Tribunal: TJDFT
Processo: 0717051-45.2022.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-06-03

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Luiz Amaro da Silva e Nobel Empreendimentos Imobiliários Ltda.-ME em face da decisão que, proferida no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado – Nicodemos Antunes dos Reis –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que manejaram, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, refutando, por sua vez, a pretensão que formularam visando à realização de nova cotação do bem constrito. Objetivam os agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação do imóvel penhorado. Como estofo da pretensão reformatória, argumentaram os agravantes que, no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado, fora penhorado imóvel de sua titularidade constituído pela Fazenda Branca, com área de 41,2989 hectares, Teresina de Goiás/GO, objeto da matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás. Mencionaram que, determinada a avaliação do imóvel constrito, o oficial de justiça avaliador atribuíra ao bem o valor de R$ 103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos). Defenderam que aviaram impugnação à avaliação promovida pelo oficial sustentando que o imóvel penhorado alcança valor superior ao da avaliação oficial. Aduziram que o valor atribuído ao imóvel penhorado pelo oficial de justiça está muito aquém do seu valor de mercado, afirmando ser incorreta a avaliação homologada pelo decisório vergastado. Consignaram que, caso preservada a decisão guerreada, sofrerão prejuízos materiais irreparáveis, porquanto o imóvel penhorado poderá ser alienado judicialmente por preço vil, devendo, diante dessas circunstâncias, ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Luiz Amaro da Silva e Nobel Empreendimentos Imobiliários Ltda.-ME em face da decisão que, proferida no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado – Nicodemos Antunes dos Reis –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que manejaram, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, refutando, por sua vez, a pretensão que formularam visando à realização de nova cotação do bem constrito. Objetivam os agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação do imóvel penhorado. Do alinhado emerge, à primeira vista, que o vertente agravo está destinado a desafiar a decisão que, no curso da execução promovida em seu desfavor, rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formularam os agravantes e, outrossim, homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Consoante se infere dos autos da ação principal, após a penhora do imóvel identificado como Fazenda Branca, com área de 41,2989 hectares, descrito na matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás/GO[1], fora realizada a avaliação do bem por oficial de justiça avaliador, que atribuíra ao imóvel penhorado o valor de R$103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos)[2], nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO Aos 05 (cinco) dias do mês de novembro de 2021 (dois mil e vinte e um), na zona rural do Distrito Judiciário de Teresina de Goiás Comarca de Cavalcante/GO, em cumprimento ao Mandado no 210655384 de Avaliação, do MM. Juiz de Direito da Comarca de Cavalcante/G, extraído do Processo acima mencionado eu, Oficial de Justiça Avaliador, infra-assinado, onde, depois de lido o mandado e cumpridas as demais formalidades legais, procedi a AVALIAÇÃO sobre o(s) bem a seguir descrito: Fazenda Branca Zona Rural III situado no Distrito Judiciário de Teresina de Goiás, com área de 41,2989 hectares (quarenta e um hectares, vinte e nove ares e oitenta e nove centiares), registrada sob matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás/GO, cujos limites e confrontações estão descritos na Carta Precatória. Característica: O imóvel não possui benfeitorias, solo misto contendo parte argilosas e pedregosas, vegetação composta de cerrados, matas e campos. Avaliação: R$103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos). Para constar, lavrei o presente auto, em duas vias de igual teor, que, lido e achado conforme segue devidamente assinado. Emisael José de Sousa Oficial de Justiça Avaliador.” Extrai-se dos autos, outrossim, que os agravantes impugnaram[3] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que, o imóvel possui 41,2989 hectares e seu valor de mercado é de no mínimo de R$165.195,60 (cento e sessenta e cinco mil, cento e noventa e cinco reais e sessenta centavos), portanto, valor superior ao da avaliação oficial. A impugnação não fora acolhida, sendo prestigiada a cotação levada a efeito pelo avaliador oficial. Os agravantes não se conformam com essa solução. Alinhados esses atos, deve ser registrado inicialmente que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos genéricos desprovidos de lastro material. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor do imóvel, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformados com o valor auferido pela avaliação realizada e homologada, cabia aos agravantes infirmarem o laudo pericial advindo de digno oficial de justiça avaliador, não por meras alegações desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação do imóvel. Conquanto os agravantes não tenham observado essas circunstâncias, na hipótese, afigura-se incabível, ao menos por ora, assimilar como escorreito o aludido laudo avaliativo. É que a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não apresentara critérios de certeza, porquanto, conforme consta do próprio laudo que elaborara, cingira-se a consignar o valor do imóvel sem descrever a metodologia utilizada ou as especificações do imóvel rural, como por exemplo, se é provido de água, se é próximo ou mais distante da cidade, fatores que influenciam de forma considerável na avaliação, notadamente quando é cediço que o imóvel penhorado encontra-se situado em município provido de atrativos naturais. Diante dessas inexoráveis inferências afere-se que a situação encartada no curso da execução que é manejada em desfavor dos agravantes, diante do dissenso estabelecido, afigura-se necessária a realização de nova avaliação destinada à aferição da cotação do imóvel penhorado, não sobejando possível a homologação do laudo confeccionado pelo auxiliar do juízo que, consoante se evidencia, sequer é possível afirmar que tivera contato direto com o bem objeto de avaliação. Com efeito, se o laudo confeccionado por Oficial de Justiça encontrara importe inteiramente dissonante, não se afigura razoável que seja apreendido como expressão do exato valor de mercado do imóvel quando não fora observado os requisitos legais necessárias para a realização de avaliação idônea. Aliás, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador não observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC vigente, pois não cuidara sequer de descrever as características do imóvel. Consoante preceitua o dispositivo individualizado, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve conter as seguintes descrições: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” Comentando o tema, Nelson Nery Junior[4] pontuara que: “Pode ser feito no próprio auto de penhora, se a avaliação for feita pelo oficial de justiça no momento em que for cumprir o mandado de penhora. No caso de ser feita por avaliador, deverá ser elaborado o laudo. De qualquer forma, a avaliação não pode prescindir da descrição dos bens e nem do seu valor. A descrição minuciosa favorece ao futuro adquirente a visualização do que está arrematando. O valor, por certo, não pode ser esquecido e é elemento fundamental do laudo de avaliação: afinal, é ele o motivo pelo qual se procedeu à avaliação.” No mesmo sentido, é o entendimento de José Miguel Garcia Medina[5], confira: “A avaliação comum ou especial deve ser fundamentada. Ainda que o oficial de justiça não detenha conhecimentos técnicos especializados, deverá expor, de modo minucioso, os critérios que empregou para se chegar ao valor do bem. Não se admite, assim, a atribuição de valor de modo arbitrário e não fundamentado. Deve-se aplicar, aqui, no que couber, o que dispõe o art. 473 do CPC/2015, seja no caso de perícia realizada por avaliador, seja em se tratando de vistoria e laudo apresentados pelo oficial de justiça.” Corroborando esse posicionamento, Luiz Guilherme Marinone[6] pontuara ainda que “O conteúdo do laudo tem de refletir as exigências legais (art. 872, CPC). Não as atendendo e daí decorrendo prejuízo para os fins de justiça do processo, o laudo é nulo e deve ser substituído por outro. Com efeito, a avaliação promovida pelo auxiliar judiciário não observara aludidos critérios, não havendo descrito as características do imóvel, tampouco o estado em que se encontra e a estimativa do metro quadrado ou hectare, não sobejando possível a sua homologação, o que enseja a realização de prova técnica por perito a ser nomeado pelo Juízo ou por pelo oficial de justiça avaliador, mas que atenda aos requisitos legalmente estabelecidos. Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação alinhada revestida de relevância e o direito invocado provido de plausibilidade, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, porquanto viável, em princípio, a confecção de nova avaliação do imóvel penhorado no curso do executivo. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo ativo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada e o trânsito do executivo até o julgamento deste agravo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, ao agravado para, querendo, responder ao agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 31 de maio de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 89683680 - Pág. 1 (fl. 336) – ação principal. [2] - ID Num. 111279734 - Pág. 21 (fl. 388) – ação principal. [3] - ID Num. 115088218 - Pág. 1 (fl. 393) – ação principal. [4] - Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais Código de Processo Civil, in https://proview.thomsonreuters.com. [5] - Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2020, Autor: José Miguel Garcia Medina,Editor: Revista dos Tribunais, Página RL-1.173, https://proview.thomsonreuters.com. [6] - Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2018, Autor: Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart, Daniel Mitidiero, Editor: Revista dos Tribunais, https://proview.thomsonreuters.com.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Luiz Amaro da Silva e Nobel Empreendimentos Imobiliários Ltda.-ME em face da decisão que, proferida no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado – Nicodemos Antunes dos Reis –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que manejaram, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, refutando, por sua vez, a pretensão que formularam visando à realização de nova cotação do bem constrito. Objetivam os agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação do imóvel penhorado. Como estofo da pretensão reformatória, argumentaram os agravantes que, no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado, fora penhorado imóvel de sua titularidade constituído pela Fazenda Branca, com área de 41,2989 hectares, Teresina de Goiás/GO, objeto da matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás. Mencionaram que, determinada a avaliação do imóvel constrito, o oficial de justiça avaliador atribuíra ao bem o valor de R$ 103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos). Defenderam que aviaram impugnação à avaliação promovida pelo oficial sustentando que o imóvel penhorado alcança valor superior ao da avaliação oficial. Aduziram que o valor atribuído ao imóvel penhorado pelo oficial de justiça está muito aquém do seu valor de mercado, afirmando ser incorreta a avaliação homologada pelo decisório vergastado. Consignaram que, caso preservada a decisão guerreada, sofrerão prejuízos materiais irreparáveis, porquanto o imóvel penhorado poderá ser alienado judicialmente por preço vil, devendo, diante dessas circunstâncias, ser agregado efeito suspensivo ao agravo, suspendendo-se o curso da execução. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por Luiz Amaro da Silva e Nobel Empreendimentos Imobiliários Ltda.-ME em face da decisão que, proferida no curso da execução de título executivo extrajudicial manejada em seu desfavor pelo agravado – Nicodemos Antunes dos Reis –, rejeitara a impugnação à avaliação do bem imóvel penhorado que manejaram, homologando o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador, refutando, por sua vez, a pretensão que formularam visando à realização de nova cotação do bem constrito. Objetivam os agravantes, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, para que seja designada nova avaliação do imóvel penhorado. Do alinhado emerge, à primeira vista, que o vertente agravo está destinado a desafiar a decisão que, no curso da execução promovida em seu desfavor, rejeitara a impugnação ao laudo de avaliação do imóvel penhorado que formularam os agravantes e, outrossim, homologara o laudo apresentado pelo oficial de justiça avaliador. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Consoante se infere dos autos da ação principal, após a penhora do imóvel identificado como Fazenda Branca, com área de 41,2989 hectares, descrito na matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás/GO[1], fora realizada a avaliação do bem por oficial de justiça avaliador, que atribuíra ao imóvel penhorado o valor de R$103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos)[2], nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO Aos 05 (cinco) dias do mês de novembro de 2021 (dois mil e vinte e um), na zona rural do Distrito Judiciário de Teresina de Goiás Comarca de Cavalcante/GO, em cumprimento ao Mandado no 210655384 de Avaliação, do MM. Juiz de Direito da Comarca de Cavalcante/G, extraído do Processo acima mencionado eu, Oficial de Justiça Avaliador, infra-assinado, onde, depois de lido o mandado e cumpridas as demais formalidades legais, procedi a AVALIAÇÃO sobre o(s) bem a seguir descrito: Fazenda Branca Zona Rural III situado no Distrito Judiciário de Teresina de Goiás, com área de 41,2989 hectares (quarenta e um hectares, vinte e nove ares e oitenta e nove centiares), registrada sob matrícula no 541 do Cartório de Registro de Imóveis de Teresina de Goiás/GO, cujos limites e confrontações estão descritos na Carta Precatória. Característica: O imóvel não possui benfeitorias, solo misto contendo parte argilosas e pedregosas, vegetação composta de cerrados, matas e campos. Avaliação: R$103.247,25 (cento e três mil, duzentos e quarenta e sete reais e vinte e cinco centavos). Para constar, lavrei o presente auto, em duas vias de igual teor, que, lido e achado conforme segue devidamente assinado. Emisael José de Sousa Oficial de Justiça Avaliador.” Extrai-se dos autos, outrossim, que os agravantes impugnaram[3] o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que, o imóvel possui 41,2989 hectares e seu valor de mercado é de no mínimo de R$165.195,60 (cento e sessenta e cinco mil, cento e noventa e cinco reais e sessenta centavos), portanto, valor superior ao da avaliação oficial. A impugnação não fora acolhida, sendo prestigiada a cotação levada a efeito pelo avaliador oficial. Os agravantes não se conformam com essa solução. Alinhados esses atos, deve ser registrado inicialmente que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos genéricos desprovidos de lastro material. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor do imóvel, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformados com o valor auferido pela avaliação realizada e homologada, cabia aos agravantes infirmarem o laudo pericial advindo de digno oficial de justiça avaliador, não por meras alegações desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação do imóvel. Conquanto os agravantes não tenham observado essas circunstâncias, na hipótese, afigura-se incabível, ao menos por ora, assimilar como escorreito o aludido laudo avaliativo. É que a avaliação promovida pelo Oficial de Justiça não apresentara critérios de certeza, porquanto, conforme consta do próprio laudo que elaborara, cingira-se a consignar o valor do imóvel sem descrever a metodologia utilizada ou as especificações do imóvel rural, como por exemplo, se é provido de água, se é próximo ou mais distante da cidade, fatores que influenciam de forma considerável na avaliação, notadamente quando é cediço que o imóvel penhorado encontra-se situado em município provido de atrativos naturais. Diante dessas inexoráveis inferências afere-se que a situação encartada no curso da execução que é manejada em desfavor dos agravantes, diante do dissenso estabelecido, afigura-se necessária a realização de nova avaliação destinada à aferição da cotação do imóvel penhorado, não sobejando possível a homologação do laudo confeccionado pelo auxiliar do juízo que, consoante se evidencia, sequer é possível afirmar que tivera contato direto com o bem objeto de avaliação. Com efeito, se o laudo confeccionado por Oficial de Justiça encontrara importe inteiramente dissonante, não se afigura razoável que seja apreendido como expressão do exato valor de mercado do imóvel quando não fora observado os requisitos legais necessárias para a realização de avaliação idônea. Aliás, deve ser assinalado que o laudo elaborado pelo Oficial de Justiça Avaliador não observara a contento os requisitos dos art. 872 do CPC vigente, pois não cuidara sequer de descrever as características do imóvel. Consoante preceitua o dispositivo individualizado, a avaliação realizada pelo oficial de justiça deve conter as seguintes descrições: “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.” Comentando o tema, Nelson Nery Junior[4] pontuara que: “Pode ser feito no próprio auto de penhora, se a avaliação for feita pelo oficial de justiça no momento em que for cumprir o mandado de penhora. No caso de ser feita por avaliador, deverá ser elaborado o laudo. De qualquer forma, a avaliação não pode prescindir da descrição dos bens e nem do seu valor. A descrição minuciosa favorece ao futuro adquirente a visualização do que está arrematando. O valor, por certo, não pode ser esquecido e é elemento fundamental do laudo de avaliação: afinal, é ele o motivo pelo qual se procedeu à avaliação.” No mesmo sentido, é o entendimento de José Miguel Garcia Medina[5], confira: “A avaliação comum ou especial deve ser fundamentada. Ainda que o oficial de justiça não detenha conhecimentos técnicos especializados, deverá expor, de modo minucioso, os critérios que empregou para se chegar ao valor do bem. Não se admite, assim, a atribuição de valor de modo arbitrário e não fundamentado. Deve-se aplicar, aqui, no que couber, o que dispõe o art. 473 do CPC/2015, seja no caso de perícia realizada por avaliador, seja em se tratando de vistoria e laudo apresentados pelo oficial de justiça.” Corroborando esse posicionamento, Luiz Guilherme Marinone[6] pontuara ainda que “O conteúdo do laudo tem de refletir as exigências legais (art. 872, CPC). Não as atendendo e daí decorrendo prejuízo para os fins de justiça do processo, o laudo é nulo e deve ser substituído por outro. Com efeito, a avaliação promovida pelo auxiliar judiciário não observara aludidos critérios, não havendo descrito as características do imóvel, tampouco o estado em que se encontra e a estimativa do metro quadrado ou hectare, não sobejando possível a sua homologação, o que enseja a realização de prova técnica por perito a ser nomeado pelo Juízo ou por pelo oficial de justiça avaliador, mas que atenda aos requisitos legalmente estabelecidos. Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação alinhada revestida de relevância e o direito invocado provido de plausibilidade, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, porquanto viável, em princípio, a confecção de nova avaliação do imóvel penhorado no curso do executivo. A apreensão desses argumentos legitima a agregação ao agravo do efeito suspensivo ativo almejado. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada e o trânsito do executivo até o julgamento deste agravo. Comunique-se ao ilustrado prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, ao agravado para, querendo, responder ao agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 31 de maio de 2022. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 89683680 - Pág. 1 (fl. 336) – ação principal. [2] - ID Num. 111279734 - Pág. 21 (fl. 388) – ação principal. [3] - ID Num. 115088218 - Pág. 1 (fl. 393) – ação principal. [4] - Código de Processo Civil Comentado - Edição 2016, Autor: Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery, Editor: Revista dos Tribunais Código de Processo Civil, in https://proview.thomsonreuters.com. [5] - Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2020, Autor: José Miguel Garcia Medina,Editor: Revista dos Tribunais, Página RL-1.173, https://proview.thomsonreuters.com. [6] - Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2018, Autor: Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart, Daniel Mitidiero, Editor: Revista dos Tribunais, https://proview.thomsonreuters.com.