Tribunal: TJDFT
Processo: 0719062-78.2021.8.07.0001
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0719062-78.2021.8.07.0001 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A APELADO: ANA CARLA DE ANDRADE RABELO, LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) D E S P A C H O Trata-se de apelação interposta por Banco do Brasil S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da Décima Segunda Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília. O Banco do Brasil S.A. ocupa, juntamente com LB10 Investimentos Imobiliários Ltda., o polo passivo da ação de obrigação de fazer proposta por Ana Carla de Andrade Rabelo. Ana Carla de Andrade Rabelo alegou na petição inicial que firmou contrato de compra e venda de imóvel com LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. Narrou que o empreendimento foi incorporado mediante a obtenção de recursos financeiros junto ao Banco do Brasil S.A. Esclareceu que foi acordada a liberação do gravame hipotecário sobre o imóvel após a lavratura de escritura pública de cessão de direitos sobre o bem, no prazo de cento e oitenta (180) dias. Informou que, até a data da propositura da demanda, mesmo após o registro da escritura do imóvel, LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. não procederam à baixa do gravame. Defendeu que, realizado o pagamento integral do preço da unidade imobiliária, a manutenção do gravame é indevida. Registrou a aplicação da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça. O pedido formulado na ação foi a declaração da ineficácia da hipoteca gravada sobre o imóvel e condenação de LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. a procederem a baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel (id 34975420). Os principais fatos e fundamentos jurídicos apresentados pelo Banco do Brasil S.A. na contestação foram, em suma, a ilegitimidade passiva da instituição financeira; a impossibilidade de baixa do gravame sem a quitação do valor devido por LB10 Investimentos Imobiliários Ltda.; a validade da hipoteca e não aplicação da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça; e a ciência inequívoca de Ana Carla de Andrade Rabelo quanto ao gravame hipotecário quando da aquisição do imóvel (id 34976245). LB10 Investimentos Imobiliários Ltda., por sua vez, sustentou a ciência inequívoca de Ana Carla de Andrade Rabelo quanto ao gravame hipotecário quando da aquisição do imóvel e a ausência de prejuízo ao adquirente em virtude da existência de gravame hipotecário, conforme Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça; a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer pedida na petição inicial considerando que a empresa encontra-se em recuperação judicial e o Banco do Brasil S.A. apenas receberá seus créditos por meio do plano de recuperação judicial; e, alternativamente, requereu a suspensão do processo até o advento da Assembleia Geral de Credores e homologação do Plano de Recuperação Judicial, na forma do art. 6o, caput e § 4o, da Lei no 11.101/05 (id 34976249). Ana Carla de Andrade Rabelo apresentou réplica (id 34976259). O feito foi julgado antecipadamente. A sentença acolheu os pedidos formulados na ação. A preliminar de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A. foi rejeitada diante do entendimento firmado na jurisprudência acerca da solidariedade entre a vendedora/construtora e o banco/credor hipotecário pela retirada do ônus gravado na matrícula do imóvel. O fundamento adotado para o acolhimento do pedido foi de que LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. não demonstraram fato imputável à Ana Carla de Andrade Rabelo para justificar a manutenção do gravame após o prazo previsto em contrato para sua retirada. Registrou que, em que pese a Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça determine a ineficácia da hipoteca perante o adquirente, a existência do gravame na matrícula do imóvel impede o exercício pleno das faculdades inerentes ao direito de propriedade previstas no art. 1.228 do Código Civil. Destacou que, apesar da ciência de Ana Carla de Andrade Rabelo acerca da existência de gravame hipotecário, a hipoteca sobre a incorporação imobiliária se limita ao empreendimento, uma vez que o gravame é registrado na edificação ainda indivisível. Acrescentou que a averbação da construção, com a individualização dos títulos dominiais, implica-se o retorno do patrimônio afetado ao incorporador, que poderá vender as unidades. Conclui que a hipoteca constituída contra o patrimônio da incorporação imobiliária não se transfere, portanto, para as respectivas unidades individualizadas, salvo em caso de decisão judicial, conforme art. 1.488 do Código Civil. Citou farta jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça no mesmo sentido da tese adotada. Reforçou a existência de litisconsórcio necessário entre o banco e a construtora a fim de que possa ser imposto o comando inserto em eventual sentença condenatória contra o primeiro. Afastou a incidência dos arts. 303, 1.474 e 1.479 do Código Civil. Ressaltou a inexistência de violação à função social do contrato, visto que, conforme o entendimento que consagrou a Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, é necessário garantir a função social do contrato pelo qual o consumidor adquire os direitos sobre a unidade que ainda será construída. Pontuou que, em que pese a empresa LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. encontrar-se em recuperação judicial, não há impedimento quanto ao acolhimento da pretensão, visto que essa condição não é oponível à adquirente, já que o risco do empreendimento é exclusivo da construtora (id 34976261). Banco do Brasil S.A. interpôs apelação. Reproduz integralmente em suas razões de recurso o conteúdo apresentado em sede de contestação, sem, contudo, impugnar especificamente os fundamentos adotados na sentença. O único ponto de fato impugnado nas razões do recurso foi a fixação de multa em caso de descumprimento do comando judicial, as demais questões não foram objeto de impugnação específica (id 34976265). Ante o exposto, intime-se o Banco do Brasil S.A. para se manifestar sobre a ausência de impugnação específica nas razões recursais (art. 932, inc. III, do Código de Processo Civil). Prazo de cinco dias (5). Após, voltem conclusos. Brasília, 7 de maio de 2022. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0719062-78.2021.8.07.0001 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: BANCO DO BRASIL S/A APELADO: ANA CARLA DE ANDRADE RABELO, LB10 INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) D E S P A C H O Trata-se de apelação interposta por Banco do Brasil S.A. contra a sentença proferida pelo Juízo da Décima Segunda Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília. O Banco do Brasil S.A. ocupa, juntamente com LB10 Investimentos Imobiliários Ltda., o polo passivo da ação de obrigação de fazer proposta por Ana Carla de Andrade Rabelo. Ana Carla de Andrade Rabelo alegou na petição inicial que firmou contrato de compra e venda de imóvel com LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. Narrou que o empreendimento foi incorporado mediante a obtenção de recursos financeiros junto ao Banco do Brasil S.A. Esclareceu que foi acordada a liberação do gravame hipotecário sobre o imóvel após a lavratura de escritura pública de cessão de direitos sobre o bem, no prazo de cento e oitenta (180) dias. Informou que, até a data da propositura da demanda, mesmo após o registro da escritura do imóvel, LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. não procederam à baixa do gravame. Defendeu que, realizado o pagamento integral do preço da unidade imobiliária, a manutenção do gravame é indevida. Registrou a aplicação da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça. O pedido formulado na ação foi a declaração da ineficácia da hipoteca gravada sobre o imóvel e condenação de LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. a procederem a baixa do gravame hipotecário sobre o imóvel (id 34975420). Os principais fatos e fundamentos jurídicos apresentados pelo Banco do Brasil S.A. na contestação foram, em suma, a ilegitimidade passiva da instituição financeira; a impossibilidade de baixa do gravame sem a quitação do valor devido por LB10 Investimentos Imobiliários Ltda.; a validade da hipoteca e não aplicação da Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça; e a ciência inequívoca de Ana Carla de Andrade Rabelo quanto ao gravame hipotecário quando da aquisição do imóvel (id 34976245). LB10 Investimentos Imobiliários Ltda., por sua vez, sustentou a ciência inequívoca de Ana Carla de Andrade Rabelo quanto ao gravame hipotecário quando da aquisição do imóvel e a ausência de prejuízo ao adquirente em virtude da existência de gravame hipotecário, conforme Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça; a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer pedida na petição inicial considerando que a empresa encontra-se em recuperação judicial e o Banco do Brasil S.A. apenas receberá seus créditos por meio do plano de recuperação judicial; e, alternativamente, requereu a suspensão do processo até o advento da Assembleia Geral de Credores e homologação do Plano de Recuperação Judicial, na forma do art. 6o, caput e § 4o, da Lei no 11.101/05 (id 34976249). Ana Carla de Andrade Rabelo apresentou réplica (id 34976259). O feito foi julgado antecipadamente. A sentença acolheu os pedidos formulados na ação. A preliminar de ilegitimidade passiva do Banco do Brasil S.A. foi rejeitada diante do entendimento firmado na jurisprudência acerca da solidariedade entre a vendedora/construtora e o banco/credor hipotecário pela retirada do ônus gravado na matrícula do imóvel. O fundamento adotado para o acolhimento do pedido foi de que LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. e Banco do Brasil S.A. não demonstraram fato imputável à Ana Carla de Andrade Rabelo para justificar a manutenção do gravame após o prazo previsto em contrato para sua retirada. Registrou que, em que pese a Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça determine a ineficácia da hipoteca perante o adquirente, a existência do gravame na matrícula do imóvel impede o exercício pleno das faculdades inerentes ao direito de propriedade previstas no art. 1.228 do Código Civil. Destacou que, apesar da ciência de Ana Carla de Andrade Rabelo acerca da existência de gravame hipotecário, a hipoteca sobre a incorporação imobiliária se limita ao empreendimento, uma vez que o gravame é registrado na edificação ainda indivisível. Acrescentou que a averbação da construção, com a individualização dos títulos dominiais, implica-se o retorno do patrimônio afetado ao incorporador, que poderá vender as unidades. Conclui que a hipoteca constituída contra o patrimônio da incorporação imobiliária não se transfere, portanto, para as respectivas unidades individualizadas, salvo em caso de decisão judicial, conforme art. 1.488 do Código Civil. Citou farta jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça no mesmo sentido da tese adotada. Reforçou a existência de litisconsórcio necessário entre o banco e a construtora a fim de que possa ser imposto o comando inserto em eventual sentença condenatória contra o primeiro. Afastou a incidência dos arts. 303, 1.474 e 1.479 do Código Civil. Ressaltou a inexistência de violação à função social do contrato, visto que, conforme o entendimento que consagrou a Súmula n. 308 do Superior Tribunal de Justiça, é necessário garantir a função social do contrato pelo qual o consumidor adquire os direitos sobre a unidade que ainda será construída. Pontuou que, em que pese a empresa LB10 Investimentos Imobiliários Ltda. encontrar-se em recuperação judicial, não há impedimento quanto ao acolhimento da pretensão, visto que essa condição não é oponível à adquirente, já que o risco do empreendimento é exclusivo da construtora (id 34976261). Banco do Brasil S.A. interpôs apelação. Reproduz integralmente em suas razões de recurso o conteúdo apresentado em sede de contestação, sem, contudo, impugnar especificamente os fundamentos adotados na sentença. O único ponto de fato impugnado nas razões do recurso foi a fixação de multa em caso de descumprimento do comando judicial, as demais questões não foram objeto de impugnação específica (id 34976265). Ante o exposto, intime-se o Banco do Brasil S.A. para se manifestar sobre a ausência de impugnação específica nas razões recursais (art. 932, inc. III, do Código de Processo Civil). Prazo de cinco dias (5). Após, voltem conclusos. Brasília, 7 de maio de 2022. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator