Tribunal: TJDFT
Processo: 0739980-09.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-02-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0739980-09.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ESPÓLIO DE FRANCISCO MAIORANA FILHO REPRESENTANTE LEGAL: EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DOURADA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo ESPÓLIO DE FRANCISCO MAIORANA FILHO, contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execuções de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF, nos autos da ação de execução de título extrajudicial (processo no 0709654-63.2021.8.07.0001), ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SERRA DOURADA. A decisão combatida se pronunciou pelo acolhimento da exceção de pré-executividade, para excluir o espólio do polo passivo e determinar sua substituição pelos herdeiros, já que expedido o formal de partilha e finalizado o inventário, bem como deixou de condenar o Condomínio aos ônus sucumbenciais diante da ausência de averbação do formal na matrícula do imóvel (ID 31460443 – pág. 2/5): “É o relato do necessário, decido. Trata-se de execução de taxas de condomínio vencidas e não pagas de março de 2016 a fevereiro de 2021 do imóvel localizado na SCS, Quadra 2, bloco C-22, sala 505, Edifício Serra Dourada. Observando a certidão de matrícula do imóvel anexada com a inicial, datada de 24/03/2021, tem-se que o imóvel ainda estava em nome do executado falecido e sua esposa (FRANCISCO MAIORANA FILHO e EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA). A obrigação de pagar as taxas condominiais é “propter rem”, conforme se depreende do art. 1.345 do Código Civil, ou seja, uma obrigação vinculada ao bem em si, imposta a quem ostente a qualidade de proprietário da coisa ou possua a titularidade de um direito real sobre ela, o que significa dizer que a dívida acompanha o imóvel do qual advém, até que seja adimplida. No caso dos autos, e conforme se denota das disposições do Código Civil (art. 1.334, §2o e art. 1.345), a lei considera condômino o proprietário. Sobre o assunto, confira o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO, ADQUIRENTE OU POSSUIDOR DO BEM. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. EX-CÔNJUGES. FORMAL DE PARTILHA NÃO LEVADO A REGISTRO. TEMA 886 DO STJ. APLICAÇÃO ANALÓGICA. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE EXIMIR DO PAGAMENTO AQUELE QUE FIGURA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMO PROPRIETÁRIO DO BEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Os encargos condominiais têm natureza propter rem, ou seja, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, portanto, de obrigação vinculada ao bem em si, imposta a quem ostente a qualidade de proprietário da coisa ou possua a titularidade de um direito real sobre ela, o que significa dizer que a dívida acompanha o imóvel do qual advém, até que seja adimplida. 2. A lei considera condômino o proprietário (inclusive o promitente vendedor), o promitente comprador e o cessionário de direito à aquisição, de maneira que a obrigação pelo pagamento das dívidas decorrentes de encargos condominiais pode recair sobre qualquer um deles, desde que identificada relação jurídica direta com o condomínio. 3. O c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp. 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação". (2a Seção, REsp. no 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 20/4/2015). Essa solução, de forma análoga, deve ser aplicada aos casos de separação ou divórcio em que o formal de partilha não foi levado a registro, tal como se verifica na espécie. 4. Sem a averbação da partilha na matrícula do imóvel, para que o proprietário constante do registro imobiliário seja liberado da obrigação de pagar as dívidas condominiais, é necessário a prova da comunicação formal e inequívoca do condomínio/credor acerca da transferência da propriedade do bem. Nesse sentido, considerando, na espécie, a ausência de notificação do condomínio, bem como a manutenção do nome do Apelante, na figura de proprietário, no registro do imóvel, tem-se que ele é responsável pelo débito cobrado, sendo-lhe, contudo, resguardado o direito de regresso contra eventual novo proprietário do imóvel, em razão da demora do registro da transferência de titularidade. 5. É lícito ao credor cobrar taxas de condomínio em atraso do proprietário do imóvel em nome do qual consta o registro no cartório de imóveis competente, quando não houver, por parte do condomínio, ciência inequívoca da transferência da propriedade para terceiro. 6. Sentença mantida. Recurso não provido. (Acórdão 1127897, 00054876520178070007, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2018, publicado no DJE: 24/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, além de não ter sido registrado o formal de partilha, por meio do qual o condomínio poderia ter ciência da transferência da propriedade do bem, também não há nos autos outro elemento seguro a indicar que o credor tinha ciência de que o imóvel não mais pertencia ao executado FRANCISCO MAIORANA FILHO, sobretudo porque consta seu nome na matrícula do imóvel, na figura de coproprietário do bem, ao lado de sua esposa EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA. Todavia, tem-se que o executado FRANCISCO MAIORANA FILHO faleceu e seu inventário já foi extinto, razão pela qual o polo deverá ser integrado pelos herdeiros. Ante o exposto, acolho a exceção, para excluir o espólio do polo passivo e determinar sua substituição pelos herdeiros, já que expedido o formal de partilha e finalizado o inventário. No entanto, deixo de condenar o Condomínio aos ônus sucumbenciais diante da ausência de averbação do formal na matrícula do imóvel, razão pela qual não poderia ter o autor, de antemão, conhecimento do falecimento do proprietário e da transmissão do bem a seus herdeiros. Fica o autor intimado a apresentar a qualificação e os endereços de todos os herdeiros de FRANCISCO MAIORANA FILHO.” Nesta sede recursal o agravante pediu a reforma da decisão a fim de que o agravado fosse condenado ao pagamento de honorários sucumbenciais pelo princípio da causalidade ou pela ciência da existência de inventário. No ID 31545716 foi juntada decisão que indeferiu a tutela de urgência. Ocorre que, conforme verificado nas contrarrazões do Condomínio do Edifício da Serra, a mencionada decisão trata de assunto e parte diversas, necessitando de correção (ID 31591567). Nesse sentido, chamo o feito à ordem para reconhecer erro material e passo à análise do recurso. Como não existe pedido de natureza liminar, esta decisão se restringe à admissibilidade recursal. O recurso está apto ao processamento. É tempestivo e o preparo foi recolhido no ID 31460442. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se a necessidade de prestar informações. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 18 de fevereiro de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0739980-09.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ESPÓLIO DE FRANCISCO MAIORANA FILHO REPRESENTANTE LEGAL: EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA AGRAVADO: CONDOMINIO DO EDIFICIO SERRA DOURADA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo ESPÓLIO DE FRANCISCO MAIORANA FILHO, contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execuções de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília/DF, nos autos da ação de execução de título extrajudicial (processo no 0709654-63.2021.8.07.0001), ajuizada pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SERRA DOURADA. A decisão combatida se pronunciou pelo acolhimento da exceção de pré-executividade, para excluir o espólio do polo passivo e determinar sua substituição pelos herdeiros, já que expedido o formal de partilha e finalizado o inventário, bem como deixou de condenar o Condomínio aos ônus sucumbenciais diante da ausência de averbação do formal na matrícula do imóvel (ID 31460443 – pág. 2/5): “É o relato do necessário, decido. Trata-se de execução de taxas de condomínio vencidas e não pagas de março de 2016 a fevereiro de 2021 do imóvel localizado na SCS, Quadra 2, bloco C-22, sala 505, Edifício Serra Dourada. Observando a certidão de matrícula do imóvel anexada com a inicial, datada de 24/03/2021, tem-se que o imóvel ainda estava em nome do executado falecido e sua esposa (FRANCISCO MAIORANA FILHO e EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA). A obrigação de pagar as taxas condominiais é “propter rem”, conforme se depreende do art. 1.345 do Código Civil, ou seja, uma obrigação vinculada ao bem em si, imposta a quem ostente a qualidade de proprietário da coisa ou possua a titularidade de um direito real sobre ela, o que significa dizer que a dívida acompanha o imóvel do qual advém, até que seja adimplida. No caso dos autos, e conforme se denota das disposições do Código Civil (art. 1.334, §2o e art. 1.345), a lei considera condômino o proprietário. Sobre o assunto, confira o seguinte julgado: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. PROPRIETÁRIO, ADQUIRENTE OU POSSUIDOR DO BEM. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. EX-CÔNJUGES. FORMAL DE PARTILHA NÃO LEVADO A REGISTRO. TEMA 886 DO STJ. APLICAÇÃO ANALÓGICA. AUSÊNCIA DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE EXIMIR DO PAGAMENTO AQUELE QUE FIGURA NO REGISTRO IMOBILIÁRIO COMO PROPRIETÁRIO DO BEM. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Os encargos condominiais têm natureza propter rem, ou seja, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, portanto, de obrigação vinculada ao bem em si, imposta a quem ostente a qualidade de proprietário da coisa ou possua a titularidade de um direito real sobre ela, o que significa dizer que a dívida acompanha o imóvel do qual advém, até que seja adimplida. 2. A lei considera condômino o proprietário (inclusive o promitente vendedor), o promitente comprador e o cessionário de direito à aquisição, de maneira que a obrigação pelo pagamento das dívidas decorrentes de encargos condominiais pode recair sobre qualquer um deles, desde que identificada relação jurídica direta com o condomínio. 3. O c. Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp. 1.345.331/RS, submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, consolidou entendimento no sentido de que "o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação". (2a Seção, REsp. no 1.345.331/RS, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJe de 20/4/2015). Essa solução, de forma análoga, deve ser aplicada aos casos de separação ou divórcio em que o formal de partilha não foi levado a registro, tal como se verifica na espécie. 4. Sem a averbação da partilha na matrícula do imóvel, para que o proprietário constante do registro imobiliário seja liberado da obrigação de pagar as dívidas condominiais, é necessário a prova da comunicação formal e inequívoca do condomínio/credor acerca da transferência da propriedade do bem. Nesse sentido, considerando, na espécie, a ausência de notificação do condomínio, bem como a manutenção do nome do Apelante, na figura de proprietário, no registro do imóvel, tem-se que ele é responsável pelo débito cobrado, sendo-lhe, contudo, resguardado o direito de regresso contra eventual novo proprietário do imóvel, em razão da demora do registro da transferência de titularidade. 5. É lícito ao credor cobrar taxas de condomínio em atraso do proprietário do imóvel em nome do qual consta o registro no cartório de imóveis competente, quando não houver, por parte do condomínio, ciência inequívoca da transferência da propriedade para terceiro. 6. Sentença mantida. Recurso não provido. (Acórdão 1127897, 00054876520178070007, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2018, publicado no DJE: 24/10/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ademais, além de não ter sido registrado o formal de partilha, por meio do qual o condomínio poderia ter ciência da transferência da propriedade do bem, também não há nos autos outro elemento seguro a indicar que o credor tinha ciência de que o imóvel não mais pertencia ao executado FRANCISCO MAIORANA FILHO, sobretudo porque consta seu nome na matrícula do imóvel, na figura de coproprietário do bem, ao lado de sua esposa EDILA SINEDINO DE OLIVEIRA MAIORANA. Todavia, tem-se que o executado FRANCISCO MAIORANA FILHO faleceu e seu inventário já foi extinto, razão pela qual o polo deverá ser integrado pelos herdeiros. Ante o exposto, acolho a exceção, para excluir o espólio do polo passivo e determinar sua substituição pelos herdeiros, já que expedido o formal de partilha e finalizado o inventário. No entanto, deixo de condenar o Condomínio aos ônus sucumbenciais diante da ausência de averbação do formal na matrícula do imóvel, razão pela qual não poderia ter o autor, de antemão, conhecimento do falecimento do proprietário e da transmissão do bem a seus herdeiros. Fica o autor intimado a apresentar a qualificação e os endereços de todos os herdeiros de FRANCISCO MAIORANA FILHO.” Nesta sede recursal o agravante pediu a reforma da decisão a fim de que o agravado fosse condenado ao pagamento de honorários sucumbenciais pelo princípio da causalidade ou pela ciência da existência de inventário. No ID 31545716 foi juntada decisão que indeferiu a tutela de urgência. Ocorre que, conforme verificado nas contrarrazões do Condomínio do Edifício da Serra, a mencionada decisão trata de assunto e parte diversas, necessitando de correção (ID 31591567). Nesse sentido, chamo o feito à ordem para reconhecer erro material e passo à análise do recurso. Como não existe pedido de natureza liminar, esta decisão se restringe à admissibilidade recursal. O recurso está apto ao processamento. É tempestivo e o preparo foi recolhido no ID 31460442. Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Comunique-se ao Juízo a quo, dispensando-se a necessidade de prestar informações. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 18 de fevereiro de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator