Tribunal: TJDFT
Processo: 0723265-52.2022.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2022-08-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0723265-52.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODONTOLOGIA INTEGRADA ALCANCAR LTDA AGRAVADO: CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por ODONTOLOGIA INTEGRADA ALCANÇAR LTDA, com o intuito de modificar a decisão que indeferiu a o pedido de tutela provisória que visa o deferimento de rescisão antecipada do contrato locatício com a isenção do pagamento da multa penal compensatória, dentre outras medidas pleiteadas. Transcrevo parte da decisão agravada que interessa ao presente recurso (ID 37283197): Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, com pedido de tutela provisória, ajuizada por Odontologia Integrada Alcançar Ltda. (“Autora”) em desfavor de Construções e Empreendimentos Santa Fé Ltda. ME (“Ré”), partes qualificadas nos autos em epígrafe. (...) Fundamentação 8. De acordo com o vigente Código de Processo Civil, que modificou sensivelmente a sistemática do revogado diploma adjetivo, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. 9. A tutela provisória de urgência, de natureza cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental, sendo que, neste último caso, não se exige o pagamento de custas. 10. Qualquer que seja a natureza da tutela provisória de urgência, a sua concessão depende da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 11. Vale frisar, porém, que a tutela de urgência de natureza antecipada, mesmo que presentes os requisitos precitados, não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. 12. In casu, não é possível vislumbrar, de plano e em juízo de delibação, a plausibilidade do direito invocado. 13. Colhe-se do acervo probatório que as partes firmaram contrato de locação em 12.11.2021, com prazo de vigência de trinta e seis meses, tendo por objeto o imóvel descrito no referido instrumento (id. 127533587). 14. A despeito das alegações autorais, é consabido que o locador não precisa ser, necessariamente, o proprietário do imóvel objeto da locação, desde que cumpra as obrigações previstas no art. 22 da Lei no. 8.245/1991. (...) 16. Da mesma forma, possibilidade de alienação do imóvel, judicial ou extrajudicialmente, não torna nulo o contrato de locação, uma vez que se trata de eventualidade ínsita a qualquer relação locatícia. 17. Vale notar, ademais, que o contrato de locação não possui cláusula de vigência em caso de alienação, o que inviabiliza, por si só, a sua averbação na matrícula do imóvel. 18. Desse modo, numa primeira mirada, o fato de: (i) o contrato de locação não ter sido firmado pelo proprietário registral; e de (ii) o imóvel ter sido penhorado no longínquo ano de 2005 (id. 127533567); não consubstancia justifica válida para a rescisão antecipada da avença. 19. Ademais, não há prova concreta de frustração ou empecilho à contratação do seguro exigido pelo condomínio por conta da penhora ou de figurar a ré no contrato de locação. 20. Portanto, não se verifica, ao menos em cognição sumária, a probabilidade do direito da parte autora. 21. Ante o exposto, não concedo a tutela provisória. A agravante narra que ajuizou ação de nulidade/rescisão de contrato de locação com pedido de cancelamento da multa rescisória. Aduz que firmou contrato de locação com o agravado com a finalidade exclusiva de funcionamento de clínica odontológica, pelo período de 23/11/2021 a 23/11/2022, no valor mensal de R$11.000,00, com desconto de pontualidade de R$500,00, para pagamento até o dia 23 de cada mês. Em suma, sustenta que o imóvel locado não pertencia ao agravado, apesar de ser o assinante como locador. Afirma que o imóvel estava penhorado por dívida para com a União; que necessitava de autorização da ANVISA para iniciar o trabalho como clínica odontológica; que o condomínio exigiu a contratação de seguro para a realização das obras necessária e que a energia da sala estava em nome do poder público, o que impossibilitou o pedido de religação. Alegou ainda que, o cartório se recusou a fazer o registro solicitado que garantisse o investimento de mais de 1 milhão na sala alugada, porque a sala está penhorada. Alega que não foi possível permanecer na execução do contrato por culpa do locador, ora agravado. Relata que o agravado, para fins de distrato, exigiu o pagamento de 8 dias de aluguel, de 151 dias de IPTU; nada consta da energia, além do pagamento de multa rescisória no valor de R$33.000,00. Por fim, requer a concessão de tutela antecipada recursal, para suspender a cobrança da multa rescisória ou qualquer outro valor acessório do contrato de locação. No mérito, pugna pela reforma da decisão para que o agravado se abstenha de efetuar qualquer cobrança relacionada ao contrato de locação do imóvel situado na Quadra 4, Bloco B, Pétala C, Sala 1003, Edif. Varig, Asa Norte/DF, inclusive de incluir os dados da agravante e de seus fiadores nos órgãos de proteção do crédito até o julgamento da demanda. Preparo efetuado. É o breve relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, pois fundado no art. 1.015, parágrafo único do CPC. Ab initio, convém esclarecer que esta instância recursal somente pode se manifestar sobre o que restou decidido pelo juiz a quo, sob pena de configurar supressão de instância. Ao relator cabe conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, a concessão de tutela provisória de urgência (art. 300, CPC) é condicionada à demonstração de elementos que evidenciem, simultaneamente, a probabilidade do direito e o fundado receio de dano grave ou ameaça ao efeito prático do processo principal. Não obstante os argumentos deduzidos pela agravante, não se vislumbra a presença dos requisitos autorizadores da medida liminar pleiteada. Senão vejamos. Verifica-se que as partes firmaram contrato de locação de imóvel comercial, para vigência por 36 meses, pelo período de 23/11/2021 a 23/11/2024, no qual a agravante se obrigou a pagar o valor mensal de R$11.000,00, com desconto de pontualidade no valor de R$500,00. A cláusula XVII prevê o desconto de R$9.172,56 no valor do aluguel, referente aos oito primeiros meses de aluguel, ou seja, de 23/12/2021 a 23/07/2022. Tais descontos são destinados às reformas e reparos necessários no imóvel. A cláusula V prevê que, no caso de inadimplência ou violação de qualquer cláusula, incidirá multa compensatória no valor de 3 meses de aluguel, em vigor no momento da infração. A agravante afirma que, por culpa do locador, não foi possível manter a execução do contrato, pelo que requer, liminarmente, a nulidade do contrato ou a rescisão antecipada do contrato com a declaração de inexigibilidade da multa rescisória e de qualquer outro valor consectário do contrato de aluguel. Importa relembrar que as relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. Com efeito, a relação obrigacional que permeia o contrato de locação não envolve direito de propriedade, pelo que não cabe discussão acerca da titularidade do imóvel locado, como requisito para validade do contrato. Quanto à locação de imóvel penhorado, a princípio não há óbice. No entanto, ante a possibilidade de o imóvel ser levado à hasta pública e tal fato causar prejuízo ao locatário, deve o locador dar ciência prévia ao locatário acerca desse gravame. Assim sendo, ante a inexistência de comprovação inequívoca de vício capaz de invalidar o contrato de locação, a decisão agravada deve ser mantida intacta. Constata-se que a questão debatida nos autos carece de dilação probatória, uma vez que a exposição dos fatos e argumentação jurídica não denota de plano a verossimilhança das alegações, o que impõe investigação aprofundada, apreciação de provas sob o crivo do contraditório, o que não é admissível nesta via estreita do agravo de instrumento. Diante do exposto, ante a ausência dos requisitos legais, INDEFIRO a tutela antecipada vindicada. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0723265-52.2022.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ODONTOLOGIA INTEGRADA ALCANCAR LTDA AGRAVADO: CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS SANTA FE LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por ODONTOLOGIA INTEGRADA ALCANÇAR LTDA, com o intuito de modificar a decisão que indeferiu a o pedido de tutela provisória que visa o deferimento de rescisão antecipada do contrato locatício com a isenção do pagamento da multa penal compensatória, dentre outras medidas pleiteadas. Transcrevo parte da decisão agravada que interessa ao presente recurso (ID 37283197): Trata-se de ação de conhecimento, sob o procedimento comum, com pedido de tutela provisória, ajuizada por Odontologia Integrada Alcançar Ltda. (“Autora”) em desfavor de Construções e Empreendimentos Santa Fé Ltda. ME (“Ré”), partes qualificadas nos autos em epígrafe. (...) Fundamentação 8. De acordo com o vigente Código de Processo Civil, que modificou sensivelmente a sistemática do revogado diploma adjetivo, a tutela provisória pode fundamentar-se em urgência ou evidência. 9. A tutela provisória de urgência, de natureza cautelar ou antecipada, pode ser concedida em caráter antecedente ou incidental, sendo que, neste último caso, não se exige o pagamento de custas. 10. Qualquer que seja a natureza da tutela provisória de urgência, a sua concessão depende da demonstração da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. 11. Vale frisar, porém, que a tutela de urgência de natureza antecipada, mesmo que presentes os requisitos precitados, não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. 12. In casu, não é possível vislumbrar, de plano e em juízo de delibação, a plausibilidade do direito invocado. 13. Colhe-se do acervo probatório que as partes firmaram contrato de locação em 12.11.2021, com prazo de vigência de trinta e seis meses, tendo por objeto o imóvel descrito no referido instrumento (id. 127533587). 14. A despeito das alegações autorais, é consabido que o locador não precisa ser, necessariamente, o proprietário do imóvel objeto da locação, desde que cumpra as obrigações previstas no art. 22 da Lei no. 8.245/1991. (...) 16. Da mesma forma, possibilidade de alienação do imóvel, judicial ou extrajudicialmente, não torna nulo o contrato de locação, uma vez que se trata de eventualidade ínsita a qualquer relação locatícia. 17. Vale notar, ademais, que o contrato de locação não possui cláusula de vigência em caso de alienação, o que inviabiliza, por si só, a sua averbação na matrícula do imóvel. 18. Desse modo, numa primeira mirada, o fato de: (i) o contrato de locação não ter sido firmado pelo proprietário registral; e de (ii) o imóvel ter sido penhorado no longínquo ano de 2005 (id. 127533567); não consubstancia justifica válida para a rescisão antecipada da avença. 19. Ademais, não há prova concreta de frustração ou empecilho à contratação do seguro exigido pelo condomínio por conta da penhora ou de figurar a ré no contrato de locação. 20. Portanto, não se verifica, ao menos em cognição sumária, a probabilidade do direito da parte autora. 21. Ante o exposto, não concedo a tutela provisória. A agravante narra que ajuizou ação de nulidade/rescisão de contrato de locação com pedido de cancelamento da multa rescisória. Aduz que firmou contrato de locação com o agravado com a finalidade exclusiva de funcionamento de clínica odontológica, pelo período de 23/11/2021 a 23/11/2022, no valor mensal de R$11.000,00, com desconto de pontualidade de R$500,00, para pagamento até o dia 23 de cada mês. Em suma, sustenta que o imóvel locado não pertencia ao agravado, apesar de ser o assinante como locador. Afirma que o imóvel estava penhorado por dívida para com a União; que necessitava de autorização da ANVISA para iniciar o trabalho como clínica odontológica; que o condomínio exigiu a contratação de seguro para a realização das obras necessária e que a energia da sala estava em nome do poder público, o que impossibilitou o pedido de religação. Alegou ainda que, o cartório se recusou a fazer o registro solicitado que garantisse o investimento de mais de 1 milhão na sala alugada, porque a sala está penhorada. Alega que não foi possível permanecer na execução do contrato por culpa do locador, ora agravado. Relata que o agravado, para fins de distrato, exigiu o pagamento de 8 dias de aluguel, de 151 dias de IPTU; nada consta da energia, além do pagamento de multa rescisória no valor de R$33.000,00. Por fim, requer a concessão de tutela antecipada recursal, para suspender a cobrança da multa rescisória ou qualquer outro valor acessório do contrato de locação. No mérito, pugna pela reforma da decisão para que o agravado se abstenha de efetuar qualquer cobrança relacionada ao contrato de locação do imóvel situado na Quadra 4, Bloco B, Pétala C, Sala 1003, Edif. Varig, Asa Norte/DF, inclusive de incluir os dados da agravante e de seus fiadores nos órgãos de proteção do crédito até o julgamento da demanda. Preparo efetuado. É o breve relatório. Decido. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso, pois fundado no art. 1.015, parágrafo único do CPC. Ab initio, convém esclarecer que esta instância recursal somente pode se manifestar sobre o que restou decidido pelo juiz a quo, sob pena de configurar supressão de instância. Ao relator cabe conceder efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo (art. 1.019, I, do CPC). Por sua vez, a concessão de tutela provisória de urgência (art. 300, CPC) é condicionada à demonstração de elementos que evidenciem, simultaneamente, a probabilidade do direito e o fundado receio de dano grave ou ameaça ao efeito prático do processo principal. Não obstante os argumentos deduzidos pela agravante, não se vislumbra a presença dos requisitos autorizadores da medida liminar pleiteada. Senão vejamos. Verifica-se que as partes firmaram contrato de locação de imóvel comercial, para vigência por 36 meses, pelo período de 23/11/2021 a 23/11/2024, no qual a agravante se obrigou a pagar o valor mensal de R$11.000,00, com desconto de pontualidade no valor de R$500,00. A cláusula XVII prevê o desconto de R$9.172,56 no valor do aluguel, referente aos oito primeiros meses de aluguel, ou seja, de 23/12/2021 a 23/07/2022. Tais descontos são destinados às reformas e reparos necessários no imóvel. A cláusula V prevê que, no caso de inadimplência ou violação de qualquer cláusula, incidirá multa compensatória no valor de 3 meses de aluguel, em vigor no momento da infração. A agravante afirma que, por culpa do locador, não foi possível manter a execução do contrato, pelo que requer, liminarmente, a nulidade do contrato ou a rescisão antecipada do contrato com a declaração de inexigibilidade da multa rescisória e de qualquer outro valor consectário do contrato de aluguel. Importa relembrar que as relações contratuais devem ser regidas para além do próprio contrato (pacta sunt servanda), pelo interesse público e para preservar a segurança jurídica das relações negociais. Com efeito, a relação obrigacional que permeia o contrato de locação não envolve direito de propriedade, pelo que não cabe discussão acerca da titularidade do imóvel locado, como requisito para validade do contrato. Quanto à locação de imóvel penhorado, a princípio não há óbice. No entanto, ante a possibilidade de o imóvel ser levado à hasta pública e tal fato causar prejuízo ao locatário, deve o locador dar ciência prévia ao locatário acerca desse gravame. Assim sendo, ante a inexistência de comprovação inequívoca de vício capaz de invalidar o contrato de locação, a decisão agravada deve ser mantida intacta. Constata-se que a questão debatida nos autos carece de dilação probatória, uma vez que a exposição dos fatos e argumentação jurídica não denota de plano a verossimilhança das alegações, o que impõe investigação aprofundada, apreciação de provas sob o crivo do contraditório, o que não é admissível nesta via estreita do agravo de instrumento. Diante do exposto, ante a ausência dos requisitos legais, INDEFIRO a tutela antecipada vindicada. Comunique-se o Juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Intime-se a parte agravada para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator