Tribunal: TJDFT
Processo: 0736154-74.2018.8.07.0001
Órgão julgador: SIMONE LUCINDO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-11-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Simone Lucindo Número do processo: 0736154-74.2018.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) EMBARGANTE: SIRLEI BARROS ROCHA EMBARGADO: CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 D E C I S Ã O Vistos etc. No despacho ID 29709661, proferido pela ilustre Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, foram encaminhados os presentes autos à 1a Turma Cível nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão de suposta divergência entre o acórdão de ID 28163032, de minha Relatoria, e o entendimento do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 882), assim redigidos: Tema 492, STF: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882, STJ: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. É o breve relato. DECIDO. Como constou na fundamentação do acórdão de ID 28163032, não se desconhece o teor dos temas acima referenciados, havendo, inclusive, menção ao Tema 882 no corpo do acórdão posto a exame, senão veja-se: Importa ressaltar que não se desconhece entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça que, no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (REsp 1280871/SP e REsp 1439163/SP), firmou a tese segundo a qual "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (tema 882)[4]. Contudo, insta pontuar que, posteriormente, a Lei 13.465/2017 introduziu o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, passando a tratar das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Esse dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns[5]. Acrescente-se, ainda, que a hipótese ora em julgamento não se adequa à tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP e REsp 1439163/SP (Tema 882) pelo Tribunal Superior. Analisando, porém, o inteiro teor do acórdão, percebe-se que o caso concreto ora estudado em muito se difere daqueles que originaram o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, não se adequando às teses mencionadas pelo ilustre Presidente deste TJDFT. No que toca ao entendimento da Corte Superior de Justiça, é consabido que ele foi firmado no seio de controvérsia relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que em muito se diferencia da realidade dos condomínios irregulares do Distrito Federal, constituídos de parcelamentos clandestinos do solo, nos quais se formam associações que instituem valor mensal de rateio para financiar os serviços de habitabilidade. Em casos tais, há entendimento sólido deste Tribunal de Justiça segundo o qual, a despeito do Tema 822 do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança de taxas em condomínio irregular, ainda que o devedor das despesas comuns não tenha se associado explicitamente[1]. Já no que toca ao entendimento da Suprema Corte, tem-se que, embora tenha sido reconhecida a liberdade do morador em se associar ou não, o tema deve ser analisado com atenção à Lei no 13.465/2017. Isso porque, o legislador, atento à celeuma envolvendo a organização dos lotes, editou a Lei no 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, inseriu o artigo 36-A na Lei no 6.766/70, tratando sobre a constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Desse modo, tem-se que a Lei no 13.465/2017 previu, portanto, a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas com publicidade conferida à obrigação por meio de registro cartorário. Observe-se, ao ID 13297463, que foi feito o registro cartorário da convenção em que se previu a cotização dos custos referentes à manutenção das áreas comuns (art. 5o, parágrafo único), sendo observado o requisito da publicidade do documento. Assim, resta evidenciada a inadequação entre a hipótese fática tratada às teses estabelecidas nos precedentes sob os Temas 492 do Supremo Tribunal Federal e Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, de modo que não cabe, nesse momento, o juízo de retratação sobre o voto condutor de minha relatoria. Feitas essas considerações, retornem-se os autos à Presidência deste egrégio TJDFT para análise da admissibilidade do recurso extraordinário e especial interpostos, nos moldes do artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília, 26 de outubro de 2021. [1] Exemplos: Acórdãos 1257027, 1204129 e 1292083. Desembargadora SIMONE COSTA LUCINDO FERREIRA Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Simone Lucindo Número do processo: 0736154-74.2018.8.07.0001 Classe judicial: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CÍVEL (1689) EMBARGANTE: SIRLEI BARROS ROCHA EMBARGADO: CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 D E C I S Ã O Vistos etc. No despacho ID 29709661, proferido pela ilustre Presidência deste egrégio Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, foram encaminhados os presentes autos à 1a Turma Cível nos termos do artigo 1.040, inciso II, do Código de Processo Civil, em razão de suposta divergência entre o acórdão de ID 28163032, de minha Relatoria, e o entendimento do Supremo Tribunal Federal (Tema 492) e do Superior Tribunal de Justiça (Tema 882), assim redigidos: Tema 492, STF: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882, STJ: As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. É o breve relato. DECIDO. Como constou na fundamentação do acórdão de ID 28163032, não se desconhece o teor dos temas acima referenciados, havendo, inclusive, menção ao Tema 882 no corpo do acórdão posto a exame, senão veja-se: Importa ressaltar que não se desconhece entendimento do colendo Superior Tribunal de Justiça que, no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (REsp 1280871/SP e REsp 1439163/SP), firmou a tese segundo a qual "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (tema 882)[4]. Contudo, insta pontuar que, posteriormente, a Lei 13.465/2017 introduziu o artigo 36-A na Lei 6.766/1979, passando a tratar das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados. Esse dispositivo legal prevê a possibilidade de cotização das despesas realizadas na conservação das áreas comuns pelos titulares das unidades individualizadas, de modo a suportar a consecução dos objetivos comuns[5]. Acrescente-se, ainda, que a hipótese ora em julgamento não se adequa à tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP e REsp 1439163/SP (Tema 882) pelo Tribunal Superior. Analisando, porém, o inteiro teor do acórdão, percebe-se que o caso concreto ora estudado em muito se difere daqueles que originaram o entendimento do Superior Tribunal de Justiça e do Supremo Tribunal Federal, não se adequando às teses mencionadas pelo ilustre Presidente deste TJDFT. No que toca ao entendimento da Corte Superior de Justiça, é consabido que ele foi firmado no seio de controvérsia relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que em muito se diferencia da realidade dos condomínios irregulares do Distrito Federal, constituídos de parcelamentos clandestinos do solo, nos quais se formam associações que instituem valor mensal de rateio para financiar os serviços de habitabilidade. Em casos tais, há entendimento sólido deste Tribunal de Justiça segundo o qual, a despeito do Tema 822 do Superior Tribunal de Justiça, é legítima a cobrança de taxas em condomínio irregular, ainda que o devedor das despesas comuns não tenha se associado explicitamente[1]. Já no que toca ao entendimento da Suprema Corte, tem-se que, embora tenha sido reconhecida a liberdade do morador em se associar ou não, o tema deve ser analisado com atenção à Lei no 13.465/2017. Isso porque, o legislador, atento à celeuma envolvendo a organização dos lotes, editou a Lei no 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, inseriu o artigo 36-A na Lei no 6.766/70, tratando sobre a constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum: Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Desse modo, tem-se que a Lei no 13.465/2017 previu, portanto, a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas com publicidade conferida à obrigação por meio de registro cartorário. Observe-se, ao ID 13297463, que foi feito o registro cartorário da convenção em que se previu a cotização dos custos referentes à manutenção das áreas comuns (art. 5o, parágrafo único), sendo observado o requisito da publicidade do documento. Assim, resta evidenciada a inadequação entre a hipótese fática tratada às teses estabelecidas nos precedentes sob os Temas 492 do Supremo Tribunal Federal e Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, de modo que não cabe, nesse momento, o juízo de retratação sobre o voto condutor de minha relatoria. Feitas essas considerações, retornem-se os autos à Presidência deste egrégio TJDFT para análise da admissibilidade do recurso extraordinário e especial interpostos, nos moldes do artigo 1.030, inciso V, do Código de Processo Civil. Publique-se. Brasília, 26 de outubro de 2021. [1] Exemplos: Acórdãos 1257027, 1204129 e 1292083. Desembargadora SIMONE COSTA LUCINDO FERREIRA Relatora