Tribunal: TJDFT
Processo: 0700511-27.2020.8.07.0020
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2022-12-07

Ementa:
Processo : 0700511-27.2020.8.07.0020 DECISÃO Cuida-se de apelação da r. sentença (id. 26679286 e declaratórios rejeitados ao id. 26679296) proferida na ação de cobrança proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 451 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VEREDA DA CRUZ DO SETOR HABITACIONAL ARNIQUEIRAS contra ZULENE DA SILVA RODRIGUES. Adoto, em parte, o relatório da r. sentença: A parte autora alega, em síntese, que a ré integra a associação na qualidade de proprietária/possuidora da unidade autônoma denominada Chácara 451, lote 07, e encontra-se em débito com as taxas de condomínio vencidas desde janeiro de 2015, conforme indicado na planilha constante do ID 54785830. Diante das referidas alegações, a autora requereu a condenação da parte ré ao pagamento da quantia de R$11.858,86, acrescida das devidas atualizações. Com a inicial, a parte autora trouxe documentos. Recolheu as custas processuais. Emenda à inicial, ID 54785830. Devidamente citada, a parte ré contestou o pedido, ID 79873257. Em preliminar, alegou que o autor é carecedor de ação, por não ser devidamente constituído, e por contar com baixa adesão de seus moradores. No mérito, alegou o seguinte: a) não pode ser obrigada a se associar; b) as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a ela não anuíram; c) ingressou na associação em 2005, mas após, optou por não se manter associada; d) a parte autora empenha-se tão somente na cobrança, mas os proveitos do condomínio não são observados; e) a dita associação de moradores perdeu seu objeto; f) há indevida cobrança da taxa de inquilino; g) os honorários advocatícios devem ser fixados com base no art. 85 do CPC. Requereu a improcedência dos pedidos. Juntou documentos. A parte autora se manifestou em réplica, ID 82880593. Decisão interlocutória, ID 84327044, rejeitando a preliminar, saneando o feito e determinando a realização de vistoria no local. A vistoria foi realizada, conforme certidão constante do ID 86629993. As partes se manifestaram, ID 86948883 e 87407001. Acrescento que, ao final, o juízo singular julgou procedente o pedido para condenar a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas a partir de janeiro de 2015, acrescidas de correção monetária, de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dos respectivos vencimentos, e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da dívida. Além disso, autorizou a inclusão das parcelas vincendas e condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante atualizado da dívida, conforme o §2o do art. 85 do novo CPC. Fundamentou que “não se discute o vínculo com a requerida junto ao imóvel descrito na inicial. O imóvel, por sua vez, encontra-se em condomínio irregular, é beneficiado pelas incontroversas despesas geradas pela associação, devendo o réu, por isso, arcar com o rateio das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa”. Recorre a RÉ (id. 26679301). Aduz o julgamento contrário às provas dos autos, uma vez demonstrada a falta de contraprestação de serviços pela associação, o que invalida os argumentos utilizados para embasar a r. sentença. Sustenta o cerceamento de defesa, pois o juízo de origem desconsiderou as provas e indeferiu a produção de prova oral, julgando antecipadamente o mérito, muito embora requerida a oitiva de oito testemunhas com o intuito de provar a inexistência de contraprestação de serviços pela apelada e afastar a tese de enriquecimento ilícito da apelante. Disserta sobre a liberdade de associação, salientando que as taxas criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Aponta a impossibilidade de cobrança de valor 50% maior a título de “taxa de inquilino”, seja à míngua de criação por assembleia validamente constituída, seja pela inexistência de previsão legal, seja pela ausência de provas de que seu imóvel estivesse alugado entre os anos de 2015 e 2020. Defende que, mesmo admitida a legalidade da cobrança de honorários advocatícios, tais valores somente podem ser calculados a partir do início da efetiva prestação de serviços pelo escritório de advocacia, em 29/09/2019, não havendo honorários retroativos, isto é, anteriores a agosto de 2019, período em que não atuou junto à associação. Pede o provimento do recurso para reformar a sentença, acolhendo as alegações elencada em contestação, anulando a sentença por cerceamento de defesa e inconsistência da fundamentação do juízo a quo. Subsidiariamente, pede a reforma da sentença para que o termo inicial da cobrança das cotas seja a data da formalização do condomínio, em 29/09/2019; o reconhecimento da ilegalidade da cobrança da “taxa de inquilino”; a desconsideração dos honorários advocatícios anteriores à 29/09/2019. Contrarrazões pelo não provimento ao recurso (id. 26679308). É o relatório. Decido na forma do art. 932, inc. V, do CPC e com fundamento no art. 927 e art. 1.039 do CPC, bem assim na tese firmada para o Tema 294 da repercussão geral: A respeito da constitucionalidade do julgamento monocrático do recurso, matéria versada no presente recurso extraordinário, o Plenário desta Corte, no julgamento do MI 595, de relatoria do Min. Carlos Velloso, publicado em 23.4.1999, firmou entendimento de que é possível que o relator decida monocraticamente o recurso, desde que tal decisão possa ser submetida ao órgão colegiado. No mesmo sentido cito: [...] 4. Desse modo, entendo que, com o reconhecimento da existência da repercussão geral e havendo entendimento consolidado da matéria, os Tribunais de origem e as Turmas Recursais podem, desde logo, com fundamento no § 3o do citado art. 543-B, aplicar a citada orientação anteriormente firmada por este Supremo Tribunal Federal. CERCEAMENTO DE DEFESA A apelante argui o cerceamento de defesa, frente ao indeferimento da oitiva de testemunhas, com o intuito de provar a inexistência de contraprestação de serviços pela apelada e afastar a tese de enriquecimento ilícito. Ocorre que os documentos acostados aos autos são suficientes para esclarecer a controvérsia e formar o convencimento do julgador, não sendo inequívoca a imprescindibilidade da produção de outras provas para apurar se a apelante é ou não devedora das taxas condominiais. Assim, não havendo necessidade de dilação probatória para a aferição de aspectos relevantes da causa, o julgamento antecipado da demanda não importa violação aos princípios da razoabilidade, do contraditório e da ampla defesa. Com efeito, a prova testemunhal inútil deve ser indeferida, não havendo respaldo à anulação da sentença para a instrução do feito na origem. Isto posto, rejeito a preliminar de nulidade. MÉRITO DA CAUSA A apelante insurge-se contra a r. sentença que entendeu pela necessidade de pagamento de taxas condominiais em razão de o imóvel encontrar-se em condomínio irregular, sendo beneficiada pelas benfeitorias geradas pela associação de moradores, sob pena de enriquecimento sem causa. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”. Cumpre registrar que no REsp 1.736.496/DF a Corte Superior reafirmou a incidência da tese aprovada para o Tema 882, independente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços supostamente prestados aos moradores. Nesse quadro, a ratio decidendi na fixação da tese, conforme explicitado no aresto, não sustenta a distinção no que diz respeito à mera aceitação tácita no contexto fático aferido com a possibilidade de uso dos serviços disponibilizados. Do mesmo modo, a composse não obriga o possuidor visto que as características do loteamento não interessam ao distinguish. Logo, a cobrança de cotas pelos serviços nos chamados condomínios irregulares se inclui na tese firmada no Tema Repetitivo 882, mas apenas em parte haja vista a lei vigente que sucedeu a tese firmada, senão a própria ratio decidendi no paradigma, segundo a qual as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija, afora a convenção. Na forma da lei, e observada a tese assentada no STF, é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos. Com efeito, a despeito da tese firmada no STJ no ano de 2015 pelo rito dos recursos especiais repetitivos, dispõe a Lei n. 13.465, de 11.07.2017, ao acrescentar o art. 36-A na Lei n. 6.766/79, acerca o parcelamento do solo urbano: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Em harmonia, a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal para o Tema 492 da repercussão geral: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. (Sublinhado) Nada obstante, colhe-se no voto majoritário ao paradigma (RE 695.911-RG/SP, sob a relatoria do Min. Dias Toffoli), condutor da tese firmada no Supremo Tribunal Federal, a necessidade de observar condições para que exsurja aos beneficiários a obrigação de contraprestação pelas atividades desenvolvidas por associações ou outra entidade civil organizada em loteamentos. Confiram-se os trechos do voto: Como destaquei no início deste voto, houve a clara intenção do legislador federal de, por meio da Lei no 13.465/2017, editar um parâmetro normativo apto a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para reconhecer a ela a formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único). A referida lei promoveu alterações no teor da Lei no 6.766/1979, para nela inserir modalidade de loteamento nominada de acesso controlado (art. 2o, § 8o), in verbis: [...] A Lei no 13.465/2017 fez importante modificação no Código Civil, nele inserindo a Seção IV, intitulada “Do Condomínio de lotes”: [...] Vê-se, portanto, que a Lei no 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações: a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios. [...] Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). (Sublinhado) Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979, com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. Em julgado monocrático no ARE 918.287, sob a relatoria do Min. André Mendonça, ao apreciar recurso em que esta Corte distrital havia negado o juízo de retratação, mantendo entendimento prolatado ao afirmar haver diferenças entre o caso e aquele versado no RE 695.911-RG/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral (Tema 492), a relatoria declarou improcedentes os pedidos iniciais e realçou a necessária observância das condições: (a) regularização do condomínio, e (b) previsão no ato constitutivo, senão vejamos: 7. Proseguindo na análise do Tema RG no 492, assentou o Pleno, considerado o contido no voto do relator do Recurso Extraordinário no 695.911, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei no 13.465/2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio, e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor: [...] 8. Em conclusão, tem-se como indevida a cobrança de taxa de conservação pleiteada pela recorrida relativamente ao período anterior à edição da Lei no 13.465, de 2017. Indevido também o pagamento no tocante ao período posterior à vigência da norma instituidora, porquanto confessadamente inexistentes as condições acima mencionadas. Em havendo o atendimento dos requisitos indicados, e diante de eventual inadimplência do recorrente, os valores deverão ser pleiteados em demanda outra, tendo em vista a diversidade de causa de pedir. 9. Decisões nesse sentido: RE no 1.337.738/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 12/08/2021, p. 16/08/2021; e ARE no 1.295.600/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 31/03/2022, p. 1o/04/2022. No caso, além das cotas vencidas no curso do processo, foi pleiteado o pagamento das cotas vencidas entre janeiro de 2015 e janeiro de 2020, conforme demonstrativo de débitos anexo (id. 26677190). Os honorários previstos em Estatuto Social não integram a cobrança, tendo em vista a sua exclusão da planilha de débitos (id. 26677190), conforme determinado (id. 26677187). Relativamente ao período anterior à Lei n. 13.465/2017, não há falar no pagamento de taxa condominial, uma vez que a lei não retroage, sob pena de insegurança jurídica, aplicando-se, à espécie, a tese jurídica lançada no Tema Repetitivo 882 do STJ. Por outro lado, após a entrada em vigor do sobredito normativo, são devidas as cotas condominiais na forma da lei, ou seja, apenas quando forem observadas as condições: (a) regularização do condomínio, e (b) previsão no ato constitutivo. Embora haja equiparação entre associação e administradora de imóveis, bem assim a equiparação dos loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios, consoante a Lei n. 13.465/2017, a autora da ação cuida de um loteamento irregular, portanto, não se inserindo na autorização legal para a cobrança, nos exatos termos do entendimento consolidado no Supremo Tribunal. No mais, ainda que seja lícito o percentual de 50% sobre a cota ordinária, referente à “taxa de inquilino”, porquanto aprovada em assembleia (id. 26677180 – p. 2), isso não basta para autorizar a cobrança da associação. Ante o exposto, a sentença deve ser reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais e inverter o ônus de sucumbência, cabendo à autora-apelada o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa. Dou provimento ao recurso. Advirto quanto à hipótese de aplicação da multa do art. 1.021, § 4o, do CPC. Intimem-se. Brasília – DF, 02 de dezembro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0700511-27.2020.8.07.0020 DECISÃO Cuida-se de apelação da r. sentença (id. 26679286 e declaratórios rejeitados ao id. 26679296) proferida na ação de cobrança proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA 451 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VEREDA DA CRUZ DO SETOR HABITACIONAL ARNIQUEIRAS contra ZULENE DA SILVA RODRIGUES. Adoto, em parte, o relatório da r. sentença: A parte autora alega, em síntese, que a ré integra a associação na qualidade de proprietária/possuidora da unidade autônoma denominada Chácara 451, lote 07, e encontra-se em débito com as taxas de condomínio vencidas desde janeiro de 2015, conforme indicado na planilha constante do ID 54785830. Diante das referidas alegações, a autora requereu a condenação da parte ré ao pagamento da quantia de R$11.858,86, acrescida das devidas atualizações. Com a inicial, a parte autora trouxe documentos. Recolheu as custas processuais. Emenda à inicial, ID 54785830. Devidamente citada, a parte ré contestou o pedido, ID 79873257. Em preliminar, alegou que o autor é carecedor de ação, por não ser devidamente constituído, e por contar com baixa adesão de seus moradores. No mérito, alegou o seguinte: a) não pode ser obrigada a se associar; b) as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a ela não anuíram; c) ingressou na associação em 2005, mas após, optou por não se manter associada; d) a parte autora empenha-se tão somente na cobrança, mas os proveitos do condomínio não são observados; e) a dita associação de moradores perdeu seu objeto; f) há indevida cobrança da taxa de inquilino; g) os honorários advocatícios devem ser fixados com base no art. 85 do CPC. Requereu a improcedência dos pedidos. Juntou documentos. A parte autora se manifestou em réplica, ID 82880593. Decisão interlocutória, ID 84327044, rejeitando a preliminar, saneando o feito e determinando a realização de vistoria no local. A vistoria foi realizada, conforme certidão constante do ID 86629993. As partes se manifestaram, ID 86948883 e 87407001. Acrescento que, ao final, o juízo singular julgou procedente o pedido para condenar a parte ré ao pagamento das taxas condominiais vencidas a partir de janeiro de 2015, acrescidas de correção monetária, de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dos respectivos vencimentos, e de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor atualizado da dívida. Além disso, autorizou a inclusão das parcelas vincendas e condenou a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante atualizado da dívida, conforme o §2o do art. 85 do novo CPC. Fundamentou que “não se discute o vínculo com a requerida junto ao imóvel descrito na inicial. O imóvel, por sua vez, encontra-se em condomínio irregular, é beneficiado pelas incontroversas despesas geradas pela associação, devendo o réu, por isso, arcar com o rateio das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa”. Recorre a RÉ (id. 26679301). Aduz o julgamento contrário às provas dos autos, uma vez demonstrada a falta de contraprestação de serviços pela associação, o que invalida os argumentos utilizados para embasar a r. sentença. Sustenta o cerceamento de defesa, pois o juízo de origem desconsiderou as provas e indeferiu a produção de prova oral, julgando antecipadamente o mérito, muito embora requerida a oitiva de oito testemunhas com o intuito de provar a inexistência de contraprestação de serviços pela apelada e afastar a tese de enriquecimento ilícito da apelante. Disserta sobre a liberdade de associação, salientando que as taxas criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Aponta a impossibilidade de cobrança de valor 50% maior a título de “taxa de inquilino”, seja à míngua de criação por assembleia validamente constituída, seja pela inexistência de previsão legal, seja pela ausência de provas de que seu imóvel estivesse alugado entre os anos de 2015 e 2020. Defende que, mesmo admitida a legalidade da cobrança de honorários advocatícios, tais valores somente podem ser calculados a partir do início da efetiva prestação de serviços pelo escritório de advocacia, em 29/09/2019, não havendo honorários retroativos, isto é, anteriores a agosto de 2019, período em que não atuou junto à associação. Pede o provimento do recurso para reformar a sentença, acolhendo as alegações elencada em contestação, anulando a sentença por cerceamento de defesa e inconsistência da fundamentação do juízo a quo. Subsidiariamente, pede a reforma da sentença para que o termo inicial da cobrança das cotas seja a data da formalização do condomínio, em 29/09/2019; o reconhecimento da ilegalidade da cobrança da “taxa de inquilino”; a desconsideração dos honorários advocatícios anteriores à 29/09/2019. Contrarrazões pelo não provimento ao recurso (id. 26679308). É o relatório. Decido na forma do art. 932, inc. V, do CPC e com fundamento no art. 927 e art. 1.039 do CPC, bem assim na tese firmada para o Tema 294 da repercussão geral: A respeito da constitucionalidade do julgamento monocrático do recurso, matéria versada no presente recurso extraordinário, o Plenário desta Corte, no julgamento do MI 595, de relatoria do Min. Carlos Velloso, publicado em 23.4.1999, firmou entendimento de que é possível que o relator decida monocraticamente o recurso, desde que tal decisão possa ser submetida ao órgão colegiado. No mesmo sentido cito: [...] 4. Desse modo, entendo que, com o reconhecimento da existência da repercussão geral e havendo entendimento consolidado da matéria, os Tribunais de origem e as Turmas Recursais podem, desde logo, com fundamento no § 3o do citado art. 543-B, aplicar a citada orientação anteriormente firmada por este Supremo Tribunal Federal. CERCEAMENTO DE DEFESA A apelante argui o cerceamento de defesa, frente ao indeferimento da oitiva de testemunhas, com o intuito de provar a inexistência de contraprestação de serviços pela apelada e afastar a tese de enriquecimento ilícito. Ocorre que os documentos acostados aos autos são suficientes para esclarecer a controvérsia e formar o convencimento do julgador, não sendo inequívoca a imprescindibilidade da produção de outras provas para apurar se a apelante é ou não devedora das taxas condominiais. Assim, não havendo necessidade de dilação probatória para a aferição de aspectos relevantes da causa, o julgamento antecipado da demanda não importa violação aos princípios da razoabilidade, do contraditório e da ampla defesa. Com efeito, a prova testemunhal inútil deve ser indeferida, não havendo respaldo à anulação da sentença para a instrução do feito na origem. Isto posto, rejeito a preliminar de nulidade. MÉRITO DA CAUSA A apelante insurge-se contra a r. sentença que entendeu pela necessidade de pagamento de taxas condominiais em razão de o imóvel encontrar-se em condomínio irregular, sendo beneficiada pelas benfeitorias geradas pela associação de moradores, sob pena de enriquecimento sem causa. Conforme decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.439.163/SP e REsp n. 1.280.871/SP, representativos da controvérsia para o Tema Repetitivo 882, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Para tanto, como assinalado no paradigma, “não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes”. Cumpre registrar que no REsp 1.736.496/DF a Corte Superior reafirmou a incidência da tese aprovada para o Tema 882, independente das características do loteamento ou do conteúdo dos serviços supostamente prestados aos moradores. Nesse quadro, a ratio decidendi na fixação da tese, conforme explicitado no aresto, não sustenta a distinção no que diz respeito à mera aceitação tácita no contexto fático aferido com a possibilidade de uso dos serviços disponibilizados. Do mesmo modo, a composse não obriga o possuidor visto que as características do loteamento não interessam ao distinguish. Logo, a cobrança de cotas pelos serviços nos chamados condomínios irregulares se inclui na tese firmada no Tema Repetitivo 882, mas apenas em parte haja vista a lei vigente que sucedeu a tese firmada, senão a própria ratio decidendi no paradigma, segundo a qual as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija, afora a convenção. Na forma da lei, e observada a tese assentada no STF, é inarredável a obrigação de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimento assemelhado, desde que não tenham fins lucrativos. Com efeito, a despeito da tese firmada no STJ no ano de 2015 pelo rito dos recursos especiais repetitivos, dispõe a Lei n. 13.465, de 11.07.2017, ao acrescentar o art. 36-A na Lei n. 6.766/79, acerca o parcelamento do solo urbano: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Em harmonia, a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal para o Tema 492 da repercussão geral: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. (Sublinhado) Nada obstante, colhe-se no voto majoritário ao paradigma (RE 695.911-RG/SP, sob a relatoria do Min. Dias Toffoli), condutor da tese firmada no Supremo Tribunal Federal, a necessidade de observar condições para que exsurja aos beneficiários a obrigação de contraprestação pelas atividades desenvolvidas por associações ou outra entidade civil organizada em loteamentos. Confiram-se os trechos do voto: Como destaquei no início deste voto, houve a clara intenção do legislador federal de, por meio da Lei no 13.465/2017, editar um parâmetro normativo apto a favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, seja para reconhecer a ela a formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento), seja para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (art. 36-A, caput e parágrafo único). A referida lei promoveu alterações no teor da Lei no 6.766/1979, para nela inserir modalidade de loteamento nominada de acesso controlado (art. 2o, § 8o), in verbis: [...] A Lei no 13.465/2017 fez importante modificação no Código Civil, nele inserindo a Seção IV, intitulada “Do Condomínio de lotes”: [...] Vê-se, portanto, que a Lei no 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações: a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios. [...] Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei no 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato). (Sublinhado) Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei no 6.766/1979, com a redação dada pela Lei no 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel. Em julgado monocrático no ARE 918.287, sob a relatoria do Min. André Mendonça, ao apreciar recurso em que esta Corte distrital havia negado o juízo de retratação, mantendo entendimento prolatado ao afirmar haver diferenças entre o caso e aquele versado no RE 695.911-RG/SP, julgado sob a sistemática da repercussão geral (Tema 492), a relatoria declarou improcedentes os pedidos iniciais e realçou a necessária observância das condições: (a) regularização do condomínio, e (b) previsão no ato constitutivo, senão vejamos: 7. Proseguindo na análise do Tema RG no 492, assentou o Pleno, considerado o contido no voto do relator do Recurso Extraordinário no 695.911, a legalidade da cobrança de taxas de conservação por associações de administração de áreas de loteamentos, a partir da edição da Lei no 13.465/2017, observadas as seguintes condições: a) esteja regularizado o condomínio, e b) haja previsão no ato constitutivo. Eis o teor: [...] 8. Em conclusão, tem-se como indevida a cobrança de taxa de conservação pleiteada pela recorrida relativamente ao período anterior à edição da Lei no 13.465, de 2017. Indevido também o pagamento no tocante ao período posterior à vigência da norma instituidora, porquanto confessadamente inexistentes as condições acima mencionadas. Em havendo o atendimento dos requisitos indicados, e diante de eventual inadimplência do recorrente, os valores deverão ser pleiteados em demanda outra, tendo em vista a diversidade de causa de pedir. 9. Decisões nesse sentido: RE no 1.337.738/DF, Rel. Min. Alexandre de Moraes, j. 12/08/2021, p. 16/08/2021; e ARE no 1.295.600/DF, Rel. Min. Dias Toffoli, j. 31/03/2022, p. 1o/04/2022. No caso, além das cotas vencidas no curso do processo, foi pleiteado o pagamento das cotas vencidas entre janeiro de 2015 e janeiro de 2020, conforme demonstrativo de débitos anexo (id. 26677190). Os honorários previstos em Estatuto Social não integram a cobrança, tendo em vista a sua exclusão da planilha de débitos (id. 26677190), conforme determinado (id. 26677187). Relativamente ao período anterior à Lei n. 13.465/2017, não há falar no pagamento de taxa condominial, uma vez que a lei não retroage, sob pena de insegurança jurídica, aplicando-se, à espécie, a tese jurídica lançada no Tema Repetitivo 882 do STJ. Por outro lado, após a entrada em vigor do sobredito normativo, são devidas as cotas condominiais na forma da lei, ou seja, apenas quando forem observadas as condições: (a) regularização do condomínio, e (b) previsão no ato constitutivo. Embora haja equiparação entre associação e administradora de imóveis, bem assim a equiparação dos loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios, consoante a Lei n. 13.465/2017, a autora da ação cuida de um loteamento irregular, portanto, não se inserindo na autorização legal para a cobrança, nos exatos termos do entendimento consolidado no Supremo Tribunal. No mais, ainda que seja lícito o percentual de 50% sobre a cota ordinária, referente à “taxa de inquilino”, porquanto aprovada em assembleia (id. 26677180 – p. 2), isso não basta para autorizar a cobrança da associação. Ante o exposto, a sentença deve ser reformada para julgar improcedentes os pedidos iniciais e inverter o ônus de sucumbência, cabendo à autora-apelada o pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 10% sobre o valor atualizado da causa. Dou provimento ao recurso. Advirto quanto à hipótese de aplicação da multa do art. 1.021, § 4o, do CPC. Intimem-se. Brasília – DF, 02 de dezembro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator