Tribunal: TJDFT
Processo: 0733342-59.2018.8.07.0001
Órgão julgador: CRUZ MACEDO
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2022-11-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0733342-59.2018.8.07.0001 RECORRENTE: PARANOÁ COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTSA - ME RECORRIDO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por PARANOÁ COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTSA - ME contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 35041328): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PEDIDO DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. NÃO EXPOSIÇÃO DOS MOTIVOS. NÃO COGNIÇÃO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E COISA JULGADA. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.356-A CC. EMPREENDIMENTO QUE ENCERRA EFETIVO PARCELAMENTO DO SOLO. LOTEAMENTO IRREGULAR. LEIS 6.766/79 E 4.591/64. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTE ASSOCIATIVO VOLTADO AO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES DE INTERESSE COMUM. RATEIO DE IMPORTÂNCIAS RELATIVAS A DESPESAS COMUNS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TAXAS CONDOMINAIS. POSSUIDOR DE FRAÇÃO DE TERRENO. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO ESPECIAL 1.280.871/SP (TEMA 882). INAPLICABILIDADE. POSTULADO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INADMISSIBILIDADE DE QUE O POSSUIDOR BENEFICIADO PELOS SERVIÇOS COMUNS NÃO COMPARTILHE O PAGAMENTO DE DESPESAS INDISPENSÁVEIS À EXECUÇÃO DELES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Impõe-se a inadmissão do pedido de não conhecimento da apelação, formulado em contrarrazões, porque desprovido da necessária exposição dos motivos acerca dessa questão preliminar à cognição do recurso. 2. Tem legitimidade para efetuar cobrança judicial de taxas chamadas condominiais a pessoa jurídica que realiza serviços que aproveitam a todos os possuidores de direitos sobre imóveis situados no terreno delimitado como área do denominado Condomínio. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. 3. Inexiste ofensa à coisa julgada, quando, embora entre a demanda atual e a anterior haja identidade de partes e de objeto, visto que ambas as lides visam à cobrança judicial de taxas condominiais vencidas e não quitadas, são diversos os períodos de inadimplemento reclamados ao condômino devedor. 4. O compartilhamento das despesas entre adquirentes de fração de terreno em condomínio de lotes decorre da obrigação legal imposta a todos de custear os serviços prestados pelo ente associativo que, desenvolvendo atividades no interesse do empreendimento, beneficia, efetiva ou potencialmente, o conjunto dos possuidores/adquirentes de direitos sobre a fração ideal do terreno, uma vez que a ninguém é dado se locupletar em detrimento de outrem. 5. Hipótese que, por sua especificidade, não se subsome à tese firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.280.871/SP, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 882). Distinguishing feito em razão da situação concreta não guardar pertinência com cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, estando afeta a condomínio de lotes não regularizado no Distrito Federal, que é empreendimento fechado, de acesso limitado aos moradores, com lotes como unidades autônomas, produto de parcelamento clandestino do solo e ligado a associação que, com base na Convenção de Condôminos, instituiu mensalidade para financiar os serviços de habitabilidade. 6. O fato de ser a apelante possuidora de fração no condomínio de lotes apelado é condição necessária e suficiente a fazer incidir o comando normativo que a obriga a compartilhar o pagamento das despesas comuns previstas no estatuto que rege as edificações no local e as relações entre condôminos, segundo aprovado em regular assembleia geral. Entendimento diverso propiciaria indevido enriquecimento sem causa de quem, sendo beneficiado pelas atividades desenvolvidas a benefício do condomínio, apenas usufrui dos bônus sem arcar com os ônus, conquanto proporcionalmente estejam a suportar a taxa de contribuição os demais beneficiários. Caso concreto em que incide o postulado que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 7. Preliminar de não conhecimento não admitida. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e, no mérito, desprovido. Honorários majorados. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0733342-59.2018.8.07.0001 RECORRENTE: PARANOÁ COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTSA - ME RECORRIDO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por PARANOÁ COMÉRCIO DE DERIVADOS DE PETRÓLEO LTSA - ME contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte (ID 35041328): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. PEDIDO DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. NÃO EXPOSIÇÃO DOS MOTIVOS. NÃO COGNIÇÃO. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE ATIVA E COISA JULGADA. REJEIÇÃO. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART. 1.356-A CC. EMPREENDIMENTO QUE ENCERRA EFETIVO PARCELAMENTO DO SOLO. LOTEAMENTO IRREGULAR. LEIS 6.766/79 E 4.591/64. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ENTE ASSOCIATIVO VOLTADO AO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES DE INTERESSE COMUM. RATEIO DE IMPORTÂNCIAS RELATIVAS A DESPESAS COMUNS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. TAXAS CONDOMINAIS. POSSUIDOR DE FRAÇÃO DE TERRENO. COBRANÇA VÁLIDA. RECURSO ESPECIAL 1.280.871/SP (TEMA 882). INAPLICABILIDADE. POSTULADO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. INADMISSIBILIDADE DE QUE O POSSUIDOR BENEFICIADO PELOS SERVIÇOS COMUNS NÃO COMPARTILHE O PAGAMENTO DE DESPESAS INDISPENSÁVEIS À EXECUÇÃO DELES. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1. Impõe-se a inadmissão do pedido de não conhecimento da apelação, formulado em contrarrazões, porque desprovido da necessária exposição dos motivos acerca dessa questão preliminar à cognição do recurso. 2. Tem legitimidade para efetuar cobrança judicial de taxas chamadas condominiais a pessoa jurídica que realiza serviços que aproveitam a todos os possuidores de direitos sobre imóveis situados no terreno delimitado como área do denominado Condomínio. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. 3. Inexiste ofensa à coisa julgada, quando, embora entre a demanda atual e a anterior haja identidade de partes e de objeto, visto que ambas as lides visam à cobrança judicial de taxas condominiais vencidas e não quitadas, são diversos os períodos de inadimplemento reclamados ao condômino devedor. 4. O compartilhamento das despesas entre adquirentes de fração de terreno em condomínio de lotes decorre da obrigação legal imposta a todos de custear os serviços prestados pelo ente associativo que, desenvolvendo atividades no interesse do empreendimento, beneficia, efetiva ou potencialmente, o conjunto dos possuidores/adquirentes de direitos sobre a fração ideal do terreno, uma vez que a ninguém é dado se locupletar em detrimento de outrem. 5. Hipótese que, por sua especificidade, não se subsome à tese firmada pelo STJ no julgamento do REsp 1.280.871/SP, sob a sistemática de recursos repetitivos (Tema 882). Distinguishing feito em razão da situação concreta não guardar pertinência com cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, estando afeta a condomínio de lotes não regularizado no Distrito Federal, que é empreendimento fechado, de acesso limitado aos moradores, com lotes como unidades autônomas, produto de parcelamento clandestino do solo e ligado a associação que, com base na Convenção de Condôminos, instituiu mensalidade para financiar os serviços de habitabilidade. 6. O fato de ser a apelante possuidora de fração no condomínio de lotes apelado é condição necessária e suficiente a fazer incidir o comando normativo que a obriga a compartilhar o pagamento das despesas comuns previstas no estatuto que rege as edificações no local e as relações entre condôminos, segundo aprovado em regular assembleia geral. Entendimento diverso propiciaria indevido enriquecimento sem causa de quem, sendo beneficiado pelas atividades desenvolvidas a benefício do condomínio, apenas usufrui dos bônus sem arcar com os ônus, conquanto proporcionalmente estejam a suportar a taxa de contribuição os demais beneficiários. Caso concreto em que incide o postulado que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do CC). 7. Preliminar de não conhecimento não admitida. Recurso conhecido, preliminares rejeitadas e, no mérito, desprovido. Honorários majorados. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador CRUZ MACEDO Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A019