Tribunal: TJDFT
Processo: 0710174-26.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-04-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0710174-26.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR AGRAVADO: PAULO JOAQUIM DE ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR contra decisão proferida em cumprimento de sentença (0004221-18.2004.8.07.0001), em que contende com PAULO JOAQUIM DE ARAÚJO. A decisão agravada rejeitou a impugnação ofertada pelo exequente no tocante ao imóvel penhorado, sob os seguintes fundamentos (ID 85182151): “Trata-se de impugnação à avaliação do imóvel penhorado, sob o argumento de que (1) o imóvel avaliado possui valor superior ao indicado no auto; (2) imóveis com a mesmas características são vendidos por valores maiores; (3) a facilitação de financiamentos e a alta procura valorizou os imóveis. Requer nova avaliação ou a homologação do valor do imóvel em R$ 200.000,00. O executado juntou parecer técnico de avaliação de outros imóveis (ID 82539292). Decido. Compulsando os autos verifico que a avaliação do imóvel foi realizada em 15/01/2021, com indicação do valor médio do metro quadrado em R$ 4.400,00 e instruída com pesquisa em sites especializados, conforme documentos anexos ao auto (ID 81263778). Logo, a avaliação do imóvel foi realizada em data recente, de forma que não é possível acolher o argumento do executado de valorização do imóvel após a avaliação, em razão da alta de mercado, tendo transcorrido apenas 2 (dois) meses. Ademais, verifico que apesar de ser datado de 29/01/2021, não é possível se a pesquisa constante do parecer técnico de avaliação, apresentado pelo executado sob ID 82539292, é recente ou se foi realizada à época da vistoria indicada no parecer (13/02/2019). Dessa forma, rejeito a impugnação de ID 82539291. Em atenção ao pedido de ID 82414701, remetam-se os autos ao Leiloeiro Judicial para designação de hasta pública. Deverá constar do edital respectivo, nos termos do art. 886, inciso II do CPC, a informação acerca do valor da avaliação do bem, bem como de que este somente poderá ser arrematado em segunda hasta por valor igual ou maior que 70% (setenta por cento) da avaliação. O leiloeiro deverá enviar email à 07vcivel.bsb@tjdft.jus.br solicitando o encaminhamento do modelo de edital a ser publicado para fins de conferir publicidade à expropriação, o qual deverá ser observado em seus estritos termos”. De acordo com as razões recursais, o valor da avaliação do imóvel penhorado não condiz com o valor de mercado atual, conforme laudo de id 82539292 (autos de origem). Informa que as baixas taxas de juros de crédito e e a redução da taxa Selic para 2% ao ano (menor valor da história), tornou o cenário positivo para compra de imóvel, já que o financiamento imobiliário ficou mais acessível, consequentemente, valorizando os imóveis em virtude da alta busca. Diante de todo o exposto, requer seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso para que seja o feito principal suspenso até ulterior decisão e, no mérito, seja reformada a decisão que homologou o valor de avaliação do imóvel penhorado, para que seja reconsiderada a avaliação do imóvel, de acordo com padrões razoáveis de avaliação do bem em mercado, sob pena de prejuízos irreversíveis ao agravante, e que se homologue o valor do imóvel em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), conforme id 82539292 do processo de origem. É o relatório. O recurso está apto ao processamento. Além de tempestivo, o agravo está acompanhado de preparo (ID 24707819). Além disto, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os art. 1.019, I e 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso dos autos, cuida-se de cumprimento de sentença, em que o agravante se insurge contra decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel localizado na sala comercial no 322, com área privativa de 32,45m2, situado no Sia, Trecho 4, Lote 625 a 695, Bloco C, Edifício Sia Centro Empresarial, Guará-DF. De acordo com o agravante, o valor do imóvel constante do laudo de avaliação de imóvel elaborado pelo Oficial de Justiça não condiz com o valor do metro quadrado atual de mercado. O laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça em 15/1/2021 entendeu que, com base em pesquisa realizada em sítios da internet especializados em compra e venda de imóvel, o valor do metro quadrado do imóvel de imóvel similar ao avaliado seria de R$ 4.000,00. Assim, considerando a área da sala em questão, foi atribuído o valor de R$ 143.000,00 (ID 81263778). A fim de impugnar o valor arbitrado, o executado apresenta Parecer Técnico de Avaliação do Imóvel, de 29/1/2021, realizado pela LRI Administradora de Imóveis o qual esclarece que o valor de mercado do imóvel, conforme pesquisa realizada por telefone, presencialmente e no “principal portal imobiliário do Distrito Federal” é de R$ 200.000,00 (ID 82539292). Para tanto colaciona pesquisas de imóveis com 39 m2, 35 m2 e 34 m2 (ID 82539292). Com efeito, incumbe ao magistrado avaliar, a necessidade de repetição da perícia para o deslinde do feito. De acordo com os elementos de convicção carreados ao recurso, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores para a concessão do efeito suspensivo. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). A mera apresentação de laudo produzido por imobiliária de confiança do devedor, com valores que destoam em daquele apresentado pelo auxiliar do juízo, não é capaz de evidenciar o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação realizada por oficial de justiça, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do executado. Por outro lado, é possível observar que a metodologia apresentada pelo Oficial de Justiça considerou a pesquisa de imóveis similares, além de sítios eletrônicos do setor. Além disso, o imóvel penhorado tem área útil de 32,45m2, e os imóveis trazidos pelo agravante em comparação, tem 39 m2, 35 m2 e 34 m2, todos maiores do que o imóvel penhorado. Também não se pode olvidar que a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça goza de fé pública, e não pode ser substituída por outra que melhor atende aos interesses de uma das partes. Não é outro o entendimento deste Tribunal sobre o tema, in verbis: “(...) 1. O oficial de justiça avaliador goza de atributos como a presunção da veracidade e da legitimidade, estando perfeitamente apto para realizar a avaliação do imóvel. Assim, a realização de nova avaliação somente é cabível estando provada, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo, ou qualquer circunstância autorizadora do artigo 873 do Código de Processo Civil. (...) O laudo particular realizado a pedido da parte interessada e a pesquisa de preço em sítios imobiliários na rede mundial de computadores, as quais podem apresentar estimativas superestimadas, não são aptas a, por si só, afastar o laudo oficial, mormente, se as características dos imóveis não correspondam entre si. 3. Agravo conhecido e não provido.” (07181907120188070000, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 19/02/2019.) “(...) 3.2. A apresentação pelo devedor, de laudo pericial elaborado unilateralmente e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados pelo expert, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 4. Preliminares de não conhecimento do recurso rejeitadas. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida”. (07446018320208070000, Relator: Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 2/2/2021.) Por fim, ressalto que o Princípio da Menor Onerosidade ao Devedor deve ser interpretado à luz do Princípio da Efetividade da Tutela Executiva, sendo importante lembrar que o credor tem direito à satisfação do seu crédito. Assim, considerando que a avaliação foi elaborada de forma minuciosa, com detalhamento claro e parâmetros coerentes, não há razão para alterar sua conclusão, motivo pelo qual deve ser mantida a r. decisão que homologou a avaliação do imóvel. Pelo exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada (CPC, 1.019, II). Publique-se. Intimem-se. Após, voltem-me conclusos para elaboração do voto. Publique-se; intime-se. Brasília, 11 de abril de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0710174-26.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR AGRAVADO: PAULO JOAQUIM DE ARAUJO D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por RICARDO MARTINS MOREIRA JUNIOR contra decisão proferida em cumprimento de sentença (0004221-18.2004.8.07.0001), em que contende com PAULO JOAQUIM DE ARAÚJO. A decisão agravada rejeitou a impugnação ofertada pelo exequente no tocante ao imóvel penhorado, sob os seguintes fundamentos (ID 85182151): “Trata-se de impugnação à avaliação do imóvel penhorado, sob o argumento de que (1) o imóvel avaliado possui valor superior ao indicado no auto; (2) imóveis com a mesmas características são vendidos por valores maiores; (3) a facilitação de financiamentos e a alta procura valorizou os imóveis. Requer nova avaliação ou a homologação do valor do imóvel em R$ 200.000,00. O executado juntou parecer técnico de avaliação de outros imóveis (ID 82539292). Decido. Compulsando os autos verifico que a avaliação do imóvel foi realizada em 15/01/2021, com indicação do valor médio do metro quadrado em R$ 4.400,00 e instruída com pesquisa em sites especializados, conforme documentos anexos ao auto (ID 81263778). Logo, a avaliação do imóvel foi realizada em data recente, de forma que não é possível acolher o argumento do executado de valorização do imóvel após a avaliação, em razão da alta de mercado, tendo transcorrido apenas 2 (dois) meses. Ademais, verifico que apesar de ser datado de 29/01/2021, não é possível se a pesquisa constante do parecer técnico de avaliação, apresentado pelo executado sob ID 82539292, é recente ou se foi realizada à época da vistoria indicada no parecer (13/02/2019). Dessa forma, rejeito a impugnação de ID 82539291. Em atenção ao pedido de ID 82414701, remetam-se os autos ao Leiloeiro Judicial para designação de hasta pública. Deverá constar do edital respectivo, nos termos do art. 886, inciso II do CPC, a informação acerca do valor da avaliação do bem, bem como de que este somente poderá ser arrematado em segunda hasta por valor igual ou maior que 70% (setenta por cento) da avaliação. O leiloeiro deverá enviar email à 07vcivel.bsb@tjdft.jus.br solicitando o encaminhamento do modelo de edital a ser publicado para fins de conferir publicidade à expropriação, o qual deverá ser observado em seus estritos termos”. De acordo com as razões recursais, o valor da avaliação do imóvel penhorado não condiz com o valor de mercado atual, conforme laudo de id 82539292 (autos de origem). Informa que as baixas taxas de juros de crédito e e a redução da taxa Selic para 2% ao ano (menor valor da história), tornou o cenário positivo para compra de imóvel, já que o financiamento imobiliário ficou mais acessível, consequentemente, valorizando os imóveis em virtude da alta busca. Diante de todo o exposto, requer seja concedido efeito suspensivo ao presente recurso para que seja o feito principal suspenso até ulterior decisão e, no mérito, seja reformada a decisão que homologou o valor de avaliação do imóvel penhorado, para que seja reconsiderada a avaliação do imóvel, de acordo com padrões razoáveis de avaliação do bem em mercado, sob pena de prejuízos irreversíveis ao agravante, e que se homologue o valor do imóvel em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), conforme id 82539292 do processo de origem. É o relatório. O recurso está apto ao processamento. Além de tempestivo, o agravo está acompanhado de preparo (ID 24707819). Além disto, os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, do CPC). Segundo os art. 1.019, I e 995, parágrafo único do Código de Processo Civil, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso, se houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso. No caso dos autos, cuida-se de cumprimento de sentença, em que o agravante se insurge contra decisão que homologou o laudo de avaliação do imóvel localizado na sala comercial no 322, com área privativa de 32,45m2, situado no Sia, Trecho 4, Lote 625 a 695, Bloco C, Edifício Sia Centro Empresarial, Guará-DF. De acordo com o agravante, o valor do imóvel constante do laudo de avaliação de imóvel elaborado pelo Oficial de Justiça não condiz com o valor do metro quadrado atual de mercado. O laudo de avaliação elaborado por Oficial de Justiça em 15/1/2021 entendeu que, com base em pesquisa realizada em sítios da internet especializados em compra e venda de imóvel, o valor do metro quadrado do imóvel de imóvel similar ao avaliado seria de R$ 4.000,00. Assim, considerando a área da sala em questão, foi atribuído o valor de R$ 143.000,00 (ID 81263778). A fim de impugnar o valor arbitrado, o executado apresenta Parecer Técnico de Avaliação do Imóvel, de 29/1/2021, realizado pela LRI Administradora de Imóveis o qual esclarece que o valor de mercado do imóvel, conforme pesquisa realizada por telefone, presencialmente e no “principal portal imobiliário do Distrito Federal” é de R$ 200.000,00 (ID 82539292). Para tanto colaciona pesquisas de imóveis com 39 m2, 35 m2 e 34 m2 (ID 82539292). Com efeito, incumbe ao magistrado avaliar, a necessidade de repetição da perícia para o deslinde do feito. De acordo com os elementos de convicção carreados ao recurso, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores para a concessão do efeito suspensivo. Tendo em vista a presunção de veracidade e legitimidade da avaliação elaborada por oficial de justiça, cabe à parte insatisfeita demonstrar, por meio de elementos de prova, que o documento padece de vício (erro na avaliação ou dolo do avaliador). A mera apresentação de laudo produzido por imobiliária de confiança do devedor, com valores que destoam em daquele apresentado pelo auxiliar do juízo, não é capaz de evidenciar o valor venal do imóvel penhorado ou erro na avaliação realizada por oficial de justiça, pois podem ser diversos os valores de venda do mesmo imóvel, a depender do interesse do executado. Por outro lado, é possível observar que a metodologia apresentada pelo Oficial de Justiça considerou a pesquisa de imóveis similares, além de sítios eletrônicos do setor. Além disso, o imóvel penhorado tem área útil de 32,45m2, e os imóveis trazidos pelo agravante em comparação, tem 39 m2, 35 m2 e 34 m2, todos maiores do que o imóvel penhorado. Também não se pode olvidar que a avaliação realizada pelo Oficial de Justiça goza de fé pública, e não pode ser substituída por outra que melhor atende aos interesses de uma das partes. Não é outro o entendimento deste Tribunal sobre o tema, in verbis: “(...) 1. O oficial de justiça avaliador goza de atributos como a presunção da veracidade e da legitimidade, estando perfeitamente apto para realizar a avaliação do imóvel. Assim, a realização de nova avaliação somente é cabível estando provada, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo, ou qualquer circunstância autorizadora do artigo 873 do Código de Processo Civil. (...) O laudo particular realizado a pedido da parte interessada e a pesquisa de preço em sítios imobiliários na rede mundial de computadores, as quais podem apresentar estimativas superestimadas, não são aptas a, por si só, afastar o laudo oficial, mormente, se as características dos imóveis não correspondam entre si. 3. Agravo conhecido e não provido.” (07181907120188070000, Relatora: Simone Lucindo, 1a Turma Cível, DJE: 19/02/2019.) “(...) 3.2. A apresentação pelo devedor, de laudo pericial elaborado unilateralmente e que se utilizou de critérios diversos daqueles utilizados pelo expert, tão somente por reputá-los mais convenientes, não afasta a idoneidade do laudo elaborado por perito judicial. 4. Preliminares de não conhecimento do recurso rejeitadas. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida”. (07446018320208070000, Relator: Romulo De Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJE: 2/2/2021.) Por fim, ressalto que o Princípio da Menor Onerosidade ao Devedor deve ser interpretado à luz do Princípio da Efetividade da Tutela Executiva, sendo importante lembrar que o credor tem direito à satisfação do seu crédito. Assim, considerando que a avaliação foi elaborada de forma minuciosa, com detalhamento claro e parâmetros coerentes, não há razão para alterar sua conclusão, motivo pelo qual deve ser mantida a r. decisão que homologou a avaliação do imóvel. Pelo exposto, indefiro o pedido de efeito suspensivo. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada (CPC, 1.019, II). Publique-se. Intimem-se. Após, voltem-me conclusos para elaboração do voto. Publique-se; intime-se. Brasília, 11 de abril de 2021. Desembargador JOÃO EGMONT Relator