Tribunal: TJDFT
Processo: 0713863-78.2021.8.07.0000
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-05-20

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0713863-78.2021.8.07.0000 AGRAVANTE: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO AGRAVADO: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MACIFE S.A. Materiais de Construção em face da r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n° 0727669-22.2017.8.07.0001, desconstituiu a penhora sobre o imóvel, nos seguintes termos, nos seguintes termos (Id. 25516268): “Vistos etc. Conheço dos Embargos de Declaração opostos pelo executado, eis que tempestivos. Quanto ao mérito, verifico que assiste razão ao embargante na medida em que a matrícula sobre a qual incide a penhora (n. 45.667) foi objeto de incorporação imobiliária, originando, assim, as matrículas de números 71.245 a 72.611 relativas a 1.366 unidades habitacionais. É cediço que a incorporação imobiliária representa o procedimento por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno em que se situa, originando, com isso, unidades imobiliárias autônomas em relação dito terreno. Nessa linha de raciocínio, a penhora exclusivamente sobre o terreno, em momento posterior ao registro da incorporação não se reveste de exequibilidade já que a alienação em hasta se encontraria eivada de vício, por não ser possível a alienação de área comum desvinculada das áreas privativas, já que o adquirente da unidade habitacional será dono de fração ideal da área comum, aí incluído o terreno em que se situa o edifício. A penhora, por razões óbvias, não pode atingir patrimônio de quem não ocupa o polo passivo da execução. No tocante à alegação de pagamento da dívida, não houve comprovação, o que é, inclusive, negado pelo exequente. Além disso, trata-se de inovação já que a decisão guerreada pelo recurso em tela não contemplou tal matéria. Não há, portanto, que se falar em omissão a ser suprida. Diante do exposto, dou provimento aos embargos para desconstituir a penhora de ID 88230409, sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo a exequente indicar, em 5 dias, caso persista o interesse na penhora de imóvel pertencente ao executado, a matrícula das unidades habitacionais existentes no empreendimento construído sobre o terreno da matrícula 45.667 ou, eventualmente, outros imóveis. Oficie-se. Cancele-se o agendamento solicitado pelo advogado do executado (videoconferência), eis que houve perda do objeto da reunião agendada. Intime-se.” Alega a Agravante, em síntese, que o débito exequendo está vinculado à incorporação imobiliária, razão pela qual é possível a penhora do imóvel afetado. Salienta que, embora o patrimônio de afetação seja impenhorável, nos termos do art. 31-A da Lei n° 4.591/64, a propriedade do imóvel (terreno) foi objeto de permuta por 450 unidades autônomas do empreendimento que deveria ser construído. Sustenta que o empreendimento deveria ser composto de 1.367 unidades, com a expedição da Carta de Habite-se até dezembro de 2017, porém, a obra não saiu sequer da fundação e inexiste qualquer perspectiva de conclusão, o que inviabiliza a penhora de frações ideais do imóvel. Destaca a incidência da exceção prevista no § 1° do art. 31-A da Lei n° 4.591/64, que permite a penhora do patrimônio de afetação para o pagamento de dívida vinculada à própria incorporação. Colaciona jurisprudência desta Corte de Justiça. Assevera que há relevância na fundamentação e o periculum in mora. Requer a tutela recursal antecipada, em razão do receio de grave lesão e de difícil reparação, para que seja mantida a penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob o no 45.667, Lotes 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, registrado perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, até julgamento do mérito do recurso. Ao final, pede que o Agravo de Instrumento seja conhecido e provido, para que a r. decisão monocrática seja reformada e mantida a penhora do citado imóvel. O recolhimento do preparo foi comprovado (Id. 25516280 e Id. 25516279). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o Agravo de Instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão do efeito suspensivo exige relevância da fundamentação e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação. Na espécie, verifico presentes os requisitos que autorizam a concessão do efeito suspensivo. Sucede que a decisão agravada é passível de causar lesão grave ou de difícil reparação à Agravante, podendo, inclusive, comprometer a celeridade processual, pois a qualquer momento a penhora pode ser novamente efetivada. Ademais, há necessidade de um exame mais aprofundado dos fatos, pois a Agravante alega que o terreno onde seria construído o empreendimento é fruto de permuta por 450 unidades autônomas, e que o edifício a ser construído nunca saiu da fundação, o que inviabiliza a penhora das frações ideais. Destaca-se que a Carta de Habite-se deveria ter sido expedida até dezembro de 2017. O Oficial de Justiça, em dezembro de 2020, atestou a impossibilidade de avaliação das salas, pois “no local não há edificação, mas apenas um terreno fechado” (Id. 79135461 dos autos de origem). O regime de afetação objetiva assegurar a conclusão da obra, sem que as dívidas de terceiros possam prejudicar os futuros adquirentes do imóvel. Assim, o patrimônio de afetação deve manter-se apartado do patrimônio do incorporador e deve ser destinado à consecução da incorporação. Ocorre, contudo, que o §1° do art. 31-A da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, permite que o patrimônio de afetação responda por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Confira-se: “Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) (...)” Assim, como a Agravante afirma que a penhora recaiu em dívida vinculada à incorporação e que não há perspectiva de conclusão do empreendimento, enquanto que na decisão agravada há referência de que a penhora incidiu sobre o objeto da incorporação e não é possível a penhora do terreno em momento posterior ao registro da incorporação imobiliária, mostra-se prudente a suspensão da r. decisão agravada até o julgamento do mérito deste recurso. Ante o exposto, determino que a r. decisão agravada seja sobrestada até o pronunciamento definitivo neste recurso. Intime-se a Agravada, na forma do art. 1.019, inc. II, Código de Processo Civil, para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 17 de maio de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) No do Processo: 0713863-78.2021.8.07.0000 AGRAVANTE: MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUCAO AGRAVADO: SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por MACIFE S.A. Materiais de Construção em face da r. decisão proferida pelo MM. Juiz de Direito da 2a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n° 0727669-22.2017.8.07.0001, desconstituiu a penhora sobre o imóvel, nos seguintes termos, nos seguintes termos (Id. 25516268): “Vistos etc. Conheço dos Embargos de Declaração opostos pelo executado, eis que tempestivos. Quanto ao mérito, verifico que assiste razão ao embargante na medida em que a matrícula sobre a qual incide a penhora (n. 45.667) foi objeto de incorporação imobiliária, originando, assim, as matrículas de números 71.245 a 72.611 relativas a 1.366 unidades habitacionais. É cediço que a incorporação imobiliária representa o procedimento por meio do qual um prédio que será construído é incorporado ao terreno em que se situa, originando, com isso, unidades imobiliárias autônomas em relação dito terreno. Nessa linha de raciocínio, a penhora exclusivamente sobre o terreno, em momento posterior ao registro da incorporação não se reveste de exequibilidade já que a alienação em hasta se encontraria eivada de vício, por não ser possível a alienação de área comum desvinculada das áreas privativas, já que o adquirente da unidade habitacional será dono de fração ideal da área comum, aí incluído o terreno em que se situa o edifício. A penhora, por razões óbvias, não pode atingir patrimônio de quem não ocupa o polo passivo da execução. No tocante à alegação de pagamento da dívida, não houve comprovação, o que é, inclusive, negado pelo exequente. Além disso, trata-se de inovação já que a decisão guerreada pelo recurso em tela não contemplou tal matéria. Não há, portanto, que se falar em omissão a ser suprida. Diante do exposto, dou provimento aos embargos para desconstituir a penhora de ID 88230409, sobre o imóvel de matrícula 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do DF, devendo a exequente indicar, em 5 dias, caso persista o interesse na penhora de imóvel pertencente ao executado, a matrícula das unidades habitacionais existentes no empreendimento construído sobre o terreno da matrícula 45.667 ou, eventualmente, outros imóveis. Oficie-se. Cancele-se o agendamento solicitado pelo advogado do executado (videoconferência), eis que houve perda do objeto da reunião agendada. Intime-se.” Alega a Agravante, em síntese, que o débito exequendo está vinculado à incorporação imobiliária, razão pela qual é possível a penhora do imóvel afetado. Salienta que, embora o patrimônio de afetação seja impenhorável, nos termos do art. 31-A da Lei n° 4.591/64, a propriedade do imóvel (terreno) foi objeto de permuta por 450 unidades autônomas do empreendimento que deveria ser construído. Sustenta que o empreendimento deveria ser composto de 1.367 unidades, com a expedição da Carta de Habite-se até dezembro de 2017, porém, a obra não saiu sequer da fundação e inexiste qualquer perspectiva de conclusão, o que inviabiliza a penhora de frações ideais do imóvel. Destaca a incidência da exceção prevista no § 1° do art. 31-A da Lei n° 4.591/64, que permite a penhora do patrimônio de afetação para o pagamento de dívida vinculada à própria incorporação. Colaciona jurisprudência desta Corte de Justiça. Assevera que há relevância na fundamentação e o periculum in mora. Requer a tutela recursal antecipada, em razão do receio de grave lesão e de difícil reparação, para que seja mantida a penhora incidente sobre o imóvel matriculado sob o no 45.667, Lotes 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, registrado perante o 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, até julgamento do mérito do recurso. Ao final, pede que o Agravo de Instrumento seja conhecido e provido, para que a r. decisão monocrática seja reformada e mantida a penhora do citado imóvel. O recolhimento do preparo foi comprovado (Id. 25516280 e Id. 25516279). É o relatório. Decido. Nos termos do art. 1.019, inc. I, do Código de Processo Civil, recebido o Agravo de Instrumento, se não for o caso de aplicação do disposto no art. 932, III e IV, do mesmo Código, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. A concessão do efeito suspensivo exige relevância da fundamentação e possibilidade iminente de dano irreparável ou de difícil reparação. Na espécie, verifico presentes os requisitos que autorizam a concessão do efeito suspensivo. Sucede que a decisão agravada é passível de causar lesão grave ou de difícil reparação à Agravante, podendo, inclusive, comprometer a celeridade processual, pois a qualquer momento a penhora pode ser novamente efetivada. Ademais, há necessidade de um exame mais aprofundado dos fatos, pois a Agravante alega que o terreno onde seria construído o empreendimento é fruto de permuta por 450 unidades autônomas, e que o edifício a ser construído nunca saiu da fundação, o que inviabiliza a penhora das frações ideais. Destaca-se que a Carta de Habite-se deveria ter sido expedida até dezembro de 2017. O Oficial de Justiça, em dezembro de 2020, atestou a impossibilidade de avaliação das salas, pois “no local não há edificação, mas apenas um terreno fechado” (Id. 79135461 dos autos de origem). O regime de afetação objetiva assegurar a conclusão da obra, sem que as dívidas de terceiros possam prejudicar os futuros adquirentes do imóvel. Assim, o patrimônio de afetação deve manter-se apartado do patrimônio do incorporador e deve ser destinado à consecução da incorporação. Ocorre, contudo, que o §1° do art. 31-A da Lei 4.591/1964, com a redação dada pela Lei 10.931/2004, permite que o patrimônio de afetação responda por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. Confira-se: “Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. (Incluído pela Lei no 10.931, de 2004) (...)” Assim, como a Agravante afirma que a penhora recaiu em dívida vinculada à incorporação e que não há perspectiva de conclusão do empreendimento, enquanto que na decisão agravada há referência de que a penhora incidiu sobre o objeto da incorporação e não é possível a penhora do terreno em momento posterior ao registro da incorporação imobiliária, mostra-se prudente a suspensão da r. decisão agravada até o julgamento do mérito deste recurso. Ante o exposto, determino que a r. decisão agravada seja sobrestada até o pronunciamento definitivo neste recurso. Intime-se a Agravada, na forma do art. 1.019, inc. II, Código de Processo Civil, para que apresente contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso. Comunique-se. Dispenso informações. Publique-se e intimem-se. Brasília, 17 de maio de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora