Tribunal: TJDFT
Processo: 0725576-50.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0725576-50.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GEORGINE CHRISTINE GARCIA DA SILVA AGRAVADO: LANZI EQUITY INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por Georgine Christine Garcia da Silva em face das r. decisões (ID 27989593) que, nos autos da Ação de Despejo movida por Lanzi Equity Investimentos e Participações Ltda., indeferiu o pedido de reconsideração e reestabeleceu os efeitos do mandado liminar que determinou a desocupação voluntária do imóvel pela Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. Alega, em resumo, que a Agravada não observou os procedimentos e solenidades necessários ao ajuizamento da ação de despejo, porquanto deixou de juntar procuração nos autos de origem, não juntou planilha de cálculo dos valores que entende devidos, nem apresentou a notificação da Agravante acerca da substituição da garantia. Assevera que foi firmado contrato de locação residencial entre as partes, com garantia locatícia. Todavia, aduz não ter sido notificada com antecedência sobre o pedido de exoneração da fiança, nem lhe foi oportunizada a apresentação de nova garantia. Destaca que teve os alugueres pagos pela garantidora até 8/6/2021, inexistindo inadimplemento apto a justificar a ação de despejo ajuizada em 5/7/2021. Requer a antecipação da tutela recursal para que seja cassada a ordem de despejo, bem como a concessão de gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. Tendo em vista a natureza dos direitos envolvidos, postergo a análise do requerimento de gratuidade para momento posterior à apreciação do pleito liminar. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos, vislumbro a presença de tais requisitos. Compulsando o feito de origem, verifico que a Agravada ajuizou ação de despejo por falta de pagamento em desfavor da Agravante. Alegou que a locatária deixou de pagar os alugueis a partir de fevereiro de 2021 e, após a fiadora CredPago ter se exonerado da fiança em 8/6/2021, que se recusa a indicar outra modalidade de garantia, de modo que se afigura viável o despejo liminar. Inicialmente, ressalto que a alegação da Agravante, de inépcia da inicial por ausência da planilha de cálculo do valor do débito, não procede. O artigo 62, inciso I, da Lei no 8.245/91, exige a apresentação do cálculo discriminado do valor do débito nos casos de cumulação com pedido de cobrança, o que não se verifica na espécie, uma vez que o objeto da lide é apenas a rescisão do contrato e a consequente desocupação do imóvel. No caso em análise, trata-se de hipótese em que foi celebrado contrato de locação por tempo determinado (de 27/10/2020 a 26/10/2022), com garantia locatícia por fiança (ID 95930688 pág. 2, na origem). O artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 admite a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios de locação, se desprovido o contrato de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma norma. Confira-se a redação dos dispositivos mencionados: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” E ainda: “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” Acrescento que o artigo 39 da Lei de Locações prevê que, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” Assim, em se tratando de contrato com prazo determinado, a exoneração da fiança somente é possível pela superveniência de causa expressamente prevista em lei ou no contrato. In casu, embora o contrato de locação faça referência à ciência das partes quanto às hipóteses de exoneração da fiança, não há qualquer especificação expressa no instrumento sobre quais seriam essas situações, muito menos se incluem a exoneração durante a vigência do prazo determinado. Essa informação pode ser obtida somente com a análise da notificação de exoneração enviada pela fiadora às partes litigantes (ID 95930693, na origem), que traz a inadimplência do locatário como possível causa para a rescisão do contrato de fiança, in verbis: “Considerando que a contratação dos Serviços CREDPAGO poderá ser rescindida pela CREDPAGO nas seguintes hipóteses: [...] IV. pagamento, pela CREDPAGO, de valores inadimplidos pelo(s) Locatário(s) no âmbito do Contrato de Locação em montante equivalente a 04 (quatro) vezes o valor Informado, sem o devido ressarcimento pelo(s) Locatário(s) e/ou eventual(ais) Corresponsável(eis), e sem o devido saneamento no prazo de 05 (cinco) dias, a contar do recebimento de notificação da CREDPAGO.” Todavia, referida notificação foi enviada em 8/6/2021, inexistindo nos autos qualquer comprovação de que tenha sido recebida pela Agravante, nem em qual data isso teria ocorrido. De outro lado, o Extrato de Fiança coligido na origem (ID 95930692 dos autos de referência) demonstra o pagamento, pela fiadora, dos alugueis referentes a fevereiro, março e abril de 2021. Ainda, informa o valor total da fiança (R$ 10.439,52), o valor já utilizado (R$ 2.844,72) e o valor restante (R$ 7.594,80). Considerando que a notificação de exoneração da fiança foi enviada em 8/6/2021, e que o valor da garantia ainda disponível após o pagamento dos alugueis até abril de 2021 era suficiente para cobrir ao menos outros oito meses de aluguel – até dezembro de 2021 –, mostra-se infundado o alegado inadimplemento da locatária a embasar o ajuizamento da ação de despejo em 5/7/2021. Registro que, sem a informação acerca da data em que a locatária foi, de fato, notificada da exoneração da fiança, inviável imputar a ela o descumprimento da cláusula contratual 7.2.3, que estabelece o prazo de 30 (trinta) para a substituição da garantia prestada (ID 95930688 – pag. 2). E ainda que se adotasse a data do envio da correspondência como parâmetro (8/6/2021), não se verifica o decurso do prazo ao tempo do ajuizamento da ação de despejo (5/7/2021). Tais fatos demonstram a probabilidade do direito invocado. E o periculum in mora também se faz presente, na medida em que já foi expedido pelo juízo de origem mandado de desocupação do imóvel pela Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, sob pena de despejo compulsório. Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação de tutela recursal para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento deste recurso. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. A Agravante deverá, em 5 dias, juntar, ao menos, comprovantes de renda e de despesas ordinárias, além dos extratos bancários dos últimos 3 (três) meses de todas as contas que movimenta, de modo a demonstrar que preenche os requisitos para concessão da gratuidade de justiça. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Robson Teixeira de Freitas Número do processo: 0725576-50.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: GEORGINE CHRISTINE GARCIA DA SILVA AGRAVADO: LANZI EQUITY INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação de tutela recursal, interposto por Georgine Christine Garcia da Silva em face das r. decisões (ID 27989593) que, nos autos da Ação de Despejo movida por Lanzi Equity Investimentos e Participações Ltda., indeferiu o pedido de reconsideração e reestabeleceu os efeitos do mandado liminar que determinou a desocupação voluntária do imóvel pela Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de despejo compulsório. Alega, em resumo, que a Agravada não observou os procedimentos e solenidades necessários ao ajuizamento da ação de despejo, porquanto deixou de juntar procuração nos autos de origem, não juntou planilha de cálculo dos valores que entende devidos, nem apresentou a notificação da Agravante acerca da substituição da garantia. Assevera que foi firmado contrato de locação residencial entre as partes, com garantia locatícia. Todavia, aduz não ter sido notificada com antecedência sobre o pedido de exoneração da fiança, nem lhe foi oportunizada a apresentação de nova garantia. Destaca que teve os alugueres pagos pela garantidora até 8/6/2021, inexistindo inadimplemento apto a justificar a ação de despejo ajuizada em 5/7/2021. Requer a antecipação da tutela recursal para que seja cassada a ordem de despejo, bem como a concessão de gratuidade de justiça. É o relatório. Decido. Tendo em vista a natureza dos direitos envolvidos, postergo a análise do requerimento de gratuidade para momento posterior à apreciação do pleito liminar. Os arts. 995, parágrafo único, e 1.019, I, ambos do CPC/15, condicionam a antecipação dos efeitos da tutela recursal ou a suspensão da eficácia da decisão recorrida à existência de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e à demonstração da plausibilidade do direito invocado nas razões recursais. Na hipótese dos autos, vislumbro a presença de tais requisitos. Compulsando o feito de origem, verifico que a Agravada ajuizou ação de despejo por falta de pagamento em desfavor da Agravante. Alegou que a locatária deixou de pagar os alugueis a partir de fevereiro de 2021 e, após a fiadora CredPago ter se exonerado da fiança em 8/6/2021, que se recusa a indicar outra modalidade de garantia, de modo que se afigura viável o despejo liminar. Inicialmente, ressalto que a alegação da Agravante, de inépcia da inicial por ausência da planilha de cálculo do valor do débito, não procede. O artigo 62, inciso I, da Lei no 8.245/91, exige a apresentação do cálculo discriminado do valor do débito nos casos de cumulação com pedido de cobrança, o que não se verifica na espécie, uma vez que o objeto da lide é apenas a rescisão do contrato e a consequente desocupação do imóvel. No caso em análise, trata-se de hipótese em que foi celebrado contrato de locação por tempo determinado (de 27/10/2020 a 26/10/2022), com garantia locatícia por fiança (ID 95930688 pág. 2, na origem). O artigo 59, §1o, inciso IX, da Lei no 8.245/91 admite a concessão de liminar para desocupação do imóvel em 15 (quinze) dias nas ações fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios de locação, se desprovido o contrato de qualquer das garantias previstas no artigo 37 da mesma norma. Confira-se a redação dos dispositivos mencionados: “Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1o Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: [...] IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.” E ainda: “Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.” Acrescento que o artigo 39 da Lei de Locações prevê que, “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.” Assim, em se tratando de contrato com prazo determinado, a exoneração da fiança somente é possível pela superveniência de causa expressamente prevista em lei ou no contrato. In casu, embora o contrato de locação faça referência à ciência das partes quanto às hipóteses de exoneração da fiança, não há qualquer especificação expressa no instrumento sobre quais seriam essas situações, muito menos se incluem a exoneração durante a vigência do prazo determinado. Essa informação pode ser obtida somente com a análise da notificação de exoneração enviada pela fiadora às partes litigantes (ID 95930693, na origem), que traz a inadimplência do locatário como possível causa para a rescisão do contrato de fiança, in verbis: “Considerando que a contratação dos Serviços CREDPAGO poderá ser rescindida pela CREDPAGO nas seguintes hipóteses: [...] IV. pagamento, pela CREDPAGO, de valores inadimplidos pelo(s) Locatário(s) no âmbito do Contrato de Locação em montante equivalente a 04 (quatro) vezes o valor Informado, sem o devido ressarcimento pelo(s) Locatário(s) e/ou eventual(ais) Corresponsável(eis), e sem o devido saneamento no prazo de 05 (cinco) dias, a contar do recebimento de notificação da CREDPAGO.” Todavia, referida notificação foi enviada em 8/6/2021, inexistindo nos autos qualquer comprovação de que tenha sido recebida pela Agravante, nem em qual data isso teria ocorrido. De outro lado, o Extrato de Fiança coligido na origem (ID 95930692 dos autos de referência) demonstra o pagamento, pela fiadora, dos alugueis referentes a fevereiro, março e abril de 2021. Ainda, informa o valor total da fiança (R$ 10.439,52), o valor já utilizado (R$ 2.844,72) e o valor restante (R$ 7.594,80). Considerando que a notificação de exoneração da fiança foi enviada em 8/6/2021, e que o valor da garantia ainda disponível após o pagamento dos alugueis até abril de 2021 era suficiente para cobrir ao menos outros oito meses de aluguel – até dezembro de 2021 –, mostra-se infundado o alegado inadimplemento da locatária a embasar o ajuizamento da ação de despejo em 5/7/2021. Registro que, sem a informação acerca da data em que a locatária foi, de fato, notificada da exoneração da fiança, inviável imputar a ela o descumprimento da cláusula contratual 7.2.3, que estabelece o prazo de 30 (trinta) para a substituição da garantia prestada (ID 95930688 – pag. 2). E ainda que se adotasse a data do envio da correspondência como parâmetro (8/6/2021), não se verifica o decurso do prazo ao tempo do ajuizamento da ação de despejo (5/7/2021). Tais fatos demonstram a probabilidade do direito invocado. E o periculum in mora também se faz presente, na medida em que já foi expedido pelo juízo de origem mandado de desocupação do imóvel pela Agravante, no prazo de 15 (quinze) dias corridos, sob pena de despejo compulsório. Ante o exposto, defiro o pedido de antecipação de tutela recursal para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento deste recurso. Oficie-se, comunicando a presente decisão ao nobre Juízo a quo. A Agravante deverá, em 5 dias, juntar, ao menos, comprovantes de renda e de despesas ordinárias, além dos extratos bancários dos últimos 3 (três) meses de todas as contas que movimenta, de modo a demonstrar que preenche os requisitos para concessão da gratuidade de justiça. À parte Agravada para apresentar resposta no prazo legal. Publique-se. Intime-se. Desembargador Robson Teixeira de Freitas Relator