Tribunal: TJDFT
Processo: 0729484-81.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2022-09-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0729484-81.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DA CHACARA 256 DA COLONIA AGRICOLA VICENTE PIRES AGRAVADO: MODERNA AMBIENTES PLANEJADOS LTDA - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por CONDOMÍNIO DA CHÁCARA 256 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VICENTE PIRES (exequente) contra decisão proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível de Águas Claras, que, nos autos dos embargos de terceiro no 0712112-59.2022.8.07.0020, em que litiga com MODERNA AMBIENTES PLANEJADOS LTDA - EPP, deferiu o pedido liminar e determinou a suspensão do cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020 (ID 132688649, dos autos na origem). Em suas razões recursais (ID 38974373), o agravante alega que não foi notificado de que o imóvel não está mais na posse de Glauco Leandro Barros de Medeiros e que é responsabilidade da agravada informar a existência de controvérsia judicial sobre o domínio do bem, conforme convenção de condomínio. Afirma que o cumprimento de sentença busca executar taxas condominiais e, considerando que essas representam obrigação propter rem, defende o descabimento dos embargos de terceiro, uma vez que o imóvel responde pelas dívidas. Faz menção à disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil. Tece considerações sobre a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência. Requer, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja determinada a continuidade do cumprimento de sentença. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada. Preparo comprovado (ID 38974375). Brevemente relatados, decido. Numa análise preliminar que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para deferir, PARCIALMENTE, a tutela de urgência vindicada pelo agravante. A controvérsia cinge-se em verificar a possibilidade de penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, ainda que decorrentes de inadimplemento anterior à aquisição do bem pelo atual proprietário. Do exame dos autos de origem, nota-se que o Condomínio agravante ajuizou cumprimento de sentença, buscando a satisfação de dívida relativa aos débitos condominiais ordinários e extraordinários, vencidos de junho de 2018 até agosto de 2020, assim como aqueles que se venceram no curso da demanda. Após o transcurso do prazo para pagamento, o exequente requereu a penhora do imóvel que originou o débito, o que foi deferido no cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020. A execução encontra-se em fase de diligência para constrição do bem imóvel. Nesse cenário, a agravada opôs embargos de terceiro, via do qual alega ter adquirido, em 23.6.2022, os direitos sobre o imóvel objeto de litígio, mediante instrumento particular de cessão de direitos celebrado com Eurídice Cabral Valentim e Abelardo Gomes da Silva Júnior, e que esses se tornaram proprietários dos direitos do bem por meio de adjudicação nos autos do processo no 0702409-85.2018.8.07.0007. Defende, portanto, que é adquirente de boa-fé, que não foi chamada ao cumprimento de sentença e que a adjudicação livra o bem de eventuais débitos anteriores. Conclui que a sua propriedade não responde pelas dívidas executadas no cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020 e, consequentemente, deve haver o levantamento da penhora deferida. A r. decisão agravada deferiu o pleito da recorrida e determinou a suspensão do cumprimento de sentença. Confira-se: Na hipótese em exame, o requisito acima restou preenchido, notadamente por, conforme exposto em linhas acima vertidas, ter o bem imóvel sido adjudicado pelos proprietários originários, em ação de execução de título de extrajudicial pertinente ao não pagamento do avençado por GLAUCO LEANDRO BARROS DE MEDEIROS. Além disso, o embargante trouxe aos autos comprovantes que atestam a aquisição do bem imóvel (ID 130397872), inclusive auto de adjudicação e termo de imissão de posse dos proprietários originários que venderam o bem imóvel para a parte embargante (IDS 130397865 e 130397866). Por outro lado, num juízo superficial, verifica-se que a parte embargada propôs ação de cobrança (autos no 0713766-52.2020.8.07.0020) em desfavor de pessoa que não era proprietária ou possuidora do imóvel à época da execução (ID 132484036), incorrendo em possível mácula ao devido processo legal. (...) Ante o exposto, nos termos do art. 678 do CPC, determino a suspensão do cumprimento de sentença em ação de cobrança proposta por CONDOMINIO DA CHACARA 256 DA COLONIA AGRICOLA VICENTE PIRES em desfavor de GLAUCO LEANDRO BARROS DE MEDEIROS (autos no 0713766-52.2020.8.07.0020), até ulterior decisão deste Juízo. Ocorre que, em princípio, a obrigação discutida nos autos se vincula ao bem e não ao proprietário do imóvel. Nesse caso, independentemente de quem era o titular à época da inadimplência que originou o débito perseguido pelo Condomínio, o imóvel sobre o qual o débito recai pode ser objeto de penhora para pagamento das taxas condominiais, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação. Desse modo, ainda que a agravada tenha realizado negócio de compra e venda, o próprio imóvel pode responder pelas dívidas oriundas do exercício da propriedade, tendo em vista a natureza da obrigação ora vindicada, ressalvado o seu direito de regresso contra o responsável pelo inadimplemento das taxas. Nesse sentido, segue a jurisprudência desta e. Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM GERADOR DOS DÉBITOS INDEPENDENTEMENTE DE O PROPRIETÁRIO FIGURAR COMO PARTE NA EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃOPROPTER REM. PRÉVIA INTIMAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de execução de título extrajudicial (taxas condominiais) ajuizada contra o promitente comprador do imóvel gerador dos débitos, ora agravado. O contrato de promessa de compra e venda do bem não foi levado a registro, permanecendo o alienante como proprietário na matrícula do imóvel. Ausentes outros bens penhoráveis em nome da parte executada, ora agravada, o exequente, ora agravante, com fulcro no art. 835, XII, do CPC, requereu a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos que eventualmente recaiam sobre ele, pleito indeferido pelo Juízo a quo sob o argumento de que o bem não pertenceria à esfera patrimonial do executado/agravado. 2. Pela expressa dicção do art. 1.245, § 1o, do Código Civil, enquanto não for registrado o título translativo no Registro de Imóveis competente, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Aludido registro constitui ato obrigatório, por força do art. 169, caput, da Lei n. 6.015/1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. 3. A ausência de registro do título translativo no Registro de Imóveis não pode configurar empecilho para que o credor/exequente, ora agravante, tenha acesso ao bem para garantia do débito condominial, sob pena de se atribuir ao imóvel gerador da obrigação condominial uma proteção intransponível, seja porque o seu formal proprietário não figura como parte no processo de origem, seja porque não integra efetivamente o patrimônio do possuidor, ora executado/agravado, subvertendo as próprias disposições legais que afastam a impenhorabilidade do bem no caso de cobrança de débitos condominiais (art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715, caput, do CC). 4. A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, conforme elucida o claro precedente do c. STJ (REsp 1829663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019). 5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade. 6. Recurso conhecido e provido.(Acórdão 1392481, 07198681920218070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/12/2021, publicado no DJE: 21/1/2022) (g.n.) Outrossim, conforme entendimento jurisprudencial, a adjudicação não configura hipótese de aquisição originária, haja vista que se trata de instituto diverso da arrematação em hasta pública. Dessa forma, os débitos do imóvel não se sub-rogam no preço, mas, na verdade, as dívidas de natureza propter rem, como é caso das despesas condominiais, passam a ser de responsabilidade dos adjudicatários. Confira-se: PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO. IPTU. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ÔNUS DO CREDOR ADJUDICANTE. NATUREZA PROPTER REM. 1. A adjudicação não implica em hipótese de aquisição originária, como a arrematação em hasta pública, a fazer sub-rogar no preço os débitos tributários do imóvel, conforme parágrafo único do art. 130 do CTN. 2. Tratando-se de dívida de natureza propter rem, os débitos de IPTU e as despesas condominiais acompanham o imóvel, ficando a cargo dos adjudicatários. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1272651, 07104924320208070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/8/2020, publicado no DJE: 20/8/2020) Consequentemente, a priori, não há óbice para a penhora do imóvel indicado pelo recorrente para garantir a satisfação da dívida executada no Cumprimento de Sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020. Ademais, não houve a constrição do bem na origem, de forma que a suspensão do cumprimento de sentença pode gerar risco à satisfação do crédito e prejudicar terceiros de boa-fé. Portanto, ao menos nesse juízo de cognoscibilidade, diante da presença da probabilidade do direito alegado e do risco ao resultado útil ao processo, deve ser deferido parcialmente o pedido formulado pelo agravante, autorizando-se a continuidade do cumprimento de sentença, todavia sem se avançar para a expropriação de bens. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido liminar, para determinar a continuidade do cumprimento de sentença, sem que haja, contudo, a expropriação de bens, até o julgamento do mérito deste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem o teor da presente decisão. Dispenso as informações. Intime-se a parte recorrida para contrarrazões, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 8 de setembro de 2022 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0729484-81.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DA CHACARA 256 DA COLONIA AGRICOLA VICENTE PIRES AGRAVADO: MODERNA AMBIENTES PLANEJADOS LTDA - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por CONDOMÍNIO DA CHÁCARA 256 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VICENTE PIRES (exequente) contra decisão proferida pelo Juízo da Terceira Vara Cível de Águas Claras, que, nos autos dos embargos de terceiro no 0712112-59.2022.8.07.0020, em que litiga com MODERNA AMBIENTES PLANEJADOS LTDA - EPP, deferiu o pedido liminar e determinou a suspensão do cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020 (ID 132688649, dos autos na origem). Em suas razões recursais (ID 38974373), o agravante alega que não foi notificado de que o imóvel não está mais na posse de Glauco Leandro Barros de Medeiros e que é responsabilidade da agravada informar a existência de controvérsia judicial sobre o domínio do bem, conforme convenção de condomínio. Afirma que o cumprimento de sentença busca executar taxas condominiais e, considerando que essas representam obrigação propter rem, defende o descabimento dos embargos de terceiro, uma vez que o imóvel responde pelas dívidas. Faz menção à disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil. Tece considerações sobre a presença dos requisitos necessários à concessão da tutela de urgência. Requer, liminarmente, a antecipação dos efeitos da tutela recursal, para que seja determinada a continuidade do cumprimento de sentença. No mérito, pugna pelo provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada. Preparo comprovado (ID 38974375). Brevemente relatados, decido. Numa análise preliminar que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para deferir, PARCIALMENTE, a tutela de urgência vindicada pelo agravante. A controvérsia cinge-se em verificar a possibilidade de penhora do imóvel que deu origem aos débitos condominiais, ainda que decorrentes de inadimplemento anterior à aquisição do bem pelo atual proprietário. Do exame dos autos de origem, nota-se que o Condomínio agravante ajuizou cumprimento de sentença, buscando a satisfação de dívida relativa aos débitos condominiais ordinários e extraordinários, vencidos de junho de 2018 até agosto de 2020, assim como aqueles que se venceram no curso da demanda. Após o transcurso do prazo para pagamento, o exequente requereu a penhora do imóvel que originou o débito, o que foi deferido no cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020. A execução encontra-se em fase de diligência para constrição do bem imóvel. Nesse cenário, a agravada opôs embargos de terceiro, via do qual alega ter adquirido, em 23.6.2022, os direitos sobre o imóvel objeto de litígio, mediante instrumento particular de cessão de direitos celebrado com Eurídice Cabral Valentim e Abelardo Gomes da Silva Júnior, e que esses se tornaram proprietários dos direitos do bem por meio de adjudicação nos autos do processo no 0702409-85.2018.8.07.0007. Defende, portanto, que é adquirente de boa-fé, que não foi chamada ao cumprimento de sentença e que a adjudicação livra o bem de eventuais débitos anteriores. Conclui que a sua propriedade não responde pelas dívidas executadas no cumprimento de sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020 e, consequentemente, deve haver o levantamento da penhora deferida. A r. decisão agravada deferiu o pleito da recorrida e determinou a suspensão do cumprimento de sentença. Confira-se: Na hipótese em exame, o requisito acima restou preenchido, notadamente por, conforme exposto em linhas acima vertidas, ter o bem imóvel sido adjudicado pelos proprietários originários, em ação de execução de título de extrajudicial pertinente ao não pagamento do avençado por GLAUCO LEANDRO BARROS DE MEDEIROS. Além disso, o embargante trouxe aos autos comprovantes que atestam a aquisição do bem imóvel (ID 130397872), inclusive auto de adjudicação e termo de imissão de posse dos proprietários originários que venderam o bem imóvel para a parte embargante (IDS 130397865 e 130397866). Por outro lado, num juízo superficial, verifica-se que a parte embargada propôs ação de cobrança (autos no 0713766-52.2020.8.07.0020) em desfavor de pessoa que não era proprietária ou possuidora do imóvel à época da execução (ID 132484036), incorrendo em possível mácula ao devido processo legal. (...) Ante o exposto, nos termos do art. 678 do CPC, determino a suspensão do cumprimento de sentença em ação de cobrança proposta por CONDOMINIO DA CHACARA 256 DA COLONIA AGRICOLA VICENTE PIRES em desfavor de GLAUCO LEANDRO BARROS DE MEDEIROS (autos no 0713766-52.2020.8.07.0020), até ulterior decisão deste Juízo. Ocorre que, em princípio, a obrigação discutida nos autos se vincula ao bem e não ao proprietário do imóvel. Nesse caso, independentemente de quem era o titular à época da inadimplência que originou o débito perseguido pelo Condomínio, o imóvel sobre o qual o débito recai pode ser objeto de penhora para pagamento das taxas condominiais, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação. Desse modo, ainda que a agravada tenha realizado negócio de compra e venda, o próprio imóvel pode responder pelas dívidas oriundas do exercício da propriedade, tendo em vista a natureza da obrigação ora vindicada, ressalvado o seu direito de regresso contra o responsável pelo inadimplemento das taxas. Nesse sentido, segue a jurisprudência desta e. Corte de Justiça: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AÇÃO PROPOSTA CONTRA O PROMITENTE COMPRADOR. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO BEM GERADOR DOS DÉBITOS INDEPENDENTEMENTE DE O PROPRIETÁRIO FIGURAR COMO PARTE NA EXECUÇÃO. OBRIGAÇÃOPROPTER REM. PRÉVIA INTIMAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de execução de título extrajudicial (taxas condominiais) ajuizada contra o promitente comprador do imóvel gerador dos débitos, ora agravado. O contrato de promessa de compra e venda do bem não foi levado a registro, permanecendo o alienante como proprietário na matrícula do imóvel. Ausentes outros bens penhoráveis em nome da parte executada, ora agravada, o exequente, ora agravante, com fulcro no art. 835, XII, do CPC, requereu a penhora do imóvel ou dos direitos aquisitivos que eventualmente recaiam sobre ele, pleito indeferido pelo Juízo a quo sob o argumento de que o bem não pertenceria à esfera patrimonial do executado/agravado. 2. Pela expressa dicção do art. 1.245, § 1o, do Código Civil, enquanto não for registrado o título translativo no Registro de Imóveis competente, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Aludido registro constitui ato obrigatório, por força do art. 169, caput, da Lei n. 6.015/1973, que dispõe sobre os registros públicos e dá outras providências. 3. A ausência de registro do título translativo no Registro de Imóveis não pode configurar empecilho para que o credor/exequente, ora agravante, tenha acesso ao bem para garantia do débito condominial, sob pena de se atribuir ao imóvel gerador da obrigação condominial uma proteção intransponível, seja porque o seu formal proprietário não figura como parte no processo de origem, seja porque não integra efetivamente o patrimônio do possuidor, ora executado/agravado, subvertendo as próprias disposições legais que afastam a impenhorabilidade do bem no caso de cobrança de débitos condominiais (art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715, caput, do CC). 4. A obrigação de contribuir com o rateio das despesas condominiais reveste-se de natureza propter rem, acompanhando o imóvel que origina o débito. A par disso, tem-se que o referido bem deve ser considerado como garantia para o pagamento da dívida, podendo ser penhorado para tal finalidade, independentemente de o proprietário figurar como parte no processo judicial para cobrança ou execução das taxas de condomínio, conforme elucida o claro precedente do c. STJ (REsp 1829663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/11/2019, DJe 07/11/2019). 5. Não se descuida da necessidade de que o processo seja norteado pelos princípios da legalidade (art. 8o do CPC) e que às partes sejam garantidos os direitos à ampla defesa e ao contraditório (art. 7o do CPC). Nesse mister, dadas as peculiaridades do feito, afigura-se imprescindível, antes de se proceder à penhora e eventual hasta pública do imóvel gerador das despesas condominiais, que se intime o proprietário do bem que consta na matrícula do imóvel, oportunizando a sua manifestação sobre o que entender de direito, a fim de se evitar alegação futura de nulidade. 6. Recurso conhecido e provido.(Acórdão 1392481, 07198681920218070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/12/2021, publicado no DJE: 21/1/2022) (g.n.) Outrossim, conforme entendimento jurisprudencial, a adjudicação não configura hipótese de aquisição originária, haja vista que se trata de instituto diverso da arrematação em hasta pública. Dessa forma, os débitos do imóvel não se sub-rogam no preço, mas, na verdade, as dívidas de natureza propter rem, como é caso das despesas condominiais, passam a ser de responsabilidade dos adjudicatários. Confira-se: PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. ADJUDICAÇÃO. IPTU. DÉBITOS CONDOMINIAIS. ÔNUS DO CREDOR ADJUDICANTE. NATUREZA PROPTER REM. 1. A adjudicação não implica em hipótese de aquisição originária, como a arrematação em hasta pública, a fazer sub-rogar no preço os débitos tributários do imóvel, conforme parágrafo único do art. 130 do CTN. 2. Tratando-se de dívida de natureza propter rem, os débitos de IPTU e as despesas condominiais acompanham o imóvel, ficando a cargo dos adjudicatários. 3. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1272651, 07104924320208070000, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 4/8/2020, publicado no DJE: 20/8/2020) Consequentemente, a priori, não há óbice para a penhora do imóvel indicado pelo recorrente para garantir a satisfação da dívida executada no Cumprimento de Sentença no 0713766-52.2020.8.07.0020. Ademais, não houve a constrição do bem na origem, de forma que a suspensão do cumprimento de sentença pode gerar risco à satisfação do crédito e prejudicar terceiros de boa-fé. Portanto, ao menos nesse juízo de cognoscibilidade, diante da presença da probabilidade do direito alegado e do risco ao resultado útil ao processo, deve ser deferido parcialmente o pedido formulado pelo agravante, autorizando-se a continuidade do cumprimento de sentença, todavia sem se avançar para a expropriação de bens. Ante o exposto, DEFIRO PARCIALMENTE o pedido liminar, para determinar a continuidade do cumprimento de sentença, sem que haja, contudo, a expropriação de bens, até o julgamento do mérito deste recurso. Comunique-se ao Juízo de origem o teor da presente decisão. Dispenso as informações. Intime-se a parte recorrida para contrarrazões, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 8 de setembro de 2022 Desembargador ESDRAS NEVES Relator