Tribunal: TJDFT
Processo: 0720473-75.2020.8.07.0007
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2022-01-21

Ementa:
Processo : 0720473-75.2020.8.07.0007 DECISÃO Cuida-se de apelação da sentença na ação de despejo cumulada com cobrança, ajuizada por ADEMIR ALVES DA FONSECA em face de GEIZINEIA DANTAS DINIZ MENDES, CARLOS ALBERTO ALVES DINIZ e AURELINA DANTAS DINIZ. Adoto, em parte, o relatório da r. sentença (id. 30107295): [...] a parte autora narra na inicial ID. 80536736 que em 15/04/2015 celebrou contrato de locação de imóvel comercial situado na QN 312, conjunto 01, lote 04, loja 05, Samambaia Norte/DF com o primeiro réu, no qual o segundo e o terceiro réus figuraram como fiadores, com prazo determinado de 36 (trinta e seis) meses, se encerrando em 14/04/2018, com valor inicial de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), e que por ocasião da propositura da demanda se encontrava em R$ 2.016,25 (dois mil, dezesseis reais, e vinte e cinco centavos). Alega, então, que desde maio/2020 o réu adimpliu apenas o aluguel vencido em agosto/2020 se encontra em mora com os alugueis desde 03/05/2018. Assim, pede ao final a prioridade na tramitação do feito, com fundamento na Lei 10.741/03, a citação dos requeridos, e ao final, procedência da demanda, com rescisão do contrato de aluguel e despejo do autor, bem como a condenação ao pagamento dos alugueis e eventuais danos materiais, acrescidos dos encargos de sucumbência. Acrescento que o juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) Decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) Determinar a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias a contar da intimação desta sentença, com base no art. 63, § 1o, alínea "b", da Lei no 8.245/91, independentemente do trânsito em julgado; c) Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 15/05/2020, a exceção do vencido em 15/08/2020, no valor de R$ 2.016,25 (dois mil e dezesseis reais, e vinte e cinco centavos), até a data da retomada da posse pelo locador, incidindo-se correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, computando-se o último mês pro rata dia. Expeça-se imediato mandado de despejo compulsório, a teor do art. 63, § 1o, b, da Lei 8.254/91, com prazo de 15 (quinze) dias corridos para a desocupação voluntária, independentemente da publicação e trânsito em julgado da sentença. (Sublinhado) RECORREM OS RÉUS (id. 30107300). Alegam o inadimplemento no contrato de locação de imóvel comercial em razão da pandemia que assolou a economia e impossibilitou o funcionamento do comércio local, obstando o recebimento de recursos destinados ao pagamento de pessoal e dos encargos locatícios. Explicam que o ponto comercial está estabelecido no local há seis anos, período que sempre pagaram os locatícios pontualmente. Dizem que a loja é fonte de sustento da família dos apelantes e também dos funcionários que trabalham no estabelecimento. Anotam não possuir condições financeiras e emocionais para desocupar o imóvel e iniciar o ponto comercial do zero. Salientam as tentativas de renegociação do débito, tendo em vista o fato imprevisível pela pandemia do coronavírus. Defendem que o valor do aluguel deve ser reajustado, com amparo nos artigos 317, 421-A e 480 do Código Civil, visto que a prestação continuada dos alugueres, nos valores originalmente pactuados, se tornou excessivo e oneroso em face da abrupta derrocada situação financeira. Afirmam a necessidade de análise dos documentos e áudios colacionados à contestação considerada intempestiva pelo juízo singular. Requerem a gratuidade de justiça e a tutela de urgência para suspender a expedição de mandado de despejo até o trânsito em julgado. No mérito, pedem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, bem assim redimensionar os valores devidos a título de aluguel. Sem contrarrazões (id. 30107307). É o relatório. O pedido para concessão da gratuidade de justiça está prejudicado, tendo em vista o recolhimento do preparo recursal (id. 30107301 e 30107302), o que caracteriza preclusão lógica pela prática de ato processual incompatível. Precedentes: APC 0000926-50.2016.8.07.0001, Rel. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 30/9/2020; APC 0725784-02.2019.8.07.0001, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, julgado em 7/10/2020. Decido o pedido liminar. De regra, nas ações locatícias os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo (art. 58, inc. V, da Lei 8.245/91). Contudo, a tutela de urgência deve ser concedida quando há elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Assim, o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 995, parágrafo único, do CPC. Nesse sentido, confira-se o precedente: [...] 2. A correta exegese do art. 58, V, da Lei n. 8.245/91, de que os recursos interpostos contra as sentenças em ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação tenham somente efeito devolutivo é de que tais hipóteses se somem àquelas previstas no § 1o do art. 1.012 do CPC de eficácia imediata da sentença, sem afastar a previsão de excepcional concessão de efeito suspensivo do § 4o do mesmo artigo. Entendimento diverso representaria indevido cerceamento ao poder geral de cautela conferido ao juiz. [...] (Acórdão 1356156, 0710030-52.2021.8.07.0000, Rel. Desa. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/7/2021, publicado no DJE: 28/7/2021) Ocorre que não há probabilidade do direito. Primeiro, porque não é viável rever o valor de aluguel em sede de ação de despejo e cobrança, sem o ajuizamento de ação autônoma ou reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Ademais, inadimplente o locatário e ausente a purgação da mora no prazo legal, de rigor o despejo. A propósito, confira-se o precedente: APELAÇÕES CÍVEIS. RECONVENÇÃO. PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AFASTADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL C/C DESPEJO. IMÓVEL COMERCIAL. PANDEMIA. COVID 19. TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPACTOS NEGATIVOS. REEQUILÍBRIO ENTRE CONTRATANTES. REDUÇÃO TEMPORÁRIA. INADIMPLEMENTO. VERIFICADO. RESCISÃO E DESPEJO. POSSIBILIDADE. 1. A reconvenção é a via adequada para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. 2. A pandemia COVID-19 impactou de forma substancial os setores econômicos. Referido cenário imprevisível e excepcional possibilita, com amparo na teoria da imprevisão, a revisão nos contratos firmados, de forma a buscar reequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária as consequências advindas da pandemia, de onde se extrai a probabilidade do direito. 3. Do exame do acervo fático-probatório, é possível promover a redução por prazo razoável do valor dos alugueis de forma a acarretar alívio momentâneo ao locatário em razão da crise pandêmica, bem como a ensejar redução suportável ao locador. 4. Revela-se extra petita a sentença, na parte que fixa valor de locação que não foi pretendido na inicial. 5. Verificando o continuado inadimplemento do locatário e considerando as peculiaridades do caso concreto, a rescisão contratual e o despejo, ante a ausência de purga da mora no prazo legal, bem como a condenação ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, é medida que se impõe. 6. Recursos conhecidos, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente providos. (Acórdão 1385273, 0706884-97.2021.8.07.0001, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 23/11/2021. Grifado) Segundo, porque embora o reconhecimento de fatos supervenientes extraordinários que afetam o equilíbrio contratual, entre os quais a desproporção manifesta (art. 317) e a prestação excessivamente onerosa (art. 478), permitirem, em tese, a revisão do acordo locatício inicial, exige-se a análise em cada situação, incumbindo à parte interessada o ônus de demonstrar o desiquilíbrio contratual. No caso, não há prova de que a dificuldade financeira de pagamento tem nexo causal com a pandemia, mormente pela análise de documentos e áudio anexos à contestação, e, a princípio, a atividade exercida pelo locatário (comércio varejista de óptica) não restou afetada. No particular, não seria a redução de ganhos do contratante que autorizaria o pedido de revisão (sequer demandado), mas a impossibilidade de utilização do bem locado para os fins a que se destina. Precedente: APC 0714791-60.2020.8.07.0001, de minha relatoria, 7a Turma Cível, julgado em 7/7/2021. Também não há perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo pela circunstância de os apelantes serem “detentores do ponto comercial consolidado, possuindo uma carta de clientes de longa data, empresa com nome forte na cidade de Samambaia/DF, de modo que o ponto comercial está equivalente ao montante de R$ 250.00,00 (duzentos e cinquenta mil reais)”. Segundo o art. 520, inc. I, do CPC, o cumprimento provisório da sentença impugnada por recurso desprovido de efeito suspensivo corre por iniciativa e responsabilidade do exequente, que se obriga, se a sentença for reformada, a reparar os danos que o executado haja sofrido. Indefiro o efeito suspensivo ao recurso. Intimem-se. Após, tornem conclusos para relatório final e inclusão em pauta de julgamento. Brasília – DF, 7 de janeiro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator

Inteiro teor:
Processo : 0720473-75.2020.8.07.0007 DECISÃO Cuida-se de apelação da sentença na ação de despejo cumulada com cobrança, ajuizada por ADEMIR ALVES DA FONSECA em face de GEIZINEIA DANTAS DINIZ MENDES, CARLOS ALBERTO ALVES DINIZ e AURELINA DANTAS DINIZ. Adoto, em parte, o relatório da r. sentença (id. 30107295): [...] a parte autora narra na inicial ID. 80536736 que em 15/04/2015 celebrou contrato de locação de imóvel comercial situado na QN 312, conjunto 01, lote 04, loja 05, Samambaia Norte/DF com o primeiro réu, no qual o segundo e o terceiro réus figuraram como fiadores, com prazo determinado de 36 (trinta e seis) meses, se encerrando em 14/04/2018, com valor inicial de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), e que por ocasião da propositura da demanda se encontrava em R$ 2.016,25 (dois mil, dezesseis reais, e vinte e cinco centavos). Alega, então, que desde maio/2020 o réu adimpliu apenas o aluguel vencido em agosto/2020 se encontra em mora com os alugueis desde 03/05/2018. Assim, pede ao final a prioridade na tramitação do feito, com fundamento na Lei 10.741/03, a citação dos requeridos, e ao final, procedência da demanda, com rescisão do contrato de aluguel e despejo do autor, bem como a condenação ao pagamento dos alugueis e eventuais danos materiais, acrescidos dos encargos de sucumbência. Acrescento que o juízo a quo julgou parcialmente procedentes os pedidos para: a) Decretar a rescisão do contrato firmado entre as partes; b) Determinar a desocupação do imóvel, no prazo de 15 (quinze) dias a contar da intimação desta sentença, com base no art. 63, § 1o, alínea "b", da Lei no 8.245/91, independentemente do trânsito em julgado; c) Condenar o réu ao pagamento dos aluguéis vencidos a partir de 15/05/2020, a exceção do vencido em 15/08/2020, no valor de R$ 2.016,25 (dois mil e dezesseis reais, e vinte e cinco centavos), até a data da retomada da posse pelo locador, incidindo-se correção monetária pelo INPC e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês, computando-se o último mês pro rata dia. Expeça-se imediato mandado de despejo compulsório, a teor do art. 63, § 1o, b, da Lei 8.254/91, com prazo de 15 (quinze) dias corridos para a desocupação voluntária, independentemente da publicação e trânsito em julgado da sentença. (Sublinhado) RECORREM OS RÉUS (id. 30107300). Alegam o inadimplemento no contrato de locação de imóvel comercial em razão da pandemia que assolou a economia e impossibilitou o funcionamento do comércio local, obstando o recebimento de recursos destinados ao pagamento de pessoal e dos encargos locatícios. Explicam que o ponto comercial está estabelecido no local há seis anos, período que sempre pagaram os locatícios pontualmente. Dizem que a loja é fonte de sustento da família dos apelantes e também dos funcionários que trabalham no estabelecimento. Anotam não possuir condições financeiras e emocionais para desocupar o imóvel e iniciar o ponto comercial do zero. Salientam as tentativas de renegociação do débito, tendo em vista o fato imprevisível pela pandemia do coronavírus. Defendem que o valor do aluguel deve ser reajustado, com amparo nos artigos 317, 421-A e 480 do Código Civil, visto que a prestação continuada dos alugueres, nos valores originalmente pactuados, se tornou excessivo e oneroso em face da abrupta derrocada situação financeira. Afirmam a necessidade de análise dos documentos e áudios colacionados à contestação considerada intempestiva pelo juízo singular. Requerem a gratuidade de justiça e a tutela de urgência para suspender a expedição de mandado de despejo até o trânsito em julgado. No mérito, pedem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais, bem assim redimensionar os valores devidos a título de aluguel. Sem contrarrazões (id. 30107307). É o relatório. O pedido para concessão da gratuidade de justiça está prejudicado, tendo em vista o recolhimento do preparo recursal (id. 30107301 e 30107302), o que caracteriza preclusão lógica pela prática de ato processual incompatível. Precedentes: APC 0000926-50.2016.8.07.0001, Rel. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, julgado em 30/9/2020; APC 0725784-02.2019.8.07.0001, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, julgado em 7/10/2020. Decido o pedido liminar. De regra, nas ações locatícias os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo (art. 58, inc. V, da Lei 8.245/91). Contudo, a tutela de urgência deve ser concedida quando há elementos nos autos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Assim, o relator pode suspender a eficácia da decisão recorrida quando a imediata produção de seus efeitos acarretar risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem como ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do art. 995, parágrafo único, do CPC. Nesse sentido, confira-se o precedente: [...] 2. A correta exegese do art. 58, V, da Lei n. 8.245/91, de que os recursos interpostos contra as sentenças em ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação tenham somente efeito devolutivo é de que tais hipóteses se somem àquelas previstas no § 1o do art. 1.012 do CPC de eficácia imediata da sentença, sem afastar a previsão de excepcional concessão de efeito suspensivo do § 4o do mesmo artigo. Entendimento diverso representaria indevido cerceamento ao poder geral de cautela conferido ao juiz. [...] (Acórdão 1356156, 0710030-52.2021.8.07.0000, Rel. Desa. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, data de julgamento: 14/7/2021, publicado no DJE: 28/7/2021) Ocorre que não há probabilidade do direito. Primeiro, porque não é viável rever o valor de aluguel em sede de ação de despejo e cobrança, sem o ajuizamento de ação autônoma ou reconvenção para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. Ademais, inadimplente o locatário e ausente a purgação da mora no prazo legal, de rigor o despejo. A propósito, confira-se o precedente: APELAÇÕES CÍVEIS. RECONVENÇÃO. PRELIMINAR DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AFASTADA. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUEL C/C DESPEJO. IMÓVEL COMERCIAL. PANDEMIA. COVID 19. TEORIA DA IMPREVISÃO. IMPACTOS NEGATIVOS. REEQUILÍBRIO ENTRE CONTRATANTES. REDUÇÃO TEMPORÁRIA. INADIMPLEMENTO. VERIFICADO. RESCISÃO E DESPEJO. POSSIBILIDADE. 1. A reconvenção é a via adequada para manifestar pretensão própria, conexa com a ação principal ou com o fundamento da defesa. 2. A pandemia COVID-19 impactou de forma substancial os setores econômicos. Referido cenário imprevisível e excepcional possibilita, com amparo na teoria da imprevisão, a revisão nos contratos firmados, de forma a buscar reequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária as consequências advindas da pandemia, de onde se extrai a probabilidade do direito. 3. Do exame do acervo fático-probatório, é possível promover a redução por prazo razoável do valor dos alugueis de forma a acarretar alívio momentâneo ao locatário em razão da crise pandêmica, bem como a ensejar redução suportável ao locador. 4. Revela-se extra petita a sentença, na parte que fixa valor de locação que não foi pretendido na inicial. 5. Verificando o continuado inadimplemento do locatário e considerando as peculiaridades do caso concreto, a rescisão contratual e o despejo, ante a ausência de purga da mora no prazo legal, bem como a condenação ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, é medida que se impõe. 6. Recursos conhecidos, preliminar rejeitada e, no mérito, parcialmente providos. (Acórdão 1385273, 0706884-97.2021.8.07.0001, Rel. Desa. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, data de julgamento: 10/11/2021, publicado no DJE: 23/11/2021. Grifado) Segundo, porque embora o reconhecimento de fatos supervenientes extraordinários que afetam o equilíbrio contratual, entre os quais a desproporção manifesta (art. 317) e a prestação excessivamente onerosa (art. 478), permitirem, em tese, a revisão do acordo locatício inicial, exige-se a análise em cada situação, incumbindo à parte interessada o ônus de demonstrar o desiquilíbrio contratual. No caso, não há prova de que a dificuldade financeira de pagamento tem nexo causal com a pandemia, mormente pela análise de documentos e áudio anexos à contestação, e, a princípio, a atividade exercida pelo locatário (comércio varejista de óptica) não restou afetada. No particular, não seria a redução de ganhos do contratante que autorizaria o pedido de revisão (sequer demandado), mas a impossibilidade de utilização do bem locado para os fins a que se destina. Precedente: APC 0714791-60.2020.8.07.0001, de minha relatoria, 7a Turma Cível, julgado em 7/7/2021. Também não há perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo pela circunstância de os apelantes serem “detentores do ponto comercial consolidado, possuindo uma carta de clientes de longa data, empresa com nome forte na cidade de Samambaia/DF, de modo que o ponto comercial está equivalente ao montante de R$ 250.00,00 (duzentos e cinquenta mil reais)”. Segundo o art. 520, inc. I, do CPC, o cumprimento provisório da sentença impugnada por recurso desprovido de efeito suspensivo corre por iniciativa e responsabilidade do exequente, que se obriga, se a sentença for reformada, a reparar os danos que o executado haja sofrido. Indefiro o efeito suspensivo ao recurso. Intimem-se. Após, tornem conclusos para relatório final e inclusão em pauta de julgamento. Brasília – DF, 7 de janeiro de 2022. FÁBIO EDUARDO MARQUES Relator