Tribunal: TJDFT
Processo: 0701253-44.2022.8.07.0000
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2022-01-27

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0701253-44.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: VECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA AGRAVADO: LUCIANA LUSTOSA PEREIRA REPRESENTANTE LEGAL: RONALD ALENCAR DOMINGUES DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por VECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra a decisão proferida pela Juíza de Direito da Vigésima Vara Cível de Brasília que, nos autos da Liquidação de Sentença, Feito no 0732034-17.2020.8.07.0001, manejada em desfavor da Agravante por LUCIANA LUSTOSA PEREIRA, homologou o laudo pericial e encerrou a fase de liquidação de sentença. A referida decisão foi proferida nos seguintes termos: “DECISÃO Trata-se de liquidação de sentença visando a apuração do valor devido às requerentes, decorrente da indenização de danos materiais relativos à desvalorização patrimonial imobiliária pela ausência de averbação de habite-se final na matrícula do imóvel objeto da lide. A decisão do ID 76596558 determinou a realização de perícia e o respectivo laudo foi juntado ao ID 103748430 e, diante da impugnação das partes, foi complementado ao ID 108751510. As partes impugnaram aos ID's 109715043 e 109494714. DECIDO. No laudo pericial, o Sr. Perito apresentou a seguinte conclusão: ‘2. A falta de habite-se final (definitivo) para o empreendimento Centro Clínico Sudoeste É CAUSA PROVÁVEL DE DESVALORIZAÇÃO no preço de mercado do imóvel avaliando, PODENDO SOFRER UM ABATIMENTO DE ATÉ 5% no valor final em comparação a imóveis regularizados. Ou seja, o valor do imóvel supracitado, sem o Habite-se definitivo, salvo melhor juízo, é de APROXIMADAMENTE R$ 593.575,53 (quinhentos e noventa e três mil quinhentos e setenta e cinco reais e cinquenta e três centavos) – aproximadamente R$ 7.781,54 o M2.’ O requerido apresentou impugnação ao ID 105993567, questionando a metodologia aplicada e discorrendo sobre a realidade do mercado imobiliário, sustentando que todo o laudo pericial foi confeccionado com base em um único anúncio. Ao final, refuta a existência de desvalorização e requer nova perícia. Em resposta à impugnação, o Sr. Perito assim se manifestou (ID108751510): ‘Versado Magistrado, primeiramente, este Perito discorda veemente das alegações da parte executada, sobretudo quanto à metodologia utilizada: ‘O i. perito se equivocou na aplicação da metodologia utilizada para compor o laudo pericial’. Excelência, conforme descrito no laudo de avaliação, o perito, ao elaborar o laudo, poderá utilizará a junção de vários métodos, não ficando vinculado somente a um, tendo este perito, de forma escorreita e cristalina informado que utilizará, PREFERENCIALMENTE, o método comparativo. Sendo assim, não merece prosperar a alegação supracitada. (...) Outrossim, de forma equivocada a parte executada alega que as amostras apresentadas não condizem com a realidade do imóvel em questão. (...) Ora, Excelência, todas as amostras foram coletadas levando em consideração principalmente o local, a metragem e a sua destinação, não tendo nenhuma fundamentação a tese apresentada. O perito, dentro do universo existente(SUDOESTE, ASA SUL ETC.), tem liberdade de descartar e escolher as amostras de imóveis para se aferir um valor final, seja para compra e venda, seja para aluguel, não podendo ficar vinculado à amostras solicitadas pelas partes ou de determinado empreendimento/bairro. Assim, as amostras apresentadas foram coletadas visando uma aproximação do imóvel avaliado, respeitando sempre suas particularidades, discrepâncias e metragem. Igualmente, este perito não concorda com a teoria de que os ‘imóveis de maior metragem tendem a ter o valor do metro quadrado inferior ao de imóveis do mesmo padrão porém de metragens inferiores”, não devendo se retificado o laudo em função dessa alegação.’ Intimado sobre a resposta do Sr. Perito, o requerido reiterou a impugnação, apresentando quesitos complementares (ID 109715043). Entretanto, indefiro os quesitos apresentados pelo requerido, eis que deveriam ser formulados tempestivamente quando da impugnação inicial, tendo em vista que o Sr. Perito se limitou a reiterar o laudo apresentado inicialmente. Portanto, como se observa, o requerido questiona a metodologia aplicada pelo Sr. Perito, não logrando êxito em demonstrar que o método comparativo não foi utilizado, considerando, principalmente, toda a fundamentação do laudo nesse sentido. Ainda, não se verifica qualquer nulidade que justifique a realização de uma nova perícia, ressaltando-se que, sobre a alegação de ausência de desvalorização do imóvel, vai de encontro com o laudo e com os documentos apresentados pelos requerentes aos ID's 72989418 e 72989419, relativos às perícias de processos semelhantes. Ademais, esta Corte de Justiça já se manifestou acerca da existência de desvalorização imobiliária pela ausência de averbação do habite-se definitivo na matrícula: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO. JULGADO RECENTE. OMISSÃO. INEXISTENTE. INÍCIO DO TERMO PRESCRICIONAL. OMISSÃO. INEXISTENTE. DANO MATERIAL. OMISSÃO. INEXISTENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAL. OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO. INOCORRENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. (...) 4. Ainda no campo da omissão, o acórdão embargado dispôs claramente que o dano material ocorreu, pois houve a desvalorização do imóvel, ocasionada pela ausência de habite-se definitivo. 5. Inexistem contradição e obscuridade no acórdão, pois a questão foi devidamente e claramente enfrentada. 6. (...) 8. Recurso conhecido e não provido. Acórdão mantido. (Acórdão 1132189, 20150110777384APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2018, publicado no DJE: 24/10/2018. Pág.: 243-256) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DEFESA. AFASTADA. PREJUDICIAL. PRESCRIÇÃO. ACOLHIDA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. TEORIA DA CAUSA MADURA. APLICAÇÃO. ANÁLISE AÇÃO. DEVER INDENIZAR. PROPAGANDA ENGANOSA. FALHA PRESTAÇÃO SERVIÇOS. HABITE-SE. NÃO EXPEDIDO. DESVALORIZAÇÃO IMÓVEL. CARACTERIZADO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. (...) 5. Considerando que a Carta de Habite-se é documento que atesta a legalidade da edificação concluída e a regularidade das suas condições de funcionamento; que sua ausência gera perda no valor de mercado; e que a autora demonstrou que ocorreu desvalorização no imóvel ante a ausência da referida carta, necessária a indenização quanto à desvalorização do imóvel. 6. (...) 7. Recurso conhecido. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Prejudicial acolhida, prescrição afastada, sentença reformada. Aplicada a Teoria da Causa Madura. Ação julgada parcialmente procedente. Unânime. (Acórdão 1044279, 20150111251263APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/8/2017, publicado no DJE: 6/9/2017. Pág.: 623/636) Dessa forma, REJEITO a impugnação ao laudo apresentada pelo requerido. As requerentes apresentaram impugnação ao ID 106163023, sustentando que o laudo apresentou desvalorização a menor por não considerar o Item 8 (metodologia avaliatória), não tendo utilizado como amostras comparativas imóveis clínicos do mesmo patamar equivalente ao objeto da lide. Aduz que devem ser considerados imóveis regulares para se constatar a efetiva desvalorização, questionando a aplicação do percentual de 5% sobre o valor de avaliação, apresentando novos quesitos. Em sua resposta à impugnação, o Sr. Perito assim destacou (ID108751510): ‘Equitativamente, Excelência, no que diz respeito à impugnação apresentada pela parte exequente, este perito mantêm o entendimento descrito no laudo de avaliação, pois, a desvalorização apurada está dentro da realidade mercadológica, não podendo aferir porcentagem maior. Sendo assim, não merece prosperar a indagação de que ‘o Laudo apresentado apontou desvalorização patrimonial insuficiente e A MENOR do que a efetivamente ocorrida para o imóvel’. Noutro giro, importante esclarecer que nem todas as amostras coletadas irão ‘agradar’ as partes envolvidas. Por este motivo o perito do juízo, de forma equânime, tem a responsabilidade de coletar amostras compatíveis e razoáveis para se chegar a um valor justo e praticado, descartando, sempre, amostras que não compatibiliza com a realidade do imóvel avaliado. Ao contrário que fora questionado pela parte executada (o expert se utilizou de amostras muito DÍSPARES para efetuar as suas inferências), a parte exequente alega totalmente o contrário, qual seja: (...) Excelência, como dito acima, o perito analisa, dentro de um universo gigantesco, amostras compatíveis com o imóvel avaliado, ficando a seu critério, escolher a melhor, sempre com o intuito de esclarecer as dúvidas existentes. Outrossim, não é questão de invalidação e/ou impugnação a semelhança/equivalência/proximidade etc., de amostras. Algumas amostras poderão contribuir/privilegiar alguma parte, não podendo olvidar que as amostras contrárias são irregulares ou díspares ou equivocadas, motivo de impugnação. Ratificando o que fora dito acima, o perito do juízo tem a liberdade de utilizar o método e/ou a amostra carreada no laudo apresentado, sempre amparado, dentre outros, pela legalidade, razoabilidade, proporcionalidade, equidade, princípios estes empregados em todo momento, principalmente em uma avaliação, porquanto todos os argumentos precisam ser analisados objetivamente e, principalmente, coerente e inteligível. Outrossim, frisa-se que o perito do juízo não fica vinculado a nenhum laudo que supostamente venha a ser apresentado pelas partes, no caso em tela, laudos citados pela parte autora, até pela sua aparente parcialidade. Isto posto, legitimando todos os argumentos acima, este perito tem a liberdade de avaliar de acordo com as diretrizes pertinentes ao imóvel em questão, não podendo ficar preso, dentre outros fatores/argumentos, a fórmulas matemáticas e/ou estáticas, pois o mercado, dentre outros, é bastante volúvel, principalmente diante da pandemia mundial. De resto, importante destacar que todas as amostras foram coletadas com o intuito de comparar o valor praticado. Por esse motivo, Excelência, é feito um estudo aprofundado do mercado para suprir quaisquer discrepâncias de valores e/ou informações. Excelência, é cristalina a metodologia da técnica utilizada, onde se deduz os valores praticados no setor, não merecendo prosperar qualquer alteração de valores encontrados no supracitado laudo mercadológico.’ Como se observa, o Sr. Perito esclareceu a utilização de diversas amostras para fins de obter o efetivo valor de mercado do imóvel, não logrando as requerentes comprovar o prejuízo decorrente de tal metodologia. No laudo, consignou-se que ‘Importante destacar que os valores aqui encontrados foram aferidos de acordo com a análise mercadológica de imóveis similares, área de atuação (CLÍNICAS MÉDICAS), reformas etc., além da análise feita no local, COM a presença somente da parte exequente.’ (ID 103748430 - Pág. 5) Ademais, as requerentes questionam o percentual de 5% utilizado no laudo, requerendo sua fixação em, no mínimo 20%, mas o referido aumento não se justifica diante da análise realizada no laudo e dos esclarecimentos adicionais acima transcritos. Nesse sentido, REJEITO a impugnação das requerentes. Ante o exposto, reputo concluída a perícia e HOMOLOGO o laudo do ID 103748430, encerrando a fase de liquidação de sentença. Oficie-se para viabilizar a transferência dos depósitos dos ID's 90348084 e 96206026 a favor do Sr. Perito. Com a preclusão, intimem-se as requerentes para apresentar pedido de cumprimento de sentença, em 15 dias, sob pena de extinção. Decisão datada, assinada e registrada eletronicamente.” (Num. 109910334 do Feito originário). Argumenta a Agravante que a decisão agravada deve ser reformada, uma vez que o laudo pericial “não apresentou fundamentação coerente e deixou de seguir a metodologia indicada pelo perito nomeado.” (Num. 32073280 - Pág. 4). Afirma que não foi utilizado o método comparativo de dados do mercado, já que “o profissional apenas estimou um percentual de desvalorização. Em momento nenhum o expert apresentou provas/fundamentos cabais para firmar o seu convencimento.” (Num. 32073280 - Pág. 5). Sustenta que o quadro comparativo elaborado pelo Expert não faz comparação, haja vista que apenas “foram coletados os valores dos imóveis e feita uma média ponderada dos números encontrados.” (Num. 32073280 - Pág. 6). Assevera que, para apurar a eventual existência de desvalorização, “aplicando-se o método comparativo de dados do mercado, caberia ao perito confrontar os preços de mercado encontrados para o Centro Clínico Sudoeste com os preços de outros imóveis que possuam habite-se final.” (Num. 32073280 - Pág. 6). Assim, entende a Agravante que, com base na comparação com os valores apresentados no laudo, o imóvel da Agravada não sofreu qualquer desvalorização. Alega que imóveis de menor metragem tendem a possuir o metro quadrado mais valorizado e conclui que “o perito não apresentou fundamentação coerente e tampouco indicou como alcançou as suas conclusões, devendo, portanto, ser desconsiderado o laudo pericial.” (Num. 32073280 - Pág. 7). Sustente a Agravante que, diversamente do que constou da perícia homologada pela decisão ora fustigada, a aplicação do método comparativo indica a inexistência de desvalorização do imóvel. Diz que o laudo fora confeccionado com base em um único anúncio, pois uma das amostras obtidas terminou descartada, por ser a de maior valor. Menciona anúncios e vendas referentes a imóveis no local e conclui que o preço médio do metro quadrado é de R$ 8.156,97, de modo que “os imóveis localizados no Centro Clínico Sudoeste, apesar de possuírem apenas a carta de habite-se parcial, não tiveram o seu preço desvalorizado em comparação com outros imóveis detentores de habite-se final.” (Num. 32073280 - Pág. 9). Afirma que não há desvalorização, uma vez que o prédio possui habite-se parcial que, para todos os fins legais autoriza o exercício de todos os direitos inerentes à propriedade. Acrescenta que, conforme “normatizado pela Lei Distrital de n° 5.547/2015 (anexada no ID: 94999304), as licenças de funcionamento para atividades definidas como de pequeno potencial de lesividade (caso dos imóveis localizados no Centro Clínico Sudoeste) podem ser expedidas com base no habite-se parcial.” (Num. 32073280 - Pág. 10). Afirma estar demonstrado nos autos que os imóveis localizados no empreendimento são regularmente vendidos e financiados e que a Agravada exerce normalmente suas atividades no imóvel avaliado. Assim, entende a Recorrente ser “inconteste que inexiste qualquer desvalorização em razão da ausência do habite-se final. Sendo impreterível a necessidade de afastar as conclusões obtidas pelo laudo.” (Num. 32073280 - Pág. 10). Defende a necessidade de realização de nova perícia e menciona estudos periciais realizados no bojo de outras demandas, relativas ao mesmo empreendimento, e que concluíram pela inexistência de desvalorização pela falta de habite-se final. Como tese subsidiária, afirma a Agravante a ocorrência de cerceamento de defesa, haja vista que não foram respondidos os quesitos suplementares, os quais foram formulados com o intuito de esclarecer os vícios apontados no laudo pericial. Colaciona jurisprudência que entende corroborar suas teses. Quanto ao requisito da urgência, afirma a Agravante que o perigo de dano reside no fato de que “a decisão atacada pode vir a acarretar vastos prejuízos à Agravante, que poderá se ver obrigada a arcar com indenização indevida.” (Num. 32073280 - Pág. 15). Pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, postula o provimento do Agravo de Instrumento, “com a finalidade reconhecer a inexistência de desvalorização do imóvel das Agravadas em razão da ausência do habite-se final; Eventualmente – a determinação de retorno dos autos ao primeiro grau para a realização de novo estudo pericial; Subsidiariamente – a determinação de retorno dos autos ao primeiro grau para que o perito judicial responda aos quesitos suplementares.” (Num. 32073280 - Pág. 16). Preparo regular (Num. 32073282 e 32073283). É o breve relatório. Decido. Admito o processamento do recurso. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto contra a decisão proferida pela Juíza de Direito da Vigésima Vara Cível de Brasília que, nos autos da Liquidação de Sentença, Feito no 0732034-17.2020.8.07.0001, homologou o laudo pericial e encerrou a fase de liquidação de sentença. O art. 1019, inciso I, do Código de Processo Civil, autoriza ao Relator do recurso conceder efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento. Exige-se, para tanto, a demonstração da probabilidade do direito do Agravante (probabilidade de provimento do recurso), do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação (art. 995, parágrafo único, do CPC). Todavia, fazendo um juízo inicial e perfunctório próprio desta sede, entendo que não se encontra presente o segundo requisito. Com efeito, sem embargo da análise que será realizada por ocasião do julgamento do mérito do presente recurso pelo Órgão Colegiado, entendo que não se encontra demonstrado o risco de dano grave apto a justificar a concessão de efeito suspensivo. Quanto ao referido requisito legal, a Agravante afirma ele reside no fato de que “a decisão atacada pode vir a acarretar vastos prejuízos à Agravante, que poderá se ver obrigada a arcar com indenização indevida.” (Num. 32073280 - Pág. 15), o que, a toda evidência, não supre o requisito legal em questão. Desse modo, não se vislumbra o efetivo risco de dano, o qual, “há de ser grave e ao mesmo tempo irreparável ou de difícil reparação. A gravidade do dano está tarifada pela sua possibilidade de esvaziar total ou parcialmente a pretensão buscada na ação principal; a impossibilidade de reparação igualmente deve ser considerada diante do direito almejado pelo processo principal, de forma que não possa ser reparado in natura ou no seu equivalente.” (RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva. Tutela Provisória – Tutela de urgência e tutela da evidência Do CPC/1973 ao CPC/2015. Coordenado por TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e EDUARDO TALAMINI. 1a ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, 2016. pp 138/139). Por seu turno, as argumentações deduzidas no recurso voltam-se para a tentativa de demonstrar a presença do requisito consistente na probabilidade do direito da Agravante. Não se vislumbra, portanto, a urgência necessária ao deferimento de efeito suspensivo ao recurso. Nesse contexto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se e solicitem-se as informações. Intime-se a Agravada para os fins estabelecidos no art. 1.019, inciso II, do CPC. I. Brasília - DF, 25 de janeiro de 2022. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0701253-44.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: VECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA AGRAVADO: LUCIANA LUSTOSA PEREIRA REPRESENTANTE LEGAL: RONALD ALENCAR DOMINGUES DA SILVA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por VECON CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA. contra a decisão proferida pela Juíza de Direito da Vigésima Vara Cível de Brasília que, nos autos da Liquidação de Sentença, Feito no 0732034-17.2020.8.07.0001, manejada em desfavor da Agravante por LUCIANA LUSTOSA PEREIRA, homologou o laudo pericial e encerrou a fase de liquidação de sentença. A referida decisão foi proferida nos seguintes termos: “DECISÃO Trata-se de liquidação de sentença visando a apuração do valor devido às requerentes, decorrente da indenização de danos materiais relativos à desvalorização patrimonial imobiliária pela ausência de averbação de habite-se final na matrícula do imóvel objeto da lide. A decisão do ID 76596558 determinou a realização de perícia e o respectivo laudo foi juntado ao ID 103748430 e, diante da impugnação das partes, foi complementado ao ID 108751510. As partes impugnaram aos ID's 109715043 e 109494714. DECIDO. No laudo pericial, o Sr. Perito apresentou a seguinte conclusão: ‘2. A falta de habite-se final (definitivo) para o empreendimento Centro Clínico Sudoeste É CAUSA PROVÁVEL DE DESVALORIZAÇÃO no preço de mercado do imóvel avaliando, PODENDO SOFRER UM ABATIMENTO DE ATÉ 5% no valor final em comparação a imóveis regularizados. Ou seja, o valor do imóvel supracitado, sem o Habite-se definitivo, salvo melhor juízo, é de APROXIMADAMENTE R$ 593.575,53 (quinhentos e noventa e três mil quinhentos e setenta e cinco reais e cinquenta e três centavos) – aproximadamente R$ 7.781,54 o M2.’ O requerido apresentou impugnação ao ID 105993567, questionando a metodologia aplicada e discorrendo sobre a realidade do mercado imobiliário, sustentando que todo o laudo pericial foi confeccionado com base em um único anúncio. Ao final, refuta a existência de desvalorização e requer nova perícia. Em resposta à impugnação, o Sr. Perito assim se manifestou (ID108751510): ‘Versado Magistrado, primeiramente, este Perito discorda veemente das alegações da parte executada, sobretudo quanto à metodologia utilizada: ‘O i. perito se equivocou na aplicação da metodologia utilizada para compor o laudo pericial’. Excelência, conforme descrito no laudo de avaliação, o perito, ao elaborar o laudo, poderá utilizará a junção de vários métodos, não ficando vinculado somente a um, tendo este perito, de forma escorreita e cristalina informado que utilizará, PREFERENCIALMENTE, o método comparativo. Sendo assim, não merece prosperar a alegação supracitada. (...) Outrossim, de forma equivocada a parte executada alega que as amostras apresentadas não condizem com a realidade do imóvel em questão. (...) Ora, Excelência, todas as amostras foram coletadas levando em consideração principalmente o local, a metragem e a sua destinação, não tendo nenhuma fundamentação a tese apresentada. O perito, dentro do universo existente(SUDOESTE, ASA SUL ETC.), tem liberdade de descartar e escolher as amostras de imóveis para se aferir um valor final, seja para compra e venda, seja para aluguel, não podendo ficar vinculado à amostras solicitadas pelas partes ou de determinado empreendimento/bairro. Assim, as amostras apresentadas foram coletadas visando uma aproximação do imóvel avaliado, respeitando sempre suas particularidades, discrepâncias e metragem. Igualmente, este perito não concorda com a teoria de que os ‘imóveis de maior metragem tendem a ter o valor do metro quadrado inferior ao de imóveis do mesmo padrão porém de metragens inferiores”, não devendo se retificado o laudo em função dessa alegação.’ Intimado sobre a resposta do Sr. Perito, o requerido reiterou a impugnação, apresentando quesitos complementares (ID 109715043). Entretanto, indefiro os quesitos apresentados pelo requerido, eis que deveriam ser formulados tempestivamente quando da impugnação inicial, tendo em vista que o Sr. Perito se limitou a reiterar o laudo apresentado inicialmente. Portanto, como se observa, o requerido questiona a metodologia aplicada pelo Sr. Perito, não logrando êxito em demonstrar que o método comparativo não foi utilizado, considerando, principalmente, toda a fundamentação do laudo nesse sentido. Ainda, não se verifica qualquer nulidade que justifique a realização de uma nova perícia, ressaltando-se que, sobre a alegação de ausência de desvalorização do imóvel, vai de encontro com o laudo e com os documentos apresentados pelos requerentes aos ID's 72989418 e 72989419, relativos às perícias de processos semelhantes. Ademais, esta Corte de Justiça já se manifestou acerca da existência de desvalorização imobiliária pela ausência de averbação do habite-se definitivo na matrícula: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. PRAZO. JULGADO RECENTE. OMISSÃO. INEXISTENTE. INÍCIO DO TERMO PRESCRICIONAL. OMISSÃO. INEXISTENTE. DANO MATERIAL. OMISSÃO. INEXISTENTE. ÔNUS SUCUMBENCIAL. OBSCURIDADE E CONTRADIÇÃO. INOCORRENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. ACÓRDÃO MANTIDO. 1. (...) 4. Ainda no campo da omissão, o acórdão embargado dispôs claramente que o dano material ocorreu, pois houve a desvalorização do imóvel, ocasionada pela ausência de habite-se definitivo. 5. Inexistem contradição e obscuridade no acórdão, pois a questão foi devidamente e claramente enfrentada. 6. (...) 8. Recurso conhecido e não provido. Acórdão mantido. (Acórdão 1132189, 20150110777384APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 10/10/2018, publicado no DJE: 24/10/2018. Pág.: 243-256) APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DEFESA. AFASTADA. PREJUDICIAL. PRESCRIÇÃO. ACOLHIDA. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SENTENÇA REFORMADA. TEORIA DA CAUSA MADURA. APLICAÇÃO. ANÁLISE AÇÃO. DEVER INDENIZAR. PROPAGANDA ENGANOSA. FALHA PRESTAÇÃO SERVIÇOS. HABITE-SE. NÃO EXPEDIDO. DESVALORIZAÇÃO IMÓVEL. CARACTERIZADO. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. 1. (...) 5. Considerando que a Carta de Habite-se é documento que atesta a legalidade da edificação concluída e a regularidade das suas condições de funcionamento; que sua ausência gera perda no valor de mercado; e que a autora demonstrou que ocorreu desvalorização no imóvel ante a ausência da referida carta, necessária a indenização quanto à desvalorização do imóvel. 6. (...) 7. Recurso conhecido. Preliminar de cerceamento de defesa rejeitada. Prejudicial acolhida, prescrição afastada, sentença reformada. Aplicada a Teoria da Causa Madura. Ação julgada parcialmente procedente. Unânime. (Acórdão 1044279, 20150111251263APC, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 17/8/2017, publicado no DJE: 6/9/2017. Pág.: 623/636) Dessa forma, REJEITO a impugnação ao laudo apresentada pelo requerido. As requerentes apresentaram impugnação ao ID 106163023, sustentando que o laudo apresentou desvalorização a menor por não considerar o Item 8 (metodologia avaliatória), não tendo utilizado como amostras comparativas imóveis clínicos do mesmo patamar equivalente ao objeto da lide. Aduz que devem ser considerados imóveis regulares para se constatar a efetiva desvalorização, questionando a aplicação do percentual de 5% sobre o valor de avaliação, apresentando novos quesitos. Em sua resposta à impugnação, o Sr. Perito assim destacou (ID108751510): ‘Equitativamente, Excelência, no que diz respeito à impugnação apresentada pela parte exequente, este perito mantêm o entendimento descrito no laudo de avaliação, pois, a desvalorização apurada está dentro da realidade mercadológica, não podendo aferir porcentagem maior. Sendo assim, não merece prosperar a indagação de que ‘o Laudo apresentado apontou desvalorização patrimonial insuficiente e A MENOR do que a efetivamente ocorrida para o imóvel’. Noutro giro, importante esclarecer que nem todas as amostras coletadas irão ‘agradar’ as partes envolvidas. Por este motivo o perito do juízo, de forma equânime, tem a responsabilidade de coletar amostras compatíveis e razoáveis para se chegar a um valor justo e praticado, descartando, sempre, amostras que não compatibiliza com a realidade do imóvel avaliado. Ao contrário que fora questionado pela parte executada (o expert se utilizou de amostras muito DÍSPARES para efetuar as suas inferências), a parte exequente alega totalmente o contrário, qual seja: (...) Excelência, como dito acima, o perito analisa, dentro de um universo gigantesco, amostras compatíveis com o imóvel avaliado, ficando a seu critério, escolher a melhor, sempre com o intuito de esclarecer as dúvidas existentes. Outrossim, não é questão de invalidação e/ou impugnação a semelhança/equivalência/proximidade etc., de amostras. Algumas amostras poderão contribuir/privilegiar alguma parte, não podendo olvidar que as amostras contrárias são irregulares ou díspares ou equivocadas, motivo de impugnação. Ratificando o que fora dito acima, o perito do juízo tem a liberdade de utilizar o método e/ou a amostra carreada no laudo apresentado, sempre amparado, dentre outros, pela legalidade, razoabilidade, proporcionalidade, equidade, princípios estes empregados em todo momento, principalmente em uma avaliação, porquanto todos os argumentos precisam ser analisados objetivamente e, principalmente, coerente e inteligível. Outrossim, frisa-se que o perito do juízo não fica vinculado a nenhum laudo que supostamente venha a ser apresentado pelas partes, no caso em tela, laudos citados pela parte autora, até pela sua aparente parcialidade. Isto posto, legitimando todos os argumentos acima, este perito tem a liberdade de avaliar de acordo com as diretrizes pertinentes ao imóvel em questão, não podendo ficar preso, dentre outros fatores/argumentos, a fórmulas matemáticas e/ou estáticas, pois o mercado, dentre outros, é bastante volúvel, principalmente diante da pandemia mundial. De resto, importante destacar que todas as amostras foram coletadas com o intuito de comparar o valor praticado. Por esse motivo, Excelência, é feito um estudo aprofundado do mercado para suprir quaisquer discrepâncias de valores e/ou informações. Excelência, é cristalina a metodologia da técnica utilizada, onde se deduz os valores praticados no setor, não merecendo prosperar qualquer alteração de valores encontrados no supracitado laudo mercadológico.’ Como se observa, o Sr. Perito esclareceu a utilização de diversas amostras para fins de obter o efetivo valor de mercado do imóvel, não logrando as requerentes comprovar o prejuízo decorrente de tal metodologia. No laudo, consignou-se que ‘Importante destacar que os valores aqui encontrados foram aferidos de acordo com a análise mercadológica de imóveis similares, área de atuação (CLÍNICAS MÉDICAS), reformas etc., além da análise feita no local, COM a presença somente da parte exequente.’ (ID 103748430 - Pág. 5) Ademais, as requerentes questionam o percentual de 5% utilizado no laudo, requerendo sua fixação em, no mínimo 20%, mas o referido aumento não se justifica diante da análise realizada no laudo e dos esclarecimentos adicionais acima transcritos. Nesse sentido, REJEITO a impugnação das requerentes. Ante o exposto, reputo concluída a perícia e HOMOLOGO o laudo do ID 103748430, encerrando a fase de liquidação de sentença. Oficie-se para viabilizar a transferência dos depósitos dos ID's 90348084 e 96206026 a favor do Sr. Perito. Com a preclusão, intimem-se as requerentes para apresentar pedido de cumprimento de sentença, em 15 dias, sob pena de extinção. Decisão datada, assinada e registrada eletronicamente.” (Num. 109910334 do Feito originário). Argumenta a Agravante que a decisão agravada deve ser reformada, uma vez que o laudo pericial “não apresentou fundamentação coerente e deixou de seguir a metodologia indicada pelo perito nomeado.” (Num. 32073280 - Pág. 4). Afirma que não foi utilizado o método comparativo de dados do mercado, já que “o profissional apenas estimou um percentual de desvalorização. Em momento nenhum o expert apresentou provas/fundamentos cabais para firmar o seu convencimento.” (Num. 32073280 - Pág. 5). Sustenta que o quadro comparativo elaborado pelo Expert não faz comparação, haja vista que apenas “foram coletados os valores dos imóveis e feita uma média ponderada dos números encontrados.” (Num. 32073280 - Pág. 6). Assevera que, para apurar a eventual existência de desvalorização, “aplicando-se o método comparativo de dados do mercado, caberia ao perito confrontar os preços de mercado encontrados para o Centro Clínico Sudoeste com os preços de outros imóveis que possuam habite-se final.” (Num. 32073280 - Pág. 6). Assim, entende a Agravante que, com base na comparação com os valores apresentados no laudo, o imóvel da Agravada não sofreu qualquer desvalorização. Alega que imóveis de menor metragem tendem a possuir o metro quadrado mais valorizado e conclui que “o perito não apresentou fundamentação coerente e tampouco indicou como alcançou as suas conclusões, devendo, portanto, ser desconsiderado o laudo pericial.” (Num. 32073280 - Pág. 7). Sustente a Agravante que, diversamente do que constou da perícia homologada pela decisão ora fustigada, a aplicação do método comparativo indica a inexistência de desvalorização do imóvel. Diz que o laudo fora confeccionado com base em um único anúncio, pois uma das amostras obtidas terminou descartada, por ser a de maior valor. Menciona anúncios e vendas referentes a imóveis no local e conclui que o preço médio do metro quadrado é de R$ 8.156,97, de modo que “os imóveis localizados no Centro Clínico Sudoeste, apesar de possuírem apenas a carta de habite-se parcial, não tiveram o seu preço desvalorizado em comparação com outros imóveis detentores de habite-se final.” (Num. 32073280 - Pág. 9). Afirma que não há desvalorização, uma vez que o prédio possui habite-se parcial que, para todos os fins legais autoriza o exercício de todos os direitos inerentes à propriedade. Acrescenta que, conforme “normatizado pela Lei Distrital de n° 5.547/2015 (anexada no ID: 94999304), as licenças de funcionamento para atividades definidas como de pequeno potencial de lesividade (caso dos imóveis localizados no Centro Clínico Sudoeste) podem ser expedidas com base no habite-se parcial.” (Num. 32073280 - Pág. 10). Afirma estar demonstrado nos autos que os imóveis localizados no empreendimento são regularmente vendidos e financiados e que a Agravada exerce normalmente suas atividades no imóvel avaliado. Assim, entende a Recorrente ser “inconteste que inexiste qualquer desvalorização em razão da ausência do habite-se final. Sendo impreterível a necessidade de afastar as conclusões obtidas pelo laudo.” (Num. 32073280 - Pág. 10). Defende a necessidade de realização de nova perícia e menciona estudos periciais realizados no bojo de outras demandas, relativas ao mesmo empreendimento, e que concluíram pela inexistência de desvalorização pela falta de habite-se final. Como tese subsidiária, afirma a Agravante a ocorrência de cerceamento de defesa, haja vista que não foram respondidos os quesitos suplementares, os quais foram formulados com o intuito de esclarecer os vícios apontados no laudo pericial. Colaciona jurisprudência que entende corroborar suas teses. Quanto ao requisito da urgência, afirma a Agravante que o perigo de dano reside no fato de que “a decisão atacada pode vir a acarretar vastos prejuízos à Agravante, que poderá se ver obrigada a arcar com indenização indevida.” (Num. 32073280 - Pág. 15). Pede a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, postula o provimento do Agravo de Instrumento, “com a finalidade reconhecer a inexistência de desvalorização do imóvel das Agravadas em razão da ausência do habite-se final; Eventualmente – a determinação de retorno dos autos ao primeiro grau para a realização de novo estudo pericial; Subsidiariamente – a determinação de retorno dos autos ao primeiro grau para que o perito judicial responda aos quesitos suplementares.” (Num. 32073280 - Pág. 16). Preparo regular (Num. 32073282 e 32073283). É o breve relatório. Decido. Admito o processamento do recurso. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto contra a decisão proferida pela Juíza de Direito da Vigésima Vara Cível de Brasília que, nos autos da Liquidação de Sentença, Feito no 0732034-17.2020.8.07.0001, homologou o laudo pericial e encerrou a fase de liquidação de sentença. O art. 1019, inciso I, do Código de Processo Civil, autoriza ao Relator do recurso conceder efeito suspensivo ao Agravo de Instrumento. Exige-se, para tanto, a demonstração da probabilidade do direito do Agravante (probabilidade de provimento do recurso), do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação (art. 995, parágrafo único, do CPC). Todavia, fazendo um juízo inicial e perfunctório próprio desta sede, entendo que não se encontra presente o segundo requisito. Com efeito, sem embargo da análise que será realizada por ocasião do julgamento do mérito do presente recurso pelo Órgão Colegiado, entendo que não se encontra demonstrado o risco de dano grave apto a justificar a concessão de efeito suspensivo. Quanto ao referido requisito legal, a Agravante afirma ele reside no fato de que “a decisão atacada pode vir a acarretar vastos prejuízos à Agravante, que poderá se ver obrigada a arcar com indenização indevida.” (Num. 32073280 - Pág. 15), o que, a toda evidência, não supre o requisito legal em questão. Desse modo, não se vislumbra o efetivo risco de dano, o qual, “há de ser grave e ao mesmo tempo irreparável ou de difícil reparação. A gravidade do dano está tarifada pela sua possibilidade de esvaziar total ou parcialmente a pretensão buscada na ação principal; a impossibilidade de reparação igualmente deve ser considerada diante do direito almejado pelo processo principal, de forma que não possa ser reparado in natura ou no seu equivalente.” (RIBEIRO, Leonardo Ferres da Silva. Tutela Provisória – Tutela de urgência e tutela da evidência Do CPC/1973 ao CPC/2015. Coordenado por TERESA ARRUDA ALVIM WAMBIER e EDUARDO TALAMINI. 1a ed. Revista dos Tribunais: São Paulo, 2016. pp 138/139). Por seu turno, as argumentações deduzidas no recurso voltam-se para a tentativa de demonstrar a presença do requisito consistente na probabilidade do direito da Agravante. Não se vislumbra, portanto, a urgência necessária ao deferimento de efeito suspensivo ao recurso. Nesse contexto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se e solicitem-se as informações. Intime-se a Agravada para os fins estabelecidos no art. 1.019, inciso II, do CPC. I. Brasília - DF, 25 de janeiro de 2022. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador