Tribunal: TJDFT
Processo: 0706000-37.2022.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2022-03-09

Ementa:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Centro de Estudos Superiores Planalto Ltda. – ME contra decisão (Id 103815294 do processo de referência) proferida pelo juízo da 1a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0000626-40.2006.8.07.0001 manejado por BRB Banco de Brasília S.A. em desfavor do ora agravante e de Francisco José Alves Vieira, Tânia Maria Alves Vieira Hutchison, Christy Vieira Hutchison da Silva e espólio de Josmelinda Alves Vieira Poersch, indeferiu o pedido de rejeição da venda direta do imóvel penhorado, com base nos seguintes termos: O Despacho de ID no 102056411 intimou as partes para se manifestarem acerca da informação prestada pelo Leiloeiro ao ID no 101771794 de que as duas hastas para alienação do imóvel penhorado nos autos foram negativas e que há proposta de compra do bem por particular. O primeiro executado se manifestou acerca da intimação ao ID no 102882179, sustentando a intempestividade da proposta de compra do imóvel penhorado, apresentada por particular, e o preço vil do valor indicado para a aquisição do imóvel penhorado por particular. Pugna pela rejeição da proposta de compra do imóvel. O exequente, por sua vez, se manifestou ao ID no 103652146, concordando com a alienação do bem diretamente ao particular. Conforme informação obtida em consulta à aba "Expedientes" do processo, foi possível verificar que já decorreu o prazo para os demais executados apresentarem manifestação acerca do Despacho de ID no 102056411. O Despacho de ID no 103641517 determinou a expedição de Ofício ao Juízo da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, em resposta ao expediente de ID no 103576974, no qual solicita informações acerca da penhora realizada no rosto dos autos referente ao Processo no 0001229-89.2017.5.10.0003. Ordens de penhora de eventuais créditos existentes nestes autos, juntadas aos ID's no 103576974, 103653754 e 103768731, exaradas, respectivamente, pelos Juízos da 3aVara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0001229- 89.2017.5.10.0003, da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000719-42.2018.5.10.0003, e da 13a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000127-65.2018.5.10.0013. Ao ID no 103798679, foi expedido Ofício ao Juízo da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, em observância ao Despacho de ID no 103641517. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Da alegada intempestividade da proposta de compra do bem imóvel penhorado nos autos Sustenta o primeiro executado a intempestividade da proposta de compra do imóvel penhorado, apresentada por particular. Todavia, ao contrário do alegado pelo devedor, o Código de Processo Civil permite a alienação por iniciativa particular depois de frustrada a hasta púbica. É o que se extrai da leitura do art. 880, do Codex Processual Civil, segundo o qual "Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário". Outrossim, o art. 2o do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, que regulamenta o referido dispositivo legal, prevê que "Se a adjudicação dos bens penhorados não for realizada, o exequente poderá requerer a alienação deles por iniciativa própria ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado na Corregedoria da Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, mediante requerimento de expropriação em que expresse sua opção". Nota-se que ambos os dispositivos citados possibilitam a alienação direta do bem penhorado, caso não haja adjudicação. Nesse diapasão, o art. 878 do CPC, preconiza que "Frustradas as tentativas de alienação do bem, será reaberta oportunidade para requerimento de adjudicação, caso em que também se poderá pleitear a realização de nova avaliação". Portanto, as normas aplicadas à espécie permitem a alienação por iniciativa particular depois de frustrada a hasta púbica. No presente caso, verifica-se que a proposta de compra do imóvel penhorado nos autos (ID no 101771794 e ID no 101774401) foi apresentada após as duas hastas públicas para tentativa de alienação do bem terem apresentado resultado negativo. Sendo assim, não há que se falar em intempestividade da proposta apresentada. Do alegado preço vil do valor indicado para a aquisição do imóvel penhorado por particular Alega o primeiro executado que o preço ofertado pelo particular para aquisição do imóvel penhorado seria vil, considerando a data de avaliação do bem. De início, ressalto que não é o momento de ser alegada a defasagem do valor de avaliação do bem, porquanto o Laudo pericial de avaliação foi homologado pela Decisão de ID n. 65171432 e o respectivo valor foi utilizado como preço inicial da hasta pública e como parâmetro para disposição do percentual mínimo de lance. Ademais, conforme cópia de Acórdão juntada ao ID no 20493422, foi negado provimento ao Agravo de Instrumento no 0720782-20.2020.8.07.0000, no qual a parte executada se insurgiu contra a Decisão proferida no presente feito que homologou o Laudo pericial. Logo, está preclusa qualquer discussão quanto ao tema, como asseverado na Decisão de ID no 94821969. No que se refere ao preço para alienação de bens penhorados por iniciativa particular, o Diploma Processual Civil dispôs, de forma geral, acerca da questão. Com efeito, dispõem os § 1o e § 3o, do CPC o seguinte: Art. 880. Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. § 1o O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. (...) § 3o Os tribunais poderão editar disposições complementares sobre o procedimento da alienação prevista neste artigo, admitindo, quando for o caso, o concurso de meios eletrônicos, e dispor sobre o credenciamento dos corretores e leiloeiros públicos, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos que 3 (três) anos. Regulamentando o mencionado dispositivo legal, o art. 3o do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, dispõe o seguinte: Art. 3o Caso o exequente requeira a alienação por iniciativa particular, o magistrado fixará o prazo no qual a alienação deverá ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias, bem como, se for o caso de alienação por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado, a comissão sobre o valor da venda, que não deverá ultrapassar o montante de 5% sobre o valor da transação. (...) § 4o O preço mínimo deverá ser calculado com base nos parâmetros fixados no art. 870 do CPC, acrescido, se for o caso, do percentual da comissão fixado pelo magistrado. (Negritada) Nota-se que o parágrafo 4o, do art. 3o, acima transcrito, determinou, expressamente, a observância do art. 870 do CPC, na fixação do preço mínimo de venda do bem, ressaltando, ainda, o acréscimo do percentual da comissão do leiloeiro sobre o valor de venda, fixado pelo Juiz. O caput do art. 870, por seu turno, estabelece que "A avaliação será feita pelo oficial de justiça" Logo, o preço mínimo para alienação do bem penhorado por iniciativa particular é o da avaliação homologada em Juízo. Além da disposição legal acerca do preço mínimo, quando já tiver sido frustrada a tentativa de venda em segundo leilão e for apresentada proposta de aquisição do bem, como na hipótese vertente, o Juiz não deve aceitar que a compra seja realizada por valor considerado vil, a teor do art. 895, I e II, do CPC. Outrossim, consoante o artigo 891, parágrafo único, do CPC, não será aceito lance que ofereça preço vil, este considerado como inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e, caso não estipulado, será considerado aquele inferior à 50% (cinquenta por cento) da avaliação. No caso dos autos, foi fixado pela Decisão de ID no 94821969, o percentual mínimo de 70% (setenta por cento) para lance no leilão do imóvel penhorado, sobre o valor da avaliação, cujo Laudo foi homologado nos autos. De acordo com o Edital de Leilão Eletrônico, acostado ao ID no 99957462, foi descrito acerca do valor da avaliação do bem da seguinte forma: "O valor de avaliação R$44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões duzentos e vinte e oito mil reais), laudo de ID n.o 41222820, 41223334 e 41223391, realizado em 31/07/2019, homologado pela decisão de ID no 65171432". Ademais, foi consignado o seguinte: 1o Leilão: início dia 24/08/2021 às 13h00, aberto por mais 10 minutos para lances, por valor igual ou superior ao da avaliação (R$44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões duzentos e vinte e oito mil reais). Não havendo lances no primeiro leilão, seguir-se-á, sem interrupção, o segundo leilão. 2o Leilão: início dia 27/08/2021 às 13h00, aberto por no mínimo 10 minutos para lances, que não poderão ser inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação, ou seja, R$30.959.600,00 (trinta milhões novecentos e cinquenta e nove mil e seiscentos reais), decisão de ID n.o 94821969. O site estará disponível para recepção de lances a partir do encerramento do primeiro leilão. Por fim, foi definida a comissão do Leiloeiro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação. Conforme a proposta de compra, acostada ao ID no 101774401, foi ofertado o valor de R$22.144.000,00 (vinte e dois milhões, cento e quarenta e quatro mil reais) para a aquisição do imóvel penhorado, o que corresponde a um pouco mais do que 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação do bem. Além do mais, o proponente declara estar ciente que deve arcar com o valor de 5% (cinco por cento), sobre o valor ofertado, a título de comissão ao Leiloeiro. Do cotejo da proposta de compra com os demais elementos constantes dos autos, tenho que a oferta de aquisição do imóvel penhorado no valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação, não representa preço vil e, por conseguinte, não viola o artigo 891, parágrafo único do CPC e demais artigos aplicados à venda direta de bens penhorados por iniciativa particular. Entendo, também, que a venda privilegia a efetividade dos atos expropriatórios e a máxima efetividade da execução, considerando que o imóvel penhorado, em que pese possuir boa valorização, não é de fácil alienação, haja vista a especificidade do bem, consistente em terreno de elevada extensão, com, de acordo com os Laudos periciais acostados aos autos, área comprovada e regularizada por alvará de construção de 11.658,68m2, e que há inúmeros credores em busca da satisfação de seus respectivos créditos, inclusive de natureza alimentar, com os da espécie trabalhista. Por outro lado, a venda do imóvel em questão mostra-se capaz de assegurar, ao máximo, a execução, haja vista, como dito, o seu elevado valor de venda e a grande quantidade de credores da parte executada. A propósito, o exequente se manifestou, ao ID no 103652146, acerca da proposta de compra apresentada por particular, tendo informado que “não se opõe a alienação do imóvel no preço oferecido”. Por fim, importante ressaltar que é cediço que na execução deve ser observado o princípio da menor onerosidade ao devedor. Contudo, não se pode olvidar que a finalidade primordial do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. Nesse contexto, entendo pela rejeição do pedido do primeiro executado (ID no 102882179) de indeferimento da venda direta do imóvel penhorado nos autos, sob os argumentos apresentados. Contudo, o art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, prevê que “Cumpre ao exequente ou ao profissional nomeado consignar, nos autos, as propostas para aquisição do bem” e que “Havendo senhorio direto, credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não sejam partes na execução, o magistrado lhes dará conhecimento para que se manifestem no prazo de dez dias”. Conforme a Certidão de Ônus acostada ao ID no 21211769, págs. 07 a 20, foram registradas na Matrícula do imóvel diversas penhoras anteriores à contrição deferida nestes autos. Frise-se que tais penhoras foram anotadas no Edital de Leilão Eletrônico de ID no 80204699. Desse modo, antes de deferir a alienação direta do bem penhorado, considerando que há penhoras anteriormente averbadas na certidão de ônus do imóvel, será dada vista aos respectivos credores da proposta de ID no 101774401, a teor do art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste TJDFT. Dispositivo. Ante o exposto, decido e determino o seguinte: a) Indefiro o pedido do primeiro executado (ID no 102882179) de rejeição da venda direta do imóvel penhorado nos autos, sob os argumentos apresentados; b) Oficie-se os Juízos relativos às penhoras, conforme descrito no Edital de Leilão Eletrônico de ID no 80204699, registradas na matrícula do imóvel em data anterior à constrição deferida nestes autos, que foi registrada em R.104-68802, cientificando-os acerca da proposta de compra de ID no 101774401, e solicitando que procedam, com a maior brevidade possível, com a intimação dos respectivos credores para que se manifestem, nos termos do art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça; c) Solicite-se, ainda, aos Juízos oficiados que informem acerca de eventual desinteresse na respectiva penhora que foi anotada no rosto destes autos; d) Encaminhem-se com os Ofícios que serão expedidos, conforme acima determinado, cópia desta Decisão e da proposta de compra de ID no 101774401; e) Proceda o CJU com a anotação, expedição do respectivo termo e de resposta de Ofício, referente às penhoras no rosto dos autos (ID's no 103576974, 103653754 e 103768731), determinadas pelos Juízos da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0001229-89.2017.5.10.0003, da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000719-42.2018.5.10.0003, e da 13a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000127-65.2018.5.10.0013. Tudo feito, e vindo a resposta dos Ofícios, retornem os autos conclusos. Intimem-se as partes para ciência desta Decisão. O agravante opôs embargos de declaração (Id 105352599 do processo de referência). Alegou omissão na decisão quanto à intempestividade da proposta de compra e contradição em relação à fixação do valor mínimo de venda do bem. O recurso aclaratório foi rejeitado (Id 105394445 do processo de referência). Na sequência, o agravante opôs novos embargos de declaração (Id 106709620 do processo de referência), desta feita sustentando obscuridade do decisum. Os embargos foram acolhidos apenas para corrigir erro material por meio da decisão de Id 109940859 do processo de referência. Em razões do agravo de instrumento (Id 33048070), o agravante se insurge contra a aquisição direta do imóvel, sustentando, em suma, que a aquisição não poderia ter se dado após o encerramento do pregão e por percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação. Diz que, no caso, o procedimento adotado foi o de leilão judicial, nos termos do art. 879, inciso II, do CPC, e não o procedimento de alienação por iniciativa particular exposto no inciso I daquele mesmo artigo. Afirma haver contradição, pois o próprio juízo a quo reconheceu expressamente a impossibilidade de leilão em valor inferior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação e, posteriormente, permitiu que a proposta de compra se desse em valor inferior a tal percentual. Brada que a proposta de compra por particular por percentual abaixo do fixado configura preço vil. Sustenta igualmente estar configurado o preço vil na medida em que não houve atualização monetária do preço desde a homologação do laudo pericial de avaliação do imóvel. Defende a necessidade de se proceder à nova avaliação do bem em razão do transcurso de mais de dois anos entre a fixação da data do preço originário e a realização da hasta pública, sob pena de se caracterizar preço vil, em prejuízo do devedor e dos demais credores. Aduz ainda a inobservância das regras do edital, pois o art. 891 do CPC determina que será considerado vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital. Diz que no edital consta como valor de avaliação do imóvel a quantia de R$ 44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões e duzentos e vinte e oito mil reais) e há menção expressa de que os lances no segundo leilão não poderão ser inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação ou R$ 30.959.600,00 (trinta milhões novecentos e cinquenta e nove mil e seiscentos reais). Repugna a aceitação de proposta de compra no valor de R$ 22.144.000,00 (vinte e dois milhões cento e quarenta e quatro mil reais), que representa 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação sem qualquer atualização monetária e em percentual abaixo do mínimo fixado em edital. Afirma que a aceitação da proposta de compra pelo particular na forma em que se deu viola a transparência e a igualdade do leilão. Além disso, deixa de promover a competitividade entre os licitantes. Defende haver injustificável vantagem ao particular que apresenta proposta descumprindo os requisitos mínimos fixados em edital. Defende a inadmissibilidade de aquisição do bem penhorado ao arrepio das formalidades legais porque a aceitação de proposta de compra por particular após o término do horário da realização da hasta pública e em valor inferior ao mínimo estipulado em edital acarreta evidente prejuízo ao devedor e demais credores, na medida em que o advento de novo leilão propiciaria a livre concorrência e a oportunidade de venda do imóvel por valor superior ao oferecido diretamente pelo particular. Requer a concessão do efeito suspensivo ao recurso, para suspender os efeitos da decisão agravada. Diz ser evidente a ilegalidade apontada. Aponta o perigo de dano consubstanciado no prosseguimento dos atos expropriatórios com a aceitação da proposta de compra ofertada pelo particular com preço sabidamente vil. Ao final, requer: a) a suspensão imediata dos efeitos da Decisão agravada, mantendo-se sobrestados os autos principais até ulterior e definitiva decisão de mérito no presente recurso; b) No julgamento de mérito, seja provido o presente recurso para o fim de, reformando a Decisão agravada, rejeitar a proposta de compra apresentada por particular nos autos principais, após o encerramento do leilão e sob vantajosas condições contra legem, ao fundamento do preço vil, de resto acolhidos os fundamentos da petição de impugnação de ID. 102882179, DEFERINDO o pedido da primeiro executada e ora Agravante de rejeição da venda direta do imóvel penhorado nos autos. Preparo regular (Id 33048073). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, inc. I, do CPC: “Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Isso porque, a propósito dos argumentos apresentados nas razões recursais, verifico se revelar, de plano, a probabilidade do direito invocado pelo agravante para que se obste a venda do imóvel penhorado por valor não inferior ao estipulado pelo juiz. Senão vejamos. Em breve síntese, o agravante/executado se insurge contra a aquisição direta do bem imóvel penhorado por particular, por entender que: a) a aquisição não poderia ter se dado após o encerramento do pregão; e b) a aquisição não poderia ter sido aceita por preço vil. Pois bem. A respeito da impossibilidade de aquisição direta após o encerramento do pregão, melhor sorte não assiste ao agravante. Isso porque o Código de Processo Civil não proíbe, em momento algum, a alienação direta após fracassada a venda por meio de leilão judicial. Pelo contrário, a hipótese é abstratamente prevista no art. 880 do diploma processual ao prescrever que “Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário”. Contudo, assiste razão ao recorrente ao pretender obstar a alienação direta por preço vil. Nesse quesito, o agravante sustenta que: i) há necessidade de se proceder à nova avaliação do bem, para que seu valor de avaliação se ajuste à realidade em razão da atualização monetária; e ii) a alienação direta do imóvel não poderia ter se dado em percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor de avaliação do bem. No caso, não há necessidade de se proceder à nova avaliação do imóvel, ainda que decorridos mais de dois anos da avaliação, pois os preços dos bens imóveis não são corrigidos mensalmente, mas obedecem a regras próprias do mercado imobiliário. Nesse sentido é a jurisprudência deste Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL. SEGUNDA HASTA PÚBLICA. PATAMAR MÍNIMO DE 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL. ART. 891 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DO VALOR. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A decisão homologatória do valor de avaliação do imóvel, proferida pelo juízo deprecado, está preclusa, haja vista o não provimento do agravo de instrumento manejado pela agravante e julgado pelo e. TJSP. 2. Não há qualquer fato novo que demonstre a alegada defasagem quanto ao valor conferido ao imóvel mediante a avaliação ocorrida em março de 2017, a ensejar nova avaliação. 3. Descabe qualquer atualização monetária ao valor da avaliação, tendo em vista que os preços dos bens imóveis não são corrigidos mensalmente, pois o mercado imobiliário se rege por fatores próprios, tais como a qualidade da manutenção do imóvel, e não pelo lapso temporal decorrido. 4. Nos termos do parágrafo único do art. 891 do CPC, vil é o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, o que não ocorre na hipótese dos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1161228, 07171713020188070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/3/2019, publicado no DJE: 4/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, não comprovado pelo recorrente a superveniência de quaisquer fatores que ensejassem o reconhecimento da alteração do valor de avaliação do bem, o simples transcurso do tempo não tem o condão de exigir nova avaliação. Por outro lado, razão lhe assiste ao defender que a venda direta não poderia ter se dado por percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor de avaliação. Observo que, no processo de referência, a decisão de Id 94821969 estabeleceu o preço mínimo para pagamento do bem como sendo o montante de 70% do valor da avaliação nos seguintes termos: Impugnação do percentual fixado como lance mínimo Pode o juízo estabelecer preço mínimo para pagamento do bem. Para tanto, deve ser observando como parâmetro a avaliação realizada por profissional qualificado, bem como a qualificação do imóvel, para que este não seja liquidado por preço significativamente menor do que seu valor de avaliação, de modo a não comprometer o princípio da menor onerosidade para o devedor. Nesse diapasão, fixo como percentual mínimo, o montante de 70% sobre o valor da avaliação. (Id 94821969 do processo de referência, p. 5). A decisão agravada, contudo, aceitou a proposta de alienação direta do bem por entender que o valor proposto é superior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação – percentual mínimo exigido pelo Código de Processo Civil – e por entender que a finalidade primordial do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. Não poderia o magistrado, sem fundamentação robusta, afastar o percentual mínimo anteriormente aplicado, pois a decisão que fixou o percentual de 70% (setenta por cento) do valor da avaliação como o mínimo para a venda se encontra preclusa. Assim, salvo alterações nas premissas fáticas que nortearam a solução judicial, inviável a modificação de provimento judicial precluso pelo próprio juízo. Nesse sentido, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONCERTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDENAÇÃO. PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CRÉDITO EXEQUENDO. AGREGAÇÃO DAS PARCELAS VINCENDAS ATÉ A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. PARÂMETROS DELIMITADOS NO CURSO DO EXECUTIVO. QUESTÃO FORMULADA E EXAMINADA. PRETENSÃO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. RESOLUÇÃO ORIGINÁRIA DE DECISÃO PROFERIDA NO CURSO DO EXECUTIVO. PRECLUSÃO. APERFEIÇOAMENTO. RECONSIDERAÇÃO. RENOVAÇÃO. MESMA BASE FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRESERVAÇÃO. EFICÁCIA PRECLUSIVA. PENHORA. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO DO BEM PELA EXEQUENTE. PREÇO VIL. MONTANTE INFERIOR À METADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. PREÇO DA ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR AO CRÉDITO (CPC, ART. 892). INOCORRÊNCIA. PERDA DA CAUÇÃO. INVIABILIDADE. PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO POSSUIDOR NÃO INTEGRANTE DA LIDE. PRETENSÃO RESERVADA AO POSSUIDOR. FORMULAÇÃO PELO DEVEDOR NO ÂMBITO DE EXECUÇÃO CONTRA SI MANEJADA. IMPOSSIBILIDADE. DEFESA DE DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO (CPC, ART. 18). AGRAVO DESPROVIDO. 1. Elucidadas a questão atinente à agregação das parcelas vincendas no crédito exequendo até a data do trânsito em julgado da sentença, aperfeiçoada a preclusão do provimento que a resolvera, a matéria, salvo havendo alteração das premissas de fato que nortearam a solução que lhe fora conferida, é impassível de ser renovada, tornando inviável seu revolvimento sob premissa instrumental dissonante do anteriormente decidido se não caracterizada a excepcionalidade. 2. Acobertada a questão pela eficácia preclusiva que outorga intangibilidade à decisão irrecorrida, inviável sua rediscussão e, sobretudo, a desconsideração do decidido, devendo o trânsito procedimental guardar conformidade com o devido processo legal, que é pautado pelo princípio da segurança jurídica, tornando juridicamente inviável que o resolvido no curso processual seja ignorado no encaminhamento a ser conferido ao trânsito procedimental. 3. O instituto da preclusão derivara da necessidade de se assegurar efetividade ao processo e o alcance do seu desiderato, resultando no impedimento do revolvimento de questões já resolvidas através de decisão irrecorrida ou irrecorrível, daí porque o princípio do duplo grau de jurisdição determina que a parte, se não conformada com determinada decisão, contra ela se irresigne através do instrumento apropriado para sujeitá-la ao reexame pela instância recursal, derivando que, resolvida através de decisão intangível, a matéria resolvida não poderá ser repristinada. 4. É consabido que, para fins de caracterização do denominado "preço vil" passível de invalidar a arrematação, restara parametrizado, como regra objetiva, que o lanço alcance montante inferior à metade do preço atualizado da avaliação do bem alienado, donde deflui que, havendo o bem sido arrematado em hasta pública por valor correspondente a mais de 50% (cinquenta por cento) da mensuração oficial, não há que se falar em vileza do lanço vencedor, pois se conformara com o valor da avaliação promovida, não se autorizando que a cotação seja desqualificada unicamente porque atingira percentual aproximado da metade do valor avaliado. 5. De conformidade com o preceituado pelo legislador processual (CPC, art. 892), o arrematante somente está obrigado a depositar o preço da arrematação se o valor do bem exceder a seu crédito, descerrando que, superando o crédito executado o valor do bem arrematado, afigura-se dispensável qualquer depósito por parte da credora arrematante, não subsistindo, ademais, pretensão de perda da caução formulada sob o argumento de que não ocorrera o pagamento da diferença entre valor do bem arrematado e do crédito executado no prazo previsto no estatuto processual. 6. Somente o possuidor do bem imóvel penhorado e praceado está legitimado a pleitear que lhe seja adjudicado por ter sido levado a hasta pública, não ostentando o executado, conquanto sujeito da obrigação exequenda, legitimação para formular a adjudicação em nome do possuidor, que sequer integra o executivo, pois a ninguém é lícito e permitido, salvo as situações excepcionadas pelo legislador, defender direito alheio em nome próprio (CPC, art. 18). 7. Agravo conhecido e desprovido. Unânime. (Acórdão 1307020, 07381426520208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no PJe: 21/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Verifico, assim, em uma análise sumária da matéria, que o preço proposto pela alienação direta do bem é vil e não deve ser aceito. A propósito, em análise dos autos de origem, verifico que Planejar Serviços Educacionais Ltda., credora do agravante nos autos n. 0055545-13.2005.8.07.0001, manifestou-se no sentido de que a compra pelo valor proposto só seria interessante caso houvesse desinteresse das penhoras precedentes, pois tal valor não basta para cobrir todos os débitos dos devedores (Id 106010353 do processo de referência). Igualmente, o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios não Padronizados I (“Fundo”), credor do agravante nos autos n. 0060557-66.2009.8.07.0001, se opôs à proposta de alienação particular no valor apresentado porque este é insuficiente para satisfazer todos os débitos, e o imóvel deveria ser vendido pelo maior valor possível (Id 114179860 do processo de referência). Reconheço, portanto, que a decisão agravada impõe aos executados o processamento da execução por meio mais gravoso, porque, com a inobservância dos critérios fixados pelo próprio juízo para a venda do imóvel penhorado, consentiu com a alienação por valor inferior ao mínimo aceitável com o entendimento de conferir efetividade à execução. A proposta de alienação direta pelo preço de R$ 22.144.000,00 (vinte e dois milhões cento e quarenta e quatro mil reais), correspondente a 50% da avaliação, apresentada no mesmo dia em que realizado o segundo leilão em 27/8/2021 (Id 101774401 do processo de referência) se mostra aparentemente violadora do edital da venda judicial do bem. A declaração do leiloeiro de que não houve propostas nos dois leilões realizados (Ids 101774398 e 101774399 do processo de referência), por si só, não viabiliza a aceitação da oferta. A admissão da venda direta pelo juízo favorece o proponente indevidamente, porque outros potenciais interessados poderiam ter concorrido para a aquisição do bem em idênticas condições. Constato a probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso, uma vez que a proposta de compra direta do bem penhorado se deu com violação à concorrência e por preço considerado vil, pelo menos em uma análise superficial da matéria. Em relação ao segundo requisito, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, verifico estar ele imbricado com a plausibilidade do direito invocado, de modo que ambos devem estar concretamente demonstrados, para que o efeito suspensivo ao recurso seja concedido. A manutenção da venda direta do bem penhorado pelo valor correspondente a 50% da avaliação judicial homologada contraria a decisão que fixou o preço mínimo de 70% para a alienação e potencialmente prejudica os executados pela imposição da venda por preço vil, porque o produto da alienação não será suficiente para assegurar o pagamento aos credores. Há de se reconhecer a concreta ocorrência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Dessa forma, verificada, nesta apreciação inicial com juízo de cognição sumária, a presença dos requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pelo agravante nas razões recursais, mister se faz deferi-lo para obstar a produção de efeitos da decisão agravada, porque o valor proposto para a compra direta do bem imóvel é inferior ao estipulado pelo juiz como o preço mínimo de aquisição do bem. Registre-se que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte contrária, pelo colegiado no julgamento definitivo do recurso. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado pelo agravante, para suspender os efeitos da decisão agravada até julgamento deste recurso pelo colegiado. Publique-se. Intime-se. Comunique-se ao Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Após, retornem conclusos. Brasília, 4 de março de 2022. Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora

Inteiro teor:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Centro de Estudos Superiores Planalto Ltda. – ME contra decisão (Id 103815294 do processo de referência) proferida pelo juízo da 1a Vara da Fazenda Pública do Distrito Federal que, nos autos do cumprimento de sentença n. 0000626-40.2006.8.07.0001 manejado por BRB Banco de Brasília S.A. em desfavor do ora agravante e de Francisco José Alves Vieira, Tânia Maria Alves Vieira Hutchison, Christy Vieira Hutchison da Silva e espólio de Josmelinda Alves Vieira Poersch, indeferiu o pedido de rejeição da venda direta do imóvel penhorado, com base nos seguintes termos: O Despacho de ID no 102056411 intimou as partes para se manifestarem acerca da informação prestada pelo Leiloeiro ao ID no 101771794 de que as duas hastas para alienação do imóvel penhorado nos autos foram negativas e que há proposta de compra do bem por particular. O primeiro executado se manifestou acerca da intimação ao ID no 102882179, sustentando a intempestividade da proposta de compra do imóvel penhorado, apresentada por particular, e o preço vil do valor indicado para a aquisição do imóvel penhorado por particular. Pugna pela rejeição da proposta de compra do imóvel. O exequente, por sua vez, se manifestou ao ID no 103652146, concordando com a alienação do bem diretamente ao particular. Conforme informação obtida em consulta à aba "Expedientes" do processo, foi possível verificar que já decorreu o prazo para os demais executados apresentarem manifestação acerca do Despacho de ID no 102056411. O Despacho de ID no 103641517 determinou a expedição de Ofício ao Juízo da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, em resposta ao expediente de ID no 103576974, no qual solicita informações acerca da penhora realizada no rosto dos autos referente ao Processo no 0001229-89.2017.5.10.0003. Ordens de penhora de eventuais créditos existentes nestes autos, juntadas aos ID's no 103576974, 103653754 e 103768731, exaradas, respectivamente, pelos Juízos da 3aVara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0001229- 89.2017.5.10.0003, da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000719-42.2018.5.10.0003, e da 13a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000127-65.2018.5.10.0013. Ao ID no 103798679, foi expedido Ofício ao Juízo da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, em observância ao Despacho de ID no 103641517. Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. Da alegada intempestividade da proposta de compra do bem imóvel penhorado nos autos Sustenta o primeiro executado a intempestividade da proposta de compra do imóvel penhorado, apresentada por particular. Todavia, ao contrário do alegado pelo devedor, o Código de Processo Civil permite a alienação por iniciativa particular depois de frustrada a hasta púbica. É o que se extrai da leitura do art. 880, do Codex Processual Civil, segundo o qual "Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário". Outrossim, o art. 2o do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, que regulamenta o referido dispositivo legal, prevê que "Se a adjudicação dos bens penhorados não for realizada, o exequente poderá requerer a alienação deles por iniciativa própria ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado na Corregedoria da Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, mediante requerimento de expropriação em que expresse sua opção". Nota-se que ambos os dispositivos citados possibilitam a alienação direta do bem penhorado, caso não haja adjudicação. Nesse diapasão, o art. 878 do CPC, preconiza que "Frustradas as tentativas de alienação do bem, será reaberta oportunidade para requerimento de adjudicação, caso em que também se poderá pleitear a realização de nova avaliação". Portanto, as normas aplicadas à espécie permitem a alienação por iniciativa particular depois de frustrada a hasta púbica. No presente caso, verifica-se que a proposta de compra do imóvel penhorado nos autos (ID no 101771794 e ID no 101774401) foi apresentada após as duas hastas públicas para tentativa de alienação do bem terem apresentado resultado negativo. Sendo assim, não há que se falar em intempestividade da proposta apresentada. Do alegado preço vil do valor indicado para a aquisição do imóvel penhorado por particular Alega o primeiro executado que o preço ofertado pelo particular para aquisição do imóvel penhorado seria vil, considerando a data de avaliação do bem. De início, ressalto que não é o momento de ser alegada a defasagem do valor de avaliação do bem, porquanto o Laudo pericial de avaliação foi homologado pela Decisão de ID n. 65171432 e o respectivo valor foi utilizado como preço inicial da hasta pública e como parâmetro para disposição do percentual mínimo de lance. Ademais, conforme cópia de Acórdão juntada ao ID no 20493422, foi negado provimento ao Agravo de Instrumento no 0720782-20.2020.8.07.0000, no qual a parte executada se insurgiu contra a Decisão proferida no presente feito que homologou o Laudo pericial. Logo, está preclusa qualquer discussão quanto ao tema, como asseverado na Decisão de ID no 94821969. No que se refere ao preço para alienação de bens penhorados por iniciativa particular, o Diploma Processual Civil dispôs, de forma geral, acerca da questão. Com efeito, dispõem os § 1o e § 3o, do CPC o seguinte: Art. 880. Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. § 1o O juiz fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem. (...) § 3o Os tribunais poderão editar disposições complementares sobre o procedimento da alienação prevista neste artigo, admitindo, quando for o caso, o concurso de meios eletrônicos, e dispor sobre o credenciamento dos corretores e leiloeiros públicos, os quais deverão estar em exercício profissional por não menos que 3 (três) anos. Regulamentando o mencionado dispositivo legal, o art. 3o do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, dispõe o seguinte: Art. 3o Caso o exequente requeira a alienação por iniciativa particular, o magistrado fixará o prazo no qual a alienação deverá ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias, bem como, se for o caso de alienação por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado, a comissão sobre o valor da venda, que não deverá ultrapassar o montante de 5% sobre o valor da transação. (...) § 4o O preço mínimo deverá ser calculado com base nos parâmetros fixados no art. 870 do CPC, acrescido, se for o caso, do percentual da comissão fixado pelo magistrado. (Negritada) Nota-se que o parágrafo 4o, do art. 3o, acima transcrito, determinou, expressamente, a observância do art. 870 do CPC, na fixação do preço mínimo de venda do bem, ressaltando, ainda, o acréscimo do percentual da comissão do leiloeiro sobre o valor de venda, fixado pelo Juiz. O caput do art. 870, por seu turno, estabelece que "A avaliação será feita pelo oficial de justiça" Logo, o preço mínimo para alienação do bem penhorado por iniciativa particular é o da avaliação homologada em Juízo. Além da disposição legal acerca do preço mínimo, quando já tiver sido frustrada a tentativa de venda em segundo leilão e for apresentada proposta de aquisição do bem, como na hipótese vertente, o Juiz não deve aceitar que a compra seja realizada por valor considerado vil, a teor do art. 895, I e II, do CPC. Outrossim, consoante o artigo 891, parágrafo único, do CPC, não será aceito lance que ofereça preço vil, este considerado como inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e, caso não estipulado, será considerado aquele inferior à 50% (cinquenta por cento) da avaliação. No caso dos autos, foi fixado pela Decisão de ID no 94821969, o percentual mínimo de 70% (setenta por cento) para lance no leilão do imóvel penhorado, sobre o valor da avaliação, cujo Laudo foi homologado nos autos. De acordo com o Edital de Leilão Eletrônico, acostado ao ID no 99957462, foi descrito acerca do valor da avaliação do bem da seguinte forma: "O valor de avaliação R$44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões duzentos e vinte e oito mil reais), laudo de ID n.o 41222820, 41223334 e 41223391, realizado em 31/07/2019, homologado pela decisão de ID no 65171432". Ademais, foi consignado o seguinte: 1o Leilão: início dia 24/08/2021 às 13h00, aberto por mais 10 minutos para lances, por valor igual ou superior ao da avaliação (R$44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões duzentos e vinte e oito mil reais). Não havendo lances no primeiro leilão, seguir-se-á, sem interrupção, o segundo leilão. 2o Leilão: início dia 27/08/2021 às 13h00, aberto por no mínimo 10 minutos para lances, que não poderão ser inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação, ou seja, R$30.959.600,00 (trinta milhões novecentos e cinquenta e nove mil e seiscentos reais), decisão de ID n.o 94821969. O site estará disponível para recepção de lances a partir do encerramento do primeiro leilão. Por fim, foi definida a comissão do Leiloeiro em 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação. Conforme a proposta de compra, acostada ao ID no 101774401, foi ofertado o valor de R$22.144.000,00 (vinte e dois milhões, cento e quarenta e quatro mil reais) para a aquisição do imóvel penhorado, o que corresponde a um pouco mais do que 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação do bem. Além do mais, o proponente declara estar ciente que deve arcar com o valor de 5% (cinco por cento), sobre o valor ofertado, a título de comissão ao Leiloeiro. Do cotejo da proposta de compra com os demais elementos constantes dos autos, tenho que a oferta de aquisição do imóvel penhorado no valor de 50% (cinquenta por cento) da avaliação, não representa preço vil e, por conseguinte, não viola o artigo 891, parágrafo único do CPC e demais artigos aplicados à venda direta de bens penhorados por iniciativa particular. Entendo, também, que a venda privilegia a efetividade dos atos expropriatórios e a máxima efetividade da execução, considerando que o imóvel penhorado, em que pese possuir boa valorização, não é de fácil alienação, haja vista a especificidade do bem, consistente em terreno de elevada extensão, com, de acordo com os Laudos periciais acostados aos autos, área comprovada e regularizada por alvará de construção de 11.658,68m2, e que há inúmeros credores em busca da satisfação de seus respectivos créditos, inclusive de natureza alimentar, com os da espécie trabalhista. Por outro lado, a venda do imóvel em questão mostra-se capaz de assegurar, ao máximo, a execução, haja vista, como dito, o seu elevado valor de venda e a grande quantidade de credores da parte executada. A propósito, o exequente se manifestou, ao ID no 103652146, acerca da proposta de compra apresentada por particular, tendo informado que “não se opõe a alienação do imóvel no preço oferecido”. Por fim, importante ressaltar que é cediço que na execução deve ser observado o princípio da menor onerosidade ao devedor. Contudo, não se pode olvidar que a finalidade primordial do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. Nesse contexto, entendo pela rejeição do pedido do primeiro executado (ID no 102882179) de indeferimento da venda direta do imóvel penhorado nos autos, sob os argumentos apresentados. Contudo, o art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça, prevê que “Cumpre ao exequente ou ao profissional nomeado consignar, nos autos, as propostas para aquisição do bem” e que “Havendo senhorio direto, credor com garantia real ou com penhora anteriormente averbada, que não sejam partes na execução, o magistrado lhes dará conhecimento para que se manifestem no prazo de dez dias”. Conforme a Certidão de Ônus acostada ao ID no 21211769, págs. 07 a 20, foram registradas na Matrícula do imóvel diversas penhoras anteriores à contrição deferida nestes autos. Frise-se que tais penhoras foram anotadas no Edital de Leilão Eletrônico de ID no 80204699. Desse modo, antes de deferir a alienação direta do bem penhorado, considerando que há penhoras anteriormente averbadas na certidão de ônus do imóvel, será dada vista aos respectivos credores da proposta de ID no 101774401, a teor do art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste TJDFT. Dispositivo. Ante o exposto, decido e determino o seguinte: a) Indefiro o pedido do primeiro executado (ID no 102882179) de rejeição da venda direta do imóvel penhorado nos autos, sob os argumentos apresentados; b) Oficie-se os Juízos relativos às penhoras, conforme descrito no Edital de Leilão Eletrônico de ID no 80204699, registradas na matrícula do imóvel em data anterior à constrição deferida nestes autos, que foi registrada em R.104-68802, cientificando-os acerca da proposta de compra de ID no 101774401, e solicitando que procedam, com a maior brevidade possível, com a intimação dos respectivos credores para que se manifestem, nos termos do art. 4o, § 2o, do Provimento no 48/2020, da Corregedoria deste Tribunal de Justiça; c) Solicite-se, ainda, aos Juízos oficiados que informem acerca de eventual desinteresse na respectiva penhora que foi anotada no rosto destes autos; d) Encaminhem-se com os Ofícios que serão expedidos, conforme acima determinado, cópia desta Decisão e da proposta de compra de ID no 101774401; e) Proceda o CJU com a anotação, expedição do respectivo termo e de resposta de Ofício, referente às penhoras no rosto dos autos (ID's no 103576974, 103653754 e 103768731), determinadas pelos Juízos da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0001229-89.2017.5.10.0003, da 3a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000719-42.2018.5.10.0003, e da 13a Vara do Trabalho de Brasília - DF, no bojo do Processo no 0000127-65.2018.5.10.0013. Tudo feito, e vindo a resposta dos Ofícios, retornem os autos conclusos. Intimem-se as partes para ciência desta Decisão. O agravante opôs embargos de declaração (Id 105352599 do processo de referência). Alegou omissão na decisão quanto à intempestividade da proposta de compra e contradição em relação à fixação do valor mínimo de venda do bem. O recurso aclaratório foi rejeitado (Id 105394445 do processo de referência). Na sequência, o agravante opôs novos embargos de declaração (Id 106709620 do processo de referência), desta feita sustentando obscuridade do decisum. Os embargos foram acolhidos apenas para corrigir erro material por meio da decisão de Id 109940859 do processo de referência. Em razões do agravo de instrumento (Id 33048070), o agravante se insurge contra a aquisição direta do imóvel, sustentando, em suma, que a aquisição não poderia ter se dado após o encerramento do pregão e por percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação. Diz que, no caso, o procedimento adotado foi o de leilão judicial, nos termos do art. 879, inciso II, do CPC, e não o procedimento de alienação por iniciativa particular exposto no inciso I daquele mesmo artigo. Afirma haver contradição, pois o próprio juízo a quo reconheceu expressamente a impossibilidade de leilão em valor inferior a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação e, posteriormente, permitiu que a proposta de compra se desse em valor inferior a tal percentual. Brada que a proposta de compra por particular por percentual abaixo do fixado configura preço vil. Sustenta igualmente estar configurado o preço vil na medida em que não houve atualização monetária do preço desde a homologação do laudo pericial de avaliação do imóvel. Defende a necessidade de se proceder à nova avaliação do bem em razão do transcurso de mais de dois anos entre a fixação da data do preço originário e a realização da hasta pública, sob pena de se caracterizar preço vil, em prejuízo do devedor e dos demais credores. Aduz ainda a inobservância das regras do edital, pois o art. 891 do CPC determina que será considerado vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital. Diz que no edital consta como valor de avaliação do imóvel a quantia de R$ 44.228.000,00 (quarenta e quatro milhões e duzentos e vinte e oito mil reais) e há menção expressa de que os lances no segundo leilão não poderão ser inferiores a 70% (setenta por cento) do valor da avaliação ou R$ 30.959.600,00 (trinta milhões novecentos e cinquenta e nove mil e seiscentos reais). Repugna a aceitação de proposta de compra no valor de R$ 22.144.000,00 (vinte e dois milhões cento e quarenta e quatro mil reais), que representa 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação sem qualquer atualização monetária e em percentual abaixo do mínimo fixado em edital. Afirma que a aceitação da proposta de compra pelo particular na forma em que se deu viola a transparência e a igualdade do leilão. Além disso, deixa de promover a competitividade entre os licitantes. Defende haver injustificável vantagem ao particular que apresenta proposta descumprindo os requisitos mínimos fixados em edital. Defende a inadmissibilidade de aquisição do bem penhorado ao arrepio das formalidades legais porque a aceitação de proposta de compra por particular após o término do horário da realização da hasta pública e em valor inferior ao mínimo estipulado em edital acarreta evidente prejuízo ao devedor e demais credores, na medida em que o advento de novo leilão propiciaria a livre concorrência e a oportunidade de venda do imóvel por valor superior ao oferecido diretamente pelo particular. Requer a concessão do efeito suspensivo ao recurso, para suspender os efeitos da decisão agravada. Diz ser evidente a ilegalidade apontada. Aponta o perigo de dano consubstanciado no prosseguimento dos atos expropriatórios com a aceitação da proposta de compra ofertada pelo particular com preço sabidamente vil. Ao final, requer: a) a suspensão imediata dos efeitos da Decisão agravada, mantendo-se sobrestados os autos principais até ulterior e definitiva decisão de mérito no presente recurso; b) No julgamento de mérito, seja provido o presente recurso para o fim de, reformando a Decisão agravada, rejeitar a proposta de compra apresentada por particular nos autos principais, após o encerramento do leilão e sob vantajosas condições contra legem, ao fundamento do preço vil, de resto acolhidos os fundamentos da petição de impugnação de ID. 102882179, DEFERINDO o pedido da primeiro executada e ora Agravante de rejeição da venda direta do imóvel penhorado nos autos. Preparo regular (Id 33048073). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, inc. I, do CPC: “Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”). Por sua vez, o parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. Isso porque, a propósito dos argumentos apresentados nas razões recursais, verifico se revelar, de plano, a probabilidade do direito invocado pelo agravante para que se obste a venda do imóvel penhorado por valor não inferior ao estipulado pelo juiz. Senão vejamos. Em breve síntese, o agravante/executado se insurge contra a aquisição direta do bem imóvel penhorado por particular, por entender que: a) a aquisição não poderia ter se dado após o encerramento do pregão; e b) a aquisição não poderia ter sido aceita por preço vil. Pois bem. A respeito da impossibilidade de aquisição direta após o encerramento do pregão, melhor sorte não assiste ao agravante. Isso porque o Código de Processo Civil não proíbe, em momento algum, a alienação direta após fracassada a venda por meio de leilão judicial. Pelo contrário, a hipótese é abstratamente prevista no art. 880 do diploma processual ao prescrever que “Não efetivada a adjudicação, o exequente poderá requerer a alienação por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário”. Contudo, assiste razão ao recorrente ao pretender obstar a alienação direta por preço vil. Nesse quesito, o agravante sustenta que: i) há necessidade de se proceder à nova avaliação do bem, para que seu valor de avaliação se ajuste à realidade em razão da atualização monetária; e ii) a alienação direta do imóvel não poderia ter se dado em percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor de avaliação do bem. No caso, não há necessidade de se proceder à nova avaliação do imóvel, ainda que decorridos mais de dois anos da avaliação, pois os preços dos bens imóveis não são corrigidos mensalmente, mas obedecem a regras próprias do mercado imobiliário. Nesse sentido é a jurisprudência deste Tribunal: AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. IMÓVEL. SEGUNDA HASTA PÚBLICA. PATAMAR MÍNIMO DE 50% DO VALOR DA AVALIAÇÃO. PREÇO VIL. ART. 891 DO CPC. INOCORRÊNCIA. ATUALIZAÇÃO DO VALOR. DESCABIMENTO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A decisão homologatória do valor de avaliação do imóvel, proferida pelo juízo deprecado, está preclusa, haja vista o não provimento do agravo de instrumento manejado pela agravante e julgado pelo e. TJSP. 2. Não há qualquer fato novo que demonstre a alegada defasagem quanto ao valor conferido ao imóvel mediante a avaliação ocorrida em março de 2017, a ensejar nova avaliação. 3. Descabe qualquer atualização monetária ao valor da avaliação, tendo em vista que os preços dos bens imóveis não são corrigidos mensalmente, pois o mercado imobiliário se rege por fatores próprios, tais como a qualidade da manutenção do imóvel, e não pelo lapso temporal decorrido. 4. Nos termos do parágrafo único do art. 891 do CPC, vil é o preço inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação, o que não ocorre na hipótese dos autos. 5. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1161228, 07171713020188070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 27/3/2019, publicado no DJE: 4/4/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, não comprovado pelo recorrente a superveniência de quaisquer fatores que ensejassem o reconhecimento da alteração do valor de avaliação do bem, o simples transcurso do tempo não tem o condão de exigir nova avaliação. Por outro lado, razão lhe assiste ao defender que a venda direta não poderia ter se dado por percentual inferior a 70% (setenta por cento) do valor de avaliação. Observo que, no processo de referência, a decisão de Id 94821969 estabeleceu o preço mínimo para pagamento do bem como sendo o montante de 70% do valor da avaliação nos seguintes termos: Impugnação do percentual fixado como lance mínimo Pode o juízo estabelecer preço mínimo para pagamento do bem. Para tanto, deve ser observando como parâmetro a avaliação realizada por profissional qualificado, bem como a qualificação do imóvel, para que este não seja liquidado por preço significativamente menor do que seu valor de avaliação, de modo a não comprometer o princípio da menor onerosidade para o devedor. Nesse diapasão, fixo como percentual mínimo, o montante de 70% sobre o valor da avaliação. (Id 94821969 do processo de referência, p. 5). A decisão agravada, contudo, aceitou a proposta de alienação direta do bem por entender que o valor proposto é superior a 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação – percentual mínimo exigido pelo Código de Processo Civil – e por entender que a finalidade primordial do processo executivo é a satisfação do crédito do credor. Não poderia o magistrado, sem fundamentação robusta, afastar o percentual mínimo anteriormente aplicado, pois a decisão que fixou o percentual de 70% (setenta por cento) do valor da avaliação como o mínimo para a venda se encontra preclusa. Assim, salvo alterações nas premissas fáticas que nortearam a solução judicial, inviável a modificação de provimento judicial precluso pelo próprio juízo. Nesse sentido, confira-se: PROCESSUAL CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AÇÃO DE COBRANÇA. CONCERTO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONDENAÇÃO. PAGAMENTO DE QUANTIA CERTA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. CRÉDITO EXEQUENDO. AGREGAÇÃO DAS PARCELAS VINCENDAS ATÉ A DATA DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. PARÂMETROS DELIMITADOS NO CURSO DO EXECUTIVO. QUESTÃO FORMULADA E EXAMINADA. PRETENSÃO. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. RESOLUÇÃO ORIGINÁRIA DE DECISÃO PROFERIDA NO CURSO DO EXECUTIVO. PRECLUSÃO. APERFEIÇOAMENTO. RECONSIDERAÇÃO. RENOVAÇÃO. MESMA BASE FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRESERVAÇÃO. EFICÁCIA PRECLUSIVA. PENHORA. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO DO BEM PELA EXEQUENTE. PREÇO VIL. MONTANTE INFERIOR À METADE DO VALOR DE AVALIAÇÃO. CARACTERIZAÇÃO. INOCORRÊNCIA. PREÇO DA ARREMATAÇÃO. DEPÓSITO. ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR AO CRÉDITO (CPC, ART. 892). INOCORRÊNCIA. PERDA DA CAUÇÃO. INVIABILIDADE. PRETENSÃO DE ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL EM FAVOR DO POSSUIDOR NÃO INTEGRANTE DA LIDE. PRETENSÃO RESERVADA AO POSSUIDOR. FORMULAÇÃO PELO DEVEDOR NO ÂMBITO DE EXECUÇÃO CONTRA SI MANEJADA. IMPOSSIBILIDADE. DEFESA DE DIREITO ALHEIO EM NOME PRÓPRIO (CPC, ART. 18). AGRAVO DESPROVIDO. 1. Elucidadas a questão atinente à agregação das parcelas vincendas no crédito exequendo até a data do trânsito em julgado da sentença, aperfeiçoada a preclusão do provimento que a resolvera, a matéria, salvo havendo alteração das premissas de fato que nortearam a solução que lhe fora conferida, é impassível de ser renovada, tornando inviável seu revolvimento sob premissa instrumental dissonante do anteriormente decidido se não caracterizada a excepcionalidade. 2. Acobertada a questão pela eficácia preclusiva que outorga intangibilidade à decisão irrecorrida, inviável sua rediscussão e, sobretudo, a desconsideração do decidido, devendo o trânsito procedimental guardar conformidade com o devido processo legal, que é pautado pelo princípio da segurança jurídica, tornando juridicamente inviável que o resolvido no curso processual seja ignorado no encaminhamento a ser conferido ao trânsito procedimental. 3. O instituto da preclusão derivara da necessidade de se assegurar efetividade ao processo e o alcance do seu desiderato, resultando no impedimento do revolvimento de questões já resolvidas através de decisão irrecorrida ou irrecorrível, daí porque o princípio do duplo grau de jurisdição determina que a parte, se não conformada com determinada decisão, contra ela se irresigne através do instrumento apropriado para sujeitá-la ao reexame pela instância recursal, derivando que, resolvida através de decisão intangível, a matéria resolvida não poderá ser repristinada. 4. É consabido que, para fins de caracterização do denominado "preço vil" passível de invalidar a arrematação, restara parametrizado, como regra objetiva, que o lanço alcance montante inferior à metade do preço atualizado da avaliação do bem alienado, donde deflui que, havendo o bem sido arrematado em hasta pública por valor correspondente a mais de 50% (cinquenta por cento) da mensuração oficial, não há que se falar em vileza do lanço vencedor, pois se conformara com o valor da avaliação promovida, não se autorizando que a cotação seja desqualificada unicamente porque atingira percentual aproximado da metade do valor avaliado. 5. De conformidade com o preceituado pelo legislador processual (CPC, art. 892), o arrematante somente está obrigado a depositar o preço da arrematação se o valor do bem exceder a seu crédito, descerrando que, superando o crédito executado o valor do bem arrematado, afigura-se dispensável qualquer depósito por parte da credora arrematante, não subsistindo, ademais, pretensão de perda da caução formulada sob o argumento de que não ocorrera o pagamento da diferença entre valor do bem arrematado e do crédito executado no prazo previsto no estatuto processual. 6. Somente o possuidor do bem imóvel penhorado e praceado está legitimado a pleitear que lhe seja adjudicado por ter sido levado a hasta pública, não ostentando o executado, conquanto sujeito da obrigação exequenda, legitimação para formular a adjudicação em nome do possuidor, que sequer integra o executivo, pois a ninguém é lícito e permitido, salvo as situações excepcionadas pelo legislador, defender direito alheio em nome próprio (CPC, art. 18). 7. Agravo conhecido e desprovido. Unânime. (Acórdão 1307020, 07381426520208070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 2/12/2020, publicado no PJe: 21/12/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Verifico, assim, em uma análise sumária da matéria, que o preço proposto pela alienação direta do bem é vil e não deve ser aceito. A propósito, em análise dos autos de origem, verifico que Planejar Serviços Educacionais Ltda., credora do agravante nos autos n. 0055545-13.2005.8.07.0001, manifestou-se no sentido de que a compra pelo valor proposto só seria interessante caso houvesse desinteresse das penhoras precedentes, pois tal valor não basta para cobrir todos os débitos dos devedores (Id 106010353 do processo de referência). Igualmente, o Fundo de Investimento em Direitos Creditórios não Padronizados I (“Fundo”), credor do agravante nos autos n. 0060557-66.2009.8.07.0001, se opôs à proposta de alienação particular no valor apresentado porque este é insuficiente para satisfazer todos os débitos, e o imóvel deveria ser vendido pelo maior valor possível (Id 114179860 do processo de referência). Reconheço, portanto, que a decisão agravada impõe aos executados o processamento da execução por meio mais gravoso, porque, com a inobservância dos critérios fixados pelo próprio juízo para a venda do imóvel penhorado, consentiu com a alienação por valor inferior ao mínimo aceitável com o entendimento de conferir efetividade à execução. A proposta de alienação direta pelo preço de R$ 22.144.000,00 (vinte e dois milhões cento e quarenta e quatro mil reais), correspondente a 50% da avaliação, apresentada no mesmo dia em que realizado o segundo leilão em 27/8/2021 (Id 101774401 do processo de referência) se mostra aparentemente violadora do edital da venda judicial do bem. A declaração do leiloeiro de que não houve propostas nos dois leilões realizados (Ids 101774398 e 101774399 do processo de referência), por si só, não viabiliza a aceitação da oferta. A admissão da venda direta pelo juízo favorece o proponente indevidamente, porque outros potenciais interessados poderiam ter concorrido para a aquisição do bem em idênticas condições. Constato a probabilidade do direito alegado e de provimento do recurso, uma vez que a proposta de compra direta do bem penhorado se deu com violação à concorrência e por preço considerado vil, pelo menos em uma análise superficial da matéria. Em relação ao segundo requisito, o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo, verifico estar ele imbricado com a plausibilidade do direito invocado, de modo que ambos devem estar concretamente demonstrados, para que o efeito suspensivo ao recurso seja concedido. A manutenção da venda direta do bem penhorado pelo valor correspondente a 50% da avaliação judicial homologada contraria a decisão que fixou o preço mínimo de 70% para a alienação e potencialmente prejudica os executados pela imposição da venda por preço vil, porque o produto da alienação não será suficiente para assegurar o pagamento aos credores. Há de se reconhecer a concreta ocorrência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Dessa forma, verificada, nesta apreciação inicial com juízo de cognição sumária, a presença dos requisitos necessários para a concessão do efeito suspensivo pleiteado pelo agravante nas razões recursais, mister se faz deferi-lo para obstar a produção de efeitos da decisão agravada, porque o valor proposto para a compra direta do bem imóvel é inferior ao estipulado pelo juiz como o preço mínimo de aquisição do bem. Registre-se que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, após a oitiva da parte contrária, pelo colegiado no julgamento definitivo do recurso. Ante o exposto, DEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo formulado pelo agravante, para suspender os efeitos da decisão agravada até julgamento deste recurso pelo colegiado. Publique-se. Intime-se. Comunique-se ao Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Expeça-se ofício. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Após, retornem conclusos. Brasília, 4 de março de 2022. Desembargadora Diva Lucy de Faria Pereira Relatora