Tribunal: TJDFT
Processo: 0737198-92.2022.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-11-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0737198-92.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GERSON CARNEIRO SPINDOLA JUNIOR AGRAVADO: CERES MARIA MENDES ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por GERSON CARNEIRO SPINDOLA JÚNIOR, contra decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença (processo no 0093431-07.2009.8.07.0001), em que contende com CERES MARIA MENDES ARAUJO. A decisão agravada rejeitou a impugnação do executado e homologou os laudos de avaliação dos imóveis (ID 40901426): “Trata-se de cumprimento de sentença. A decisão de ID. 110952242 penhorou (i) o imóvel localizado à SHIS QL 22, conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, DF, Brasília-DF, CEP 71.650-305, objeto da matrícula no 24.991 do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do DF; e (ii) o apartamento 1002 – Box 41, do Edifício Graziela Veloso de Oliveira, localizado nos lotes 20/21/22, da quadra B-2, situado na Rua 6, objeto da matrícula 51.523 do Cartório de Registro de Imóveis da 4a Circunscrição de Goiânia/GO. Não foram apresentadas impugnações à penhora, conforme certidão de ID. 134805507. O imóvel localizado em Goiânia/GO foi avaliado por oficial de justiça no ID. 134128348 – pág. 117/121 e o imóvel localizado em Brasília foi avaliado no ID. 112576350. O executado Gerson Carneiro impugnou a avaliação (ID. 136608153), alegando que em sítios de corretagem do Distrito Federal denotam-se lotes com metragens análogas que estão avaliados no dobro do valor. Já em relação ao imóvel de Goiânia, defendeu também defendeu que o valor se encontra aquém do valor devido. Além disso, defendeu que aquele imóvel não está registrado exclusivamente em seu nome e possui usufruto vitalício em nome da sua genitora. Manifestação do exequente no ID. 138356793. É o relatório. DECIDO. Em primeiro lugar, a alegação de existência de usufruto sobre o imóvel e a ausência de propriedade do bem deveria ter sido levantada em sede de impugnação. Todavia, o executado ficou inerte. Além disso, a existência de direito real de usufruto sobre o imóvel não impede a sua alienação. Nesse sentido: “Em que pese a dificuldade na alienação do bem imóvel em questão, é certo que a execução é realizada em benefício do credor, nos termos do artigo 612 do Código de Processo Civil. A indivisibilidade do bem e o fato de o imóvel estar gravado com ônus real, in casu, usufruto, não lhe retiram, por si só, a possibilidade de penhora”. STJ no REsp 1.232.074. Ademais, conforme decisão de ID. 115087763, foi penhorado, na verdade, 1/3 do imóvel de matrícula de n. 24.991, de forma que, tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá, em caso de venda, sobre o produto da alienação do bem, nos termos do art. 483 do CPC. Em segundo lugar, no que toca à impugnação à avaliação, razão também não assiste ao executado. Nos termos do art. 870 do CPC, o oficial de justiça possui atribuição para promover a avaliação de bem penhorado, salvo nos casos em que necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar. “Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”. O art. 873 do Código de Processo Civil dispõe que será admitida nova avaliação quando qualquer das partes suscitar, de maneira fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador; for verificada, posteriormente à avaliação, valorização ou desvalorização do bem ou houver fundada dúvida do magistrado acerca do valor atribuído ao bem. Registre-se que o laudo elaborado por oficial de justiça possui presunção de veracidade e legitimidade, cabendo à parte demonstrar a existência de erro material ou formal, ou ainda, de inidoneidade do servidor público. Na hipótese, o imóvel localizado em Brasília foi avaliado, nos seguintes termos (ID. 112576350): “Lote localizado na SHIS QL 22, Conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, matricula n. 24.991, do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Área total de 1.312,50,m2. Avalia em R$ 2.900.000,00 (Dois Milhões e Novecentos Mil Reais). Metodologia: Pesquisa de mercado e consulta a imobiliárias”. A oficial de justiça ainda afirmou que “diligenciei ao endereço indicado: SHIS QL 22 CJ 10 Lote 2- Lago Sul e, como não logrei êxito em ser atendida para adentrar no terreno e nem na pequena casa construída no lote, procedi à avaliação pela observação do imóvel, percorrendo o seu perímetro externo (trata-se de lote de esquina). O lote apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação. Assim, para todos os efeitos, a avaliação foi feita considerando o terreno vazio (fotos em anexo). Para proceder à avaliação ordenada, tirei fotos do terreno da Casa 2, CJ 10, da SHIS QL 22(em anexo), consultei imobiliárias do Lago Sul e sites imobiliários na Internet, pesquisando preços de lotes anunciados em condições análogas no Lago Sul”. O art. 872 do Código de Processo Civil dispõe que: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias”. O laudo de avaliação atendeu ao artigo em referência, especificando detalhadamente as características do imóvel, tal como constante da sua certidão de ônus, e indicando seu valor. Portanto, não só foi possível especificar o estado atual do bem, como ao meirinho não conseguiu descrever mais detalhes, porque não foi franqueado o acesso ao oficial de justiça e o executado nada fez para cooperar com a efetivação do ato. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS À ARREMATAÇÃO REJEITADOS. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 903 DO CPC. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. DECISÃO MANTIDA. 01. "É lícita a avaliação indireta de imóvel, baseada em anúncios de bens semelhantes e laudos de avaliação, uma vez que a executada, que reside no local, obsta o cumprimento do mandado de avaliação por oficial de justiça. Intimada a impugnar os documentos que fundamentam a avaliação indireta, a executada nada disse sobre o ponto, motivo por que não há falar em nulidade na decisão que neles se baseou." (Acórdão n.1100610) 02. O preço vil se caracteriza quando a importância obtida com a alienação em segunda praça equivale a menos de 50% do valor da última avaliação, fato não ocorrido na espécie. 03. Recurso desprovido. Unânime. (Acórdão 1227566, 07216607620198070000, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 10/2/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. VALORES DE ALUGUEL HOMOLOGADOS PELO MAGISTRADO DE ORIGEM. IMPUGNAÇÃO. DESCABIMENTO. OBSERVÂNCIA A PARÂMETROS FIXADOS. AVALIAÇÃO INDIRETA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Descabe acolher impugnação à avaliação realizada pelo oficial de justiça quando os valores apresentados revelam-se adequados e atentos aos parâmetros devidos. 2. É possível a avaliação indireta de imóvel, baseada em anúncios de bens semelhantes e laudos de avaliação, se não foram demonstrados vícios capazes de infirmar a avaliação procedida por auxiliar da justiça detentor de fé pública. Julgados do TJDFT. 3. Agravo não provido. (Acórdão 1213868, 07154001720188070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 20/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A insurgência do executado também não prospera, porque as pesquisas apresentadas na sua impugnação se referem a imóveis com metragens de terreno muito maiores que as do imóvel penhorado, bem como com casa construída com m2 equivalente ao tamanho total do terreno penhorado. Conforme destacou o exequente, na pesquisa 1, apresentada na impugnação, o imóvel possui área total de 7.989m2 de terreno e 776m2 de área construída, sendo esta uma casa com 6 quartos, 4 suítes e 6 vagas, avaliada, portanto, em R$ 6.200.000,00 (seis milhões e duzentos mil reais); na pesquisa 2, apresenta um imóvel com área total de 7.241m2 de terreno e 870m2 de área construída, sendo esta uma casa com 5 quartos, 5 suítes e 4 vagas, avaliada em R$ 6.300.000,00 (seis milhões e trezentos mil reais); na pesquisa 3, o imóvel possui área total de 14.285m2 de terreno e 700m2 de área construída, sendo esta uma casa com 4 quartos, 3 suítes e 4 vagas, avaliada, portanto, em R$ 10.000.000,00 (dez milhões); e na pesquisa 4, apresenta um imóvel com área total de 6.200m2 de terreno e 1000m2 de área construída, sendo esta uma casa com 6 quartos, 4 suítes e 6 vagas, avaliada em R$6.200.000,00 (seis milhões e duzentos mil reais). O imóvel penhorado, em contrapartida, tem 1.312,50m2 de terreno e uma pequena casa construída que é irrelevante na avaliação. Assim, verifica-se que os imóveis indicados pelo executado não podem servir de parâmetro para a avaliação, porque são imóveis com metragem maior e com construções luxuosas, destoando, em muito, do imóvel constrito. Em relação ao imóvel localizado em Goiânia (o apartamento 1002 – Box 41, do Edifício Graziela Veloso de Oliveira, localizado nos lotes 20/21/22, da quadra B-2, situado na Rua 6,), também não merece acolhimento a impugnação, porque o meirinho apresentou anúncios do mesmo Edifício, ou seja, idêntico ao imóvel penhorado, de forma a confiar na correção da avaliação. Nesse sentido, não tendo o executado comprovado a ocorrência de quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, não há se falar em nova avaliação, havendo de prevalecer a estimativa do oficial de justiça. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. PRECLUSÃO LÓGICA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. AVALIADOR. METODOLOGIA. IMÓVEL FECHADO. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO AO BEM. CRITÉRIOS VÁLIDOS. LAUDOS E AVALIAÇÕES. FÉ PÚBLICA. NOVA AVALIAÇÃO. INDEFERIMENTO. VÍCIO NÃO VERIFICADO. RECURSO IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. Para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, sobretudo quando não viabiliza o acesso do avaliador ao bem imóvel. 3. Considerando que o laudo de avaliação do oficial de justiça, diante da impossibilidade de acesso ao imóvel, que se encontrava fechado, observou a decisão de Juízo a quo, os termos do mandato e o disposto no art. 872, do CPC, tendo descrito os bens imóveis, apontando suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo, este se apresenta válido. 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1316481, 07167238620208070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 2/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, rejeito a impugnação do executado de ID. 134126294 e homologo os laudos de avaliação de ID. 134128348 – pág. 117/125 e de ID. 112576350. Por conseguinte, considerando a ordem de preferência da modalidade de alienação de bens, determino a alienação por iniciativa particular, conforme art. 879, I, do CPC, do imóvel penhorado. Autorizo o exequente a proceder à venda dos imóveis, no prazo de 03 meses contados a partir da averbação da autorização judicial de venda na matrícula do imóvel. Fixo o valor da avaliação como preço mínimo para a alienação. O preço deverá ser pago, mediante depósito judicial, à vista, cujos comprovantes deverão ser juntados aos autos. Expeça-se edital resumido o qual deverá ser publicado no DJ-e pela Secretaria e na rede mundial de computadores pelo exequente, a fim de dar ciência a eventuais interessados quanto à alienação por iniciativa particular ora deferida. Expeça-se certidão de autorização judicial para venda do imóvel a ser averbada na matrícula do bem, para permitir o conhecimento de terceiro. Correrão por conta da parte exequente eventuais despesas com anúncios e comissão de corretagem. A parte exequente ainda deverá notificar a usufrutuária e os coproprietários da autorização para alienação do imóvel para, se o caso, ele exercer o direito de preferência. A exequente deverá promover junto ao Cartório de Registro de Imóveis a prenotação para fins da averbação da autorização judicial para venda nos imóveis, no prazo de 10 (dez) dias, contados de sua intimação para retirada do documento expedido, sob pena de ficar sem efeito a presente autorização." Em seu agravo de instrumento, o agravante requer a atribuição de efeito suspensivo, para que sejam suspensos os atos principais acerca da homologação da penhora dos imóveis de Brasília/DF e Goiânia/GO. Narra que, em simples pesquisas nos sites de corretagem do Distrito Federal, denota-se que lotes com metragens análogas ao do agravante, na mesma quadra, no total de 1.312,50, m2, estão avaliados no dobro do valor. Sustenta que, apesar de inexistir construção luxuosas no terreno, o imóvel é extremamente bem localizado, conforme arguido pelo próprio meirinho, além de estar localizado na região mais cara do Distrito Federal e umas das mais valorizadas do país. Requer, caso não seja conferido o efeito suspensivo, a realização de nova avaliação, tendo em vista que o parecer avaliativo emitido pelo oficial de justiça destoa da realidade. Aduz que, quanto ao imóvel de Goiânia-GO, também foi demonstrado nos autos, pelo mesmo meio de pesquisa do oficial de justiça, na mesma quadra e bairro do imóvel do agravante, que a avaliação do meirinho foi aquém da realizada. Por fim, alega que ambas as avaliações estão abaixo do preço de mercado, vez que o imóvel de Brasília gira entre R$6.000.000,00 (seis milhões de reais) e R$7.000.000,00 (sete milhões de reais), e o imóvel de Goiânia gira em torno de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais). É o relatório. O recurso está apto a processamento, porquanto é tempestivo e está recolhido o preparo (ID 40901429). Ademais, por serem autos digitais, está dispensada a juntada cópia integral dos autos de origem e de todos os documentos obrigatórios (art. 1.017 do CPC). Conforme dispõe o art. 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pela autora/agravada em face do réu/agravante em decorrência de descumprimento de acordo entabulado entre as partes quando da dissolução da sociedade existente, que ensejou um saldo devedor em favor da autora no montante de R$ 625.042,19 (seiscentos e vinte e cinco mil e quarenta e dois reais e dezenove centavos). No caso dos autos, o imóvel localizado em Brasília foi avaliado, nos seguintes termos (ID. 42702841 do Processo n. 0093431-07.2009.8.07.0001): “Lote localizado na SHIS QL 22, conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, matricula n. 24.991, do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Área total de 1.312,50 m2. Avalia em R$ 2.900.000,00 (Dois Milhões e Novecentos Mil Reais). Metodologia: Pesquisa de mercado e consulta a imobiliárias”. A oficial de justiça ainda afirmou que: “(...) diligenciei ao endereço indicado: SHIS QL 22 CJ 10 Lote 2- Lago Sul e, como não logrei êxito em ser atendida para adentrar no terreno e nem na pequena casa construída no lote, procedi à avaliação pela observação do imóvel, percorrendo o seu perímetro externo (trata-se de lote de esquina). O lote apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação. Assim, para todos os efeitos, a avaliação foi feita considerando o terreno vazio (fotos em anexo). Para proceder à avaliação ordenada, tirei fotos do terreno da Casa 2, CJ 10, da SHIS QL 22(em anexo), consultei imobiliárias do Lago Sul e sites imobiliários na Internet, pesquisando preços de lotes anunciados em condições análogas no Lago Sul”. Discorrendo da avaliação realizada pelo oficial de justiça, o agravante/executado, apresenta discussão requerendo que juízo proceda na determinação de nova avaliação dos imóveis em questão. A despeito do agravante afirmar, em sua impugnação, bem como no presente recurso, que os imóveis submetidos a avaliação possuem valores superiores ao afirmado pelo oficial de justiça, é certo que este, além de seu laudo de vistoria e avaliação se tratar de documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, também foi utilizada a metodologia voltado para a pesquisa de mercado e consultas a imobiliárias. Além disso, o oficial de justiça foi claro ao expor que o imóvel de Brasília/DF “apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação.” Os imóveis em que o agravante faz comparação destoam tanto em metragem quanto em área construída, não se valendo de parâmetro para deferimento de nova avaliação dos imóveis. Cumpre ressaltar o que dispõe os arts. 870 e 872 do CPC: “Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias. Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Ou seja, para a viabilidade de nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, o que não foi demonstrado no caso. A jurisprudência desta Corte é nesse sentido: “(...) 2. Considerando que o laudo de avaliação do oficial de justiça observou o disposto no art. 872, do CPC, tendo descrito o imóvel avaliado, apontando suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo, este se apresenta válido. (...)” (07146253120208070000, Relator: Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 3/11/2020.) “(...) 2. Para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, sobretudo quando não viabiliza o acesso do avaliador ao bem imóvel. (...)” (07167238620208070000, Relator: Roberto Freitas, 3a Turma Cível, DJE: 2/3/2021.) “(...) II - O laudo de avaliação do imóvel penhorado foi realizado pela Oficial de Justiça em estrita observância ao art. 872 do CPC, além do que baseou-se em pesquisa de imóveis na região em sites especializados. III - Consoante dispõe o art. 873, inc. I, do CPC, para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente para renovação do ato a mera e infundada discordância da parte quanto ao valor apurado. (...)” (07046378320208070000, Relator: Vera Andrighi, 6a Turma Cível, DJE: 10/7/2020) Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada do teor desta decisão. Oferecidas as contrarrazões, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 08 de novembro de 2022. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0737198-92.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GERSON CARNEIRO SPINDOLA JUNIOR AGRAVADO: CERES MARIA MENDES ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por GERSON CARNEIRO SPINDOLA JÚNIOR, contra decisão proferida nos autos do cumprimento de sentença (processo no 0093431-07.2009.8.07.0001), em que contende com CERES MARIA MENDES ARAUJO. A decisão agravada rejeitou a impugnação do executado e homologou os laudos de avaliação dos imóveis (ID 40901426): “Trata-se de cumprimento de sentença. A decisão de ID. 110952242 penhorou (i) o imóvel localizado à SHIS QL 22, conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, DF, Brasília-DF, CEP 71.650-305, objeto da matrícula no 24.991 do Cartório do 1o Ofício de Registro de Imóveis do DF; e (ii) o apartamento 1002 – Box 41, do Edifício Graziela Veloso de Oliveira, localizado nos lotes 20/21/22, da quadra B-2, situado na Rua 6, objeto da matrícula 51.523 do Cartório de Registro de Imóveis da 4a Circunscrição de Goiânia/GO. Não foram apresentadas impugnações à penhora, conforme certidão de ID. 134805507. O imóvel localizado em Goiânia/GO foi avaliado por oficial de justiça no ID. 134128348 – pág. 117/121 e o imóvel localizado em Brasília foi avaliado no ID. 112576350. O executado Gerson Carneiro impugnou a avaliação (ID. 136608153), alegando que em sítios de corretagem do Distrito Federal denotam-se lotes com metragens análogas que estão avaliados no dobro do valor. Já em relação ao imóvel de Goiânia, defendeu também defendeu que o valor se encontra aquém do valor devido. Além disso, defendeu que aquele imóvel não está registrado exclusivamente em seu nome e possui usufruto vitalício em nome da sua genitora. Manifestação do exequente no ID. 138356793. É o relatório. DECIDO. Em primeiro lugar, a alegação de existência de usufruto sobre o imóvel e a ausência de propriedade do bem deveria ter sido levantada em sede de impugnação. Todavia, o executado ficou inerte. Além disso, a existência de direito real de usufruto sobre o imóvel não impede a sua alienação. Nesse sentido: “Em que pese a dificuldade na alienação do bem imóvel em questão, é certo que a execução é realizada em benefício do credor, nos termos do artigo 612 do Código de Processo Civil. A indivisibilidade do bem e o fato de o imóvel estar gravado com ônus real, in casu, usufruto, não lhe retiram, por si só, a possibilidade de penhora”. STJ no REsp 1.232.074. Ademais, conforme decisão de ID. 115087763, foi penhorado, na verdade, 1/3 do imóvel de matrícula de n. 24.991, de forma que, tratando-se de penhora de bem indivisível, o equivalente à quota-parte do coproprietário ou do cônjuge alheio à execução recairá, em caso de venda, sobre o produto da alienação do bem, nos termos do art. 483 do CPC. Em segundo lugar, no que toca à impugnação à avaliação, razão também não assiste ao executado. Nos termos do art. 870 do CPC, o oficial de justiça possui atribuição para promover a avaliação de bem penhorado, salvo nos casos em que necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar. “Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo”. O art. 873 do Código de Processo Civil dispõe que será admitida nova avaliação quando qualquer das partes suscitar, de maneira fundamentada, erro na avaliação ou dolo do avaliador; for verificada, posteriormente à avaliação, valorização ou desvalorização do bem ou houver fundada dúvida do magistrado acerca do valor atribuído ao bem. Registre-se que o laudo elaborado por oficial de justiça possui presunção de veracidade e legitimidade, cabendo à parte demonstrar a existência de erro material ou formal, ou ainda, de inidoneidade do servidor público. Na hipótese, o imóvel localizado em Brasília foi avaliado, nos seguintes termos (ID. 112576350): “Lote localizado na SHIS QL 22, Conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, matricula n. 24.991, do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Área total de 1.312,50,m2. Avalia em R$ 2.900.000,00 (Dois Milhões e Novecentos Mil Reais). Metodologia: Pesquisa de mercado e consulta a imobiliárias”. A oficial de justiça ainda afirmou que “diligenciei ao endereço indicado: SHIS QL 22 CJ 10 Lote 2- Lago Sul e, como não logrei êxito em ser atendida para adentrar no terreno e nem na pequena casa construída no lote, procedi à avaliação pela observação do imóvel, percorrendo o seu perímetro externo (trata-se de lote de esquina). O lote apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação. Assim, para todos os efeitos, a avaliação foi feita considerando o terreno vazio (fotos em anexo). Para proceder à avaliação ordenada, tirei fotos do terreno da Casa 2, CJ 10, da SHIS QL 22(em anexo), consultei imobiliárias do Lago Sul e sites imobiliários na Internet, pesquisando preços de lotes anunciados em condições análogas no Lago Sul”. O art. 872 do Código de Processo Civil dispõe que: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias”. O laudo de avaliação atendeu ao artigo em referência, especificando detalhadamente as características do imóvel, tal como constante da sua certidão de ônus, e indicando seu valor. Portanto, não só foi possível especificar o estado atual do bem, como ao meirinho não conseguiu descrever mais detalhes, porque não foi franqueado o acesso ao oficial de justiça e o executado nada fez para cooperar com a efetivação do ato. Nesse sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EMBARGOS À ARREMATAÇÃO REJEITADOS. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 903 DO CPC. PREÇO VIL NÃO CONFIGURADO. DECISÃO MANTIDA. 01. "É lícita a avaliação indireta de imóvel, baseada em anúncios de bens semelhantes e laudos de avaliação, uma vez que a executada, que reside no local, obsta o cumprimento do mandado de avaliação por oficial de justiça. Intimada a impugnar os documentos que fundamentam a avaliação indireta, a executada nada disse sobre o ponto, motivo por que não há falar em nulidade na decisão que neles se baseou." (Acórdão n.1100610) 02. O preço vil se caracteriza quando a importância obtida com a alienação em segunda praça equivale a menos de 50% do valor da última avaliação, fato não ocorrido na espécie. 03. Recurso desprovido. Unânime. (Acórdão 1227566, 07216607620198070000, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 5/2/2020, publicado no DJE: 10/2/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AVALIAÇÃO REALIZADA POR OFICIAL DE JUSTIÇA. VALORES DE ALUGUEL HOMOLOGADOS PELO MAGISTRADO DE ORIGEM. IMPUGNAÇÃO. DESCABIMENTO. OBSERVÂNCIA A PARÂMETROS FIXADOS. AVALIAÇÃO INDIRETA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Descabe acolher impugnação à avaliação realizada pelo oficial de justiça quando os valores apresentados revelam-se adequados e atentos aos parâmetros devidos. 2. É possível a avaliação indireta de imóvel, baseada em anúncios de bens semelhantes e laudos de avaliação, se não foram demonstrados vícios capazes de infirmar a avaliação procedida por auxiliar da justiça detentor de fé pública. Julgados do TJDFT. 3. Agravo não provido. (Acórdão 1213868, 07154001720188070000, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 30/10/2019, publicado no DJE: 20/11/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A insurgência do executado também não prospera, porque as pesquisas apresentadas na sua impugnação se referem a imóveis com metragens de terreno muito maiores que as do imóvel penhorado, bem como com casa construída com m2 equivalente ao tamanho total do terreno penhorado. Conforme destacou o exequente, na pesquisa 1, apresentada na impugnação, o imóvel possui área total de 7.989m2 de terreno e 776m2 de área construída, sendo esta uma casa com 6 quartos, 4 suítes e 6 vagas, avaliada, portanto, em R$ 6.200.000,00 (seis milhões e duzentos mil reais); na pesquisa 2, apresenta um imóvel com área total de 7.241m2 de terreno e 870m2 de área construída, sendo esta uma casa com 5 quartos, 5 suítes e 4 vagas, avaliada em R$ 6.300.000,00 (seis milhões e trezentos mil reais); na pesquisa 3, o imóvel possui área total de 14.285m2 de terreno e 700m2 de área construída, sendo esta uma casa com 4 quartos, 3 suítes e 4 vagas, avaliada, portanto, em R$ 10.000.000,00 (dez milhões); e na pesquisa 4, apresenta um imóvel com área total de 6.200m2 de terreno e 1000m2 de área construída, sendo esta uma casa com 6 quartos, 4 suítes e 6 vagas, avaliada em R$6.200.000,00 (seis milhões e duzentos mil reais). O imóvel penhorado, em contrapartida, tem 1.312,50m2 de terreno e uma pequena casa construída que é irrelevante na avaliação. Assim, verifica-se que os imóveis indicados pelo executado não podem servir de parâmetro para a avaliação, porque são imóveis com metragem maior e com construções luxuosas, destoando, em muito, do imóvel constrito. Em relação ao imóvel localizado em Goiânia (o apartamento 1002 – Box 41, do Edifício Graziela Veloso de Oliveira, localizado nos lotes 20/21/22, da quadra B-2, situado na Rua 6,), também não merece acolhimento a impugnação, porque o meirinho apresentou anúncios do mesmo Edifício, ou seja, idêntico ao imóvel penhorado, de forma a confiar na correção da avaliação. Nesse sentido, não tendo o executado comprovado a ocorrência de quaisquer das hipóteses previstas no art. 873 do CPC, não há se falar em nova avaliação, havendo de prevalecer a estimativa do oficial de justiça. Nesse sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. RECOLHIMENTO DO PREPARO. PRECLUSÃO LÓGICA. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - IMPUGNAÇÃO AO LAUDO DO OFICIAL DE JUSTIÇA. AVALIADOR. METODOLOGIA. IMÓVEL FECHADO. IMPOSSIBILIDADE DE ACESSO AO BEM. CRITÉRIOS VÁLIDOS. LAUDOS E AVALIAÇÕES. FÉ PÚBLICA. NOVA AVALIAÇÃO. INDEFERIMENTO. VÍCIO NÃO VERIFICADO. RECURSO IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. (...) 2. Para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, sobretudo quando não viabiliza o acesso do avaliador ao bem imóvel. 3. Considerando que o laudo de avaliação do oficial de justiça, diante da impossibilidade de acesso ao imóvel, que se encontrava fechado, observou a decisão de Juízo a quo, os termos do mandato e o disposto no art. 872, do CPC, tendo descrito os bens imóveis, apontando suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo, este se apresenta válido. 4. Agravo conhecido e não provido. (Acórdão 1316481, 07167238620208070000, Relator: ROBERTO FREITAS, 3a Turma Cível, data de julgamento: 3/2/2021, publicado no DJE: 2/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ante o exposto, rejeito a impugnação do executado de ID. 134126294 e homologo os laudos de avaliação de ID. 134128348 – pág. 117/125 e de ID. 112576350. Por conseguinte, considerando a ordem de preferência da modalidade de alienação de bens, determino a alienação por iniciativa particular, conforme art. 879, I, do CPC, do imóvel penhorado. Autorizo o exequente a proceder à venda dos imóveis, no prazo de 03 meses contados a partir da averbação da autorização judicial de venda na matrícula do imóvel. Fixo o valor da avaliação como preço mínimo para a alienação. O preço deverá ser pago, mediante depósito judicial, à vista, cujos comprovantes deverão ser juntados aos autos. Expeça-se edital resumido o qual deverá ser publicado no DJ-e pela Secretaria e na rede mundial de computadores pelo exequente, a fim de dar ciência a eventuais interessados quanto à alienação por iniciativa particular ora deferida. Expeça-se certidão de autorização judicial para venda do imóvel a ser averbada na matrícula do bem, para permitir o conhecimento de terceiro. Correrão por conta da parte exequente eventuais despesas com anúncios e comissão de corretagem. A parte exequente ainda deverá notificar a usufrutuária e os coproprietários da autorização para alienação do imóvel para, se o caso, ele exercer o direito de preferência. A exequente deverá promover junto ao Cartório de Registro de Imóveis a prenotação para fins da averbação da autorização judicial para venda nos imóveis, no prazo de 10 (dez) dias, contados de sua intimação para retirada do documento expedido, sob pena de ficar sem efeito a presente autorização." Em seu agravo de instrumento, o agravante requer a atribuição de efeito suspensivo, para que sejam suspensos os atos principais acerca da homologação da penhora dos imóveis de Brasília/DF e Goiânia/GO. Narra que, em simples pesquisas nos sites de corretagem do Distrito Federal, denota-se que lotes com metragens análogas ao do agravante, na mesma quadra, no total de 1.312,50, m2, estão avaliados no dobro do valor. Sustenta que, apesar de inexistir construção luxuosas no terreno, o imóvel é extremamente bem localizado, conforme arguido pelo próprio meirinho, além de estar localizado na região mais cara do Distrito Federal e umas das mais valorizadas do país. Requer, caso não seja conferido o efeito suspensivo, a realização de nova avaliação, tendo em vista que o parecer avaliativo emitido pelo oficial de justiça destoa da realidade. Aduz que, quanto ao imóvel de Goiânia-GO, também foi demonstrado nos autos, pelo mesmo meio de pesquisa do oficial de justiça, na mesma quadra e bairro do imóvel do agravante, que a avaliação do meirinho foi aquém da realizada. Por fim, alega que ambas as avaliações estão abaixo do preço de mercado, vez que o imóvel de Brasília gira entre R$6.000.000,00 (seis milhões de reais) e R$7.000.000,00 (sete milhões de reais), e o imóvel de Goiânia gira em torno de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais). É o relatório. O recurso está apto a processamento, porquanto é tempestivo e está recolhido o preparo (ID 40901429). Ademais, por serem autos digitais, está dispensada a juntada cópia integral dos autos de origem e de todos os documentos obrigatórios (art. 1.017 do CPC). Conforme dispõe o art. 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao agravo de instrumento ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os requisitos previstos no art. 300 do CPC. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença, movido pela autora/agravada em face do réu/agravante em decorrência de descumprimento de acordo entabulado entre as partes quando da dissolução da sociedade existente, que ensejou um saldo devedor em favor da autora no montante de R$ 625.042,19 (seiscentos e vinte e cinco mil e quarenta e dois reais e dezenove centavos). No caso dos autos, o imóvel localizado em Brasília foi avaliado, nos seguintes termos (ID. 42702841 do Processo n. 0093431-07.2009.8.07.0001): “Lote localizado na SHIS QL 22, conjunto 10, Lote 2, Lago Sul, matricula n. 24.991, do Cartório do 1o Ofício do Registro de Imóveis do DF. Área total de 1.312,50 m2. Avalia em R$ 2.900.000,00 (Dois Milhões e Novecentos Mil Reais). Metodologia: Pesquisa de mercado e consulta a imobiliárias”. A oficial de justiça ainda afirmou que: “(...) diligenciei ao endereço indicado: SHIS QL 22 CJ 10 Lote 2- Lago Sul e, como não logrei êxito em ser atendida para adentrar no terreno e nem na pequena casa construída no lote, procedi à avaliação pela observação do imóvel, percorrendo o seu perímetro externo (trata-se de lote de esquina). O lote apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação. Assim, para todos os efeitos, a avaliação foi feita considerando o terreno vazio (fotos em anexo). Para proceder à avaliação ordenada, tirei fotos do terreno da Casa 2, CJ 10, da SHIS QL 22(em anexo), consultei imobiliárias do Lago Sul e sites imobiliários na Internet, pesquisando preços de lotes anunciados em condições análogas no Lago Sul”. Discorrendo da avaliação realizada pelo oficial de justiça, o agravante/executado, apresenta discussão requerendo que juízo proceda na determinação de nova avaliação dos imóveis em questão. A despeito do agravante afirmar, em sua impugnação, bem como no presente recurso, que os imóveis submetidos a avaliação possuem valores superiores ao afirmado pelo oficial de justiça, é certo que este, além de seu laudo de vistoria e avaliação se tratar de documento público dotado de presunção juris tantum de veracidade, também foi utilizada a metodologia voltado para a pesquisa de mercado e consultas a imobiliárias. Além disso, o oficial de justiça foi claro ao expor que o imóvel de Brasília/DF “apresenta apenas uma pequena casa, praticamente uma construção provisória, cujo feitio é incompatível com o valor do lote, sendo a sua existência praticamente irrelevante para a totalização da avaliação.” Os imóveis em que o agravante faz comparação destoam tanto em metragem quanto em área construída, não se valendo de parâmetro para deferimento de nova avaliação dos imóveis. Cumpre ressaltar o que dispõe os arts. 870 e 872 do CPC: “Art. 870. A avaliação será feita pelo oficial de justiça. Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo. Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias. Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.” Ou seja, para a viabilidade de nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, o que não foi demonstrado no caso. A jurisprudência desta Corte é nesse sentido: “(...) 2. Considerando que o laudo de avaliação do oficial de justiça observou o disposto no art. 872, do CPC, tendo descrito o imóvel avaliado, apontando suas características e o estado de conservação, declinando, inclusive, o critério avaliativo, para ao final concluir pelo valor indicado no laudo, este se apresenta válido. (...)” (07146253120208070000, Relator: Josapha Francisco dos Santos, 5a Turma Cível, DJE: 3/11/2020.) “(...) 2. Para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente a discordância da parte quanto ao valor apurado, conforme art. 873, inc. I, do CPC, sobretudo quando não viabiliza o acesso do avaliador ao bem imóvel. (...)” (07167238620208070000, Relator: Roberto Freitas, 3a Turma Cível, DJE: 2/3/2021.) “(...) II - O laudo de avaliação do imóvel penhorado foi realizado pela Oficial de Justiça em estrita observância ao art. 872 do CPC, além do que baseou-se em pesquisa de imóveis na região em sites especializados. III - Consoante dispõe o art. 873, inc. I, do CPC, para que seja admitida nova avaliação, é necessária a comprovação de erro ou dolo do avaliador, não sendo suficiente para renovação do ato a mera e infundada discordância da parte quanto ao valor apurado. (...)” (07046378320208070000, Relator: Vera Andrighi, 6a Turma Cível, DJE: 10/7/2020) Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a parte agravada do teor desta decisão. Oferecidas as contrarrazões, retornem os autos conclusos. Publique-se. Intimem-se. Brasília, 08 de novembro de 2022. Desembargador JOÃO EGMONT Relator