Tribunal: TJDFT
Processo: 0734934-36.2021.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0734934-36.2021.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: PAULO VITOR SILVA AMORIM APELADO: ARCOPLAN CONSTRUTORA LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de apelação, com pedido de efeito suspensivo, interposta por PAULO VÍTOR SILVA AMORIM contra sentença proferida pelo juízo da 17a Vara Cível de Brasília que julgou procedentes os pedidos da petição inicial para decretar a rescisão do contrato de locação, com fixação de prazo para desocupação voluntária de 15 (quinze) dias, do imóvel situado na SCS, Quadra 03, Bloco A, Lojas Térreo, Lotes n. 17/18, Asa Sul, Brasília – DF (ID 33731950). Cuida-se de ação exclusiva de despejo (sem cumulação com pedido de cobrança dos aluguéis inadimplidos) proposta por ARCOPLAN CONSTRUTORA LTDA. – EPP, apelada. Apontou-se, na petição inicial, que a caução prestada será abatida futuramente do valor inadimplido, sem prejuízo de futura execução do valor remanescente. Em suas razões, sustenta que (ID 33731959): 1) a caução prestada no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e os demais valores do aluguel pagos não foram abatidos do valor da dívida, fato que foi desconsiderado na sentença, motivo pelo qual a garantia não deve ser abatida, sob pena de enriquecimento ilícito; 2) não estão presentes os requisitos da ação de despejo, uma vez que diante do elevador valor da caução e de acordo com a teoria do adimplemento substancial (duty to mitigate the loss) apenas foram inadimplidos 1/4 (um quarto) do total dos alugueis; 3) o contrato deve ser mantido, pela aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, pois realizou empreendimento rentável há mais de três anos, de modo que o despejo é desproporcional, sobretudo diante da garantia prestada e da atual recessão econômica do país; 4) probabilidade do direito e risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que: 4.1) “(...) despejo precoce ensejará um impacto em diversas órbitas, no caso, o desfazimento do negócio como um todo, a demissão de toda equipe de colaboradores, a venda dos maquinários da atividade-fim e o rompimento de todos os contratos com os fornecedores.”; 4.2) diante da pandemia do Covid-19, agrava-se a dificuldade em desocupar o imóvel pela escassez pra prestação de diversos serviços rotineiros para essa finalidade (solicitação de vistoria, guindastes, caminhões no geral, tentativas de compra e venda etc.). Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso de apelação, a dilação do período de despejo e, no mérito, o provimento do recurso, para reformar a sentença que decretou o despejo. Subsidiariamente, a redução dos honorários advocatícios para o valor de 5% (cinco por cento) do valor da causa, que é elevado em comparação com a baixa complexidade da matéria discutida na origem. Preparo recolhido em dobro (ID 34257017). Contrarrazões apresentadas (ID 33731967). A apelada alegou perda superveniente de parte do objeto do pedido recursal, diante da desocupação do imóvel e entrega das chaves por parte do apelante (ID 33825544). Devidamente intimada nos termos do art. 932, parágrafo único, do Código de Processo Civil - CPC (despacho de ID 33942781), o apelante manifestou-se pelo processamento do objeto integral do recurso, inclusive quanto à caução prestada no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), não considerada na sentença (ID 34618894). É o relatório. DECIDO. A apelação não deve ser conhecida por ausência de interesse recursal. A sentença julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e de despejo pelo inadimplemento de R$ 126.357,23 (cento e vinte e seis mil, trezentos e cinquenta e sete reais e vinte e três centavos), na parte que interessa ao mérito da causa: “(...) Tampouco se verifica a alegada inépcia da petição inicial, uma vez que dos fatos narrados decorre de forma lógica o pedido de despejo formulado, em face do inadimplemento contratual. Por fim, a purga da mora não se verificou, nem mesmo com o desconto da caução referida nos autos. Além disso, no caso sob exame, a ação se limita ao pedido de despejo, sem cumulação com cobrança de alugueis. Afastadas, pois, as questões preliminares, sigo ao exame do mérito da demanda. As alegações postas na inicial estão em harmonia com os documentos carreados nos autos, e o despejo está autorizado na Lei n° 8.245/91, incidindo o disposto em seu art. 9°, inciso III. A lei n. 8.245/91 prescreve, entre os deveres do locatário, em seu artigo 23, inciso I, o de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato". O inadimplemento é fato não controvertido, tanto que a defesa do réu, neste ponto, se resume à alegação de que prestou caução, o que não afasta a infração contratual, diante do disposto no artigo 23, inciso I, da lei de locações. Ante o exposto, julgo procedente o pedido e decreto a rescisão do contrato de locação havido entre as partes (ID Num. 104996494), referente ao imóvel descrito e caracterizado como SCS, Quadra 03, Bloco A, Lojas Térreo, Lotes n. 17/18, Asa Sul, Brasília – DF, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, consoante dispõe o artigo 63, § 1°, alínea "b", c/c artigo 9°, inciso III, ambos da Lei n° 8.245/91, sob pena de despejo compulsório. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado do autor que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC. (...)” – grifou-se Conforme manifestação da apelada (ID 33825544), em 23 de março de 2022, o imóvel foi desocupado, com a entrega das respectivas chaves, pelo advento do termo contratual. Em resposta, a apelante confirmou a desocupação e pugnou pelo regular processamento do recurso, por entender que não houve perda do objeto. Argumenta que, “(...) o Locatário entregou as chaves e posse do imóvel tendo em vista o termo contratual. Relevante também trazer a lume que existem valores de caução do contrato de locação no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pago pelo Apelante ao apelado e que não foram considerados pelo juízo de piso, além dos demais pedidos nos quais não se opera a perda superveniente do objeto.” – grifou-se (ID 34618894). Ocorre que o caso versa apenas sobre rescisão do contrato de locação por falta de pagamento e respectivo despejo. A petição inicial excluiu, expressamente, a discussão sobre quaisquer valores devidos, uma vez que seriam abatidos da caução prestada pelo apelante (ID 33730857): (...) IV – DA CAUÇÃO 04. Considerando que a presente ação é exclusivamente de DESPEJO, não cumulada com cobrança, a caução prestada será abatida futuramente e ação de execução a ser proposta se for o caso. 4 V –DO PEDIDO. 05. Isso posto, salientando que a presente AÇÃO É DE DESPEJO NÃO CUMULADA COM COBRANÇA, requer-se a V.Exa., com acatamento e respeito que: (...)” Como se vê, embora não seja o usual, o objeto desta demanda é bem restrito: restringe-se à causa de rescisão contratual e respectivo despejo. Logo, o objeto da contestação também o é: limita-se à possibilidade de manutenção do contrato mediante a purgação da mora, nos termos do art. 62, III, da Lei no 8.245/91. Entretanto, não foi o que ocorreu, conforme se vê da contestação de ID 33731942. A situação fática foi também esclarecida também na réplica: “III – DO MÉRITO 10. No mérito, continua o réu a devagar com argumentos insólitos. Para FINS DE DESPEJO por falta de pagamento o que há de concreto é a existência de débito de aluguéis CONFORME NÃO NEGADO pelo requerido hipótese suficiente para decretar o despejo. 11. Em relação a caução o valor será abatido oportunamente quando da execução do crédito gerado após a rescisão do contrato e consequente despejo. Em relação a debate sobre reajuste, este foi feito com base no índice contratual, sendo que o Locatário poderia impedir o despejo inclusive PURGANDO a mora, o que, todavia, não optou. 3 IV – DO PEDIDO 12. A inicial está apresentada em sintonia com a legislação restando incontroversa a inadimplência do réu para com suas obrigações contratuais. Tal situação é suficiente para decretação da rescisão contratual e consequente despejo, sem falar na possível revelia do réu. Com efeito, requer-se o prosseguimento com o imediato julgamento da lide.” Se o objeto da demanda foi bastante restringido aos motivos da rescisão e da purgação da mora, a ampliação da lide para discutir a inexistência parcial ou total da dívida, e a destinação da caução só poderia ocorrer mediante reconvenção, que não foi oferecida. Ao contrário do que alega, o juiz considerou expressamente a caução oferecida, e concluiu pela sua insuficiência para purgar a mora. Justificou, ainda, a impossibilidade de discussão sobre o abatimento ou discussão da dívida nestes autos: “Por fim, a purga da mora não se verificou, nem mesmo com o desconto da caução referida nos autos. Além disso, no caso sob exame, a ação se limita ao pedido de despejo, sem cumulação com cobrança de aluguéis.” Além disso, o apelante entregou as chaves e posse do imóvel tendo em vista o termo contratual, conforme petição de ID 34618894. Finalmente, eventuais discussões acerca do débito por aluguéis inadimplidos, bem como da possibilidade de abatimento ou da restituição da caução, bem como a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial nesse sentido devem ser objeto de ação autônoma. Em conclusão, a ausência de interesse recursal decorre dos seguintes fatos: 1) advento do termo contratual; 2) devolução voluntária do imóvel à apelada, autora e locadora e 3) objeto restrito da ação, que, excetuada a purgação da mora, impede a discussão da dívida nestes autos; 4) ausência de ampliação do objeto da lide por reconvenção. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação interposta, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC. Publique-se e intimem-se. Brasília-DF, 14 de maio de 2022. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0734934-36.2021.8.07.0001 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: PAULO VITOR SILVA AMORIM APELADO: ARCOPLAN CONSTRUTORA LTDA - EPP D E C I S Ã O Trata-se de apelação, com pedido de efeito suspensivo, interposta por PAULO VÍTOR SILVA AMORIM contra sentença proferida pelo juízo da 17a Vara Cível de Brasília que julgou procedentes os pedidos da petição inicial para decretar a rescisão do contrato de locação, com fixação de prazo para desocupação voluntária de 15 (quinze) dias, do imóvel situado na SCS, Quadra 03, Bloco A, Lojas Térreo, Lotes n. 17/18, Asa Sul, Brasília – DF (ID 33731950). Cuida-se de ação exclusiva de despejo (sem cumulação com pedido de cobrança dos aluguéis inadimplidos) proposta por ARCOPLAN CONSTRUTORA LTDA. – EPP, apelada. Apontou-se, na petição inicial, que a caução prestada será abatida futuramente do valor inadimplido, sem prejuízo de futura execução do valor remanescente. Em suas razões, sustenta que (ID 33731959): 1) a caução prestada no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) e os demais valores do aluguel pagos não foram abatidos do valor da dívida, fato que foi desconsiderado na sentença, motivo pelo qual a garantia não deve ser abatida, sob pena de enriquecimento ilícito; 2) não estão presentes os requisitos da ação de despejo, uma vez que diante do elevador valor da caução e de acordo com a teoria do adimplemento substancial (duty to mitigate the loss) apenas foram inadimplidos 1/4 (um quarto) do total dos alugueis; 3) o contrato deve ser mantido, pela aplicação dos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, pois realizou empreendimento rentável há mais de três anos, de modo que o despejo é desproporcional, sobretudo diante da garantia prestada e da atual recessão econômica do país; 4) probabilidade do direito e risco de lesão grave e de difícil reparação, visto que: 4.1) “(...) despejo precoce ensejará um impacto em diversas órbitas, no caso, o desfazimento do negócio como um todo, a demissão de toda equipe de colaboradores, a venda dos maquinários da atividade-fim e o rompimento de todos os contratos com os fornecedores.”; 4.2) diante da pandemia do Covid-19, agrava-se a dificuldade em desocupar o imóvel pela escassez pra prestação de diversos serviços rotineiros para essa finalidade (solicitação de vistoria, guindastes, caminhões no geral, tentativas de compra e venda etc.). Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso de apelação, a dilação do período de despejo e, no mérito, o provimento do recurso, para reformar a sentença que decretou o despejo. Subsidiariamente, a redução dos honorários advocatícios para o valor de 5% (cinco por cento) do valor da causa, que é elevado em comparação com a baixa complexidade da matéria discutida na origem. Preparo recolhido em dobro (ID 34257017). Contrarrazões apresentadas (ID 33731967). A apelada alegou perda superveniente de parte do objeto do pedido recursal, diante da desocupação do imóvel e entrega das chaves por parte do apelante (ID 33825544). Devidamente intimada nos termos do art. 932, parágrafo único, do Código de Processo Civil - CPC (despacho de ID 33942781), o apelante manifestou-se pelo processamento do objeto integral do recurso, inclusive quanto à caução prestada no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), não considerada na sentença (ID 34618894). É o relatório. DECIDO. A apelação não deve ser conhecida por ausência de interesse recursal. A sentença julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e de despejo pelo inadimplemento de R$ 126.357,23 (cento e vinte e seis mil, trezentos e cinquenta e sete reais e vinte e três centavos), na parte que interessa ao mérito da causa: “(...) Tampouco se verifica a alegada inépcia da petição inicial, uma vez que dos fatos narrados decorre de forma lógica o pedido de despejo formulado, em face do inadimplemento contratual. Por fim, a purga da mora não se verificou, nem mesmo com o desconto da caução referida nos autos. Além disso, no caso sob exame, a ação se limita ao pedido de despejo, sem cumulação com cobrança de alugueis. Afastadas, pois, as questões preliminares, sigo ao exame do mérito da demanda. As alegações postas na inicial estão em harmonia com os documentos carreados nos autos, e o despejo está autorizado na Lei n° 8.245/91, incidindo o disposto em seu art. 9°, inciso III. A lei n. 8.245/91 prescreve, entre os deveres do locatário, em seu artigo 23, inciso I, o de "pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato". O inadimplemento é fato não controvertido, tanto que a defesa do réu, neste ponto, se resume à alegação de que prestou caução, o que não afasta a infração contratual, diante do disposto no artigo 23, inciso I, da lei de locações. Ante o exposto, julgo procedente o pedido e decreto a rescisão do contrato de locação havido entre as partes (ID Num. 104996494), referente ao imóvel descrito e caracterizado como SCS, Quadra 03, Bloco A, Lojas Térreo, Lotes n. 17/18, Asa Sul, Brasília – DF, fixando o prazo de 15 (quinze) dias para desocupação voluntária, consoante dispõe o artigo 63, § 1°, alínea "b", c/c artigo 9°, inciso III, ambos da Lei n° 8.245/91, sob pena de despejo compulsório. Resolvo o mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios em favor do advogado do autor que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa, nos termos do artigo 85, § 2o, do CPC. (...)” – grifou-se Conforme manifestação da apelada (ID 33825544), em 23 de março de 2022, o imóvel foi desocupado, com a entrega das respectivas chaves, pelo advento do termo contratual. Em resposta, a apelante confirmou a desocupação e pugnou pelo regular processamento do recurso, por entender que não houve perda do objeto. Argumenta que, “(...) o Locatário entregou as chaves e posse do imóvel tendo em vista o termo contratual. Relevante também trazer a lume que existem valores de caução do contrato de locação no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) pago pelo Apelante ao apelado e que não foram considerados pelo juízo de piso, além dos demais pedidos nos quais não se opera a perda superveniente do objeto.” – grifou-se (ID 34618894). Ocorre que o caso versa apenas sobre rescisão do contrato de locação por falta de pagamento e respectivo despejo. A petição inicial excluiu, expressamente, a discussão sobre quaisquer valores devidos, uma vez que seriam abatidos da caução prestada pelo apelante (ID 33730857): (...) IV – DA CAUÇÃO 04. Considerando que a presente ação é exclusivamente de DESPEJO, não cumulada com cobrança, a caução prestada será abatida futuramente e ação de execução a ser proposta se for o caso. 4 V –DO PEDIDO. 05. Isso posto, salientando que a presente AÇÃO É DE DESPEJO NÃO CUMULADA COM COBRANÇA, requer-se a V.Exa., com acatamento e respeito que: (...)” Como se vê, embora não seja o usual, o objeto desta demanda é bem restrito: restringe-se à causa de rescisão contratual e respectivo despejo. Logo, o objeto da contestação também o é: limita-se à possibilidade de manutenção do contrato mediante a purgação da mora, nos termos do art. 62, III, da Lei no 8.245/91. Entretanto, não foi o que ocorreu, conforme se vê da contestação de ID 33731942. A situação fática foi também esclarecida também na réplica: “III – DO MÉRITO 10. No mérito, continua o réu a devagar com argumentos insólitos. Para FINS DE DESPEJO por falta de pagamento o que há de concreto é a existência de débito de aluguéis CONFORME NÃO NEGADO pelo requerido hipótese suficiente para decretar o despejo. 11. Em relação a caução o valor será abatido oportunamente quando da execução do crédito gerado após a rescisão do contrato e consequente despejo. Em relação a debate sobre reajuste, este foi feito com base no índice contratual, sendo que o Locatário poderia impedir o despejo inclusive PURGANDO a mora, o que, todavia, não optou. 3 IV – DO PEDIDO 12. A inicial está apresentada em sintonia com a legislação restando incontroversa a inadimplência do réu para com suas obrigações contratuais. Tal situação é suficiente para decretação da rescisão contratual e consequente despejo, sem falar na possível revelia do réu. Com efeito, requer-se o prosseguimento com o imediato julgamento da lide.” Se o objeto da demanda foi bastante restringido aos motivos da rescisão e da purgação da mora, a ampliação da lide para discutir a inexistência parcial ou total da dívida, e a destinação da caução só poderia ocorrer mediante reconvenção, que não foi oferecida. Ao contrário do que alega, o juiz considerou expressamente a caução oferecida, e concluiu pela sua insuficiência para purgar a mora. Justificou, ainda, a impossibilidade de discussão sobre o abatimento ou discussão da dívida nestes autos: “Por fim, a purga da mora não se verificou, nem mesmo com o desconto da caução referida nos autos. Além disso, no caso sob exame, a ação se limita ao pedido de despejo, sem cumulação com cobrança de aluguéis.” Além disso, o apelante entregou as chaves e posse do imóvel tendo em vista o termo contratual, conforme petição de ID 34618894. Finalmente, eventuais discussões acerca do débito por aluguéis inadimplidos, bem como da possibilidade de abatimento ou da restituição da caução, bem como a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial nesse sentido devem ser objeto de ação autônoma. Em conclusão, a ausência de interesse recursal decorre dos seguintes fatos: 1) advento do termo contratual; 2) devolução voluntária do imóvel à apelada, autora e locadora e 3) objeto restrito da ação, que, excetuada a purgação da mora, impede a discussão da dívida nestes autos; 4) ausência de ampliação do objeto da lide por reconvenção. Ante o exposto, NÃO CONHEÇO da apelação interposta, nos termos do art. 932, inciso III, do CPC. Publique-se e intimem-se. Brasília-DF, 14 de maio de 2022. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator