Tribunal: TJDFT
Processo: 0710186-06.2022.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-04-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0710186-06.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALEXANDRA MARIA PEREIRA DA SILVA, ADALBERTO PINHEIRO DA SILVA, PEDRO HENRIQUE PEREIRA DA SILVA, JOSE LEANDRO PEREIRA NETO AGRAVADO: KARLA ALESSANDRA NUNES DE OLIVEIRA FRANCELINO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, interposto por ALEXANDRA MARIA PEREIRA DA SILVA e outros, contra decisão proferida na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis no 0733881-20.2021.8.07.0001, em que contende com KARLA ALESSANDRA NUNES DE OLIVEIRA FRANCELINO. A decisão agravada deferiu o pedido de expedição de mandado de despejo, com prazo para desocupação voluntária no prazo de 15 dias após o pagamento de caução (ID104789179): “A autora ingressou com ação de despejo por falta de pagamento e, posteriormente, apresentou nova petição, informando que a pretensão é o despejo por denúncia vazia. As partes celebraram contrato de locação por prazo certo que, posteriormente, não foi formalmente renovado na data do término do prazo de vigência, passando a vigorar, portanto, por prazo indeterminado. Verifica-se, ainda, que a intenção de rescindir o contrato foi devidamente comunicada, em especial pela notificação de ID 115512858. Ante o exposto, cabível o pedido de despejo de forma liminar, razão pela qual DEFIRO. À autora, para prestar caução, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, no prazo de 05 dias. Vindo o depósito, expeça-se mandado de despejo, com prazo para desocupação voluntária no prazo de 15 dias.” Em seu recurso, os agravantes pedem o recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, para fins de suspender os efeitos da medida liminar adotada pelo juízo de piso de despejo do imóvel comercial situado à SHA, Conjunto 04, Chácara 83/1, Lote 01/A, Lojas “A” e “B”, Arniqueiras, Brasília/DF. Informam que a agravada promoveu ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança de débito locatício. Em seguida, alterou a causa de pedir para despejo em caráter liminar por denúncia vazia, alegando que comunicou aos agravantes a intenção de rescindir o contrato de aluguel mediante notificação extrajudicial, visto que o contrato se encontrara vigente por tempo indeterminado. Argumentam que, conclusos os autos para análise, o magistrado de piso deferiu a liminar, ordenando a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 dias, inaudita altera pars. Informam que a hipótese não está, data venia, entre aquelas que permitem a concessão da medida liminar de despejo. Argumentam que o contrato que rege a relação entre as partes prevê vigência de prazo em 12 meses, entretanto, destacam que cláusula sexta prevê a renovação automática dos termos do contrato em caso de não ser denunciado à contento. Salientam que a mesma cláusula não excetua a vigência do contrato por 12 meses das cláusulas de renovação, sendo renovado o prazo por igual período, o que determina a vigência contratual por tempo determinado, in casu. Narram que em 30/01/2017 foi inaugurado, no mesmo local, um restaurante, cujo nome fantasia era “PLATZ”, e funcionou até a data em que o ponto comercial foi passado para os agravantes. Na oportunidade, em 15/04/2019, os agravantes pagaram pelo ponto comercial (luva) o valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), para assumir na modalidade “porteira fechada”. Registram que a empresa “PLATZ” somente fora baixada em 19/02/2021, ou seja, dois anos depois que os agravantes assumiram o estabelecimento. Argumenta que o prazo contratual do aluguel foi premeditadamente, estipulado prazo de locação em 12 meses, mesmo que com cláusula de renovação, para que, uma vez que o ponto fosse valorizado, pudesse se locupletar com base no êxito dos agravantes. Afirmam que ninguém compra um ponto comercial, investe valores consideráveis, para que no prazo exíguo de 12 meses entregue tudo ao locador. A luva que fora paga no momento da contratação somente se justifica diante do direito de exploração daquele determinado ponto no tempo. Não faz qualquer sentido jurídico que os agravantes, no caso em tela, não tenham a mínima proteção para continuar empreendendo no local onde depositaram os seus parcos recursos. Afirmam que a soma dos prazos resulta em 3 (três) anos de aluguel. Pedem que haja a renovação do contrato, que visa proteger a atuação do empreendedor que fez investimentos e que, não bastassem as vicissitudes ínsitas à atividade empresarial, tem de se deparar com a esperteza do locador, que, no caso em tela, quer vender o mesmo ponto para outro empresário em detrimento dos esforços dos agravantes para trazer fama e clientela fiel para o local. Por estas razões, requer-se o reconhecimento da nulidade da cláusula com prazo diminuto, com a consequente declaração do direito dos agravantes de renovarem o contrato de aluguel para que possam continuar sua atividade comercial no local em questão. Afirmam que possuem direito de indenização, porquanto uma vez que restar configurada operação de venda do ponto comercial para terceira pessoa, em detrimento dos esforços engendrados dos agravantes, sendo beneficiada apenas a locadora, deverá restar garantido o direito à indenização proporcional ao valor da venda da luva à terceiros. É o breve relatório. O recurso está apto ao processamento, pois é tempestivo e foi recolhido o preparo (ID 34086241 e 34086242). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Inicialmente, o feito tratava de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, tendo sido indeferida a liminar de despejo, diante da existência de caução contratual (ID 104789179). Foi interposto agravo de instrumento no 0733159-86.2021.8.07.0000 pela autora, tendo sido indeferido o pedido de liminar. Antes da citação dos requeridos, a autora realizou o aditamento da petição inicial, tendo modificado o fundamento do pedido e o nome do feito para ação de despejo por denúncia vazia, cumulada com ação de cobrança. Neste momento, a autora pediu o despejo dos requeridos com fundamento no art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91. Pugnou também pela condenação dos réus ao adimplemento do valor de R$ 39.925,74 (trinta e nove mil e novecentos e vinte e cinco reais e setenta e quatro centavos), bem como os alugueres que vencerão ao longo da presente ação, nos moldes como determina o contrato avençado. Narra que os requeridos estão inadimplentes desde junho de 2020 (ID 116492835). O instrumento particular de locação do imóvel comercial foi firmado em 31/03/2019, com previsão de aluguel mensal no valor de R$2.400,00. A caução foi escolhida como garantia do negócio, fixada em R$10.000,00, correspondente a cerca de quatro aluguéis mensais (ID104609248). Conforme cláusula 2a do contrato entabulado pelas partes, o prazo do contrato era de 12 meses, começando em 15/4/2019 e terminando em 15/4/2020, podendo ser renovado, conforme cláusula 5a do instrumento (ID 104609248). Houve a comprovação da notificação dos agravantes em 6/9/2021, acerca da necessidade de quitação dos débitos em prazo razoável ou rescisão do contrato, com o ajuizamento de ação de despejo, conforme IDs 104321924 e 104321925. Nos termos do art. 6o e 57 da Lei no 8.245/91, lei de locações: “Art. 6o O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. [...] Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.” Nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91, lei de locações: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;” Ademais, eventual análise acerca de valor de indenização e venda de ponto comercial, além de não ter sido objeto da decisão agravada, demanda uma análise mais detida e recomenda a instauração do prévio contraditório e produção de provas, o que não é cabível no julgamento do agravo de instrumento. Portanto, estão ausentes os motivos para a concessão da liminar recursal, devendo ser mantida a decisão agravada tal como lançada. INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (CPC, 1.019, II). Feito isto, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 4 de março de 2022. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0710186-06.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALEXANDRA MARIA PEREIRA DA SILVA, ADALBERTO PINHEIRO DA SILVA, PEDRO HENRIQUE PEREIRA DA SILVA, JOSE LEANDRO PEREIRA NETO AGRAVADO: KARLA ALESSANDRA NUNES DE OLIVEIRA FRANCELINO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, interposto por ALEXANDRA MARIA PEREIRA DA SILVA e outros, contra decisão proferida na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis no 0733881-20.2021.8.07.0001, em que contende com KARLA ALESSANDRA NUNES DE OLIVEIRA FRANCELINO. A decisão agravada deferiu o pedido de expedição de mandado de despejo, com prazo para desocupação voluntária no prazo de 15 dias após o pagamento de caução (ID104789179): “A autora ingressou com ação de despejo por falta de pagamento e, posteriormente, apresentou nova petição, informando que a pretensão é o despejo por denúncia vazia. As partes celebraram contrato de locação por prazo certo que, posteriormente, não foi formalmente renovado na data do término do prazo de vigência, passando a vigorar, portanto, por prazo indeterminado. Verifica-se, ainda, que a intenção de rescindir o contrato foi devidamente comunicada, em especial pela notificação de ID 115512858. Ante o exposto, cabível o pedido de despejo de forma liminar, razão pela qual DEFIRO. À autora, para prestar caução, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, no prazo de 05 dias. Vindo o depósito, expeça-se mandado de despejo, com prazo para desocupação voluntária no prazo de 15 dias.” Em seu recurso, os agravantes pedem o recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, para fins de suspender os efeitos da medida liminar adotada pelo juízo de piso de despejo do imóvel comercial situado à SHA, Conjunto 04, Chácara 83/1, Lote 01/A, Lojas “A” e “B”, Arniqueiras, Brasília/DF. Informam que a agravada promoveu ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança de débito locatício. Em seguida, alterou a causa de pedir para despejo em caráter liminar por denúncia vazia, alegando que comunicou aos agravantes a intenção de rescindir o contrato de aluguel mediante notificação extrajudicial, visto que o contrato se encontrara vigente por tempo indeterminado. Argumentam que, conclusos os autos para análise, o magistrado de piso deferiu a liminar, ordenando a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 dias, inaudita altera pars. Informam que a hipótese não está, data venia, entre aquelas que permitem a concessão da medida liminar de despejo. Argumentam que o contrato que rege a relação entre as partes prevê vigência de prazo em 12 meses, entretanto, destacam que cláusula sexta prevê a renovação automática dos termos do contrato em caso de não ser denunciado à contento. Salientam que a mesma cláusula não excetua a vigência do contrato por 12 meses das cláusulas de renovação, sendo renovado o prazo por igual período, o que determina a vigência contratual por tempo determinado, in casu. Narram que em 30/01/2017 foi inaugurado, no mesmo local, um restaurante, cujo nome fantasia era “PLATZ”, e funcionou até a data em que o ponto comercial foi passado para os agravantes. Na oportunidade, em 15/04/2019, os agravantes pagaram pelo ponto comercial (luva) o valor de R$ 22.000,00 (vinte e dois mil reais), para assumir na modalidade “porteira fechada”. Registram que a empresa “PLATZ” somente fora baixada em 19/02/2021, ou seja, dois anos depois que os agravantes assumiram o estabelecimento. Argumenta que o prazo contratual do aluguel foi premeditadamente, estipulado prazo de locação em 12 meses, mesmo que com cláusula de renovação, para que, uma vez que o ponto fosse valorizado, pudesse se locupletar com base no êxito dos agravantes. Afirmam que ninguém compra um ponto comercial, investe valores consideráveis, para que no prazo exíguo de 12 meses entregue tudo ao locador. A luva que fora paga no momento da contratação somente se justifica diante do direito de exploração daquele determinado ponto no tempo. Não faz qualquer sentido jurídico que os agravantes, no caso em tela, não tenham a mínima proteção para continuar empreendendo no local onde depositaram os seus parcos recursos. Afirmam que a soma dos prazos resulta em 3 (três) anos de aluguel. Pedem que haja a renovação do contrato, que visa proteger a atuação do empreendedor que fez investimentos e que, não bastassem as vicissitudes ínsitas à atividade empresarial, tem de se deparar com a esperteza do locador, que, no caso em tela, quer vender o mesmo ponto para outro empresário em detrimento dos esforços dos agravantes para trazer fama e clientela fiel para o local. Por estas razões, requer-se o reconhecimento da nulidade da cláusula com prazo diminuto, com a consequente declaração do direito dos agravantes de renovarem o contrato de aluguel para que possam continuar sua atividade comercial no local em questão. Afirmam que possuem direito de indenização, porquanto uma vez que restar configurada operação de venda do ponto comercial para terceira pessoa, em detrimento dos esforços engendrados dos agravantes, sendo beneficiada apenas a locadora, deverá restar garantido o direito à indenização proporcional ao valor da venda da luva à terceiros. É o breve relatório. O recurso está apto ao processamento, pois é tempestivo e foi recolhido o preparo (ID 34086241 e 34086242). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Inicialmente, o feito tratava de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, tendo sido indeferida a liminar de despejo, diante da existência de caução contratual (ID 104789179). Foi interposto agravo de instrumento no 0733159-86.2021.8.07.0000 pela autora, tendo sido indeferido o pedido de liminar. Antes da citação dos requeridos, a autora realizou o aditamento da petição inicial, tendo modificado o fundamento do pedido e o nome do feito para ação de despejo por denúncia vazia, cumulada com ação de cobrança. Neste momento, a autora pediu o despejo dos requeridos com fundamento no art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91. Pugnou também pela condenação dos réus ao adimplemento do valor de R$ 39.925,74 (trinta e nove mil e novecentos e vinte e cinco reais e setenta e quatro centavos), bem como os alugueres que vencerão ao longo da presente ação, nos moldes como determina o contrato avençado. Narra que os requeridos estão inadimplentes desde junho de 2020 (ID 116492835). O instrumento particular de locação do imóvel comercial foi firmado em 31/03/2019, com previsão de aluguel mensal no valor de R$2.400,00. A caução foi escolhida como garantia do negócio, fixada em R$10.000,00, correspondente a cerca de quatro aluguéis mensais (ID104609248). Conforme cláusula 2a do contrato entabulado pelas partes, o prazo do contrato era de 12 meses, começando em 15/4/2019 e terminando em 15/4/2020, podendo ser renovado, conforme cláusula 5a do instrumento (ID 104609248). Houve a comprovação da notificação dos agravantes em 6/9/2021, acerca da necessidade de quitação dos débitos em prazo razoável ou rescisão do contrato, com o ajuizamento de ação de despejo, conforme IDs 104321924 e 104321925. Nos termos do art. 6o e 57 da Lei no 8.245/91, lei de locações: “Art. 6o O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. [...] Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.” Nos termos do art. 59, §1o, VIII, da Lei no 8.245/91, lei de locações: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;” Ademais, eventual análise acerca de valor de indenização e venda de ponto comercial, além de não ter sido objeto da decisão agravada, demanda uma análise mais detida e recomenda a instauração do prévio contraditório e produção de provas, o que não é cabível no julgamento do agravo de instrumento. Portanto, estão ausentes os motivos para a concessão da liminar recursal, devendo ser mantida a decisão agravada tal como lançada. INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (CPC, 1.019, II). Feito isto, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 4 de março de 2022. Desembargador JOÃO EGMONT Relator