Tribunal: TJDFT
Processo: 0709685-52.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-03

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0709685-52.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARILDA MONTENEGRO DE AVILA E SILVA REPRESENTANTE LEGAL: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO AGRAVADO: NÃO HÁ D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pela curatelada Marilda Montenegro de Avila e Silva, representada por Marília de Avila e Silva Sampaio, contra a decisão que indeferiu a realização de nova avaliação do imóvel situado à SMPW, Quadra 14, Conjunto 4, Lote 4, Casa “F”, Park Way/DF, homologando a avaliação judicial, para autorizar a sua alienação pelo valor mínimo de R$ 6.750.000,00, correspondente a 90% da apuração oficial, com comissão de corretagem máxima de 5% sobre o valor da venda. Em suas razões recursais, a agravante afirma que obteve autorização para a alienação do citado imóvel, apresentando quatro recentes avaliações, as quais indicaram preço de mercado de R$ 4.200.000,00 a R$ 4.900.000,00, muito aquém do apresentado pelo oficial de justiça. Sustenta que, ao contrário do compreendido, essas avaliações particulares não são antigas, tendo antecedido a avaliação oficial em apenas dois meses. Aponta que nem mesmo a avaliação realizada em dezembro de 2019 dista os alegados três anos, acrescentando que a sua juntada aos autos se deu apenas para demonstrar a superestimação da apreciação realizada pelo oficial de justiça. Destaca a enorme discrepância dos valores apurados, a dificuldade da alienação de imóvel de grande extensão e o prejuízo que lhe gera a demora na venda, já que única responsável pelas suas despesas. Requer a antecipação de tutela recursal, para que seja determinada a expedição de novo mandado de avaliação do imóvel. No mérito, requer a confirmação da medida liminar. O preparo foi realizado. Em análise preliminar, constatou-se possível erro material no laudo homologado, o qual foi confirmado pelo próprio Oficial de Justiça Avaliador, que retificou a avaliação do imóvel para R$ 6.500.000,00. Diante do declarado, comunicou-se ao juízo de origem, que, prestou as informações retro, esclarecendo que “conforme apontado pelo perito, consta erro material no laudo de avaliação, o que foi verificado por esta magistrada que proferiu a decisão ora agravada autorizando a curadora a proceder a alienação do imóvel pelo valor mínimo de R$ 6.750.000,00 (seis milhões, setecentos e cinquenta mil reais), somatório correto do valor da avaliação da terra nua e do valor da avaliação da edificação.” É o breve relatório. Decido. A matéria aventada não está inserta nas hipóteses descritas no rol de possibilidades do art. 1.015 do CPC. Contudo, verifica-se que o tema controvertido – valor de avaliação imobiliária para fins de alienação judicial – não poderá ser postergado para análise em futura fase processual. Assim, aplicável, in casu, a teoria da taxatividade mitigada do rol descrito no Codex processual para autorizar a interposição do agravo de instrumento, de modo que, estando presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do pedido liminar. O artigo 1.019, inciso I, do CPC autoriza o relator a deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. Para tanto, deve-se demonstrar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os autos, não se vislumbram atendidos tais requisitos, notadamente o perigo da demora. Inicialmente, cumpre esclarecer que a alienação de imóveis do curatelado somente poderá ocorrer se houver manifesta vantagem ao incapaz e for precedida de avaliação e aprovação judicial, conforme art. 1.748, IV e art. 1.750 c/c art. 1.774 e art. 1781, todos do Código Civil; in verbis: Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz: (...) IV - vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido; (...) Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Art. 1.774. Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela, com as modificações dos artigos seguintes. Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção. Portanto, a alienação do imóvel pretendido deve perpassar por uma avaliação judicial. No caso, o imóvel constituído pela fração “F” do Lote 04 do Conjunto 04 da Quadra 14 do SMPW, composto por aproximadamente 2.500 m2, foi estimado pelo Oficial de Justiça Avaliador no valor de R$ 6.500.000,00 (ID 110663311), já retificado (ID 34332862). Na ocasião, o meirinho esclareceu que utilizou o método comparativo e considerou as características próprias do local, em especial a existência de mais de 3.200m2 de área verde adjacente ao lote, destacando ainda que a “sua localização privilegiada o diferencia das demais quadras e lotes daquele bairro”, o que pode ter gerado a discrepância com as avaliações particulares juntadas pela agravante. Isso por que, de fato, as estimativas de preço apresentadas não são antigas, tendo antecedido apenas dois meses à avaliação judicial. No entanto, nenhuma das análises particulares destaca a extensa área verde mencionada pelo avaliador judicial nem a sua localização privilegiada e diferenciada das demais quadras e lotes do Park Way. Além disso, verifica-se algumas incongruências em três dos quatro pareceres particulares colacionados aos autos. O primeiro, subscrito pela corretora de imóveis Magda Alves da Mata, Creci 15787, descreve a avaliação de uma casa localizada no Conjunto no 14, e não no Conjunto no 04, onde situado o imóvel em questão, o que até se acredita ter sido outro mero erro material, já que aponta a matrícula correta do bem, porém indica área edificada de 800m2, muito inferior a descrita na matrícula do imóvel, o que por si só já enfraquece a análise. O segundo não dispõe de subscrição visível, o que impede a verificação da sua autoria por pessoa qualificada no âmbito imobiliário. O quarto também se refere a outro imóvel, localizado na SQN 216. Assim, remanesce apenas o terceiro laudo, o qual aponta valor de mercado do imóvel para venda em R$ 4.900.000,00, destacando a sua “boa localização” e o “excelente padrão de acabamento”, porém, conforme já dito, sem destacar a extensa área verde que lhe compõe. Desse modo, não se verifica, em princípio, a verossimilhança das alegações. Não obstante, não há perigo da demora, pois, a despeito dos custos com a manutenção do bem, quem dita a venda de imóveis é o próprio mercado, e, nessa condição, sabe-se que houve valorização dos imóveis e aumento na sua procura com a pandemia, conforme amplamente noticiado nos jornais da região (v. https://www.metropoles.com/distrito-federal/com-mercado-aquecido-imoveis-tem-valorizacao-de-1679-no-df-em-2021 e https://www.correiobraziliense.com.br/cidades-df/2021/05/4925304-bom-momento-para-a-compra-da-casa-propria-diz-presidente-da-ademi-df.html) Logo, ainda que se possa suscitar maior demora na venda do imóvel, certamente uma alienação no valor mínimo imposto superará os prejuízos com a manutenção da casa durante esse período e será muito mais vantajoso para a agravante, tanto que o Ministério Público, órgão responsável por tutelar o seu interesse, anuiu com a homologação da avaliação feita no juízo a quo. Por fim, depreende-se dos autos de origem que houve a suspensão do processo pelo prazo de seis meses, para que a autora, ora agravante, proceda a venda do imóvel, após o qual, caso não se consiga, poderá requerer nova avaliação do bem, de modo que não terá o direito buscado lhe cerceado. Nesse contexto, não se preenchendo os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, a medida deve ser indeferida. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Oficie-se novamente ao juízo de origem. Em seguida, à Procuradoria de Justiça, para ciência e manifestação. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0709685-52.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARILDA MONTENEGRO DE AVILA E SILVA REPRESENTANTE LEGAL: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO AGRAVADO: NÃO HÁ D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto pela curatelada Marilda Montenegro de Avila e Silva, representada por Marília de Avila e Silva Sampaio, contra a decisão que indeferiu a realização de nova avaliação do imóvel situado à SMPW, Quadra 14, Conjunto 4, Lote 4, Casa “F”, Park Way/DF, homologando a avaliação judicial, para autorizar a sua alienação pelo valor mínimo de R$ 6.750.000,00, correspondente a 90% da apuração oficial, com comissão de corretagem máxima de 5% sobre o valor da venda. Em suas razões recursais, a agravante afirma que obteve autorização para a alienação do citado imóvel, apresentando quatro recentes avaliações, as quais indicaram preço de mercado de R$ 4.200.000,00 a R$ 4.900.000,00, muito aquém do apresentado pelo oficial de justiça. Sustenta que, ao contrário do compreendido, essas avaliações particulares não são antigas, tendo antecedido a avaliação oficial em apenas dois meses. Aponta que nem mesmo a avaliação realizada em dezembro de 2019 dista os alegados três anos, acrescentando que a sua juntada aos autos se deu apenas para demonstrar a superestimação da apreciação realizada pelo oficial de justiça. Destaca a enorme discrepância dos valores apurados, a dificuldade da alienação de imóvel de grande extensão e o prejuízo que lhe gera a demora na venda, já que única responsável pelas suas despesas. Requer a antecipação de tutela recursal, para que seja determinada a expedição de novo mandado de avaliação do imóvel. No mérito, requer a confirmação da medida liminar. O preparo foi realizado. Em análise preliminar, constatou-se possível erro material no laudo homologado, o qual foi confirmado pelo próprio Oficial de Justiça Avaliador, que retificou a avaliação do imóvel para R$ 6.500.000,00. Diante do declarado, comunicou-se ao juízo de origem, que, prestou as informações retro, esclarecendo que “conforme apontado pelo perito, consta erro material no laudo de avaliação, o que foi verificado por esta magistrada que proferiu a decisão ora agravada autorizando a curadora a proceder a alienação do imóvel pelo valor mínimo de R$ 6.750.000,00 (seis milhões, setecentos e cinquenta mil reais), somatório correto do valor da avaliação da terra nua e do valor da avaliação da edificação.” É o breve relatório. Decido. A matéria aventada não está inserta nas hipóteses descritas no rol de possibilidades do art. 1.015 do CPC. Contudo, verifica-se que o tema controvertido – valor de avaliação imobiliária para fins de alienação judicial – não poderá ser postergado para análise em futura fase processual. Assim, aplicável, in casu, a teoria da taxatividade mitigada do rol descrito no Codex processual para autorizar a interposição do agravo de instrumento, de modo que, estando presentes os demais pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a análise do pedido liminar. O artigo 1.019, inciso I, do CPC autoriza o relator a deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal. Para tanto, deve-se demonstrar a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Analisando os autos, não se vislumbram atendidos tais requisitos, notadamente o perigo da demora. Inicialmente, cumpre esclarecer que a alienação de imóveis do curatelado somente poderá ocorrer se houver manifesta vantagem ao incapaz e for precedida de avaliação e aprovação judicial, conforme art. 1.748, IV e art. 1.750 c/c art. 1.774 e art. 1781, todos do Código Civil; in verbis: Art. 1.748. Compete também ao tutor, com autorização do juiz: (...) IV - vender-lhe os bens móveis, cuja conservação não convier, e os imóveis nos casos em que for permitido; (...) Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz. Art. 1.774. Aplicam-se à curatela as disposições concernentes à tutela, com as modificações dos artigos seguintes. Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção. Portanto, a alienação do imóvel pretendido deve perpassar por uma avaliação judicial. No caso, o imóvel constituído pela fração “F” do Lote 04 do Conjunto 04 da Quadra 14 do SMPW, composto por aproximadamente 2.500 m2, foi estimado pelo Oficial de Justiça Avaliador no valor de R$ 6.500.000,00 (ID 110663311), já retificado (ID 34332862). Na ocasião, o meirinho esclareceu que utilizou o método comparativo e considerou as características próprias do local, em especial a existência de mais de 3.200m2 de área verde adjacente ao lote, destacando ainda que a “sua localização privilegiada o diferencia das demais quadras e lotes daquele bairro”, o que pode ter gerado a discrepância com as avaliações particulares juntadas pela agravante. Isso por que, de fato, as estimativas de preço apresentadas não são antigas, tendo antecedido apenas dois meses à avaliação judicial. No entanto, nenhuma das análises particulares destaca a extensa área verde mencionada pelo avaliador judicial nem a sua localização privilegiada e diferenciada das demais quadras e lotes do Park Way. Além disso, verifica-se algumas incongruências em três dos quatro pareceres particulares colacionados aos autos. O primeiro, subscrito pela corretora de imóveis Magda Alves da Mata, Creci 15787, descreve a avaliação de uma casa localizada no Conjunto no 14, e não no Conjunto no 04, onde situado o imóvel em questão, o que até se acredita ter sido outro mero erro material, já que aponta a matrícula correta do bem, porém indica área edificada de 800m2, muito inferior a descrita na matrícula do imóvel, o que por si só já enfraquece a análise. O segundo não dispõe de subscrição visível, o que impede a verificação da sua autoria por pessoa qualificada no âmbito imobiliário. O quarto também se refere a outro imóvel, localizado na SQN 216. Assim, remanesce apenas o terceiro laudo, o qual aponta valor de mercado do imóvel para venda em R$ 4.900.000,00, destacando a sua “boa localização” e o “excelente padrão de acabamento”, porém, conforme já dito, sem destacar a extensa área verde que lhe compõe. Desse modo, não se verifica, em princípio, a verossimilhança das alegações. Não obstante, não há perigo da demora, pois, a despeito dos custos com a manutenção do bem, quem dita a venda de imóveis é o próprio mercado, e, nessa condição, sabe-se que houve valorização dos imóveis e aumento na sua procura com a pandemia, conforme amplamente noticiado nos jornais da região (v. https://www.metropoles.com/distrito-federal/com-mercado-aquecido-imoveis-tem-valorizacao-de-1679-no-df-em-2021 e https://www.correiobraziliense.com.br/cidades-df/2021/05/4925304-bom-momento-para-a-compra-da-casa-propria-diz-presidente-da-ademi-df.html) Logo, ainda que se possa suscitar maior demora na venda do imóvel, certamente uma alienação no valor mínimo imposto superará os prejuízos com a manutenção da casa durante esse período e será muito mais vantajoso para a agravante, tanto que o Ministério Público, órgão responsável por tutelar o seu interesse, anuiu com a homologação da avaliação feita no juízo a quo. Por fim, depreende-se dos autos de origem que houve a suspensão do processo pelo prazo de seis meses, para que a autora, ora agravante, proceda a venda do imóvel, após o qual, caso não se consiga, poderá requerer nova avaliação do bem, de modo que não terá o direito buscado lhe cerceado. Nesse contexto, não se preenchendo os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência, a medida deve ser indeferida. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Oficie-se novamente ao juízo de origem. Em seguida, à Procuradoria de Justiça, para ciência e manifestação. Publique-se. Intimem-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator