Tribunal: TJDFT
Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-15

Ementa:
Órgão: 2a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001 Embargante: ALEXANDRE ISAAC BORGES Embargada: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por Alexandre Isaac Borges - Id. 25809055 - em face da decisão Id. 25732454, que manteve o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. O Embargante (Apelante) alega, em síntese, que a decisão embargada é omissa, pois não aplicou a tese firmada no Recurso Especial repetitivo paradigma. Salienta que “a ação de cobrança veio de ser protocolizada pela Embargada e o Embargante deixou bastante claro e evidente, no decorrer da ação, que é não associado e, em momento algum anuiu quanto a essas taxas, tanto que ajuizou a respectiva ação de consignação em pagamento que corre pela 14a vara cível desta cidade”. Registra que a tese de enriquecimento ilícito foi superada pela Corte Superior de Justiça. Esclarece, ainda, que a matéria também é objeto de Recurso Extraordinário com repercussão geral (Tema 492), que se encontra em fase de embargos de declaração e infringentes. Ao final, pugna pelo acolhimento do recurso para que seja sanado o vício apontado, com o acolhimento da Apelação. Subsidiariamente, defende a suspensão do feito até a apreciação dos embargos de declaração e infringentes pelo Supremo Tribunal Federal. É o relatório. Decido. Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por Alexandre Isaac Borges - Id. 25809055 - em face da decisão Id. 25732454, que manteve o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. Enfatizo, de logo, que os embargos de declaração só podem ser acolhidos se houver omissão, contradição, erro material e/ ou obscuridade no julgado e que digam respeito à questão posta e não resolvida na decisão, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Também não se põe em dúvida que os embargos de declaração não se prestam para o reexame da matéria já solucionada. No caso em exame, o Embargante (Apelante) não tem razão, pois não se verifica qualquer vício a ser sanado na decisão embargada, pois todos os argumentos relacionados ao enquadramento, ou não, do Apelo à tese firmada pelo STJ no Recurso Especial 1.280.871/SP foram devidamente analisados. Destacou-se que a “arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada”. Pontuou-se, ainda, que “a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação”, conforme reconhecido pelo voto da Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP. Por oportuno, transcrevo trecho da r. decisão (Id. 25732454): “Todavia, verifico que não há o que reapreciar, pois a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo c. STJ. Na espécie, foi pontuado que a arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada. Também foi destacado que as deliberações tomadas em assembleias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos interesses coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Com efeito, conclui-se que o Tema 882 do c. STJ não é aplicado ao caso em comento. Desse modo, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento.“ Saliento, ainda, que em razão da manutenção do entendimento externado na decisão embargada, os autos deverão ser encaminhados ao eminente Presidente deste Tribunal de Justiça para que aprecie os requisitos de admissibilidade do Recurso Especial. Sendo assim, REJEITO os Embargos de Declaração e mantenho incólume a decisão Id. 25732454. Publique-se e intimem-se. Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal de Justiça. Brasília, 10 de junho de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 2a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001 Embargante: ALEXANDRE ISAAC BORGES Embargada: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por Alexandre Isaac Borges - Id. 25809055 - em face da decisão Id. 25732454, que manteve o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. O Embargante (Apelante) alega, em síntese, que a decisão embargada é omissa, pois não aplicou a tese firmada no Recurso Especial repetitivo paradigma. Salienta que “a ação de cobrança veio de ser protocolizada pela Embargada e o Embargante deixou bastante claro e evidente, no decorrer da ação, que é não associado e, em momento algum anuiu quanto a essas taxas, tanto que ajuizou a respectiva ação de consignação em pagamento que corre pela 14a vara cível desta cidade”. Registra que a tese de enriquecimento ilícito foi superada pela Corte Superior de Justiça. Esclarece, ainda, que a matéria também é objeto de Recurso Extraordinário com repercussão geral (Tema 492), que se encontra em fase de embargos de declaração e infringentes. Ao final, pugna pelo acolhimento do recurso para que seja sanado o vício apontado, com o acolhimento da Apelação. Subsidiariamente, defende a suspensão do feito até a apreciação dos embargos de declaração e infringentes pelo Supremo Tribunal Federal. É o relatório. Decido. Cuida-se de Embargos de Declaração opostos por Alexandre Isaac Borges - Id. 25809055 - em face da decisão Id. 25732454, que manteve o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. Enfatizo, de logo, que os embargos de declaração só podem ser acolhidos se houver omissão, contradição, erro material e/ ou obscuridade no julgado e que digam respeito à questão posta e não resolvida na decisão, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil. Também não se põe em dúvida que os embargos de declaração não se prestam para o reexame da matéria já solucionada. No caso em exame, o Embargante (Apelante) não tem razão, pois não se verifica qualquer vício a ser sanado na decisão embargada, pois todos os argumentos relacionados ao enquadramento, ou não, do Apelo à tese firmada pelo STJ no Recurso Especial 1.280.871/SP foram devidamente analisados. Destacou-se que a “arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada”. Pontuou-se, ainda, que “a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que ‘as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação”, conforme reconhecido pelo voto da Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP. Por oportuno, transcrevo trecho da r. decisão (Id. 25732454): “Todavia, verifico que não há o que reapreciar, pois a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo c. STJ. Na espécie, foi pontuado que a arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada. Também foi destacado que as deliberações tomadas em assembleias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos interesses coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Com efeito, conclui-se que o Tema 882 do c. STJ não é aplicado ao caso em comento. Desse modo, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento.“ Saliento, ainda, que em razão da manutenção do entendimento externado na decisão embargada, os autos deverão ser encaminhados ao eminente Presidente deste Tribunal de Justiça para que aprecie os requisitos de admissibilidade do Recurso Especial. Sendo assim, REJEITO os Embargos de Declaração e mantenho incólume a decisão Id. 25732454. Publique-se e intimem-se. Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal de Justiça. Brasília, 10 de junho de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora