Tribunal: TJDFT
Processo: 0737715-97.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2022-11-21

Ementa:
Processo : 0737715-97.2022.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão (id. 135946477 e 138363916 dos autos originários n. 0055038-08.2012.8.07.0001) que, ao deferir a continuação do cumprimento de sentença, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da cobrança condominial. No julgamento dos embargos de declaração, fundamentou o juízo singular (id. 138363916 na origem): A despeito das alegações da executada, não houve omissão na decisão embargada, visto que constou expressamente que o atual proprietário do imóvel indicado à penhora é o sr. Leonardo de Melo Santos, o qual foi, inclusive, nomeado para figurar como fiel depositário do bem. Porém, tecerei algumas considerações a título de esclarecimento da decisão embargada. O presente cumprimento de sentença diz respeito à cobrança de débitos condominiais devidos entre abril de 2008 e fevereiro de 2013, de taxa de instalação de luz devida em 28/07/2003 e de taxa de instalação de água devida em 28/03/2005. Assim, trata-se de obrigações inerentes à coisa, de natureza propter rem, de modo que a transferência dos direitos sobre o imóvel no curso da ação não impede que o imóvel responda pelo débito, mesmo que a ação tenha sido proposta contra o antigo titular dos direitos sobre o imóvel. No caso em apreço, o Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações Cumulada com Promessa de Compra e Venda de ID. 133368560 foi assinado em setembro de 2014, quando esta ação já estava em curso, e incluiu a cláusula segunda, na qual o outorgado cessionário assumiu a obrigação e o compromisso pelo pagamento do IPTU/TLP e taxas condominiais pendentes de pagamento até a data do negócio. Portanto, é possível realizar a penhora dos direitos aquisitivos sobre esse imóvel, mesmo que já tenha sido transferido a terceiro não participante da lide, em face da natureza das obrigações condominiais. A EXECUTADA-AGRAVANTE alega que o imóvel penhorado não mais lhe pertence, tendo sido adquirido por terceiro de boa-fé, que, inclusive, já quitou a dívida nos autos da ação de cobrança n. 0735728-62.2018.8.07.0001, proposta pelo Condomínio em desfavor do referido terceiro. Considera que a decisão agravada viola princípios elementares, tais como o contraditório e a ampla defesa, bem assim o próprio devido processo legal, porquanto o terceiro teve penhorado seus direitos aquisitivos sobre o imóvel sem ao menos participar do processo. Observa que o art. 506 do CPC ressalva os efeitos da sentença ao terceiro prejudicado. Salienta que está defendendo a impossibilidade de manutenção de penhora sobre bem que não lhe pertence, não está protegendo propriamente terceiro ou direito alheio. Assevera a natureza associativa do agravado, de maneira que, em se tratando de condomínio irregular, as taxas de manutenção cobradas são consideradas obrigações pessoais, não equiparadas à obrigação propter rem. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão hostilizada. Decido. De início, devo salientar que a decisão atacada não tratou sobre a natureza jurídica do agravado. Logo, inviável o exame dessa questão em sede de agravo de instrumento se não submetida à apreciação do juízo a quo, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. No mais, admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. Necessário lembrar, inicialmente, que “para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade” (art. 17 do CPC). Além disso, é vedado à parte pleitear em juízo direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC). Dito isso, embora a executada possa, a princípio, impugnar a penhora sobre o fundamento de que o bem objeto da constrição não mais lhe pertence, não pode fazê-lo invocando suposto direito de terceiro. Logo, descabido alegar nestes autos matérias de defesa próprias do terceiro, tais como a suposta quitação do débito condominial que deu ensejo à penhora impugnada. Aliás, cabe registrar que a impugnação ao cumprimento de sentença, na qual a agravante alega excesso de execução, ainda não foi julgada na origem, portanto, não pode ser objeto deste agravo. Ao depois, tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, “em razão da coisa”. E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza. A ressalva está expressa no art. 3o, inciso IV, da Lei 8.009/1990. Nesse contexto, o juízo originário bem justificou a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da cobrança condominial, cedido no curso da ação de cobrança do Condomínio, mediante instrumento de cessão de direitos, vantagens e obrigações, no qual o terceiro inclusive teria se obrigado a quitar os débitos pendentes até a data do negócio. Portanto, a decisão agravada está em harmonia com a norma do art. 1.345[1] do Código Civil e com a jurisprudência, sendo irrelevante o fato de o terceiro cessionário não ter participado do processo no qual houve a penhora. A propósito, orienta o aresto do STJ: AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3o DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRECEDENTES. SÚMULA 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes. Precedentes. 2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.943.709/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 7/4/2022. Grifado) Igualmente, o precedente nesta Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. PENHORA IMÓVEL. POSSIBILIDADE. Com base na disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil, e à luz do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, que ostentam natureza propter rem, pode alcançar os titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, de modo que o bem pode ser penhorado para pagamento de dívidas condominiais, não sendo relevante a titularidade da propriedade do referido imóvel à época da inadimplência. (Acórdão 1428833, APC 0730144-09.2021.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 1/6/2022, publicado no DJE: 15/6/2022. Grifado) Nesse quadro, em uma análise preliminar, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso, tampouco o periculum in mora, tendo em vista que o juízo a quo, apenas determinou intimação do terceiro acerca da penhora e do exequente para responder à impugnação ao cumprimento de sentença, inexistindo, ademais, informações de que os direitos aquisitivos sobre o imóvel serão levados a leilão desde logo. De qualquer sorte, como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Assim, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 16 de novembro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Inteiro teor:
Processo : 0737715-97.2022.8.07.0000 DECISÃO Cuida-se de agravo de instrumento tirado da resp. decisão (id. 135946477 e 138363916 dos autos originários n. 0055038-08.2012.8.07.0001) que, ao deferir a continuação do cumprimento de sentença, deferiu a penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da cobrança condominial. No julgamento dos embargos de declaração, fundamentou o juízo singular (id. 138363916 na origem): A despeito das alegações da executada, não houve omissão na decisão embargada, visto que constou expressamente que o atual proprietário do imóvel indicado à penhora é o sr. Leonardo de Melo Santos, o qual foi, inclusive, nomeado para figurar como fiel depositário do bem. Porém, tecerei algumas considerações a título de esclarecimento da decisão embargada. O presente cumprimento de sentença diz respeito à cobrança de débitos condominiais devidos entre abril de 2008 e fevereiro de 2013, de taxa de instalação de luz devida em 28/07/2003 e de taxa de instalação de água devida em 28/03/2005. Assim, trata-se de obrigações inerentes à coisa, de natureza propter rem, de modo que a transferência dos direitos sobre o imóvel no curso da ação não impede que o imóvel responda pelo débito, mesmo que a ação tenha sido proposta contra o antigo titular dos direitos sobre o imóvel. No caso em apreço, o Instrumento Particular de Cessão de Direitos, Vantagens e Obrigações Cumulada com Promessa de Compra e Venda de ID. 133368560 foi assinado em setembro de 2014, quando esta ação já estava em curso, e incluiu a cláusula segunda, na qual o outorgado cessionário assumiu a obrigação e o compromisso pelo pagamento do IPTU/TLP e taxas condominiais pendentes de pagamento até a data do negócio. Portanto, é possível realizar a penhora dos direitos aquisitivos sobre esse imóvel, mesmo que já tenha sido transferido a terceiro não participante da lide, em face da natureza das obrigações condominiais. A EXECUTADA-AGRAVANTE alega que o imóvel penhorado não mais lhe pertence, tendo sido adquirido por terceiro de boa-fé, que, inclusive, já quitou a dívida nos autos da ação de cobrança n. 0735728-62.2018.8.07.0001, proposta pelo Condomínio em desfavor do referido terceiro. Considera que a decisão agravada viola princípios elementares, tais como o contraditório e a ampla defesa, bem assim o próprio devido processo legal, porquanto o terceiro teve penhorado seus direitos aquisitivos sobre o imóvel sem ao menos participar do processo. Observa que o art. 506 do CPC ressalva os efeitos da sentença ao terceiro prejudicado. Salienta que está defendendo a impossibilidade de manutenção de penhora sobre bem que não lhe pertence, não está protegendo propriamente terceiro ou direito alheio. Assevera a natureza associativa do agravado, de maneira que, em se tratando de condomínio irregular, as taxas de manutenção cobradas são consideradas obrigações pessoais, não equiparadas à obrigação propter rem. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão hostilizada. Decido. De início, devo salientar que a decisão atacada não tratou sobre a natureza jurídica do agravado. Logo, inviável o exame dessa questão em sede de agravo de instrumento se não submetida à apreciação do juízo a quo, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. No mais, admito o agravo de instrumento com fulcro no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. O relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarreta risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do CPC). Na espécie, não vislumbro a presença dos requisitos necessários ao deferimento liminar. Necessário lembrar, inicialmente, que “para postular em juízo é necessário ter interesse e legitimidade” (art. 17 do CPC). Além disso, é vedado à parte pleitear em juízo direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico (art. 18 do CPC). Dito isso, embora a executada possa, a princípio, impugnar a penhora sobre o fundamento de que o bem objeto da constrição não mais lhe pertence, não pode fazê-lo invocando suposto direito de terceiro. Logo, descabido alegar nestes autos matérias de defesa próprias do terceiro, tais como a suposta quitação do débito condominial que deu ensejo à penhora impugnada. Aliás, cabe registrar que a impugnação ao cumprimento de sentença, na qual a agravante alega excesso de execução, ainda não foi julgada na origem, portanto, não pode ser objeto deste agravo. Ao depois, tratando-se de inadimplemento de cotas condominiais, é inquestionável que a dívida decorre de uma obrigação propter rem, isto é, “em razão da coisa”. E especificamente às dívidas condominiais, uma de suas características é a possibilidade de penhora do próprio bem que deu origem ao débito dessa natureza. A ressalva está expressa no art. 3o, inciso IV, da Lei 8.009/1990. Nesse contexto, o juízo originário bem justificou a manutenção da penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel objeto da cobrança condominial, cedido no curso da ação de cobrança do Condomínio, mediante instrumento de cessão de direitos, vantagens e obrigações, no qual o terceiro inclusive teria se obrigado a quitar os débitos pendentes até a data do negócio. Portanto, a decisão agravada está em harmonia com a norma do art. 1.345[1] do Código Civil e com a jurisprudência, sendo irrelevante o fato de o terceiro cessionário não ter participado do processo no qual houve a penhora. A propósito, orienta o aresto do STJ: AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS AJUIZADA EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PENHORA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA SOBRE IMÓVEL DA PROMITENTE VENDEDORA, ALHEIA AO PROCESSO. RETOMADA DO IMÓVEL PELA PROMITENTE VENDEDORA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. NATUREZA DA OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. APLICAÇÃO, POR ANALOGIA, DOS ARTS. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 109, § 3o DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. PRECEDENTES. SÚMULA 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Para impugnar a decisão agravada que adota julgado desta Corte como razões de decidir, cabe à parte recorrente demonstrar que outra é a positivação do direito na jurisprudência desta Corte, com a indicação de precedentes contemporâneos ou supervenientes. Precedentes. 2. "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo" (REsp 1.829.663/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 5/11/2019, DJe de 7/11/2019). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.943.709/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 7/4/2022. Grifado) Igualmente, o precedente nesta Corte: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. APELAÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. COBRANÇA DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO. PROPTER REM. PENHORA IMÓVEL. POSSIBILIDADE. Com base na disciplina prevista no artigo 1.345, do Código Civil, e à luz do entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento dos débitos condominiais, que ostentam natureza propter rem, pode alcançar os titulares do imóvel que não participaram da fase de conhecimento da ação de cobrança, de modo que o bem pode ser penhorado para pagamento de dívidas condominiais, não sendo relevante a titularidade da propriedade do referido imóvel à época da inadimplência. (Acórdão 1428833, APC 0730144-09.2021.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, 6a Turma Cível, data de julgamento: 1/6/2022, publicado no DJE: 15/6/2022. Grifado) Nesse quadro, em uma análise preliminar, não evidencio a probabilidade de provimento do recurso, tampouco o periculum in mora, tendo em vista que o juízo a quo, apenas determinou intimação do terceiro acerca da penhora e do exequente para responder à impugnação ao cumprimento de sentença, inexistindo, ademais, informações de que os direitos aquisitivos sobre o imóvel serão levados a leilão desde logo. De qualquer sorte, como é indispensável a concomitância de requisitos à concessão da medida liminar, a ausência de um deles é suficiente para a negativa. Assim, indefiro o efeito suspensivo. Dê-se ciência ao juízo de origem. À parte agravada para contraminuta, no prazo legal, podendo juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Intimem-se. Brasília – DF, 16 de novembro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator [1] Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.