Tribunal: TJDFT
Processo: 0724096-03.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2022-08-22

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0724096-03.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: MANIFESTO CONSTRUCOES E INCORPORACOES S/A AGRAVADO: IVANILSON SEVERINO DE MELO Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Manifesto Construções e Incorporações S.A. contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0718312-47.2019.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos: “Realizada, uma vez exarado o respectivo laudo de id. 100480239, a avaliação deferida nos autos e intimadas as partes, apenas a devedora MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A ofertou impugnação em que sobreleva, em síntese, a suposta inobservância, pelo "expert" do Juízo, das normas técnicas que regem a matéria e das características do imóvel avaliado. Instado a se manifestar, o perito apresentou o laudo complementar de id. 104524521, em que rechaça as alegações da impugnante e ratifica as conclusões originalmente alcançadas. Novamente intimadas as partes, a devedora MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A manteve sua irresignação pelos mesmos fundamentos anteriormente discorridos. É o que cumpre relatar. Decido. Cotejando os laudos de ids. 100480239 e 104524521 com o relatório de id. 102314961, produzido pelo assistente técnico da impugnante, apura-se que, enquanto os primeiros abordaram parâmetros tais como a área total do imóvel, sua localização, o padrão de acabamento, o estado de conservação e a idade aparente, este último se limitou a apresentar pesquisa comparativa de preços de mercado de imóveis similares localizados na mesma área geográfica do Distrito Federal. Observa-se, ademais, que o "expert" do Juízo se desincumbiu de esclarecer a metodologia por ele adotada, de demonstrar, detalhadamente, as especificidades do bem objeto da avaliação sob seu encargo e de justificar o resultado apurado à luz das respectivas normas técnicas, não constituindo o relatório apresentado pela impugnante elementos de convicção hábil a infirmar as conclusões alcançadas na avaliação inquinada de vício. Assim, NÃO ACOLHO a impugnação de id. 102314960, ademais, ratificada conforme id. 106652509. Reputo bom, ademais, o laudo de id. 100480239 c/c laudo complementar de id. 104524521 e fixo o valor do imóvel penhorado conforme termo de id. 53305307 em R$ 5.410.000,00. Considerando, porém, que o bem em questão está na iminência de ser levado a leilão nos autos de n.o 0702652-13.2019.8.07.0001, que tramitam perante a 11a Vara Cível de Brasília-DF, aguarde-se pelo prazo de 90 dias ou até que sobrevenha a notícia de que se ultimou a alienação judicial aguardada, o que primeiro ocorrer. Após, retornem-se os autos conclusos.” Em síntese, a Agravante impugna o valor do metro quadrado aplicado pelo perito, sob o argumento de que o valor de R$ 6.910,47 estaria muito aquém do valor de mercado, especialmente por se tratar de residência edificada em amplo terreno de esquina no Lago Sul. Sustenta que as amostras coletadas de imóveis semelhantes comprovam que o valor do metro quadrado não é inferior a R$ 10.540,27. Defende a norma NBR no 14.653 possibilita fundamentar a avaliação em amostras de outras quadras, desde que localizadas no mesmo bairro. Argumenta que ainda que se considerasse tão somente as amostras da QL 6, o valor do metro quadrado atribuído pelo perito ainda estaria muito baixo se comparado com as demais amostras. Aponta que o expert adotou fatores de equivalência que estão aquém dos parâmetros estabelecidos pela norma NBR 12721. Afirma que o assistente técnico elaborou laudo utilizando fatores preponderantes da norma, tais como localização, área, padrão e idade aparente. Reitera sua impugnação ao laudo de avaliação e pede para que seja fixado em R$ 10.547,27 para o metro quadrado do imóvel constrito, o que resultaria R$ 9.920.000,00. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento e, no mérito, pugna pela reforma da r. decisão agravada, para avaliar o imóvel em R$ 9.920.000,00. O preparo está comprovado (Id. 37514171 e Id. 38093854). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Desse modo, deve haver plausibilidade do direito alegado, bem como o reconhecimento de que a demora no julgamento poderá causar dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. No caso em exame, não é possível avistar verossimilhança nas alegações da Agravante, por ausência de elementos que demonstrem vícios na avaliação do imóvel penhorado. Com efeito, verifica-se que a Agravante contesta o laudo de avaliação, sem, contudo, apresentar prova capaz de desconstituir a conclusões da avaliação. No que tange ao valor do metro quadrado, verifica-se que impugna o quantitativo atribuído pelo perito, com base em amostras localizadas no mesmo bairro e em quadras próximas, colhida em sítios eletrônicos de venda imóveis, conforme se verifica no laudo apresentado pelo assistente técnico1. Todavia, anúncios de venda publicados em sítios de venda de imóveis não servem para demonstrar o real o valor do imóvel penhorado ou erro na avaliação realizada pelo expert, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, especialmente porque os proprietários usualmente atribuem ao seu imóvel valor além da intenção de venda, considerando a margem de negociação e o desconto da comissão de corretagem. Ademais, como bem salientado pelo MM. Juiz a quo, enquanto o assistente técnico se limitou a apresentar pesquisas de imóveis semelhantes em sítios eletrônicos de venda, o laudo pericial considerou todos os atributos particulares do imóvel, tais como localização, área exata do terreno e área construída, padrão de acabamento, estado de conservação e idade aparente do imóvel. Desse modo, os argumentos suscitados pela Agravante não servem para refutar o laudo de avaliação, que, ao se utilizar o método comparativo, não se baseou exclusivamente na localização e no valor de imóveis anunciados para venda, mas considerou todas as características particulares do imóvel. Ademais, não se pode desconsiderar que a conclusão do perito está amparada em 46 amostras, enquanto o laudo do assistente técnico apresentado pela Agravante considerou tão somente 10 amostras. No que tange aos fatores de equivalência, no laudo complementar, o perito esclareceu que a tabela indicada pela Agravante é genérica e depende de outros fatores constante na norma NBR 12721. De fato, em análise da norma apontada, verifica-se que no item que trata dos coeficientes para cálculo das áreas equivalentes, a referida norma assim dispõe2: “5.7.2 Coeficientes para cálculo das áreas equivalentes às áreas de custo padrão É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, perante o custo padrão da construção, sejam calculados da seguinte forma, para cada dependência em que for empregado. 5.7.2.1 Orientações 5.7.2.1.1 Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja: a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas. 5.7.2.1.2 O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme item 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva área definida no item 5.7.2.1.1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo - nas estruturas, fundações, etc. 5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.” Verifica-se, ainda, que os coeficientes apontados pela Agravante não são de aplicação obrigatória e podem ser aplicados como orientação na ausência das demonstrações acima transcritas: “5.7.3 Coeficientes médios Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos - padrão: a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c) área privativa salas com acabamento: 1,00; d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; f) varandas: 0,75 a 1,00; g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d’água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e n) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75”.” (g.n.) Infere-se do laudo complementar Id. 1045245213 que o i. perito considerou as características particulares de cada área equivalente encontradas no imóvel avaliado, destacando que o estado de conversação e a idade aparente dos ambientes influenciaram na depreciação dos índices aplicados. Dessa forma, não seria prudente desconstituir as conclusões periciais tão somente à consideração de que não foram empregados os coeficientes médios apontados pela norma NBR 12721, os quais sequer são de aplicação obrigatória. Cumpre ressaltar, ainda, que apontada qualquer inconsistência convincente no laudo do perito nomeado, este deve prevalecer em caso de divergência com o laudo do assistente técnico, sobretudo porque as conclusões do perito judicial estão acobertadas pela imparcialidade e isenção. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança da alegação da Agravante. Por fim, impende ressaltar que não há urgência que justifique a suspensão da r. decisão agravada, pois infere-se da r. decisão agravada que o próprio Juiz determinou que se aguardasse o prazo de 90 (noventa) dia. Confira-se: “Considerando, porém, que o bem em questão está na iminência de ser levado a leilão nos autos de n.o 0702652-13.2019.8.07.0001, que tramitam perante a 11a Vara Cível de Brasília-DF, aguarde-se pelo prazo de 90 dias ou até que sobrevenha a notícia de que se ultimou a alienação judicial aguardada, o que primeiro ocorrer.” Assim, embora sejam relevantes os argumentos apresentados pela Agravante, reputo prudente manter a r. decisão agravada até que novos elementos de convicção sejam trazidos aos autos. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado para que apresente as contrarrazões, caso queira. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 12 de agosto de 2022. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0724096-03.2022.8.07.0000 AGRAVANTE: MANIFESTO CONSTRUCOES E INCORPORACOES S/A AGRAVADO: IVANILSON SEVERINO DE MELO Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por Manifesto Construções e Incorporações S.A. contra a r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 1a Vara Cível da Circunscrição Especial Judiciária de Brasília que, nos autos do Processo n° 0718312-47.2019.8.07.0001, em fase de cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação à avaliação do imóvel penhorado, nos seguintes termos: “Realizada, uma vez exarado o respectivo laudo de id. 100480239, a avaliação deferida nos autos e intimadas as partes, apenas a devedora MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A ofertou impugnação em que sobreleva, em síntese, a suposta inobservância, pelo "expert" do Juízo, das normas técnicas que regem a matéria e das características do imóvel avaliado. Instado a se manifestar, o perito apresentou o laudo complementar de id. 104524521, em que rechaça as alegações da impugnante e ratifica as conclusões originalmente alcançadas. Novamente intimadas as partes, a devedora MANIFESTO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES S/A manteve sua irresignação pelos mesmos fundamentos anteriormente discorridos. É o que cumpre relatar. Decido. Cotejando os laudos de ids. 100480239 e 104524521 com o relatório de id. 102314961, produzido pelo assistente técnico da impugnante, apura-se que, enquanto os primeiros abordaram parâmetros tais como a área total do imóvel, sua localização, o padrão de acabamento, o estado de conservação e a idade aparente, este último se limitou a apresentar pesquisa comparativa de preços de mercado de imóveis similares localizados na mesma área geográfica do Distrito Federal. Observa-se, ademais, que o "expert" do Juízo se desincumbiu de esclarecer a metodologia por ele adotada, de demonstrar, detalhadamente, as especificidades do bem objeto da avaliação sob seu encargo e de justificar o resultado apurado à luz das respectivas normas técnicas, não constituindo o relatório apresentado pela impugnante elementos de convicção hábil a infirmar as conclusões alcançadas na avaliação inquinada de vício. Assim, NÃO ACOLHO a impugnação de id. 102314960, ademais, ratificada conforme id. 106652509. Reputo bom, ademais, o laudo de id. 100480239 c/c laudo complementar de id. 104524521 e fixo o valor do imóvel penhorado conforme termo de id. 53305307 em R$ 5.410.000,00. Considerando, porém, que o bem em questão está na iminência de ser levado a leilão nos autos de n.o 0702652-13.2019.8.07.0001, que tramitam perante a 11a Vara Cível de Brasília-DF, aguarde-se pelo prazo de 90 dias ou até que sobrevenha a notícia de que se ultimou a alienação judicial aguardada, o que primeiro ocorrer. Após, retornem-se os autos conclusos.” Em síntese, a Agravante impugna o valor do metro quadrado aplicado pelo perito, sob o argumento de que o valor de R$ 6.910,47 estaria muito aquém do valor de mercado, especialmente por se tratar de residência edificada em amplo terreno de esquina no Lago Sul. Sustenta que as amostras coletadas de imóveis semelhantes comprovam que o valor do metro quadrado não é inferior a R$ 10.540,27. Defende a norma NBR no 14.653 possibilita fundamentar a avaliação em amostras de outras quadras, desde que localizadas no mesmo bairro. Argumenta que ainda que se considerasse tão somente as amostras da QL 6, o valor do metro quadrado atribuído pelo perito ainda estaria muito baixo se comparado com as demais amostras. Aponta que o expert adotou fatores de equivalência que estão aquém dos parâmetros estabelecidos pela norma NBR 12721. Afirma que o assistente técnico elaborou laudo utilizando fatores preponderantes da norma, tais como localização, área, padrão e idade aparente. Reitera sua impugnação ao laudo de avaliação e pede para que seja fixado em R$ 10.547,27 para o metro quadrado do imóvel constrito, o que resultaria R$ 9.920.000,00. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento e, no mérito, pugna pela reforma da r. decisão agravada, para avaliar o imóvel em R$ 9.920.000,00. O preparo está comprovado (Id. 37514171 e Id. 38093854). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, recebido o agravo de instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. Desse modo, deve haver plausibilidade do direito alegado, bem como o reconhecimento de que a demora no julgamento poderá causar dano grave e de difícil reparação ao titular de direito prestes a ser lesado ou ameaçado de lesão. No caso em exame, não é possível avistar verossimilhança nas alegações da Agravante, por ausência de elementos que demonstrem vícios na avaliação do imóvel penhorado. Com efeito, verifica-se que a Agravante contesta o laudo de avaliação, sem, contudo, apresentar prova capaz de desconstituir a conclusões da avaliação. No que tange ao valor do metro quadrado, verifica-se que impugna o quantitativo atribuído pelo perito, com base em amostras localizadas no mesmo bairro e em quadras próximas, colhida em sítios eletrônicos de venda imóveis, conforme se verifica no laudo apresentado pelo assistente técnico1. Todavia, anúncios de venda publicados em sítios de venda de imóveis não servem para demonstrar o real o valor do imóvel penhorado ou erro na avaliação realizada pelo expert, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, especialmente porque os proprietários usualmente atribuem ao seu imóvel valor além da intenção de venda, considerando a margem de negociação e o desconto da comissão de corretagem. Ademais, como bem salientado pelo MM. Juiz a quo, enquanto o assistente técnico se limitou a apresentar pesquisas de imóveis semelhantes em sítios eletrônicos de venda, o laudo pericial considerou todos os atributos particulares do imóvel, tais como localização, área exata do terreno e área construída, padrão de acabamento, estado de conservação e idade aparente do imóvel. Desse modo, os argumentos suscitados pela Agravante não servem para refutar o laudo de avaliação, que, ao se utilizar o método comparativo, não se baseou exclusivamente na localização e no valor de imóveis anunciados para venda, mas considerou todas as características particulares do imóvel. Ademais, não se pode desconsiderar que a conclusão do perito está amparada em 46 amostras, enquanto o laudo do assistente técnico apresentado pela Agravante considerou tão somente 10 amostras. No que tange aos fatores de equivalência, no laudo complementar, o perito esclareceu que a tabela indicada pela Agravante é genérica e depende de outros fatores constante na norma NBR 12721. De fato, em análise da norma apontada, verifica-se que no item que trata dos coeficientes para cálculo das áreas equivalentes, a referida norma assim dispõe2: “5.7.2 Coeficientes para cálculo das áreas equivalentes às áreas de custo padrão É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, perante o custo padrão da construção, sejam calculados da seguinte forma, para cada dependência em que for empregado. 5.7.2.1 Orientações 5.7.2.1.1 Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja: a) com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e b) com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da parede confrontante com as outras áreas construídas. 5.7.2.1.2 O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou estimado conforme item 5.7.2.1.1, dividido pela respectiva área definida no item 5.7.2.1.1 b). Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo - nas estruturas, fundações, etc. 5.7.2.1.3 O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado.” Verifica-se, ainda, que os coeficientes apontados pela Agravante não são de aplicação obrigatória e podem ser aplicados como orientação na ausência das demonstrações acima transcritas: “5.7.3 Coeficientes médios Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos - padrão: a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c) área privativa salas com acabamento: 1,00; d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; f) varandas: 0,75 a 1,00; g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d’água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e n) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75”.” (g.n.) Infere-se do laudo complementar Id. 1045245213 que o i. perito considerou as características particulares de cada área equivalente encontradas no imóvel avaliado, destacando que o estado de conversação e a idade aparente dos ambientes influenciaram na depreciação dos índices aplicados. Dessa forma, não seria prudente desconstituir as conclusões periciais tão somente à consideração de que não foram empregados os coeficientes médios apontados pela norma NBR 12721, os quais sequer são de aplicação obrigatória. Cumpre ressaltar, ainda, que apontada qualquer inconsistência convincente no laudo do perito nomeado, este deve prevalecer em caso de divergência com o laudo do assistente técnico, sobretudo porque as conclusões do perito judicial estão acobertadas pela imparcialidade e isenção. Ausente, portanto, o primeiro pressuposto para o deferimento da medida pretendida, qual seja, a verossimilhança da alegação da Agravante. Por fim, impende ressaltar que não há urgência que justifique a suspensão da r. decisão agravada, pois infere-se da r. decisão agravada que o próprio Juiz determinou que se aguardasse o prazo de 90 (noventa) dia. Confira-se: “Considerando, porém, que o bem em questão está na iminência de ser levado a leilão nos autos de n.o 0702652-13.2019.8.07.0001, que tramitam perante a 11a Vara Cível de Brasília-DF, aguarde-se pelo prazo de 90 dias ou até que sobrevenha a notícia de que se ultimou a alienação judicial aguardada, o que primeiro ocorrer.” Assim, embora sejam relevantes os argumentos apresentados pela Agravante, reputo prudente manter a r. decisão agravada até que novos elementos de convicção sejam trazidos aos autos. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Intime-se o Agravado para que apresente as contrarrazões, caso queira. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 12 de agosto de 2022. Desembargadora Fátima Rafael Relatora