Tribunal: TJDFT
Processo: 0703779-81.2022.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-02-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0703779-81.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME AGRAVADO: KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI, FEMME PERFUMARIA LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME contra decisão proferida pelo juízo da 15a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de conhecimento (processo no 0700397-77.2022.8.07.0001), que tem como autoras KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI e FEMME PERFUMARIA LTDA. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos alugueres, assim como as penalidades contratuais sobre o valor do aluguel (ID 112444415): “Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI e FEMME PERFUMARIA LTDA em face de MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME, partes qualificadas no processo. Narra a parte autora que firmou, em 22/09/2021, contrato de locação do imóvel situado na área externa, medindo aproximadamente 100 m2, do Centro Comercial Alphacenter, localizada às margens da Rodovia DF 140 km 4,5, lado direito, CEP 71.684-250, para a instalação de uma unidade franqueada do "O Boticário" no modelo Container. Em seguida, firmou diversos outros contratos para a construção da unidade e regular início das atividades comerciais. Contudo, em 23.12.2021, posteriormente à celebração do contrato, mas antes mesmo de iniciar os pagamentos – primeira parcela com vencimento em 10/01/2022 –, houve tentativa de aditamento do contrato pela parte ré, com o intuito de reduzir a área locada objeto da contratação para 81,20 m2, bem como fazer constar do contrato que a referida área está localizada em área de faixa de domínio (non edificante), o que inviabiliza todo o empreendimento da parte autora. Com isso, a parte autora ajuíza demanda pretendendo a rescisão do contrato e consequente reparação de danos. Requer, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, a suspensão da exigibilidade “dos locatícios que vencerem a partir de janeiro/2022 (vencimento 10/01/2022) até decretada a resolução do CONTRATO DE LOCAÇÃO” (id 112419434 – pág. 16). Decido. O art. 300 do CPC aduz que “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”. Não havendo cláusula em contrário, podem as partes resolver o contrato a qualquer momento, podendo ser responsabilizadas por eventuais danos causados à parte contrária e também a eventuais cláusulas resolutivas, não havendo óbice ao pedido de rescisão, em tese. Ademais, no caso em apreço, narra a parte autora que o contrato não lhe será útil diante de novas informações prestadas pelo locador após a sua celebração, de modo que, em análise perfunctória, parece ser aplicável o disposto no art. 475, CC: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Presente o requisito da probabilidade do direito. O perigo de demora é evidente, visto que o pagamento do aluguel vence hoje, quando, a partir de então, o autor estaria inadimplente e sujeito aos consectários contratuais da mora. Presente o requisito do perigo da demora. Presentes os pressupostos cumulativos, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos alugueres, assim como as penalidades contratuais sobre o valor do aluguel. Deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação. Cite-se e intime-se a parte Ré, por meio eletrônico, pela via postal ou, se necessário, por mandado ou precatória, para contestar o feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis. No caso de citação por carta precatória, caberá ao patrono da parte autora promover sua distribuição no PJE, caso adotado no Tribunal de destino. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial. A parte ré e seu advogado deverão informar nos autos seus endereços eletrônicos, pois as intimações pessoais serão realizadas por este meio - art. 270/CPC - e qualquer alteração deverá ser comunicada, sob pena de ser considerada válida, na forma do art. 274/CPC. Int.” Em suas razões recursais, a agravante afirma que foi celebrado contrato de locação com as agravadas no dia 22/09/2021, tendo como objeto uma área externa com cerca de 100 m2 no imóvel onde está implantado o Centro Comercial Alphacenter, localizado às margens da Rodovia DF 140, km 4,5, Tororó, Brasília/DF, para a instalação da empresa Femme Perfumaria, segunda agravada, por meio de infraestrutura conhecida como “contêiner”. Alega que foi convencionando entre as partes o valor do aluguel de R$ 1.500,00 e duração de cinco anos, tendo início em 01/10/2021 e término em 30/09/2026, com reajuste a cada ano e carência, sendo que o aluguel somente seria pago a partir de janeiro de 2022. Aduz que a primeira agravada passou a diligenciar para a constituição da segunda agravada, ou seja, elaborou e consolidou o contrato social; assinou contrato de franquia para explorar comércio de loja franqueada com a franqueadora “O Boticário”; contratou serviços de levantamento arquitetônico e instalação de “contêiner”; contratou serviços de mão de obra; adquiriu diversos equipamentos para equipar a “loja”, entre outros. Assevera que no dia 11/12/2021 a primeira agravada foi surpreendida com um Auto de Embargo, emitido pelo DER/DF, noticiando que, no local onde estavam sendo erigidas as estruturas da “loja”, o local não poderia ter qualquer ocupação, pois, se tratava de domínio non aedificandi. Sustenta que diante da situação, a agravada tentou firmar um novo ajuste com o agravante termo aditivo que não chegou a ser assinado, em que a área do aluguel seria reduzida para 81,20 m2, com uma nova carência sobre os pagamentos e deveria ser fixado o consentimento da agravada quanto à localização da área em faixa de domínio. Acrescenta que em tutela de urgência, as agravadas requereram a suspensão da exigibilidade do pagamento do aluguel referente ao contrato de aluguel firmado, pois, não teriam possibilidade de usar da área locada, uma vez que se encontra em faixa de domínio, o que foi deferido pela decisão agravada. Narra que o auto de embargo entendeu que houve violação ao parágrafo único do art. 3o do Decreto no 27.365/2006 e inciso I do art. 21 da Lei no 5.795/2016, todavia, nenhuma das leis indicadas no auto de embargo reconhecem o limite da faixa de domínio. Reitera que nos termos da Lei Complementar no 457/2002 a faixa de domínio para cada lado da rodovia DF 140 corresponde a 35 metros, pois a largura de 70 metros se divide para cada lado, por isso que a ocupação realizada pelas agravadas não atingiu a faixa de domínio, pois, está a mais de 40 metros do eixo da rodovia da DF 140. Pondera que não ofereceu ou fez proposta às agravadas para aluguel da área externa vinculada ao imóvel, pelo contrário, quem tomou a iniciativa de alugar a área externa e implantar a empresa foi a própria agravada Katia Regina, por isso caberia à própria agravada, antes de efetuar ou firmar qualquer obrigação, procurar obter informações quanto à possibilidade de implantação do comércio no local pretendido e agravada obter autorização para ocupação de acordo com o artigo 3o, II, da Lei no 5.795/16. Conclui que tendo em vista que a área externa disponibilizada à agravada poderia ser ocupada, com autorização, e que mesmo escolhendo outro local, não há que se falar em suspensão das obrigações do contrato de locação, devendo a decisão interlocutória de piso ser cassada, pois, não há nenhum impedimento de ocupação da área locada. Assim, o agravante requer seja concedido efeito suspensivo ativo ao presente recurso, para suspender a decisão proferida até o julgamento definitivo deste agravo de instrumento e, no mérito, para cassar a decisão recorrida e reestabelecer todas as obrigações do contrato de aluguel. (ID 32521730). Na petição de ID 32574723, a agravante complementa a documentação com a juntada da defesa administrativa da ASSOCIAÇÃO DO CENTRO COMERCIAL ALPHA CENTER (ID 32574724). É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e está instruído com o recolhimento do preparo (ID 32521737). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. De acordo com o auto de embargo de ID 112422055, foi constatada construção irregular com violação ao parágrafo único do art. 3o do Decreto no 27.365/2006 e inciso I do art. 21 da Lei no 5.795/2016. Como o próprio agravante alega em suas razões, o objeto do contrato de locação é “uma área externa com cerca de 100 m2 no imóvel onde está implantado o Centro Comercial Alphacenter, localizado às margens da Rodovia DF 140, km 4,5, Tororó, Brasília/DF”. No referido contrato de locação, está disposto de forma expressa no parágrafo primeiro do item A (ID 112419438): “O presente contato de locação refere-se exclusivamente a área citada acima, excluindo-se todas as áreas em volta, que continuam sendo de propriedade e direito de uso do locador, podendo inclusive o LOCADOR locá-las a terceiros” Dessa forma, não resta dúvida de que a área objeto de locação é exatamente a mesma que teve a obra embargada, portanto, não se presta para o uso ao qual foi destinada no referido contrato. Não há previsão alguma no contrato sobre necessidade de obtenção de autorização para utilizar a área, algo que impede o cumprimento do objeto da locação, qual seja, o uso do imóvel, o que é suficiente para permitir a resolução do contrato. Também se observa do referido contrato de locação que este não prevê cláusula que impeça a resolução do contrato, por isso, é aplicável ao caso o art. 475 do Código Civil que prevê que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Dessa forma, indefiro o pedido liminar. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 9 de fevereiro de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS João Egmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0703779-81.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME AGRAVADO: KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI, FEMME PERFUMARIA LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA - ME contra decisão proferida pelo juízo da 15a Vara Cível de Brasília, nos autos da ação de conhecimento (processo no 0700397-77.2022.8.07.0001), que tem como autoras KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI e FEMME PERFUMARIA LTDA. A decisão agravada deferiu o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos alugueres, assim como as penalidades contratuais sobre o valor do aluguel (ID 112444415): “Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por KATIA REGINA DE MIRANDA ROSSETTI e FEMME PERFUMARIA LTDA em face de MONTECRISTO EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA - ME, partes qualificadas no processo. Narra a parte autora que firmou, em 22/09/2021, contrato de locação do imóvel situado na área externa, medindo aproximadamente 100 m2, do Centro Comercial Alphacenter, localizada às margens da Rodovia DF 140 km 4,5, lado direito, CEP 71.684-250, para a instalação de uma unidade franqueada do "O Boticário" no modelo Container. Em seguida, firmou diversos outros contratos para a construção da unidade e regular início das atividades comerciais. Contudo, em 23.12.2021, posteriormente à celebração do contrato, mas antes mesmo de iniciar os pagamentos – primeira parcela com vencimento em 10/01/2022 –, houve tentativa de aditamento do contrato pela parte ré, com o intuito de reduzir a área locada objeto da contratação para 81,20 m2, bem como fazer constar do contrato que a referida área está localizada em área de faixa de domínio (non edificante), o que inviabiliza todo o empreendimento da parte autora. Com isso, a parte autora ajuíza demanda pretendendo a rescisão do contrato e consequente reparação de danos. Requer, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, a suspensão da exigibilidade “dos locatícios que vencerem a partir de janeiro/2022 (vencimento 10/01/2022) até decretada a resolução do CONTRATO DE LOCAÇÃO” (id 112419434 – pág. 16). Decido. O art. 300 do CPC aduz que “a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo”. Não havendo cláusula em contrário, podem as partes resolver o contrato a qualquer momento, podendo ser responsabilizadas por eventuais danos causados à parte contrária e também a eventuais cláusulas resolutivas, não havendo óbice ao pedido de rescisão, em tese. Ademais, no caso em apreço, narra a parte autora que o contrato não lhe será útil diante de novas informações prestadas pelo locador após a sua celebração, de modo que, em análise perfunctória, parece ser aplicável o disposto no art. 475, CC: A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Presente o requisito da probabilidade do direito. O perigo de demora é evidente, visto que o pagamento do aluguel vence hoje, quando, a partir de então, o autor estaria inadimplente e sujeito aos consectários contratuais da mora. Presente o requisito do perigo da demora. Presentes os pressupostos cumulativos, DEFIRO o pedido de tutela de urgência para suspender a exigibilidade dos alugueres, assim como as penalidades contratuais sobre o valor do aluguel. Deixo para momento oportuno a análise da conveniência da audiência de conciliação. Cite-se e intime-se a parte Ré, por meio eletrônico, pela via postal ou, se necessário, por mandado ou precatória, para contestar o feito no prazo de 15 (quinze) dias úteis. No caso de citação por carta precatória, caberá ao patrono da parte autora promover sua distribuição no PJE, caso adotado no Tribunal de destino. A ausência de contestação implicará revelia e presunção de veracidade da matéria fática apresentada na petição inicial. A parte ré e seu advogado deverão informar nos autos seus endereços eletrônicos, pois as intimações pessoais serão realizadas por este meio - art. 270/CPC - e qualquer alteração deverá ser comunicada, sob pena de ser considerada válida, na forma do art. 274/CPC. Int.” Em suas razões recursais, a agravante afirma que foi celebrado contrato de locação com as agravadas no dia 22/09/2021, tendo como objeto uma área externa com cerca de 100 m2 no imóvel onde está implantado o Centro Comercial Alphacenter, localizado às margens da Rodovia DF 140, km 4,5, Tororó, Brasília/DF, para a instalação da empresa Femme Perfumaria, segunda agravada, por meio de infraestrutura conhecida como “contêiner”. Alega que foi convencionando entre as partes o valor do aluguel de R$ 1.500,00 e duração de cinco anos, tendo início em 01/10/2021 e término em 30/09/2026, com reajuste a cada ano e carência, sendo que o aluguel somente seria pago a partir de janeiro de 2022. Aduz que a primeira agravada passou a diligenciar para a constituição da segunda agravada, ou seja, elaborou e consolidou o contrato social; assinou contrato de franquia para explorar comércio de loja franqueada com a franqueadora “O Boticário”; contratou serviços de levantamento arquitetônico e instalação de “contêiner”; contratou serviços de mão de obra; adquiriu diversos equipamentos para equipar a “loja”, entre outros. Assevera que no dia 11/12/2021 a primeira agravada foi surpreendida com um Auto de Embargo, emitido pelo DER/DF, noticiando que, no local onde estavam sendo erigidas as estruturas da “loja”, o local não poderia ter qualquer ocupação, pois, se tratava de domínio non aedificandi. Sustenta que diante da situação, a agravada tentou firmar um novo ajuste com o agravante termo aditivo que não chegou a ser assinado, em que a área do aluguel seria reduzida para 81,20 m2, com uma nova carência sobre os pagamentos e deveria ser fixado o consentimento da agravada quanto à localização da área em faixa de domínio. Acrescenta que em tutela de urgência, as agravadas requereram a suspensão da exigibilidade do pagamento do aluguel referente ao contrato de aluguel firmado, pois, não teriam possibilidade de usar da área locada, uma vez que se encontra em faixa de domínio, o que foi deferido pela decisão agravada. Narra que o auto de embargo entendeu que houve violação ao parágrafo único do art. 3o do Decreto no 27.365/2006 e inciso I do art. 21 da Lei no 5.795/2016, todavia, nenhuma das leis indicadas no auto de embargo reconhecem o limite da faixa de domínio. Reitera que nos termos da Lei Complementar no 457/2002 a faixa de domínio para cada lado da rodovia DF 140 corresponde a 35 metros, pois a largura de 70 metros se divide para cada lado, por isso que a ocupação realizada pelas agravadas não atingiu a faixa de domínio, pois, está a mais de 40 metros do eixo da rodovia da DF 140. Pondera que não ofereceu ou fez proposta às agravadas para aluguel da área externa vinculada ao imóvel, pelo contrário, quem tomou a iniciativa de alugar a área externa e implantar a empresa foi a própria agravada Katia Regina, por isso caberia à própria agravada, antes de efetuar ou firmar qualquer obrigação, procurar obter informações quanto à possibilidade de implantação do comércio no local pretendido e agravada obter autorização para ocupação de acordo com o artigo 3o, II, da Lei no 5.795/16. Conclui que tendo em vista que a área externa disponibilizada à agravada poderia ser ocupada, com autorização, e que mesmo escolhendo outro local, não há que se falar em suspensão das obrigações do contrato de locação, devendo a decisão interlocutória de piso ser cassada, pois, não há nenhum impedimento de ocupação da área locada. Assim, o agravante requer seja concedido efeito suspensivo ativo ao presente recurso, para suspender a decisão proferida até o julgamento definitivo deste agravo de instrumento e, no mérito, para cassar a decisão recorrida e reestabelecer todas as obrigações do contrato de aluguel. (ID 32521730). Na petição de ID 32574723, a agravante complementa a documentação com a juntada da defesa administrativa da ASSOCIAÇÃO DO CENTRO COMERCIAL ALPHA CENTER (ID 32574724). É o relatório. O agravo está apto ao processamento, pois é tempestivo e está instruído com o recolhimento do preparo (ID 32521737). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo os artigos 995, parágrafo único, e 1.019 do CPC, o Relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. De acordo com o auto de embargo de ID 112422055, foi constatada construção irregular com violação ao parágrafo único do art. 3o do Decreto no 27.365/2006 e inciso I do art. 21 da Lei no 5.795/2016. Como o próprio agravante alega em suas razões, o objeto do contrato de locação é “uma área externa com cerca de 100 m2 no imóvel onde está implantado o Centro Comercial Alphacenter, localizado às margens da Rodovia DF 140, km 4,5, Tororó, Brasília/DF”. No referido contrato de locação, está disposto de forma expressa no parágrafo primeiro do item A (ID 112419438): “O presente contato de locação refere-se exclusivamente a área citada acima, excluindo-se todas as áreas em volta, que continuam sendo de propriedade e direito de uso do locador, podendo inclusive o LOCADOR locá-las a terceiros” Dessa forma, não resta dúvida de que a área objeto de locação é exatamente a mesma que teve a obra embargada, portanto, não se presta para o uso ao qual foi destinada no referido contrato. Não há previsão alguma no contrato sobre necessidade de obtenção de autorização para utilizar a área, algo que impede o cumprimento do objeto da locação, qual seja, o uso do imóvel, o que é suficiente para permitir a resolução do contrato. Também se observa do referido contrato de locação que este não prevê cláusula que impeça a resolução do contrato, por isso, é aplicável ao caso o art. 475 do Código Civil que prevê que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”. Dessa forma, indefiro o pedido liminar. Comunique-se ao Juízo de origem, sem necessidade de informações. Intime-se a agravada, nos termos do art. 1.019, II, CPC. Após, retorne o feito concluso. Publique-se; intimem-se. Brasília, 9 de fevereiro de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator