Tribunal: TJDFT
Processo: 0726259-53.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FERNANDO HABIBE
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2022-09-23

Ementa:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0726259-53.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: MARCELO VICENTINI BARBOSA, NAIRA ANDREA DE LIMA FURUSE BARBOSA DECISÃO 1. A devedora agrava (id 38060148) da decisão da 10a Vara Cível de Brasília (Proc. 0730479-96.2019.8.07.0001 - id 128996022) que rejeitou a impugnação à avaliação, por Oficial de Justiça, de duas unidades situadas no Edifício Hotel das Nações (416 e 916, matrículas 159.059 e 159.144, do 1o RI/DF, respectivamente), equivalente a R$ 282.915,00 cada (28,83m2 área privativa), por reputar que o preço do metro quadrado - R$ 9.813,22 -, indicado após pesquisa no mesmo empreendimento e em prédios próximos, não foi infirmado pelas alegações da ora agravante. Argumenta que a avaliação contradiz o mercado imobiliário, até porque o laudo do Oficial apresenta imóveis do mesmo edifício com metragens inferiores e valores maiores (27m2 - R$ 389.000,00; e 25m2 - R$ 318.000,00 e R$ 300.000,00). Alega que o valor de cada unidade varia entre R$ 418.035,00 a R$ 446.865,00, segundo consultores experientes e que deve ser fixada o valor individual de R$ 432.450,00. Aponta ofensa ao CPC 489, §1o, IV, haja vista que o Juízo não apreciou as pesquisas e os laudos que juntou. Pede a antecipação da tutela recursal para obstar imediata expropriação dos bens, ante o risco de futuro leilão. 2. O Juízo a quo considerou as alegações da agravante, tanto é que determinou duas perícias, por Oficiais de Justiça diversos, segundo ids 112087374, 112087376 e 125519716, dos autos principais. Logo, o simples fato de o decisum haver concluído de modo diferente ao pretendido pela agravante não traduz, por si só, ofensa ao CPC 489, §1o, IV. Os Oficiais de Justiça, distintos em cada perícia, chegaram a conclusões bem parecidas, um avaliando cada unidade em R$ 282.915,00 (ids 112087374 e 112087376, a. p.) e, o outro, em R$ 280.000,00 (id 125519716, a. p.). Além disso, quanto ao primeiro laudo, a agravante considera os valores mais elevados, ignorando, contudo, que na mesma avaliação há unidade, do mesmo hotel, com metragem superior e preço inferior, isto é, 30m2 - R$ 260.000,00 (id 112087374, a. p.). Logo, deve ser considerado o valor médio de cada unidade, segundo a realidade do mercado imobiliário local, tal como esclarecido pelo Oficial signatário do primeiro laudo (id 116155327, a. p.): “(...). Assim como foi explicitado em meus Laudos de Avaliação, os anúncios de venda de imóveis constantes do Laudo, que foram a base para se chegar ao valor da avaliação, foram colhidos diretamente do mercado imobiliário, mostrando ofertas reais das imobiliárias da cidade e, consequentemente, mostrando a média real das ofertas de mercado. O intuito em exibir ofertas no mercado imobiliário foi mostrar a média de valores por metro quadrado anunciados na cidade, de maneira comparativa. Como se vê nos próprios anúncios pesquisados por este Oficial, há grande variação nas ofertas, se vistas de modo individual, o que demonstra que o livre mercado sempre terá diferenças, mas deverá ser buscada sempre a média, para efeito de Laudo de Avaliação. O Oficial não deve aproximar sua avaliação aos valores mais altos ou aos mais baixos. Convém frisar que este Oficial levou em conta, principalmente, os valores praticados de anúncios de imóveis em edifícios construídos há vários anos na cidade e com mercado de compra e venda de suas unidades com valores já acomodados pelo mercado. Levei em conta, também, ao levantar a avaliação, de que quatro anúncios em particular, de apartamentos no próprio Hotel das Nações, não estão ainda maturados no mercado, uma vez que os imóveis ainda não estão sendo utilizados, sendo ofertas iniciais de imóvel novo. Julguei que essas ofertas devem estar presentes no Laudo, mas devem ser confrontadas com as demais ofertas de mercado, a fim de que se buscasse a média, que é o objetivo de meu Laudo de Avaliação. Não há forma mais clara em avaliar um bem de forma comparativa do que mostrar as ofertas no mercado real, no próprio Laudo de Avaliação, e buscar a média entre os anúncios pesquisados, a fim de dar suporte à avaliação do Oficial de Justiça. Portanto, no entender deste Oficial, os valores indicados em meu Laudo estão corretos e de acordo com a média no mercado imobiliário. (...).” Não vislumbro, pois, o fumus boni juris, sobretudo porque a quantia de R$ 432.450,00, para cada unidade, destoa sobremaneira da avaliação realizada (R$ 282.915,00, cada). 3. Indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo a quo. Aos agravados, para contrarrazões. I. Brasília, 19/09/2022. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator

Inteiro teor:
PODER JUDICIÁRIO DA UNIÃO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) 0726259-53.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A AGRAVADO: MARCELO VICENTINI BARBOSA, NAIRA ANDREA DE LIMA FURUSE BARBOSA DECISÃO 1. A devedora agrava (id 38060148) da decisão da 10a Vara Cível de Brasília (Proc. 0730479-96.2019.8.07.0001 - id 128996022) que rejeitou a impugnação à avaliação, por Oficial de Justiça, de duas unidades situadas no Edifício Hotel das Nações (416 e 916, matrículas 159.059 e 159.144, do 1o RI/DF, respectivamente), equivalente a R$ 282.915,00 cada (28,83m2 área privativa), por reputar que o preço do metro quadrado - R$ 9.813,22 -, indicado após pesquisa no mesmo empreendimento e em prédios próximos, não foi infirmado pelas alegações da ora agravante. Argumenta que a avaliação contradiz o mercado imobiliário, até porque o laudo do Oficial apresenta imóveis do mesmo edifício com metragens inferiores e valores maiores (27m2 - R$ 389.000,00; e 25m2 - R$ 318.000,00 e R$ 300.000,00). Alega que o valor de cada unidade varia entre R$ 418.035,00 a R$ 446.865,00, segundo consultores experientes e que deve ser fixada o valor individual de R$ 432.450,00. Aponta ofensa ao CPC 489, §1o, IV, haja vista que o Juízo não apreciou as pesquisas e os laudos que juntou. Pede a antecipação da tutela recursal para obstar imediata expropriação dos bens, ante o risco de futuro leilão. 2. O Juízo a quo considerou as alegações da agravante, tanto é que determinou duas perícias, por Oficiais de Justiça diversos, segundo ids 112087374, 112087376 e 125519716, dos autos principais. Logo, o simples fato de o decisum haver concluído de modo diferente ao pretendido pela agravante não traduz, por si só, ofensa ao CPC 489, §1o, IV. Os Oficiais de Justiça, distintos em cada perícia, chegaram a conclusões bem parecidas, um avaliando cada unidade em R$ 282.915,00 (ids 112087374 e 112087376, a. p.) e, o outro, em R$ 280.000,00 (id 125519716, a. p.). Além disso, quanto ao primeiro laudo, a agravante considera os valores mais elevados, ignorando, contudo, que na mesma avaliação há unidade, do mesmo hotel, com metragem superior e preço inferior, isto é, 30m2 - R$ 260.000,00 (id 112087374, a. p.). Logo, deve ser considerado o valor médio de cada unidade, segundo a realidade do mercado imobiliário local, tal como esclarecido pelo Oficial signatário do primeiro laudo (id 116155327, a. p.): “(...). Assim como foi explicitado em meus Laudos de Avaliação, os anúncios de venda de imóveis constantes do Laudo, que foram a base para se chegar ao valor da avaliação, foram colhidos diretamente do mercado imobiliário, mostrando ofertas reais das imobiliárias da cidade e, consequentemente, mostrando a média real das ofertas de mercado. O intuito em exibir ofertas no mercado imobiliário foi mostrar a média de valores por metro quadrado anunciados na cidade, de maneira comparativa. Como se vê nos próprios anúncios pesquisados por este Oficial, há grande variação nas ofertas, se vistas de modo individual, o que demonstra que o livre mercado sempre terá diferenças, mas deverá ser buscada sempre a média, para efeito de Laudo de Avaliação. O Oficial não deve aproximar sua avaliação aos valores mais altos ou aos mais baixos. Convém frisar que este Oficial levou em conta, principalmente, os valores praticados de anúncios de imóveis em edifícios construídos há vários anos na cidade e com mercado de compra e venda de suas unidades com valores já acomodados pelo mercado. Levei em conta, também, ao levantar a avaliação, de que quatro anúncios em particular, de apartamentos no próprio Hotel das Nações, não estão ainda maturados no mercado, uma vez que os imóveis ainda não estão sendo utilizados, sendo ofertas iniciais de imóvel novo. Julguei que essas ofertas devem estar presentes no Laudo, mas devem ser confrontadas com as demais ofertas de mercado, a fim de que se buscasse a média, que é o objetivo de meu Laudo de Avaliação. Não há forma mais clara em avaliar um bem de forma comparativa do que mostrar as ofertas no mercado real, no próprio Laudo de Avaliação, e buscar a média entre os anúncios pesquisados, a fim de dar suporte à avaliação do Oficial de Justiça. Portanto, no entender deste Oficial, os valores indicados em meu Laudo estão corretos e de acordo com a média no mercado imobiliário. (...).” Não vislumbro, pois, o fumus boni juris, sobretudo porque a quantia de R$ 432.450,00, para cada unidade, destoa sobremaneira da avaliação realizada (R$ 282.915,00, cada). 3. Indefiro a antecipação da tutela recursal. Comunique-se ao Juízo a quo. Aos agravados, para contrarrazões. I. Brasília, 19/09/2022. DESEMBARGADOR FERNANDO HABIBE Relator