantes guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto na execução, os princípios da probidade e boa-fé. Por sua vez, a função social dos contratos veda a onerosidade excessiva e o desequilíbrio contratual, com fundamento nos princípios da dignidade humana e solidarismo. É preciso lembrar que a atual conjectura trouxe inequívocos prejuízos financeiros ao Agravante, mas também ao locador, cuja fonte de renda, neste caso, é o recebimento de alugueres, de modo que é razoável que os apontados prejuízos sejam rateados entre as partes. Por outro lado, no presente momento processual não é possível aferir, por ausência de elementos probatórios, a alegada discrepância entre o valor do aluguel contratualmente exigido e o valor de mercado. Isso porque a definição do valor de mercado do aluguel é questão complexa, que demanda ampla dilação probatória, não constituindo o laudo Id. 129836773, produzido de forma unilateral pelo Agravante e ainda não submetido ao crivo do contraditório, elemento de prova suficiente para aferir qual seria o valor justo da prestação locatícia. Por fim, destaco que o pedido liminar formular pelo Agravante não atende aos requisitos do artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, porquanto a quantia que o locatário pretende pagar diretamente ao locador a título de aluguel provisório, no importe de R$ 53.942,00 (cinquenta e três mil novecentos e quarenta e dois reais), não alcança o percentual mínimo de 80% do valor do aluguel vigente exigido pela lei de regência. Ante o exposto, demandando o caso em análise a apuração mais aprofundada dos fatos, reputo prudente manter a r. decisão agravada, até que novos elementos de convicção sejam trazidos aos autos, razão pela qual indefiro o pedido de antecipação de tutela recursal. Dispenso informações. Intime-se a Agravada para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 dias. Publique-se e intimem-se. Brasília, 5 de agosto de 2022. Desembargadora Fátima Rafael Relatora