Tribunal: TJDFT
Processo: 0732816-90.2021.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-11-04

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – Previ e Multiplan Parkshopping e Participações Ltda. em face da decisão que, nos autos da ação de revisão de contrato de locação manejada em seu desfavor pelas agravadas – Claro S/A e Americel S/A –, em sede de antecipação de tutela, determinara a alteração do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2 do contrato de locação de loja em estabelecimento comercial shopping center celebrado entre as partes, substituindo-se o IGP-DI, índice contratado, pelo IPCA. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto o contrato de locação firmado entre as partes, de fato, tenha previsto o IGP-DI como índice de reajuste do locativo, nos anos de 2020 e 2021 experimentara variação desproporcional em relação ao IPCA, que é o índice que mede a inflação, tendo em vista que, enquanto esse indexador alcançara o percentual de 6,09%, aquele alcançara o percentual de 36,59%. Registrara o julgado, ainda, que a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir manutenção do valor real da moeda, de modo que “o reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel[1]”. Salientara que, na hipótese, diante da realidade vivida no ano de 2021, decorrente da situação de pandemia provocada pelo Covid-19, que impactara as empresas atuantes em shoppings centers, o reajuste dos locativos pelo IGP-DI ensejara desproporção no valor do aluguel, gerando vantagem excessiva em favor das locadoras e manifesto desequilíbrio contratual, ensejando que seja substituído pelo IPCA. Pontuara, alfim, que a substituição do índice de reajuste não traduz prejuízo às locadoras, porquanto restara preservado o valor real do aluguel com a correção pelo IPCA e, em contrapartida, prevenirá as locatárias da mora, da anotação negativa de seus dados e do ajuizamento de ação de despejo. Inconformadas com o decidido, objetivam as agravantes, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do originalmente decidido, e, alfim, a reforma da decisão arrostada, restabelecendo-se o contratado. Como substrato apto aparelhar a pretensão reformatória, alegarma que as agravadas aviaram em seu desfavor ação de revisão de contrato de locação sustentando, em suma, que, firmaram contrato de locação de loja e antena indoor localizadas no Park Shopping Brasília, no qual se previra o reajuste anual do valor dos alugueres de acordo com a variação do IGP-DI. Acentuaram que, segundo aduziram as agravadas na petição inicial, o valor mensal dos locativos referente à loja e à antena indoor era, respectivamente, de R$ 76.101,86 (setenta e seis mil, cento e um reais e oitenta e seis centavos) e R$ 15.191,15 (quinze mil, cento e noventa e um reais e quinze centavos), mas, com o reajuste anual pelo IGP-DI, o valor dos aluguéis alcançara os montantes de R$ 96.300,74 (noventa e seis mil e trezentos reais e sessenta e quatro centavos) e R$ 19.741,53 (dezenove mil, setecentos e quarenta e um reais e cinquenta e três centavos), respectivamente. Esclareceram que, em consonância com as alegações das agravadas, o índice IGP-DI experimentara no período de 12 (doze) meses, de forma imprevista, majoração de 36,53%, gerando excessiva vantagem em favor das locadoras, legitimando a substituição do indexador pelo IPCA, restabelecendo-se o equilíbrio contratual. Observaram que o Juízo a quo, frente à argumentação desenvolvida, deferira a antecipação de tutela reclamada e substituíra o índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto no contrato de locação firmado entre as parte - o IGP-DI - pelo IPCA. Defenderam que a decisão vergastada comporta reparos. Aduziram que experimentaram os impactos econômico-financeiros ocasionados pela pandemia do novo coronavírus e adotaram diversas medidas para minimizar os custos dos lojistas como isenção do pagamento do fundo de promoção, redução em 50% os encargos comuns e isenção de aluguéis dos lojistas que não tiveram autorização para funcionamento. Esclareceram que, durante o período em que o shopping center estivera fechado por determinação do executivo local, originária do Decreto no 40.520/2020, reduziram seu quadro de funcionários próprios e terceirizados, e “atentas aos deveres conexos ao contrato, especialmente a função social, a colaboração e a boa-fé, não pouparam esforços para viabilizar outras formas dos lojistas realizarem suas vendas durante a crise pandêmica, bem como para conter despesas[2].” Defenderam que, nesse contexto, não sobeja possível a intervenção do Poder Judiciário na relação contratual firmada com as agravadas, notadamente quando não positivada a superveniência de evento imprevisível e inesperado hábil a ensejar desequilíbrio contratual. Apontaram que o contrato de locação firmado entre as partes fora respaldado nos princípios de probidade, boa-fé e esteado na autonomia e da livre iniciativa das instituições privadas, de modo que sua revisão somente pode ocorrer de maneira excepcional e limitada. Registraram que, em consonância com a regra albergada no artigo 54 da Lei de Locações, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Destacaram que o ajuste concertado entre as litigantes ostenta natureza empresarial, ante o fato de que as contratantes são empresárias e o objetivo da avença é o lucro advindo da atividade empresarial que exercem. Assinalaram que no ambiente comercial não se deve utilizar do princípio da boa-fé para proteção de uma das partes contratantes, especialmente quando se está apenas aplicando o que restara livremente pactuado no contrato, ainda que tal fato seja desfavorável a uma das partes, pois o erro de cálculo do agente é um instrumento que premia a eficiência do outro. Asseveraram que a assimetria do contrato faz parte da decisão negocial tomada pelo locatário e, considerando que o contrato concertado entre as litigantes previra expressamente o pagamento de aluguel mínimo mensal reajustável anualmente pelo IGP-DI, a aplicação das disposições do contrato não pode ser compreendida como desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, sob pena de violação do princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do Código Civil. Pontuaram que as agravadas são empresas multinacionais, atuantes no ramo de telecomunicações em diversos países, possuindo poder para negociar as cláusulas dos contratos que firmaram, não sobejando possível a alteração do índice de reajuste previsto na avença. Pontificaram que a alta recente do IGP-DI não pode ser considerada como evento imprevisível e inesperado decorrente dos reflexos da pandemia do Covid-19, tendo em vista que o reajuste individualizado ocorrera em fevereiro do corrente ano, quase um ano após a superveniência da situação de emergência causada pela pandemia. Ressaltaram que, demais disso, as agravadas tinham conhecimento de que o valor dos aluguéis seria reajustado anualmente pelo índice IGP-DI, ficando patente que o aumento dos locativos não pode ser reputado como fato alheio à vontade das partes. Acentuaram que não sobeja possível a revisão do contrato com lastro apenas na alta da inflação medida pelo indexador previsto na avença, tendo aplicabilidade ao caso a regra albergada no artigo 7o da Lei no 14.010/2020, no sentido de que não se consideram fatos imprevisíveis para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário. Acresceram que as agravadas não evidenciaram, de forma contábil, que as obrigações contratuais que lhes estão afetadas encontram-se excessivamente onerosas, ensejando desequilíbrio contratual. Salientaram que, outrossim, não comprovaram as agravadas que estão enfrentando dificuldades econômicas que as impeçam de cumprir com as obrigações contratuais na forma livremente pactuada. Mencionaram que o valor dos locativos pago pelas agravadas observara o valor médio praticado no estabelecimento Park Shopping. Consignaram que o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center, uma vez que é o índice que melhor acompanha a variação do setor, diante da constante necessidade de manutenção, expansão, adequação, modernização e atualização do mall do shopping. Realçaram que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindicam, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – Previ e Multiplan Parkshopping e Participações Ltda. em face da decisão que, nos autos da ação de revisão de contrato de locação manejada em seu desfavor pelas agravadas – Claro S/A e Americel S/A –, em sede de antecipação de tutela, determinara a alteração do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2 do contrato de locação de loja em estabelecimento comercial shopping center celebrado entre as partes, substituindo-se o IGP-DI, índice contratado, pelo IPCA. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto o contrato de locação firmado entre as partes, de fato, tenha previsto o IGP-DI como índice de reajuste do locativo, nos anos de 2020 e 2021 experimentara variação desproporcional em relação ao IPCA, que é o índice que mede a inflação, tendo em vista que, enquanto esse indexador alcançara o percentual de 6,09%, aquele alcançara o percentual de 36,59%. Registrara o julgado, ainda, que a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir manutenção do valor real da moeda, de modo que “o reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel[3]”. Salientara que, na hipótese, diante da realidade vivida no ano de 2021, decorrente da situação de pandemia provocada pelo Covid-19, que impactara as empresas atuantes em shoppings centers, o reajuste dos locativos pelo IGP-DI ensejara desproporção no valor do aluguel, gerando vantagem excessiva em favor das locadoras e manifesto desequilíbrio contratual, ensejando que seja substituído pelo IPCA. Pontuara, alfim, que a substituição do índice de reajuste não traduz prejuízo às locadoras, porquanto restara preservado o valor real do aluguel com a correção pelo IPCA e, em contrapartida, prevenirá as locatárias da mora, da anotação negativa de seus dados e do ajuizamento de ação de despejo. Inconformadas com o decidido, objetivam as agravantes, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do originalmente decidido, e, alfim, a reforma da decisão arrostada, restabelecendo-se o contratado. Segundo o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade do decisório arrostado, que, sob o fundamento de que, diante da situação imprevisível ocasionada pela pandemia do novo coronavírus que impactara as sociedades empresárias atuantes em shoppings centers, deferira a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional formulada pelas agravadas, que detém a posição de locatárias, substituindo o IGP-DI, índice de reajuste do valor dos locativos previsto no contrato, pelo IPCA. Ou seja, o objeto da controvérsia cinge-se, nesse momento, na aferição da subsistência de elementos a autorizarem a concessão da tutela provisória formulada pelas locatárias com base, em suma, na teoria da previsão. Consoante pontuado, argumentaram as agravantes que a substituição do índice de reajuste dos locativos inserido no contrato de locação firmado entre as litigantes, promovida pela decisão guerreada, afigurara-se desguarnecida de sustentação, devendo ser observada a autonomia contratual, notadamente quando não fora demonstrada por documentos contábeis hígidos a alegada onerosidade excessiva do valor dos alugueres. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sua resolução não encerra dificuldades. Consignados esses parâmetros, inicialmente deve ser registrado que ressoa impassível que a pandemia provocada pelo Covid-19 implicara prejuízos financeiros e repercussões perniciosas a toda sociedade. Em razão da necessidade de implantação de medidas de contenção de contágio no âmbito das políticas públicas de saúde, estabelecimentos comerciais foram temporariamente fechados, empregados sob vínculo formal ficaram impedidos de laborar e prestadores de serviços foram impedidos de exercer suas atividades, resultando em redução substancial dos ganhos que cada atividade irradiava, quando não resultara em desemprego ou encerramento de atividades empresariais. A rotina laborativa e social de todos, adultos e crianças, também fora substancialmente afetada. O próprio Estado tem experimentado os efeitos das medidas implantadas por imposição e necessidade. Diante da excepcionalidade da situação atual, ressoa impassível que a estabilidade das negociações contratuais fora afetada. Como cediço, no âmbito das relações contratuais privadas, como regra, deve prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda que tem por escopo resguardar a segurança das relações jurídicas, como preceito coativo da declaração de vontade manifestada pelos contratantes como expressão da autonomia da vontade. Assim é que o legislador civil codificado estabelece, com as inovações que lhe foram agregadas, que a intervenção do Estado nos contratos será mínima, porquanto nessa seara devem vigorar os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando a revisão contratual somente em situações excepcionais. É o que preconiza o artigo 421 do estatuto civil, que ora se transcreve: “Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima do Estado, por qualquer dos seus poderes, e a revisão contratual determinada de forma externa às partes será excepcional.” Em observância ao princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais privadas e como forma de prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda como corolário da autonomia de vontade, o Código Civil assentara a possibilidade de revisão contratual de forma excepcional e limitada, conforme se infere do disposto no dispositivo codificado adiante reproduzido: “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Aludido enunciado visara resgatar e prestigiar, no âmbito das relações comerciais e empresariais, a viga de sustentação da livre iniciativa, que é a autonomia de vontade e a higidez das disposições negociadas e contratadas, expressas no vetusto apotegma pacta sunt servanda. Sob essa ótica, o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem. Subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da também vetusta cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial. Nesse contexto principiológico e normativo, fica patente que os fatos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus afetaram as bases negociais dos ajuste locatícios de natureza residencial e, principalmente, comercial, notadamente os pertinentes a imóveis localizados em shopping center, legitimando a interseção estatal sobre o convencionado quando evidenciado a existência de desequilíbrio contratual. Com efeito, não sobeja possível olvidar que a situação de pandemia impactara seriamente a economia nacional e foram diversos os efeitos financeiros experimentados por toda a sociedade, conforme já pontuado. Reprise-se que, como público e notório, foram adotadas várias medidas no âmbito das políticas públicas volvidas à contenção da disseminação do novo coronavírus, como fechamento de estabelecimentos comerciais, instituições de ensino, bares e restaurantes, igrejas, academias, restando alterada a forma de consumo e interação pessoal. Diante dessas circunstâncias anômalas e imprevisíveis, as obrigações contratuais foram afetadas profundamente, legitimando, de forma excepcional, sua revisão, mas desde que pontualmente aferido e evidenciado que a situação de excepcionalidade afetara as bases originárias do negócio, extrapolando o que era tangível e inerente à álea natural do contrato. De sua parte, a relação contratual locatícia encerra obrigação diferida e continuativa ante a natureza da relação da qual germina e diante da sua origem etiológica e destinação teleológica, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, como no caso. É-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, conforme, de regra, sucede com todas as relações negociais, conforme pontuado. Sob essa realidade, não há como se ignorar o impacto experimentado por algumas locatárias de imóveis comerciais localizados em shoppings centers, diante do fechamento temporário dos próprios centros comerciais, fatos hábeis a configurarem situação excepcional, afetando a intangibilidade negocial expressa na autonomia de vontade inerente ao contrato e expressa na cláusula pacta sunt servanda, legitimando que as condições negociadas sejam moduladas. Com efeito, ainda que não se façam presentes os pressupostos estabelecidos pela lei das locações para revisão dos alugueres, a situação de pandemia que ensejara o fechamento de estabelecimentos comerciais situados em shoppings center e os próprios centros comerciais irradia a qualificação de fato superveniente imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva na conformidade do pragmaticamente estabelecido pelo legislador civil, verbis: Art. 317. “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento da sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Previsão similar fora albergada no artigo 478 da codificação civil, nos seguintes termos: Art. 478. “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” Esses dispositivos transcritos por derradeiro encartam a teoria da imprevisão, segundo a qual a superveniência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem onerosidade excessiva da prestação para uma das partes autoriza a readequação do seu valor ou a extinção do vínculo contratual. Acerca do tema, afigura-se oportuno o registro do assinalado pelo eminente ministro Luís Felipe Salomão, quando do julgamento do RESP no 945.166-GO, vazado na compreensão de que, “para ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, a qual, de regra, possui o condão de extinguir ou reformular o contrato por onerosidade excessiva, é imprescindível a existência, ainda que implícita, da cláusula rebus sic stantibus, que permite a inexecução de contrato comutativo de trato sucessivo ou de execução diferida, se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente.” (STJ, REsp 945166/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/02/2012, DJe 12/03/2012). A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e de força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Nessa hipótese, ainda que ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, não responde ela por eventuais prejuízos infligidos à outra. Assim é que, diante da situação excepcional e temporária vivenciada pelo mundo, especialmente pelo Brasil, sem previsão ainda de data para seu término, afigura-se mais prudente a tratativa consensual e gradual da renegociação do valor dos locativos de imóveis comerciais localizados em shoppings centers, de forma a se prestigiar a particular regulação conferida a esses contratos (Lei das Locações, art. 54). Na situação em concreto, contudo, conforme se infere das alegações formuladas pelas agravadas na petição inicial da ação de revisão de contrato de locação, a causa de pedir da alteração da cláusula contratual que fixara o índice de reajuste anual do valor dos locativos não fora a situação de pandemia que ensejara a redução de seu faturamento. Com efeito, sustentaram que o índice de reajuste anual dos alugueres (IGP-DI) experimentara majoração inesperada, de modo que o valor dos locativos aumentara excessivamente, ensejando desequilíbrio contratual, devendo ser substituído pelo IPCA, índice que melhor reflete a inflação. Sob essas premissas, da leitura atenta dos documentos colacionados aos autos da ação principal pelas agravadas, notadamente a Nota Técnica elaborada pela Tendências Consultoria Integrada[4] e o Parecer Econômico Regulatório sobre a evolução do índice IGP-M confeccionado pelo Centro de Estudos em Regulação e Infraestrutura da Fundação Getúlio Vargas[5], afere-se que o Índice Geral de Preços (IGP), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, abrange os preços ao consumidor (IPC), preços ao produto (IPA) e custo de construção (INCC). O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), de sua parte, tem coleta de preços do dia 21 do mês anterior ao de referência ao dia 20 do mês de referência. O cálculo do índice leva em consideração o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo), INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado) e IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado). Deste modo, o IGP-M varia de acordo com a estabilidade ou instabilidade do mercado, sobejando que nos últimos 12 meses (junho/2020 a junho/2021), o índice apresentara alta aceleração, atingindo o maior patamar histórico desde o estabelecimento do plano real. No ano corrente, 2021, o IGP-M no mês de junho alcançara o percentual de 15,08% no ano, e de 35,75% em 12 meses. Alta substancial, reconheça-se. Aliás, segundo os dados técnicos, desde o ano de 2020 a aceleração do índice não corresponde à inflação do país, calculada com base no IPCA, alcançando patamares substancialmente superiores. Até maio de 2021, o IPCA acumulava 8,06%, no acumulado de 12 meses. A explicação para esse aumento exorbitante é que o IGP-M passara a incluir no seu cálculo, além das variações de preços aos consumidores, a variação de preços para produtor, do agronegócio e da construção civil, sendo mais abrangente que o IPCA e o INPC. Com o aumento do dólar, os preços de commodities agrícolas (milho, soja, trigo) e os de commodities industriais (minério de cobre, ferro, alumínio), subiram consideravelmente, impactando em alta do índice, diante da cesta de variáveis econômicas que compreende sua mensuração. Consignados esses fatos econômicos, de fato, não se olvidam os notórios efeitos causados pela pandemia da Covid-19 às relações contratuais. Ocorre que não sobeja possível se legitimar a intervenção do Poder Judiciário, liminarmente, nas relações contratuais, com lastro na crise sanitária enfrentada por todos os países, notadamente com lastro nos efeitos reflexos da situação de pandemia que ensejara incremento no índice IGP-DI. No caso em tela não se afigura razoável, em juízo de cognição sumária, num primeiro momento processual, intervir na relação locatícia, alterando o índice de correção monetária adotado pelas partes contratantes, sem ao menos permitir que a ação ingresse na fase de produção probatória hábil a aferir o alegado desequilíbrio contratual. Conforme pontuado, o contrato de locação firmado pelas litigantes encerra um sinalagma, com obrigações recíprocas aos contratantes, de modo que, autorizar, em sede de antecipação de tutela, a alteração do índice de reajuste anual do valor dos locativos estabelecido na avença resultara na imputação da álea do negócio apenas à contraparte. O contrato surge, em regra, como máxima expressão de vontade das partes e, por essa motivação, conta com o integral cumprimento. As agravadas pleitearam a aplicação de índice mais favorável à atualização dos locatícios em face da variação desproporcional daquele estipulado e que elevara sobremaneira o valor de suas prestações frente à parte adversa, acarretando onerosidade excessiva. A despeito dos fatos alegados, a análise da questão reclama cautela, haja vista que afetará todos os envolvidos na relação contratual, sem considerar que os subsídios colacionados pelas agravadas se mostram insuficientes à concessão da medida em análise perfunctória. Com efeito, a revisão das condições do negócio, implicando alteração das bases originárias, encerra situação de excepcionalidade, demandando prova das variáveis que a legitimam. A exata emolduração dos fatos de conformidade com o aduzido pelas litigantes e com as provas amealhadas é que, assim, permitirá a aferição das nuanças que envolveram o negócio, comportando a aferição do efetivo incremento no valor dos locativos hábil a ensejar vantagem excessiva em favor das locadoras e desequilíbrio contratual. Considerando que essa apuração somente será viável após o estabelecimento do contraditório e inserção da ação principal na fase instrutória, no momento não subsiste lastro para a substituição em sede de antecipação de tutela, do índice de reajuste do valor dos aluguéis. Deve ser frisado que, conquanto as agravantes ocupem a posição de locadoras, também experimentaram os efeitos derivados da pandemia, pois também tiveram que ajustar seu modelo de negócio e a gestão do centro comercial à realidade imposta, conferindo acenos aos locatários. Não é demais frisar que os impactos econômicos da econômico atingiram todos os agentes econômicos, não havendo como se reputar que somente as locatárias foram afetadas. Essa realidade inexorável é que não permite se assimilar o aduzido pelas agravadas, como expressão da realidade econômica, conferindo plausibilidade ao direito que invocam. A aferição da alteração das bases econômicas da locação, conforme pontuado, demanda dilação probatória, não se afigurando possível que seja apreendida somente em razão da variação havida no indexador ao qual os locativos estão atrelados. Como cediço, a verossimilhança da argumentação consubstancia pressuposto indispensável à concessão da antecipação de tutela provisória de natureza urgente. É que, revestida de lastro material, confere certeza ao direito vindicado, legitimando sua outorga de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo não se descortina evidente, a tutela antecipada postulada pelas agravadas e deferida pelo provimento arrostado carece de sustentação, não podendo ser concedida em caráter liminar. Assim é que, a par dos requisitos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica no caso em tela a presença da verossimilhança do alegado pelas agravadas, além da patente necessidade de incursão do feito na fase probatória, ensejando que a decisão arrostada seja sobrestada, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. Esses argumentos, aliás, encontram ressonância no entendimento perfilhado pela jurisprudência do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, consoante testificam os arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO REVISIONAL - Tutela de urgência para substituição do índice de reajuste do contrato para o IPCA. Indeferimento. Manutenção. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2216264-45.2021.8.26.0000; Relator (a): Antônio Nascimento; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/10/2021; Data de Registro: 15/10/2021) “TUTELA DE URGÊNCIA – Ação revisional de contrato – Pretendida substituição provisória do índice de reajuste IGP-M para o IPCA-E ou sua limitação a 9% (nove por cento) ao ano – Alegação de onerosidade excessiva – Requisitos exigidos pelo art. 300 do NCPC não vislumbrados em sede de cognição sumária - Matéria que exige ampla dilação probatória, a viabilizar as garantias fundamentais do contraditório e da ampla defesa, previstas na Constituição Federal de 1988 (art. 5o, inciso LV) – Decisão mantida – AGRAVO NÃO PROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2146281-56.2021.8.26.0000; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Bárbara d'Oeste - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2021; Data de Registro: 08/10/2021) “Agravo de instrumento. Locação em shopping center. Pedido de tutela de urgência visando à manutenção do aluguel mínimo e, subsidiariamente, à substituição do índice de reajuste dos aluguéis pelo IPCA. Ausência de elementos a indicar a probabilidade do direito alegado. Requisitos do artigo 300 do CPC/15 não satisfeitos. Instrução do feito que poderá trazer importantes subsídios para melhor esclarecer a questão. Decisão mantida. Recurso improvido. Agravo interno prejudicado.” (TJSP; Agravo Interno Cível 2190021-64.2021.8.26.0000; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 11a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2021; Data de Registro: 07/10/2021) Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação formulada no agravo revestida de relevância, conferindo plausibilidade ao direito invocado no pertinente à inviabilidade da substituição, em sede liminar, do índice de reajuste dos alugueres estabelecido em contrato de locação comercial em shopping center, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, o que legitima que o fluxo do provimento antecipatório seja sobrestado até que haja definitivo pronunciamento acerca da medida antecipatória reclamada pela agravada. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, concedo a antecipação de tutela recursal postulada, suspendendo os efeitos da decisão arrostada na parte em que concedera a tutela provisória postulada pelas agravadas até o julgamento do agravo pelo colegiado. Comunique-se ao ilustrado Juiz prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, às agravadas para, querendo, contrariarem o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de outubro de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 103715314 - Pág. 6 (fl. 685). [2] - ID Num. 29904254 - Pág. 12 (fl. 14). [3] - ID Num. 103715314 - Pág. 6 (fl. 685). [4] - ID Num. 96749480 - Pág. 1/25 (fl. 130/154) – ação principal. [5] - ID Num. 96749481 - Pág. 1/35 (fls. 156/190) – ação principal.

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – Previ e Multiplan Parkshopping e Participações Ltda. em face da decisão que, nos autos da ação de revisão de contrato de locação manejada em seu desfavor pelas agravadas – Claro S/A e Americel S/A –, em sede de antecipação de tutela, determinara a alteração do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2 do contrato de locação de loja em estabelecimento comercial shopping center celebrado entre as partes, substituindo-se o IGP-DI, índice contratado, pelo IPCA. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto o contrato de locação firmado entre as partes, de fato, tenha previsto o IGP-DI como índice de reajuste do locativo, nos anos de 2020 e 2021 experimentara variação desproporcional em relação ao IPCA, que é o índice que mede a inflação, tendo em vista que, enquanto esse indexador alcançara o percentual de 6,09%, aquele alcançara o percentual de 36,59%. Registrara o julgado, ainda, que a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir manutenção do valor real da moeda, de modo que “o reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel[1]”. Salientara que, na hipótese, diante da realidade vivida no ano de 2021, decorrente da situação de pandemia provocada pelo Covid-19, que impactara as empresas atuantes em shoppings centers, o reajuste dos locativos pelo IGP-DI ensejara desproporção no valor do aluguel, gerando vantagem excessiva em favor das locadoras e manifesto desequilíbrio contratual, ensejando que seja substituído pelo IPCA. Pontuara, alfim, que a substituição do índice de reajuste não traduz prejuízo às locadoras, porquanto restara preservado o valor real do aluguel com a correção pelo IPCA e, em contrapartida, prevenirá as locatárias da mora, da anotação negativa de seus dados e do ajuizamento de ação de despejo. Inconformadas com o decidido, objetivam as agravantes, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do originalmente decidido, e, alfim, a reforma da decisão arrostada, restabelecendo-se o contratado. Como substrato apto aparelhar a pretensão reformatória, alegarma que as agravadas aviaram em seu desfavor ação de revisão de contrato de locação sustentando, em suma, que, firmaram contrato de locação de loja e antena indoor localizadas no Park Shopping Brasília, no qual se previra o reajuste anual do valor dos alugueres de acordo com a variação do IGP-DI. Acentuaram que, segundo aduziram as agravadas na petição inicial, o valor mensal dos locativos referente à loja e à antena indoor era, respectivamente, de R$ 76.101,86 (setenta e seis mil, cento e um reais e oitenta e seis centavos) e R$ 15.191,15 (quinze mil, cento e noventa e um reais e quinze centavos), mas, com o reajuste anual pelo IGP-DI, o valor dos aluguéis alcançara os montantes de R$ 96.300,74 (noventa e seis mil e trezentos reais e sessenta e quatro centavos) e R$ 19.741,53 (dezenove mil, setecentos e quarenta e um reais e cinquenta e três centavos), respectivamente. Esclareceram que, em consonância com as alegações das agravadas, o índice IGP-DI experimentara no período de 12 (doze) meses, de forma imprevista, majoração de 36,53%, gerando excessiva vantagem em favor das locadoras, legitimando a substituição do indexador pelo IPCA, restabelecendo-se o equilíbrio contratual. Observaram que o Juízo a quo, frente à argumentação desenvolvida, deferira a antecipação de tutela reclamada e substituíra o índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto no contrato de locação firmado entre as parte - o IGP-DI - pelo IPCA. Defenderam que a decisão vergastada comporta reparos. Aduziram que experimentaram os impactos econômico-financeiros ocasionados pela pandemia do novo coronavírus e adotaram diversas medidas para minimizar os custos dos lojistas como isenção do pagamento do fundo de promoção, redução em 50% os encargos comuns e isenção de aluguéis dos lojistas que não tiveram autorização para funcionamento. Esclareceram que, durante o período em que o shopping center estivera fechado por determinação do executivo local, originária do Decreto no 40.520/2020, reduziram seu quadro de funcionários próprios e terceirizados, e “atentas aos deveres conexos ao contrato, especialmente a função social, a colaboração e a boa-fé, não pouparam esforços para viabilizar outras formas dos lojistas realizarem suas vendas durante a crise pandêmica, bem como para conter despesas[2].” Defenderam que, nesse contexto, não sobeja possível a intervenção do Poder Judiciário na relação contratual firmada com as agravadas, notadamente quando não positivada a superveniência de evento imprevisível e inesperado hábil a ensejar desequilíbrio contratual. Apontaram que o contrato de locação firmado entre as partes fora respaldado nos princípios de probidade, boa-fé e esteado na autonomia e da livre iniciativa das instituições privadas, de modo que sua revisão somente pode ocorrer de maneira excepcional e limitada. Registraram que, em consonância com a regra albergada no artigo 54 da Lei de Locações, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center devem prevalecer as condições livremente pactuadas nos contratos de locação. Destacaram que o ajuste concertado entre as litigantes ostenta natureza empresarial, ante o fato de que as contratantes são empresárias e o objetivo da avença é o lucro advindo da atividade empresarial que exercem. Assinalaram que no ambiente comercial não se deve utilizar do princípio da boa-fé para proteção de uma das partes contratantes, especialmente quando se está apenas aplicando o que restara livremente pactuado no contrato, ainda que tal fato seja desfavorável a uma das partes, pois o erro de cálculo do agente é um instrumento que premia a eficiência do outro. Asseveraram que a assimetria do contrato faz parte da decisão negocial tomada pelo locatário e, considerando que o contrato concertado entre as litigantes previra expressamente o pagamento de aluguel mínimo mensal reajustável anualmente pelo IGP-DI, a aplicação das disposições do contrato não pode ser compreendida como desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, sob pena de violação do princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do Código Civil. Pontuaram que as agravadas são empresas multinacionais, atuantes no ramo de telecomunicações em diversos países, possuindo poder para negociar as cláusulas dos contratos que firmaram, não sobejando possível a alteração do índice de reajuste previsto na avença. Pontificaram que a alta recente do IGP-DI não pode ser considerada como evento imprevisível e inesperado decorrente dos reflexos da pandemia do Covid-19, tendo em vista que o reajuste individualizado ocorrera em fevereiro do corrente ano, quase um ano após a superveniência da situação de emergência causada pela pandemia. Ressaltaram que, demais disso, as agravadas tinham conhecimento de que o valor dos aluguéis seria reajustado anualmente pelo índice IGP-DI, ficando patente que o aumento dos locativos não pode ser reputado como fato alheio à vontade das partes. Acentuaram que não sobeja possível a revisão do contrato com lastro apenas na alta da inflação medida pelo indexador previsto na avença, tendo aplicabilidade ao caso a regra albergada no artigo 7o da Lei no 14.010/2020, no sentido de que não se consideram fatos imprevisíveis para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário. Acresceram que as agravadas não evidenciaram, de forma contábil, que as obrigações contratuais que lhes estão afetadas encontram-se excessivamente onerosas, ensejando desequilíbrio contratual. Salientaram que, outrossim, não comprovaram as agravadas que estão enfrentando dificuldades econômicas que as impeçam de cumprir com as obrigações contratuais na forma livremente pactuada. Mencionaram que o valor dos locativos pago pelas agravadas observara o valor médio praticado no estabelecimento Park Shopping. Consignaram que o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center, uma vez que é o índice que melhor acompanha a variação do setor, diante da constante necessidade de manutenção, expansão, adequação, modernização e atualização do mall do shopping. Realçaram que, diante dessas circunstâncias, estando patente a plausibilidade do direito que vindicam, a decisão devolvida a reexame afigura-se desprovida de sustentação, devendo, portanto, ser reformada, o que legitima, inclusive, estando a argumentação que alinhara revestida de verossimilhança, a concessão do provimento em sede de antecipação da tutela recursal, suspendendo-se a decisão agravada. O instrumento se afigura correta e adequadamente instruído. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo ativo, aviado por Multiplan Empreendimentos Imobiliários S/A, Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – Previ e Multiplan Parkshopping e Participações Ltda. em face da decisão que, nos autos da ação de revisão de contrato de locação manejada em seu desfavor pelas agravadas – Claro S/A e Americel S/A –, em sede de antecipação de tutela, determinara a alteração do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 4.2 do contrato de locação de loja em estabelecimento comercial shopping center celebrado entre as partes, substituindo-se o IGP-DI, índice contratado, pelo IPCA. Essa resolução fora empreendida sob o fundamento de que, de conformidade com o previsto no artigo 317 do Código Civil, afigura-se possível a revisão do contrato bilateral e de execução continuada quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida. Salientara o provimento vergastado, outrossim, que, conquanto o contrato de locação firmado entre as partes, de fato, tenha previsto o IGP-DI como índice de reajuste do locativo, nos anos de 2020 e 2021 experimentara variação desproporcional em relação ao IPCA, que é o índice que mede a inflação, tendo em vista que, enquanto esse indexador alcançara o percentual de 6,09%, aquele alcançara o percentual de 36,59%. Registrara o julgado, ainda, que a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir manutenção do valor real da moeda, de modo que “o reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel[3]”. Salientara que, na hipótese, diante da realidade vivida no ano de 2021, decorrente da situação de pandemia provocada pelo Covid-19, que impactara as empresas atuantes em shoppings centers, o reajuste dos locativos pelo IGP-DI ensejara desproporção no valor do aluguel, gerando vantagem excessiva em favor das locadoras e manifesto desequilíbrio contratual, ensejando que seja substituído pelo IPCA. Pontuara, alfim, que a substituição do índice de reajuste não traduz prejuízo às locadoras, porquanto restara preservado o valor real do aluguel com a correção pelo IPCA e, em contrapartida, prevenirá as locatárias da mora, da anotação negativa de seus dados e do ajuizamento de ação de despejo. Inconformadas com o decidido, objetivam as agravantes, mediante a agregação de efeito suspensivo ao agravo, a suspensão do originalmente decidido, e, alfim, a reforma da decisão arrostada, restabelecendo-se o contratado. Segundo o alinhado, o objeto deste agravo cinge-se à aferição da legitimidade do decisório arrostado, que, sob o fundamento de que, diante da situação imprevisível ocasionada pela pandemia do novo coronavírus que impactara as sociedades empresárias atuantes em shoppings centers, deferira a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional formulada pelas agravadas, que detém a posição de locatárias, substituindo o IGP-DI, índice de reajuste do valor dos locativos previsto no contrato, pelo IPCA. Ou seja, o objeto da controvérsia cinge-se, nesse momento, na aferição da subsistência de elementos a autorizarem a concessão da tutela provisória formulada pelas locatárias com base, em suma, na teoria da previsão. Consoante pontuado, argumentaram as agravantes que a substituição do índice de reajuste dos locativos inserido no contrato de locação firmado entre as litigantes, promovida pela decisão guerreada, afigurara-se desguarnecida de sustentação, devendo ser observada a autonomia contratual, notadamente quando não fora demonstrada por documentos contábeis hígidos a alegada onerosidade excessiva do valor dos alugueres. Assim pontuada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, sua resolução não encerra dificuldades. Consignados esses parâmetros, inicialmente deve ser registrado que ressoa impassível que a pandemia provocada pelo Covid-19 implicara prejuízos financeiros e repercussões perniciosas a toda sociedade. Em razão da necessidade de implantação de medidas de contenção de contágio no âmbito das políticas públicas de saúde, estabelecimentos comerciais foram temporariamente fechados, empregados sob vínculo formal ficaram impedidos de laborar e prestadores de serviços foram impedidos de exercer suas atividades, resultando em redução substancial dos ganhos que cada atividade irradiava, quando não resultara em desemprego ou encerramento de atividades empresariais. A rotina laborativa e social de todos, adultos e crianças, também fora substancialmente afetada. O próprio Estado tem experimentado os efeitos das medidas implantadas por imposição e necessidade. Diante da excepcionalidade da situação atual, ressoa impassível que a estabilidade das negociações contratuais fora afetada. Como cediço, no âmbito das relações contratuais privadas, como regra, deve prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda que tem por escopo resguardar a segurança das relações jurídicas, como preceito coativo da declaração de vontade manifestada pelos contratantes como expressão da autonomia da vontade. Assim é que o legislador civil codificado estabelece, com as inovações que lhe foram agregadas, que a intervenção do Estado nos contratos será mínima, porquanto nessa seara devem vigorar os ditames da liberdade de iniciativa e do livre exercício da atividade econômica, legitimando a revisão contratual somente em situações excepcionais. É o que preconiza o artigo 421 do estatuto civil, que ora se transcreve: “Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato, observado o disposto na Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerá o princípio da intervenção mínima do Estado, por qualquer dos seus poderes, e a revisão contratual determinada de forma externa às partes será excepcional.” Em observância ao princípio da intervenção mínima do Estado nas relações contratuais privadas e como forma de prevalecer o avençado em nome do princípio do pacta sunt servanda como corolário da autonomia de vontade, o Código Civil assentara a possibilidade de revisão contratual de forma excepcional e limitada, conforme se infere do disposto no dispositivo codificado adiante reproduzido: “Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.” Aludido enunciado visara resgatar e prestigiar, no âmbito das relações comerciais e empresariais, a viga de sustentação da livre iniciativa, que é a autonomia de vontade e a higidez das disposições negociadas e contratadas, expressas no vetusto apotegma pacta sunt servanda. Sob essa ótica, o contrato deve ser preservado intangível enquanto as condições que pautaram sua celebração se mantiverem. Subsistindo situação excepcional que atinja as bases do negócio, afigura-se legítima a revisão das condições originalmente firmadas, consoante emerge da também vetusta cláusula rebus sic stantibus, que, a par de corroborar o ínsito à cláusula pacta sunt servanda, estabelece que as coisas devem ser mantidas enquanto perdurem as condições que originalmente vigoravam à época da formalização da relação negocial. Nesse contexto principiológico e normativo, fica patente que os fatos desencadeados pela situação provocada pela pandemia do novo coronavírus afetaram as bases negociais dos ajuste locatícios de natureza residencial e, principalmente, comercial, notadamente os pertinentes a imóveis localizados em shopping center, legitimando a interseção estatal sobre o convencionado quando evidenciado a existência de desequilíbrio contratual. Com efeito, não sobeja possível olvidar que a situação de pandemia impactara seriamente a economia nacional e foram diversos os efeitos financeiros experimentados por toda a sociedade, conforme já pontuado. Reprise-se que, como público e notório, foram adotadas várias medidas no âmbito das políticas públicas volvidas à contenção da disseminação do novo coronavírus, como fechamento de estabelecimentos comerciais, instituições de ensino, bares e restaurantes, igrejas, academias, restando alterada a forma de consumo e interação pessoal. Diante dessas circunstâncias anômalas e imprevisíveis, as obrigações contratuais foram afetadas profundamente, legitimando, de forma excepcional, sua revisão, mas desde que pontualmente aferido e evidenciado que a situação de excepcionalidade afetara as bases originárias do negócio, extrapolando o que era tangível e inerente à álea natural do contrato. De sua parte, a relação contratual locatícia encerra obrigação diferida e continuativa ante a natureza da relação da qual germina e diante da sua origem etiológica e destinação teleológica, precipuamente porque vige por largo espaço de tempo, como no caso. É-lhe ínsita, pois, a cláusula rebus sic stantibus, daí porque afigura-se possível, em situações excepcionais e restritas, a modificação das bases contratuais, desde que alteradas as premissas que nortearam a contratação, conforme, de regra, sucede com todas as relações negociais, conforme pontuado. Sob essa realidade, não há como se ignorar o impacto experimentado por algumas locatárias de imóveis comerciais localizados em shoppings centers, diante do fechamento temporário dos próprios centros comerciais, fatos hábeis a configurarem situação excepcional, afetando a intangibilidade negocial expressa na autonomia de vontade inerente ao contrato e expressa na cláusula pacta sunt servanda, legitimando que as condições negociadas sejam moduladas. Com efeito, ainda que não se façam presentes os pressupostos estabelecidos pela lei das locações para revisão dos alugueres, a situação de pandemia que ensejara o fechamento de estabelecimentos comerciais situados em shoppings center e os próprios centros comerciais irradia a qualificação de fato superveniente imprevisível desencadeador de onerosidade excessiva na conformidade do pragmaticamente estabelecido pelo legislador civil, verbis: Art. 317. “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e do momento da sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”. Previsão similar fora albergada no artigo 478 da codificação civil, nos seguintes termos: Art. 478. “Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.” Esses dispositivos transcritos por derradeiro encartam a teoria da imprevisão, segundo a qual a superveniência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem onerosidade excessiva da prestação para uma das partes autoriza a readequação do seu valor ou a extinção do vínculo contratual. Acerca do tema, afigura-se oportuno o registro do assinalado pelo eminente ministro Luís Felipe Salomão, quando do julgamento do RESP no 945.166-GO, vazado na compreensão de que, “para ensejar a aplicação da teoria da imprevisão, a qual, de regra, possui o condão de extinguir ou reformular o contrato por onerosidade excessiva, é imprescindível a existência, ainda que implícita, da cláusula rebus sic stantibus, que permite a inexecução de contrato comutativo de trato sucessivo ou de execução diferida, se as bases fáticas sobre as quais se ergueu a avença alterarem-se, posteriormente, em razão de acontecimentos extraordinários, desconexos com os riscos ínsitos à prestação subjacente.” (STJ, REsp 945166/GO, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/02/2012, DJe 12/03/2012). A pandemia do novo coronavírus se acomoda aos conceitos de fato fortuito e de força maior por caracterizar “fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”, conforme previsto no artigo 393, parágrafo único, do Código Civil. Nessa hipótese, ainda que ocorra cumprimento diferenciado da obrigação por uma das partes, não responde ela por eventuais prejuízos infligidos à outra. Assim é que, diante da situação excepcional e temporária vivenciada pelo mundo, especialmente pelo Brasil, sem previsão ainda de data para seu término, afigura-se mais prudente a tratativa consensual e gradual da renegociação do valor dos locativos de imóveis comerciais localizados em shoppings centers, de forma a se prestigiar a particular regulação conferida a esses contratos (Lei das Locações, art. 54). Na situação em concreto, contudo, conforme se infere das alegações formuladas pelas agravadas na petição inicial da ação de revisão de contrato de locação, a causa de pedir da alteração da cláusula contratual que fixara o índice de reajuste anual do valor dos locativos não fora a situação de pandemia que ensejara a redução de seu faturamento. Com efeito, sustentaram que o índice de reajuste anual dos alugueres (IGP-DI) experimentara majoração inesperada, de modo que o valor dos locativos aumentara excessivamente, ensejando desequilíbrio contratual, devendo ser substituído pelo IPCA, índice que melhor reflete a inflação. Sob essas premissas, da leitura atenta dos documentos colacionados aos autos da ação principal pelas agravadas, notadamente a Nota Técnica elaborada pela Tendências Consultoria Integrada[4] e o Parecer Econômico Regulatório sobre a evolução do índice IGP-M confeccionado pelo Centro de Estudos em Regulação e Infraestrutura da Fundação Getúlio Vargas[5], afere-se que o Índice Geral de Preços (IGP), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, abrange os preços ao consumidor (IPC), preços ao produto (IPA) e custo de construção (INCC). O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), de sua parte, tem coleta de preços do dia 21 do mês anterior ao de referência ao dia 20 do mês de referência. O cálculo do índice leva em consideração o IPA-M (Índice de Preços ao Produtor Amplo), INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado) e IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor - Mercado). Deste modo, o IGP-M varia de acordo com a estabilidade ou instabilidade do mercado, sobejando que nos últimos 12 meses (junho/2020 a junho/2021), o índice apresentara alta aceleração, atingindo o maior patamar histórico desde o estabelecimento do plano real. No ano corrente, 2021, o IGP-M no mês de junho alcançara o percentual de 15,08% no ano, e de 35,75% em 12 meses. Alta substancial, reconheça-se. Aliás, segundo os dados técnicos, desde o ano de 2020 a aceleração do índice não corresponde à inflação do país, calculada com base no IPCA, alcançando patamares substancialmente superiores. Até maio de 2021, o IPCA acumulava 8,06%, no acumulado de 12 meses. A explicação para esse aumento exorbitante é que o IGP-M passara a incluir no seu cálculo, além das variações de preços aos consumidores, a variação de preços para produtor, do agronegócio e da construção civil, sendo mais abrangente que o IPCA e o INPC. Com o aumento do dólar, os preços de commodities agrícolas (milho, soja, trigo) e os de commodities industriais (minério de cobre, ferro, alumínio), subiram consideravelmente, impactando em alta do índice, diante da cesta de variáveis econômicas que compreende sua mensuração. Consignados esses fatos econômicos, de fato, não se olvidam os notórios efeitos causados pela pandemia da Covid-19 às relações contratuais. Ocorre que não sobeja possível se legitimar a intervenção do Poder Judiciário, liminarmente, nas relações contratuais, com lastro na crise sanitária enfrentada por todos os países, notadamente com lastro nos efeitos reflexos da situação de pandemia que ensejara incremento no índice IGP-DI. No caso em tela não se afigura razoável, em juízo de cognição sumária, num primeiro momento processual, intervir na relação locatícia, alterando o índice de correção monetária adotado pelas partes contratantes, sem ao menos permitir que a ação ingresse na fase de produção probatória hábil a aferir o alegado desequilíbrio contratual. Conforme pontuado, o contrato de locação firmado pelas litigantes encerra um sinalagma, com obrigações recíprocas aos contratantes, de modo que, autorizar, em sede de antecipação de tutela, a alteração do índice de reajuste anual do valor dos locativos estabelecido na avença resultara na imputação da álea do negócio apenas à contraparte. O contrato surge, em regra, como máxima expressão de vontade das partes e, por essa motivação, conta com o integral cumprimento. As agravadas pleitearam a aplicação de índice mais favorável à atualização dos locatícios em face da variação desproporcional daquele estipulado e que elevara sobremaneira o valor de suas prestações frente à parte adversa, acarretando onerosidade excessiva. A despeito dos fatos alegados, a análise da questão reclama cautela, haja vista que afetará todos os envolvidos na relação contratual, sem considerar que os subsídios colacionados pelas agravadas se mostram insuficientes à concessão da medida em análise perfunctória. Com efeito, a revisão das condições do negócio, implicando alteração das bases originárias, encerra situação de excepcionalidade, demandando prova das variáveis que a legitimam. A exata emolduração dos fatos de conformidade com o aduzido pelas litigantes e com as provas amealhadas é que, assim, permitirá a aferição das nuanças que envolveram o negócio, comportando a aferição do efetivo incremento no valor dos locativos hábil a ensejar vantagem excessiva em favor das locadoras e desequilíbrio contratual. Considerando que essa apuração somente será viável após o estabelecimento do contraditório e inserção da ação principal na fase instrutória, no momento não subsiste lastro para a substituição em sede de antecipação de tutela, do índice de reajuste do valor dos aluguéis. Deve ser frisado que, conquanto as agravantes ocupem a posição de locadoras, também experimentaram os efeitos derivados da pandemia, pois também tiveram que ajustar seu modelo de negócio e a gestão do centro comercial à realidade imposta, conferindo acenos aos locatários. Não é demais frisar que os impactos econômicos da econômico atingiram todos os agentes econômicos, não havendo como se reputar que somente as locatárias foram afetadas. Essa realidade inexorável é que não permite se assimilar o aduzido pelas agravadas, como expressão da realidade econômica, conferindo plausibilidade ao direito que invocam. A aferição da alteração das bases econômicas da locação, conforme pontuado, demanda dilação probatória, não se afigurando possível que seja apreendida somente em razão da variação havida no indexador ao qual os locativos estão atrelados. Como cediço, a verossimilhança da argumentação consubstancia pressuposto indispensável à concessão da antecipação de tutela provisória de natureza urgente. É que, revestida de lastro material, confere certeza ao direito vindicado, legitimando sua outorga de forma antecipada ou sua preservação como forma de ser resguardado o resultado útil do processo. Como esse atributo não se descortina evidente, a tutela antecipada postulada pelas agravadas e deferida pelo provimento arrostado carece de sustentação, não podendo ser concedida em caráter liminar. Assim é que, a par dos requisitos que autorizam a antecipação dos efeitos da tutela jurisdicional, e, conforme pontuado, sem a pretensão de esgotar a relevância da fundamentação da tese recursal, não se verifica no caso em tela a presença da verossimilhança do alegado pelas agravadas, além da patente necessidade de incursão do feito na fase probatória, ensejando que a decisão arrostada seja sobrestada, ao menos até a análise do recurso pelo colegiado. Esses argumentos, aliás, encontram ressonância no entendimento perfilhado pela jurisprudência do Tribunal de Justiça do estado de São Paulo, consoante testificam os arestos adiante ementados: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – AÇÃO REVISIONAL - Tutela de urgência para substituição do índice de reajuste do contrato para o IPCA. Indeferimento. Manutenção. RECURSO DESPROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2216264-45.2021.8.26.0000; Relator (a): Antônio Nascimento; Órgão Julgador: 26a Câmara de Direito Privado; Foro de Guarulhos - 1a Vara Cível; Data do Julgamento: 15/10/2021; Data de Registro: 15/10/2021) “TUTELA DE URGÊNCIA – Ação revisional de contrato – Pretendida substituição provisória do índice de reajuste IGP-M para o IPCA-E ou sua limitação a 9% (nove por cento) ao ano – Alegação de onerosidade excessiva – Requisitos exigidos pelo art. 300 do NCPC não vislumbrados em sede de cognição sumária - Matéria que exige ampla dilação probatória, a viabilizar as garantias fundamentais do contraditório e da ampla defesa, previstas na Constituição Federal de 1988 (art. 5o, inciso LV) – Decisão mantida – AGRAVO NÃO PROVIDO.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2146281-56.2021.8.26.0000; Relator (a): Elcio Trujillo; Órgão Julgador: 10a Câmara de Direito Privado; Foro de Santa Bárbara d'Oeste - 2a. Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2021; Data de Registro: 08/10/2021) “Agravo de instrumento. Locação em shopping center. Pedido de tutela de urgência visando à manutenção do aluguel mínimo e, subsidiariamente, à substituição do índice de reajuste dos aluguéis pelo IPCA. Ausência de elementos a indicar a probabilidade do direito alegado. Requisitos do artigo 300 do CPC/15 não satisfeitos. Instrução do feito que poderá trazer importantes subsídios para melhor esclarecer a questão. Decisão mantida. Recurso improvido. Agravo interno prejudicado.” (TJSP; Agravo Interno Cível 2190021-64.2021.8.26.0000; Relator (a): Walter Exner; Órgão Julgador: 36a Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 11a Vara Cível; Data do Julgamento: 07/10/2021; Data de Registro: 07/10/2021) Alinhados esses argumentos e afigurando-se a argumentação formulada no agravo revestida de relevância, conferindo plausibilidade ao direito invocado no pertinente à inviabilidade da substituição, em sede liminar, do índice de reajuste dos alugueres estabelecido em contrato de locação comercial em shopping center, restam aferidos os requisitos aptos a legitimarem a agregação ao agravo do efeito suspensivo almejado, o que legitima que o fluxo do provimento antecipatório seja sobrestado até que haja definitivo pronunciamento acerca da medida antecipatória reclamada pela agravada. Com lastro nos argumentos alinhados e esteado no artigo 1.019, I, do novo estatuto processual, concedo a antecipação de tutela recursal postulada, suspendendo os efeitos da decisão arrostada na parte em que concedera a tutela provisória postulada pelas agravadas até o julgamento do agravo pelo colegiado. Comunique-se ao ilustrado Juiz prolator da decisão desafiada. Expedida essa diligência, às agravadas para, querendo, contrariarem o agravo no prazo que legalmente lhe é assegurado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 21 de outubro de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 103715314 - Pág. 6 (fl. 685). [2] - ID Num. 29904254 - Pág. 12 (fl. 14). [3] - ID Num. 103715314 - Pág. 6 (fl. 685). [4] - ID Num. 96749480 - Pág. 1/25 (fl. 130/154) – ação principal. [5] - ID Num. 96749481 - Pág. 1/35 (fls. 156/190) – ação principal.