Tribunal: TJDFT
Processo: 0023443-02.2014.8.07.0007
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0023443-02.2014.8.07.0007 RECORRENTE: CONDOMÍNIO DA CHÁCARA 299 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VICENTE PIRES RECORRIDO: JOSE KERDOLE MACIEL PORTO DECISÃO O tema que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). No mesmo sentido, o acórdão vergastado decidiu que (ID 11766064): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA. NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso dos autos, o autor apelante requer o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias supostamente devidas pelo réu. Em contrapartida, o réu alega que não usufrui de nenhum benefício do condomínio em questão, tanto é que pediu a sua exclusão em janeiro de 2008 e em 2013, ambos sem sucesso. 2. Não há regulação quanto ao "condomínio de fato", se tratando apenas de uma associação para meros fins civis. Desse modo, ante a garantia individual conferida na nossa Magna Carta e a premissa de que ninguém poderá ser compelido a fazer algo, senão em virtude de lei, tenho que a pessoa (física ou jurídica) não pode ser obrigada a se associar ou manter-se associada na associação. Portanto, entendo que o princípio constitucional da liberdade de associação prevalece sobre o princípio do enriquecimento sem causa. 3. Ademais, o REsp 1.439.163/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu que "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram." 4. Assim, considerando que a matéria já foi analisada sobre a sistemática dos recursos repetitivos e tal decisão tem força vinculante em relação às decisões havidas nas instâncias ordinárias, tenho que o réu não está obrigado a pagar as referidas taxas condominiais, pois este se desvinculou da associação em momento anterior. Artigo 1.039, CPC/2015. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários majorados, nos termos do artigo 85, §11, do CPC/2015. Unânime. Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão combatida está em conformidade com as orientações do Supremo Tribunal Federal. Assim, nos termos do artigo 1.040, inciso I, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0023443-02.2014.8.07.0007 RECORRENTE: CONDOMÍNIO DA CHÁCARA 299 DA COLÔNIA AGRÍCOLA VICENTE PIRES RECORRIDO: JOSE KERDOLE MACIEL PORTO DECISÃO O tema que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). No mesmo sentido, o acórdão vergastado decidiu que (ID 11766064): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO. TAXA CONDOMINIAL. COBRANÇA. NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. No caso dos autos, o autor apelante requer o pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias supostamente devidas pelo réu. Em contrapartida, o réu alega que não usufrui de nenhum benefício do condomínio em questão, tanto é que pediu a sua exclusão em janeiro de 2008 e em 2013, ambos sem sucesso. 2. Não há regulação quanto ao "condomínio de fato", se tratando apenas de uma associação para meros fins civis. Desse modo, ante a garantia individual conferida na nossa Magna Carta e a premissa de que ninguém poderá ser compelido a fazer algo, senão em virtude de lei, tenho que a pessoa (física ou jurídica) não pode ser obrigada a se associar ou manter-se associada na associação. Portanto, entendo que o princípio constitucional da liberdade de associação prevalece sobre o princípio do enriquecimento sem causa. 3. Ademais, o REsp 1.439.163/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, entendeu que "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram." 4. Assim, considerando que a matéria já foi analisada sobre a sistemática dos recursos repetitivos e tal decisão tem força vinculante em relação às decisões havidas nas instâncias ordinárias, tenho que o réu não está obrigado a pagar as referidas taxas condominiais, pois este se desvinculou da associação em momento anterior. Artigo 1.039, CPC/2015. 5. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Honorários majorados, nos termos do artigo 85, §11, do CPC/2015. Unânime. Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão combatida está em conformidade com as orientações do Supremo Tribunal Federal. Assim, nos termos do artigo 1.040, inciso I, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031