Tribunal: TJDFT
Processo: 0711235-58.2017.8.07.0000
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2021-12-14

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0711235-58.2017.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LEONARDO FREITAS BORGES DE SOUZA AGRAVADO: RONAN CARLOS ARAUJO DE SOUZA, INCORPORACAO GARDEN LTDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL contra decisão proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença ajuizado por RONAN CARLOS ARAÚJO DE SOUZA em face da incorporadora imobiliária BORGES E LANDEIRO GARDEN – INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA., decidiu pela extinção da hipoteca, nos termos a seguir: “Nos termos do art. 1.499, VI do Código Civil, a arrematação do bem dado em garantia extingue a hipoteca, pois o valor da venda judicial substitui o bem, não sobrexistindo qualquer gravame a este título no registro do imóvel. A propriedade adquirida por meio da arrematação judicial é forma de aquisição originária da propriedade, o que implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam. No caso da hipoteca exige-se somente a intimação prévia do credor hipotecário, o que ocorreu nos autos. Note-se que a CEF a fl. 575 concordou com o procedimento da alienação. Assim, defiro o requerimento do arrematante para determinar o cancelamento da garantia hipotecária pendente sobre o imóvel alienado à fl. 639. Comunique-se ao ofício registral competente para o registro do imóvel. Expeça-se alvará para o levantamento da quantia depositada à fl. 638, em favor do credor hipotecário, Caixa Econômica Federal. Intimem-se. Expeça-se. Após, intime-se o credor para que promova o andamento do feito, no prazo de 5 (cinco) dias.” determinou a exclusão da segunda e do terceiro agravantes do polo ativo da demanda, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça e rejeitou a tutela de urgência requerida." Em suas razões recursais (ID 2148119), a agravante suscita, preliminarmente, a incompetência do juízo estadual para a causa, com fundamento no art. 109. I, da Constituição Federal, que confere competência à Justiça Federal para processar e julgar as demandas em que for interessada empresa pública federal. No mérito, alega que a garantia hipotecária deve persistir, pois a Caixa Econômica Federal - CEF firmou contrato de financiamento com a incorporadora para prover os recursos necessários para a construção do empreendimento imobiliário. Destaca que “quando do registro da hipoteca na matrícula do imóvel penhorado na ação de origem não havia nenhuma averbação de contrato de promessa de compra e venda”. Assevera que, no contrato firmado, restou definido que a obrigação da CEF de expedir o termo de baixa da hipoteca somente surgiria após o pagamento do valor mínimo de desligamento da unidade habitacional gravada, que, no caso do imóvel objeto de discussão, é de R$ 223.600,00 (duzentos e vinte e três mil e seiscentos reais). Menciona que o imóvel penhorado foi avaliado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mas que foi arrematado somente por R$139.000,00 (cento e trinta e nove mil reais), valor muito aquém do valor mínimo de desligamento pactuado. Nesses termos, requer a reforma da decisão agravada, para que seja “determinada a revogação da arrematação do imóvel, com restituição dos valores depositados pelo arrematante, bem como a desconstituição da penhora do imóvel ou, alternativamente, que seja resguardado o direito da CAIXA de satisfazer, preferencialmente, seu crédito, pelo valor mínimo de desligamento da unidade alienada”. Deferido parcialmente o pedido de efeito suspensivo, “tão somente para determinar o sobrestamento da marcha processual, até o julgamento do agravo pelo órgão colegiado” (ID 2168491). Contrarrazões apresentadas (IDs 2330023 e 2355696). O recurso foi provido por esta Sexta Turma, que decretou “a anulação do praceamento e de todos os atos processuais a partir da publicação do Edital de convocação para a hasta pública” e determinou a repetição dos atos de alienação do bem penhorado, "com a inclusão no rito da formal intimação pessoal da CEF para exercer plenamente seu direito de preferência" (ID 30620776). Ilustrativamente, registre-se a ementa do acordão: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE BEM HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. DÍVIDA SUPERIOR AO VALOR OBTIDO EM HASTA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDOR PREFERENCIAL. NULIDADE. DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. DESCABIMENTO. DECISÃO ANULADA. 1. Nos termos do enunciado 270 de Súmula do Superior Tribunal de Justiça, "o protesto pela preferência de crédito, apresentado por ente federal em execução que tramita na Justiça Estadual, não desloca a competência para a Justiça Federal." 2. A simples preferência de crédito do credor hipotecário reconhecida na fase de cumprimento de sentença não motiva o deslocamento da competência para o julgamento da causa para a Justiça Federal. 3. O credor hipotecário pode exercer sua preferência nos autos de execução ou cumprimento de sentença ajuizada por terceiro, pois a preferência de direito material se sobrepõe à preferência de ordem instrumental. 4. A existência de hipoteca não obsta a alienação judicial do bem imóvel, quando o credor hipotecário é oficiado do processo nos termos da lei e é anotada a precedência legal de seu crédito (artigo 889, inc. V, CPC). 5. É invalida a hasta pública realizada sem a formal e prévia intimação pessoal do credor hipotecário, error in procedendo que determina a nulidade de todos os atos processuais subsequentes, incluindo a arrematação do bem. 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Decisão anulada.” Rejeitados os embargos de declaração opostos em face do referido acórdão (ID 3951449). Reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça (ID 16090983), os quais foram acolhidos sem efeitos infringentes (ID 30620774). Posteriormente, o arrematante LEONARDO FREITAS BORGES DE SOUZA interpôs recurso especial contra o acórdão (ID 23345059). O Ministro Marco Buzzi, em decisão monocrática, deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido, a fim de “reconhecer a preclusão da alegação de nulidade da ausência de intimação do credor hipotecário”. Por consequência, determinou o retorno do processo a este Tribunal para que seja enfrentada a irresignação apresentada pela CEF, especialmente quanto à impossibilidade de "determinar a baixa do gravame hipotecário sem, contudo, resguardar o valor mínimo para tal fim" (ID 30620771). Por ocasião da reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça, a CEF, ora agravante, informou que a dívida estava liquidada (ID 16962859). No julgamento do referido recurso, esta Sexta Turma não analisou tal alegação, pelos seguintes fundamentos: “No que tange à alegada quitação da dívida que embasa a hipoteca incidente sobre o imóvel arrematado pelo embargante, aludida informação mostra-se irrelevante para o rejulgamento (parcial) dos embargos. Isso porque é cediço que este Colegiado esgotou sua jurisdição ao proferir o acórdão no agravo de instrumento, sendo-lhe vedado reconhecer fato novo noticiado após a prolação do r. decisum. Ademais, ainda que os embargos de declaração possam eventualmente resultar na modificação do entendimento firmado, tal efeito infringente deve necessariamente estar vinculado à correção de alguma das máculas previstas pelo art. 1.022 do CPC (relacionadas à obscuridade, à contradição, à omissão ou à ocorrência de erro material) no julgado que se impugna, exaurindo a prestação jurisdicional até então inacabada. Dessa forma, os embargos não se prestam à apreciação de situação não suscitada em suas razões, convindo observar que, no caso concreto, a efetiva baixa do gravame sequer restou comprovada”. Todavia, como o acórdão de mérito do presente recurso foi cassado pelo STJ, as partes foram intimadas a se manifestarem sobre o fato novo alegado pela agravante, especialmente em razão da possível perda do objeto do recurso (ID 30836452) O agravado Leonardo Freitas Borges de Souza apresentou manifestação (ID 31049335). As demais partes, apesar de intimadas, deixaram de se manifestar (ID 31188534). É o relatório. DECIDO. De acordo com o art. 932, III, do CPC estabelece que incumbe ao relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado, especificamente, os fundamentos da decisão recorrida. Consoante relatado, o mérito do recurso interposto pela CEF diz respeito à alegada impossibilidade de se "determinar a baixa do gravame hipotecário sem, contudo, resguardar o valor mínimo para tal fim”. Ou seja, a agravante buscava a reforma da decisão que extinguiu a hipoteca sobre o imóvel, ao argumento de que o valor da arrematação seria muito inferior ao valor mínimo de desligamento pactuado. Contudo, por ocasião da reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça, a agravante informou que a dívida que deu origem à constituição da hipoteca havia sido liquidada (ID 16962859). Assim, se não existe mais a dívida que originou a hipoteca, não se vislumbra interesse da recorrente em reformar a decisão que determinou o cancelamento da garantia hipotecária. Ademais, a CEF foi devidamente intimada a se manifestar sobre a persistência de seu interesse no julgamento do presente recurso, porém se manteve inerte - o que permite inferir que não há mais interesse da agravante no prosseguimento do feito. Acrescente-se que o agravado Leonardo Freitas Borges de Souza noticiou que a baixa da averbação de hipoteca já foi realizada em 12/2/2021 (ID 31049335). Nesse contexto, houve perda de objeto do agravo de instrumento, porquanto não mais persiste o interesse recursal. Ante o exposto, JULGO PREJUDICADO o presente recurso, nos termos do artigo 932, III, do CPC. Comunique-se ao juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 9 de dezembro de 2021. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Leonardo Roscoe Bessa Número do processo: 0711235-58.2017.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: LEONARDO FREITAS BORGES DE SOUZA AGRAVADO: RONAN CARLOS ARAUJO DE SOUZA, INCORPORACAO GARDEN LTDA EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL, CAIXA ECONOMICA FEDERAL D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto pela CAIXA ECONOMICA FEDERAL contra decisão proferida pelo Juízo da 25a Vara Cível de Brasília que, nos autos do cumprimento de sentença ajuizado por RONAN CARLOS ARAÚJO DE SOUZA em face da incorporadora imobiliária BORGES E LANDEIRO GARDEN – INCORPORAÇÃO GARDEN LTDA., decidiu pela extinção da hipoteca, nos termos a seguir: “Nos termos do art. 1.499, VI do Código Civil, a arrematação do bem dado em garantia extingue a hipoteca, pois o valor da venda judicial substitui o bem, não sobrexistindo qualquer gravame a este título no registro do imóvel. A propriedade adquirida por meio da arrematação judicial é forma de aquisição originária da propriedade, o que implica o rompimento de todo e qualquer vínculo daquele bem, tanto com relação ao antigo proprietário, quanto com os ônus e gravames que o embaraçavam. No caso da hipoteca exige-se somente a intimação prévia do credor hipotecário, o que ocorreu nos autos. Note-se que a CEF a fl. 575 concordou com o procedimento da alienação. Assim, defiro o requerimento do arrematante para determinar o cancelamento da garantia hipotecária pendente sobre o imóvel alienado à fl. 639. Comunique-se ao ofício registral competente para o registro do imóvel. Expeça-se alvará para o levantamento da quantia depositada à fl. 638, em favor do credor hipotecário, Caixa Econômica Federal. Intimem-se. Expeça-se. Após, intime-se o credor para que promova o andamento do feito, no prazo de 5 (cinco) dias.” determinou a exclusão da segunda e do terceiro agravantes do polo ativo da demanda, indeferiu o pedido de gratuidade de justiça e rejeitou a tutela de urgência requerida." Em suas razões recursais (ID 2148119), a agravante suscita, preliminarmente, a incompetência do juízo estadual para a causa, com fundamento no art. 109. I, da Constituição Federal, que confere competência à Justiça Federal para processar e julgar as demandas em que for interessada empresa pública federal. No mérito, alega que a garantia hipotecária deve persistir, pois a Caixa Econômica Federal - CEF firmou contrato de financiamento com a incorporadora para prover os recursos necessários para a construção do empreendimento imobiliário. Destaca que “quando do registro da hipoteca na matrícula do imóvel penhorado na ação de origem não havia nenhuma averbação de contrato de promessa de compra e venda”. Assevera que, no contrato firmado, restou definido que a obrigação da CEF de expedir o termo de baixa da hipoteca somente surgiria após o pagamento do valor mínimo de desligamento da unidade habitacional gravada, que, no caso do imóvel objeto de discussão, é de R$ 223.600,00 (duzentos e vinte e três mil e seiscentos reais). Menciona que o imóvel penhorado foi avaliado em R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), mas que foi arrematado somente por R$139.000,00 (cento e trinta e nove mil reais), valor muito aquém do valor mínimo de desligamento pactuado. Nesses termos, requer a reforma da decisão agravada, para que seja “determinada a revogação da arrematação do imóvel, com restituição dos valores depositados pelo arrematante, bem como a desconstituição da penhora do imóvel ou, alternativamente, que seja resguardado o direito da CAIXA de satisfazer, preferencialmente, seu crédito, pelo valor mínimo de desligamento da unidade alienada”. Deferido parcialmente o pedido de efeito suspensivo, “tão somente para determinar o sobrestamento da marcha processual, até o julgamento do agravo pelo órgão colegiado” (ID 2168491). Contrarrazões apresentadas (IDs 2330023 e 2355696). O recurso foi provido por esta Sexta Turma, que decretou “a anulação do praceamento e de todos os atos processuais a partir da publicação do Edital de convocação para a hasta pública” e determinou a repetição dos atos de alienação do bem penhorado, "com a inclusão no rito da formal intimação pessoal da CEF para exercer plenamente seu direito de preferência" (ID 30620776). Ilustrativamente, registre-se a ementa do acordão: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA SOBRE BEM HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. DÍVIDA SUPERIOR AO VALOR OBTIDO EM HASTA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. CREDOR PREFERENCIAL. NULIDADE. DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA PARA A JUSTIÇA FEDERAL. DESCABIMENTO. DECISÃO ANULADA. 1. Nos termos do enunciado 270 de Súmula do Superior Tribunal de Justiça, "o protesto pela preferência de crédito, apresentado por ente federal em execução que tramita na Justiça Estadual, não desloca a competência para a Justiça Federal." 2. A simples preferência de crédito do credor hipotecário reconhecida na fase de cumprimento de sentença não motiva o deslocamento da competência para o julgamento da causa para a Justiça Federal. 3. O credor hipotecário pode exercer sua preferência nos autos de execução ou cumprimento de sentença ajuizada por terceiro, pois a preferência de direito material se sobrepõe à preferência de ordem instrumental. 4. A existência de hipoteca não obsta a alienação judicial do bem imóvel, quando o credor hipotecário é oficiado do processo nos termos da lei e é anotada a precedência legal de seu crédito (artigo 889, inc. V, CPC). 5. É invalida a hasta pública realizada sem a formal e prévia intimação pessoal do credor hipotecário, error in procedendo que determina a nulidade de todos os atos processuais subsequentes, incluindo a arrematação do bem. 6. Agravo de instrumento conhecido e provido. Decisão anulada.” Rejeitados os embargos de declaração opostos em face do referido acórdão (ID 3951449). Reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça (ID 16090983), os quais foram acolhidos sem efeitos infringentes (ID 30620774). Posteriormente, o arrematante LEONARDO FREITAS BORGES DE SOUZA interpôs recurso especial contra o acórdão (ID 23345059). O Ministro Marco Buzzi, em decisão monocrática, deu provimento ao recurso especial para reformar o acórdão recorrido, a fim de “reconhecer a preclusão da alegação de nulidade da ausência de intimação do credor hipotecário”. Por consequência, determinou o retorno do processo a este Tribunal para que seja enfrentada a irresignação apresentada pela CEF, especialmente quanto à impossibilidade de "determinar a baixa do gravame hipotecário sem, contudo, resguardar o valor mínimo para tal fim" (ID 30620771). Por ocasião da reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça, a CEF, ora agravante, informou que a dívida estava liquidada (ID 16962859). No julgamento do referido recurso, esta Sexta Turma não analisou tal alegação, pelos seguintes fundamentos: “No que tange à alegada quitação da dívida que embasa a hipoteca incidente sobre o imóvel arrematado pelo embargante, aludida informação mostra-se irrelevante para o rejulgamento (parcial) dos embargos. Isso porque é cediço que este Colegiado esgotou sua jurisdição ao proferir o acórdão no agravo de instrumento, sendo-lhe vedado reconhecer fato novo noticiado após a prolação do r. decisum. Ademais, ainda que os embargos de declaração possam eventualmente resultar na modificação do entendimento firmado, tal efeito infringente deve necessariamente estar vinculado à correção de alguma das máculas previstas pelo art. 1.022 do CPC (relacionadas à obscuridade, à contradição, à omissão ou à ocorrência de erro material) no julgado que se impugna, exaurindo a prestação jurisdicional até então inacabada. Dessa forma, os embargos não se prestam à apreciação de situação não suscitada em suas razões, convindo observar que, no caso concreto, a efetiva baixa do gravame sequer restou comprovada”. Todavia, como o acórdão de mérito do presente recurso foi cassado pelo STJ, as partes foram intimadas a se manifestarem sobre o fato novo alegado pela agravante, especialmente em razão da possível perda do objeto do recurso (ID 30836452) O agravado Leonardo Freitas Borges de Souza apresentou manifestação (ID 31049335). As demais partes, apesar de intimadas, deixaram de se manifestar (ID 31188534). É o relatório. DECIDO. De acordo com o art. 932, III, do CPC estabelece que incumbe ao relator não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado, especificamente, os fundamentos da decisão recorrida. Consoante relatado, o mérito do recurso interposto pela CEF diz respeito à alegada impossibilidade de se "determinar a baixa do gravame hipotecário sem, contudo, resguardar o valor mínimo para tal fim”. Ou seja, a agravante buscava a reforma da decisão que extinguiu a hipoteca sobre o imóvel, ao argumento de que o valor da arrematação seria muito inferior ao valor mínimo de desligamento pactuado. Contudo, por ocasião da reapreciação dos embargos de declaração por determinação do Superior Tribunal de Justiça, a agravante informou que a dívida que deu origem à constituição da hipoteca havia sido liquidada (ID 16962859). Assim, se não existe mais a dívida que originou a hipoteca, não se vislumbra interesse da recorrente em reformar a decisão que determinou o cancelamento da garantia hipotecária. Ademais, a CEF foi devidamente intimada a se manifestar sobre a persistência de seu interesse no julgamento do presente recurso, porém se manteve inerte - o que permite inferir que não há mais interesse da agravante no prosseguimento do feito. Acrescente-se que o agravado Leonardo Freitas Borges de Souza noticiou que a baixa da averbação de hipoteca já foi realizada em 12/2/2021 (ID 31049335). Nesse contexto, houve perda de objeto do agravo de instrumento, porquanto não mais persiste o interesse recursal. Ante o exposto, JULGO PREJUDICADO o presente recurso, nos termos do artigo 932, III, do CPC. Comunique-se ao juízo de origem. Publique-se. Intimem-se. Brasília-DF, 9 de dezembro de 2021. LEONARDO ROSCOE BESSA Relator