Tribunal: TJDFT
Processo: 0707729-35.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-03-19

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0707729-35.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: NAJA PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto por NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA, contra decisão proferida na ação de rescisão contratual no 0700681-68.2021.8.07.0018, ajuizada em desfavor de COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA TERRACAP. A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência requerida pela autora. Fundamentou que (pp. 77/79, ID24064547): “I – NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA. pede tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, para que se imponha à TERRACAP obrigação negativa no sentido de não iniciar procedimento de consolidação da propriedade de imóvel adquirido pela autora, bem como seja determinada a suspensão da exigibilidade das prestações mensais pactuadas. Segundo o exposto na inicial, em 2014 a TERRACAP vendeu o imóvel localizado no Setor Habitacional Jardim Botânico, Av. das Paineiras, Quadra 5, Conjunto B, Lote 12, para a empresa Brasil Power Corporation Usinas Hidroelétricas Ltda. O imóvel tem área de 816,80m2 e foi adquirido por meio de financiamento com garantia de alienação fiduciária no valor total de R$ 470 mil, sendo pago sinal de 10% e o saldo restante resgatado em 120 prestações mensais. Em 2016 a Brasil Power Corporation cedeu seus direitos à autora, ato que contou com anuência expressa da TERRACAP, mantidas as condições originárias do negócio. A autora assumiu a obrigação de quitar o saldo devedor de R$ 498,454,13 em 76 prestações mensais. Relata que em 2020 passou a enfrentar dificuldades financeiras, o que motivou encaminhamento de pedido de distrato à TERRACAP. A requerida, no entanto, recusou o pedido, sob o argumento de que a resolução do contrato deve seguir o procedimento previsto na Lei 9514/1997. Alega ter direito à rescisão do contrato com restituição das parcelas adimplidas, respeitado o direito de retenção do sinal e o decote de débitos tributários. Observa que a alienação dos imóveis pela TERRACAP se dá por meio de licitação, aplicando-se a Lei 8666/1993 e, em caráter subsidiário, as regras gerais dos contratos do direito privado. Assevera que o art. 472 do CC prevê que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato, podendo a resilição ser operada mediante denúncia da parte interessada (art. 473). Diz que não pode ser obrigada a manter um vínculo contratual cujos encargos não tem mais condições de suportar. Aduz que na escritura pública há previsão para restituição dos valores pagos a título de imposto incidente sobre o imóvel. II – O pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial íntegra. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do NCPC, abrangendo a probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. As razões apresentadas pela parte requerente indicam que os pressupostos não estão devidamente preenchidos. Não se vislumbra, de plano, a probabilidade do direito alegado pela parte requerente. A autora adquiriu os direitos sobre o imóvel em questão por meio de cessão pactuada com a adquirente original do bem, Brasil Power Corporation Usinas Hidroelétricas Ltda. (ID 83563401). O ato contou com a intervenção da TERRACAP, mantendo-se as condições gerais da compra e venda originalmente pactuada com a cedente. O contrato de compra e venda de imóvel celebrado pela TERRACAP é regido pelas regras da Lei 8666/1993 e do edital, visto se tratar de negócio celebrado sob regime de direito público, com venda realizada por meio de licitação. A Lei 8666/1993 prevê a possibilidade de distrato de contratos administrativos no art. 79, II, estabelecendo que a rescisão amigável deve ser reduzia a termo no processo de licitação, desde que haja conveniência para a Administração. O § 1o diz que essa rescisão amigável deve ser precedida de autorização escrita e fundamentada da autoridade competente. O Edital, por sua vez, não traz regras sobre a possibilidade de distrato, dispondo apenas sobre a hipótese de rescisão motivada por inadimplemento do licitante – item 75 e seguintes. O contrato de compra e venda (ID 83563409) também não dispõe sobre a possibilidade de distrato. A cláusula XIV estabelece alienação fiduciária do imóvel em favor da TERRACAP, com desdobramento da posse sobre o imóvel, mantendo-se a adquirente com a posse direta e estabelecida a posse indireta nas mãos da TERRACAP. A seguir, as cláusulas tratam das condições e procedimento para a consolidação do imóvel em favor da TERRACAP, em caso de mora do comprador. Nessa parte referente à alienação fiduciária, o contrato se sujeita ao regime instituído na Lei 9514/1997, arts. 22 e ss. A Lei 9514/1997 não trata da possibilidade de distrato nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel. Em linhas gerais, a lei regula a instituição da garantia fiduciária e do procedimento de liquidação da garantia em caso de inadimplemento do devedor, com a consolidação da propriedade nas mãos do credor e a necessidade de promover a venda do bem em leilão. Nesse quadro, não merece ser acolhida a tese da autora de que tem direito à resilição do contrato ou que a TERRACAP deve ser obrigada a aceitar a proposta de distrato. As normas de direito privado que regulam os contratos são aplicáveis nos contratos públicos em caráter subsidiário. Em se tratando de distrato, como visto, há previsão expressa na Lei 8666/1993, o que afasta a aplicação das regras do CC sobre o tema. No caso em análise, a autora formulou pedido à TERRACAP para formalização do distrato, o qual foi negado pela empresa pública sob o argumento de ser necessário observar as regras da Lei 9514/1997. O entendimento da TERRACAP deve prevalecer, em princípio. O art. 79, II, da Lei 8666/1993 estipula que o distrato se condiciona a um juízo de conveniência para a Administração, assim entendido como solução que melhor atende o interesse público. Ainda, eventual distrato deve ser autorizado pela autoridade competente, em ato devidamente motivado. Na hipótese em exame, o distrato proposto pela requerente não se apresenta vantajoso para a TERRACAP, porque ensejará para a empresa o ônus de restituir à compradora os valores pagos, tendo como contrapartida a reposição do imóvel ao seu estoque e a retenção do sinal. Contudo, é bem de ver que a recuperação do imóvel ao estoque implicará na necessidade de sua inclusão em novo edital de licitação, o que também gera custos operacionais para a TERRACAP. Já a venda em leilão prevista na Lei 9514/1997 é mais vantajosa para a TERRACAP, na medida em que as despesas com a venda do imóvel são suportadas pelo devedor fiduciante (art. 27, § 2o-A). Com isso, verifica-se justificada a recusa da TERRACAP em aceitar a proposta de distrato, dado que a opção pela execução da garantia fiduciária se apresenta como mais vantajosa à empresa. Acrescente-se que a tutela de urgência requerida atende apenas ao interesse unilateral da autora, caracterizando-se como solução desproporcional, na medida em que impediria a TERRACAP de promover a alienação do bem pela via do leilão, ao mesmo tempo em que suspenderia a exigibilidade das prestações, sem qualquer contrapartida da requerente, nem mesmo a restituição do imóvel à TERRACAP. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE o pedido de tutela de urgência IV – Não obstante a previsão do art. 334 do NCPC, deixo de designar, por ora, a audiência de conciliação ou mediação, por entender que, diante da natureza da questão discutida nesta ação, não há possibilidade de sucesso na solução consensual do litígio, visto que se trata de matéria de interesse público. Em virtude disso, cumpre privilegiar a maior celeridade ao processo, já que a conciliação se mostra evidentemente inviável; além disso, não há qualquer prejuízo às partes. Assim, CITE-SE a parte ré para apresentar contestação no prazo legal.” Em seu recurso, a agravante alega que a jurisprudência deste Tribunal “é firme no sentido de inexistir óbice à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado por meio de licitação, desde que exista expressa previsão no edital regente, hipótese verificada no caso em tela”. Afirma que o edital que rege a escritura de compra e venda objeto da lide (Edital 10/2013 - Terracap) prevê, no item 79, a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do adquirente ao indicar os valores que podem ser retidos pela vendedora quando da devolução das parcelas já pagas, em caso de distrato. Sustenta que “a própria literalidade da norma já evidencia que a hipótese prevista no item 79 em nada se confunde com o procedimento expropriatório previsto na Lei 9.514/97, visto que, além de a rescisão contratual (encerramento de negócio jurídico) ser um instituto jurídico absolutamente distinto do procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (execução de garantia), as consequências fáticas previstas no edital se mostram totalmente divergentes daquelas prevista na legislação específica”. Esclarece que “enquanto no item 79 do edital [...] consta expressamente prevista a restituição das parcelas pagas no curso da vigência do contrato (antes da rescisão), ressalvada a retenção dos valores especificados na norma, no procedimento de consolidação da propriedade em decorrência de inadimplemento inexiste qualquer disposição nesse sentido, sendo que o artigo 27, §§ 1o, 2o, 4o e 5o, da Lei 9.514/97 expressamente indicam que somente haverá restituição de valores ao devedor fiduciário caso o imóvel seja vendido por valor superior ao saldo devedor na data do leilão”. Acrescenta que “no edital de regência, nos itens 74 e 75, ou seja, em dispositivos diversos daquele em que é prevista a possibilidade de rescisão contratual (item 79), também se encontram expressamente indicados os casos em que deverão ser iniciados os procedimentos previstos na Lei 9.514/97”. Argumenta ser “evidente que não haveria necessidade de formulação, no edital de licitação, de dois itens distintos tratando do encerramento do contrato, contendo previsões manifestamente contraditórias, se somente houvesse a possibilidade de encerramento antecipado do contrato através da execução da garantia de alienação fiduciária”. Enfatiza que “o entendimento de que a única forma de encerramento de contratos de compra e venda firmados através de licitação seria por meio dos procedimentos previstos na Lei 9.514/97 não se mostra minimamente razoável, seja por gerar um completo e injustificável desequilíbrio contratual, seja por tornar letra morta inúmeros dispositivos legais (Lei 8.666/93, art. 54; CC, arts. 418, 421, 422, 472 e 473), contratuais (Escritura Pública de Compra e Venda, cláusula ‘I’) e editalícios (item 79) que tratam do tema (rescisão contratual)”. Contesta a afirmação de que o distrato seria desvantajosa para a agravada e ainda lhe geraria prejuízos decorrentes da necessidade de promover nova licitação para vender o bem. Alega que “o próprio ordenamento jurídico já traz, nos artigos 417 a 420 do Código Civil, o mecanismo legal para que o contratante que não deu causa à rescisão contratual não sofra prejuízos em função do encerramento antecipado do contrato, qual seja: a retenção do sinal (ou arras)”. Relata que “efetuou o pagamento de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais) a título de sinal/arras para aquisição do imóvel objeto da presente lide, cumprindo ressaltar que o valor cobrado foi calculado e exigido pela própria agravada, sendo evidente que ela levou em consideração os custos do procedimento licitatório para fixação de tal quantia”. Assevera que “a recusa em se proceder com o distrato solicitado antes do início de qualquer procedimento expropriatório por adquirente de boa-fé que não mais detém condições financeiras de adimplir com o contrato, sob o único argumento de que os procedimentos da Lei 9.514/97 gerariam mais receitas à TERRACAP, configuraria nítido enriquecimento sem causa da agravada”. Rechaça “a alegação de que a tutela de urgência requerida seria desproporcional por supostamente atender apenas ao interesse unilateral da agravante por suspender a exigibilidade das prestações sem qualquer contrapartida da parte autora”. Diz que não possui objeção à restituição imediata do imóvel em favor da agravada. Com isso, postula a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, o deferimento da tutela de urgência, a fim de “determinar que a TERRACAP se abstenha de iniciar eventual procedimento de consolidação do imóvel objeto da presente lide (ou o interrompa imediatamente, caso já o tenha iniciado), bem como seja deferida a suspensão da exigibilidade das prestações mensais vencidas e vincendas até o julgamento final da presente ação, impedindo que a TERRACAP inscreva tais valores nos cadastros de inadimplentes” (ID24080110). É o relatório. O recurso está apto ao processamento, eis que tempestivo e instruído com o recolhimento do preparo (IDs 24064544/24064545). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Este não é o caso dos autos. Acolher o requerimento em tela não encontra amparo no art. 1.019 do CPC, porquanto importa em necessária incursão probatória, incompatível com o rito do agravo por instrumento. Considerando-se a fase incipiente da ação, não há demonstração suficiente da relevância da fundamentação que justifique a antecipação da tutela pretendida. A propósito: “AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE CONHECIMENTO (RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LICITAÇÃO. TERRACAP. ELISÃO DOS EFEITOS DA MORA. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO COMPRADOR NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA. ANÁLISE PERFUNCTÓRIA PRÓPRIA DO RITO DOS AGRAVOS. NECESSIDADE DE ANÁLISE DO MÉRITO DA AÇÃO. PRINCÍPIOS DA MORALIDADE ADMINISTRATIVA, IMPESSOALIDADE, IGUALDADE DOS LICITANTES E SEGURANÇA JURÍDICA DOS CONTRATOS. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. 1. A antecipação da tutela é espécie de tutela de urgência que autoriza a fruição antecipada do bem da vida colimado no pedido principal. Logo, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo deve estar amplamente demonstrada, ao contrário, há que se submeter a pretensão ao regular trâmite do feito, sob pena de subverter a regra geral transmudando-a em regra de exceção, que é a concessão do bem da vida logo à abertura do processo. 2. Em que pese a orientação no sentido de que a obrigatoriedade de contratar não possui natureza absoluta, não se pode descuidar dos princípios que norteiam as contratações públicas, notadamente, o da moralidade administrativa, da impessoalidade e da igualdade dos licitantes. Deve-se, ainda, ponderar, diante da existência de interesse público, se o exercício da vontade de resilir um contrato com base na impossibilidade unilateral de arcar com as obrigações vulnera a segurança jurídica. 3. Ante a inadimplência do contratante, revela-se prudente o transcurso do itinerário procedimental para que sejam aferidas as consequências do distrato e das normas que o condicionam, notadamente em face do caráter público da contratação. É que apenas durante a instrução probatória será possível a exata apuração da culpa e das penalidades aplicáveis em razão do desfazimento da avença. 4. A dificuldade financeira do comprador, por si só, não autoriza o deferimento de tutela de urgência a fim de desobrigá-lo quanto às parcelas vincendas ou aquelas em aberto, tampouco tem o condão de impedir que a vendedora se abstenha de inscrever o seu nome em cadastro de inadimplentes. 5. Agravo de instrumento e agravo interno em agravo de instrumento conhecidos e não providos.” (1a Turma Cível, 07076156720198070000, rela. Desa. Simone Lucindo, DJe 10/09/2019). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TERRACAP. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO. RETIRADA DE NOME EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O art. 300 do CPC autoriza a concessão de tutela de urgência se presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Ausente a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista que o imóvel objeto do contrato foi adquirido por meio de licitação pública, nos termos das Leis n. 8.666/93 e 10.931/04, com expressa referência, na escritura pública de que foi, em garantia da dívida, alienado fiduciariamente à TERRACAP, em observância à Lei n. 9.514/97. 3. Desta forma, à luz do princípio do pacta sunt servanda, em razão da minuciosa normatização no contrato havido com a empresa pública das consequências jurídicas do inadimplemento do devedor, o afastamento de tal regramento contratual e legal não pode se dar em sede de tutela antecipada, especialmente no que concerne às regras referentes à alienação fiduciária. 4. Recurso conhecido e provido.” (2a Turma Cível, 07115889820178070000, rela. Desa. Sandra Reves, DJe 26/10/2017) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA. TERRACAP. CONTRATO ADMINISTRATIVO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO. 1. O contrato de compra e venda com alienação fiduciária de bem em garantia se subsume às regras da Lei n. 9.514/1997, a qual prevê procedimento especial para os casos de inadimplemento por parte do comprador. 2. Em atenção às regras especiais aplicáveis ao caso, dentre as quais está a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, incabível a suspensão da exigibilidade das parcelas mensais. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. 3. Os contratos administrativos estão submetidos ao regramento previsto na Lei n. 8.666/1993, a qual não estabelece a possibilidade de resilição unilateral do contrato por vontade do particular. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (8a Turma Cível, 07075435120178070000, rel. Des. Eustáquio de Castro, DJe 10/08/2017). Conclui-se, assim, pela necessidade de se aguardar o trâmite processual para que sejam aferidas a possibilidade de distrato e as normas que o condicionam. É dizer, ainda que ao final da demanda, depois de exaurido o contraditório, a pretensão autoral possa ser acolhida, considerando os limites do presente julgamento, não existem elementos que assegurem a liminar perseguida. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Feito isto, retornem os autos conclusos. Desembargador JOÃO EGMONT Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS JoãoEgmont Gabinete do Des. João Egmont Número do processo: 0707729-35.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: NAJA PARTICIPACOES LTDA AGRAVADO: COMPANHIA IMOBILIARIA DE BRASILIA TERRACAP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto por NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA, contra decisão proferida na ação de rescisão contratual no 0700681-68.2021.8.07.0018, ajuizada em desfavor de COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA TERRACAP. A decisão agravada indeferiu a tutela de urgência requerida pela autora. Fundamentou que (pp. 77/79, ID24064547): “I – NAJA PARTICIPAÇÕES LTDA. pede tutela provisória de urgência, de natureza antecipada, para que se imponha à TERRACAP obrigação negativa no sentido de não iniciar procedimento de consolidação da propriedade de imóvel adquirido pela autora, bem como seja determinada a suspensão da exigibilidade das prestações mensais pactuadas. Segundo o exposto na inicial, em 2014 a TERRACAP vendeu o imóvel localizado no Setor Habitacional Jardim Botânico, Av. das Paineiras, Quadra 5, Conjunto B, Lote 12, para a empresa Brasil Power Corporation Usinas Hidroelétricas Ltda. O imóvel tem área de 816,80m2 e foi adquirido por meio de financiamento com garantia de alienação fiduciária no valor total de R$ 470 mil, sendo pago sinal de 10% e o saldo restante resgatado em 120 prestações mensais. Em 2016 a Brasil Power Corporation cedeu seus direitos à autora, ato que contou com anuência expressa da TERRACAP, mantidas as condições originárias do negócio. A autora assumiu a obrigação de quitar o saldo devedor de R$ 498,454,13 em 76 prestações mensais. Relata que em 2020 passou a enfrentar dificuldades financeiras, o que motivou encaminhamento de pedido de distrato à TERRACAP. A requerida, no entanto, recusou o pedido, sob o argumento de que a resolução do contrato deve seguir o procedimento previsto na Lei 9514/1997. Alega ter direito à rescisão do contrato com restituição das parcelas adimplidas, respeitado o direito de retenção do sinal e o decote de débitos tributários. Observa que a alienação dos imóveis pela TERRACAP se dá por meio de licitação, aplicando-se a Lei 8666/1993 e, em caráter subsidiário, as regras gerais dos contratos do direito privado. Assevera que o art. 472 do CC prevê que o distrato se faz pela mesma forma exigida para o contrato, podendo a resilição ser operada mediante denúncia da parte interessada (art. 473). Diz que não pode ser obrigada a manter um vínculo contratual cujos encargos não tem mais condições de suportar. Aduz que na escritura pública há previsão para restituição dos valores pagos a título de imposto incidente sobre o imóvel. II – O pedido de tutela de urgência foi formulado em petição inicial íntegra. Os requisitos da tutela de urgência estão previstos no artigo 300 do NCPC, abrangendo a probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. As razões apresentadas pela parte requerente indicam que os pressupostos não estão devidamente preenchidos. Não se vislumbra, de plano, a probabilidade do direito alegado pela parte requerente. A autora adquiriu os direitos sobre o imóvel em questão por meio de cessão pactuada com a adquirente original do bem, Brasil Power Corporation Usinas Hidroelétricas Ltda. (ID 83563401). O ato contou com a intervenção da TERRACAP, mantendo-se as condições gerais da compra e venda originalmente pactuada com a cedente. O contrato de compra e venda de imóvel celebrado pela TERRACAP é regido pelas regras da Lei 8666/1993 e do edital, visto se tratar de negócio celebrado sob regime de direito público, com venda realizada por meio de licitação. A Lei 8666/1993 prevê a possibilidade de distrato de contratos administrativos no art. 79, II, estabelecendo que a rescisão amigável deve ser reduzia a termo no processo de licitação, desde que haja conveniência para a Administração. O § 1o diz que essa rescisão amigável deve ser precedida de autorização escrita e fundamentada da autoridade competente. O Edital, por sua vez, não traz regras sobre a possibilidade de distrato, dispondo apenas sobre a hipótese de rescisão motivada por inadimplemento do licitante – item 75 e seguintes. O contrato de compra e venda (ID 83563409) também não dispõe sobre a possibilidade de distrato. A cláusula XIV estabelece alienação fiduciária do imóvel em favor da TERRACAP, com desdobramento da posse sobre o imóvel, mantendo-se a adquirente com a posse direta e estabelecida a posse indireta nas mãos da TERRACAP. A seguir, as cláusulas tratam das condições e procedimento para a consolidação do imóvel em favor da TERRACAP, em caso de mora do comprador. Nessa parte referente à alienação fiduciária, o contrato se sujeita ao regime instituído na Lei 9514/1997, arts. 22 e ss. A Lei 9514/1997 não trata da possibilidade de distrato nos contratos com alienação fiduciária de bem imóvel. Em linhas gerais, a lei regula a instituição da garantia fiduciária e do procedimento de liquidação da garantia em caso de inadimplemento do devedor, com a consolidação da propriedade nas mãos do credor e a necessidade de promover a venda do bem em leilão. Nesse quadro, não merece ser acolhida a tese da autora de que tem direito à resilição do contrato ou que a TERRACAP deve ser obrigada a aceitar a proposta de distrato. As normas de direito privado que regulam os contratos são aplicáveis nos contratos públicos em caráter subsidiário. Em se tratando de distrato, como visto, há previsão expressa na Lei 8666/1993, o que afasta a aplicação das regras do CC sobre o tema. No caso em análise, a autora formulou pedido à TERRACAP para formalização do distrato, o qual foi negado pela empresa pública sob o argumento de ser necessário observar as regras da Lei 9514/1997. O entendimento da TERRACAP deve prevalecer, em princípio. O art. 79, II, da Lei 8666/1993 estipula que o distrato se condiciona a um juízo de conveniência para a Administração, assim entendido como solução que melhor atende o interesse público. Ainda, eventual distrato deve ser autorizado pela autoridade competente, em ato devidamente motivado. Na hipótese em exame, o distrato proposto pela requerente não se apresenta vantajoso para a TERRACAP, porque ensejará para a empresa o ônus de restituir à compradora os valores pagos, tendo como contrapartida a reposição do imóvel ao seu estoque e a retenção do sinal. Contudo, é bem de ver que a recuperação do imóvel ao estoque implicará na necessidade de sua inclusão em novo edital de licitação, o que também gera custos operacionais para a TERRACAP. Já a venda em leilão prevista na Lei 9514/1997 é mais vantajosa para a TERRACAP, na medida em que as despesas com a venda do imóvel são suportadas pelo devedor fiduciante (art. 27, § 2o-A). Com isso, verifica-se justificada a recusa da TERRACAP em aceitar a proposta de distrato, dado que a opção pela execução da garantia fiduciária se apresenta como mais vantajosa à empresa. Acrescente-se que a tutela de urgência requerida atende apenas ao interesse unilateral da autora, caracterizando-se como solução desproporcional, na medida em que impediria a TERRACAP de promover a alienação do bem pela via do leilão, ao mesmo tempo em que suspenderia a exigibilidade das prestações, sem qualquer contrapartida da requerente, nem mesmo a restituição do imóvel à TERRACAP. III – Pelo exposto, INDEFERE-SE o pedido de tutela de urgência IV – Não obstante a previsão do art. 334 do NCPC, deixo de designar, por ora, a audiência de conciliação ou mediação, por entender que, diante da natureza da questão discutida nesta ação, não há possibilidade de sucesso na solução consensual do litígio, visto que se trata de matéria de interesse público. Em virtude disso, cumpre privilegiar a maior celeridade ao processo, já que a conciliação se mostra evidentemente inviável; além disso, não há qualquer prejuízo às partes. Assim, CITE-SE a parte ré para apresentar contestação no prazo legal.” Em seu recurso, a agravante alega que a jurisprudência deste Tribunal “é firme no sentido de inexistir óbice à rescisão de contrato de compra e venda de imóvel firmado por meio de licitação, desde que exista expressa previsão no edital regente, hipótese verificada no caso em tela”. Afirma que o edital que rege a escritura de compra e venda objeto da lide (Edital 10/2013 - Terracap) prevê, no item 79, a possibilidade de rescisão contratual por iniciativa do adquirente ao indicar os valores que podem ser retidos pela vendedora quando da devolução das parcelas já pagas, em caso de distrato. Sustenta que “a própria literalidade da norma já evidencia que a hipótese prevista no item 79 em nada se confunde com o procedimento expropriatório previsto na Lei 9.514/97, visto que, além de a rescisão contratual (encerramento de negócio jurídico) ser um instituto jurídico absolutamente distinto do procedimento de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário (execução de garantia), as consequências fáticas previstas no edital se mostram totalmente divergentes daquelas prevista na legislação específica”. Esclarece que “enquanto no item 79 do edital [...] consta expressamente prevista a restituição das parcelas pagas no curso da vigência do contrato (antes da rescisão), ressalvada a retenção dos valores especificados na norma, no procedimento de consolidação da propriedade em decorrência de inadimplemento inexiste qualquer disposição nesse sentido, sendo que o artigo 27, §§ 1o, 2o, 4o e 5o, da Lei 9.514/97 expressamente indicam que somente haverá restituição de valores ao devedor fiduciário caso o imóvel seja vendido por valor superior ao saldo devedor na data do leilão”. Acrescenta que “no edital de regência, nos itens 74 e 75, ou seja, em dispositivos diversos daquele em que é prevista a possibilidade de rescisão contratual (item 79), também se encontram expressamente indicados os casos em que deverão ser iniciados os procedimentos previstos na Lei 9.514/97”. Argumenta ser “evidente que não haveria necessidade de formulação, no edital de licitação, de dois itens distintos tratando do encerramento do contrato, contendo previsões manifestamente contraditórias, se somente houvesse a possibilidade de encerramento antecipado do contrato através da execução da garantia de alienação fiduciária”. Enfatiza que “o entendimento de que a única forma de encerramento de contratos de compra e venda firmados através de licitação seria por meio dos procedimentos previstos na Lei 9.514/97 não se mostra minimamente razoável, seja por gerar um completo e injustificável desequilíbrio contratual, seja por tornar letra morta inúmeros dispositivos legais (Lei 8.666/93, art. 54; CC, arts. 418, 421, 422, 472 e 473), contratuais (Escritura Pública de Compra e Venda, cláusula ‘I’) e editalícios (item 79) que tratam do tema (rescisão contratual)”. Contesta a afirmação de que o distrato seria desvantajosa para a agravada e ainda lhe geraria prejuízos decorrentes da necessidade de promover nova licitação para vender o bem. Alega que “o próprio ordenamento jurídico já traz, nos artigos 417 a 420 do Código Civil, o mecanismo legal para que o contratante que não deu causa à rescisão contratual não sofra prejuízos em função do encerramento antecipado do contrato, qual seja: a retenção do sinal (ou arras)”. Relata que “efetuou o pagamento de R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais) a título de sinal/arras para aquisição do imóvel objeto da presente lide, cumprindo ressaltar que o valor cobrado foi calculado e exigido pela própria agravada, sendo evidente que ela levou em consideração os custos do procedimento licitatório para fixação de tal quantia”. Assevera que “a recusa em se proceder com o distrato solicitado antes do início de qualquer procedimento expropriatório por adquirente de boa-fé que não mais detém condições financeiras de adimplir com o contrato, sob o único argumento de que os procedimentos da Lei 9.514/97 gerariam mais receitas à TERRACAP, configuraria nítido enriquecimento sem causa da agravada”. Rechaça “a alegação de que a tutela de urgência requerida seria desproporcional por supostamente atender apenas ao interesse unilateral da agravante por suspender a exigibilidade das prestações sem qualquer contrapartida da parte autora”. Diz que não possui objeção à restituição imediata do imóvel em favor da agravada. Com isso, postula a atribuição de efeito suspensivo ao agravo e, no mérito, o deferimento da tutela de urgência, a fim de “determinar que a TERRACAP se abstenha de iniciar eventual procedimento de consolidação do imóvel objeto da presente lide (ou o interrompa imediatamente, caso já o tenha iniciado), bem como seja deferida a suspensão da exigibilidade das prestações mensais vencidas e vincendas até o julgamento final da presente ação, impedindo que a TERRACAP inscreva tais valores nos cadastros de inadimplentes” (ID24080110). É o relatório. O recurso está apto ao processamento, eis que tempestivo e instruído com o recolhimento do preparo (IDs 24064544/24064545). Os autos de origem são eletrônicos, o que dispensa a juntada dos documentos obrigatórios (art. 1.017, §5o, CPC). Segundo o art. 1.019 do CPC, o relator pode atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, desde que presentes os pressupostos exigidos pelo art. 300 do CPC. Este não é o caso dos autos. Acolher o requerimento em tela não encontra amparo no art. 1.019 do CPC, porquanto importa em necessária incursão probatória, incompatível com o rito do agravo por instrumento. Considerando-se a fase incipiente da ação, não há demonstração suficiente da relevância da fundamentação que justifique a antecipação da tutela pretendida. A propósito: “AGRAVO DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. JULGAMENTO SIMULTÂNEO. PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE CONHECIMENTO (RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS). COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LICITAÇÃO. TERRACAP. ELISÃO DOS EFEITOS DA MORA. ABSTENÇÃO DE INSCRIÇÃO DO NOME DO COMPRADOR NOS ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS PARA A CONCESSÃO DA TUTELA ANTECIPADA. ANÁLISE PERFUNCTÓRIA PRÓPRIA DO RITO DOS AGRAVOS. NECESSIDADE DE ANÁLISE DO MÉRITO DA AÇÃO. PRINCÍPIOS DA MORALIDADE ADMINISTRATIVA, IMPESSOALIDADE, IGUALDADE DOS LICITANTES E SEGURANÇA JURÍDICA DOS CONTRATOS. NECESSIDADE DE INSTRUÇÃO PROBATÓRIA. RECURSOS NÃO PROVIDOS. 1. A antecipação da tutela é espécie de tutela de urgência que autoriza a fruição antecipada do bem da vida colimado no pedido principal. Logo, a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo deve estar amplamente demonstrada, ao contrário, há que se submeter a pretensão ao regular trâmite do feito, sob pena de subverter a regra geral transmudando-a em regra de exceção, que é a concessão do bem da vida logo à abertura do processo. 2. Em que pese a orientação no sentido de que a obrigatoriedade de contratar não possui natureza absoluta, não se pode descuidar dos princípios que norteiam as contratações públicas, notadamente, o da moralidade administrativa, da impessoalidade e da igualdade dos licitantes. Deve-se, ainda, ponderar, diante da existência de interesse público, se o exercício da vontade de resilir um contrato com base na impossibilidade unilateral de arcar com as obrigações vulnera a segurança jurídica. 3. Ante a inadimplência do contratante, revela-se prudente o transcurso do itinerário procedimental para que sejam aferidas as consequências do distrato e das normas que o condicionam, notadamente em face do caráter público da contratação. É que apenas durante a instrução probatória será possível a exata apuração da culpa e das penalidades aplicáveis em razão do desfazimento da avença. 4. A dificuldade financeira do comprador, por si só, não autoriza o deferimento de tutela de urgência a fim de desobrigá-lo quanto às parcelas vincendas ou aquelas em aberto, tampouco tem o condão de impedir que a vendedora se abstenha de inscrever o seu nome em cadastro de inadimplentes. 5. Agravo de instrumento e agravo interno em agravo de instrumento conhecidos e não providos.” (1a Turma Cível, 07076156720198070000, rela. Desa. Simone Lucindo, DJe 10/09/2019). “AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. TERRACAP. INADIMPLEMENTO DO FIDUCIANTE. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA. SUSPENSÃO DE PAGAMENTO. RETIRADA DE NOME EM CADASTRO DE INADIMPLENTES. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS DO ART. 300 DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O art. 300 do CPC autoriza a concessão de tutela de urgência se presentes os pressupostos que elenca: probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. 2. Ausente a probabilidade do direito da agravada, tendo em vista que o imóvel objeto do contrato foi adquirido por meio de licitação pública, nos termos das Leis n. 8.666/93 e 10.931/04, com expressa referência, na escritura pública de que foi, em garantia da dívida, alienado fiduciariamente à TERRACAP, em observância à Lei n. 9.514/97. 3. Desta forma, à luz do princípio do pacta sunt servanda, em razão da minuciosa normatização no contrato havido com a empresa pública das consequências jurídicas do inadimplemento do devedor, o afastamento de tal regramento contratual e legal não pode se dar em sede de tutela antecipada, especialmente no que concerne às regras referentes à alienação fiduciária. 4. Recurso conhecido e provido.” (2a Turma Cível, 07115889820178070000, rela. Desa. Sandra Reves, DJe 26/10/2017) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO ADMINISTRATIVO. RESCISÃO CONTRATUAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA. TERRACAP. CONTRATO ADMINISTRATIVO. SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO PROVIDO. 1. O contrato de compra e venda com alienação fiduciária de bem em garantia se subsume às regras da Lei n. 9.514/1997, a qual prevê procedimento especial para os casos de inadimplemento por parte do comprador. 2. Em atenção às regras especiais aplicáveis ao caso, dentre as quais está a possibilidade de consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, incabível a suspensão da exigibilidade das parcelas mensais. Precedentes deste Egrégio Tribunal de Justiça. 3. Os contratos administrativos estão submetidos ao regramento previsto na Lei n. 8.666/1993, a qual não estabelece a possibilidade de resilição unilateral do contrato por vontade do particular. 4. Agravo de Instrumento conhecido e provido.” (8a Turma Cível, 07075435120178070000, rel. Des. Eustáquio de Castro, DJe 10/08/2017). Conclui-se, assim, pela necessidade de se aguardar o trâmite processual para que sejam aferidas a possibilidade de distrato e as normas que o condicionam. É dizer, ainda que ao final da demanda, depois de exaurido o contraditório, a pretensão autoral possa ser acolhida, considerando os limites do presente julgamento, não existem elementos que assegurem a liminar perseguida. Comunique-se ao juiz da causa, dispensando as informações. Intime-se a parte agravada para contrarrazões (art. 1.019, II, CPC). Feito isto, retornem os autos conclusos. Desembargador JOÃO EGMONT Relator