Tribunal: TJDFT
Processo: 0714126-76.2022.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2022-05-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0714126-76.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KALEU COSTA NERY AGRAVADO: VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 35015604) interposto por KALEU COSTA NERY contra decisão proferida pelo MM. Juízo da Segunda Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial movida por VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO e ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADE EIRELI – ME em desfavor do agravante, rejeitou a exceção de pré-executividade ofertada pelo executado. Eis o decisório combatido (ID 35016460): DECISÃO A Exceção de Pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução. É instrumento para alegação de matérias de ordem pública , passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. No caso em comento, a alegação do executado na exceção diz respeito a matéria de mérito e que necessita análise probatória. Além disso, suas alegações não encontram previsão no rol do art. 803, do CPC, não sendo caso de nulidade. Trata-se, portanto, de questão a ser abordada em ação de embargos à execução, ação prevista pela lei processual civil para que o executado se oponha à pretensão creditória. Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade de id 113934625. Certifique-se o decurso do prazo para embargos. Quanto ao mais, chamo o feito à ordem, para, com fundamento no art. 10 do CPC, determinar ao exequente que se manifeste, no prazo de 10 dias, sobre a ilegitimidade da FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES LTDA. Intime-se. (grifos do original) Opostos embargos de declaração pelo requerido, o Juízo a quo rejeitou-os nos termos abaixo (ID 35016462): Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por KALEU COSTA NERY contra decisão proferida id 118800197, que rejeitou a exceção de pré-executividade de id 113934625. O embargante sustenta a existência de nulidade do decisum afirmando ter fundamentação genérica; omissão no tocante à eficácia do contrato no que diz respeito aos fatos incontroversos e a obscuridade acerca das matérias elencadas no art. 803, I e III, do CPC Intimada, a parte embargada manifestou-se no id 120805507, pela rejeição do recurso. É o breve relatório. DECIDO Conheço dos presentes Embargos de Declaração, porquanto interpostos no prazo prescrito no art. 1.023 do CPC. Todavia, ao contrário do que pretende fazer crer o embargante, não padece a decisão proferida de qualquer vício capaz de fundamentar os embargos apresentados. Com efeito, o que pretende a embargante é, na verdade, discutir o teor da decisão proferida, o que somente é apreciável na via do recurso próprio. E a função dos embargos declaratórios é de esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material (art. 1022 do CPC), não se constituindo a via adequada para a reanálise dos fundamentos da decisão. Ante o exposto, rejeito os embargos opostos, mantendo a decisão por seus próprios fundamentos. No que tange à legitimidade ativa de FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES EIRELI - ME, em que pese as alegações de id 119589479, constata-se que o contrato de locação foi firmado entre a locadora VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO e o executado (ID 87798085), e que a empresa FEDERAL figura apenas como administradora do imóvel que pertence à exequente (ID 87798089). Desse modo, apenas a exequente VANIA, figurando como locador no contrato, tem legitimidade para executar o título executivo extrajudicial. Assim, retifique-se a autuação para excluir FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES EIRELI - ME do polo ativo, cadastrando-a como representante da exequente. Promova o exequente o andamento do feito, indicando bens à penhora, no prazo de 5 dias, sob pena de extinção. O pedido deverá ser instruído com a planilha atualizada do débito. Intimem-se. Inconformado, narra o recorrente que a execução da origem tem como objeto contrato de locação de imóvel residencial urbano, em 22/1/2021, pelo valor mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e vigência de um ano, a iniciar em 30/1/2021, quando seriam entregues as chaves, todavia em 27/1/2021 o agravante comunicou o distrato por não ser possível cumprir com a garantia exigida de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais). Relata que o exequente sustentou que a desistência tem efeitos de rescisão unilateral a incidir a cláusula penal prevista na Cláusula 15a do contrato, a qual estabelece multa correspondente a três vezes o valor do aluguel, totalizando o montante executado de R$ 12.000,00 (doze mil reais). Todavia, o agravante sustenta que o contrato objeto da execução, embora assinado, jamais produziu efeitos, haja vista que: “a) não houve a cessão da coisa (as chaves do imóvel jamais foram entregues ao locatário) e; b) não foi cumprida a condição estipulada (oferecimento de caução/garantia pelo locatário). [...] c) não há se falar em multa por descumprimento de cláusula antes da vigência do contrato previamente distratada; d) o título não possui liquidez, certeza e exigibilidade; e) a multa é desproporcional, importa em enriquecimento ilícito dos exequentes, afronta o princípio da boa-fé e a função social do contrato; e f) na data da assinatura do contrato o imóvel encontrava-se em reforma, sendo evidente que o laudo de vistoria apresentado não representa a realidade, faltando condição essencial à perfectibilização do contrato” (ID 35015604, pg. 3). Aponta prejudicial de mérito, eis que a r. decisão combatida se limitou a invocar dispositivo de lei sem a devida fundamentação, como preconiza o art. 489, § 1o, inc. I, do Código de Processo Civil. Destaca que não foram relatados os argumentos do agravante e nem indicados quais matérias demandariam dilação probatória e o porquê, sendo vaga e genérica. Assevera que independe de dilação probatória o exame das teses alvitradas pelo agravante, porquanto restam incontroversos nos autos os fatos atinentes ao distrato antes do período de vigência do contrato, interrompendo-se a vontade de dar continuidade ao negócio jurídico, bem como que não foi cumprida a condição prevista no contrato de oferta de caução/garantia pelo locatário, nem houve cessão do imóvel mediante entrega das chaves, porquanto o mesmo estava em reforma. Verbera que deve ser reconhecida a ineficácia do pacto em decorrência dos fatos acima elencados, inexistindo, em consequência, título executivo para embasar a execução da origem. Quanto ao perigo da demora, afirma que a decisão hostilizada determinou que os exequentes apresentassem planilha atualizada do débito, tendo a parte exequente requerido a penhora de 20% (vinte por cento) sobre os vencimentos percebidos pelo executado. Ao final, pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso ou a antecipação da tutela recursal para impedir que sejam praticados atos constritivos em desfavor do recorrente. No mérito, pugna pelo reconhecimento da nulidade do decisum hostilizado, para que seja proferida outra decisão com a devida fundamentação, e, subsidiariamente, que seja acolhido o incidente de exceção de pré-executividade, extinguindo-se o feito executivo por ausência de exigibilidade, com amparo no art. 783 do CPC. É o relato do essencial. Decido. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso. A discussão recursal reside, preliminarmente, no argumento do recorrente de que a decisão que rejeitou o incidente de exceção de pré-executividade é nula ante a ausência de fundamentação. Diversamente do que proclama o agravante, verifico que o r. decisum foi satisfatoriamente motivado, ainda que não tenha elencado expressamente as razões do executado, sendo que a fundamentação sucinta não significa ausência de fundamentação. Há que se pontuar que o Juízo a quo consignou que as matérias invocadas pelo devedor dependem de dilação probatória, além de não haver previsão de tais no rol do art. 803 do CPC, que assim estabelece: Art. 803. É nula a execução se: I - o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível; II - o executado não for regularmente citado; III - for instaurada antes de se verificar a condição ou de ocorrer o termo. Parágrafo único. A nulidade de que cuida este artigo será pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos à execução. Quanto à verossimilhança do direito invocado pelo recorrente, relevante observar o teor dos arts. 783 e 784, inc. VIII, ambos do Diploma Processual Civil: Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: [...] VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; Trago, ainda, breve consideração doutrinária acerca dos conceitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo. Nas palavras do renomado jurista Humberto Theodoro Junior (Processo de Execução e cumprimento de sentença. 