Tribunal: TJDFT
Processo: 0738072-77.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2022-11-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0738072-77.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO HARMONIA RESIDENCIAL AGRAVADO: LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 41160747) interposto pelo CONDOMÍNIO DO ED. HARMONIA RESIDENCIAL em face de LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0713898-79.2019.8.07.0009, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF, nos seguintes termos (ID 41160747): Homologo o Laudo de Avaliação do bem de ID. 135402385, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais). Verifico que a dívida do credor fiduciário é de R$ 62.119,17, conforme ID. 114319096. O valor do débito exequendo é de R$ 35.584,56, conforme ID. 138168533. Assim, o valor total das dívidas é de R$ 97.703,73, o que torna a penhora viável. Defiro a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF, CEP 72.320-546, cuja certidão da matrícula se encontra no documento de ID. 111308959. Fica a parte executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Intime-se pessoalmente a parte executada da penhora, conforme art. 841, § 2o, do CPC. Cadastre-se o credo fiduciário CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e intime-se da presente decisão, nos termos do art. 835, §3o, CPC. Na oportunidade, informe o saldo devedor e parcelas pagas do financiamento imobiliário. Preclusa essa decisão, expeça-se mandado de avaliação do bem. Com a avaliação, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias, nos termos do art. 525, §11, c/c art. 917, §1o, ambos CPC. Em igual prazo, deverá a parte autora apresentar planilha atualizada do débito. Transcorrido o prazo de impugnação à avaliação, venham os autos conclusos para análise da viabilidade de manutenção da penhora e prática dos demais atos de registro, avaliação e hasta. O Agravante alega em suas razões que: (i) a decisão agravada ignorou o pedido expresso de penhora da própria unidade em razão de débitos condominiais e deferiu a penhora dos direitos aquisitivos, o que nem mesmo fora pleiteado até o momento; (ii) o feito de origem se encontra em cumprimento de sentença para recebimento das cotas condominiais acumulados pela unidade 305 localizada no condomínio agravante; (iii) ainda no final de 2021 o condomínio solicitou a penhora da própria unidade; (iv) ocorre que, antes de apreciar o pedido formulado pelo credor, o juízo de origem realizou inúmeras movimentações processuais; (v) somente após realização de inúmeros atos é que fora proferida decisão para fins de apreciar o pedido de penhora da própria unidade; (vi) a penhora de unidade imobiliária para fins de satisfazer débitos condominiais é situação que permite seu seguimento até mesmo nos casos em que há alienação fiduciária ou mesmo de venda da unidade no curso do processo; (vii) a alienação fiduciária é caracterizada como um pacto acessório ao contrato de mútuo, dito contrato principal: uma vez satisfeito o mútuo, extingue-se a alienação fiduciária segundo o princípio accessorium sequitur principale; (viii) a alienação fiduciária é cláusula de garantia; (ix) também pelo instituto da alienação fiduciária é que o credor fiduciário se torna proprietário fiduciário e possuidor indireto do imóvel alienado fiduciariamente, existindo para o devedor fiduciário direito de eventual consolidação da propriedade em seu nome, se quitar o mútuo, bem como a posse direta do bem; (x) portanto, há mera expectativa de direito de propriedade para o devedor fiduciário por ser titular de direito eventual, podendo, contudo, praticar atos de conservação do seu direito, justamente porque o devedor fiduciário passa a dispor da posse direta do bem, consoante o art. 27 §8o da Lei n. 9.514/97; (xi) a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o devedor fiduciário e, portanto, incide a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do art. 789 do CPC; (xii) a regra é que apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, conforme previsto no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97 c/c art. 789 do CPC, o que levaria a conclusão de que sendo o bem de propriedade do credor fiduciário, o imóvel não poderia ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário; (xiii) estaríamos diante de duas possibilidades para saldar o débito exequendo: A) ou são localizados bens do devedor diversos do imóvel alienado fiduciariamente, expropriando-se esses, ou; B) são penhorados os ditos direitos aquisitivos sobre o imóvel; (xiv) o devedor fiduciário/mutuário contrai uma dívida de valor para viabilizar a aquisição do imóvel, gravando-o com alienação fiduciária na expectativa de que, após quitar o mútuo, adquira a propriedade plena do bem; (xv) por outro lado, as instituições financeiras concedem um crédito de até no máximo de 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, exatamente para que se tenha uma margem relativamente segura como garantia apta a satisfazer eventual inadimplemento; (xvi) na medida em que ocorre o pagamento das parcelas do financiamento pelo devedor fiduciário, cujo período de contratação na maioria dos casos chega a 25, 30 ou 35 anos, o saldo devedor do contrato vai diminuindo até que "zera" ao se pagar a última parcela, independente do financiamento ser pela Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante); (xvii) os direitos aquisitivos sobre o bem representam, matematicamente, a diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento, cujo resultado financeiro expressa aquilo que integra o patrimônio do devedor e consequentemente o direito a ser penhorado; (xviii) não há como certificar que esse patrimônio do devedor, expressado no “direito aquisitivo”, seja um crédito; (xix) há possibilidade inclusive de se revelar um “patrimônio negativo”, bastando nesta última hipótese que o saldo devedor supere o valor de mercado do bem alienado fiduciariamente; (xx) importa destacar que esse direito aquisitivo (patrimônio positivo ou negativo) é alterado dia a dia em valor econômico, porquanto o saldo devedor do contrato possui correção diária, ou seja, um cálculo feito hoje estará desatualizado amanhã; (xxi) a penhora dos direitos aquisitivos é realizada sobre um suposto crédito, cujo valor é alterado, para mais ou para menos, todos os dias, revelando-se como a primeira barreira de ordem prática, posto que, no dia do leilão, pode ser que o direito aquisitivo colocado à venda nem mesmo exista, ou mesmo ser de valor irrelevante; (xxii) outra barreira de ordem prática que se visualiza é vista na etapa seguinte à adjudicação ou arrematação do imóvel, uma vez que no caso de adjudicação ou de arrematação, o que o adjudicante/arrematante estará incorporando ao seu patrimônio, não o imóvel; (xxiii) o que restará incorporado é um eventual crédito que o devedor teria, que é composto da diferença do valor de mercado do bem e do saldo devedor do financiamento; (xxiv) a adjudicação ou mesmo arrematação dos direitos aquisitivos não altera o contrato de alienação fiduciária que possui efeito apenas entre as partes, de modo que o devedor fiduciário, em tese, poderia ter o direito de permanecer na posse direta do imóvel, visto que o contrato com a instituição financeira está em vigor; (xxv) isso porque está sendo adjudicado ou arrematado o direito aquisitivo ao invés do próprio imóvel, de modo que o adjudicante/arrematante deverá aguarda a quitação do financiamento imobiliário, seja quem sabe daqui a 20, 30 ou 35 anos, para então exercer com efetividade o seu direito para fins de concretizar a sua parcela da propriedade; (xxvi) tudo isso, obviamente, na hipótese de que não haverá inadimplemento do devedor fiduciário; (xxvii) diante disso é que, apesar da possibilidade jurídica de penhora dos direitos aquisitivos, tem-se pouca ou nenhuma eficácia nesse tipo de expropriação, contrariando assim a duração razoável do processo e o seu resultado útil; (xxviii) ainda que o imóvel fosse à leilão para liquidar de imediato o direito aquisitivo, teríamos em verdade não a penhora do direito aquisitivo, mas do próprio imóvel, de propriedade, ainda que resolúvel, do credor fiduciário que, por sua vez, não é o devedor do presente feito, o que esbarraria no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97, art. 1.368-B do CC e art. 789 do CPC; (xxix) mesmo na hipótese de se considerar que o credor fiduciário não seria em tese prejudicado pelo recebimento do saldo devedor contratual, a ser pago pelo depósito da quantia em juízo pelo arrematante, é evidente que tal medida implica na extinção antecipada do contrato, posto que o imóvel deverá ser entregue livre de alienação fiduciária ao arrematante; (xxx) permitir a extinção prematura do contrato, sem a manifestação das partes, tanto credor quanto devedor fiduciários, por força judicial, revela uma interferência estatal indevida, alcançando a esfera patrimonial de terceiros que nem mesmo figuraram como devedores na presente execução e ignorando suas vontades; (xxxi) o devedor fiduciário possui o direito à quitação antecipada do mútuo, situação na qual o credor fiduciário deverá acatar; mas situação totalmente distinta é o Poder Judiciário antecipar compulsoriamente a extinção do contrato, sem emissão de vontade de qualquer das partes, frustrando, inclusive, a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus se o financiamento imobiliário persistisse ao longo dos 20, 30 anos; (xxxii) não é possível que o adjudicante ou arrematante assuma a posição contratual do devedor fiduciário sem que o credor manifeste anuência, sob pena de o Judiciário impor uma contratação sem a emissão de vontade do agente financeiro, colocando em risco o próprio crédito concedido, porquanto a concessão do crédito, por envolver o risco da atividade econômica, deve ser precedida de análise do credor; (xxxiii) em um primeiro momento tem-se pela impossibilidade de penhora do próprio imóvel: contudo, a exceção deve ser observada no caso de dívidas de natureza propter rem e a necessidade de conciliar os interesses patrimoniais envolvidos, como a do presente feito, posto que oriunda de inadimplemento condominial; (xxxiv) em sendo as dívidas condominiais de natureza propter rem, deve-se excepcionalmente admitir que o próprio imóvel, e não os direitos aquisitivos, vá a leilão, quando se verificar que as demais diligenciais para localizar bens penhoráveis no patrimônio do executado foram esgotadas; (xxxv) isto porque afigura-se justo que o bem suporte as despesas inerentes a ele próprio, sob pena de se criar uma situação insustentável para o Condomínio e de gerar efetivo estímulo ao inadimplemento das taxas condominiais em detrimento da coletividade (demais condôminos), o que repercutirá inclusive na esfera patrimonial do credor fiduciário; (xxxvi) o débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças na titularidade dominial do bem; (xxxvii) sua natureza propter rem é garantir a manutenção e conservação do próprio bem ao qual é ínsita, não podendo toda a coletividade condominial ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade ou por a propriedade ser resolúvel, não se tornando plena enquanto não ocorrer a adjudicação pela credora fiduciária ou a consolidação pelo pagamento do devedor; (xxxviii) obstar o exercício dessa garantia proveniente da própria natureza da obrigação, pode ocasionar danos irreparáveis ao Requerente e aos demais condôminos, frente a possibilidade de gerar situações insolúveis a satisfação do débito que a própria unidade deu causa ao deixar de realizar os pagamentos devidos; (xl) oportuno mencionar que a possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária no caso de obrigações condominiais exige apenas que o eventual adquirente seja intimado do ato em razão de eventual interesse que possa existir na demanda, possibilitando sua eventual atuação na demanda como assistente; (xli) esse entendimento é extraído do art. 799 do CPC que, ao tratar de execuções, aponta a necessidade de intimação dos credores quando a penhora recair sobre bem gravado com alienação fiduciária; (xlii) o efeito que emerge da natureza propter rem do débito condominial é de tamanha importância refletindo em disposições das mais diversas, como: A) Possibilidade de penhora do bem de família para assegurar as despesas condominiais do próprio bem; B) Preferência sobre o crédito hipotecário nos termos da súmula 478 do STJ; C) Obrigação do adquirente pelos débitos anteriores a aquisição; D) A responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente do débito condominial; (xliii) no presente caso, ganha relevância o fato de que o débito onera o próprio bem sendo irrelevante quem figure como proprietário do imóvel, ainda que o bem tenha sido objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia; (xliv) a penhora de direitos aquisitivos pode dar ensejo a verdadeira questão insolúvel, na medida em que o débito junto ao credor fiduciário pode ultrapassar o valor do imóvel, de modo que deve ser possibilitada a penhora da própria unidade, o que permitirá inclusive, que o credor fiduciário, enquanto interessado, faço o pagamento do débito e busque regressivamente receber do devedor; (xlv) o Credor fiduciário realiza atividade lucrativa, podendo suportar os riscos da atividade que lhe é própria, o que é muito diferente do Condomínio Credor, visto que o Condomínio não visa o lucro, mas realiza o rateio das despesas condominiais; (xlvi) privilegiar o Credor Fiduciário autorizando apenas a penhora de direitos aquisitivos é medida contrária a sistemática normativa, que visa resguardar a possibilidade de satisfação do débito condominial, de natureza propter rem; (xlvii) ganha relevância a característica peculiar que emana da natureza propter rem da obrigação; a característica preferencial do crédito condominial sobre o fiduciário; a obrigação do eventual adquirente, inclusive no caso de adjudicação, responder pelo inadimplemento do imóvel; o disposto no art. 799, inc. I do CPC, dando conhecimento ao credor fiduciário da penhora, bastando sua intimação; (xlviii) qual seria a razão de ser do inc. I do art. 799 que determina a intimação do credor fiduciário caso a penhora recaia sobre o bem gravado com alienação fiduciária se não fosse possível a efetiva penhora de unidade imobiliária gravada com alienação fiduciária? Obstar a realização da constrição é negar efetividade ao referido artigo de Lei e ignorar os efeitos próprios da obrigação propter rem; (xlix) clarividente, portanto, a necessidade e possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária, matrícula 301.326 do 3o Ofício de Imóveis do DF (anexo) para a satisfação dos débitos condominiais. A Agravante pleiteou a atribuição do efeito suspensivo para “para que o condomínio não tenha novos custos para registro de atos executórios deferidos”, alegando que experimentará prejuízo, pois haverá a realização de mais de um ato constritivo junto a matrícula do imóvel, onerando o condomínio que desembolsará o valor no primeiro momento e aumentando o débito do devedor, bem como, após o deferimento de penhora do próprio imóvel, será necessário o registro de nova constrição. Requereu o deferimento da penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial. Preparo foi devidamente recolhido (ID 41175918). É o relatório. DECIDO. Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. O agravo é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, do CPC, além de ser tempestivo. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 41160747) interposto pelo CONDOMÍNIO DO ED. HARMONIA RESIDENCIAL em face de LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0713898-79.2019.8.07.0009, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF. A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que deferiu a penhora dos direitos aquisitivos, trazendo como pano de fundo discussão sobre a viabilidade de penhora de imóvel com garantia fiduciária. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Em uma análise preliminar, própria dessa cognição estreita, não vislumbro a existência dos requisitos de probabilidade de provimento do recurso e a prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, requisitos necessários a autorizar a suspensão da eficácia da decisão até o julgamento presente agravo. Isso porque, no caso em apreço, (i) das alegações formuladas pelo Agravante, (ii) do processo na origem, bem como (iii) considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, entendo que o Agravante não demonstrou a probabilidade de provimento do recurso. Muito embora o Agravante tenha trazido ao debate a questão da possibilidade de penhora incidente sobre o próprio imóvel, é necessário apreciar, de forma mais detida, por ocasião do mérito do agravo de instrumento, a relação subjacente, firmada com o credor fiduciário que, inclusive, foi intimado pelo juízo de origem, no sentido de se verificar o remanescente de prestações vincendas e saldo devedor. Diante desse cenário, entendo que o direito vindicado pela parte é opaco, ao menos nesse primeiro momento de apreciação, considerando, ainda, que, em tese, a instituição financeira possui a garantia da hipoteca do bem que, a rigor, não integra totalmente o patrimônio da Agravada, já que, aparentemente, subsiste dívida em relação a tal. De mais a mais, trata-se de um pedido satisfativo, ou seja, que se confunde com o mérito do agravo, razão pela qual pode aguardar seu julgamento. Igualmente não entendo estarem demonstrados (i) prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, muito menos (ii) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Primeiro porque não se tem, até o momento, na origem, demonstração de maior gravame patrimonial tendo sido determinado por decisão judicial, nos moldes do pedido do Agravante, já que não se está na iminência de constrição que lhe seja desfavorável. Ao contrário, o que o Agravante está trazendo, no pedido de penhora incidente sobre o imóvel, e não sobre os direitos aquisitivos, diz respeito a eventuais acréscimos. Ou seja, o Agravante traz um cenário de dano genérico, ainda não concretizado ou sequer em vias de se concretizar. Assim sendo, à míngua de maiores elementos, não vislumbro, nesse momento, necessidade da atuação jurisdicional em sede de concessão de efeito suspensivo. Por fim, destaco não ser o momento adequado ao juízo de mérito da matéria. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta, na forma do Art. 1.019, inc. II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de novembro de 2022 18:02:13. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0738072-77.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO HARMONIA RESIDENCIAL AGRAVADO: LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 41160747) interposto pelo CONDOMÍNIO DO ED. HARMONIA RESIDENCIAL em face de LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0713898-79.2019.8.07.0009, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF, nos seguintes termos (ID 41160747): Homologo o Laudo de Avaliação do bem de ID. 135402385, no valor de R$ 140.000,00 (cento e quarenta mil reais). Verifico que a dívida do credor fiduciário é de R$ 62.119,17, conforme ID. 114319096. O valor do débito exequendo é de R$ 35.584,56, conforme ID. 138168533. Assim, o valor total das dívidas é de R$ 97.703,73, o que torna a penhora viável. Defiro a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF, CEP 72.320-546, cuja certidão da matrícula se encontra no documento de ID. 111308959. Fica a parte executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Intime-se pessoalmente a parte executada da penhora, conforme art. 841, § 2o, do CPC. Cadastre-se o credo fiduciário CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e intime-se da presente decisão, nos termos do art. 835, §3o, CPC. Na oportunidade, informe o saldo devedor e parcelas pagas do financiamento imobiliário. Preclusa essa decisão, expeça-se mandado de avaliação do bem. Com a avaliação, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias, nos termos do art. 525, §11, c/c art. 917, §1o, ambos CPC. Em igual prazo, deverá a parte autora apresentar planilha atualizada do débito. Transcorrido o prazo de impugnação à avaliação, venham os autos conclusos para análise da viabilidade de manutenção da penhora e prática dos demais atos de registro, avaliação e hasta. O Agravante alega em suas razões que: (i) a decisão agravada ignorou o pedido expresso de penhora da própria unidade em razão de débitos condominiais e deferiu a penhora dos direitos aquisitivos, o que nem mesmo fora pleiteado até o momento; (ii) o feito de origem se encontra em cumprimento de sentença para recebimento das cotas condominiais acumulados pela unidade 305 localizada no condomínio agravante; (iii) ainda no final de 2021 o condomínio solicitou a penhora da própria unidade; (iv) ocorre que, antes de apreciar o pedido formulado pelo credor, o juízo de origem realizou inúmeras movimentações processuais; (v) somente após realização de inúmeros atos é que fora proferida decisão para fins de apreciar o pedido de penhora da própria unidade; (vi) a penhora de unidade imobiliária para fins de satisfazer débitos condominiais é situação que permite seu seguimento até mesmo nos casos em que há alienação fiduciária ou mesmo de venda da unidade no curso do processo; (vii) a alienação fiduciária é caracterizada como um pacto acessório ao contrato de mútuo, dito contrato principal: uma vez satisfeito o mútuo, extingue-se a alienação fiduciária segundo o princípio accessorium sequitur principale; (viii) a alienação fiduciária é cláusula de garantia; (ix) também pelo instituto da alienação fiduciária é que o credor fiduciário se torna proprietário fiduciário e possuidor indireto do imóvel alienado fiduciariamente, existindo para o devedor fiduciário direito de eventual consolidação da propriedade em seu nome, se quitar o mútuo, bem como a posse direta do bem; (x) portanto, há mera expectativa de direito de propriedade para o devedor fiduciário por ser titular de direito eventual, podendo, contudo, praticar atos de conservação do seu direito, justamente porque o devedor fiduciário passa a dispor da posse direta do bem, consoante o art. 27 §8o da Lei n. 9.514/97; (xi) a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o devedor fiduciário e, portanto, incide a regra de que tal dívida deve ser suportada pelo patrimônio do devedor, na forma do art. 789 do CPC; (xii) a regra é que apenas o patrimônio do devedor fiduciário responda pelas cotas condominiais, conforme previsto no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97 c/c art. 789 do CPC, o que levaria a conclusão de que sendo o bem de propriedade do credor fiduciário, o imóvel não poderia ser penhorado para honrar a dívida condominial ou outra dívida do devedor fiduciário; (xiii) estaríamos diante de duas possibilidades para saldar o débito exequendo: A) ou são localizados bens do devedor diversos do imóvel alienado fiduciariamente, expropriando-se esses, ou; B) são penhorados os ditos direitos aquisitivos sobre o imóvel; (xiv) o devedor fiduciário/mutuário contrai uma dívida de valor para viabilizar a aquisição do imóvel, gravando-o com alienação fiduciária na expectativa de que, após quitar o mútuo, adquira a propriedade plena do bem; (xv) por outro lado, as instituições financeiras concedem um crédito de até no máximo de 80% (oitenta por cento) do valor da avaliação, exatamente para que se tenha uma margem relativamente segura como garantia apta a satisfazer eventual inadimplemento; (xvi) na medida em que ocorre o pagamento das parcelas do financiamento pelo devedor fiduciário, cujo período de contratação na maioria dos casos chega a 25, 30 ou 35 anos, o saldo devedor do contrato vai diminuindo até que "zera" ao se pagar a última parcela, independente do financiamento ser pela Tabela Price ou SAC (Sistema de Amortização Constante); (xvii) os direitos aquisitivos sobre o bem representam, matematicamente, a diferença entre o valor de mercado do bem e o saldo devedor do financiamento, cujo resultado financeiro expressa aquilo que integra o patrimônio do devedor e consequentemente o direito a ser penhorado; (xviii) não há como certificar que esse patrimônio do devedor, expressado no “direito aquisitivo”, seja um crédito; (xix) há possibilidade inclusive de se revelar um “patrimônio negativo”, bastando nesta última hipótese que o saldo devedor supere o valor de mercado do bem alienado fiduciariamente; (xx) importa destacar que esse direito aquisitivo (patrimônio positivo ou negativo) é alterado dia a dia em valor econômico, porquanto o saldo devedor do contrato possui correção diária, ou seja, um cálculo feito hoje estará desatualizado amanhã; (xxi) a penhora dos direitos aquisitivos é realizada sobre um suposto crédito, cujo valor é alterado, para mais ou para menos, todos os dias, revelando-se como a primeira barreira de ordem prática, posto que, no dia do leilão, pode ser que o direito aquisitivo colocado à venda nem mesmo exista, ou mesmo ser de valor irrelevante; (xxii) outra barreira de ordem prática que se visualiza é vista na etapa seguinte à adjudicação ou arrematação do imóvel, uma vez que no caso de adjudicação ou de arrematação, o que o adjudicante/arrematante estará incorporando ao seu patrimônio, não o imóvel; (xxiii) o que restará incorporado é um eventual crédito que o devedor teria, que é composto da diferença do valor de mercado do bem e do saldo devedor do financiamento; (xxiv) a adjudicação ou mesmo arrematação dos direitos aquisitivos não altera o contrato de alienação fiduciária que possui efeito apenas entre as partes, de modo que o devedor fiduciário, em tese, poderia ter o direito de permanecer na posse direta do imóvel, visto que o contrato com a instituição financeira está em vigor; (xxv) isso porque está sendo adjudicado ou arrematado o direito aquisitivo ao invés do próprio imóvel, de modo que o adjudicante/arrematante deverá aguarda a quitação do financiamento imobiliário, seja quem sabe daqui a 20, 30 ou 35 anos, para então exercer com efetividade o seu direito para fins de concretizar a sua parcela da propriedade; (xxvi) tudo isso, obviamente, na hipótese de que não haverá inadimplemento do devedor fiduciário; (xxvii) diante disso é que, apesar da possibilidade jurídica de penhora dos direitos aquisitivos, tem-se pouca ou nenhuma eficácia nesse tipo de expropriação, contrariando assim a duração razoável do processo e o seu resultado útil; (xxviii) ainda que o imóvel fosse à leilão para liquidar de imediato o direito aquisitivo, teríamos em verdade não a penhora do direito aquisitivo, mas do próprio imóvel, de propriedade, ainda que resolúvel, do credor fiduciário que, por sua vez, não é o devedor do presente feito, o que esbarraria no art. 27, 8o, da Lei n. 9.514/97, art. 1.368-B do CC e art. 789 do CPC; (xxix) mesmo na hipótese de se considerar que o credor fiduciário não seria em tese prejudicado pelo recebimento do saldo devedor contratual, a ser pago pelo depósito da quantia em juízo pelo arrematante, é evidente que tal medida implica na extinção antecipada do contrato, posto que o imóvel deverá ser entregue livre de alienação fiduciária ao arrematante; (xxx) permitir a extinção prematura do contrato, sem a manifestação das partes, tanto credor quanto devedor fiduciários, por força judicial, revela uma interferência estatal indevida, alcançando a esfera patrimonial de terceiros que nem mesmo figuraram como devedores na presente execução e ignorando suas vontades; (xxxi) o devedor fiduciário possui o direito à quitação antecipada do mútuo, situação na qual o credor fiduciário deverá acatar; mas situação totalmente distinta é o Poder Judiciário antecipar compulsoriamente a extinção do contrato, sem emissão de vontade de qualquer das partes, frustrando, inclusive, a justa expectativa de remuneração futura do capital a que o agente financeiro faria jus se o financiamento imobiliário persistisse ao longo dos 20, 30 anos; (xxxii) não é possível que o adjudicante ou arrematante assuma a posição contratual do devedor fiduciário sem que o credor manifeste anuência, sob pena de o Judiciário impor uma contratação sem a emissão de vontade do agente financeiro, colocando em risco o próprio crédito concedido, porquanto a concessão do crédito, por envolver o risco da atividade econômica, deve ser precedida de análise do credor; (xxxiii) em um primeiro momento tem-se pela impossibilidade de penhora do próprio imóvel: contudo, a exceção deve ser observada no caso de dívidas de natureza propter rem e a necessidade de conciliar os interesses patrimoniais envolvidos, como a do presente feito, posto que oriunda de inadimplemento condominial; (xxxiv) em sendo as dívidas condominiais de natureza propter rem, deve-se excepcionalmente admitir que o próprio imóvel, e não os direitos aquisitivos, vá a leilão, quando se verificar que as demais diligenciais para localizar bens penhoráveis no patrimônio do executado foram esgotadas; (xxxv) isto porque afigura-se justo que o bem suporte as despesas inerentes a ele próprio, sob pena de se criar uma situação insustentável para o Condomínio e de gerar efetivo estímulo ao inadimplemento das taxas condominiais em detrimento da coletividade (demais condôminos), o que repercutirá inclusive na esfera patrimonial do credor fiduciário; (xxxvi) o débito condominial não pode ficar ao talante de mudanças na titularidade dominial do bem; (xxxvii) sua natureza propter rem é garantir a manutenção e conservação do próprio bem ao qual é ínsita, não podendo toda a coletividade condominial ser tolhida da penhora da unidade inadimplente em razão de mudança na titularidade ou por a propriedade ser resolúvel, não se tornando plena enquanto não ocorrer a adjudicação pela credora fiduciária ou a consolidação pelo pagamento do devedor; (xxxviii) obstar o exercício dessa garantia proveniente da própria natureza da obrigação, pode ocasionar danos irreparáveis ao Requerente e aos demais condôminos, frente a possibilidade de gerar situações insolúveis a satisfação do débito que a própria unidade deu causa ao deixar de realizar os pagamentos devidos; (xl) oportuno mencionar que a possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária no caso de obrigações condominiais exige apenas que o eventual adquirente seja intimado do ato em razão de eventual interesse que possa existir na demanda, possibilitando sua eventual atuação na demanda como assistente; (xli) esse entendimento é extraído do art. 799 do CPC que, ao tratar de execuções, aponta a necessidade de intimação dos credores quando a penhora recair sobre bem gravado com alienação fiduciária; (xlii) o efeito que emerge da natureza propter rem do débito condominial é de tamanha importância refletindo em disposições das mais diversas, como: A) Possibilidade de penhora do bem de família para assegurar as despesas condominiais do próprio bem; B) Preferência sobre o crédito hipotecário nos termos da súmula 478 do STJ; C) Obrigação do adquirente pelos débitos anteriores a aquisição; D) A responsabilidade do arrematante pelo saldo remanescente do débito condominial; (xliii) no presente caso, ganha relevância o fato de que o débito onera o próprio bem sendo irrelevante quem figure como proprietário do imóvel, ainda que o bem tenha sido objeto de contrato de alienação fiduciária em garantia; (xliv) a penhora de direitos aquisitivos pode dar ensejo a verdadeira questão insolúvel, na medida em que o débito junto ao credor fiduciário pode ultrapassar o valor do imóvel, de modo que deve ser possibilitada a penhora da própria unidade, o que permitirá inclusive, que o credor fiduciário, enquanto interessado, faço o pagamento do débito e busque regressivamente receber do devedor; (xlv) o Credor fiduciário realiza atividade lucrativa, podendo suportar os riscos da atividade que lhe é própria, o que é muito diferente do Condomínio Credor, visto que o Condomínio não visa o lucro, mas realiza o rateio das despesas condominiais; (xlvi) privilegiar o Credor Fiduciário autorizando apenas a penhora de direitos aquisitivos é medida contrária a sistemática normativa, que visa resguardar a possibilidade de satisfação do débito condominial, de natureza propter rem; (xlvii) ganha relevância a característica peculiar que emana da natureza propter rem da obrigação; a característica preferencial do crédito condominial sobre o fiduciário; a obrigação do eventual adquirente, inclusive no caso de adjudicação, responder pelo inadimplemento do imóvel; o disposto no art. 799, inc. I do CPC, dando conhecimento ao credor fiduciário da penhora, bastando sua intimação; (xlviii) qual seria a razão de ser do inc. I do art. 799 que determina a intimação do credor fiduciário caso a penhora recaia sobre o bem gravado com alienação fiduciária se não fosse possível a efetiva penhora de unidade imobiliária gravada com alienação fiduciária? Obstar a realização da constrição é negar efetividade ao referido artigo de Lei e ignorar os efeitos próprios da obrigação propter rem; (xlix) clarividente, portanto, a necessidade e possibilidade de penhora da própria unidade imobiliária, matrícula 301.326 do 3o Ofício de Imóveis do DF (anexo) para a satisfação dos débitos condominiais. A Agravante pleiteou a atribuição do efeito suspensivo para “para que o condomínio não tenha novos custos para registro de atos executórios deferidos”, alegando que experimentará prejuízo, pois haverá a realização de mais de um ato constritivo junto a matrícula do imóvel, onerando o condomínio que desembolsará o valor no primeiro momento e aumentando o débito do devedor, bem como, após o deferimento de penhora do próprio imóvel, será necessário o registro de nova constrição. Requereu o deferimento da penhora do próprio imóvel para fins de satisfazer o débito condominial. Preparo foi devidamente recolhido (ID 41175918). É o relatório. DECIDO. Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. O agravo é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, do CPC, além de ser tempestivo. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 41160747) interposto pelo CONDOMÍNIO DO ED. HARMONIA RESIDENCIAL em face de LUCINEIA APARECIDA DE SOUZA ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Samambaia que, nos autos do cumprimento de sentença n° 0713898-79.2019.8.07.0009, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel descrito como Apartamento 305, Lote 01, Conjunto F, Quadra QN 412, Samambaia Norte, Samambaia/DF. A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que deferiu a penhora dos direitos aquisitivos, trazendo como pano de fundo discussão sobre a viabilidade de penhora de imóvel com garantia fiduciária. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. Em uma análise preliminar, própria dessa cognição estreita, não vislumbro a existência dos requisitos de probabilidade de provimento do recurso e a prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, requisitos necessários a autorizar a suspensão da eficácia da decisão até o julgamento presente agravo. Isso porque, no caso em apreço, (i) das alegações formuladas pelo Agravante, (ii) do processo na origem, bem como (iii) considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, entendo que o Agravante não demonstrou a probabilidade de provimento do recurso. Muito embora o Agravante tenha trazido ao debate a questão da possibilidade de penhora incidente sobre o próprio imóvel, é necessário apreciar, de forma mais detida, por ocasião do mérito do agravo de instrumento, a relação subjacente, firmada com o credor fiduciário que, inclusive, foi intimado pelo juízo de origem, no sentido de se verificar o remanescente de prestações vincendas e saldo devedor. Diante desse cenário, entendo que o direito vindicado pela parte é opaco, ao menos nesse primeiro momento de apreciação, considerando, ainda, que, em tese, a instituição financeira possui a garantia da hipoteca do bem que, a rigor, não integra totalmente o patrimônio da Agravada, já que, aparentemente, subsiste dívida em relação a tal. De mais a mais, trata-se de um pedido satisfativo, ou seja, que se confunde com o mérito do agravo, razão pela qual pode aguardar seu julgamento. Igualmente não entendo estarem demonstrados (i) prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, muito menos (ii) perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Primeiro porque não se tem, até o momento, na origem, demonstração de maior gravame patrimonial tendo sido determinado por decisão judicial, nos moldes do pedido do Agravante, já que não se está na iminência de constrição que lhe seja desfavorável. Ao contrário, o que o Agravante está trazendo, no pedido de penhora incidente sobre o imóvel, e não sobre os direitos aquisitivos, diz respeito a eventuais acréscimos. Ou seja, o Agravante traz um cenário de dano genérico, ainda não concretizado ou sequer em vias de se concretizar. Assim sendo, à míngua de maiores elementos, não vislumbro, nesse momento, necessidade da atuação jurisdicional em sede de concessão de efeito suspensivo. Por fim, destaco não ser o momento adequado ao juízo de mérito da matéria. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo pleiteado. Comunique-se ao Juízo prolator da decisão, na forma do Art. 1.019, inc. I, do Novo Código de Processo Civil. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta, na forma do Art. 1.019, inc. II, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 10 de novembro de 2022 18:02:13. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador