Tribunal: TJDFT
Processo: 0717672-42.2022.8.07.0000
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2022-06-17

Ementa:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em face à decisão da Segunda Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, que determinou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente à agravante, em cumprimento de sentença requerido por SETOR TOTAL VILLE – CONDOMÍNIO DEZ em desfavor de EDINALDO BORGES MARQUES DE SOUZA. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou EDINALDO ao pagamento de taxas condominiais relativas a imóvel adquirido mediante mútuo garantido por alienação fiduciária. Inicialmente, o juízo havia deferido a constrição dos direitos aquisitivos do bem e intimado o credor fiduciário a se manifestar. Diante da insurgência da CAIXA ECONÔMICA, o juízo chamou o feito à ordem e determinou a penhora do próprio imóvel, em substituição à constrição dos direitos aquisitivos. Nas razões recursais, a CAIXA ECONÔMICA argumentou é a proprietária do bem e que não foi parte no processo de conhecimento. O cumprimento de sentença não pode se voltar contra seu patrimônio. Não obstante, o executado encontra-se inadimplente com as parcelas do financiamento imobiliário e já teria iniciado o processo de retomada do imóvel e consolidação da propriedade. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo para impedir que o imóvel seja alienado em hasta pública e, ao final, o provimento para “reformar a decisão, desconstituindo a penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente à CAIXA, e, alternativamente, retificando a penhora sobre o imóvel pela penhora sobre os direitos aquisitivos”. Preparo regular sob ID 35865840. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Chamo o feito à ordem. Analisando os autos, verifico que a decisão determinara a penhora tão somente sobre os direitos pessoais que o executado possui sobre o imóvel cujos débitos condominiais se perseguem nesta demanda. Contudo, este juízo não tem considerado esta a melhor solução para as demandas executivas de cobrança de débitos condominiais, tendo em vista a possibilidade da penhora recair diretamente sobre o próprio imóvel, a despeito de ter sido ofertado em garantia e alienado fiduciariamente ao credor fiduciário. Com efeito, tratando-se de execução de débitos condominiais, entendo ser possível a penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação e sua consequente venda em leilão judicial. Conquanto o imóvel esteja gravado com a cláusula de alienação fiduciária em favor do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal, a existência do gravame não obsta a expropriação considerando que o crédito condominial se sobrepuja ao credor com garantia real, consoante o enunciado do verbete sumular 478 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, aplicado por analogia, segundo o qual “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.” Convém sobrelevar que não se cuida, na hipótese em testilha, de cobrança de dívida de caráter meramente pessoal e desprovida de garantia real, o que implicaria na impossibilidade de se constritar bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, consoante é o entendimento jurisprudencial consolidado, haja vista que a propriedade pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, nessas situações, o embaraço apenas dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, conforme expressamente previsto no art. 835, XII do código de processo civil. Ao revés, o cerne da questão cinge-se à possibilidade de penhorar o próprio bem gravado com alienação fiduciária, proceder à sua avaliação, bem como a sua futura alienação para satisfação da dívida condominial. Portanto, a execução de dívida condominial difere das demais por ter tratamento específico em face à natureza propter rem da obrigação, em que o débito vincula-se à coisa, não se sujeitando ao alvedrio das alterações na titularidade dominial e vincula quem quer que seja o seu proprietário, notadamente porque esse tipo de obrigação é assegurar a conservação do bem ao qual ela é ínsita, observado o interesse da coletividade condominial. Não se pode olvidar, ademais, que nas obrigações garantidas mediante contrato de alienação fiduciária, em caso de utilização da garantia e consolidada a posse e propriedade nas mãos do credor fiduciário, este receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem. Aliás, segundo o parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem, denotando-se que a natureza da obrigação propter rem afeta a coisa independentemente quem seja o seu proprietário. Logo, considero ser possível, sob o ponto de vista jurídico do direito material que se visa tutelar, a ampliação do regramento estatuído no art. 835, XII do código de processo civil, para que a penhora incida não apenas sobre os direitos aquisitivos da propriedade fiduciária em execução movida pelo condomínio contra o devedor fiduciante, alcançando a constrição a própria propriedade, ou seja, o imóvel gerador da dívida condominial, de molde a conferir eficácia material colimando à satisfação da obrigação proveniente dos débitos condominiais inadimplidos, e, como corolário lógico, legitimando a expropriação do imóvel. Nessa seara, não se permitir a penhora do imóvel consubstanciaria flagrante prejuízo ao condomínio, podendo inviabilizar a própria existência do edifício, porquanto as cotas condominiais aprovadas em assembleia se destinam a assegurar às despesas essenciais da entidade condominial e têm como finalidade precípua garantir a manutenção e conservação das áreas comuns. Dessa forma, considerando o interesse prevalecente da coletividade condominial sobre os interesse da instituição financeira, doravante credora fiduciária, deve-se permitir que a constrição recaia sobre o imóvel objeto da dívida condominial, observando-se, contudo, o disposto no art. 799, I c/c art. 889, V do CPC a fim de cientificar e oportunizar previamente ao credor fiduciário se manifestar sobre a execução antes do bem ser levado a leilão e ultimação da hasta pública, donde poderá, inclusive, em ocorrendo a arrematação, exercer seu direito de preferência originária do crédito fiduciário após satisfeita a obrigação condominial (propter rem). O E. TJDFT já se posicionou em casos similares ao dos autos, perfilhando o entendimento acerca da viabilidade material e processual de se proceder à alienação do bem ofertado em garantia fiduciária como decorrência lógica e natural da penhora, face a preferência do crédito condominial ao crédito fiduciário. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇAO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. MANDADO DE AVALIAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade plena do imóvel, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de constrição, conforme expressa previsão do artigo 835, XII do CPC/15. Precedentes. 2. Possuindo os direitos aquisitivos expressão econômica, a avaliação do imóvel é útil e pertinente para saber se o valor do imóvel comporta o valor do débito perante terceiros e para com o agente financeiro, informação que, inclusive, pode subsidiar a decisão da parte autora caso haja interesse de adjudicar os direitos aquisitivos da parte ré sobre o imóvel, mediante o pagamento do débito em aberto com o agente financeiro. 3. A penhora de direitos aquisitivos resultaria sem eficácia se vedada fosse a expropriação, sobretudo em se tratando de divida condominial, hipótese em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, haja vista a natureza jurídica propter rem da obrigação. 4. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO (Acórdão no 1281928; 7a Turma Cível; Relator Desembargador GETULIO DE MORAES OLIVEIRA; Publicado no DJE : 05/10/2020) Nessa seara, não se permitir a penhora do imóvel consubstanciaria flagrante prejuízo ao condomínio, podendo inviabilizar a própria existência do edifício, porquanto as cotas condominiais aprovadas em assembleia se destinam a assegurar às despesas essenciais da entidade condominial e têm como finalidade precípua garantir a manutenção e conservação das áreas comuns. Dessa forma, considerando o interesse prevalecente da coletividade condominial sobre os interesse da instituição financeira, doravante credora fiduciária, deve-se permitir que a constrição recaia sobre o imóvel objeto da dívida condominial, observando-se, contudo, o disposto no art. 799, I c/c art. 889, V do CPC a fim de cientificar e oportunizar previamente ao credor fiduciário se manifestar sobre a execução antes do bem ser levado a leilão e ultimação da hasta pública, donde poderá, inclusive, em ocorrendo a arrematação, exercer seu direito de preferência originária do crédito fiduciário após satisfeita a obrigação condominial (propter rem), não lhe acarretando qualquer prejuízo na utilização do saldo que sobejar ao pagamento do débito condominial na liquidação do crédito fiduciário e, se o produto da alienação não for suficiente, poderá cobrar do devedor fiduciante o saldo remanescente, pois este fica obrigado pelo restante (art. 1366 C.C). Assim, retifico a decisão de ID 81764632, e defiro a penhora da propriedade do bem, oportunidade em que ressalto que a responsabilidade pelo saldo devedor do financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal permanecerá sendo do mutuário e não do arrematante do imóvel, uma vez que se trata de contrato firmado entre o executado e a instituição financeira, devendo, portanto, permanecer incólume, de modo que o fiduciante, ora executado, permanecerá responsável pelo débito junto à fiduciária. Assim, após a alienação do bem por meio do leilão, utilizar-se-á o montante da arrematação para abater os débitos de natureza propter rem, tal qual o débito condominial ora executado e as dívidas tributárias, os quais têm preferência, abatendo-se, em após, do saldo devedor o montante remanescente da arrematação. Não sendo possível a quitação do saldo devedor, caberá a credora fiduciária promover a cobrança diretamente do executado por meio das vias adequadas. Ressalto que se deve fazer constar do edital que os débitos anteriores à arrematação de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais) e os débitos tributários anteriores (por exemplo: IPTU e TLP) incidirão sobre o preço da arrematação (§ 1o do artigo 908 do CPC e artigo 130 § único do Código Tributário Nacional - CTN) e deverão ser informados por extratos pelo Arrematante no processo judicial para terem preferência sobre os demais créditos e débitos (Art. 323, Art. 908, § 1o e § 2o do Código de Processo Cível e Art. 130, Par. Único do Código Tributário Nacional). A despeito da retificação ora realizada, mantenho a avaliação já realizada, uma vez que não vislumbro qualquer prejuízo diante deste decisum, notadamente porque o próprio imóvel será levado a leilão judicial e a estimativa aferida sobre o valor de mercado do bem servirá como parâmetro mínimo para eventual e futura arrematação. Por outro lado, determino que retifique o termo de penhora, para que conste se tratar de penhora sobre o imóvel e não dos direitos aquisitivos. Não há necessidade de se proceder à retificação da medida constritiva perante o cartório imobiliário, porquanto consta na matrícula do imóvel que a constrição recaiu sobre o bem dado em garantia fiduciária. Quanto a manifestação da credora fiduciaria, reforço que a natureza propter rem dos encargos condominiais prevalece sobre o crédito do credor hipotecário/fiduciário e depreende-se que a execução em curso versa sobre dívida relativa a taxas condominiais, razão pela qual a penhora pode recair sobre o imóvel que deu ensejo à cobrança, facultado ao credor fiduciário sub-rogar-se nos créditos da parte exequente para preservar a garantia acaso opte pela retomada do imóvel, já que na hipótese em testilha o crédito da terceira interessada não goza de maiores privilégios que a parte exequente, já que a medida pretendida equivale a tutelar que seus créditos sejam priorizados em detrimento daquele que possui preferência em solver os créditos derivados do próprio imóvel frustrando a satisfação do crédito do condomínio. Por fim, a terceira interessada não comprova que houve a consolidação da propriedade. Assim sendo, indefiro o cancelamento da penhora do imóvel, inclusive diante da possibilidade da terceira interessada de liquidar o débito condominial, que ostenta natureza propter rem, como medida de preservar a garantia ofertada. Intime-se a terceira interessada para no prazo de 5 (cinco) dias apresentar o seu interesse em sub-rogar-se nos créditos condominiais, conferindo a esta a oportunidade para preservar a garantia dada ao imóvel, ressaltando que acaso opte por não sub-rogar-se que eventual saldo remanescente lhe será reservado para liquidar o montante do saldo devedor da parte executada, podendo perseguir o saldo remanescente do mutuário. Intimem-se as partes e o credor fiduciário acerca desta decisão e, em após, envie-se ao leilão o imóvel penhorado. Dê-se vista ao leiloeiro para designação de data para o ato e expedição dos editais respectivos a fim de dar publicidade e ampla divulgação da alienação, observando-se o disposto no art. 884 c/c art. 886 e art. 887, todos do código de processo civil, ressaltando que a arrematação não poderá ser realizada por preço inferior ao constante da avaliação, salvo se não acorrer nenhum licitante ao primeiro pregão e não acorrendo nenhum interessado, situação em que o bem penhorado poderá ser arrematado pelo preço mínimo equivalente a 75% do valor da avaliação, nos termos do parágrafo único do art. 891 c/c art. 895, do aludido regramento processual.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença proferida em ação de conhecimento e que condenou EDINALDO BORGES MARQUES DE SOUZA ao pagamento das taxas condominiais em atraso. Após a intimação da credora fiduciária a respeito da penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel e originário da dívida, o juízo alterou a decisão anterior e determinou que a constrição recaia sobre o próprio bem e sob o fundamento de que a obrigação exequenda teria natureza propter rem. Não obstante a obrigação pelo pagamento da taxa de condomínio derivar da própria coisa, se transferindo juntamente com a propriedade, impõe ressaltar que o título executivo em questão constituiu obrigação tão somente de EDINALDO em face ao condomínio. A fase de cumprimento de sentença não pode transcender os limites subjetivos da coisa julgada, vindo a alcançar patrimônio de terceira pessoa que não foi parte na relação processual, ainda que se entenda tratar de dívida de natureza propter rem. Neste sentido, já decidiu esta corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO LIMINAR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. HASTA PÚBLICA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PROPRIEDADE PERMANECE COM A CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento com pedido liminar interposto contra a decisão que determinou o envio de imóvel a leilão. 2. O bem indicado pelo condomínio credor, que se constitui no mesmo imóvel sobre o qual pende a dívida condominial, encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, na forma da Lei n. 9.514/2007, conforme demonstra o registro efetuado perante o 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF, matrícula 41852. 3. Ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, de modo que, à luz do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B, do Código Civil, e dos artigos 23 e 25, da Lei n° 9.514/1997, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. 4. Diante disso, o imóvel não está na esfera patrimonial da devedora, mas, sim, do credor fiduciário, a quem o imóvel é transferido com a finalidade de garantir o cumprimento da obrigação contraída pelo devedor fiduciante. 5. Assim, a devedora possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, a proprietária do imóvel. 6. Dessa maneira, não se afigura possível a penhora do bem em questão, objeto de alienação fiduciária e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio da devedora. 7. Precedente: "(...) 7. "Nada obstante a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isto não autoriza o leilão do bem, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal." Precedente. 8. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado" (07159605120218070000, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 31/8/2021.) 8. Recurso provido. (Acórdão 1402571, 07323526620218070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 16/2/2022, publicado no DJE: 8/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Não bastasse, é preciso frisar que, durante a relação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio é do devedor fiduciante, lembrando que a propriedade é do credor fiduciário. Nesse passo, incabível a penhora do imóvel de sua propriedade, ficando restrita a possibilidade de constrição aos direitos aquisitivos da unidade habitacional: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.) O risco de dano de difícil reparação decorre da determinação de designação de hasta pública que, caso realizada, implicaria no esvaziamento do objeto do recurso. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e determinar o sobrestamento de quaisquer atos tendentes à alienação do imóvel penhorado em hasta pública. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 14 de junho de 2022 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
DECISÃO Trata-se de agravo de instrumento interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, em face à decisão da Segunda Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões de Santa Maria, que determinou a penhora de imóvel alienado fiduciariamente à agravante, em cumprimento de sentença requerido por SETOR TOTAL VILLE – CONDOMÍNIO DEZ em desfavor de EDINALDO BORGES MARQUES DE SOUZA. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença que condenou EDINALDO ao pagamento de taxas condominiais relativas a imóvel adquirido mediante mútuo garantido por alienação fiduciária. Inicialmente, o juízo havia deferido a constrição dos direitos aquisitivos do bem e intimado o credor fiduciário a se manifestar. Diante da insurgência da CAIXA ECONÔMICA, o juízo chamou o feito à ordem e determinou a penhora do próprio imóvel, em substituição à constrição dos direitos aquisitivos. Nas razões recursais, a CAIXA ECONÔMICA argumentou é a proprietária do bem e que não foi parte no processo de conhecimento. O cumprimento de sentença não pode se voltar contra seu patrimônio. Não obstante, o executado encontra-se inadimplente com as parcelas do financiamento imobiliário e já teria iniciado o processo de retomada do imóvel e consolidação da propriedade. Requereu o recebimento do recurso no efeito suspensivo para impedir que o imóvel seja alienado em hasta pública e, ao final, o provimento para “reformar a decisão, desconstituindo a penhora sobre o imóvel alienado fiduciariamente à CAIXA, e, alternativamente, retificando a penhora sobre o imóvel pela penhora sobre os direitos aquisitivos”. Preparo regular sob ID 35865840. É o relatório. Decido. A decisão objurgada foi proferida nos seguintes termos: “Chamo o feito à ordem. Analisando os autos, verifico que a decisão determinara a penhora tão somente sobre os direitos pessoais que o executado possui sobre o imóvel cujos débitos condominiais se perseguem nesta demanda. Contudo, este juízo não tem considerado esta a melhor solução para as demandas executivas de cobrança de débitos condominiais, tendo em vista a possibilidade da penhora recair diretamente sobre o próprio imóvel, a despeito de ter sido ofertado em garantia e alienado fiduciariamente ao credor fiduciário. Com efeito, tratando-se de execução de débitos condominiais, entendo ser possível a penhora do imóvel, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação e sua consequente venda em leilão judicial. Conquanto o imóvel esteja gravado com a cláusula de alienação fiduciária em favor do credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal, a existência do gravame não obsta a expropriação considerando que o crédito condominial se sobrepuja ao credor com garantia real, consoante o enunciado do verbete sumular 478 do Colendo Superior Tribunal de Justiça, aplicado por analogia, segundo o qual “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário.” Convém sobrelevar que não se cuida, na hipótese em testilha, de cobrança de dívida de caráter meramente pessoal e desprovida de garantia real, o que implicaria na impossibilidade de se constritar bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, consoante é o entendimento jurisprudencial consolidado, haja vista que a propriedade pertence ao credor fiduciário, permitindo-se, contudo, nessas situações, o embaraço apenas dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, conforme expressamente previsto no art. 835, XII do código de processo civil. Ao revés, o cerne da questão cinge-se à possibilidade de penhorar o próprio bem gravado com alienação fiduciária, proceder à sua avaliação, bem como a sua futura alienação para satisfação da dívida condominial. Portanto, a execução de dívida condominial difere das demais por ter tratamento específico em face à natureza propter rem da obrigação, em que o débito vincula-se à coisa, não se sujeitando ao alvedrio das alterações na titularidade dominial e vincula quem quer que seja o seu proprietário, notadamente porque esse tipo de obrigação é assegurar a conservação do bem ao qual ela é ínsita, observado o interesse da coletividade condominial. Não se pode olvidar, ademais, que nas obrigações garantidas mediante contrato de alienação fiduciária, em caso de utilização da garantia e consolidada a posse e propriedade nas mãos do credor fiduciário, este receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem. Aliás, segundo o parágrafo único do art. 1368-B do Código Civil, dispõe que o credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem, denotando-se que a natureza da obrigação propter rem afeta a coisa independentemente quem seja o seu proprietário. Logo, considero ser possível, sob o ponto de vista jurídico do direito material que se visa tutelar, a ampliação do regramento estatuído no art. 835, XII do código de processo civil, para que a penhora incida não apenas sobre os direitos aquisitivos da propriedade fiduciária em execução movida pelo condomínio contra o devedor fiduciante, alcançando a constrição a própria propriedade, ou seja, o imóvel gerador da dívida condominial, de molde a conferir eficácia material colimando à satisfação da obrigação proveniente dos débitos condominiais inadimplidos, e, como corolário lógico, legitimando a expropriação do imóvel. Nessa seara, não se permitir a penhora do imóvel consubstanciaria flagrante prejuízo ao condomínio, podendo inviabilizar a própria existência do edifício, porquanto as cotas condominiais aprovadas em assembleia se destinam a assegurar às despesas essenciais da entidade condominial e têm como finalidade precípua garantir a manutenção e conservação das áreas comuns. Dessa forma, considerando o interesse prevalecente da coletividade condominial sobre os interesse da instituição financeira, doravante credora fiduciária, deve-se permitir que a constrição recaia sobre o imóvel objeto da dívida condominial, observando-se, contudo, o disposto no art. 799, I c/c art. 889, V do CPC a fim de cientificar e oportunizar previamente ao credor fiduciário se manifestar sobre a execução antes do bem ser levado a leilão e ultimação da hasta pública, donde poderá, inclusive, em ocorrendo a arrematação, exercer seu direito de preferência originária do crédito fiduciário após satisfeita a obrigação condominial (propter rem). O E. TJDFT já se posicionou em casos similares ao dos autos, perfilhando o entendimento acerca da viabilidade material e processual de se proceder à alienação do bem ofertado em garantia fiduciária como decorrência lógica e natural da penhora, face a preferência do crédito condominial ao crédito fiduciário. Confira-se: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇAO DE TITULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITO CONDOMINIAL. IMÓVEL GRAVADO COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. MANDADO DE AVALIAÇÃO DO BEM. POSSIBILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. 1. Ainda que o devedor fiduciário não detenha a propriedade plena do imóvel, os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de alienação fiduciária são passíveis de constrição, conforme expressa previsão do artigo 835, XII do CPC/15. Precedentes. 2. Possuindo os direitos aquisitivos expressão econômica, a avaliação do imóvel é útil e pertinente para saber se o valor do imóvel comporta o valor do débito perante terceiros e para com o agente financeiro, informação que, inclusive, pode subsidiar a decisão da parte autora caso haja interesse de adjudicar os direitos aquisitivos da parte ré sobre o imóvel, mediante o pagamento do débito em aberto com o agente financeiro. 3. A penhora de direitos aquisitivos resultaria sem eficácia se vedada fosse a expropriação, sobretudo em se tratando de divida condominial, hipótese em que o próprio imóvel responde pelo débito da unidade condominial, haja vista a natureza jurídica propter rem da obrigação. 4. AGRAVO DE INSTRUMENTO IMPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO (Acórdão no 1281928; 7a Turma Cível; Relator Desembargador GETULIO DE MORAES OLIVEIRA; Publicado no DJE : 05/10/2020) Nessa seara, não se permitir a penhora do imóvel consubstanciaria flagrante prejuízo ao condomínio, podendo inviabilizar a própria existência do edifício, porquanto as cotas condominiais aprovadas em assembleia se destinam a assegurar às despesas essenciais da entidade condominial e têm como finalidade precípua garantir a manutenção e conservação das áreas comuns. Dessa forma, considerando o interesse prevalecente da coletividade condominial sobre os interesse da instituição financeira, doravante credora fiduciária, deve-se permitir que a constrição recaia sobre o imóvel objeto da dívida condominial, observando-se, contudo, o disposto no art. 799, I c/c art. 889, V do CPC a fim de cientificar e oportunizar previamente ao credor fiduciário se manifestar sobre a execução antes do bem ser levado a leilão e ultimação da hasta pública, donde poderá, inclusive, em ocorrendo a arrematação, exercer seu direito de preferência originária do crédito fiduciário após satisfeita a obrigação condominial (propter rem), não lhe acarretando qualquer prejuízo na utilização do saldo que sobejar ao pagamento do débito condominial na liquidação do crédito fiduciário e, se o produto da alienação não for suficiente, poderá cobrar do devedor fiduciante o saldo remanescente, pois este fica obrigado pelo restante (art. 1366 C.C). Assim, retifico a decisão de ID 81764632, e defiro a penhora da propriedade do bem, oportunidade em que ressalto que a responsabilidade pelo saldo devedor do financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal permanecerá sendo do mutuário e não do arrematante do imóvel, uma vez que se trata de contrato firmado entre o executado e a instituição financeira, devendo, portanto, permanecer incólume, de modo que o fiduciante, ora executado, permanecerá responsável pelo débito junto à fiduciária. Assim, após a alienação do bem por meio do leilão, utilizar-se-á o montante da arrematação para abater os débitos de natureza propter rem, tal qual o débito condominial ora executado e as dívidas tributárias, os quais têm preferência, abatendo-se, em após, do saldo devedor o montante remanescente da arrematação. Não sendo possível a quitação do saldo devedor, caberá a credora fiduciária promover a cobrança diretamente do executado por meio das vias adequadas. Ressalto que se deve fazer constar do edital que os débitos anteriores à arrematação de natureza propter rem (por exemplo: débitos condominiais) e os débitos tributários anteriores (por exemplo: IPTU e TLP) incidirão sobre o preço da arrematação (§ 1o do artigo 908 do CPC e artigo 130 § único do Código Tributário Nacional - CTN) e deverão ser informados por extratos pelo Arrematante no processo judicial para terem preferência sobre os demais créditos e débitos (Art. 323, Art. 908, § 1o e § 2o do Código de Processo Cível e Art. 130, Par. Único do Código Tributário Nacional). A despeito da retificação ora realizada, mantenho a avaliação já realizada, uma vez que não vislumbro qualquer prejuízo diante deste decisum, notadamente porque o próprio imóvel será levado a leilão judicial e a estimativa aferida sobre o valor de mercado do bem servirá como parâmetro mínimo para eventual e futura arrematação. Por outro lado, determino que retifique o termo de penhora, para que conste se tratar de penhora sobre o imóvel e não dos direitos aquisitivos. Não há necessidade de se proceder à retificação da medida constritiva perante o cartório imobiliário, porquanto consta na matrícula do imóvel que a constrição recaiu sobre o bem dado em garantia fiduciária. Quanto a manifestação da credora fiduciaria, reforço que a natureza propter rem dos encargos condominiais prevalece sobre o crédito do credor hipotecário/fiduciário e depreende-se que a execução em curso versa sobre dívida relativa a taxas condominiais, razão pela qual a penhora pode recair sobre o imóvel que deu ensejo à cobrança, facultado ao credor fiduciário sub-rogar-se nos créditos da parte exequente para preservar a garantia acaso opte pela retomada do imóvel, já que na hipótese em testilha o crédito da terceira interessada não goza de maiores privilégios que a parte exequente, já que a medida pretendida equivale a tutelar que seus créditos sejam priorizados em detrimento daquele que possui preferência em solver os créditos derivados do próprio imóvel frustrando a satisfação do crédito do condomínio. Por fim, a terceira interessada não comprova que houve a consolidação da propriedade. Assim sendo, indefiro o cancelamento da penhora do imóvel, inclusive diante da possibilidade da terceira interessada de liquidar o débito condominial, que ostenta natureza propter rem, como medida de preservar a garantia ofertada. Intime-se a terceira interessada para no prazo de 5 (cinco) dias apresentar o seu interesse em sub-rogar-se nos créditos condominiais, conferindo a esta a oportunidade para preservar a garantia dada ao imóvel, ressaltando que acaso opte por não sub-rogar-se que eventual saldo remanescente lhe será reservado para liquidar o montante do saldo devedor da parte executada, podendo perseguir o saldo remanescente do mutuário. Intimem-se as partes e o credor fiduciário acerca desta decisão e, em após, envie-se ao leilão o imóvel penhorado. Dê-se vista ao leiloeiro para designação de data para o ato e expedição dos editais respectivos a fim de dar publicidade e ampla divulgação da alienação, observando-se o disposto no art. 884 c/c art. 886 e art. 887, todos do código de processo civil, ressaltando que a arrematação não poderá ser realizada por preço inferior ao constante da avaliação, salvo se não acorrer nenhum licitante ao primeiro pregão e não acorrendo nenhum interessado, situação em que o bem penhorado poderá ser arrematado pelo preço mínimo equivalente a 75% do valor da avaliação, nos termos do parágrafo único do art. 891 c/c art. 895, do aludido regramento processual.” Em regra, o agravo de instrumento não é dotado de efeito suspensivo. Sua concessão depende do atendimento aos pressupostos estabelecidos no artigo 300 do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV , o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Nesse mesmo sentido, o parágrafo único do artigo 995, do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 995. Os recursos não impedem a eficácia da decisão, salvo disposição legal ou decisão judicial em sentido diverso. Parágrafo único: A eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Nesse contexto, a suspensão da eficácia da decisão recorrida pressupõe que seu cumprimento possa ocasionar dano grave, de difícil ou impossível reparação, bem com reste demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. Os requisitos são cumulativos e devem ser demonstrados pelo agravante. Em uma análise perfunctória dos documentos trazidos aos autos, tenho como presentes esses pressupostos. Na origem, cuida-se de cumprimento de sentença proferida em ação de conhecimento e que condenou EDINALDO BORGES MARQUES DE SOUZA ao pagamento das taxas condominiais em atraso. Após a intimação da credora fiduciária a respeito da penhora dos direitos aquisitivos do devedor sobre o imóvel e originário da dívida, o juízo alterou a decisão anterior e determinou que a constrição recaia sobre o próprio bem e sob o fundamento de que a obrigação exequenda teria natureza propter rem. Não obstante a obrigação pelo pagamento da taxa de condomínio derivar da própria coisa, se transferindo juntamente com a propriedade, impõe ressaltar que o título executivo em questão constituiu obrigação tão somente de EDINALDO em face ao condomínio. A fase de cumprimento de sentença não pode transcender os limites subjetivos da coisa julgada, vindo a alcançar patrimônio de terceira pessoa que não foi parte na relação processual, ainda que se entenda tratar de dívida de natureza propter rem. Neste sentido, já decidiu esta corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PEDIDO LIMINAR. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA. HASTA PÚBLICA. DÍVIDA CONDOMINIAL. PROPRIEDADE PERMANECE COM A CREDORA FIDUCIÁRIA. RECURSO PROVIDO. 1. Agravo de instrumento com pedido liminar interposto contra a decisão que determinou o envio de imóvel a leilão. 2. O bem indicado pelo condomínio credor, que se constitui no mesmo imóvel sobre o qual pende a dívida condominial, encontra-se alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, na forma da Lei n. 9.514/2007, conforme demonstra o registro efetuado perante o 5o Ofício de Registro de Imóveis do DF, matrícula 41852. 3. Ainda não houve a integral quitação das parcelas contratadas, de modo que, à luz do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B, do Código Civil, e dos artigos 23 e 25, da Lei n° 9.514/1997, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária. 4. Diante disso, o imóvel não está na esfera patrimonial da devedora, mas, sim, do credor fiduciário, a quem o imóvel é transferido com a finalidade de garantir o cumprimento da obrigação contraída pelo devedor fiduciante. 5. Assim, a devedora possui apenas a posse direta e o direito real de aquisição do bem, desde que adimplidas as obrigações que ensejaram a estipulação da garantia, não sendo, portanto, a proprietária do imóvel. 6. Dessa maneira, não se afigura possível a penhora do bem em questão, objeto de alienação fiduciária e o seu subsequente encaminhamento a leilão, uma vez que esse bem não integra o patrimônio da devedora. 7. Precedente: "(...) 7. "Nada obstante a penhora recair sobre os direitos aquisitivos de imóvel gravado com cláusula de alienação fiduciária, isto não autoriza o leilão do bem, porquanto a propriedade não pertence ao devedor fiduciante (executado da ação originária), mas, sim, ao credor fiduciário, no caso, a Caixa Econômica Federal." Precedente. 8. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Agravo interno prejudicado" (07159605120218070000, Relator: Diaulas Costa Ribeiro, 8a Turma Cível, DJE: 31/8/2021.) 8. Recurso provido. (Acórdão 1402571, 07323526620218070000, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 16/2/2022, publicado no DJE: 8/3/2022. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Não bastasse, é preciso frisar que, durante a relação fiduciária, a responsabilidade pelo pagamento da taxa de condomínio é do devedor fiduciante, lembrando que a propriedade é do credor fiduciário. Nesse passo, incabível a penhora do imóvel de sua propriedade, ficando restrita a possibilidade de constrição aos direitos aquisitivos da unidade habitacional: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - EMBARGOS DE TERCEIRO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EMBARGADO. 1. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. Precedentes. 2. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, como a propriedade é do credor fiduciário, inviável recair a penhora sobre o próprio imóvel para saldar dívida do devedor fiduciante, ressalvando-se, contudo, a possibilidade de constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária pelas vias ordinárias. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.485.972/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021.) O risco de dano de difícil reparação decorre da determinação de designação de hasta pública que, caso realizada, implicaria no esvaziamento do objeto do recurso. As decisões monocráticas pelo relator são reservadas a acautelar o processo ou direito das partes de eventual risco de dano ou seu resultado útil. A concessão de liminar ao recurso pelo Relator pressupõe plausibilidade dos fundamentos da insurgência, correspondente à demonstração de sua admissibilidade e a probabilidade de êxito, segundo a jurisprudência desta Corte ou Superior; e a prova do perigo concreto a justificar seu deferimento, os quais se mostram tão cristalinos e evidentes, o que impõe o seu deferimento, sem prejuízo de sua reapreciação por ocasião o julgamento do mérito ou pelo próprio Colegiado. Ante o exposto, DEFIRO A LIMINAR para atribuir efeito suspensivo ao recurso e determinar o sobrestamento de quaisquer atos tendentes à alienação do imóvel penhorado em hasta pública. Comunique-se ao juízo de origem. Dispensadas informações. Faculto ao agravado manifestar-se no prazo legal. Após, tornem os autos conclusos. Intimem-se. Brasília/DF, 14 de junho de 2022 LUIS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA Relator