Tribunal: TJDFT
Processo: 0748196-90.2020.8.07.0000
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-09-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0748196-90.2020.8.07.0000 RECORRENTE: ROSA EL DENNAUI RECORRIDA: VÂNIA ARAGÃO ALVES DUARTE DESPACHO Os temas que ensejaram o sobrestamento dos recursos especial e extraordinário dizem respeito à penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial (REsp 1.822.033/PR – Tema 1.091 e RE 1.307.334 – Tema 1.127). A ementa dos referidos paradigmas é a seguinte: TEMA 1.091: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 1.036 DO CPC. EXECUÇÃO. LEI N. 8.009/1990. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STF E DO STJ. 1. Para fins do art. 1.036 do CPC: "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3o da Lei n. 8.009/1990."2. No caso concreto, recurso especial provido. (Relator Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 01.08.2022). TEMA 1.127: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3o, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6o DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3o da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1o, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3o, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. (Relator Ministro ALEXANDRE DE MORAES, DJe de 26.5.22). Por sua vez, o acórdão recorrido concluiu que (ID 23517159): AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto contra a decisão que rejeitou a impugnação à penhora e manteve a constrição sobre imóvel. 2. O art. 3o, inciso VII, da Lei no 8.009/90, excepciona a impenhorabilidade do bem de família na hipótese de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 2.1. No entanto, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE no 605.709/SP, decidiu ser impenhorável o imóvel do fiador nos casos de contrato de locação comercial. 2.2. Confira-se: " (...) O bem de família do fiador em contrato de locação comercial não se sujeitará à constrição e à alienação forçada para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. (RE 605709, Relator(a): Min. Dias Toffoli, Relator(a) p/ Acórdão: Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, Acórdão Eletrônico DJe-032 Divulg 15-02-2019 Public 18-02-2019) 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido”. 07125817320198070000, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 13/2/2020). 3. Assim, devida é a suspensão da ação de execução originária, com relação aos atos de constrição, exoneração/alienação do imóvel da agravante. 4. Recurso provido. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao Órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido nos referidos paradigmas. Após, retornem-me conclusos para análise dos recursos especial e extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A014

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0748196-90.2020.8.07.0000 RECORRENTE: ROSA EL DENNAUI RECORRIDA: VÂNIA ARAGÃO ALVES DUARTE DESPACHO Os temas que ensejaram o sobrestamento dos recursos especial e extraordinário dizem respeito à penhorabilidade de bem de família de fiador em contrato de locação comercial (REsp 1.822.033/PR – Tema 1.091 e RE 1.307.334 – Tema 1.127). A ementa dos referidos paradigmas é a seguinte: TEMA 1.091: PROCESSO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 1.036 DO CPC. EXECUÇÃO. LEI N. 8.009/1990. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL E RESIDENCIAL. PENHORABILIDADE DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STF E DO STJ. 1. Para fins do art. 1.036 do CPC: "É válida a penhora do bem de família de fiador apontado em contrato de locação de imóvel, seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3o da Lei n. 8.009/1990."2. No caso concreto, recurso especial provido. (Relator Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, DJe de 01.08.2022). TEMA 1.127: CONSTITUCIONAL E CIVIL. ARTIGO 3o, VII, DA LEI 8.009/1990. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL. PENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR. RESPEITO AO DIREITO DE PROPRIEDADE, À LIVRE INICIATIVA E AO PRINCÍPIO DA BOA FÉ. NÃO VIOLAÇÃO AO ARTIGO 6o DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. RECURSO EXTRAORDINÁRIO DESPROVIDO. 1. Os fundamentos da tese fixada por esta CORTE quando do julgamento do Tema 295 da repercussão geral (É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000), no tocante à penhorabilidade do bem de família do fiador, aplicam-se tanto aos contratos de locação residencial, quanto aos contratos de locação comercial. 2. O inciso VII do artigo 3o da Lei 8.009/1990, introduzido pela Lei 8.245/1991, não faz nenhuma distinção quanto à locação residencial e locação comercial, para fins de excepcionar a impenhorabilidade do bem de família do fiador. 3. A exceção à impenhorabilidade não comporta interpretação restritiva. O legislador, quando quis distinguir os tipos de locação, o fez expressamente, como se observa da Seção III, da própria Lei 8.245/1991 – que, em seus artigos 51 a 57 disciplinou a “Locação não residencial”. 4. No pleno exercício de seu direito de propriedade, o fiador, desde a celebração do contrato (seja de locação comercial ou residencial), já tem ciência de que todos os seus bens responderão pelo inadimplemento do locatário – inclusive seu bem de família, por expressa disposição do multicitado artigo 3°, VII, da Lei 8.009/1990. Assim, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel – contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador –, o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário, sempre no pleno exercício de seu direito de propriedade. 5. Dentre as modalidades de garantia que o locador poderá exigir do locatário, a fiança é a mais usual e mais aceita pelos locadores, porque menos burocrática que as demais, sendo a menos dispendiosa para o locatário e mais segura para o locador. Reconhecer a impenhorabilidade do imóvel do fiador de locação comercial interfere na equação econômica do negócio, visto que esvazia uma das principais garantias dessa espécie de contrato. 6. A proteção à moradia, invocada pelo recorrente, não é um direito absoluto, devendo ser sopesado com (a) a livre iniciativa do locatário em estabelecer seu empreendimento, direito fundamental também expressamente previsto na Constituição Federal (artigos 1o, IV e 170, caput); e (b) o direito de propriedade com a autonomia de vontade do fiador que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato. 7. Princípio da boa-fé. Necessária compatibilização do direito à moradia com o direito de propriedade e direito à livre iniciativa, especialmente quando o detentor do direito, por sua livre vontade, assumiu obrigação apta a limitar sua moradia. 8. O reconhecimento da impenhorabilidade violaria o princípio da isonomia, haja a vista que o fiador de locação comercial, embora também excepcionado pelo artigo 3o, VII, da Lei 8.009/1990, teria incólume seu bem de família, ao passo que o fiador de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado. 9. Recurso Extraordinário DESPROVIDO. Fixação de tese de repercussão geral para o Tema 1127: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial. (Relator Ministro ALEXANDRE DE MORAES, DJe de 26.5.22). Por sua vez, o acórdão recorrido concluiu que (ID 23517159): AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. IMPENHORABILIDADE. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto contra a decisão que rejeitou a impugnação à penhora e manteve a constrição sobre imóvel. 2. O art. 3o, inciso VII, da Lei no 8.009/90, excepciona a impenhorabilidade do bem de família na hipótese de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. 2.1. No entanto, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE no 605.709/SP, decidiu ser impenhorável o imóvel do fiador nos casos de contrato de locação comercial. 2.2. Confira-se: " (...) O bem de família do fiador em contrato de locação comercial não se sujeitará à constrição e à alienação forçada para o fim de satisfazer valores devidos ao locador. (RE 605709, Relator(a): Min. Dias Toffoli, Relator(a) p/ Acórdão: Min. Rosa Weber, Primeira Turma, julgado em 12/06/2018, Acórdão Eletrônico DJe-032 Divulg 15-02-2019 Public 18-02-2019) 4. Agravo de instrumento conhecido e desprovido”. 07125817320198070000, Relator: Cesar Loyola, 2a Turma Cível, DJE: 13/2/2020). 3. Assim, devida é a suspensão da ação de execução originária, com relação aos atos de constrição, exoneração/alienação do imóvel da agravante. 4. Recurso provido. Logo, nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao Órgão Julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando a suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido nos referidos paradigmas. Após, retornem-me conclusos para análise dos recursos especial e extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A014