Tribunal: TJDFT
Processo: 0734055-95.2022.8.07.0000
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2022-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0734055-95.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELOI JOSE FIORESE, VALDELICE MENDES FIORESE AGRAVADO: BRENO ASSUMPCAO VAZ D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Eloi José Fiorese e Valdelice Mendes Fiorese contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução n. 0030753-43.2015.8.07.0001), homologou o laudo pericial que avaliou o imóvel em R$8.115.430,71 (oito milhões cento e quinze mil quatrocentos e trinta reais e setenta e um centavos). Em suas razões recursais (ID 40122835), os agravantes aduzem que o laudo homologado se revela deficiente, pois ausente a descrição mínima das características dos imóveis comparados ao imóvel avaliado, bem como ausente a composição do preço da saca de soja de 60kg na precificação do imóvel, em inobservância, inclusive, ao critério delineado no julgamento do agravo de instrumento n. 0736770-47.2021.8.07.0000. Argumentam que “procederam à ampla pesquisa dos imóveis rurais comparados àquele de sua propriedade, chegando à evidência de que são absolutamente distintos entre si, inviabilizando a comparação realizada pelo perito”. Explicam que os imóveis paradigmas pesquisados pelo perito possuem aptidão de agricultura e pecuária ou somente pecuária, destoando o valor do hectare quanto ao imóvel dos executados, que possui apenas aptidão agrícola. Apontam que instaram o perito a se manifestar, quanto ao aspecto, mas não houve resposta fundamentada aos questionamentos formulados. Assinalam que “requerem é que a perícia indique exatamente quais são as características comparadas, não necessariamente idênticas, mas próximas ao imóvel avaliado, tendo em vista a discrepância evidente – até a um olhar leigo do meio rural – das fazendas comparadas”. Defendem que a realização da segunda avaliação judicial decorreu da necessidade de se considerar o aumento do preço da saca de soja, não se revelando possível ao perito excluir tal parâmetro mercadológico sob o argumento de que, à ocasião do exame pericial, havia apenas plantio de milho no local. Indicam que “quando foi determinada a avaliação (outubro/2021) havia soja plantada; quando ocorreu a avaliação (maio/2022) havia soja colhida (fotografia do próprio perito), o que demonstra qual é a destinação específica do imóvel avaliado”. Discorrem que a parte adversa já demonstrou interesse em adjudicar o bem pelo valor que constou do laudo e, portanto, evidencia-se o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo caso se permita o regular prosseguimento do feito. Assim, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pugnam pela reforma da r. decisão para “determinar que se proceda à nova avaliação do bem imóvel executado, às expensas dos próprios agravantes, nos termos do art. 480 do CPC, cuja perícia será somada à primeira para fins de consideração do valor mercadológico pelo magistrado a quo (art. 480, §4°)”. Preparo ao ID 40122817. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Da análise prévia dos autos de origem, não se vislumbram os aludidos requisitos. De plano, convém pontuar que o imóvel dos executados, objeto de constrição, já foi avaliado outras duas vezes no transcurso da execução: em 11/11/19, o bem foi estimado em R$4.101.168,03 (quatro milhões, cento e um mil cento e sessenta e oito reais e três centavos), e, em 14/12/20, em R$6.900.000,00 (seis milhões e novecentos mil reais). Ademais, na última avaliação, datada de junho de 2022, o perito avaliou o imóvel em R$8.115.430,71 (oito milhões cento e quinze mil quatrocentos e trinta reais e setenta e um centavos), e o Juízo de origem homologou o laudo, o que acarretou a irresignação dos executados com a interposição do presente agravo de instrumento. Para melhor deslinde da controvérsia, confira-se o teor da decisão agravada: Trata-se de execução de título extrajudicial na qual está pendente a satisfação do crédito remanescente homologado nos termos da decisão ID 106923340 no valor atualizado até 18/10/2021 correspondente a R$ 2.369.194,45. Consta dos autos a penhora de uma gleba de terras com 496 hectares pertencente aos executados (ID 40014122). Em razão do lapso temporal decorrido desde a avaliação do imóvel, este Juízo deferiu a realização de nova avaliação, nos termos da decisão ID 106923340 e do despacho ID 107991665. Juntado o laudo de avaliação ID 128245497, com o qual concordou o exequente (ID 128293281), os réus impugnaram as conclusões do perito, nos termos da petição ID 131154554, alegando que não foram evidenciadas as características dos imóveis utilizados como base de comparação na apuração do preço do bem penhorado e apresentaram 13 quesitos suplementares com o fim de esclarecer tais características, a qualificação do perito e o motivo por que não foi considerada a cotação da saca de soja na avaliação do imóvel. Em resposta, o perito prestou os esclarecimentos juntados no ID 131820069, com os quais concordou o exequente (ID 133832752), tendo os executados, impugnado os esclarecimentos prestados, conforme petição ID134986739, onde sustentam que o valor apurado não condiz com o valor de mercado, que os imóveis paradigmas não são suficientemente semelhantes ao bem avaliado e que não foi considerada a cotação da saca de soja. Na decisão de ID135394038, determinou-se a intimação do Perito Judicial para esclarecer os seguintes pontos: 1) especificar, em relação a cada um dos imóveis paradigmas, quais as características consideradas os tornam semelhantes ao bem penhorado e 2) esclarecer a influência da cotação da saca de soja na composição do preço pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Os esclarecimentos forma prestados pelo Perito, no ID136457780, cujos trechos de sua resposta seguem colacionados a seguir: "(...)as análises e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos, utilizando de matérias de engenharia precipuamente estabelecidas em lei, códigos ou regulamentos próprios. Como a NBR 14653-2. (...) este expert utilizou imóveis com características SEMELHANTES, por se tratar de imóvel rural é esporádico a presença de imóveis com características idênticas ao objeto avaliando. Conforme é possível observar nos anexos presentes a partir da página 07, onde se tem a planilha e a reprodução de alguns dados utilizados, os imóveis possem área de plantio e alguns possuem dupla aptidão. Não podendo deixar de elucidar que a maioria dos imóveis listados a maioria dos imóveis possuem uma valoração maior do que o imóvel avaliando referindo-se ao critério de localização, onde relaciona-se principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados, onde o imóvel denominado de Fazenda Buriti Alto, Lote de n° 17 possui em médio 48 km de trecho não pavimentado. Podendo considerar também o fato de a Fazenda Buriti Alto possuir a presença de posseiros, onde estes contribuem diretamente para uma desvalorização imobiliária. Sendo assim, o valor atribuído por este expert por meio dos cálculos realizados está totalmente de acordo com o atual valor do imóvel e seguindo todas as normas vigentes. (...) o custo de produção, que tende a crescer ao longo do tempo, impacta o preço da soja. Entretanto, são variações no equilíbrio entre oferta e demanda que provocam variações bruscas nas cotações. (...) No dia da avaliação no imóvel só possuía a presença de plantação de milho, com isso, o método utilizado por este expert foi o Método Comparativo de Dados do Mercado. (...) Sendo assim, o preço da terra, por hectare, foi obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e pessoas ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão à venda ou que foram vendidas, situadas na mesma região, bem como a avaliação “in loco” deste avaliador. Não podendo deixar de elucidar que esse expert trabalha seguindo todas as normas presentes da NBR do modo que a norma direciona totalmente para o engenheiro avaliador a função de avaliar o que está contido no imóvel no dia da avaliação, não sendo possível mensurar algo futuro ou passado que venha influenciar no valor do hectare.(...)" A parte autora manifestou-se no ID137899355, onde manifestou anuência quanto ao laudo pericial, a respeito do qual pugnou pela homologação. A parte executada, por sua vez, manifestou-se no ID137972638, onde afirma que o laudo pericial e respectivos esclarecimentos não teria demonstrado a semelhança entre o imóvel penhorado e aqueles utilizados como parâmento. Aduz que não foi esclarecido se a avaliação considerou o preço da saca de soja e em que medida. Com esses argumentos, reitera a impugnação ao laudo pericial. Acrescenta que não consta a indicação das características de cada imóvel comparado como bem penhorado. Ao final, pugna pelo acolhimento de sua impugnação apresentada no ID134986738 e demais documentos vinculados, com a desconsideração da conclusão laudo pericial, assim como a determinação de realização de uma nova perícia para avaliação do imóvel rural, a ser custeada pelos executados. É síntese necessária. Decido. Da análise do laudo e dos esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito Judicial (IDs 128245497 e 136457780), verifica-se que devidamente detalhada a metodologia utilizada pelo Expert em sua elaboração. Especificamente em relação aos pontos da impugnação dos executados, listados nos itens 1 e 2 do relatório acima, restou esclarecido quanto à utilização de imóveis de localização e características semelhantes às da fazenda penhorada nestes autos, inclusive atinente à aptidão do bem, inclusive à área de plantio nele disponível. Nesse ponto, em atenção aos termos da impugnação dos executados, vale registrar que, especialmente por se tratar de imóvel rural, esperar que se tenha outro bem com semelhança em sua totalidade de características ao do imóvel penhorado certamente inviabilizaria a avaliação. Por essa razão, os bens tomados por parâmetros, em que pese haver semelhanças, inevitalvemente terão distinções em maior ou menor grau. Relativamente à influência da cotação da saca de soja na composição do preço pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, vê-se que sequer havia plantio de soja na ocasião da avaliação, como relatou o perito em seu laudo. Ademais, observa-se que o potencial produtivo foi devidamente detalhado no trabalho pericial. Desse modo não vislumbro inconsistência no laudo de avaliação IDs 128245497 e 136457780 e tenho por suficientes os esclarecimentos prestados pelo Expert. Ante o exposto, HOMOLOGO o valor da avaliação do imóvel em R$ 8.115.430,71, conforme apresentado pelo Perito no laudo de ID128245497. (grifos no original) Com efeito, do exame dos esclarecimentos prestados pelo perito nos autos de origem, consta explicação acerca de 26 (vinte e seis) imóveis comparados à ocasião da avaliação do bem, com indicação de descrições e anúncios de venda com fotos (ID 136457780 do processo de referência), ressaltando-se, inclusive, que a maioria ostenta valorização maior do que o imóvel dos executados. Além disso, o expert explicou que considerou também a desvalorização imobiliária do imóvel avaliado, em decorrência da presença de posseiros, o que refletiu no valor apurado. Confira-se, por oportuno, excerto de interesse do aludido laudo: Sendo assim, este expert utilizou imóveis com características SEMELHANTES, por se tratar de imóvel rural é esporádico a presença de imóveis com características idênticas ao objeto avaliando. Conforme é possível observar nos anexos presentes a partir da página 07, onde se tem a planilha e a reprodução de alguns dados utilizados, os imóveis possem área de plantio e alguns possuem dupla aptidão. Não podendo deixar de elucidar que a maioria dos imóveis listados a maioria dos imóveis possuem uma valoração maior do que o imóvel avaliando referindo-se ao critério de localização, onde relaciona-se principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados, onde o imóvel denominado de Fazenda Buriti Alto, Lote de n° 17 possui em médio 48 km de trecho não pavimentado. Podendo considerar também o fato de a Fazenda Buriti Alto possuir a presença de posseiros, onde estes contribuem diretamente para uma desvalorização imobiliária. Sendo assim, o valor atribuído por este expert por meio dos cálculos realizados está totalmente de acordo com o atual valor do imóvel e seguindo todas as normas vigentes. No tocante à consideração do preço da saca de soja, o perito informou que cotejou tal aspecto na avaliação do bem, com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e pessoas ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão à venda ou que foram vendidas, situadas na mesma região, bem como a avaliação ‘in loco’ deste avaliador”. Logo, depreende-se, em um juízo de cognição sumária, que não houve desconsideração do aludido critério quando da realização da avaliação do bem, tampouco foram comparados imóveis com características diametralmente opostas, tendo o ilustre perito respondido os questionamentos da parte a contento. No mais, consigne-se que os executados juntaram, no transcurso do feito executivo, parecer técnico complementar n. 009/2021, elaborado por consultor imobiliário, em 20/9/21, indicando que o bem possui o valor de R$14.309.678,00 (quatorze milhões, trezentos e nove mil seiscentos e setenta e oito reais). Por conseguinte, tratando-se de documento produzido unilateralmente pela parte, afigura-se, em uma exame preliminar, que deve prevalecer o laudo elaborado pelo perito judicial, dotado de isenção e imparcialidade, mormente ante a inexistência, de plano, de fundamentos hábeis a refutar a conclusão do expert. Impende registrar, ainda, que, em outro processo no qual figuram as mesmas partes (processo n. 00338216-24.2016.8.09.0113 – ID 133832753 da origem), o mesmo imóvel foi avaliado, em 14/1/21, no valor de R$7.863.030,19 (sete milhões, oitocentos e sessenta e três mil, trinta reais e dezenove centavos) e não houve insurgência da parte executada nos moldes delineados neste recurso. A par de tal quadro, não se evidenciam, ao menos nesta análise prévia, a probabilidade de provimento ao recurso, tampouco o risco de dano grave ou de difícil reparação a ensejar o deferimento do pedido de efeito suspensivo. Anote-se que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 2a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, outubro de 2022. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS 2a Turma Cível Gabinete da Desa. Sandra Reves Vasques Tonussi NÚMERO DO PROCESSO: 0734055-95.2022.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ELOI JOSE FIORESE, VALDELICE MENDES FIORESE AGRAVADO: BRENO ASSUMPCAO VAZ D E C I S Ã O 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Eloi José Fiorese e Valdelice Mendes Fiorese contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da execução n. 0030753-43.2015.8.07.0001), homologou o laudo pericial que avaliou o imóvel em R$8.115.430,71 (oito milhões cento e quinze mil quatrocentos e trinta reais e setenta e um centavos). Em suas razões recursais (ID 40122835), os agravantes aduzem que o laudo homologado se revela deficiente, pois ausente a descrição mínima das características dos imóveis comparados ao imóvel avaliado, bem como ausente a composição do preço da saca de soja de 60kg na precificação do imóvel, em inobservância, inclusive, ao critério delineado no julgamento do agravo de instrumento n. 0736770-47.2021.8.07.0000. Argumentam que “procederam à ampla pesquisa dos imóveis rurais comparados àquele de sua propriedade, chegando à evidência de que são absolutamente distintos entre si, inviabilizando a comparação realizada pelo perito”. Explicam que os imóveis paradigmas pesquisados pelo perito possuem aptidão de agricultura e pecuária ou somente pecuária, destoando o valor do hectare quanto ao imóvel dos executados, que possui apenas aptidão agrícola. Apontam que instaram o perito a se manifestar, quanto ao aspecto, mas não houve resposta fundamentada aos questionamentos formulados. Assinalam que “requerem é que a perícia indique exatamente quais são as características comparadas, não necessariamente idênticas, mas próximas ao imóvel avaliado, tendo em vista a discrepância evidente – até a um olhar leigo do meio rural – das fazendas comparadas”. Defendem que a realização da segunda avaliação judicial decorreu da necessidade de se considerar o aumento do preço da saca de soja, não se revelando possível ao perito excluir tal parâmetro mercadológico sob o argumento de que, à ocasião do exame pericial, havia apenas plantio de milho no local. Indicam que “quando foi determinada a avaliação (outubro/2021) havia soja plantada; quando ocorreu a avaliação (maio/2022) havia soja colhida (fotografia do próprio perito), o que demonstra qual é a destinação específica do imóvel avaliado”. Discorrem que a parte adversa já demonstrou interesse em adjudicar o bem pelo valor que constou do laudo e, portanto, evidencia-se o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo caso se permita o regular prosseguimento do feito. Assim, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pugnam pela reforma da r. decisão para “determinar que se proceda à nova avaliação do bem imóvel executado, às expensas dos próprios agravantes, nos termos do art. 480 do CPC, cuja perícia será somada à primeira para fins de consideração do valor mercadológico pelo magistrado a quo (art. 480, §4°)”. Preparo ao ID 40122817. É o relato do necessário. Decido. 2. O inciso I do art. 1.019 do CPC autoriza ao relator a atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo. Em complementação, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Da análise prévia dos autos de origem, não se vislumbram os aludidos requisitos. De plano, convém pontuar que o imóvel dos executados, objeto de constrição, já foi avaliado outras duas vezes no transcurso da execução: em 11/11/19, o bem foi estimado em R$4.101.168,03 (quatro milhões, cento e um mil cento e sessenta e oito reais e três centavos), e, em 14/12/20, em R$6.900.000,00 (seis milhões e novecentos mil reais). Ademais, na última avaliação, datada de junho de 2022, o perito avaliou o imóvel em R$8.115.430,71 (oito milhões cento e quinze mil quatrocentos e trinta reais e setenta e um centavos), e o Juízo de origem homologou o laudo, o que acarretou a irresignação dos executados com a interposição do presente agravo de instrumento. Para melhor deslinde da controvérsia, confira-se o teor da decisão agravada: Trata-se de execução de título extrajudicial na qual está pendente a satisfação do crédito remanescente homologado nos termos da decisão ID 106923340 no valor atualizado até 18/10/2021 correspondente a R$ 2.369.194,45. Consta dos autos a penhora de uma gleba de terras com 496 hectares pertencente aos executados (ID 40014122). Em razão do lapso temporal decorrido desde a avaliação do imóvel, este Juízo deferiu a realização de nova avaliação, nos termos da decisão ID 106923340 e do despacho ID 107991665. Juntado o laudo de avaliação ID 128245497, com o qual concordou o exequente (ID 128293281), os réus impugnaram as conclusões do perito, nos termos da petição ID 131154554, alegando que não foram evidenciadas as características dos imóveis utilizados como base de comparação na apuração do preço do bem penhorado e apresentaram 13 quesitos suplementares com o fim de esclarecer tais características, a qualificação do perito e o motivo por que não foi considerada a cotação da saca de soja na avaliação do imóvel. Em resposta, o perito prestou os esclarecimentos juntados no ID 131820069, com os quais concordou o exequente (ID 133832752), tendo os executados, impugnado os esclarecimentos prestados, conforme petição ID134986739, onde sustentam que o valor apurado não condiz com o valor de mercado, que os imóveis paradigmas não são suficientemente semelhantes ao bem avaliado e que não foi considerada a cotação da saca de soja. Na decisão de ID135394038, determinou-se a intimação do Perito Judicial para esclarecer os seguintes pontos: 1) especificar, em relação a cada um dos imóveis paradigmas, quais as características consideradas os tornam semelhantes ao bem penhorado e 2) esclarecer a influência da cotação da saca de soja na composição do preço pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Os esclarecimentos forma prestados pelo Perito, no ID136457780, cujos trechos de sua resposta seguem colacionados a seguir: "(...)as análises e conclusões expressas no presente trabalho, são baseadas em dados, diligências, pesquisas e levantamentos verdadeiros e corretos, utilizando de matérias de engenharia precipuamente estabelecidas em lei, códigos ou regulamentos próprios. Como a NBR 14653-2. (...) este expert utilizou imóveis com características SEMELHANTES, por se tratar de imóvel rural é esporádico a presença de imóveis com características idênticas ao objeto avaliando. Conforme é possível observar nos anexos presentes a partir da página 07, onde se tem a planilha e a reprodução de alguns dados utilizados, os imóveis possem área de plantio e alguns possuem dupla aptidão. Não podendo deixar de elucidar que a maioria dos imóveis listados a maioria dos imóveis possuem uma valoração maior do que o imóvel avaliando referindo-se ao critério de localização, onde relaciona-se principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados, onde o imóvel denominado de Fazenda Buriti Alto, Lote de n° 17 possui em médio 48 km de trecho não pavimentado. Podendo considerar também o fato de a Fazenda Buriti Alto possuir a presença de posseiros, onde estes contribuem diretamente para uma desvalorização imobiliária. Sendo assim, o valor atribuído por este expert por meio dos cálculos realizados está totalmente de acordo com o atual valor do imóvel e seguindo todas as normas vigentes. (...) o custo de produção, que tende a crescer ao longo do tempo, impacta o preço da soja. Entretanto, são variações no equilíbrio entre oferta e demanda que provocam variações bruscas nas cotações. (...) No dia da avaliação no imóvel só possuía a presença de plantação de milho, com isso, o método utilizado por este expert foi o Método Comparativo de Dados do Mercado. (...) Sendo assim, o preço da terra, por hectare, foi obtido pelo Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e pessoas ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão à venda ou que foram vendidas, situadas na mesma região, bem como a avaliação “in loco” deste avaliador. Não podendo deixar de elucidar que esse expert trabalha seguindo todas as normas presentes da NBR do modo que a norma direciona totalmente para o engenheiro avaliador a função de avaliar o que está contido no imóvel no dia da avaliação, não sendo possível mensurar algo futuro ou passado que venha influenciar no valor do hectare.(...)" A parte autora manifestou-se no ID137899355, onde manifestou anuência quanto ao laudo pericial, a respeito do qual pugnou pela homologação. A parte executada, por sua vez, manifestou-se no ID137972638, onde afirma que o laudo pericial e respectivos esclarecimentos não teria demonstrado a semelhança entre o imóvel penhorado e aqueles utilizados como parâmento. Aduz que não foi esclarecido se a avaliação considerou o preço da saca de soja e em que medida. Com esses argumentos, reitera a impugnação ao laudo pericial. Acrescenta que não consta a indicação das características de cada imóvel comparado como bem penhorado. Ao final, pugna pelo acolhimento de sua impugnação apresentada no ID134986738 e demais documentos vinculados, com a desconsideração da conclusão laudo pericial, assim como a determinação de realização de uma nova perícia para avaliação do imóvel rural, a ser custeada pelos executados. É síntese necessária. Decido. Da análise do laudo e dos esclarecimentos prestados pelo Sr. Perito Judicial (IDs 128245497 e 136457780), verifica-se que devidamente detalhada a metodologia utilizada pelo Expert em sua elaboração. Especificamente em relação aos pontos da impugnação dos executados, listados nos itens 1 e 2 do relatório acima, restou esclarecido quanto à utilização de imóveis de localização e características semelhantes às da fazenda penhorada nestes autos, inclusive atinente à aptidão do bem, inclusive à área de plantio nele disponível. Nesse ponto, em atenção aos termos da impugnação dos executados, vale registrar que, especialmente por se tratar de imóvel rural, esperar que se tenha outro bem com semelhança em sua totalidade de características ao do imóvel penhorado certamente inviabilizaria a avaliação. Por essa razão, os bens tomados por parâmetros, em que pese haver semelhanças, inevitalvemente terão distinções em maior ou menor grau. Relativamente à influência da cotação da saca de soja na composição do preço pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, vê-se que sequer havia plantio de soja na ocasião da avaliação, como relatou o perito em seu laudo. Ademais, observa-se que o potencial produtivo foi devidamente detalhado no trabalho pericial. Desse modo não vislumbro inconsistência no laudo de avaliação IDs 128245497 e 136457780 e tenho por suficientes os esclarecimentos prestados pelo Expert. Ante o exposto, HOMOLOGO o valor da avaliação do imóvel em R$ 8.115.430,71, conforme apresentado pelo Perito no laudo de ID128245497. (grifos no original) Com efeito, do exame dos esclarecimentos prestados pelo perito nos autos de origem, consta explicação acerca de 26 (vinte e seis) imóveis comparados à ocasião da avaliação do bem, com indicação de descrições e anúncios de venda com fotos (ID 136457780 do processo de referência), ressaltando-se, inclusive, que a maioria ostenta valorização maior do que o imóvel dos executados. Além disso, o expert explicou que considerou também a desvalorização imobiliária do imóvel avaliado, em decorrência da presença de posseiros, o que refletiu no valor apurado. Confira-se, por oportuno, excerto de interesse do aludido laudo: Sendo assim, este expert utilizou imóveis com características SEMELHANTES, por se tratar de imóvel rural é esporádico a presença de imóveis com características idênticas ao objeto avaliando. Conforme é possível observar nos anexos presentes a partir da página 07, onde se tem a planilha e a reprodução de alguns dados utilizados, os imóveis possem área de plantio e alguns possuem dupla aptidão. Não podendo deixar de elucidar que a maioria dos imóveis listados a maioria dos imóveis possuem uma valoração maior do que o imóvel avaliando referindo-se ao critério de localização, onde relaciona-se principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados, onde o imóvel denominado de Fazenda Buriti Alto, Lote de n° 17 possui em médio 48 km de trecho não pavimentado. Podendo considerar também o fato de a Fazenda Buriti Alto possuir a presença de posseiros, onde estes contribuem diretamente para uma desvalorização imobiliária. Sendo assim, o valor atribuído por este expert por meio dos cálculos realizados está totalmente de acordo com o atual valor do imóvel e seguindo todas as normas vigentes. No tocante à consideração do preço da saca de soja, o perito informou que cotejou tal aspecto na avaliação do bem, com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados do Mercado, ou seja, após levantamento efetuado em imobiliárias, corretores e pessoas ligadas ao meio rural, comparando-se a fazenda com outras semelhantes que estão à venda ou que foram vendidas, situadas na mesma região, bem como a avaliação ‘in loco’ deste avaliador”. Logo, depreende-se, em um juízo de cognição sumária, que não houve desconsideração do aludido critério quando da realização da avaliação do bem, tampouco foram comparados imóveis com características diametralmente opostas, tendo o ilustre perito respondido os questionamentos da parte a contento. No mais, consigne-se que os executados juntaram, no transcurso do feito executivo, parecer técnico complementar n. 009/2021, elaborado por consultor imobiliário, em 20/9/21, indicando que o bem possui o valor de R$14.309.678,00 (quatorze milhões, trezentos e nove mil seiscentos e setenta e oito reais). Por conseguinte, tratando-se de documento produzido unilateralmente pela parte, afigura-se, em uma exame preliminar, que deve prevalecer o laudo elaborado pelo perito judicial, dotado de isenção e imparcialidade, mormente ante a inexistência, de plano, de fundamentos hábeis a refutar a conclusão do expert. Impende registrar, ainda, que, em outro processo no qual figuram as mesmas partes (processo n. 00338216-24.2016.8.09.0113 – ID 133832753 da origem), o mesmo imóvel foi avaliado, em 14/1/21, no valor de R$7.863.030,19 (sete milhões, oitocentos e sessenta e três mil, trinta reais e dezenove centavos) e não houve insurgência da parte executada nos moldes delineados neste recurso. A par de tal quadro, não se evidenciam, ao menos nesta análise prévia, a probabilidade de provimento ao recurso, tampouco o risco de dano grave ou de difícil reparação a ensejar o deferimento do pedido de efeito suspensivo. Anote-se que, ressalvada qualquer consideração acerca do mérito do presente recurso, o debate ora incitado será analisado com a profundidade necessária quando do julgamento pelo colegiado desta douta 2a Turma Cível. 3. Ante o exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Publique-se. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Após, retornem conclusos. Brasília, outubro de 2022. Sandra Reves Vasques Tonussi Relatora