Tribunal: TJDFT
Processo: 0714063-51.2022.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0714063-51.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 35000018) interposto por PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão proferida pelo MM. Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação renovatória ajuizada por DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI em desfavor da agravante, fixou o aluguel provisório no percentual de 80% (oitenta por cento) do valor locatício vigente. O decisório proferido encontra-se redigido nos seguintes termos (ID 120101227 do processo de referência): 1. Cuida-se de ação renovatória, cumulada com pretensão revisional e pedido de fixação de aluguéis provisórios, movida por DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI em desfavor de PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. 2. Relata a autora, em síntese, ter celebrado com a ré contrato de locação do Salão Comercial n. 223 do Terraço Shopping, situado no Setor de Habitações Coletivas, Áreas Octogonais, Entrequadra 02/08, No 05, Brasília/DF. 3. Aduz que o aluguel corrente representa inegável desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, onerado sobretudo pela variação do índice IGP-M e pela pandemia provocada pelo novo coronavírus. 4. Requer, assim, a fixação de aluguel provisório no patamar de 80% do aluguel vigente. 5. É o breve relatório. Decido. 6. Inicialmente, em matéria de relações jurídicas paritárias, mister ressaltar que é livre a disposição de vontade das partes contratantes, desde que observadas as disposições legais sobre a matéria. 7. Cabe ao Poder Judiciário intervir na medida da necessidade de garantir o equilíbrio contratual, ante as inevitáveis mutações do mercado e em comparação com outros estabelecimentos similares, no entanto, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa. 8. A Lei de Locações, visando à manutenção do contrato, possibilita a ação revisional de aluguel, em que o Judiciário é chamado a resolver o conflito de interesses. Note-se que não se arbitra novo aluguel, em sobreposição ao ajustado entre as partes, tão-somente se reajusta, se atualiza o valor locativo que se tornou desequilibrado. 9. Quanto à fixação do aluguel provisório, é certo que, em face dos documentos acostados, há verossimilhança nas alegações, a tornar cabível o pedido. 10. Nesse contexto, a lei admite a fixação de aluguel provisório em percentual não inferior a 80% (art. 68, II, a, Lei n. 8.245/91), tendo a autora formulado pedido neste patamar. 11. Por oportuno, após o estabelecimento do contraditório e, eventualmente, a realização de perícia, é que será atingido valor mais consentâneo com a realidade. 12. Ressalte-se, ainda, que eventuais diferenças poderão ser corrigidas e exigíveis nos próprios autos da revisão. 13. Reputo descabida, por ora, a alteração do índice de correção monetária aplicável ao contrato vigente, notadamente porque o IGP-M é aquele regularmente empregado nas relações locatícias, estando a análise acerca da onerosidade excessiva condicionada à incursão na fase instrutória, bem como à oitiva da parte contrária. 14. Diante de tais balizas, com fundamento no artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, fixo o valor do aluguel provisório no percentual de 80% do aluguel vigente, até posterior decisão. 15. Designe-se audiência de conciliação virtual, na forma dos artigos 334 do CPC e 68, II, da Lei 8.245/91. 16. Feito, cite(m)-se e intime(m)-se o(s) réu(s), com as advertências legais, via sistema. 17. Saliento que a contestação deverá ser apresentada em audiência, a qual deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, nos termos do artigo 68, IV, da Lei 8.245/91. 18. A contestação do pedido renovatório, por sua vez, limitar-se-á às matérias referidas no art. 72, da Lei n. 8.245/1991. 19. Deverá a parte ré, na eventualidade de colacionar precedentes jurisprudenciais em sua peça contestatória, realizar o cotejo objetivo com o caso concreto, para fins de cumprimento da disposição contida no artigo 489, VI, do NCPC, sob pena de serem desconsiderados quando do julgamento do mérito da demanda. 20. Cumpra-se. Inconformada, busca a recorrente a reforma do decisum, porquanto houve violação ao art. 68, II, da Lei 8.245/91 ao reduzir o valor locatício. Defende, ainda, ofensa ao art. 10 do Código de Processo Civil, pois diminui o aluguel sem que fosse oportunizado o contraditório. Argumenta a inexistência do perigo na demora, uma vez que o art. 69 da Lei 8.245/91 prevê que o montante fixado a título de locação retroage à citação. Alega, também, que durante o período da pandemia (COVID-19), houve diversos descontos, isenções e concessões à agravada. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata execução da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. A atual pandemia provocada pelo novo coronavírus, de forma súbita e imprevisível, vem provocando mudanças profundas no nosso modelo social. Todavia, atualmente, a situação sanitária está sob controle, com os estabelecimentos comerciais funcionando normalmente. Especialistas ressaltam que a crise de saúde pública transformou-se rapidamente em uma crise econômica, alcançando diferentemente diversos setores produtivos do nosso País e aprofundando a pobreza e a miséria nas sociedades onde essas mazelas já são uma realidade. Embora não seja possível dimensionar o tamanho do impacto na economia, bem como as áreas mais afetadas, é forçoso convir que as relações contratuais são inevitavelmente atingidas. Do ponto de vista jurídico, o cenário reflete as incertezas próprias do momento. Desse modo, malgrado a gravidade da crise, a incursão do Poder Judiciário nessa seara deve ser feita com parcimônia, a fim de evitar o agravamento do quadro geral, à revelia das autoridades administrativas. Nesse campo, destaca-se o parágrafo único do artigo 421 do Código Civil, com a redação dada pela Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19) que estabeleceu o princípio da intervenção mínima nos contratos em obediência à força vinculante deles derivada. Confira-se: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Consta dos autos que as partes possuem contrato de locação com início de vigência em 31/10/2017 e término em outubro de 2022 (IDs 119991011 e 119991013), no valor inicial de R$ 8.946,37 (oito mil, novecentos e quarenta e seis reais e trinta e sete centavos). A cláusula 22.2. do referido ajuste dispõe: No caso de extinção do IGP/DI/FGV utilizado neste instrumento como índice de atualização monetária, será utilizado o índice que for criado para substituí-lo, ou na sua falta, sucessivamente e em ordem de preferência, o IGP-M/FGV, ou outro que venha a substituí-lo, ou ainda o INPC-IBGE. No caso, o Magistrado a quo entendeu que, em virtude de o índice fixado (IGP-M) ter atingido um patamar elevado, ocasionando a majoração do valor locatício, havia desproporcionalidade a justificar a redução. Não se olvida a viabilidade de revisão do contrato, aplicando-se a teoria da imprevisão, mas, no caso em exame, notadamente por não ter havido o contraditório e diante da necessidade de dilação probatória ao longo da marcha processual para se perquirir a respeito da possibilidade de modificação do pactuado em razão do desequilíbrio contratual, entendo pertinente a suspensão da decisão que fixou o valor do aluguel provisório. Com o aporte de novos elementos probatórios anexados pela parte ré, o douto condutor do processo poderá alterar sua decisão anterior. O pleito da parte requerida, é bom que se diga, vem ao encontro de posicionamento externado por este Relator em aresto referido em excerto transcrito pela agravante. Por tais fundamentos, defiro a liminar para suspender os efeitos do édito agravado, até ulterior pronunciamento. Comunique-se ao Juiz da causa e intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, incisos I e II, do CPC). MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0714063-51.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA AGRAVADO: DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 35000018) interposto por PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão proferida pelo MM. Juízo da 17a Vara Cível de Brasília que, nos autos da ação renovatória ajuizada por DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI em desfavor da agravante, fixou o aluguel provisório no percentual de 80% (oitenta por cento) do valor locatício vigente. O decisório proferido encontra-se redigido nos seguintes termos (ID 120101227 do processo de referência): 1. Cuida-se de ação renovatória, cumulada com pretensão revisional e pedido de fixação de aluguéis provisórios, movida por DIVINA COMERCIO DE MODA EIRELI em desfavor de PAULO OCTAVIO INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. 2. Relata a autora, em síntese, ter celebrado com a ré contrato de locação do Salão Comercial n. 223 do Terraço Shopping, situado no Setor de Habitações Coletivas, Áreas Octogonais, Entrequadra 02/08, No 05, Brasília/DF. 3. Aduz que o aluguel corrente representa inegável desequilíbrio econômico-financeiro do contrato, onerado sobretudo pela variação do índice IGP-M e pela pandemia provocada pelo novo coronavírus. 4. Requer, assim, a fixação de aluguel provisório no patamar de 80% do aluguel vigente. 5. É o breve relatório. Decido. 6. Inicialmente, em matéria de relações jurídicas paritárias, mister ressaltar que é livre a disposição de vontade das partes contratantes, desde que observadas as disposições legais sobre a matéria. 7. Cabe ao Poder Judiciário intervir na medida da necessidade de garantir o equilíbrio contratual, ante as inevitáveis mutações do mercado e em comparação com outros estabelecimentos similares, no entanto, observando-se a vedação ao enriquecimento sem causa. 8. A Lei de Locações, visando à manutenção do contrato, possibilita a ação revisional de aluguel, em que o Judiciário é chamado a resolver o conflito de interesses. Note-se que não se arbitra novo aluguel, em sobreposição ao ajustado entre as partes, tão-somente se reajusta, se atualiza o valor locativo que se tornou desequilibrado. 9. Quanto à fixação do aluguel provisório, é certo que, em face dos documentos acostados, há verossimilhança nas alegações, a tornar cabível o pedido. 10. Nesse contexto, a lei admite a fixação de aluguel provisório em percentual não inferior a 80% (art. 68, II, a, Lei n. 8.245/91), tendo a autora formulado pedido neste patamar. 11. Por oportuno, após o estabelecimento do contraditório e, eventualmente, a realização de perícia, é que será atingido valor mais consentâneo com a realidade. 12. Ressalte-se, ainda, que eventuais diferenças poderão ser corrigidas e exigíveis nos próprios autos da revisão. 13. Reputo descabida, por ora, a alteração do índice de correção monetária aplicável ao contrato vigente, notadamente porque o IGP-M é aquele regularmente empregado nas relações locatícias, estando a análise acerca da onerosidade excessiva condicionada à incursão na fase instrutória, bem como à oitiva da parte contrária. 14. Diante de tais balizas, com fundamento no artigo 68, II, “b”, da Lei n. 8.245/91, fixo o valor do aluguel provisório no percentual de 80% do aluguel vigente, até posterior decisão. 15. Designe-se audiência de conciliação virtual, na forma dos artigos 334 do CPC e 68, II, da Lei 8.245/91. 16. Feito, cite(m)-se e intime(m)-se o(s) réu(s), com as advertências legais, via sistema. 17. Saliento que a contestação deverá ser apresentada em audiência, a qual deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, nos termos do artigo 68, IV, da Lei 8.245/91. 18. A contestação do pedido renovatório, por sua vez, limitar-se-á às matérias referidas no art. 72, da Lei n. 8.245/1991. 19. Deverá a parte ré, na eventualidade de colacionar precedentes jurisprudenciais em sua peça contestatória, realizar o cotejo objetivo com o caso concreto, para fins de cumprimento da disposição contida no artigo 489, VI, do NCPC, sob pena de serem desconsiderados quando do julgamento do mérito da demanda. 20. Cumpra-se. Inconformada, busca a recorrente a reforma do decisum, porquanto houve violação ao art. 68, II, da Lei 8.245/91 ao reduzir o valor locatício. Defende, ainda, ofensa ao art. 10 do Código de Processo Civil, pois diminui o aluguel sem que fosse oportunizado o contraditório. Argumenta a inexistência do perigo na demora, uma vez que o art. 69 da Lei 8.245/91 prevê que o montante fixado a título de locação retroage à citação. Alega, também, que durante o período da pandemia (COVID-19), houve diversos descontos, isenções e concessões à agravada. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata execução da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. A atual pandemia provocada pelo novo coronavírus, de forma súbita e imprevisível, vem provocando mudanças profundas no nosso modelo social. Todavia, atualmente, a situação sanitária está sob controle, com os estabelecimentos comerciais funcionando normalmente. Especialistas ressaltam que a crise de saúde pública transformou-se rapidamente em uma crise econômica, alcançando diferentemente diversos setores produtivos do nosso País e aprofundando a pobreza e a miséria nas sociedades onde essas mazelas já são uma realidade. Embora não seja possível dimensionar o tamanho do impacto na economia, bem como as áreas mais afetadas, é forçoso convir que as relações contratuais são inevitavelmente atingidas. Do ponto de vista jurídico, o cenário reflete as incertezas próprias do momento. Desse modo, malgrado a gravidade da crise, a incursão do Poder Judiciário nessa seara deve ser feita com parcimônia, a fim de evitar o agravamento do quadro geral, à revelia das autoridades administrativas. Nesse campo, destaca-se o parágrafo único do artigo 421 do Código Civil, com a redação dada pela Lei da Liberdade Econômica (Lei 13.874/19) que estabeleceu o princípio da intervenção mínima nos contratos em obediência à força vinculante deles derivada. Confira-se: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Consta dos autos que as partes possuem contrato de locação com início de vigência em 31/10/2017 e término em outubro de 2022 (IDs 119991011 e 119991013), no valor inicial de R$ 8.946,37 (oito mil, novecentos e quarenta e seis reais e trinta e sete centavos). A cláusula 22.2. do referido ajuste dispõe: No caso de extinção do IGP/DI/FGV utilizado neste instrumento como índice de atualização monetária, será utilizado o índice que for criado para substituí-lo, ou na sua falta, sucessivamente e em ordem de preferência, o IGP-M/FGV, ou outro que venha a substituí-lo, ou ainda o INPC-IBGE. No caso, o Magistrado a quo entendeu que, em virtude de o índice fixado (IGP-M) ter atingido um patamar elevado, ocasionando a majoração do valor locatício, havia desproporcionalidade a justificar a redução. Não se olvida a viabilidade de revisão do contrato, aplicando-se a teoria da imprevisão, mas, no caso em exame, notadamente por não ter havido o contraditório e diante da necessidade de dilação probatória ao longo da marcha processual para se perquirir a respeito da possibilidade de modificação do pactuado em razão do desequilíbrio contratual, entendo pertinente a suspensão da decisão que fixou o valor do aluguel provisório. Com o aporte de novos elementos probatórios anexados pela parte ré, o douto condutor do processo poderá alterar sua decisão anterior. O pleito da parte requerida, é bom que se diga, vem ao encontro de posicionamento externado por este Relator em aresto referido em excerto transcrito pela agravante. Por tais fundamentos, defiro a liminar para suspender os efeitos do édito agravado, até ulterior pronunciamento. Comunique-se ao Juiz da causa e intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, incisos I e II, do CPC). MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador