Tribunal: TJDFT
Processo: 0712861-39.2022.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-06

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Sebastião Arione da Silva, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – Condomínio da Chácara 25/3 do Setor Habitacional Vicente Pires –, rejeitara a impugnação à avaliação dos direitos aquisitivos penhorados, incidentes sobre o imóvel nomeado, formulada por ambos os litigantes, e homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor dos direitos penhorados em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Objetiva o agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a fixar o valor dos direitos penhorados em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), se reconhecer o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Como lastro apto a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara, em suma, que o agravado deflagrara em seu desfavor cumprimento de sentença almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Observara que, no curso do executivo, foram penhorados direitos de aquisição sobre imóvel que fora objeto de divisão em duas unidades autônomas distintas, lote 18/A e 18/B, adquiridas, respectivamente, por Elisângela Maria da Silva e Magna Célia da Silva, de modo que, casa preservada a penhora, afigura-se necessária a intimação das atuais titulares das uniades. Defendera, outrossim, que a avaliação realizada pelo perito nomeado pelo Juízo não ressoa escorreita, pois utilizara como parâmetro apenas os custos da edificação, ao passo que deveria ter considerado o método comparativo de imóveis similares localizados na região e o valor da base de cálculo do IPTU. Esclarecera que o laudo confeccionado pelo perito nomeado pelo Juízo fora lastreado no método evolutivo, utilizado para o cálculo de indenização por benfeitorias, o que não se adequa à hipótese. Apontara que o experto deveria ter adotado o procedimento comparativo, que traduz a maneira mais adequada para avaliar o imóvel penhorado. Registrara que o método e os critérios técnicos que lastrearam a apuração pericial não retratam o efetivo valor de mercado dos direitos penhorados, representando risco ao agravante e às proprietárias do bem. Pontuara que o imóvel experimentara valorização, tendo em vista sua excelente localização. Acentuara que “a metodologia apresentada não contempla a melhor opção capaz de traduzir com precisão o real valor do conjunto de imóveis avaliados, evidenciando a existência de erro no valor apontado no laudo ora impugnado, que impõe prejuízo ao recorrente, razão pela qual não merece prevalecer a conclusão nele contida[1].” Acrescera que o laudo de avaliação homologado considerara apenas os custos da edificação, devendo ser retificado de foram a se apurar o efetivo valor de mercado do imóvel. Observara que o imóvel é constituído por 01 (uma) casa com área estimada de 700m2 e um prédio com 04 (quatro) pavimentos, com térreo com loja de 400m2 e outros 03 (três) andares com 6 (seis) apartamentos cada, totalizando 18 (dezoito) unidades autônomas. Mencionara que, considerando que cada apartamento de 73m2 vale aproximadamente R$225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), somente as 12 (doze) unidades autônomas representam a cifra de R$4.050,000,00 (quatro milhões e cinquenta mil reais). Destacara que a loja de 400m2, localizada no térreo do edifício, possui valor de mercado de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais, e a residência de 700m2 possui preço estimado de R$1.950.000,00 (um milhão, novecentos e cinquenta mil reais). Realçara que o valor total do imóvel penhorado alcança o importe de R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil), ficando patente o equívoco da avaliação homologada. Assinalara, demais disso, a existência de excesso de execução, pois, conquanto sustente o agravado que o valor do crédito executado atualizado é de R$219.234,34 (duzentos dezenove mil, duzentos e trinta quatro reais e trinta quatro centavos), na verdade, há excesso no importe de R$39.277,66 (trinta e nove mil duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos). Reconhecera como devida a importância de R$179.956,68 (cento e setenta e nove mil novecentos e cinquenta e seis reais e sessenta e oito centavos). Realçara que, nesse contexto, apenas uma das unidades autônomas localizadas no imóvel penhorado afigura-se suficiente para a quitação do crédito executado. Consignara que, diante dessas circunstâncias, deve ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, ao final, ser desqualificada a decisão arrostada. O instrumento afigura-se adequadamente aparelhado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Sebastião Arione da Silva, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – Condomínio da Chácara 25/3 do Setor Habitacional Vicente Pires –, rejeitara a impugnação à avaliação dos direitos aquisitivos penhorados, incidentes sobre o imóvel nomeado, formulada por ambos os litigantes, e homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor dos direitos penhorados em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Objetiva o agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a fixar o valor dos direitos penhorados em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), se reconhecer o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Consoante pontuado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que rejeitara a impugnação formulada por ambos os litigantes e homologara a avaliação dos direitos aquisitivos atinentes a imóvel que foram penhorados, realizada pelo perito nomeado pelo juiz. Almeja o agravante, a seu turno, a desconstituição do decidido de forma a ser retificado o laudo pericial, fixando o valor do imóvel penhorado em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), reconhecido o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Delimitado o objeto do inconformismo, convém assinalar, inicialmente, que o agravo aviado merece parcial conhecimento. É que, na impugnação ao laudo pericial[2], o agravante insurgira-se especificamente contra o valor apurado pelo perito nomeado pelo Juízo e defendera o excesso de penhora. Com efeito, o excesso de execução não fora apontado pelo agravante, porquanto já ultrapassado o momento para alegar esse fato. Conseguintemente, em não tendo o provimento agravado resolvido a questão formulada acerca do excesso de execução, nem subsistindo pedido destinado ao exame do formulado endereçado ao juiz da causa, este agravo carece de objeto, quanto ao tópico restando inviabilizado o conhecimento da matéria formulada por não transpor pressuposto indispensável à sua constituição e desenvolvimento válido e regular. Como é consabido, o recurso é o instrumento processual destinado a resguardar às partes o direito de submeterem ao órgão recursal o reexame das questões resolvidas pela instância inferior, consubstanciando-se, pois, na forma de materialização do princípio do duplo grau de jurisdição que usufrui da condição de dogma constitucional. Como está destinado a viabilizar o reexame de questão já resolvida, o aviamento de todo e qualquer recurso tem como pressuposto genético a existência de pronunciamento judicial acerca da matéria que faz seu objeto. O efeito devolutivo próprio dos recursos está municiado com poder para devolver ao exame da instância superior o exame tão-somente e exclusivamente das matérias efetivamente resolvidas pela instância inferior. Existindo questão pendente de pronunciamento, não se afigura, por conseguinte, viável a interposição do recurso, porque carente de objeto e não pode o órgão revisor se manifestar acerca de matéria ainda não resolvida na instância originária. Alinhados esses parâmetros afere-se que, em não tendo sido apreciado o pedido formulado pela parte agravante acerca do excesso de execução, inexoravelmente ainda não há pronunciamento, positivo ou negativo, acerca da matéria, ficando patente que o agravo ressente-se de objeto e de viabilidade quanto ao ponto. Conforme acentuado, o princípio do duplo grau de jurisdição, se se qualifica como garantia e direito assegurado à parte, deve se conformar com o devido processo legal, ensejando a ilação de que somente pode ser exercitado após ter sido a questão resolvida pela instância inferior. Ou seja, somente após ter o órgão jurisdicional a quo se manifestado sobre a questão é que poderá ser devolvida à reapreciação do órgão revisor. Ultrapassada essa questão, infere-se que o objeto do agravo passível de reexame está circunscrito à aferição da legitimidade da decisão que homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor do imóvel penhorado em R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, a situação jurídica deflagrada pela decisão agravada não importa em lesão grave e de difícil reparação ao agravante, inviabilizando o recebimento do recurso com o efeito suspensivo reclamado. O que sobrepuja dos autos, ademais, é que a argumentação desenvolvida não se revela revestida de verossimilhança apta a ensejar a paralisação dos atos expropriatórios e desqualificar o decidido. Como é cediço, o agravo de instrumento, qualificado como recurso apto a desafiar as decisões interlocutórias no curso do processo, é recebido, ordinariamente, no efeito apenas devolutivo. Entretanto, havendo relevância da fundamentação e risco de lesão grave e de difícil reparação, que são pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, mediante requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento da decisão ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do colegiado (CPC, art. 1.019, inc. I). Caso ausente qualquer desses pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pelas agravantes não poderá ser concedida, devendo ser processado o recurso conforme prescreve o rito (CPC, art. 1.019, inc. II). Confira-se, sobre a atuação do relator no recebimento do recurso de agravo por instrumento, a lição do catedrático NELSON NERY JUNIOR, verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005) Alinhada com a melhor exegese dos dispositivos que prescrevem o rito recursal nos tribunais, a jurisprudência reconhece, de forma pacífica, a indispensabilidade do periculum in mora enquanto pressuposto necessário à atribuição do efeito suspensivo, ativo ou liminar recursal ao agravo de instrumento[3]. A economia processual que emerge do sistema recursal não poderia admitir doutro modo que o relator atuasse monocraticamente, senão diante desses pressupostos, que devem estar nitidamente demonstrados nos fundamentos aduzidos na peça recursal. Significa dizer que, cogitando abstratamente eventuais lesões ao direito postulado na esfera recursal, sem demonstrar efetivamente o periculum in mora, a despeito da plausibilidade do direito invocado, cuja melhor análise incumbe ao colegiado, o agravante não satisfaz o requisito necessário à concessão do efeito suspensivo almejado. Ademais, o processo civil é informado pelo princípio da persuasão racional, legitimando que o juiz forme sua convicção sem vinculação, devendo apenas expor os motivos da sua convicção em ponderação com o acervo probatório reunido, ou seja, deve fundamentar as conclusões que alinhara. Sob essa ótica, consoante emerge dos elementos coligidos, a avaliação produzida pelo perito nomeado pelo Juízo cotara os direitos incidentes sobre o imóvel penhorado em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). A apuração fora promovida após extenso arrazoado, positivado em 45 (quarenta e cinco) laudas, declinando as características do imóvel, como localização, área útil e valor do metro quadrado. Há que ser registrado que o experto avaliara o valor do imóvel e das benfeitorias sobre ele erigidas. Outrossim, utilizara o perito o método comparativo na apuração do valor do terreno e do método evolutivo na aferição do valor das benfeitorias que, segundo o apurado, ainda não fora concluídas, estando em fase de acabamento e requer reparos para poder ser habitada. Sobreleva pontuar que, no caso, ambos os litigantes insurgiram-se contra a avaliação realizada pelo experto, pois defendera o agravante que o valor do imóvel é de R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), enquanto o agravado indicara a quantia de R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais). Diante dessas inexoráveis inferências afere-se que, diante do dissenso estabelecido, afigura-se escorreita a solução promovida, que encontrara valor médio entre os montantes indicados pelas partes. E a apuração fora realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados. Aliás, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo perito judicial observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC[4] previstos para a avaliação realizada por oficial de justiça, pois cuidara de descrever as características do imóvel e seu estado de conservação. O laudo confeccionado pelo experto nomeado detalhara as características do imóvel, esclarecera a metodologia utilizada e ilustrara a peça técnica com argumentos técnicos e demonstrativos fotográficos, em consonância com o preceituado pelo item 8 da NBR 14.653-3, da ABNT, havendo salientado o perito que, devido à ausência de escrituração contábil do imóvel, fora utilizado o método comparativo direito de dados de mercado e o método evolutivo, como se infere dos enxertos abaixo reproduzidos, in verbis: “(...) 02. OBJETIVO: a) Avaliação do estado de conservação e determinação do valor de mercado do imóvel supracitado Segundo a Norma NBR 14653-1 da ABNT é a ‘quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente’. b) Finalidade: Avaliação do bem para a realização de futura hasta pública. (...) 05- PRESSUPOSTOS E RESSALVAS IMPORTANTES O laudo fundamenta-se nas normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas como NBR 14653 e nas informações obtidas junto aos índices de preços da construção civil como o CUB; 06 – CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está situado na Região Administrativa Vicente Pires, que se tornou uma das mais promissoras do Distrito Federal, região residencial em fase de regularização e em seu entorno estão surgindo novos bairros com características residenciais de padrão normal a superior. É constituída por áreas predominantemente urbanizadas, média e alta densidade demográfica, servidas de infraestrutura e equipamentos comunitários. Em sua maioria de padrão normal/alta, ocupada predominantemente por residências unifamiliares. A região é dotada de infraestrutura, tais como: abastecimento de água e esgotamento sanitário, drenagem pluvial, pavimentada com asfalto, coleta de resíduos sólidos, distribuição de energia, rede telefônica, estando em fase de regularização fundiária. 07. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL Terreno de 800m2, vazado com duas frentes, sendo uma para a parte interna do condomínio e a outra para a Rua 2 Imóvel frente para o condomínio: - Casa com área estimada de 700m2, no piso térreo sala/cozinha em conceito aberto com portas de vidro voltadas para a piscina, garagem para 3 carros. No andar superior: 4 suítes, uma com sacada sobre a garagem; - Fachada em vidro temperado; - Guarda corpo: vidro temperado; - Piscina e calçadas sem acabamento; - Muros laterais em alvenaria rebocados; - Muro frontal em vidro temperado e pilares em alvenaria rebocados; - Portões frontais e lateral: grade de ferro, sem pintura, fechados por corrente e cadeado. - Cobertura com laje e telha fibrocimento. Não foi possível acesso ao interior do imóvel, pois os portões estavam fechados por correntes e cadeados. Imóvel frente para a Rua 2: - Prédio com 4 pavimentos: - térreo com loja de 400m2, frente com 5 portas de aço de enrolar fechadas com grade e cadeado, na parte posterior porta de ferro e duas janelas. Na lateral esquerda, portão de ferro que dá acesso a porta que leva aos andares superiores. Na lateral direita, um corredor interligado com a parte de trás. Não foi possível acesso ao interior da loja, por estar fechada. - 3 (três) andares com 6 apartamentos cada, totalizando 18 apartamentos. Em cada andar 2 apartamentos de aproximadamente 73 m2, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro, e 4 apartamentos de aproximadamente 64m2, com 2 quartos, sala/cozinha conjugados e banheiro. Os apartamentos da frente ecanto tem sacada integrada a sala, fechadas com vidro temperado (apartamentos de 73m2). A obra está parada na fase de acabamento, os apartamentos do terceiro andar estão com o acabamento mais adiantado, os banheiros e parede da parte atrás da pia da cozinha estão azulejados e a laje e paredes estão calfinadas. Todos os andares estão com piso em porcelanato 80x80 cm, no banheiro pia e lavatório, pia da cozinha em mármore sintético. Janelas em vidro temperado. As escadas e laje estão sem acabamento. - Instalações elétricas e hidráulicas, estão inacabadas. - Cobertura em laje. Para melhor caracterização e visualização da situação do imóvel avaliando, as fotos da vistoria estão no ANEXO 1, a edificação requer reparos para poder ser habitada. Estado de Conservação e depreciação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross/Heidecke . (...) 09. METODOLOGIA, PESQUISA E CÁLCULOS 9.1) Método comparativo direto de dados de mercado: A metodologia adotada para determinação do valor foi através do método comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 7.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), onde encontramos a seguinte definição: ‘7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. (...) 9.4) Método Evolutivo O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção, somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e depreciados em função da idade aparente das benfeitorias. (...) 10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: Terreno: R$ 770.000,00 (Setecentos e Setenta Mil Reais) Benfeitorias: R$ 4.100.000,00 (Quatro Milhões e Cem Mil Reais) 11. CONCLUSÃO: Conforme encontra-se explicitado na própria definição do ‘Campo de Arbítrio’, o resultado da avaliação pode recair sobre valor inferior ou superior ao intervalo calculado anteriormente, definido por processo estatístico. Por tratar-se de uma amostra com elementos exclusivamente de ofertas e pelo fato de o mercado imobiliário estar retomando o crescimento, após ter atravessado um período com retração da economia, o resultado da avaliação ficou um pouco acima do intervalo médio e abaixo do máximo. Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis, sejam eles de natureza social, econômica, governamental, física ou natural, concluímos que o valor de mercado do imóvel à data da avaliação seja de: R$ 5.000.000,00 (Cinco Milhões de Reais).” Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida. Essa constatação conflui para a apreensão de que o juiz da execução alinhara a convicção que materializara de forma fundamentada e em conformidade com os elementos de prova que lhe foram fornecidos. No tocante ao excesso de penhora, deve ser salientado que, conforme se infere dos autos do cumprimento de sentença, o valor atualizado do crédito executado é de R$219.234,34 (duzentos e dezenove mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e quatro centavos). Com efeito, o imóvel penhorado fora avaliado em R$5.000.0000,00 (cinco milhões de reais), sobejando passível a ilação de que, de fato, há excesso de constrição judicial. Ocorre, contudo, que o agravante não indicara nenhum outro patrimônio de sua titularidade para a satisfação de seu débito e, ante o fato que a execução se faz no interesse do credor, não afigura-se possível a desconstituição da penhora sob essa ótica, porquanto, ao menos por ora, o imóvel penhorado é o único bem hábil a quitação do crédito executado. A título meramente ilustrativo, salienta-se que a possibilidade de alienação fragmentada do imóvel penhorado deve ser postulada ao Juízo do cumprimento de sentença, pois, em consonância com informação coligida aos autos da ação subjacente, o imóvel não possui escritura pública e, demais disso, não é passível de desmembramento. Fica patente, então, que a argumentação aduzida ressente-se de plausibilidade, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Alinhadas essas considerações, admitindo-o parcialmente, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao juiz da causa. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 03 de maio de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 34714126 - Pág. 6 (fl. 8). [2] - ID Num. 107037645 - Pág. 1/8 (fls. 1173/1180) – ação principal. [3] - “É cabível a concessão de efeito suspensivo ativo ao agravo de instrumento contra decisão que defere ou indefere medida liminar ou tutela antecipada, no teor da interpretação dada aos arts. 527, inciso III e 558, caput, do CPC. Precedentes: ROMS no 8.810/AL, Rel. Min. PEÇANHA MARTINS, DJ de 22/03/1999 e ROMS no 8.516/RS, Rel. Min. ADHEMAR MACIEL, DJ de 08/09/1997.” (REsp 649.218/RJ, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/10/2004, DJ 16/11/2004, p. 205) [4] - CPC“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Sebastião Arione da Silva, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – Condomínio da Chácara 25/3 do Setor Habitacional Vicente Pires –, rejeitara a impugnação à avaliação dos direitos aquisitivos penhorados, incidentes sobre o imóvel nomeado, formulada por ambos os litigantes, e homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor dos direitos penhorados em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Objetiva o agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a fixar o valor dos direitos penhorados em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), se reconhecer o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Como lastro apto a aparelhar a pretensão reformatória que veiculara, argumentara, em suma, que o agravado deflagrara em seu desfavor cumprimento de sentença almejando forrar-se com o crédito que lhe fora assegurado pelo título executivo. Observara que, no curso do executivo, foram penhorados direitos de aquisição sobre imóvel que fora objeto de divisão em duas unidades autônomas distintas, lote 18/A e 18/B, adquiridas, respectivamente, por Elisângela Maria da Silva e Magna Célia da Silva, de modo que, casa preservada a penhora, afigura-se necessária a intimação das atuais titulares das uniades. Defendera, outrossim, que a avaliação realizada pelo perito nomeado pelo Juízo não ressoa escorreita, pois utilizara como parâmetro apenas os custos da edificação, ao passo que deveria ter considerado o método comparativo de imóveis similares localizados na região e o valor da base de cálculo do IPTU. Esclarecera que o laudo confeccionado pelo perito nomeado pelo Juízo fora lastreado no método evolutivo, utilizado para o cálculo de indenização por benfeitorias, o que não se adequa à hipótese. Apontara que o experto deveria ter adotado o procedimento comparativo, que traduz a maneira mais adequada para avaliar o imóvel penhorado. Registrara que o método e os critérios técnicos que lastrearam a apuração pericial não retratam o efetivo valor de mercado dos direitos penhorados, representando risco ao agravante e às proprietárias do bem. Pontuara que o imóvel experimentara valorização, tendo em vista sua excelente localização. Acentuara que “a metodologia apresentada não contempla a melhor opção capaz de traduzir com precisão o real valor do conjunto de imóveis avaliados, evidenciando a existência de erro no valor apontado no laudo ora impugnado, que impõe prejuízo ao recorrente, razão pela qual não merece prevalecer a conclusão nele contida[1].” Acrescera que o laudo de avaliação homologado considerara apenas os custos da edificação, devendo ser retificado de foram a se apurar o efetivo valor de mercado do imóvel. Observara que o imóvel é constituído por 01 (uma) casa com área estimada de 700m2 e um prédio com 04 (quatro) pavimentos, com térreo com loja de 400m2 e outros 03 (três) andares com 6 (seis) apartamentos cada, totalizando 18 (dezoito) unidades autônomas. Mencionara que, considerando que cada apartamento de 73m2 vale aproximadamente R$225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), somente as 12 (doze) unidades autônomas representam a cifra de R$4.050,000,00 (quatro milhões e cinquenta mil reais). Destacara que a loja de 400m2, localizada no térreo do edifício, possui valor de mercado de R$1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais, e a residência de 700m2 possui preço estimado de R$1.950.000,00 (um milhão, novecentos e cinquenta mil reais). Realçara que o valor total do imóvel penhorado alcança o importe de R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil), ficando patente o equívoco da avaliação homologada. Assinalara, demais disso, a existência de excesso de execução, pois, conquanto sustente o agravado que o valor do crédito executado atualizado é de R$219.234,34 (duzentos dezenove mil, duzentos e trinta quatro reais e trinta quatro centavos), na verdade, há excesso no importe de R$39.277,66 (trinta e nove mil duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos). Reconhecera como devida a importância de R$179.956,68 (cento e setenta e nove mil novecentos e cinquenta e seis reais e sessenta e oito centavos). Realçara que, nesse contexto, apenas uma das unidades autônomas localizadas no imóvel penhorado afigura-se suficiente para a quitação do crédito executado. Consignara que, diante dessas circunstâncias, deve ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, ao final, ser desqualificada a decisão arrostada. O instrumento afigura-se adequadamente aparelhado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, aviado por Sebastião Arione da Silva, em face da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença manejado em seu desfavor pelo agravado – Condomínio da Chácara 25/3 do Setor Habitacional Vicente Pires –, rejeitara a impugnação à avaliação dos direitos aquisitivos penhorados, incidentes sobre o imóvel nomeado, formulada por ambos os litigantes, e homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor dos direitos penhorados em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Objetiva o agravante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução, e, alfim, após regular processamento, a definitiva desconstituição do decisório arrostado, de forma a fixar o valor dos direitos penhorados em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), se reconhecer o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Consoante pontuado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade da decisão que rejeitara a impugnação formulada por ambos os litigantes e homologara a avaliação dos direitos aquisitivos atinentes a imóvel que foram penhorados, realizada pelo perito nomeado pelo juiz. Almeja o agravante, a seu turno, a desconstituição do decidido de forma a ser retificado o laudo pericial, fixando o valor do imóvel penhorado em R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), reconhecido o excesso de execução de R$39.277,66 (trinta e nove mil, duzentos e setenta e sete reais e sessenta e seis centavos), e, outrossim, o excesso de penhora, autorizando-se a expropriação em hasta pública apenas da unidade 101. Delimitado o objeto do inconformismo, convém assinalar, inicialmente, que o agravo aviado merece parcial conhecimento. É que, na impugnação ao laudo pericial[2], o agravante insurgira-se especificamente contra o valor apurado pelo perito nomeado pelo Juízo e defendera o excesso de penhora. Com efeito, o excesso de execução não fora apontado pelo agravante, porquanto já ultrapassado o momento para alegar esse fato. Conseguintemente, em não tendo o provimento agravado resolvido a questão formulada acerca do excesso de execução, nem subsistindo pedido destinado ao exame do formulado endereçado ao juiz da causa, este agravo carece de objeto, quanto ao tópico restando inviabilizado o conhecimento da matéria formulada por não transpor pressuposto indispensável à sua constituição e desenvolvimento válido e regular. Como é consabido, o recurso é o instrumento processual destinado a resguardar às partes o direito de submeterem ao órgão recursal o reexame das questões resolvidas pela instância inferior, consubstanciando-se, pois, na forma de materialização do princípio do duplo grau de jurisdição que usufrui da condição de dogma constitucional. Como está destinado a viabilizar o reexame de questão já resolvida, o aviamento de todo e qualquer recurso tem como pressuposto genético a existência de pronunciamento judicial acerca da matéria que faz seu objeto. O efeito devolutivo próprio dos recursos está municiado com poder para devolver ao exame da instância superior o exame tão-somente e exclusivamente das matérias efetivamente resolvidas pela instância inferior. Existindo questão pendente de pronunciamento, não se afigura, por conseguinte, viável a interposição do recurso, porque carente de objeto e não pode o órgão revisor se manifestar acerca de matéria ainda não resolvida na instância originária. Alinhados esses parâmetros afere-se que, em não tendo sido apreciado o pedido formulado pela parte agravante acerca do excesso de execução, inexoravelmente ainda não há pronunciamento, positivo ou negativo, acerca da matéria, ficando patente que o agravo ressente-se de objeto e de viabilidade quanto ao ponto. Conforme acentuado, o princípio do duplo grau de jurisdição, se se qualifica como garantia e direito assegurado à parte, deve se conformar com o devido processo legal, ensejando a ilação de que somente pode ser exercitado após ter sido a questão resolvida pela instância inferior. Ou seja, somente após ter o órgão jurisdicional a quo se manifestado sobre a questão é que poderá ser devolvida à reapreciação do órgão revisor. Ultrapassada essa questão, infere-se que o objeto do agravo passível de reexame está circunscrito à aferição da legitimidade da decisão que homologara o laudo de avaliação confeccionado por perito judicial, fixando o valor do imóvel penhorado em R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, a situação jurídica deflagrada pela decisão agravada não importa em lesão grave e de difícil reparação ao agravante, inviabilizando o recebimento do recurso com o efeito suspensivo reclamado. O que sobrepuja dos autos, ademais, é que a argumentação desenvolvida não se revela revestida de verossimilhança apta a ensejar a paralisação dos atos expropriatórios e desqualificar o decidido. Como é cediço, o agravo de instrumento, qualificado como recurso apto a desafiar as decisões interlocutórias no curso do processo, é recebido, ordinariamente, no efeito apenas devolutivo. Entretanto, havendo relevância da fundamentação e risco de lesão grave e de difícil reparação, que são pressupostos de qualquer medida acautelatória da prestação jurisdicional, é lícito ao relator, mediante requerimento da parte interessada, suspender monocraticamente o cumprimento da decisão ou mesmo antecipar os efeitos da tutela recursal até o pronunciamento definitivo do colegiado (CPC, art. 1.019, inc. I). Caso ausente qualquer desses pressupostos, a tutela recursal de urgência reclamada pelas agravantes não poderá ser concedida, devendo ser processado o recurso conforme prescreve o rito (CPC, art. 1.019, inc. II). Confira-se, sobre a atuação do relator no recebimento do recurso de agravo por instrumento, a lição do catedrático NELSON NERY JUNIOR, verbis: “O relator do agravo deve analisar a situação concreta, podendo ou não conceder o efeito suspensivo ao recurso. Se verificar que a execução da decisão agravada pode trazer perigo de dano irreparável (periculum in mora) e se for relevante o fundamento do recurso (fumus boni iuris), deve dar efeito suspensivo ao agravo.” (in Código de Processo Civil Comentado. 9ed. São Paulo: RT, 2010. p. 1.005) Alinhada com a melhor exegese dos dispositivos que prescrevem o rito recursal nos tribunais, a jurisprudência reconhece, de forma pacífica, a indispensabilidade do periculum in mora enquanto pressuposto necessário à atribuição do efeito suspensivo, ativo ou liminar recursal ao agravo de instrumento[3]. A economia processual que emerge do sistema recursal não poderia admitir doutro modo que o relator atuasse monocraticamente, senão diante desses pressupostos, que devem estar nitidamente demonstrados nos fundamentos aduzidos na peça recursal. Significa dizer que, cogitando abstratamente eventuais lesões ao direito postulado na esfera recursal, sem demonstrar efetivamente o periculum in mora, a despeito da plausibilidade do direito invocado, cuja melhor análise incumbe ao colegiado, o agravante não satisfaz o requisito necessário à concessão do efeito suspensivo almejado. Ademais, o processo civil é informado pelo princípio da persuasão racional, legitimando que o juiz forme sua convicção sem vinculação, devendo apenas expor os motivos da sua convicção em ponderação com o acervo probatório reunido, ou seja, deve fundamentar as conclusões que alinhara. Sob essa ótica, consoante emerge dos elementos coligidos, a avaliação produzida pelo perito nomeado pelo Juízo cotara os direitos incidentes sobre o imóvel penhorado em R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais). A apuração fora promovida após extenso arrazoado, positivado em 45 (quarenta e cinco) laudas, declinando as características do imóvel, como localização, área útil e valor do metro quadrado. Há que ser registrado que o experto avaliara o valor do imóvel e das benfeitorias sobre ele erigidas. Outrossim, utilizara o perito o método comparativo na apuração do valor do terreno e do método evolutivo na aferição do valor das benfeitorias que, segundo o apurado, ainda não fora concluídas, estando em fase de acabamento e requer reparos para poder ser habitada. Sobreleva pontuar que, no caso, ambos os litigantes insurgiram-se contra a avaliação realizada pelo experto, pois defendera o agravante que o valor do imóvel é de R$7.200.000,00 (sete milhões e duzentos mil reais), enquanto o agravado indicara a quantia de R$3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais). Diante dessas inexoráveis inferências afere-se que, diante do dissenso estabelecido, afigura-se escorreita a solução promovida, que encontrara valor médio entre os montantes indicados pelas partes. E a apuração fora realizada de forma técnica, com base em parâmetros objetivos e expressamente delineados. Aliás, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo perito judicial observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC[4] previstos para a avaliação realizada por oficial de justiça, pois cuidara de descrever as características do imóvel e seu estado de conservação. O laudo confeccionado pelo experto nomeado detalhara as características do imóvel, esclarecera a metodologia utilizada e ilustrara a peça técnica com argumentos técnicos e demonstrativos fotográficos, em consonância com o preceituado pelo item 8 da NBR 14.653-3, da ABNT, havendo salientado o perito que, devido à ausência de escrituração contábil do imóvel, fora utilizado o método comparativo direito de dados de mercado e o método evolutivo, como se infere dos enxertos abaixo reproduzidos, in verbis: “(...) 02. OBJETIVO: a) Avaliação do estado de conservação e determinação do valor de mercado do imóvel supracitado Segundo a Norma NBR 14653-1 da ABNT é a ‘quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente’. b) Finalidade: Avaliação do bem para a realização de futura hasta pública. (...) 05- PRESSUPOSTOS E RESSALVAS IMPORTANTES O laudo fundamenta-se nas normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas como NBR 14653 e nas informações obtidas junto aos índices de preços da construção civil como o CUB; 06 – CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO O imóvel está situado na Região Administrativa Vicente Pires, que se tornou uma das mais promissoras do Distrito Federal, região residencial em fase de regularização e em seu entorno estão surgindo novos bairros com características residenciais de padrão normal a superior. É constituída por áreas predominantemente urbanizadas, média e alta densidade demográfica, servidas de infraestrutura e equipamentos comunitários. Em sua maioria de padrão normal/alta, ocupada predominantemente por residências unifamiliares. A região é dotada de infraestrutura, tais como: abastecimento de água e esgotamento sanitário, drenagem pluvial, pavimentada com asfalto, coleta de resíduos sólidos, distribuição de energia, rede telefônica, estando em fase de regularização fundiária. 07. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL Terreno de 800m2, vazado com duas frentes, sendo uma para a parte interna do condomínio e a outra para a Rua 2 Imóvel frente para o condomínio: - Casa com área estimada de 700m2, no piso térreo sala/cozinha em conceito aberto com portas de vidro voltadas para a piscina, garagem para 3 carros. No andar superior: 4 suítes, uma com sacada sobre a garagem; - Fachada em vidro temperado; - Guarda corpo: vidro temperado; - Piscina e calçadas sem acabamento; - Muros laterais em alvenaria rebocados; - Muro frontal em vidro temperado e pilares em alvenaria rebocados; - Portões frontais e lateral: grade de ferro, sem pintura, fechados por corrente e cadeado. - Cobertura com laje e telha fibrocimento. Não foi possível acesso ao interior do imóvel, pois os portões estavam fechados por correntes e cadeados. Imóvel frente para a Rua 2: - Prédio com 4 pavimentos: - térreo com loja de 400m2, frente com 5 portas de aço de enrolar fechadas com grade e cadeado, na parte posterior porta de ferro e duas janelas. Na lateral esquerda, portão de ferro que dá acesso a porta que leva aos andares superiores. Na lateral direita, um corredor interligado com a parte de trás. Não foi possível acesso ao interior da loja, por estar fechada. - 3 (três) andares com 6 apartamentos cada, totalizando 18 apartamentos. Em cada andar 2 apartamentos de aproximadamente 73 m2, com 2 quartos, sala, cozinha e banheiro, e 4 apartamentos de aproximadamente 64m2, com 2 quartos, sala/cozinha conjugados e banheiro. Os apartamentos da frente ecanto tem sacada integrada a sala, fechadas com vidro temperado (apartamentos de 73m2). A obra está parada na fase de acabamento, os apartamentos do terceiro andar estão com o acabamento mais adiantado, os banheiros e parede da parte atrás da pia da cozinha estão azulejados e a laje e paredes estão calfinadas. Todos os andares estão com piso em porcelanato 80x80 cm, no banheiro pia e lavatório, pia da cozinha em mármore sintético. Janelas em vidro temperado. As escadas e laje estão sem acabamento. - Instalações elétricas e hidráulicas, estão inacabadas. - Cobertura em laje. Para melhor caracterização e visualização da situação do imóvel avaliando, as fotos da vistoria estão no ANEXO 1, a edificação requer reparos para poder ser habitada. Estado de Conservação e depreciação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross/Heidecke . (...) 09. METODOLOGIA, PESQUISA E CÁLCULOS 9.1) Método comparativo direto de dados de mercado: A metodologia adotada para determinação do valor foi através do método comparativo direto de dados de mercado, nos termos do item 7.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), onde encontramos a seguinte definição: ‘7.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. (...) 9.4) Método Evolutivo O Método Evolutivo é aquele utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. O valor das benfeitorias é obtido através da determinação dos custos de construção, somados com os custos diretos e indiretos advindos da atividade e com o lucro do empreendedor e depreciados em função da idade aparente das benfeitorias. (...) 10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO: Terreno: R$ 770.000,00 (Setecentos e Setenta Mil Reais) Benfeitorias: R$ 4.100.000,00 (Quatro Milhões e Cem Mil Reais) 11. CONCLUSÃO: Conforme encontra-se explicitado na própria definição do ‘Campo de Arbítrio’, o resultado da avaliação pode recair sobre valor inferior ou superior ao intervalo calculado anteriormente, definido por processo estatístico. Por tratar-se de uma amostra com elementos exclusivamente de ofertas e pelo fato de o mercado imobiliário estar retomando o crescimento, após ter atravessado um período com retração da economia, o resultado da avaliação ficou um pouco acima do intervalo médio e abaixo do máximo. Sendo assim, após a verificação das características da amostra obtida, os resultados do tratamento efetuado e analisando todos os fatores influenciáveis, sejam eles de natureza social, econômica, governamental, física ou natural, concluímos que o valor de mercado do imóvel à data da avaliação seja de: R$ 5.000.000,00 (Cinco Milhões de Reais).” Deflui do aduzido, então, que o laudo elaborado pelo perito nomeado está guarnecido de lastro técnico e argumentação técnica, devendo ser prestigiada a cotação obtida. Essa constatação conflui para a apreensão de que o juiz da execução alinhara a convicção que materializara de forma fundamentada e em conformidade com os elementos de prova que lhe foram fornecidos. No tocante ao excesso de penhora, deve ser salientado que, conforme se infere dos autos do cumprimento de sentença, o valor atualizado do crédito executado é de R$219.234,34 (duzentos e dezenove mil, duzentos e trinta e quatro reais e trinta e quatro centavos). Com efeito, o imóvel penhorado fora avaliado em R$5.000.0000,00 (cinco milhões de reais), sobejando passível a ilação de que, de fato, há excesso de constrição judicial. Ocorre, contudo, que o agravante não indicara nenhum outro patrimônio de sua titularidade para a satisfação de seu débito e, ante o fato que a execução se faz no interesse do credor, não afigura-se possível a desconstituição da penhora sob essa ótica, porquanto, ao menos por ora, o imóvel penhorado é o único bem hábil a quitação do crédito executado. A título meramente ilustrativo, salienta-se que a possibilidade de alienação fragmentada do imóvel penhorado deve ser postulada ao Juízo do cumprimento de sentença, pois, em consonância com informação coligida aos autos da ação subjacente, o imóvel não possui escritura pública e, demais disso, não é passível de desmembramento. Fica patente, então, que a argumentação aduzida ressente-se de plausibilidade, o que obsta a concessão do efeito suspensivo almejado. No mais, o cotejo dos autos enseja a certeza de que o instrumento está adequadamente formado e que o teor da decisão agravada se conforma com a espera pelo provimento meritório definitivo. Essas inferências legitimam o processamento do agravo sob sua forma instrumental, estando obstado, contudo, que lhe seja agregado o efeito suspensivo almejado. Alinhadas essas considerações, admitindo-o parcialmente, indefiro o efeito suspensivo postulado, recebendo e processando o agravo de instrumento apenas no efeito devolutivo. Comunique-se ao juiz da causa. Após, à agravada para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 03 de maio de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 34714126 - Pág. 6 (fl. 8). [2] - ID Num. 107037645 - Pág. 1/8 (fls. 1173/1180) – ação principal. [3] - “É cabível a concessão de efeito suspensivo ativo ao agravo de instrumento contra decisão que defere ou indefere medida liminar ou tutela antecipada, no teor da interpretação dada aos arts. 527, inciso III e 558, caput, do CPC. Precedentes: ROMS no 8.810/AL, Rel. Min. PEÇANHA MARTINS, DJ de 22/03/1999 e ROMS no 8.516/RS, Rel. Min. ADHEMAR MACIEL, DJ de 08/09/1997.” (REsp 649.218/RJ, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 06/10/2004, DJ 16/11/2004, p. 205) [4] - CPC“Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”