Tribunal: TJDFT
Processo: 0710480-66.2020.8.07.0020
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-07-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710480-66.2020.8.07.0020 RECORRENTE: MARIA DE LOURDES ERBE RECORRIDO: PREFEITURA COMUNITÁRIA BELVEDERE DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por MARIA DE LOURDES ERBE contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 30109904): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. DESFILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE PODAR GALHOS DE ARBUSTO. SANÇÃO LEGÍTIMA. COBRANÇA POR CASA ADICIONAL. VIABILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. 1. O colendo STJ, por meio do Tema 822, dispôs que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp n.o1.439.163/SP – Tema 882). No entanto, deve-se aplicar, por analogia, o art. 1358-A do CC, se o condomínio de fato existe e funciona nos moldes do condomínio de lotes previsto neste dispositivo legal. 2. Quando a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural e imperativo que a qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam um condomínio horizontal de fato, independentemente da vontade dos associados, devendo haver o pagamento das taxas aprovadas em assembleias realizadas de acordo com o estatuto ou a convenção. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, que funcionam de fato como os condomínios horizontais, a aderência à associação de moradores ocorre com a aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio, sendo que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção decorre dos gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis, de modo que a ausência de pagamento das taxas configuraria enriquecimento ilícito. 4. O simples pedido de desfiliação da associação – aliás, negado em conformidade com o estatuto – não constitui motivo de inadimplemento. 5. A circunstância de o condômino optar por não usufruir dos benefícios ofertados pelo condomínio não o exime do pagamento de taxa administrativa. Inteligência do art. 1336, inciso I, do CC. 6. Se o condômino descumpre a obrigação de manter a vegetação de seu terreno devidamente podada, causando transtornos à circulação de veículos na via interna do loteamento, sujeita-se à sanção prevista no estatuto da associação de moradores. 7. Demonstrada a existência de uma unidade residencial adicional no lote, dotada de conta de energia própria, é cabível a cobrança adicional aprovada pela assembleia da associação de moradores. 8. Não tendo a apelada praticado qualquer ato ilícito ao mover a presente cobrança, o pedido de reparação por danos morais deve ser julgado improcedente. 9. Apelo não provido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710480-66.2020.8.07.0020 RECORRENTE: MARIA DE LOURDES ERBE RECORRIDO: PREFEITURA COMUNITÁRIA BELVEDERE DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por MARIA DE LOURDES ERBE contra acórdão proferido pela Quarta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 30109904): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ASSOCIAÇÃO. LEGITIMIDADE. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO. DESFILIAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE PODAR GALHOS DE ARBUSTO. SANÇÃO LEGÍTIMA. COBRANÇA POR CASA ADICIONAL. VIABILIDADE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ATO ILÍCITO. 1. O colendo STJ, por meio do Tema 822, dispôs que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (REsp n.o1.439.163/SP – Tema 882). No entanto, deve-se aplicar, por analogia, o art. 1358-A do CC, se o condomínio de fato existe e funciona nos moldes do condomínio de lotes previsto neste dispositivo legal. 2. Quando a associação existe e subsiste por conta de uma realidade condominial sedimentada, ainda que imperfeita do ponto de vista jurídico, é natural e imperativo que a qualidade de associado esteja vinculada à titularidade dos imóveis que formam um condomínio horizontal de fato, independentemente da vontade dos associados, devendo haver o pagamento das taxas aprovadas em assembleias realizadas de acordo com o estatuto ou a convenção. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, que funcionam de fato como os condomínios horizontais, a aderência à associação de moradores ocorre com a aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio, sendo que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção decorre dos gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis, de modo que a ausência de pagamento das taxas configuraria enriquecimento ilícito. 4. O simples pedido de desfiliação da associação – aliás, negado em conformidade com o estatuto – não constitui motivo de inadimplemento. 5. A circunstância de o condômino optar por não usufruir dos benefícios ofertados pelo condomínio não o exime do pagamento de taxa administrativa. Inteligência do art. 1336, inciso I, do CC. 6. Se o condômino descumpre a obrigação de manter a vegetação de seu terreno devidamente podada, causando transtornos à circulação de veículos na via interna do loteamento, sujeita-se à sanção prevista no estatuto da associação de moradores. 7. Demonstrada a existência de uma unidade residencial adicional no lote, dotada de conta de energia própria, é cabível a cobrança adicional aprovada pela assembleia da associação de moradores. 8. Não tendo a apelada praticado qualquer ato ilícito ao mover a presente cobrança, o pedido de reparação por danos morais deve ser julgado improcedente. 9. Apelo não provido. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019