Tribunal: TJDFT
Processo: 0729118-76.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO LUÍS FISCHER DIAS
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-09-20

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador João Luís Fischer Dias Número do processo: 0729118-76.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL, PARKSHOPPING CANOAS LTDA AGRAVADO: NOVO ENXOVAL COMERCIAL DE ROUPAS DE CAMA MESA E BANHO LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se agravo de instrumento em que se pretende a reforma de decisão do Juízo de origem nos seguintes termos: A decisão ora agravada deferiu o pedido de fixação de aluguel provisório formulado pela agravada, fixando a verba provisória no valor de R$ 12.970,96 (doze mil, novecentos e setenta reais e noventa e seis centavos). Todavia, a decisão merece ser reformada, pois: (i) inexiste qualquer acordo entre as partes a respeito do reajuste do valor do aluguel; (ii) o valor do aluguel vigente se encontra adequado ao valor de mercado; e (iii) não foram preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC. A decisão impugnada foi assim lançada: Cuida-se de ação de conhecimento, dotada de procedimento comum, com vistas à revisão de aluguel de imóvel comercial relativamente aos autos e às partes identificados em epígrafe. Passo a apreciar liminarmente o pedido formulado pela parte autora em face da parte ré, em sede de tutela provisória, com vistas à obtenção das seguintes finalidades: “1) conceder a liminar requerida de aluguel provisório fixando no valor de mercado apresentado no laudo técnico pericial, que foi de R$ 9.600,00, intimando as rés da decisão para que passem a cobrar esse valor. 2) Alternativamente, caso não seja esse o entendimento desse Juízo, que fixe como valor de aluguel provisório o valor de R$ 12.270,96, se aplicar o contrato, ou, no máximo em R$ 15.338,70, se aplicar o aluguel vigente cobrado errado pelas rés, atendendo ao mando do art. 68, II, ‘a’, da Lei 8245/91, intimando, desde já, as rés do novo aluguel a ser cobrado”. (ID: 9884, item n. 5, subitem n. 1 e 2, respectivamente, p. 13). 5 Em rápida síntese, na causa de pedir a parte autora narra que é locatária de imóvel das rés, cujo contrato tem duração de cinco anos e que completou seu terceiro ano de vigência no dia 06.06.2021. As partes acordaram que, nos primeiros trinta e seis (36) meses, ou seja, no período de 06.06.2018 até 06.06.2021, o valor dos alugueres seria de R$ 14.572,75 e, nos meses subsequentes, isto é, de 06.07.2021 até 05.06.2023, esse valor passaria a R$ 15.338,70. Os pagamentos devem ser realizados até o dia 10 de cada mês, mediante boleto bancário a ser enviado pela locadora. A parte autora prossegue argumentando que, “apesar de estar previsto no contrato apenas a revisão anual dos valores, em meados de 2020 as partes convencionaram informalmente o reajuste dos valores de aluguel, que passaram a ser de R$ 16.736,13”. Entretanto, considerando que o novo valor “ultrapassa os valores previstos no contrato para aplicação a partir de junho de 2021, ficou entendido entre as partes que não haveria razão em aplicar novo reajuste”. Ocorre que a autora recebeu boleto de cobrança no mês de maio de 2021, referente ao valor de R$ 19.445,64, não tendo sido sequer informada do motivo dessa nova correção ou de qual base teria sido aplicada para tão desproporcional cobrança. Desse modo, “sem outra alternativa e não concordando com tamanho absurdo, a autora apresentou perante este Juízo a ação de consignação em pagamento de número 0704946-28.2021.8.07.0014, pela qual pretende realizar o pagamento dos valores anteriormente acordados entre as partes, enquanto nesta ação busca a necessária revisão dos aluguéis”. A autora também acrescenta que, independentemente do “turbulento período de pandemia causado pelo vírus covid-19”, quando a parte ré aumentou duas vezes o valor dos alugueres, e “mesmo com a falência de diversas empresas nesse período e abundância de lojas para locação, que causou a derrocada nos preços de locações comerciais principalmente em shopping centers, diversas vezes fechados em períodos de lockdown”, descobriu, por intermédio de perito particular, que o valor que paga está muito acima do valor de mercado, sendo que “o valor correto do aluguel, levando em conta imóveis similares, portas de acesso próximas à loja que se encontram fechadas há meses e a pandemia ainda vigente, seria de R$ 9.600,00”. Assim, não lhe restou outra solução senão “buscar o valor justo e de mercado para o imóvel que aluga das rés, através da presente ação revisional”. Ainda em relação à tutela provisória, a parte autora argumenta, em suma, que o procedimento judicial da ação revisional de alugueres está previsto na Lei n. 8.245/1991, cujo art. 68 prevê que a fixação de alugueres provisórios com base em “indícios e provas” que indiquem a redução do valor; que nem o valor cobrado pela parte ré (R$ 19.445,64) nem aquele previsto no contrato (R$ 15.338,70) estão corretos, devendo ser reajustado para o valor de R$ 9.600,00, levando em consideração o notório “período pandêmico que vivemos”, a existência de “maior oferta de lojas e menor procura para locações em shopping centers”, e também o “fechamento da porta de acesso ‘F’ (porta mais próxima da loja locada)”. A petição inicial veio instruída com documentos, tendo sido recolhidas as custas processuais. Esse foi o bastante relatório. Fundamento e decido a seguir. Ressalto, de início, que a apreciação liminar da tutela provisória, pleiteada pela parte autora, presta reverência à técnica da cognição sumária, isto é, a “cognição superficial que se realiza em relação ao objeto cognoscível constante de um processo”, 6 traduzindo a ideia de “limitação da profundidade da análise”. (WATANABE, Kazuo. Da cognição no processo civil. 2. ed. at. Campinas: Bookseller, 2000. p. 121). A tutela provisória de urgência, antecipada ou cautelar, somente será concedida quando houver elementos de prova nos autos, que revelem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, cabeça, do CPC/2015). Para isso, o juiz pode exigir caução, real ou fidejussória, providência dispensável na hipótese em que a parte não a puder oferecer por falta de recursos financeiros (art. 300, § 1.o, do CPC/2015), o que se refletirá na necessidade, ou não, da realização de justificação prévia (art. 300, § 2.o, do CPC/2015). Além disso, a tutela provisória de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3.o, do CPC/2015), tratando-se de um requisito negativo. Também é importante ressaltar que a lide deduzida em juízo trata da típica ação revisional de aluguel prevista nos arts. 68 a 70, Lei n. 8.245, de 18.10.1991, porquanto gravita em derredor da pretensão à minoração do valor do aluguel mínimo em definitivo, e não apenas de maneira pontual e transitória. Nessa perspectiva o art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei n. 8.241/1991 (com redação introduzida pela Lei n. 12.111/2009), dispõe que, ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, de modo que, na ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a oitenta por cento (80%) do aluguel vigente. No caso dos autos verifico que, por força do ajuste constante da cláusula n. 6.1, o aluguel mínimo reajustável a viger nos últimos vinte e quatro (24) meses da locação, passou a ser de R$ 15.338,70, a partir de 06.06.2021 (cláusula n. 5), conforme se vê do respectivo instrumento particular de contrato atípico de locação e outras avenças de loja de uso comercial (LUC) do ParkShopping, que se encontra copiado no ID: 98850214. Desse modo, o valor do aluguel mínimo provisório, não inferior a oitenta por cento (80%) do aluguel vigente, corresponde a R$ 12.270,96, conforme pleiteado pela locatária, ora autora. Nessa ordem de ideias, a apreciação das questões fático-jurídicas suscitadas na causa de pedir, em relação ao acerto ou justeza do valor de mercado do aluguel almejado pela locatária, não resiste à cognição sumária adequada ao presente estágio processual, senão somente poderá ser apreciada através da cognição judicial plena e exauriente e mediante o exercício do amplo contraditório. Por todos esses fundamentos, fixo o valor do aluguel mínimo provisoriamente em doze mil, novecentos e setenta reais e noventa e seis centavos (R$ 12.970,96). Designe-se audiência inaugural de mediação prevista no art. 334, do CPC/2015, a ser realizada pelo CEJUSC-Guará, conforme pauta previamente disponibilizada, a qual somente não será realizada nas hipóteses previstas no art. 334, § 4.o, incisos I e II, do CPC/2015. (...) A discussão sobre os detalhes do laudo produzido, quanto ao valor de mercado do aluguel do imóvel, além de outros inúmeros argumentos deduzidos pela agravante, devem ser reservados para o mérito que será analisado pelo Douto Juízo de origem. Verifico, por outro lado, que estão presentes os requisitos do art. 300, porquanto há previsão legal para fixação de alugueres provisórios na Lei de gerência, por outro lado, restou produzida a prova mínima necessária, trazida no laudo mencionado, que assegura a verossimilhança do pedido liminar. Diante do exposto, INDEFIRO A LIMINAR por estar ausente a probabilidade do direito pretendido, bem como a sua plausibilidade. Dispenso informações. Vista ao agravado. JOAO LUIS FISCHER DIAS Desembargador Brasília, 15 de setembro de 2021

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador João Luís Fischer Dias Número do processo: 0729118-76.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, CAIXA DE PREVIDENCIA DOS FUNCS DO BANCO DO BRASIL, PARKSHOPPING CANOAS LTDA AGRAVADO: NOVO ENXOVAL COMERCIAL DE ROUPAS DE CAMA MESA E BANHO LTDA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se agravo de instrumento em que se pretende a reforma de decisão do Juízo de origem nos seguintes termos: A decisão ora agravada deferiu o pedido de fixação de aluguel provisório formulado pela agravada, fixando a verba provisória no valor de R$ 12.970,96 (doze mil, novecentos e setenta reais e noventa e seis centavos). Todavia, a decisão merece ser reformada, pois: (i) inexiste qualquer acordo entre as partes a respeito do reajuste do valor do aluguel; (ii) o valor do aluguel vigente se encontra adequado ao valor de mercado; e (iii) não foram preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC. A decisão impugnada foi assim lançada: Cuida-se de ação de conhecimento, dotada de procedimento comum, com vistas à revisão de aluguel de imóvel comercial relativamente aos autos e às partes identificados em epígrafe. Passo a apreciar liminarmente o pedido formulado pela parte autora em face da parte ré, em sede de tutela provisória, com vistas à obtenção das seguintes finalidades: “1) conceder a liminar requerida de aluguel provisório fixando no valor de mercado apresentado no laudo técnico pericial, que foi de R$ 9.600,00, intimando as rés da decisão para que passem a cobrar esse valor. 2) Alternativamente, caso não seja esse o entendimento desse Juízo, que fixe como valor de aluguel provisório o valor de R$ 12.270,96, se aplicar o contrato, ou, no máximo em R$ 15.338,70, se aplicar o aluguel vigente cobrado errado pelas rés, atendendo ao mando do art. 68, II, ‘a’, da Lei 8245/91, intimando, desde já, as rés do novo aluguel a ser cobrado”. (ID: 9884, item n. 5, subitem n. 1 e 2, respectivamente, p. 13). 5 Em rápida síntese, na causa de pedir a parte autora narra que é locatária de imóvel das rés, cujo contrato tem duração de cinco anos e que completou seu terceiro ano de vigência no dia 06.06.2021. As partes acordaram que, nos primeiros trinta e seis (36) meses, ou seja, no período de 06.06.2018 até 06.06.2021, o valor dos alugueres seria de R$ 14.572,75 e, nos meses subsequentes, isto é, de 06.07.2021 até 05.06.2023, esse valor passaria a R$ 15.338,70. Os pagamentos devem ser realizados até o dia 10 de cada mês, mediante boleto bancário a ser enviado pela locadora. A parte autora prossegue argumentando que, “apesar de estar previsto no contrato apenas a revisão anual dos valores, em meados de 2020 as partes convencionaram informalmente o reajuste dos valores de aluguel, que passaram a ser de R$ 16.736,13”. Entretanto, considerando que o novo valor “ultrapassa os valores previstos no contrato para aplicação a partir de junho de 2021, ficou entendido entre as partes que não haveria razão em aplicar novo reajuste”. Ocorre que a autora recebeu boleto de cobrança no mês de maio de 2021, referente ao valor de R$ 19.445,64, não tendo sido sequer informada do motivo dessa nova correção ou de qual base teria sido aplicada para tão desproporcional cobrança. Desse modo, “sem outra alternativa e não concordando com tamanho absurdo, a autora apresentou perante este Juízo a ação de consignação em pagamento de número 0704946-28.2021.8.07.0014, pela qual pretende realizar o pagamento dos valores anteriormente acordados entre as partes, enquanto nesta ação busca a necessária revisão dos aluguéis”. A autora também acrescenta que, independentemente do “turbulento período de pandemia causado pelo vírus covid-19”, quando a parte ré aumentou duas vezes o valor dos alugueres, e “mesmo com a falência de diversas empresas nesse período e abundância de lojas para locação, que causou a derrocada nos preços de locações comerciais principalmente em shopping centers, diversas vezes fechados em períodos de lockdown”, descobriu, por intermédio de perito particular, que o valor que paga está muito acima do valor de mercado, sendo que “o valor correto do aluguel, levando em conta imóveis similares, portas de acesso próximas à loja que se encontram fechadas há meses e a pandemia ainda vigente, seria de R$ 9.600,00”. Assim, não lhe restou outra solução senão “buscar o valor justo e de mercado para o imóvel que aluga das rés, através da presente ação revisional”. Ainda em relação à tutela provisória, a parte autora argumenta, em suma, que o procedimento judicial da ação revisional de alugueres está previsto na Lei n. 8.245/1991, cujo art. 68 prevê que a fixação de alugueres provisórios com base em “indícios e provas” que indiquem a redução do valor; que nem o valor cobrado pela parte ré (R$ 19.445,64) nem aquele previsto no contrato (R$ 15.338,70) estão corretos, devendo ser reajustado para o valor de R$ 9.600,00, levando em consideração o notório “período pandêmico que vivemos”, a existência de “maior oferta de lojas e menor procura para locações em shopping centers”, e também o “fechamento da porta de acesso ‘F’ (porta mais próxima da loja locada)”. A petição inicial veio instruída com documentos, tendo sido recolhidas as custas processuais. Esse foi o bastante relatório. Fundamento e decido a seguir. Ressalto, de início, que a apreciação liminar da tutela provisória, pleiteada pela parte autora, presta reverência à técnica da cognição sumária, isto é, a “cognição superficial que se realiza em relação ao objeto cognoscível constante de um processo”, 6 traduzindo a ideia de “limitação da profundidade da análise”. (WATANABE, Kazuo. Da cognição no processo civil. 2. ed. at. Campinas: Bookseller, 2000. p. 121). A tutela provisória de urgência, antecipada ou cautelar, somente será concedida quando houver elementos de prova nos autos, que revelem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300, cabeça, do CPC/2015). Para isso, o juiz pode exigir caução, real ou fidejussória, providência dispensável na hipótese em que a parte não a puder oferecer por falta de recursos financeiros (art. 300, § 1.o, do CPC/2015), o que se refletirá na necessidade, ou não, da realização de justificação prévia (art. 300, § 2.o, do CPC/2015). Além disso, a tutela provisória de urgência não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3.o, do CPC/2015), tratando-se de um requisito negativo. Também é importante ressaltar que a lide deduzida em juízo trata da típica ação revisional de aluguel prevista nos arts. 68 a 70, Lei n. 8.245, de 18.10.1991, porquanto gravita em derredor da pretensão à minoração do valor do aluguel mínimo em definitivo, e não apenas de maneira pontual e transitória. Nessa perspectiva o art. 68, inciso II, alínea “b”, da Lei n. 8.241/1991 (com redação introduzida pela Lei n. 12.111/2009), dispõe que, ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, de modo que, na ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a oitenta por cento (80%) do aluguel vigente. No caso dos autos verifico que, por força do ajuste constante da cláusula n. 6.1, o aluguel mínimo reajustável a viger nos últimos vinte e quatro (24) meses da locação, passou a ser de R$ 15.338,70, a partir de 06.06.2021 (cláusula n. 5), conforme se vê do respectivo instrumento particular de contrato atípico de locação e outras avenças de loja de uso comercial (LUC) do ParkShopping, que se encontra copiado no ID: 98850214. Desse modo, o valor do aluguel mínimo provisório, não inferior a oitenta por cento (80%) do aluguel vigente, corresponde a R$ 12.270,96, conforme pleiteado pela locatária, ora autora. Nessa ordem de ideias, a apreciação das questões fático-jurídicas suscitadas na causa de pedir, em relação ao acerto ou justeza do valor de mercado do aluguel almejado pela locatária, não resiste à cognição sumária adequada ao presente estágio processual, senão somente poderá ser apreciada através da cognição judicial plena e exauriente e mediante o exercício do amplo contraditório. Por todos esses fundamentos, fixo o valor do aluguel mínimo provisoriamente em doze mil, novecentos e setenta reais e noventa e seis centavos (R$ 12.970,96). Designe-se audiência inaugural de mediação prevista no art. 334, do CPC/2015, a ser realizada pelo CEJUSC-Guará, conforme pauta previamente disponibilizada, a qual somente não será realizada nas hipóteses previstas no art. 334, § 4.o, incisos I e II, do CPC/2015. (...) A discussão sobre os detalhes do laudo produzido, quanto ao valor de mercado do aluguel do imóvel, além de outros inúmeros argumentos deduzidos pela agravante, devem ser reservados para o mérito que será analisado pelo Douto Juízo de origem. Verifico, por outro lado, que estão presentes os requisitos do art. 300, porquanto há previsão legal para fixação de alugueres provisórios na Lei de gerência, por outro lado, restou produzida a prova mínima necessária, trazida no laudo mencionado, que assegura a verossimilhança do pedido liminar. Diante do exposto, INDEFIRO A LIMINAR por estar ausente a probabilidade do direito pretendido, bem como a sua plausibilidade. Dispenso informações. Vista ao agravado. JOAO LUIS FISCHER DIAS Desembargador Brasília, 15 de setembro de 2021