28. ed. Ver. E atual. – São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito, 2014, pgs. 173/174): Reportando ao magistério de CALAMANDREI, pode-se afirmar que ocorre a certeza do crédito, quando não há controvérsia sobre sua existência (an); a liquidez, quando é determinada a importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações. A certeza refere-se ao órgão Judicial, e não às partes. Decorre, normalmente, da perfeição formal do título e da ausência de reservas à sua plena eficácia A liquidez consiste no plus que se acrescenta à certeza da obrigação. Por ela demonstra-se que não somente se sabe que “se deve”, mas também “quanto se deve” ou “o que se deve”. A exigibilidade, finalmente, refere-se ao vencimento da dívida. Obrigação exigível é, portanto, a que está vencida. Na espécie, o agravante alega, em suma, que o pacto de locação de imóvel em apreço, embora assinado, jamais produziu efeitos, ou seja, é reputado ineficaz, tendo em vista que, apesar de assinado em 22/1/2021, o locatário manifestou a intenção de distrato em 27/1/2021, antes, portanto, do início da vigência da locação, estipulada para 30/1/2021, bem como sem o oferecimento da caução prevista na Cláusula 10a, qual seja, Título de Capitalização, e sem a cessão da coisa, porquanto as chaves jamais lhe foram entregues pelo locador. Extrai-se da peça inaugural da ação do feito executivo que a parte exequente, ora agravada, confirma tais fatos ao registrar que “os Exequentes celebraram contrato de locação de imóvel residencial no dia 22/01/2021, após 5 (cinco) dias, os Exequentes foram surpreendidos com o e-mail que objetivou comunicar a rescisão unilateral do contrato, alegando o Executado que o seu estado de saúde o impediria de realizar o levantamento da garantia contratual estipulada, o título de capitalização, sem ao menos tentar qualquer negociação” (ID 87798076, pg. 4, do processo referência - grifos do original). Assim, incontroversa a resilição contratual informada à agravada na data indicada pelo agravante e a ausência de caução nos moldes do pactuado. Do e-mail enviado pelo locatário de ID 87798086 (processo referência) para distrato do negócio, vê-se que o motivo exposto de tratamento de Covid-19 que o teria impedido de levantar o valor devido para a aquisição de títulos de capitalização para garantia do contrato, tratando-se de motivo de força maior, não resultou devidamente comprovado pelos documentos amealhados pelo executado. Ora, depreende-se do laudo de exame laboratorial de ID 113934628 (processo de referência) que o resultado do seu exame de Covid-19 foi liberado em 15/1/2021, ou seja, antes sequer da assinatura do contrato de locação, não sendo possível concluir, sem a devida dilação probatória, que se tratou de motivo de força maior a justificar o distrato, como alegado pelo executado, e a caracterizar a inexigibilidade do título apresentado. Tampouco demonstrou-se que o imóvel estava em reforma a impedir a perfectibilização do contrato. Ao contrário, o impresso de ID 113934627 (processo referência), acostado pelo executado, demonstra que lhe foi informado que haveriam reparos na unidade locada entre os dias 22/1/2021 a 29/1/2021, sendo que os serviços enumerados condizem com ações tidas como de manutenção, sem grande proporção, além de ter sido fixado termo final dos reparos em data anterior ao da vigência do contrato, ajustada pelos contratantes para 30/1/2021. Eventual alegação de que o laudo de vistoria apresentado não representa a realidade, sem dúvidas, demanda dilação probatória. Por outro lado, entendo que a tese de inexigibilidade do título em razão de o locatário ter manifestado a intenção de distrato em 27/1/2021, ou seja, após cinco dias da assinatura do contrato e antes do início da vigência da locação, estipulada para 30/1/2021, não depende de dilação de probatória e consiste em matéria que se amolda ao art. 803, inc. I, do CPC. A penalidade em questão está inserta na Cláusula Décima Quinta do ajuste, sendo cabível quando houver o encerramento antecipado do contrato, haja vista sua natureza de cláusula penal com a finalidade punitiva ao contratante inadimplente, restando redigido o item 15.1 da seguinte forma: CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA 15.1 – A falta de cumprimento de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator a uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel atualizado, em benefício da outra parte, sem prejuízo da exigibilidade das demais penalidades constantes neste instrumento. Na espécie, o locatário desistiu da locação antes mesmo da vigência contratual e apenas cinco dias após a assinatura do pacto, sem sequer ter a posse da unidade, de modo que eventual incursão acerca da exorbitância do quantum fixado contratualmente, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, pode ser examinado em sede de exceção de pré-executividade. Ademais, o Código Civil confere ao magistrado, em diversas hipóteses, a possiblidade de readequação dos termos avençados no contrato quando evidenciada a disparidade entre os contratantes, a exemplo do art. 413 do Código Civil que assim disciplina: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Como se vê, é cabível o exame da referida matéria ventilada pelo executado em sede de exceção de pré-executividade, com amparo no art. 803 do CPC. Quanto ao perigo da demora, revela-se presente em razão de o Juízo a quo ter determinado à exequente a a indicação à penhora de bens do devedor (ID 35016462) e a credora ter requerido a penhora de 20% (vinte por cento) sobre os vencimentos do agravante (ID 35016464). Por tais fundamentos, defiro a liminar para atribuir efeito suspensivo ao recurso, a fim de que não sejam praticados atos constritivos em desfavor do executado, até ulterior pronunciamento. Comunique-se ao douto Juiz da Causa e intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, incisos I e II, do CPC). Brasília, 12 de maio de 2022. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0714126-76.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KALEU COSTA NERY AGRAVADO: VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 35015604) interposto por KALEU COSTA NERY contra decisão proferida pelo MM. Juízo da Segunda Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução de título extrajudicial movida por VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO e ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADE EIRELI – ME em desfavor do agravante, rejeitou a exceção de pré-executividade ofertada pelo executado. Eis o decisório combatido (ID 35016460): DECISÃO A Exceção de Pré-executividade é defesa cabível em qualquer das modalidades de execução. É instrumento para alegação de matérias de ordem pública , passíveis de conhecimento pelo juiz de ofício, e que não determinem dilação probatória. No caso em comento, a alegação do executado na exceção diz respeito a matéria de mérito e que necessita análise probatória. Além disso, suas alegações não encontram previsão no rol do art. 803, do CPC, não sendo caso de nulidade. Trata-se, portanto, de questão a ser abordada em ação de embargos à execução, ação prevista pela lei processual civil para que o executado se oponha à pretensão creditória. Ante o exposto, rejeito a exceção de pré-executividade de id 113934625. Certifique-se o decurso do prazo para embargos. Quanto ao mais, chamo o feito à ordem, para, com fundamento no art. 10 do CPC, determinar ao exequente que se manifeste, no prazo de 10 dias, sobre a ilegitimidade da FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES LTDA. Intime-se. (grifos do original) Opostos embargos de declaração pelo requerido, o Juízo a quo rejeitou-os nos termos abaixo (ID 35016462): Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por KALEU COSTA NERY contra decisão proferida id 118800197, que rejeitou a exceção de pré-executividade de id 113934625. O embargante sustenta a existência de nulidade do decisum afirmando ter fundamentação genérica; omissão no tocante à eficácia do contrato no que diz respeito aos fatos incontroversos e a obscuridade acerca das matérias elencadas no art. 803, I e III, do CPC Intimada, a parte embargada manifestou-se no id 120805507, pela rejeição do recurso. É o breve relatório. DECIDO Conheço dos presentes Embargos de Declaração, porquanto interpostos no prazo prescrito no art. 1.023 do CPC. Todavia, ao contrário do que pretende fazer crer o embargante, não padece a decisão proferida de qualquer vício capaz de fundamentar os embargos apresentados. Com efeito, o que pretende a embargante é, na verdade, discutir o teor da decisão proferida, o que somente é apreciável na via do recurso próprio. E a função dos embargos declaratórios é de esclarecer obscuridade ou eliminar contradição, suprir omissão e corrigir erro material (art. 1022 do CPC), não se constituindo a via adequada para a reanálise dos fundamentos da decisão. Ante o exposto, rejeito os embargos opostos, mantendo a decisão por seus próprios fundamentos. No que tange à legitimidade ativa de FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES EIRELI - ME, em que pese as alegações de id 119589479, constata-se que o contrato de locação foi firmado entre a locadora VANIA MARIA FERRARI DE CARVALHO e o executado (ID 87798085), e que a empresa FEDERAL figura apenas como administradora do imóvel que pertence à exequente (ID 87798089). Desse modo, apenas a exequente VANIA, figurando como locador no contrato, tem legitimidade para executar o título executivo extrajudicial. Assim, retifique-se a autuação para excluir FEDERAL ADMINISTRADORA DE PROPRIEDADES EIRELI - ME do polo ativo, cadastrando-a como representante da exequente. Promova o exequente o andamento do feito, indicando bens à penhora, no prazo de 5 dias, sob pena de extinção. O pedido deverá ser instruído com a planilha atualizada do débito. Intimem-se. Inconformado, narra o recorrente que a execução da origem tem como objeto contrato de locação de imóvel residencial urbano, em 22/1/2021, pelo valor mensal de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) e vigência de um ano, a iniciar em 30/1/2021, quando seriam entregues as chaves, todavia em 27/1/2021 o agravante comunicou o distrato por não ser possível cumprir com a garantia exigida de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais). Relata que o exequente sustentou que a desistência tem efeitos de rescisão unilateral a incidir a cláusula penal prevista na Cláusula 15a do contrato, a qual estabelece multa correspondente a três vezes o valor do aluguel, totalizando o montante executado de R$ 12.000,00 (doze mil reais). Todavia, o agravante sustenta que o contrato objeto da execução, embora assinado, jamais produziu efeitos, haja vista que: “a) não houve a cessão da coisa (as chaves do imóvel jamais foram entregues ao locatário) e; b) não foi cumprida a condição estipulada (oferecimento de caução/garantia pelo locatário). [...] c) não há se falar em multa por descumprimento de cláusula antes da vigência do contrato previamente distratada; d) o título não possui liquidez, certeza e exigibilidade; e) a multa é desproporcional, importa em enriquecimento ilícito dos exequentes, afronta o princípio da boa-fé e a função social do contrato; e f) na data da assinatura do contrato o imóvel encontrava-se em reforma, sendo evidente que o laudo de vistoria apresentado não representa a realidade, faltando condição essencial à perfectibilização do contrato” (ID 35015604, pg. 3). Aponta prejudicial de mérito, eis que a r. decisão combatida se limitou a invocar dispositivo de lei sem a devida fundamentação, como preconiza o art. 489, § 1o, inc. I, do Código de Processo Civil. Destaca que não foram relatados os argumentos do agravante e nem indicados quais matérias demandariam dilação probatória e o porquê, sendo vaga e genérica. Assevera que independe de dilação probatória o exame das teses alvitradas pelo agravante, porquanto restam incontroversos nos autos os fatos atinentes ao distrato antes do período de vigência do contrato, interrompendo-se a vontade de dar continuidade ao negócio jurídico, bem como que não foi cumprida a condição prevista no contrato de oferta de caução/garantia pelo locatário, nem houve cessão do imóvel mediante entrega das chaves, porquanto o mesmo estava em reforma. Verbera que deve ser reconhecida a ineficácia do pacto em decorrência dos fatos acima elencados, inexistindo, em consequência, título executivo para embasar a execução da origem. Quanto ao perigo da demora, afirma que a decisão hostilizada determinou que os exequentes apresentassem planilha atualizada do débito, tendo a parte exequente requerido a penhora de 20% (vinte por cento) sobre os vencimentos percebidos pelo executado. Ao final, pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso ou a antecipação da tutela recursal para impedir que sejam praticados atos constritivos em desfavor do recorrente. No mérito, pugna pelo reconhecimento da nulidade do decisum hostilizado, para que seja proferida outra decisão com a devida fundamentação, e, subsidiariamente, que seja acolhido o incidente de exceção de pré-executividade, extinguindo-se o feito executivo por ausência de exigibilidade, com amparo no art. 783 do CPC. É o relato do essencial. Decido. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como vislumbrar a probabilidade de provimento do recurso. A discussão recursal reside, preliminarmente, no argumento do recorrente de que a decisão que rejeitou o incidente de exceção de pré-executividade é nula ante a ausência de fundamentação. Diversamente do que proclama o agravante, verifico que o r. decisum foi satisfatoriamente motivado, ainda que não tenha elencado expressamente as razões do executado, sendo que a fundamentação sucinta não significa ausência de fundamentação. Há que se pontuar que o Juízo a quo consignou que as matérias invocadas pelo devedor dependem de dilação probatória, além de não haver previsão de tais no rol do art. 803 do CPC, que assim estabelece: Art. 803. É nula a execução se: I - o título executivo extrajudicial não corresponder a obrigação certa, líquida e exigível; II - o executado não for regularmente citado; III - for instaurada antes de se verificar a condição ou de ocorrer o termo. Parágrafo único. A nulidade de que cuida este artigo será pronunciada pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte, independentemente de embargos à execução. Quanto à verossimilhança do direito invocado pelo recorrente, relevante observar o teor dos arts. 783 e 784, inc. VIII, ambos do Diploma Processual Civil: Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível. Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: [...] VIII - o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio; Trago, ainda, breve consideração doutrinária acerca dos conceitos de certeza, liquidez e exigibilidade do título executivo. Nas palavras do renomado jurista Humberto Theodoro Junior (Processo de Execução e cumprimento de sentença. 28. ed. Ver. E atual. – São Paulo: Liv. E Ed. Universitária de Direito, 2014, pgs. 173/174): Reportando ao magistério de CALAMANDREI, pode-se afirmar que ocorre a certeza do crédito, quando não há controvérsia sobre sua existência (an); a liquidez, quando é determinada a importância da prestação (quantum); e a exigibilidade, quando o seu pagamento não depende de termo ou condição, nem está sujeito a outras limitações. A certeza refere-se ao órgão Judicial, e não às partes. Decorre, normalmente, da perfeição formal do título e da ausência de reservas à sua plena eficácia A liquidez consiste no plus que se acrescenta à certeza da obrigação. Por ela demonstra-se que não somente se sabe que “se deve”, mas também “quanto se deve” ou “o que se deve”. A exigibilidade, finalmente, refere-se ao vencimento da dívida. Obrigação exigível é, portanto, a que está vencida. Na espécie, o agravante alega, em suma, que o pacto de locação de imóvel em apreço, embora assinado, jamais produziu efeitos, ou seja, é reputado ineficaz, tendo em vista que, apesar de assinado em 22/1/2021, o locatário manifestou a intenção de distrato em 27/1/2021, antes, portanto, do início da vigência da locação, estipulada para 30/1/2021, bem como sem o oferecimento da caução prevista na Cláusula 10a, qual seja, Título de Capitalização, e sem a cessão da coisa, porquanto as chaves jamais lhe foram entregues pelo locador. Extrai-se da peça inaugural da ação do feito executivo que a parte exequente, ora agravada, confirma tais fatos ao registrar que “os Exequentes celebraram contrato de locação de imóvel residencial no dia 22/01/2021, após 5 (cinco) dias, os Exequentes foram surpreendidos com o e-mail que objetivou comunicar a rescisão unilateral do contrato, alegando o Executado que o seu estado de saúde o impediria de realizar o levantamento da garantia contratual estipulada, o título de capitalização, sem ao menos tentar qualquer negociação” (ID 87798076, pg. 4, do processo referência - grifos do original). Assim, incontroversa a resilição contratual informada à agravada na data indicada pelo agravante e a ausência de caução nos moldes do pactuado. Do e-mail enviado pelo locatário de ID 87798086 (processo referência) para distrato do negócio, vê-se que o motivo exposto de tratamento de Covid-19 que o teria impedido de levantar o valor devido para a aquisição de títulos de capitalização para garantia do contrato, tratando-se de motivo de força maior, não resultou devidamente comprovado pelos documentos amealhados pelo executado. Ora, depreende-se do laudo de exame laboratorial de ID 113934628 (processo de referência) que o resultado do seu exame de Covid-19 foi liberado em 15/1/2021, ou seja, antes sequer da assinatura do contrato de locação, não sendo possível concluir, sem a devida dilação probatória, que se tratou de motivo de força maior a justificar o distrato, como alegado pelo executado, e a caracterizar a inexigibilidade do título apresentado. Tampouco demonstrou-se que o imóvel estava em reforma a impedir a perfectibilização do contrato. Ao contrário, o impresso de ID 113934627 (processo referência), acostado pelo executado, demonstra que lhe foi informado que haveriam reparos na unidade locada entre os dias 22/1/2021 a 29/1/2021, sendo que os serviços enumerados condizem com ações tidas como de manutenção, sem grande proporção, além de ter sido fixado termo final dos reparos em data anterior ao da vigência do contrato, ajustada pelos contratantes para 30/1/2021. Eventual alegação de que o laudo de vistoria apresentado não representa a realidade, sem dúvidas, demanda dilação probatória. Por outro lado, entendo que a tese de inexigibilidade do título em razão de o locatário ter manifestado a intenção de distrato em 27/1/2021, ou seja, após cinco dias da assinatura do contrato e antes do início da vigência da locação, estipulada para 30/1/2021, não depende de dilação de probatória e consiste em matéria que se amolda ao art. 803, inc. I, do CPC. A penalidade em questão está inserta na Cláusula Décima Quinta do ajuste, sendo cabível quando houver o encerramento antecipado do contrato, haja vista sua natureza de cláusula penal com a finalidade punitiva ao contratante inadimplente, restando redigido o item 15.1 da seguinte forma: CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA 15.1 – A falta de cumprimento de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator a uma multa no valor de 03 (três) meses de aluguel atualizado, em benefício da outra parte, sem prejuízo da exigibilidade das demais penalidades constantes neste instrumento. Na espécie, o locatário desistiu da locação antes mesmo da vigência contratual e apenas cinco dias após a assinatura do pacto, sem sequer ter a posse da unidade, de modo que eventual incursão acerca da exorbitância do quantum fixado contratualmente, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, pode ser examinado em sede de exceção de pré-executividade. Ademais, o Código Civil confere ao magistrado, em diversas hipóteses, a possiblidade de readequação dos termos avençados no contrato quando evidenciada a disparidade entre os contratantes, a exemplo do art. 413 do Código Civil que assim disciplina: “A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio”. Como se vê, é cabível o exame da referida matéria ventilada pelo executado em sede de exceção de pré-executividade, com amparo no art. 803 do CPC. Quanto ao perigo da demora, revela-se presente em razão de o Juízo a quo ter determinado à exequente a a indicação à penhora de bens do devedor (ID 35016462) e a credora ter requerido a penhora de 20% (vinte por cento) sobre os vencimentos do agravante (ID 35016464). Por tais fundamentos, defiro a liminar para atribuir efeito suspensivo ao recurso, a fim de que não sejam praticados atos constritivos em desfavor do executado, até ulterior pronunciamento. Comunique-se ao douto Juiz da Causa e intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, incisos I e II, do CPC). Brasília, 12 de maio de 2022. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador