Tribunal: TJDFT
Processo: 0701986-81.2021.8.07.0020
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-11-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701986-81.2021.8.07.0020 RECORRENTE: DIOGO CAMPOS DE ARAÚJO RECORRIDOS: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DA CHACARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES - DF, EDMOND D EMANOEL PEREIRA E SILVA DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário, interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ASSOCIADO E QUE NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. DESINFLUÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCONSTITUCIONALIDADE. RE No 695.911/SP (TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL No 492/STF). DISCUSSÃO DESCABIDA EM FACE DO QUANTUM DEBEATUR ESTAR SOB O MANTO DA COISA JULGADA. EMBARGANTE E CESSIONÁRIO DO BEM QUE NÃO REGULARIZOU SEU CADASTRO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO. DÉBITO VINDICADO POSTERIOR À CESSÃO DE DIREITOS. CESSIONÁRIO CORRESPONSÁVEL PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. MANTENÇA DA PENHORA QUE INCIDIU SOBRE O LOTE (DIREITOS AQUISITIVOS) OBJETO DA CESSÃO DE DIREITOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS EMBARGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1 – É inaplicável ao caso examinado a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Os precedentes do STJ cuidam de casos em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, o que é diverso da discussão em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. 2 – Em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), o STF fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 3 - Considerando que se trata de Embargos de Terceiro ajuizados no bojo de Cumprimento de Sentença, cujo título executivo judicial há muito transitou em julgado e, assim, descabida a rediscussão sobre o débito nesta seara, afigura-se desinfluente para o caso o que fora decidido no Recurso Extraordinário no 695.911. 4 – A despeito de serem cabíveis os Embargos de Terceiro, é patente, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, que o adquirente responde pelos débitos do alienante, ainda mais quando o Cessionário, como fez o Embargante, não adotou nenhuma medida para a devida regularização junto à Administração do Condomínio/Associação e, assim, é ele corresponsável pelo pagamento das dívidas condominiais estabelecidas no título judicial exequendo que lastreia o Cumprimento de Sentença originário, mesmo não tendo integrado o polo passivo da ação de conhecimento. Ressalte-se que, no caso, o débito condominial é de período posterior à celebração da cessão de direitos entre ele e o Executado no Cumprimento de Sentença em que os direitos sobre o bem imóvel foram penhorados, o que, aliado ao fato de, conforme constou expressamente da Cessão de Direitos, ter o Cedente/Embargante ciência de que o imóvel era irregular e que sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel a partir de sua imissão na posse do bem, impõe a confirmação da sentença em que se julgaram improcedentes os pedidos dos Embargos de Terceiro. Apelação Cível desprovida. No recurso especial, o recorrente alega violação ao artigo 884 do Código Civil, asseverando que, ao contrário do decidido no acórdão guerreado, as taxas criadas por associação de moradores de loteamento irregular não têm natureza propter rem, não podendo, os débitos a elas referentes serem transferidos ao adquirente do imóvel situado no aludido loteamento. No aspecto, colaciona ementas de julgados do TJSP e do TJRS, com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral na matéria, alega violação ao artigo 5o, inciso XX, por ofensa ao direito à liberdade associativa. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado Davi Rodrigues Ribeiro, OAB/DF 23.455 (id 40192482, pág. 1 e id 40192487, pág. 1). II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial reúne condições de trânsito, quanto à apontada violação ao artigo 884 do Código Civil. Com efeito, a matéria encontra-se devidamente prequestionada e encerra discussão de cunho jurídico infraconstitucional, que merece a apreciação da Corte Superior. Registre-se que a hipótese não se amolda àquela apreciada no paradigma do Tema 882 da Corte Superior, pois não se trata de anuência ou não às deliberações tomadas pela associação de moradores, mas de aquisição de imóvel cuja dívida correlata às taxas já era de conhecimento das partes no ato da negociação. Não há, assim, que se falar em aplicação do aludido precedente qualificado. O recurso extraordinário, por seu turno, não merece seguir, embora o recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz do dispositivo constitucional tido por malferido, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração. Com efeito, “É inviável o recurso extraordinário cuja questão constitucional nele arguida não tiver sido prequestionada. Incidência da Súmula 282/STF. Ademais, a tardia alegação de ofensa à Constituição, apenas deduzida em embargos de declaração, não supre o prequestionamento.” (ARE 1287745 AgR, Relator Min. RICARDO LEWANDOWSKI, DJe 30/11/2020). No mesmo sentido, o ARE 1344356 AgR, Relator Min. LEWANDOWSKI, DJe de 30/6/2022. Determino, por fim, que as publicações sejam feitas em nome do advogado do recorrente, Davi Rodrigues Ribeiro, OAB/DF 23.455. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial e INADMITO o recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A012

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0701986-81.2021.8.07.0020 RECORRENTE: DIOGO CAMPOS DE ARAÚJO RECORRIDOS: ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DA CHACARA 86 DO SETOR HABITACIONAL VICENTE PIRES - DF, EDMOND D EMANOEL PEREIRA E SILVA DECISÃO I – Trata-se de recursos especial e extraordinário, interpostos com fundamento, respectivamente, nos artigos 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, e 102, inciso III, alínea “a”, ambos da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se lavrada nos seguintes termos: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. MORADOR NÃO ASSOCIADO E QUE NÃO FOI PARTE NO PROCESSO DE CONHECIMENTO. DESINFLUÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INCONSTITUCIONALIDADE. RE No 695.911/SP (TEMA DE REPERCUSSÃO GERAL No 492/STF). DISCUSSÃO DESCABIDA EM FACE DO QUANTUM DEBEATUR ESTAR SOB O MANTO DA COISA JULGADA. EMBARGANTE E CESSIONÁRIO DO BEM QUE NÃO REGULARIZOU SEU CADASTRO JUNTO À ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO/ASSOCIAÇÃO. DÉBITO VINDICADO POSTERIOR À CESSÃO DE DIREITOS. CESSIONÁRIO CORRESPONSÁVEL PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. MANTENÇA DA PENHORA QUE INCIDIU SOBRE O LOTE (DIREITOS AQUISITIVOS) OBJETO DA CESSÃO DE DIREITOS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS EMBARGOS. SENTENÇA MANTIDA. 1 – É inaplicável ao caso examinado a tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento dos Recursos Especiais no 1.280.871 e no 1.439.163, no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Os precedentes do STJ cuidam de casos em que se constitui associação voluntária de moradores para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, o que é diverso da discussão em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo. 2 – Em recente julgamento de recurso paradigma da repercussão geral (RE n° 695.911/SP), o STF fixou tese no Tema no 492 da sistemática da repercussão geral, proclamando ser “inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. 3 - Considerando que se trata de Embargos de Terceiro ajuizados no bojo de Cumprimento de Sentença, cujo título executivo judicial há muito transitou em julgado e, assim, descabida a rediscussão sobre o débito nesta seara, afigura-se desinfluente para o caso o que fora decidido no Recurso Extraordinário no 695.911. 4 – A despeito de serem cabíveis os Embargos de Terceiro, é patente, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, que o adquirente responde pelos débitos do alienante, ainda mais quando o Cessionário, como fez o Embargante, não adotou nenhuma medida para a devida regularização junto à Administração do Condomínio/Associação e, assim, é ele corresponsável pelo pagamento das dívidas condominiais estabelecidas no título judicial exequendo que lastreia o Cumprimento de Sentença originário, mesmo não tendo integrado o polo passivo da ação de conhecimento. Ressalte-se que, no caso, o débito condominial é de período posterior à celebração da cessão de direitos entre ele e o Executado no Cumprimento de Sentença em que os direitos sobre o bem imóvel foram penhorados, o que, aliado ao fato de, conforme constou expressamente da Cessão de Direitos, ter o Cedente/Embargante ciência de que o imóvel era irregular e que sua responsabilidade pelo pagamento dos encargos incidentes sobre o imóvel a partir de sua imissão na posse do bem, impõe a confirmação da sentença em que se julgaram improcedentes os pedidos dos Embargos de Terceiro. Apelação Cível desprovida. No recurso especial, o recorrente alega violação ao artigo 884 do Código Civil, asseverando que, ao contrário do decidido no acórdão guerreado, as taxas criadas por associação de moradores de loteamento irregular não têm natureza propter rem, não podendo, os débitos a elas referentes serem transferidos ao adquirente do imóvel situado no aludido loteamento. No aspecto, colaciona ementas de julgados do TJSP e do TJRS, com as quais pretende demonstrar o dissenso pretoriano. Em sede de recurso extraordinário, após defender a existência de repercussão geral na matéria, alega violação ao artigo 5o, inciso XX, por ofensa ao direito à liberdade associativa. Pede que as publicações sejam feitas em nome do advogado Davi Rodrigues Ribeiro, OAB/DF 23.455 (id 40192482, pág. 1 e id 40192487, pág. 1). II – O recurso é tempestivo, regular o preparo, as partes são legítimas e está presente o interesse recursal. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. E, ao fazê-lo, verifico que o recurso especial reúne condições de trânsito, quanto à apontada violação ao artigo 884 do Código Civil. Com efeito, a matéria encontra-se devidamente prequestionada e encerra discussão de cunho jurídico infraconstitucional, que merece a apreciação da Corte Superior. Registre-se que a hipótese não se amolda àquela apreciada no paradigma do Tema 882 da Corte Superior, pois não se trata de anuência ou não às deliberações tomadas pela associação de moradores, mas de aquisição de imóvel cuja dívida correlata às taxas já era de conhecimento das partes no ato da negociação. Não há, assim, que se falar em aplicação do aludido precedente qualificado. O recurso extraordinário, por seu turno, não merece seguir, embora o recorrente tenha se desincumbido do ônus referente à arguição de existência de repercussão geral. Isso porque o acórdão rechaçado não apreciou a controvérsia à luz do dispositivo constitucional tido por malferido, a despeito da oposição dos competentes embargos de declaração. Com efeito, “É inviável o recurso extraordinário cuja questão constitucional nele arguida não tiver sido prequestionada. Incidência da Súmula 282/STF. Ademais, a tardia alegação de ofensa à Constituição, apenas deduzida em embargos de declaração, não supre o prequestionamento.” (ARE 1287745 AgR, Relator Min. RICARDO LEWANDOWSKI, DJe 30/11/2020). No mesmo sentido, o ARE 1344356 AgR, Relator Min. LEWANDOWSKI, DJe de 30/6/2022. Determino, por fim, que as publicações sejam feitas em nome do advogado do recorrente, Davi Rodrigues Ribeiro, OAB/DF 23.455. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial e INADMITO o recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ANGELO PASSARELI Primeiro Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios no exercício eventual da Presidência A012