Tribunal: TJDFT
Processo: 0728894-07.2022.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-09-12

Ementa:
Órgão 1a Turma Cível Classe Agravo de Instrumento Processo n. 0728894-07.2022.8.07.0000 Agravante(s) Charleudo Batista da Silva Agravado(s) Conceitos Facility Ltda., Thiago Alves de Lima e Parque do Corumba Imóveis Ltda. Relatora Desembargadora DIVA LUCY D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Charleudo Batista da Silva contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Taguatinga (Id 132714665 do processo de referência) que, na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano moral, proposta pelo ora agravante em desfavor de Conceitos Facility Ltda., Thiago Alves de Lima e Parque do Corumba Imóveis Ltda., processo no. 0714187-13.2022.8.07.0007, indeferiu o pedido de concessão da tutela antecipada nos seguintes termos: Tendo em vista os documentos apresentados pelo autor, DEFIRO-LHE os benefícios da justiça gratuita. Na espécie, trata-se de pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, litteris: “b) A concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida entregue a infraestrutura na forma do Decreto 148/2020 adequada ao uso do imóvel, em especial a energia elétrica, regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; c) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; d) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e a terceira requerida se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; e) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente de R$ 50,00 (cinquenta reais), e declarar inexistentes quaisquer dívidas diferentes da taxa contratual, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; f) A concessão de tutela de urgência com liminar a segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso às áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; O pedido de tutela de urgência somente pode ser acolhido quando, nos termos do artigo 300 do CPC/2015, se acha configurada a probabilidade do direito alegado e o perigo de danos ou riscos ao resultado útil do processo. Segundo a doutrina, ao eleger o “conceito de probabilidade do direito”, “... o legislador adscreveu ao conceito de probabilidade uma ‘função pragmática’: autorizar o juiz a conceder ‘tutelas provisórias’ com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade do direito que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder ‘tutela provisória’.” (MARINONI, Luiz Guilherme et alii, Novo curso de processo civil, vol. 2, São Paulo, RT, 2015, p. 203) No que concerne ao requisito do “perigo de danos ou riscos ao resultado útil do processo”, a doutrina ensina que: “O risco está relacionado com a efetividade da tutela jurisdicional, mas, indiretamente, diz respeito ao próprio direito material, subjetivo ou potestativo. Está vinculado à duração do processo e à impossibilidade de a providência jurisdicional, cuja eficácia esteja em risco, ser emitida imediatamente. O risco a ser combatido pela medida urgente diz respeito à utilidade que a tutela definitiva representa o titular do direito. Isso quer dizer que o espaço de tempo compreendido entre o fato da vida, em razão do qual se tornou necessária a intervenção judicial, e a tutela jurisdicional, destainada a proteger efetivamente o direito, pode torná-la praticamente ineficaz. Nesse período podem ocorrer fatos que comprometam sua atuação efetiva. É o fenômeno que a doutrina italiana denomina de período da infruttuosità.” (BUENO, Cássio Scarpinella (coord.), Comentários ao código de processo civil, São Paulo, Saraiva, 2017, p. 931-932) Na hipótese, tenho por ausentes os requisitos à concessão da antecipação de tutela vindicada. No que se refere à probabilidade do direito, as questões apresentadas na inicial, tais como irregularidade da majoração de cobrança no valor mensal de R$200,00, bem como questões relativas à entrega das áreas comuns, dependem de dilação probatória aprofundada, não cabendo o deferimento apenas com base nas alegações apresentadas pela parte autora. Ademais, possuem natureza satisfativa os pedidos de entrega de de infraestrutura, de modo que incabível a concessão, conforme art. 300, § 3o, do CPC. Não bastasse, não se verifica perigo da demora em aguardar a devida dilação probatória, sendo que eventual excesso de cobrança pode ser objeto de devolução caso, após o regular trâmite do feito, verifique-se a existência de cobrança indevida. Por todos esses fundamentos, INDEFIRO a tutela de urgência requerida. (...) Inconformado, o agravante, em razões recursais (Id 38813252), brada presentes os requisitos para concessão da tutela provisória, notadamente a probabilidade do direito alegado na peça vestibular. Para tanto, colaciona as seguintes assertivas: “Em se tratando do pedido de item “b”, requerido na peça exordial, é certo que a efetiva implantação e registro do condomínio jamais ocorreu, conforme é facilmente verificável na Certidão de Matrícula anexada aos autos. Também se verifica na Cláusula Resolutiva do Decreto no 148/2020, o qual obriga a criação do condomínio e seu registro no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a assinatura do dispositivo Municipal. (...) Além disso, em relação ao item “c”, que trata do pedido de exclusão do nome do autor da associação a qual o mesmo não pediu para ser incluindo, a própria Lei e a jurisprudência requerem a anuência do associado no ato constitutivo ou caso o mesmo seja registrado em cartório o que não ocorreu em nenhum caso com o agravante. O Dispositivo legal 13.465/2017 que alterou a Lei 6.766/1979, acrescendo o art. 36-A na forma da jurisprudência do STF, que prevê que com a alteração do dispositivo 6.766/1979, será possível a cobrança de taxa de administração por associação, contudo, condicionando esse ato a requisitos específicos a saber: i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou; ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. Defende que, sem esses requisitos, qualquer cobrança deve ser considerada ilegal. Esclarece não ter se insurgido contra a instalação do condomínio e destaca que, ao invés de ser criado um condomínio, foi criada uma associação. Daí o pedido liminar para determinar que o empreendedor regularize o condomínio, conforme previsão no Decreto 148/2020, que autorizou a criação do fracionamento da área em condomínio urbano estabelecendo o prazo de 180 (cento e oitenta dias) para os devidos registros em cartório. Quanto aos demais pedidos, tece as seguintes considerações: Em relação aos itens “c” e “d” das tutelas liminares requisitadas, também se encontram presentes os requisitos do artigo 300, uma vez que, uma vez que é facilmente verificável no contrato de compra e venda do lote onde fica o imóvel, id no 132587595, que a taxa de manutenção deverá ser de R$ 50,00 (cinquenta reais) até a efetiva entrega do condomínio devidamente instalado, até o momento, não ocorreu. Nesse mesmo sentido, é possível verificar que o autor está sendo privado do uso da área comum do condomínio, a qual possui direito de utilizar, entretanto, está impedido em razão de não ter realizado o pagamento imposto pela taxa de associação a qual o mesmo não anuiu, conforme se verifica no ID no 132587597. No que concerne ao perigo da demora, alega o risco ao resultado útil do processo na impossibilidade de utilização das áreas comuns do loteamento até o fim da dilação probatória. Acrescenta, quanto ao item “e”, caso não seja deferida a liminar para impedir a inscrição do nome do agravante nos serviços de proteção ao crédito, este ficará exposto à negativação totalmente indevida. Formula os seguintes pedidos recursais: ISTO POSTO, requer ao eminente desembargador, a concessão das medidas liminares requeridas, “inaudita altera parte”, no sentido de: a) Conhecer do presente Agravo de Instrumento, para, ao final, dar total provimento, para reformar a decisão recorrida, resultando na concessão das liminares requeridas, tendo em vista todos os argumentos apresentados e determinando ainda, o prosseguimento do feito; b) A concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; c)A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; d) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e a terceira requerida se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; e) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; f) A concessão de tutela de urgência com liminar a segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso as áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; g). Requer que sejam os agravados intimado, após a concessão das medidas, para que, querendo, manifeste-se sobre o presente Agravo de Instrumento, nos termos do artigo 1.019, do Código de Processo Civil, condenando-o, ainda, às custas processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito. Sem preparo, em razão do deferimento do benefício de gratuidade da justiça na decisão agravada. É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão parcialmente evidenciados tais requisitos. E isso porque, a despeito dos argumentos apresentados em razões recursais, verifico não se revelar, de plano, a probabilidade de parcela do direito invocado pelo agravante em maior parte deles. Conforme relatado, o agravante sustenta, em suma, a obrigação imediata da entrega de unidade imobiliária com toda a infraestrutura adequada, conforme prevê o Decreto 148/2020, inclusive com eletrificação rural, registro e matrícula do imóvel individualizada, bem como da criação e registro de convenção em condomínio e da regularização do condomínio instalado. Neste cenário, reputa irregular a situação instaurada no loteamento intitulado Condomínio Parque Flamboyant, na medida em que houve o aumento para R$ 200,00 (duzentos reais) da taxa de manutenção antes contratualmente estipulada em R$ 50,00 (cinquenta reais) por associação de moradores, à qual não aderiu. Contudo, prima facie, no ponto, razão não lhe assiste. Considerada a natureza propter rem das obrigações relativas a taxas condominiais, deve o possuidor do imóvel a elas adimplir. Não observadas em sua constituição as regras postas no art. 1.332 do Código Civil, a realidade fática atinente ao condomínio irregular de lotes encontra enquadramento como condomínio edilício nos termos do art. 1.358-A do CC. Destarte, para esse tipo de empreendimento, que encerra efetivo parcelamento do solo, incidem tanto as regras da Lei 6.766/1979 quanto as da Lei 4.591/1964, pelo que admitido o estabelecimento de cotas de rateio de importâncias relativas a despesas ordinárias e extraordinárias previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, tal como dispõe o art. 36-A da Lei 6.766/1979. Vejamos: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) A convenção condominial estabelecida nos termos do art. 32, j, da Lei 4.591/1964, serve a disciplinar o conjunto dos lotes vinculados a uma fração ideal das áreas comuns segundo o que vier a ser ali estabelecido, bem como a ordenar as relações entre titulares de direitos sobre lote ou moradores e a instituir o modo de administração do condomínio. Com efeito, a constituição de um condomínio de lotes – ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) –, sob pena de comprometimento de sua própria manutenção e existência, exige a integração social dos condôminos, uma vez que indispensável a gestão de interesses comuns concernentes à administração financeira em proveito da coletividade dos titulares de lote, por meio da cooperação mútua, bem como se volta à realização de melhorias em áreas comuns não transferidas ao domínio público como equipamentos urbanos; à promoção de convívio organizado e pacífico e à adequada disponibilização de serviços de uso geral e essenciais para a manutenção e valorização do imóvel. Nesse contexto, em princípio, sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, porque atinente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos por todos e a todos úteis e necessários. Em condições tais, como obrigação legal se afigura o compartilhamento das despesas realizadas em proveito, efetivo ou potencial, do conjunto dos titulares de lote ou moradores que integram o condomínio. Devem os condôminos, portanto, custear os serviços comuns ao condomínio de lotes, segundo a proporção a que têm direito da fração ideal, uma vez que não é dado a nenhum adquirente ou morador locupletar-se em detrimento dos demais. Ademais, a jurisprudência desta Egrégia Corte pacificou entendimento no sentido de que é viável e legítima a cobrança de taxas ao condômino, em loteamento irregular, por associação de moradores, ao contrário do alegado pelo agravante, ainda que o devedor das despesas comuns não tenha aderido explicitamente como associado à entidade associativa. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUTOR E RÉU VENCIDOS. RECURSO ADESIVO CABÍVEL. JULGAMENTO CITRA PETITA. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. EXIBIÇÃO DOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO. DOCUMENTO COMUM. DEVER DO CONDÕMINO. ÔNUS DA PROVA. INADIMPLÊNCIA VERIFICADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. LEGALIDADE DA COBRANÇA. AUSÊNCIA DE INDENIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDENAÇÃO DEVIDA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. [...]. O Tema Repetitivo 882 do STJ diz respeito a bairros abertos e, portanto, é inaplicável às hipóteses de condomínio de fato, em que há o controle e a restrição de entrada de moradores e visitantes. Distinguishing realizado. 10. Demonstrada a anuência da Ré sobre a responsabilidade perante os encargos condominiais que lhe cabiam, o não cumprimento do ônus da prova de juntar os comprovantes de pagamento enseja o deferimento do pleito de cobrança feito pelo Condomínio Autor. 11. As decisões da Assembleia de Moradores, realizadas de acordo com a legislação, obrigam todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei 4.591/64). Comprovada a aprovação das taxas condominiais em Assembleia devidamente constituída, as quantias impugnadas são devidas. 12. Comprovada a legalidade da cobrança das taxas condominiais inadimplidas, indevida qualquer indenização ao condômino. [...] (Acórdão 1257027, 07017261120198070008, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 30/6/2020) AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. EFEITO. INEXIGIBILIDADE. INSCRIÇÃO. ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. [...] 3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 3. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 3. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 4. O reconhecimento da prescrição induz à inexigibilidade judicial e extrajudicial da dívida, fato que impede sua inscrição do nome do devedor em órgão de proteção ao crédito. 5. A inexigibilidade decorrente do reconhecimento da prescrição da dívida relativa a taxas condominiais impede a sua cobrança judicial e também extrajudicial, dada a inadmissibilidade da perenização da cobrança, apesar de não afastar eventuais impedimentos decorrentes da inadimplência do condômino como, por exemplo, a participação nas assembleias. 6. Preliminar de ausência de fundamentação rejeitada. 7. Preliminar de inovação recursal acolhida. 8. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. (Acórdão 1204129, 07020330520188070006, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2019, publicado no DJE: 7/10/2019) Assim, carece a probabilidade do direito relativamente à pretensão de exclusão do nome do agravante como associado. De qualquer sorte, compulsando os autos de referência, verifico que o agravante celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com a agravada Parque do Corumbá Imóveis Ltda. do imóvel constituído pela chácara 21A da Quadra 02 situada no Condomínio Parque Flamboyant Fazenda São Bernardo Caxambu e Tamboril, no município de Alexânia/GO (Id 38814710 do processo de referência). E, no próprio contrato, especificamente na oitava cláusula, parágrafo terceiro, há previsão expressa de que “o condomínio poderá sofrer alteração de valor por decisão de assembleia (AGE) que poderá acontecer a qualquer momento até formar condomínio podendo variar de acordo com o custo” (Id 132587595, p. 3 do processo de referência). Desta feita, uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos. É dizer, ante a ausência de elementos probatórios que permitam infirmar a cobrança das contribuições, esta subsiste hígida, assim como o exercício regular dos direitos a ela inerente, a exemplo da inscrição do devedor em cadastro de inadimplentes, uma vez que não demonstrada, em cognição sumária, a ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das agravadas em assim proceder. Ora, estando embasado o dever do condômino de compartilhar o pagamento de despesas comuns e o correspondente direito do condomínio de cobrar as quantias a esse título devidas, mas não pagas, no princípio que veda o enriquecimento ilícito, preceituado no artigo 884 do CC, e não na natureza jurídica do empreendimento ou na regularidade de sua constituição, o direito à cobrança das taxas condominiais milita, nesta análise perfunctória, em favor das agravadas. Diante dessa apreciação, em cognição não exauriente, concluo pela ausência de probabilidade do direito alegado, no particular. Lado outro, quando o agravante aponta o bloqueio de acesso as áreas de lazer e de uso comum como perigo de dano colacionando as regras de uso da “churrasqueira 1”, mormente pela ocasião da exigência de que o proprietário esteja em dia com suas obrigações condominiais (Id 132587597 do processo de referência), melhor razão lhe assiste. De pronto, registro questionável a competência do juízo de origem para conhecer de pedido relacionado a direito de propriedade envolvendo bem imóvel situado em Goiás, como na hipótese em exame, à luz do que dispõe o art. 47, caput, do CPC, segundo o qual “para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”. Nada obstante, considerando que a discussão sobre a competência não impede, em tese, a análise do pedido de urgência, passo à apreciação da questão mencionada no presente recurso, sem prejuízo, oportunamente, de reapreciação da medida pelo juízo competente, nos termos do art. 64, § 4o, do CPC. Neste passo, malgrado indesejável a situação de inadimplência das contribuições condominiais, esta circunstância, por si só, não autoriza a imposição de sanção voltada à limitação de direitos de propriedade da unidade imobiliária do condômino, como se afigura o impedimento de acesso às áreas comuns de lazer, sob pena de desvirtuar o próprio instituto do condomínio, ainda que irregular. Nesse sentido, remansosa a jurisprudência do col. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3o do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. 2. Para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. 2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, §1o, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de 3⁄4 (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único - multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial). 2.2 O art. 1.334, IV, do Código Civil apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição das sanções pecuniárias acima delineadas. Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções, que não as pecuniárias nos limites da lei. 3. Além das sanções pecuniárias, a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade. 3.1 A Lei n. 8.009/90 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família. E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o Código de Processo Civil de 1973, estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança. Na sistemática do novo Código de Processo Civil, aliás, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito, por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária) ainda mais célere. Portanto, diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte. 4. A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana. 5. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.564.030/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2016, DJe de 19/8/2016.) Outrossim, não é outro o entendimento perfilhado por esta eg. 1a Turma Cível: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONDOMÍNIO. RESTRIÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DE LAZER. CHURRASQUEIRA. RESERVA OBSTADA. COMPROVAÇÃO. CONDUTA ARBITRÁRIA E IRREGULAR. DIREITO DE PROPRIEDADE. PREVALÊNCIA. EXPOSIÇÃO DA CONDIÇÃO DE SUPOSTA INADIMPLÊNCIA PERANTE OS DEMAIS CONDÔMINOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça "o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo, mas também outras partes comuns, que são identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, de modo que a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum, por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade" (Resp no 1.564.030/MG). 2. Impedir que o condômino utilize áreas comuns de lazer do Condomínio, ainda que esteja inadimplente, configura ilícito civil, porquanto implica em violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana, o que enseja compensação a título de danos morais. 3. Para a fixação do valor de compensação dos danos morais, deve o magistrado pautar sua avaliação levando em conta as circunstâncias do ocorrido, a capacidade econômica das partes e a extensão do dano experimentado, atentando-se, ainda, para que o quantum não seja estipulado em patamar tão alto que consubstancie enriquecimento sem causa da vítima, nem tão ínfimo que não sirva como desestímulo à prática de novas condutas pelo agente causador do dano. Observadas tais premissas, não há justificativa para redução do montante arbitrado. 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1204971, 07009322720188070007, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/9/2019, publicado no DJE: 10/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Neste passo, em relação ao requisito do perigo da demora, verifico estar ele imbricado com a plausibilidade do direito invocado, a fim de aproveitar ao agravante tão somente a pretensão de que as agravadas se abstenham de opor impedimento deste ao acesso às áreas comuns do condomínio, independentemente da situação por ele ostentada de adimplência com as cotas condominiais. No mais, reitero que as condições para a concessão da tutela de urgência estão imbricadas, são cumulativas e devem ser concretamente demonstradas. Desse modo, não evidenciado o requisito atinente à probabilidade do direito vindicado, nem a comprovada situação de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo irreversível, a decisão que indeferiu a antecipação da tutela relativamente aos demais pedidos deve ser mantida até cognição exauriente no julgamento da lide. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão atendidos os requisitos legais cumulativamente exigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE ABSTENSÃO DE USO DE MARCA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINARES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 322, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. AUSÊNCIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil, "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé", de modo que, claramente demonstrada a intenção da parte e verificando-se elementos que sustentam o pedido, não há que se falar em julgamento extra petita. 2. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. 3. Sendo insuficiente a demonstração da probabilidade do direito alegado (CPC, art. 300), não há que se falar em deferimento da tutela de urgência. 4. Agravo de Instrumento conhecido, preliminares rejeitadas, e, no mérito, provido. (Acórdão 1197110, 07084063620198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 21/8/2019, publicado no DJE: 3/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300). 2. Conquanto o fornecimento de energia elétrica encerre relação de consumo, as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de energia elétrica revestem-se de presunção de legitimidade, não podendo ser ignoradas em sede antecipatória se não se divisa nenhum elemento apto a induzir à apreensão de que estão maculadas por equívocos, resultando em faturamentos desconformes com o consumo havido na unidade consumidora, notadamente quando as medições repugnadas se repetem há meses sem nenhuma providência efetiva do destinatário da prestação. 3. Sobejando intangíveis as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de serviços de energia elétrica, pois sua desconstituição demanda prova suficiente a ensejar essa apreensão, devem ser prestigiadas, obstando que lhe seja imposta obrigação negativa de suspender as cobranças das faturas correlatas e o fomento dos serviços enquanto não infirmadas as medições levadas a efeito, com repercussão nos débitos apurados, pois carente de verossimilhança o aduzido pelo consumidor destinatário da prestação no sentido de que estaria sendo alcançado por cobranças sem lastro subjacente, deixando o direito invocado desguarnecido de probabilidade. 4. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) E melhor sorte não socorre ao pedido “b” (Id 132586415, p. 15), consistente na concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida entregue a infraestrutura na forma do Decreto 148/2020 adequada ao uso do imóvel, em especial a energia elétrica, regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso, à míngua fundamentação atinente ao perigo da demora. Não cabe ao órgão julgador presumir os motivos cogitados pelo agravante na indicação feita na petição recursal de pedido “liminar”. Incumbe à parte agravante, ao requerer ao relator a tutela de urgência, consoante o art. 299 do CPC e, nos termos do art. 1.016, II e III, do CPC, elaborar a peça recursal com atenção aos requisitos de exposição dos fatos e do direito e de apresentação das razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, bem como o próprio pedido. Confira-se a jurisprudência deste c. Tribunal de Justiça sobre questão semelhante em que se firmou a necessidade de descrição da lesão grave e de difícil reparação para a apreciação da tutela de urgência, sem haver possibilidade de o juiz a conceder de ofício: AGRAVO REGIMENTAL - NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE CONCESSÃO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL - REQUISITO PRÓPRIO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ - INADMISSIBILIDADE DO RECURSO. 1) Tratando de agravo de instrumento, é imperioso que o agravante descreva a lesão grave e de difícil reparação e faça requerimento expresso de concessão da antecipação da tutela recursal, sendo vedado ao magistrado o deferimento de tal medida, de ofício. 2) A conversão do agravo de instrumento em retido pressupõe juízo positivo de admissibilidade do recurso, sendo possível, portanto, apenas nos casos em que superada a hipótese prevista no art. 557, I, do CPC. 3) Negado provimento ao agravo regimental. (Acórdão 354919, 20090020002377AGI, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2009, publicado no DJE: 11/5/2009. Pág.: 109) Dessa forma, verifico, nesta análise inicial com juízo de cognição sumária, a presença dos requisitos autorizadores da tutela antecipada recursal pleiteada apenas quanto à determinação de que as agravadas se abstenham de bloquear o acesso do agravante às áreas de lazer e de uso comum. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o aprofundamento necessário, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. À vista do acima exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a antecipação dos efeitos da tutela recursal vindicada para determinar que as agravadas se abstenham de cercear o acesso do agravante às áreas de lazer e de uso comum, sob o argumento de inadimplemento das taxas de manutenção do condomínio. Comunique-se ao Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC. Intime-se. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 8 de setembro de 2022. Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA Relatora

Inteiro teor:
Órgão 1a Turma Cível Classe Agravo de Instrumento Processo n. 0728894-07.2022.8.07.0000 Agravante(s) Charleudo Batista da Silva Agravado(s) Conceitos Facility Ltda., Thiago Alves de Lima e Parque do Corumba Imóveis Ltda. Relatora Desembargadora DIVA LUCY D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Charleudo Batista da Silva contra decisão proferida pelo juízo da 2a Vara Cível de Taguatinga (Id 132714665 do processo de referência) que, na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por dano moral, proposta pelo ora agravante em desfavor de Conceitos Facility Ltda., Thiago Alves de Lima e Parque do Corumba Imóveis Ltda., processo no. 0714187-13.2022.8.07.0007, indeferiu o pedido de concessão da tutela antecipada nos seguintes termos: Tendo em vista os documentos apresentados pelo autor, DEFIRO-LHE os benefícios da justiça gratuita. Na espécie, trata-se de pedido de tutela de urgência formulado pelo autor, litteris: “b) A concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida entregue a infraestrutura na forma do Decreto 148/2020 adequada ao uso do imóvel, em especial a energia elétrica, regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; c) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; d) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e a terceira requerida se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; e) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente de R$ 50,00 (cinquenta reais), e declarar inexistentes quaisquer dívidas diferentes da taxa contratual, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; f) A concessão de tutela de urgência com liminar a segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso às áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; O pedido de tutela de urgência somente pode ser acolhido quando, nos termos do artigo 300 do CPC/2015, se acha configurada a probabilidade do direito alegado e o perigo de danos ou riscos ao resultado útil do processo. Segundo a doutrina, ao eleger o “conceito de probabilidade do direito”, “... o legislador adscreveu ao conceito de probabilidade uma ‘função pragmática’: autorizar o juiz a conceder ‘tutelas provisórias’ com base em cognição sumária, isto é, ouvindo apenas uma das partes ou então fundado em quadros probatórios incompletos (vale dizer, sem que tenham sido colhidas todas as provas disponíveis para o esclarecimento das alegações de fato). A probabilidade do direito que autoriza o emprego da técnica antecipatória para a tutela dos direitos é a probabilidade lógica – que é aquela que surge da confrontação das alegações e das provas com os elementos disponíveis nos autos, sendo provável a hipótese que encontra maior grau de confirmação e menor grau de refutação nesses elementos. O juiz tem que se convencer de que o direito é provável para conceder ‘tutela provisória’.” (MARINONI, Luiz Guilherme et alii, Novo curso de processo civil, vol. 2, São Paulo, RT, 2015, p. 203) No que concerne ao requisito do “perigo de danos ou riscos ao resultado útil do processo”, a doutrina ensina que: “O risco está relacionado com a efetividade da tutela jurisdicional, mas, indiretamente, diz respeito ao próprio direito material, subjetivo ou potestativo. Está vinculado à duração do processo e à impossibilidade de a providência jurisdicional, cuja eficácia esteja em risco, ser emitida imediatamente. O risco a ser combatido pela medida urgente diz respeito à utilidade que a tutela definitiva representa o titular do direito. Isso quer dizer que o espaço de tempo compreendido entre o fato da vida, em razão do qual se tornou necessária a intervenção judicial, e a tutela jurisdicional, destainada a proteger efetivamente o direito, pode torná-la praticamente ineficaz. Nesse período podem ocorrer fatos que comprometam sua atuação efetiva. É o fenômeno que a doutrina italiana denomina de período da infruttuosità.” (BUENO, Cássio Scarpinella (coord.), Comentários ao código de processo civil, São Paulo, Saraiva, 2017, p. 931-932) Na hipótese, tenho por ausentes os requisitos à concessão da antecipação de tutela vindicada. No que se refere à probabilidade do direito, as questões apresentadas na inicial, tais como irregularidade da majoração de cobrança no valor mensal de R$200,00, bem como questões relativas à entrega das áreas comuns, dependem de dilação probatória aprofundada, não cabendo o deferimento apenas com base nas alegações apresentadas pela parte autora. Ademais, possuem natureza satisfativa os pedidos de entrega de de infraestrutura, de modo que incabível a concessão, conforme art. 300, § 3o, do CPC. Não bastasse, não se verifica perigo da demora em aguardar a devida dilação probatória, sendo que eventual excesso de cobrança pode ser objeto de devolução caso, após o regular trâmite do feito, verifique-se a existência de cobrança indevida. Por todos esses fundamentos, INDEFIRO a tutela de urgência requerida. (...) Inconformado, o agravante, em razões recursais (Id 38813252), brada presentes os requisitos para concessão da tutela provisória, notadamente a probabilidade do direito alegado na peça vestibular. Para tanto, colaciona as seguintes assertivas: “Em se tratando do pedido de item “b”, requerido na peça exordial, é certo que a efetiva implantação e registro do condomínio jamais ocorreu, conforme é facilmente verificável na Certidão de Matrícula anexada aos autos. Também se verifica na Cláusula Resolutiva do Decreto no 148/2020, o qual obriga a criação do condomínio e seu registro no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a assinatura do dispositivo Municipal. (...) Além disso, em relação ao item “c”, que trata do pedido de exclusão do nome do autor da associação a qual o mesmo não pediu para ser incluindo, a própria Lei e a jurisprudência requerem a anuência do associado no ato constitutivo ou caso o mesmo seja registrado em cartório o que não ocorreu em nenhum caso com o agravante. O Dispositivo legal 13.465/2017 que alterou a Lei 6.766/1979, acrescendo o art. 36-A na forma da jurisprudência do STF, que prevê que com a alteração do dispositivo 6.766/1979, será possível a cobrança de taxa de administração por associação, contudo, condicionando esse ato a requisitos específicos a saber: i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou; ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. Defende que, sem esses requisitos, qualquer cobrança deve ser considerada ilegal. Esclarece não ter se insurgido contra a instalação do condomínio e destaca que, ao invés de ser criado um condomínio, foi criada uma associação. Daí o pedido liminar para determinar que o empreendedor regularize o condomínio, conforme previsão no Decreto 148/2020, que autorizou a criação do fracionamento da área em condomínio urbano estabelecendo o prazo de 180 (cento e oitenta dias) para os devidos registros em cartório. Quanto aos demais pedidos, tece as seguintes considerações: Em relação aos itens “c” e “d” das tutelas liminares requisitadas, também se encontram presentes os requisitos do artigo 300, uma vez que, uma vez que é facilmente verificável no contrato de compra e venda do lote onde fica o imóvel, id no 132587595, que a taxa de manutenção deverá ser de R$ 50,00 (cinquenta reais) até a efetiva entrega do condomínio devidamente instalado, até o momento, não ocorreu. Nesse mesmo sentido, é possível verificar que o autor está sendo privado do uso da área comum do condomínio, a qual possui direito de utilizar, entretanto, está impedido em razão de não ter realizado o pagamento imposto pela taxa de associação a qual o mesmo não anuiu, conforme se verifica no ID no 132587597. No que concerne ao perigo da demora, alega o risco ao resultado útil do processo na impossibilidade de utilização das áreas comuns do loteamento até o fim da dilação probatória. Acrescenta, quanto ao item “e”, caso não seja deferida a liminar para impedir a inscrição do nome do agravante nos serviços de proteção ao crédito, este ficará exposto à negativação totalmente indevida. Formula os seguintes pedidos recursais: ISTO POSTO, requer ao eminente desembargador, a concessão das medidas liminares requeridas, “inaudita altera parte”, no sentido de: a) Conhecer do presente Agravo de Instrumento, para, ao final, dar total provimento, para reformar a decisão recorrida, resultando na concessão das liminares requeridas, tendo em vista todos os argumentos apresentados e determinando ainda, o prosseguimento do feito; b) A concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; c)A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda requerida proceda a exclusão do nome do requerente como associado até que o mesmo proceda a sua anuência na sua participação ou não, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; d) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e a terceira requerida se abstenham de fazer a cobrança da taxa em valores superiores a R$ 50,00 (cinquenta reais) que é taxa contratual de manutenção; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; e) A concessão de tutela de urgência com liminar para que a segunda e terceira requeridas se abstenham de inscrever o nome do requerente nos órgãos de proteção ao crédito em razão da cobrança indevida da taxa diferente da entabulada contratualmente; com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; f) A concessão de tutela de urgência com liminar a segunda e terceira requeridas se abstenham de cercear o acesso as áreas de lazer e de uso comum, liberando o aplicativo de marcação de agenda de uso, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso; g). Requer que sejam os agravados intimado, após a concessão das medidas, para que, querendo, manifeste-se sobre o presente Agravo de Instrumento, nos termos do artigo 1.019, do Código de Processo Civil, condenando-o, ainda, às custas processuais, honorários advocatícios e demais cominações de direito. Sem preparo, em razão do deferimento do benefício de gratuidade da justiça na decisão agravada. É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão parcialmente evidenciados tais requisitos. E isso porque, a despeito dos argumentos apresentados em razões recursais, verifico não se revelar, de plano, a probabilidade de parcela do direito invocado pelo agravante em maior parte deles. Conforme relatado, o agravante sustenta, em suma, a obrigação imediata da entrega de unidade imobiliária com toda a infraestrutura adequada, conforme prevê o Decreto 148/2020, inclusive com eletrificação rural, registro e matrícula do imóvel individualizada, bem como da criação e registro de convenção em condomínio e da regularização do condomínio instalado. Neste cenário, reputa irregular a situação instaurada no loteamento intitulado Condomínio Parque Flamboyant, na medida em que houve o aumento para R$ 200,00 (duzentos reais) da taxa de manutenção antes contratualmente estipulada em R$ 50,00 (cinquenta reais) por associação de moradores, à qual não aderiu. Contudo, prima facie, no ponto, razão não lhe assiste. Considerada a natureza propter rem das obrigações relativas a taxas condominiais, deve o possuidor do imóvel a elas adimplir. Não observadas em sua constituição as regras postas no art. 1.332 do Código Civil, a realidade fática atinente ao condomínio irregular de lotes encontra enquadramento como condomínio edilício nos termos do art. 1.358-A do CC. Destarte, para esse tipo de empreendimento, que encerra efetivo parcelamento do solo, incidem tanto as regras da Lei 6.766/1979 quanto as da Lei 4.591/1964, pelo que admitido o estabelecimento de cotas de rateio de importâncias relativas a despesas ordinárias e extraordinárias previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, tal como dispõe o art. 36-A da Lei 6.766/1979. Vejamos: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) A convenção condominial estabelecida nos termos do art. 32, j, da Lei 4.591/1964, serve a disciplinar o conjunto dos lotes vinculados a uma fração ideal das áreas comuns segundo o que vier a ser ali estabelecido, bem como a ordenar as relações entre titulares de direitos sobre lote ou moradores e a instituir o modo de administração do condomínio. Com efeito, a constituição de um condomínio de lotes – ainda que tido como condomínio irregular (associação de fato) –, sob pena de comprometimento de sua própria manutenção e existência, exige a integração social dos condôminos, uma vez que indispensável a gestão de interesses comuns concernentes à administração financeira em proveito da coletividade dos titulares de lote, por meio da cooperação mútua, bem como se volta à realização de melhorias em áreas comuns não transferidas ao domínio público como equipamentos urbanos; à promoção de convívio organizado e pacífico e à adequada disponibilização de serviços de uso geral e essenciais para a manutenção e valorização do imóvel. Nesse contexto, em princípio, sobressai legítima a cobrança das despesas comuns, independentemente da modalidade e natureza jurídica do condomínio estabelecido, porque atinente à contraprestação pecuniária devida à conta de benefícios usufruídos por todos e a todos úteis e necessários. Em condições tais, como obrigação legal se afigura o compartilhamento das despesas realizadas em proveito, efetivo ou potencial, do conjunto dos titulares de lote ou moradores que integram o condomínio. Devem os condôminos, portanto, custear os serviços comuns ao condomínio de lotes, segundo a proporção a que têm direito da fração ideal, uma vez que não é dado a nenhum adquirente ou morador locupletar-se em detrimento dos demais. Ademais, a jurisprudência desta Egrégia Corte pacificou entendimento no sentido de que é viável e legítima a cobrança de taxas ao condômino, em loteamento irregular, por associação de moradores, ao contrário do alegado pelo agravante, ainda que o devedor das despesas comuns não tenha aderido explicitamente como associado à entidade associativa. Confira-se: APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C AÇÃO DE COBRANÇA. RECONVENÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. AUTOR E RÉU VENCIDOS. RECURSO ADESIVO CABÍVEL. JULGAMENTO CITRA PETITA. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. EXIBIÇÃO DOS COMPROVANTES DE PAGAMENTO. DOCUMENTO COMUM. DEVER DO CONDÕMINO. ÔNUS DA PROVA. INADIMPLÊNCIA VERIFICADA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DO CONDÔMINO. LEGALIDADE DA COBRANÇA. AUSÊNCIA DE INDENIZAÇÃO. SUCUMBÊNCIA. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CONDENAÇÃO DEVIDA. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE. SENTENÇA REFORMADA. [...]. O Tema Repetitivo 882 do STJ diz respeito a bairros abertos e, portanto, é inaplicável às hipóteses de condomínio de fato, em que há o controle e a restrição de entrada de moradores e visitantes. Distinguishing realizado. 10. Demonstrada a anuência da Ré sobre a responsabilidade perante os encargos condominiais que lhe cabiam, o não cumprimento do ônus da prova de juntar os comprovantes de pagamento enseja o deferimento do pleito de cobrança feito pelo Condomínio Autor. 11. As decisões da Assembleia de Moradores, realizadas de acordo com a legislação, obrigam todos os condôminos (art. 24, § 1o, da Lei 4.591/64). Comprovada a aprovação das taxas condominiais em Assembleia devidamente constituída, as quantias impugnadas são devidas. 12. Comprovada a legalidade da cobrança das taxas condominiais inadimplidas, indevida qualquer indenização ao condômino. [...] (Acórdão 1257027, 07017261120198070008, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no DJE: 30/6/2020) AÇÃO DE COBRANÇA. PRELIMINARES. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEITADA. INOVAÇÃO RECURSAL. ACOLHIDA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. PRESCRIÇÃO RECONHECIDA. EFEITO. INEXIGIBILIDADE. INSCRIÇÃO. ÓRGÃO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. IMPOSSIBILIDADE. [...] 3. Deve-se levar em consideração que o condomínio irregular tem existência fática e deve ser regulado pela conjugação das normas jurídicas que regem as associações e os condomínios edilícios, com destaque para a força vinculativa do estatuto e das decisões assembleares, na linha do que prescrevem os artigos. 54, IV, e 1.333 do Código Civil. 2. Nas hipóteses de condomínio irregular, a assunção do rateio das despesas comuns é automática quando se adquire os direitos referentes ao bem inserto nos limites do condomínio, por se tratar de situação similar as dos condomínios horizontais. 3. Por ocasião do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o STJ firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 3. O REsp 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 4. O reconhecimento da prescrição induz à inexigibilidade judicial e extrajudicial da dívida, fato que impede sua inscrição do nome do devedor em órgão de proteção ao crédito. 5. A inexigibilidade decorrente do reconhecimento da prescrição da dívida relativa a taxas condominiais impede a sua cobrança judicial e também extrajudicial, dada a inadmissibilidade da perenização da cobrança, apesar de não afastar eventuais impedimentos decorrentes da inadimplência do condômino como, por exemplo, a participação nas assembleias. 6. Preliminar de ausência de fundamentação rejeitada. 7. Preliminar de inovação recursal acolhida. 8. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, parcialmente provido. (Acórdão 1204129, 07020330520188070006, Relator: MARIA DE LOURDES ABREU, 3a Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2019, publicado no DJE: 7/10/2019) Assim, carece a probabilidade do direito relativamente à pretensão de exclusão do nome do agravante como associado. De qualquer sorte, compulsando os autos de referência, verifico que o agravante celebrou contrato particular de promessa de compra e venda com a agravada Parque do Corumbá Imóveis Ltda. do imóvel constituído pela chácara 21A da Quadra 02 situada no Condomínio Parque Flamboyant Fazenda São Bernardo Caxambu e Tamboril, no município de Alexânia/GO (Id 38814710 do processo de referência). E, no próprio contrato, especificamente na oitava cláusula, parágrafo terceiro, há previsão expressa de que “o condomínio poderá sofrer alteração de valor por decisão de assembleia (AGE) que poderá acontecer a qualquer momento até formar condomínio podendo variar de acordo com o custo” (Id 132587595, p. 3 do processo de referência). Desta feita, uma vez majorada a taxa contratual de manutenção nos moldes avençados em assembleia geral pela associação de moradores e em consonância com a legislação de regência, em tese, é legítima a cobrança das despesas condominiais e encargos devidos. É dizer, ante a ausência de elementos probatórios que permitam infirmar a cobrança das contribuições, esta subsiste hígida, assim como o exercício regular dos direitos a ela inerente, a exemplo da inscrição do devedor em cadastro de inadimplentes, uma vez que não demonstrada, em cognição sumária, a ocorrência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito das agravadas em assim proceder. Ora, estando embasado o dever do condômino de compartilhar o pagamento de despesas comuns e o correspondente direito do condomínio de cobrar as quantias a esse título devidas, mas não pagas, no princípio que veda o enriquecimento ilícito, preceituado no artigo 884 do CC, e não na natureza jurídica do empreendimento ou na regularidade de sua constituição, o direito à cobrança das taxas condominiais milita, nesta análise perfunctória, em favor das agravadas. Diante dessa apreciação, em cognição não exauriente, concluo pela ausência de probabilidade do direito alegado, no particular. Lado outro, quando o agravante aponta o bloqueio de acesso as áreas de lazer e de uso comum como perigo de dano colacionando as regras de uso da “churrasqueira 1”, mormente pela ocasião da exigência de que o proprietário esteja em dia com suas obrigações condominiais (Id 132587597 do processo de referência), melhor razão lhe assiste. De pronto, registro questionável a competência do juízo de origem para conhecer de pedido relacionado a direito de propriedade envolvendo bem imóvel situado em Goiás, como na hipótese em exame, à luz do que dispõe o art. 47, caput, do CPC, segundo o qual “para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”. Nada obstante, considerando que a discussão sobre a competência não impede, em tese, a análise do pedido de urgência, passo à apreciação da questão mencionada no presente recurso, sem prejuízo, oportunamente, de reapreciação da medida pelo juízo competente, nos termos do art. 64, § 4o, do CPC. Neste passo, malgrado indesejável a situação de inadimplência das contribuições condominiais, esta circunstância, por si só, não autoriza a imposição de sanção voltada à limitação de direitos de propriedade da unidade imobiliária do condômino, como se afigura o impedimento de acesso às áreas comuns de lazer, sob pena de desvirtuar o próprio instituto do condomínio, ainda que irregular. Nesse sentido, remansosa a jurisprudência do col. Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. RESTRIÇÃO IMPOSTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL DE ACESSO À ÁREA COMUM DESTINADA AO LAZER DO CONDÔMINO EM MORA E DE SEUS FAMILIARES. ILICITUDE. RECONHECIMENTO. 1. DIREITO DO CONDÔMINO DE ACESSO A TODAS AS PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO, INDEPENDENTE DE SUA DESTINAÇÃO. INERÊNCIA AO INSTITUTO DO CONDOMÍNIO. 2. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE CONTRIBUIÇÃO COM AS DESPESAS CONDOMINIAIS. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL. 3. IDÔNEOS E EFICAZES INSTRUMENTOS LEGAIS DE COERCIBILIDADE, DE GARANTIA E DE COBRANÇA POSTOS À DISPOSIÇÃO DO CONDOMÍNIO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 4. MEDIDA RESTRITIVA QUE TEM O ÚNICO E ESPÚRIO PROPÓSITO DE EXPOR OSTENSIVAMENTE A CONDIÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO E DE SEUS FAMILIARES PERANTE O MEIO SOCIAL EM QUE RESIDEM. DESBORDAMENTO DOS DITAMES DO PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. O direito do condômino ao uso das partes comuns, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação (circunstancial) de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo (representado pela própria unidade), bem como nas outras partes comuns que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio (§ 3o do art. 1.331 do Código Civil). Ou seja, a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns. A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade. 2. Para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição pelas despesas condominiais, o Código Civil impõe ao condômino inadimplente severas sanções de ordem pecuniária, na medida de sua recalcitrância. 2.1 Sem prejuízo da sanção prevista no art. 1.336, §1o, do Código Civil, em havendo a deliberada reiteração do comportamento faltoso (o que não se confunde o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos), instaurando-se permanente situação de inadimplência, o Código Civil estabelece a possibilidade de o condomínio, mediante deliberação de 3⁄4 (três quartos) dos condôminos restantes, impor ao devedor contumaz outras penalidades, também de caráter pecuniário, segundo gradação proporcional à gravidade e à repetição dessa conduta (art. 1.337, caput e parágrafo único - multa pecuniária correspondente até o quíntuplo ou até o décuplo do valor da respectiva cota condominial). 2.2 O art. 1.334, IV, do Código Civil apenas refere quais matérias devem ser tratadas na convenção condominial, entre as quais, as sanções a serem impostas aos condôminos faltosos. E nos artigos subsequentes, estabeleceu-se, para a específica hipótese de descumprimento do dever de contribuição com as despesas condominiais, a imposição das sanções pecuniárias acima delineadas. Inexiste, assim, margem discricionária para outras sanções, que não as pecuniárias nos limites da lei. 3. Além das sanções pecuniárias, a lei adjetiva civil, atenta à essencialidade do cumprimento do dever de contribuir com as despesas condominiais, estabelece a favor do condomínio efetivas condições de obter a satisfação de seu crédito, inclusive por meio de procedimento que privilegia a celeridade. 3.1 A Lei n. 8.009/90 confere ao condomínio uma importante garantia à satisfação dos débitos condominiais: a própria unidade condominial pode ser objeto de constrição judicial, não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família. E, em reconhecimento à premência da satisfação do crédito relativo às despesas condominiais, o Código de Processo Civil de 1973, estabelecia o rito mais célere, o sumário, para a respectiva ação de cobrança. Na sistemática do novo Código de Processo Civil, aliás, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título executivo extrajudicial (art. 784, VIII), a viabilizar, por conseguinte, o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito, por meio da incursão no patrimônio do devedor (possivelmente sobre a própria unidade imobiliária) ainda mais célere. Portanto, diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte. 4. A vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, independentemente de sua destinação (se de uso essencial, recreativo, social, lazer, etc), com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana. 5. Recurso especial improvido. (REsp n. 1.564.030/MG, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/8/2016, DJe de 19/8/2016.) Outrossim, não é outro o entendimento perfilhado por esta eg. 1a Turma Cível: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONDOMÍNIO. RESTRIÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DE LAZER. CHURRASQUEIRA. RESERVA OBSTADA. COMPROVAÇÃO. CONDUTA ARBITRÁRIA E IRREGULAR. DIREITO DE PROPRIEDADE. PREVALÊNCIA. EXPOSIÇÃO DA CONDIÇÃO DE SUPOSTA INADIMPLÊNCIA PERANTE OS DEMAIS CONDÔMINOS. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. PROPORCIONALIDADE E RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. NÃO CABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante entendimento firmado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça "o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio, seja qual for a destinação a elas atribuídas, não decorre da situação de adimplência das despesas condominiais, mas sim do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange, como parte inseparável, não apenas uma fração ideal no solo, mas também outras partes comuns, que são identificadas em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio, de modo que a sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum, por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade" (Resp no 1.564.030/MG). 2. Impedir que o condômino utilize áreas comuns de lazer do Condomínio, ainda que esteja inadimplente, configura ilícito civil, porquanto implica em violação ao direito de propriedade e à dignidade da pessoa humana, o que enseja compensação a título de danos morais. 3. Para a fixação do valor de compensação dos danos morais, deve o magistrado pautar sua avaliação levando em conta as circunstâncias do ocorrido, a capacidade econômica das partes e a extensão do dano experimentado, atentando-se, ainda, para que o quantum não seja estipulado em patamar tão alto que consubstancie enriquecimento sem causa da vítima, nem tão ínfimo que não sirva como desestímulo à prática de novas condutas pelo agente causador do dano. Observadas tais premissas, não há justificativa para redução do montante arbitrado. 4. Apelação conhecida e não provida. (Acórdão 1204971, 07009322720188070007, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/9/2019, publicado no DJE: 10/10/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Neste passo, em relação ao requisito do perigo da demora, verifico estar ele imbricado com a plausibilidade do direito invocado, a fim de aproveitar ao agravante tão somente a pretensão de que as agravadas se abstenham de opor impedimento deste ao acesso às áreas comuns do condomínio, independentemente da situação por ele ostentada de adimplência com as cotas condominiais. No mais, reitero que as condições para a concessão da tutela de urgência estão imbricadas, são cumulativas e devem ser concretamente demonstradas. Desse modo, não evidenciado o requisito atinente à probabilidade do direito vindicado, nem a comprovada situação de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo irreversível, a decisão que indeferiu a antecipação da tutela relativamente aos demais pedidos deve ser mantida até cognição exauriente no julgamento da lide. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão atendidos os requisitos legais cumulativamente exigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE ABSTENSÃO DE USO DE MARCA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINARES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 322, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. AUSÊNCIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil, "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé", de modo que, claramente demonstrada a intenção da parte e verificando-se elementos que sustentam o pedido, não há que se falar em julgamento extra petita. 2. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. 3. Sendo insuficiente a demonstração da probabilidade do direito alegado (CPC, art. 300), não há que se falar em deferimento da tutela de urgência. 4. Agravo de Instrumento conhecido, preliminares rejeitadas, e, no mérito, provido. (Acórdão 1197110, 07084063620198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 21/8/2019, publicado no DJE: 3/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300). 2. Conquanto o fornecimento de energia elétrica encerre relação de consumo, as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de energia elétrica revestem-se de presunção de legitimidade, não podendo ser ignoradas em sede antecipatória se não se divisa nenhum elemento apto a induzir à apreensão de que estão maculadas por equívocos, resultando em faturamentos desconformes com o consumo havido na unidade consumidora, notadamente quando as medições repugnadas se repetem há meses sem nenhuma providência efetiva do destinatário da prestação. 3. Sobejando intangíveis as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de serviços de energia elétrica, pois sua desconstituição demanda prova suficiente a ensejar essa apreensão, devem ser prestigiadas, obstando que lhe seja imposta obrigação negativa de suspender as cobranças das faturas correlatas e o fomento dos serviços enquanto não infirmadas as medições levadas a efeito, com repercussão nos débitos apurados, pois carente de verossimilhança o aduzido pelo consumidor destinatário da prestação no sentido de que estaria sendo alcançado por cobranças sem lastro subjacente, deixando o direito invocado desguarnecido de probabilidade. 4. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) E melhor sorte não socorre ao pedido “b” (Id 132586415, p. 15), consistente na concessão de tutela de urgência com liminar para determinar a primeira requerida entregue a infraestrutura na forma do Decreto 148/2020 adequada ao uso do imóvel, em especial a energia elétrica, regularize o condomínio perante aos órgãos competentes, bem como proceda a individualização das matrículas o competente registro em cartório de imóveis das unidades, com aplicação de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso, à míngua fundamentação atinente ao perigo da demora. Não cabe ao órgão julgador presumir os motivos cogitados pelo agravante na indicação feita na petição recursal de pedido “liminar”. Incumbe à parte agravante, ao requerer ao relator a tutela de urgência, consoante o art. 299 do CPC e, nos termos do art. 1.016, II e III, do CPC, elaborar a peça recursal com atenção aos requisitos de exposição dos fatos e do direito e de apresentação das razões do pedido de reforma ou de invalidação da decisão, bem como o próprio pedido. Confira-se a jurisprudência deste c. Tribunal de Justiça sobre questão semelhante em que se firmou a necessidade de descrição da lesão grave e de difícil reparação para a apreciação da tutela de urgência, sem haver possibilidade de o juiz a conceder de ofício: AGRAVO REGIMENTAL - NEGATIVA DE SEGUIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO - AUSÊNCIA DE PEDIDO DE CONCESSÃO DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA RECURSAL - REQUISITO PRÓPRIO - IMPOSSIBILIDADE DE CONCESSÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ - INADMISSIBILIDADE DO RECURSO. 1) Tratando de agravo de instrumento, é imperioso que o agravante descreva a lesão grave e de difícil reparação e faça requerimento expresso de concessão da antecipação da tutela recursal, sendo vedado ao magistrado o deferimento de tal medida, de ofício. 2) A conversão do agravo de instrumento em retido pressupõe juízo positivo de admissibilidade do recurso, sendo possível, portanto, apenas nos casos em que superada a hipótese prevista no art. 557, I, do CPC. 3) Negado provimento ao agravo regimental. (Acórdão 354919, 20090020002377AGI, Relator: J.J. COSTA CARVALHO, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2009, publicado no DJE: 11/5/2009. Pág.: 109) Dessa forma, verifico, nesta análise inicial com juízo de cognição sumária, a presença dos requisitos autorizadores da tutela antecipada recursal pleiteada apenas quanto à determinação de que as agravadas se abstenham de bloquear o acesso do agravante às áreas de lazer e de uso comum. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o aprofundamento necessário, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. À vista do acima exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a antecipação dos efeitos da tutela recursal vindicada para determinar que as agravadas se abstenham de cercear o acesso do agravante às áreas de lazer e de uso comum, sob o argumento de inadimplemento das taxas de manutenção do condomínio. Comunique-se ao Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, inc. I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, inc. II, do CPC. Intime-se. Publique-se. Intimem-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 8 de setembro de 2022. Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA Relatora