Tribunal: TJDFT
Processo: 0739338-02.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2022-11-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0739338-02.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DISTRITO FEDERAL AGRAVADO: F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo DISTRITO FEDERAL, ora requerido/agravante, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do DF, em ação de conhecimento proposta por F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora requerente/agravada, nos seguintes termos: “I. Trata-se de ação de conhecimento, com pedido liminar, ajuizada por F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face do DISTRITO FEDERAL, partes qualificadas nos autos. Em síntese, narra a autora que, em 07/07/2022, celebrou com o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido (United Kingdom) contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel designado por lote de terreno n.o 10 da SQD 403/404 Sul e, por igual, da construção edificada no referido imóvel com área construída de 3.056 m2, devidamente registrado no Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula n.o 113.151. Diz que, conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel anexado aos autos, o valor pactuado pelas partes para a celebração do referido negócio jurídico foi de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Aduz que referido valor é o que deve ser levado em consideração para a exação relativa ao ITBI, o que não foi feito pelo réu, que estabeleceu o valor venal do imóvel referido para fins de cobrança do referido imposto como sendo R$ 17.740.265,41 (dezessete milhões e setecentos e quarenta mil e duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos). Alega que o supracitado montante (R$ 17.740.265,41) não se coaduna com a realidade fática e, diante do evidente excesso de exação decorrente da equivocada e ilegal base de cálculo utilizada pelo réu para o cálculo do tributo devido, em virtude de concreta transação imobiliária realizada pelo autor, até o momento não foi possível efetivar a transmissão da propriedade do bem objeto do contrato particular de promessa de compra e venda, uma vez que não realizado o recolhimento do ITBI, visto que manifestamente ilegal. Em sede liminar, requer seja determinado ao réu que emita guia de recolhimento de ITBI referente à transação imobiliária realizada por meio do referido contrato particular de promessa de compra e venda, tomando-se como base de cálculo do ITBI o valor venal declarado, qual seja, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Custas recolhidas (ID 138711565). É o relato do necessário. Decido. Passo a apreciar o pedido liminar. Segundo o art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar, relevância no fundamento e risco de ineficácia do provimento final. Em relação à relevância do fundamento, cumpre ressaltar que o ITBI incide sobre transmissão onerosa de direitos reais e sua base de cálculo é a expressão econômica do negócio jurídico. A discussão no presente caso se refere à base de cálculo do ITBI, no que se refere ao negócio levado a efeito pela parte autora e o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido (United Kingdom). Conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel acostado aos autos, a parte requerente se comprometeu a adquirir o imóvel pelo preço certo e determinado de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais) (ID 138711555). Pretende que tal valor seja considerado a base de cálculo. De fato, a base de cálculo deve corresponder o valor real de mercado. O sujeito passivo declara o valor da negociação e, a partir desta informação, o Fisco calcula o imposto e emite a guia. É raro caso de lançamento por declaração. O valor da transação indicada pelo contribuinte deve ser aquele considerado pelo Fisco como base de cálculo. É evidente que o Fisco pode discordar do valor e, a partir de processo administrativo, verificar se houve omissão ou erro do contribuinte, caso em que poderá efetivar lançamento de ofício. Ocorre que, no presente caso, o Fisco simplesmente desprezou o valor da negociação para, sem qualquer processo prévio administrativo, considerar valor diverso como base de cálculo. Ademais, referido tema foi objeto de recurso repetitivo pelo STJ (tema 1113). O valor venal mencionado no artigo 38 do CTN deve ser interpretado como o valor relativo à condição da negociação, considerando as bases do mercado. A declaração do contribuinte deve se presumir como de boa-fé. Na tese firmada, o STJ considerou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não pode estar vinculado à base de cálculo do IPTU. O valor declarado tem presunção de que é compatível com o valor de mercado. O Fisco poderá questionar o valor, por meio de processo administrativo, a ser instaurado, nos termos do artigo 148 do CTN, o que não ocorreu no caso. Trata-se de precedente vinculante e, por isso, deve ser observado. De qualquer forma, no presente caso, o Fisco desprezou a base de cálculo sugerida pelo contribuinte e, sem processo administrativo (aqui a ilegalidade), atribui base de cálculo diversa. A ilegalidade do réu está em atribuir base de cálculo diversa do valor do negócio, sem prévio processo administrativo, para eventual lançamento de ofício, conforme determina a legislação tributária. Por isso, há relevância no fundamento e o direito do autor de ter como base de cálculo o valor do negócio, deve ser preservado, até prova em contrário em processo administrativo, em que se assegure contraditório e ampla defesa. Por outro lado, também há urgência, porque o prazo de pagamento do ITBI está próximo (16/10/2022), o que poderá acarretar sanções ao autor. Isto posto, DEFIRO A LIMINAR para determinar que o réu considere, para fins do ITBI a ser recolhido pelo requerente, o valor da negociação, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), que deve ser presumido como compatível com a de mercado, com a obrigação de emitir guia de recolhimento com base no valor do negócio, ficando ressalvada a possibilidade de apurar erros ou omissões em processo administrativo regular, tudo nos termos da fundamentação. Intime-se para cumprimento da liminar. Cite-se o réu para contestar, com as advertências legais. Prazo: 30 dias, já considerado o prazo em dobro. Não será designada audiência, porque o direito em discussão não admite transação. Ao CJU: Intime-se o réu para cumprimento da liminar. Cite-se o réu para contestar, com as advertências legais. (Prazo de 30 dias, já considerada a dobra legal).” Na origem, afere-se que a autora/agravada celebrou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido. Em decorrência, o agravante/réu estabeleceu, para fins de cobrança de ITBI, o valor venal do imóvel referido como sendo R$ 17.740.265,41 (dezessete milhões e setecentos e quarenta mil e duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos). Irresignada, a autora/agravada ajuizou a demanda originária, sustentando que, conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel anexado aos autos de origem, o valor pactuado pelas partes para a celebração do referido negócio jurídico foi de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Nesse contexto, a agravada defendeu que referido valor é o que deve ser levado em consideração para a exação relativa ao ITBI. Alegou, ainda, que o montante de R$ 17.740.265,41 não se coaduna com a realidade fática e que até o momento não foi possível efetivar a transmissão da propriedade do bem objeto do contrato particular de promessa de compra e venda, uma vez que não realizado o recolhimento do ITBI. Em liminar, afere-se que o MM. Juízo a quo entendeu estarem preenchidos os requisitos necessários para conceder a liminar pleiteada pela autora/agravada na origem; e determinou ao réu/agravante que emita guia de recolhimento de ITBI referente à transação imobiliária realizada por meio do referido contrato particular de promessa de compra e venda, tomando-se como base de cálculo do ITBI o valor venal declarado, qual seja, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), ressalvada a possibilidade de apurar erros ou omissões em processo administrativo regular. Irresignado, o réu/agravante sustenta, em síntese, que não constam dos autos de origem provas documentais que comprovem o valor do negócio informado pela autora/agravada. Argui que devem ser prestigiadas as presunções de legitimidade, legalidade e veracidade inerentes aos atos administrativos praticados pelos Servidores do Fisco. Portanto, defende que não foi comprovado o preenchimento dos requisitos necessários para o deferimento da tutela antecipada nos autos de origem. Assim, interpõe o presente agravo de instrumento, no qual formula pedido de Tutela recursal para que seja determinada a suspensão dos efeitos da r. Decisão agravada, possibilitando-se, por decorrência lógica, a emissão da guia de ITBI com base nos valores informados pelo ora recorrente. No mérito, requer a confirmação da tutela recursal, a fim de que seja cassada a Liminar ora impugnada. Ausente o preparo ante a dispensa legal. É o relatório. DECIDO. Conheço do recurso, uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, a relatoria do agravo de instrumento pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou, mesmo que parcialmente, deferir a pretensão recursal em antecipação de tutela. Para tanto, é necessário que da imediata produção dos efeitos da decisão agravada haja o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação; e, que fique demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme dispõem os arts. 300, caput e 995, parágrafo único, do mesmo Diploma Processual. Não é o caso dos autos. O ITBI tem previsão no art. 156, inciso II, da Constituição Federal, in verbis: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". Especificamente no que concerne à sua instituição pelo Distrito Federal, bem como à sua base de cálculo, os artigos 5o e 6o da Lei 3.830/2006 dispõem: "Art. 5o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1o Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I - o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II - o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. (...) Art. 6o O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. (...) § 2o. Para efeito do cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo". Ressalte-se que, em recente Decisão, no REsp 1937821/SP (TEMA 1.113), o STJ firmou a seguinte Tese: “(...) a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (...)” Dessa forma, a Administração tributária, ao discordar do valor lançado pelo contribuinte no instrumento de compra e venda, seja por qual motivo for, deve instaurar processo regular com o fito de arbitrar o preço de mercado do imóvel, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, que rege: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial". Da análise do mencionado texto normativo, afere-se que a referida lei complementar federal traz normas gerais em matéria de legislação tributária (art. 146, III, da CRFB/88), as quais devem se adequar às normas legais e infralegais editadas pelos Estados, Distrito Federal e Municípios. Nesse contexto, não é o caso de se exigir da parte autora/agravada que faça requerimento administrativo de impugnação do lançamento eventualmente efetuado, pois não pode a administração tributária, a pretexto de vislumbrar má-fé em todas as negociações praticadas por particulares, deixar a cargo do contribuinte o requerimento para abertura do procedimento administrativo quando a lei é clara em dizer que é de responsabilidade da Administração fazê-lo. Assim, afasta-se a probabilidade do direito alegado pelo réu/agravante no que tange à fixação da base de cálculo do tributo pela Fazenda Pública, ante a possibilidade de ofensa ao Princípio do Devido Processo Legal. No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL E O DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CNT. ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS. PEDIDO PARA O JULGAMENTO ANTECIPADO DE MÉRITO (ART. 355, CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que, constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso o Fisco discorde da importância declarada pelo contribuinte, por entender inferior ao valor de mercado, deverá apurar em procedimento próprio, art. 148, do CTN, antes de efetuar o lançamento pelo montante que entende correto (AREsp 1452575/DF). 2- Considerando que foi determinada a especificação de provas e a Fazenda pugnou pelo julgamento antecipado de mérito, na forma do art. 355, e sem se desincumbir do ônus de prova, mantém-se a sentença que reconheceu a irregularidade no lançamento do imposto. 3- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1423388, 07033933120218070018, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2022, publicado no DJE: 26/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) TRIBUTÁRIO. ITBI - BASE DE CÁLCULO. DIVERGÊNCIA ENTRE VALOR DO NEGÓCIO E VALOR VENAL DO IMÓVEL - LANÇAMENTO PELO VALOR VENAL - EXIGÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Como seja a base de cálculo do ITBI o valor venal do imóvel transmitido, caso a administração fiscal discorde do valor declarado pelo contribuinte, deverá arbitrar novo valor a ser tomado como base de cálculo, em procedimento que atenda a determinação do art. 148 do Código Tributário Nacional. Nesse sentido precedentes da 3a Turma Recursal: RI no 07017156020168070016, Rel. Juiz Flávio Fernando Almeida Da Fonseca, julgado em 14/09/2016, RI no 07001904320168070016, Rel. Juiz Flávio Fernando Almeida Da Fonseca, julgado em 10/08/2016; RI no 07009959320168070016, Rel. Juiz Asiel Henrique de Sousa, julgado em 13/07/2016. 2. Irretocável a sentença que reconhece o valor constante da escritura de compra e venda como a base de cálculo para lançamento do ITBI, ante a ausência de procedimento regular adequado para lançamento de valor diverso pela Administração Fiscal. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 4. Sem custas, ante a isenção legal. Deixo de condenar o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, porque não apresentadas contrarrazões. (Acórdão 1323680, 07447970520208070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 23/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Destarte, afasta-se a probabilidade do direito alegado pelo ora agravante. Ademais, afere-se que o feito de origem carece de dilação probatória, possibilitando ao ora recorrente que manifeste seu interesse na produção de prova pericial e que apresente elementos que confiram legitimidade à sua alegação de que o valor venal do imóvel é superior àquele declarado pelo contribuinte/agravado. Por fim, registra-se que a concessão da tutela provisória, na forma almejada pelo agravante, gera perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, uma vez que a suspensão dos efeitos da liminar deferida nos autos de origem possibilitaria a emissão da guia de ITBI de acordo com a base de cálculo pleiteada pelo réu/agravante. Tal ato esgotaria o objeto do mérito recursal, o qual não teria efeito prático em eventual caso de desprovimento do recurso (art. 300, § 3o, Código de Processo Civil). Portanto, com o fim de evitar o risco de irreversibilidade, impõe-se o indeferimento do pedido liminar formulado. Assim, ausentes os requisitos necessários para a concessão da medida pretendida, INDEFIRO a tutela recursal pleiteada. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 22 de novembro de 2022. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AnaMFSilva Gabinete da Desa. Ana Maria Ferreira Número do processo: 0739338-02.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DISTRITO FEDERAL AGRAVADO: F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo DISTRITO FEDERAL, ora requerido/agravante, em face de decisão proferida pelo Juízo da 2a Vara da Fazenda Pública do DF, em ação de conhecimento proposta por F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ora requerente/agravada, nos seguintes termos: “I. Trata-se de ação de conhecimento, com pedido liminar, ajuizada por F &amp; C EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face do DISTRITO FEDERAL, partes qualificadas nos autos. Em síntese, narra a autora que, em 07/07/2022, celebrou com o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido (United Kingdom) contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel designado por lote de terreno n.o 10 da SQD 403/404 Sul e, por igual, da construção edificada no referido imóvel com área construída de 3.056 m2, devidamente registrado no Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sob a matrícula n.o 113.151. Diz que, conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel anexado aos autos, o valor pactuado pelas partes para a celebração do referido negócio jurídico foi de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Aduz que referido valor é o que deve ser levado em consideração para a exação relativa ao ITBI, o que não foi feito pelo réu, que estabeleceu o valor venal do imóvel referido para fins de cobrança do referido imposto como sendo R$ 17.740.265,41 (dezessete milhões e setecentos e quarenta mil e duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos). Alega que o supracitado montante (R$ 17.740.265,41) não se coaduna com a realidade fática e, diante do evidente excesso de exação decorrente da equivocada e ilegal base de cálculo utilizada pelo réu para o cálculo do tributo devido, em virtude de concreta transação imobiliária realizada pelo autor, até o momento não foi possível efetivar a transmissão da propriedade do bem objeto do contrato particular de promessa de compra e venda, uma vez que não realizado o recolhimento do ITBI, visto que manifestamente ilegal. Em sede liminar, requer seja determinado ao réu que emita guia de recolhimento de ITBI referente à transação imobiliária realizada por meio do referido contrato particular de promessa de compra e venda, tomando-se como base de cálculo do ITBI o valor venal declarado, qual seja, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Custas recolhidas (ID 138711565). É o relato do necessário. Decido. Passo a apreciar o pedido liminar. Segundo o art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. No caso, estão presentes os requisitos legais para a concessão da liminar, relevância no fundamento e risco de ineficácia do provimento final. Em relação à relevância do fundamento, cumpre ressaltar que o ITBI incide sobre transmissão onerosa de direitos reais e sua base de cálculo é a expressão econômica do negócio jurídico. A discussão no presente caso se refere à base de cálculo do ITBI, no que se refere ao negócio levado a efeito pela parte autora e o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido (United Kingdom). Conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel acostado aos autos, a parte requerente se comprometeu a adquirir o imóvel pelo preço certo e determinado de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais) (ID 138711555). Pretende que tal valor seja considerado a base de cálculo. De fato, a base de cálculo deve corresponder o valor real de mercado. O sujeito passivo declara o valor da negociação e, a partir desta informação, o Fisco calcula o imposto e emite a guia. É raro caso de lançamento por declaração. O valor da transação indicada pelo contribuinte deve ser aquele considerado pelo Fisco como base de cálculo. É evidente que o Fisco pode discordar do valor e, a partir de processo administrativo, verificar se houve omissão ou erro do contribuinte, caso em que poderá efetivar lançamento de ofício. Ocorre que, no presente caso, o Fisco simplesmente desprezou o valor da negociação para, sem qualquer processo prévio administrativo, considerar valor diverso como base de cálculo. Ademais, referido tema foi objeto de recurso repetitivo pelo STJ (tema 1113). O valor venal mencionado no artigo 38 do CTN deve ser interpretado como o valor relativo à condição da negociação, considerando as bases do mercado. A declaração do contribuinte deve se presumir como de boa-fé. Na tese firmada, o STJ considerou que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não pode estar vinculado à base de cálculo do IPTU. O valor declarado tem presunção de que é compatível com o valor de mercado. O Fisco poderá questionar o valor, por meio de processo administrativo, a ser instaurado, nos termos do artigo 148 do CTN, o que não ocorreu no caso. Trata-se de precedente vinculante e, por isso, deve ser observado. De qualquer forma, no presente caso, o Fisco desprezou a base de cálculo sugerida pelo contribuinte e, sem processo administrativo (aqui a ilegalidade), atribui base de cálculo diversa. A ilegalidade do réu está em atribuir base de cálculo diversa do valor do negócio, sem prévio processo administrativo, para eventual lançamento de ofício, conforme determina a legislação tributária. Por isso, há relevância no fundamento e o direito do autor de ter como base de cálculo o valor do negócio, deve ser preservado, até prova em contrário em processo administrativo, em que se assegure contraditório e ampla defesa. Por outro lado, também há urgência, porque o prazo de pagamento do ITBI está próximo (16/10/2022), o que poderá acarretar sanções ao autor. Isto posto, DEFIRO A LIMINAR para determinar que o réu considere, para fins do ITBI a ser recolhido pelo requerente, o valor da negociação, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), que deve ser presumido como compatível com a de mercado, com a obrigação de emitir guia de recolhimento com base no valor do negócio, ficando ressalvada a possibilidade de apurar erros ou omissões em processo administrativo regular, tudo nos termos da fundamentação. Intime-se para cumprimento da liminar. Cite-se o réu para contestar, com as advertências legais. Prazo: 30 dias, já considerado o prazo em dobro. Não será designada audiência, porque o direito em discussão não admite transação. Ao CJU: Intime-se o réu para cumprimento da liminar. Cite-se o réu para contestar, com as advertências legais. (Prazo de 30 dias, já considerada a dobra legal).” Na origem, afere-se que a autora/agravada celebrou contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel com o Ministério de Obras Públicas do Reino Unido. Em decorrência, o agravante/réu estabeleceu, para fins de cobrança de ITBI, o valor venal do imóvel referido como sendo R$ 17.740.265,41 (dezessete milhões e setecentos e quarenta mil e duzentos e sessenta e cinco reais e quarenta e um centavos). Irresignada, a autora/agravada ajuizou a demanda originária, sustentando que, conforme contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel anexado aos autos de origem, o valor pactuado pelas partes para a celebração do referido negócio jurídico foi de R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais). Nesse contexto, a agravada defendeu que referido valor é o que deve ser levado em consideração para a exação relativa ao ITBI. Alegou, ainda, que o montante de R$ 17.740.265,41 não se coaduna com a realidade fática e que até o momento não foi possível efetivar a transmissão da propriedade do bem objeto do contrato particular de promessa de compra e venda, uma vez que não realizado o recolhimento do ITBI. Em liminar, afere-se que o MM. Juízo a quo entendeu estarem preenchidos os requisitos necessários para conceder a liminar pleiteada pela autora/agravada na origem; e determinou ao réu/agravante que emita guia de recolhimento de ITBI referente à transação imobiliária realizada por meio do referido contrato particular de promessa de compra e venda, tomando-se como base de cálculo do ITBI o valor venal declarado, qual seja, R$ 8.000.000,00 (oito milhões de reais), ressalvada a possibilidade de apurar erros ou omissões em processo administrativo regular. Irresignado, o réu/agravante sustenta, em síntese, que não constam dos autos de origem provas documentais que comprovem o valor do negócio informado pela autora/agravada. Argui que devem ser prestigiadas as presunções de legitimidade, legalidade e veracidade inerentes aos atos administrativos praticados pelos Servidores do Fisco. Portanto, defende que não foi comprovado o preenchimento dos requisitos necessários para o deferimento da tutela antecipada nos autos de origem. Assim, interpõe o presente agravo de instrumento, no qual formula pedido de Tutela recursal para que seja determinada a suspensão dos efeitos da r. Decisão agravada, possibilitando-se, por decorrência lógica, a emissão da guia de ITBI com base nos valores informados pelo ora recorrente. No mérito, requer a confirmação da tutela recursal, a fim de que seja cassada a Liminar ora impugnada. Ausente o preparo ante a dispensa legal. É o relatório. DECIDO. Conheço do recurso, uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade. Nos termos do art. 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, a relatoria do agravo de instrumento pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou, mesmo que parcialmente, deferir a pretensão recursal em antecipação de tutela. Para tanto, é necessário que da imediata produção dos efeitos da decisão agravada haja o risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação; e, que fique demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme dispõem os arts. 300, caput e 995, parágrafo único, do mesmo Diploma Processual. Não é o caso dos autos. O ITBI tem previsão no art. 156, inciso II, da Constituição Federal, in verbis: "Compete aos Municípios instituir impostos sobre: (...) II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". Especificamente no que concerne à sua instituição pelo Distrito Federal, bem como à sua base de cálculo, os artigos 5o e 6o da Lei 3.830/2006 dispõem: "Art. 5o A base de cálculo do Imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos ou cedidos. § 1o Não são dedutíveis do valor venal, para fins de cálculo do Imposto, eventuais dívidas que onerem o imóvel transmitido. § 2o Sem prejuízo do disposto no parágrafo anterior, para os efeitos deste artigo: I - o valor venal dos direitos reais corresponde a 70% (setenta por cento) do valor venal do imóvel; II - o valor da propriedade nua corresponde a 30% (trinta por cento) do valor venal do imóvel. (...) Art. 6o O valor venal é determinado pela administração tributária, por meio de avaliação feita com base nos elementos de que dispuser e, ainda, na declaração do sujeito passivo. (...) § 2o. Para efeito do cálculo do Imposto, prevalecerá o valor declarado no instrumento quando este for superior ao valor da avaliação da administração apurada na forma deste artigo". Ressalte-se que, em recente Decisão, no REsp 1937821/SP (TEMA 1.113), o STJ firmou a seguinte Tese: “(...) a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (...)” Dessa forma, a Administração tributária, ao discordar do valor lançado pelo contribuinte no instrumento de compra e venda, seja por qual motivo for, deve instaurar processo regular com o fito de arbitrar o preço de mercado do imóvel, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional, que rege: "Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial". Da análise do mencionado texto normativo, afere-se que a referida lei complementar federal traz normas gerais em matéria de legislação tributária (art. 146, III, da CRFB/88), as quais devem se adequar às normas legais e infralegais editadas pelos Estados, Distrito Federal e Municípios. Nesse contexto, não é o caso de se exigir da parte autora/agravada que faça requerimento administrativo de impugnação do lançamento eventualmente efetuado, pois não pode a administração tributária, a pretexto de vislumbrar má-fé em todas as negociações praticadas por particulares, deixar a cargo do contribuinte o requerimento para abertura do procedimento administrativo quando a lei é clara em dizer que é de responsabilidade da Administração fazê-lo. Assim, afasta-se a probabilidade do direito alegado pelo réu/agravante no que tange à fixação da base de cálculo do tributo pela Fazenda Pública, ante a possibilidade de ofensa ao Princípio do Devido Processo Legal. No mesmo sentido é o entendimento deste e. Tribunal de Justiça. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO ADMINISTRATIVO. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. ITBI. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL E O DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CNT. ESPECIFICAÇÃO DE PROVAS. PEDIDO PARA O JULGAMENTO ANTECIPADO DE MÉRITO (ART. 355, CPC). RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1- A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que, constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso o Fisco discorde da importância declarada pelo contribuinte, por entender inferior ao valor de mercado, deverá apurar em procedimento próprio, art. 148, do CTN, antes de efetuar o lançamento pelo montante que entende correto (AREsp 1452575/DF). 2- Considerando que foi determinada a especificação de provas e a Fazenda pugnou pelo julgamento antecipado de mérito, na forma do art. 355, e sem se desincumbir do ônus de prova, mantém-se a sentença que reconheceu a irregularidade no lançamento do imposto. 3- RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (Acórdão 1423388, 07033933120218070018, Relator: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/5/2022, publicado no DJE: 26/5/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) TRIBUTÁRIO. ITBI - BASE DE CÁLCULO. DIVERGÊNCIA ENTRE VALOR DO NEGÓCIO E VALOR VENAL DO IMÓVEL - LANÇAMENTO PELO VALOR VENAL - EXIGÊNCIA DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO FISCAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. Como seja a base de cálculo do ITBI o valor venal do imóvel transmitido, caso a administração fiscal discorde do valor declarado pelo contribuinte, deverá arbitrar novo valor a ser tomado como base de cálculo, em procedimento que atenda a determinação do art. 148 do Código Tributário Nacional. Nesse sentido precedentes da 3a Turma Recursal: RI no 07017156020168070016, Rel. Juiz Flávio Fernando Almeida Da Fonseca, julgado em 14/09/2016, RI no 07001904320168070016, Rel. Juiz Flávio Fernando Almeida Da Fonseca, julgado em 10/08/2016; RI no 07009959320168070016, Rel. Juiz Asiel Henrique de Sousa, julgado em 13/07/2016. 2. Irretocável a sentença que reconhece o valor constante da escritura de compra e venda como a base de cálculo para lançamento do ITBI, ante a ausência de procedimento regular adequado para lançamento de valor diverso pela Administração Fiscal. 3. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. 4. Sem custas, ante a isenção legal. Deixo de condenar o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, porque não apresentadas contrarrazões. (Acórdão 1323680, 07447970520208070016, Relator: ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 23/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Destarte, afasta-se a probabilidade do direito alegado pelo ora agravante. Ademais, afere-se que o feito de origem carece de dilação probatória, possibilitando ao ora recorrente que manifeste seu interesse na produção de prova pericial e que apresente elementos que confiram legitimidade à sua alegação de que o valor venal do imóvel é superior àquele declarado pelo contribuinte/agravado. Por fim, registra-se que a concessão da tutela provisória, na forma almejada pelo agravante, gera perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão, uma vez que a suspensão dos efeitos da liminar deferida nos autos de origem possibilitaria a emissão da guia de ITBI de acordo com a base de cálculo pleiteada pelo réu/agravante. Tal ato esgotaria o objeto do mérito recursal, o qual não teria efeito prático em eventual caso de desprovimento do recurso (art. 300, § 3o, Código de Processo Civil). Portanto, com o fim de evitar o risco de irreversibilidade, impõe-se o indeferimento do pedido liminar formulado. Assim, ausentes os requisitos necessários para a concessão da medida pretendida, INDEFIRO a tutela recursal pleiteada. Comunique-se ao d. Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para apresentar contrarrazões. BRASÍLIA, DF, 22 de novembro de 2022. Desembargadora ANA MARIA FERREIRA Relatora