Tribunal: TJDFT
Processo: 0718471-22.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-16

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0718471-22.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra a decisão proferida nos autos da ação de execução em que contendem MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORAÇÕES e JHONATHAN ERMATES (processo n. 0710166-96.2019.8.07.0007), consistente em rejeitar a impugnação ofertada pela instituição. Relata que na origem está em curso a ação de execução de título extrajudicial movida pelo agravado em desfavor de JHONATHAN ERMATES, em que foram penhorados os direitos aquisitivos de imóvel de matrícula n. 313.340, gravado com garantia de alienação fiduciária em favor da agravante. Aduz que apresentou impugnação, alegando que o bem não pode ser levado à hasta, mas seu pedido foi negado. Assevera o equívoco da decisão agravada ao consignar a possibilidade de venda do próprio imóvel em hasta pública e não dos direitos aquisitivos, pois se a penhora recaiu sobre o direito aquisitivo não pode ser objeto de expropriação o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, cuja propriedade, como dito, pertence ao credor fiduciário. Argumenta que o art. 22 da Lei n. 9.514/97, ao conceituar o instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, estabelece que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, alguém (fiduciante) toma dinheiro emprestado de outrem (fiduciário) e, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere a propriedade resolúvel do imóvel para o credor, ficando este obrigado a devolver ao devedor o bem que lhe foi alienado quando houver o adimplemento integral do débito. Defende, assim, que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a sua alienação em leilão judicial. Assinala que, devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT o entendimento no sentido da impossibilidade de avaliação e penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. Colaciona os julgados em favor de sua tese, entendendo ser evidente a impossibilidade de avaliação e alienação por hasta pública do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, como se este penhorado fosse. E por não ser permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante, não se mostra possível também o seu encaminhamento à hasta pública com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravada. Ressalta que, na hipótese de ser mantida a penhora dos direitos aquisitivos do bem, sabe-se que o arrematante adquire, em tese, o financiamento do imóvel penhorado, visto que este possui gravame de alienação fiduciária. Nesse diapasão, considerando que originalmente o financiamento habitacional foi pactuado entre a CEF e o mutuário, de modo que, tendo sido feita toda a análise de crédito e cadastro para a contratação com base nas disponibilidades e limitações do fiduciante, uma possível substituição contratual deve passar pelo crivo do credor-fiduciário. Registra o entendimento da jurisprudência sobre a necessidade de aceitação da credora fiduciária tanto para a penhora dos direitos aquisitivos como para transferência de bem alienado fiduciariamente. Sustenta, assim, que não é obrigada a aceitar a transferência do bem e/ou a alteração do mutuário do contrato, sendo incabível, também, a sobreposição da penhora dos direitos aquisitivos ao direito da Credora-Fiduciária. Ademais, a Caixa, como credora-fiduciária deve tomar as precauções necessárias para que não sofra prejuízos com a penhora pretendida. Enfatiza que os direitos aquisitivos são equivalentes ao “ágio” e, nesse cenário, não há que se cogitar em avaliação do imóvel, tampouco sua alienação, devendo ser apurado o valor dos direitos aquisitivos para tanto, os qual não possui vinculação com o valor de avaliação do imóvel. Conclui, afirmando que não há que se cogitar na avaliação do imóvel, muito menos a sua alienação, devendo a r. decisão ser reformada. Ao final, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do agravo. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a r. decisão agravada, invalidando as determinações do juízo relativas à avaliação e alienação do imóvel, afastando-o de qualquer espécie de expropriação. Subsidiariamente, seja afastada a possibilidade de alienação do bem antes da quitação da última parcela do financiamento e; no caso de penhora dos direitos aquisitivos do bem com o intuito de mudança de titularidade do contrato celebrado com o credor fiduciário, seja antes questionado à Agravante sobre a possibilidade de substituição contratual. Preparo regular no ID 26351351. É o relatório. DECIDO. Conforme disposto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em processo de execução. Recebido o recurso, poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, nos termos do art. 1.019, I, do mesmo diploma, na hipótese em que verificar risco de dano grave ou de difícil reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme autoriza o parágrafo único do art. 995 do CPC. Nesse juízo estreito de delibação, verifico a presença dos requisitos autorizadores da concessão do efeito suspensivo pleiteado, ainda que o tema referente à penhora dos direitos aquisitivos já esteja superado pela ocorrência da preclusão consumativa. Infere-se dos autos de origem que a agravante ingressou no processo em 29/4/2021, como terceira interessada, insurgindo-se tão somente quanto à determinação de avaliação do imóvel, por entender que esse não pode ser leiloado (ID 90213196). Desse modo, em face da conformação da credora fiduciária quanto à penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, a análise do recurso fica restrita ao tópico remanescente, que discute a inviabilidade de leilão do imóvel alienado fiduciariamente. Não obstante, o artigo 835, XII, do CPC autoriza expressamente a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, inexistindo óbice à manutenção das medidas constritivas efetivadas na demanda. Contudo, a penhora dos direitos aquisitivos não autoriza a conclusão de que o imóvel possa ser leiloado. Infere-se da decisão agravada a seguinte determinação (ID 90963295): (...) Para viabilizar a expropriação, a designação do leilão deve considerar a integralidade do imóvel (pelo valor de avaliação), e não apenas os direitos aquisitivos e, caso haja eventual arrematação, o valor de arremate será utilizado para quitar o débito fiduciário (em primeiro lugar pois a credora fiduciária é a proprietária do imóvel e possui direito de preferência) e o valor exequendo (em segundo lugar), notando-se que eventual saldo que sobejar (após as quitações) será restituído ao executado (se o caso). Por fim, se o saldo devedor for desproporcional para quitar o financiamento imobiliário e pagar parte do débito em execução, a penhora será desconstituída, de modo que não se divisa nenhuma possibilidade de dano ao agente financeiro. (...) Notoriamente, “na execução intentada contra o devedor fiduciante não pode ser penhorado o imóvel por ele alienado fiduciariamente, consoante a inteligência dos artigos 789 e 824 do Código de Processo Civil, 22, 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. II. De acordo com os artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B do Código Civil, operada a alienação fiduciária, são passíveis de penhora apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante.” (Acórdão 1302889, 07117785620208070000, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 19/11/2020, publicado no DJE: 21/01/2021.) Ainda que se observe que o imóvel propriamente dito não tenha sido penhorado, a determinação contida na decisão ora agravada leva ao entendimento de que o bem, em sua integralidade, será levado à hasta. Contudo, a constrição operada no processo alcança apenas os direitos aquisitivos que recaem sobre o imóvel, nos moldes elencados no art. 835, XII, do CPC, pois o imóvel, em si, não compõe o patrimônio do devedor. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, é da própria essência do pacto de alienação fiduciária a transferência ao credor da propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, não se afigurando razoável a alienação, em hasta pública, do imóvel, uma vez que seu domínio não pertence ao executado na ação de origem, mas à credora fiduciária agravante. Sobre o tema, trago a destaque recente julgado deste tribunal: PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS QUE RECAEM SOBRE BEM IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DESCABIMENTO. 1. O artigo 835, XII, do CPC/2015, expressamente, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 2. Consoante os comandos do art. 22 da Lei 9.514/1997, é da própria essência do pacto de alienação fiduciária a transferência ao credor da propriedade resolúvel da coisa dada em garantia. Desse modo, não se afigura razoável a alienação, em hasta pública, de imóvel cujo domínio não pertença ao executado na ação de origem, mas à instituição financeira agravante. 3. Agravo de instrumento parcialmente parcialmente provido, agravo interno prejudicado. (Acórdão 1333687, 07281629420208070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2021, publicado no DJE: 3/5/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A solução que se avizinha, que será melhor ponderada no julgamento do presente recurso, é o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, ficando o arrematante sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário. Ante o exposto, CONCEDO o pedido de efeito suspensivo ao recurso para suspender a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito do recurso perante o órgão colegiado. Intimem-se os agravados para apresentar resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Oficie-se. Brasília, 11 de junho de 2021 17:45:51. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0718471-22.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORACOES IMOBILIARIAS LTDA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF contra a decisão proferida nos autos da ação de execução em que contendem MRV PRIME TOP TAGUATINGA II INCORPORAÇÕES e JHONATHAN ERMATES (processo n. 0710166-96.2019.8.07.0007), consistente em rejeitar a impugnação ofertada pela instituição. Relata que na origem está em curso a ação de execução de título extrajudicial movida pelo agravado em desfavor de JHONATHAN ERMATES, em que foram penhorados os direitos aquisitivos de imóvel de matrícula n. 313.340, gravado com garantia de alienação fiduciária em favor da agravante. Aduz que apresentou impugnação, alegando que o bem não pode ser levado à hasta, mas seu pedido foi negado. Assevera o equívoco da decisão agravada ao consignar a possibilidade de venda do próprio imóvel em hasta pública e não dos direitos aquisitivos, pois se a penhora recaiu sobre o direito aquisitivo não pode ser objeto de expropriação o próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, cuja propriedade, como dito, pertence ao credor fiduciário. Argumenta que o art. 22 da Lei n. 9.514/97, ao conceituar o instituto da alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, estabelece que, na alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, alguém (fiduciante) toma dinheiro emprestado de outrem (fiduciário) e, como garantia de que irá pagar a dívida, transfere a propriedade resolúvel do imóvel para o credor, ficando este obrigado a devolver ao devedor o bem que lhe foi alienado quando houver o adimplemento integral do débito. Defende, assim, que, enquanto não houver o adimplemento integral do débito, a propriedade resolúvel do bem é do credor fiduciário, sendo indevida a sua alienação em leilão judicial. Assinala que, devido a essa característica do contrato de alienação fiduciária em garantia, é assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e do TJDFT o entendimento no sentido da impossibilidade de avaliação e penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, na medida em que a propriedade do bem somente é transferida ao devedor fiduciante quando houver a quitação integral do seu valor. Colaciona os julgados em favor de sua tese, entendendo ser evidente a impossibilidade de avaliação e alienação por hasta pública do próprio imóvel objeto de alienação fiduciária, como se este penhorado fosse. E por não ser permitida a penhora sobre bem imóvel gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia, no qual a parte executada figura como devedora fiduciante, não se mostra possível também o seu encaminhamento à hasta pública com o propósito de angariar recursos financeiros para a satisfação do crédito da parte agravada. Ressalta que, na hipótese de ser mantida a penhora dos direitos aquisitivos do bem, sabe-se que o arrematante adquire, em tese, o financiamento do imóvel penhorado, visto que este possui gravame de alienação fiduciária. Nesse diapasão, considerando que originalmente o financiamento habitacional foi pactuado entre a CEF e o mutuário, de modo que, tendo sido feita toda a análise de crédito e cadastro para a contratação com base nas disponibilidades e limitações do fiduciante, uma possível substituição contratual deve passar pelo crivo do credor-fiduciário. Registra o entendimento da jurisprudência sobre a necessidade de aceitação da credora fiduciária tanto para a penhora dos direitos aquisitivos como para transferência de bem alienado fiduciariamente. Sustenta, assim, que não é obrigada a aceitar a transferência do bem e/ou a alteração do mutuário do contrato, sendo incabível, também, a sobreposição da penhora dos direitos aquisitivos ao direito da Credora-Fiduciária. Ademais, a Caixa, como credora-fiduciária deve tomar as precauções necessárias para que não sofra prejuízos com a penhora pretendida. Enfatiza que os direitos aquisitivos são equivalentes ao “ágio” e, nesse cenário, não há que se cogitar em avaliação do imóvel, tampouco sua alienação, devendo ser apurado o valor dos direitos aquisitivos para tanto, os qual não possui vinculação com o valor de avaliação do imóvel. Conclui, afirmando que não há que se cogitar na avaliação do imóvel, muito menos a sua alienação, devendo a r. decisão ser reformada. Ao final, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao recurso para suspender os efeitos da decisão agravada até o julgamento final do agravo. No mérito, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a r. decisão agravada, invalidando as determinações do juízo relativas à avaliação e alienação do imóvel, afastando-o de qualquer espécie de expropriação. Subsidiariamente, seja afastada a possibilidade de alienação do bem antes da quitação da última parcela do financiamento e; no caso de penhora dos direitos aquisitivos do bem com o intuito de mudança de titularidade do contrato celebrado com o credor fiduciário, seja antes questionado à Agravante sobre a possibilidade de substituição contratual. Preparo regular no ID 26351351. É o relatório. DECIDO. Conforme disposto no parágrafo único do art. 1.015 do CPC, cabe agravo de instrumento contra decisão interlocutória proferida em processo de execução. Recebido o recurso, poderá o relator atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, nos termos do art. 1.019, I, do mesmo diploma, na hipótese em que verificar risco de dano grave ou de difícil reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, conforme autoriza o parágrafo único do art. 995 do CPC. Nesse juízo estreito de delibação, verifico a presença dos requisitos autorizadores da concessão do efeito suspensivo pleiteado, ainda que o tema referente à penhora dos direitos aquisitivos já esteja superado pela ocorrência da preclusão consumativa. Infere-se dos autos de origem que a agravante ingressou no processo em 29/4/2021, como terceira interessada, insurgindo-se tão somente quanto à determinação de avaliação do imóvel, por entender que esse não pode ser leiloado (ID 90213196). Desse modo, em face da conformação da credora fiduciária quanto à penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, a análise do recurso fica restrita ao tópico remanescente, que discute a inviabilidade de leilão do imóvel alienado fiduciariamente. Não obstante, o artigo 835, XII, do CPC autoriza expressamente a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia, inexistindo óbice à manutenção das medidas constritivas efetivadas na demanda. Contudo, a penhora dos direitos aquisitivos não autoriza a conclusão de que o imóvel possa ser leiloado. Infere-se da decisão agravada a seguinte determinação (ID 90963295): (...) Para viabilizar a expropriação, a designação do leilão deve considerar a integralidade do imóvel (pelo valor de avaliação), e não apenas os direitos aquisitivos e, caso haja eventual arrematação, o valor de arremate será utilizado para quitar o débito fiduciário (em primeiro lugar pois a credora fiduciária é a proprietária do imóvel e possui direito de preferência) e o valor exequendo (em segundo lugar), notando-se que eventual saldo que sobejar (após as quitações) será restituído ao executado (se o caso). Por fim, se o saldo devedor for desproporcional para quitar o financiamento imobiliário e pagar parte do débito em execução, a penhora será desconstituída, de modo que não se divisa nenhuma possibilidade de dano ao agente financeiro. (...) Notoriamente, “na execução intentada contra o devedor fiduciante não pode ser penhorado o imóvel por ele alienado fiduciariamente, consoante a inteligência dos artigos 789 e 824 do Código de Processo Civil, 22, 23 e 25 da Lei 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil. II. De acordo com os artigos 835, inciso XII, do Código de Processo Civil, e 1.368-B do Código Civil, operada a alienação fiduciária, são passíveis de penhora apenas os direitos aquisitivos do devedor fiduciante.” (Acórdão 1302889, 07117785620208070000, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Quarta Turma Cível, data de julgamento: 19/11/2020, publicado no DJE: 21/01/2021.) Ainda que se observe que o imóvel propriamente dito não tenha sido penhorado, a determinação contida na decisão ora agravada leva ao entendimento de que o bem, em sua integralidade, será levado à hasta. Contudo, a constrição operada no processo alcança apenas os direitos aquisitivos que recaem sobre o imóvel, nos moldes elencados no art. 835, XII, do CPC, pois o imóvel, em si, não compõe o patrimônio do devedor. Nos termos do art. 22 da Lei 9.514/1997, é da própria essência do pacto de alienação fiduciária a transferência ao credor da propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, não se afigurando razoável a alienação, em hasta pública, do imóvel, uma vez que seu domínio não pertence ao executado na ação de origem, mas à credora fiduciária agravante. Sobre o tema, trago a destaque recente julgado deste tribunal: PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DIREITOS AQUISITIVOS QUE RECAEM SOBRE BEM IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. ALIENAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. DESCABIMENTO. 1. O artigo 835, XII, do CPC/2015, expressamente, autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de alienação fiduciária em garantia. 2. Consoante os comandos do art. 22 da Lei 9.514/1997, é da própria essência do pacto de alienação fiduciária a transferência ao credor da propriedade resolúvel da coisa dada em garantia. Desse modo, não se afigura razoável a alienação, em hasta pública, de imóvel cujo domínio não pertença ao executado na ação de origem, mas à instituição financeira agravante. 3. Agravo de instrumento parcialmente parcialmente provido, agravo interno prejudicado. (Acórdão 1333687, 07281629420208070000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, 8a Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2021, publicado no DJE: 3/5/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) A solução que se avizinha, que será melhor ponderada no julgamento do presente recurso, é o leilão dos direitos aquisitivos penhorados, ficando o arrematante sub-rogado nos direitos e obrigações do devedor-fiduciante, substituindo-o na relação contratual com o credor fiduciário. Ante o exposto, CONCEDO o pedido de efeito suspensivo ao recurso para suspender a eficácia da decisão agravada até o julgamento do mérito do recurso perante o órgão colegiado. Intimem-se os agravados para apresentar resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Oficie-se. Brasília, 11 de junho de 2021 17:45:51. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator