Tribunal: TJDFT
Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-05-20

Ementa:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001 APELANTE: ALEXANDRE ISAAC BORGES APELADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelação interposta por Alexandre Isaac Borges objetivando reformar a r. sentença Id. 12421076 que, nos autos da Ação de Cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condenar o Réu ao pagamento das taxas associativas em atraso, incluindo as vencidas e as vincendas, enquanto durar a obrigação, e julgou improcedentes os pedidos contrapostos. Em síntese, o Apelante (réu) suscita preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Aduz, também, violação ao princípio do juízo natural, porque o juiz que analisou os Embargos de Declaração não é o mesmo que julgou a causa. Levanta, ainda, a preliminar de ilegitimidade ad causam, afirmando que a Autora não é legítima para fazer cobrança de taxas de condomínio, pois está constituída como associação. No mérito, aponta a nulidade das alterações do estatuto que modificaram os critérios de cobrança da taxa de condomínio, sob o argumento de que, quando adquiriu o lote de sua propriedade, o Estatuto da Associação dos Proprietários previa o pagamento da taxa condominial à razão de 10% para os lotes não edificados, sendo que tal condição foi alterada, unilateralmente, pela JC Gontijo, sem convocação da assembleia geral. Requer que a Autora seja condenada ao pagamento em dobro das cobranças indevidas, pois propôs a presente ação como se nada tivesse recebido, sendo que pagou parte do condomínio em juízo, bem como as taxas condominiais extraordinárias. Argumenta que no presente caso o dano moral ficou configurado, pois o constrangimento por ele sofrido ultrapassou meros dissabores. Por fim, requer a reforma ou anulação da r. sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial e procedentes os pedidos contrapostos, condenando o Réu ao pagamento de indenização por danos morais. Acrescento que a egrégia 2a Turma Cível, por unanimidade, negou provimento ao Apelo da Rés, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 12421094): “DIREITO CIVIL, PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS APRECIADOS POR JUILGADOR DIVERSO DA SENTENÇA. PRINCÍPIO DO JUIZ NATURAL. NÃO VIOLAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NULIDADE. VIA INADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não viola o princípio do juiz natural, tampouco o da identidade física do juiz, a apreciação dos embargos de declaração por juiz diverso daquele que proferiu a sentença, desde que pertencente ao mesmo órgão jurisdicional onde tramita a ação. 2. Associação de moradores de condomínio irregular que desempenha atividades administrativas inerentes a condomínios residenciais detém legitimidade para cobrar os serviços que presta aos associados. 3. As deliberações tomadas em assembleia condominial são soberanas e possuem força de lei entre os condôminos e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 4. A ação de cobrança não é a via processual própria para arguir a nulidade de assembleia que instituiu taxa condominial. 5. Recurso conhecido, mas não provido. Unânime.” (Acórdão 783191, 20130110058049APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/4/2014, publicado no DJE: 7/5/2014. Pág.: 107) O Réu opôs Embargos de Declaração, os quais foram parcialmente providos tão somente para que sejam abatidos os pagamentos já efetuados e comprovados nos autos, consoante Id. 12421095. Inconformado, o Réu interpôs Recurso Especial (Id. 12421097), cujo processamento foi sobrestado pela Presidência desta egrégia Corte (Id. 12421112), em razão de o c. STJ determinou a suspensão dos recursos especiais em que se discute “a validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo” até o julgamento dos Recursos Especiais 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882), que foram submetidos à sistemática dos recursos repetitivos. Em razão do julgamento do Tema 882 pelo c. Superior Tribunal de Justiça, os autos foram devolvidos pelo Presidente deste eg. Tribunal de Justiça para novo exame da Apelação (Id. 22520567). Decido. Os autos retornaram a esta Relatora, a fim de que a Apelação seja reapreciada à luz da tese firmada no Recurso Especial 1.280.871/SP, in verbis: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) Todavia, verifico que não há o que reapreciar, pois a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo c. STJ. Na espécie, foi pontuado que a arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada. Também foi destacado que as deliberações tomadas em assembleias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos interesses coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Com efeito, conclui-se que o Tema 882 do c. STJ não é aplicado ao caso em comento. Desse modo, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal. Publique-se e intimem-se. Brasília, 18 de maio de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora

Inteiro teor:
Órgão: 3a Turma Cível Espécie: APELAÇÃO CÍVEL (198) No do Processo: 0001834-15.2013.8.07.0001 APELANTE: ALEXANDRE ISAAC BORGES APELADO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DO RESIDENCIAL SANTA MONICA - AREA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Relatora: Desa. Fátima Rafael DECISÃO Cuida-se de Apelação interposta por Alexandre Isaac Borges objetivando reformar a r. sentença Id. 12421076 que, nos autos da Ação de Cobrança, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial para condenar o Réu ao pagamento das taxas associativas em atraso, incluindo as vencidas e as vincendas, enquanto durar a obrigação, e julgou improcedentes os pedidos contrapostos. Em síntese, o Apelante (réu) suscita preliminar de nulidade da sentença por ausência de fundamentação. Aduz, também, violação ao princípio do juízo natural, porque o juiz que analisou os Embargos de Declaração não é o mesmo que julgou a causa. Levanta, ainda, a preliminar de ilegitimidade ad causam, afirmando que a Autora não é legítima para fazer cobrança de taxas de condomínio, pois está constituída como associação. No mérito, aponta a nulidade das alterações do estatuto que modificaram os critérios de cobrança da taxa de condomínio, sob o argumento de que, quando adquiriu o lote de sua propriedade, o Estatuto da Associação dos Proprietários previa o pagamento da taxa condominial à razão de 10% para os lotes não edificados, sendo que tal condição foi alterada, unilateralmente, pela JC Gontijo, sem convocação da assembleia geral. Requer que a Autora seja condenada ao pagamento em dobro das cobranças indevidas, pois propôs a presente ação como se nada tivesse recebido, sendo que pagou parte do condomínio em juízo, bem como as taxas condominiais extraordinárias. Argumenta que no presente caso o dano moral ficou configurado, pois o constrangimento por ele sofrido ultrapassou meros dissabores. Por fim, requer a reforma ou anulação da r. sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na petição inicial e procedentes os pedidos contrapostos, condenando o Réu ao pagamento de indenização por danos morais. Acrescento que a egrégia 2a Turma Cível, por unanimidade, negou provimento ao Apelo da Rés, conforme sintetizado na ementa a seguir transcrita (Id. 12421094): “DIREITO CIVIL, PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DECLARATÓRIOS APRECIADOS POR JUILGADOR DIVERSO DA SENTENÇA. PRINCÍPIO DO JUIZ NATURAL. NÃO VIOLAÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. NULIDADE. VIA INADEQUADA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não viola o princípio do juiz natural, tampouco o da identidade física do juiz, a apreciação dos embargos de declaração por juiz diverso daquele que proferiu a sentença, desde que pertencente ao mesmo órgão jurisdicional onde tramita a ação. 2. Associação de moradores de condomínio irregular que desempenha atividades administrativas inerentes a condomínios residenciais detém legitimidade para cobrar os serviços que presta aos associados. 3. As deliberações tomadas em assembleia condominial são soberanas e possuem força de lei entre os condôminos e a todos obrigam e enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. 4. A ação de cobrança não é a via processual própria para arguir a nulidade de assembleia que instituiu taxa condominial. 5. Recurso conhecido, mas não provido. Unânime.” (Acórdão 783191, 20130110058049APC, Relator: FÁTIMA RAFAEL, 2a Turma Cível, data de julgamento: 30/4/2014, publicado no DJE: 7/5/2014. Pág.: 107) O Réu opôs Embargos de Declaração, os quais foram parcialmente providos tão somente para que sejam abatidos os pagamentos já efetuados e comprovados nos autos, consoante Id. 12421095. Inconformado, o Réu interpôs Recurso Especial (Id. 12421097), cujo processamento foi sobrestado pela Presidência desta egrégia Corte (Id. 12421112), em razão de o c. STJ determinou a suspensão dos recursos especiais em que se discute “a validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo” até o julgamento dos Recursos Especiais 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Tema 882), que foram submetidos à sistemática dos recursos repetitivos. Em razão do julgamento do Tema 882 pelo c. Superior Tribunal de Justiça, os autos foram devolvidos pelo Presidente deste eg. Tribunal de Justiça para novo exame da Apelação (Id. 22520567). Decido. Os autos retornaram a esta Relatora, a fim de que a Apelação seja reapreciada à luz da tese firmada no Recurso Especial 1.280.871/SP, in verbis: “RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.” (REsp 1280871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) Todavia, verifico que não há o que reapreciar, pois a situação dos autos não se amolda às teses firmadas pelo c. STJ. Na espécie, foi pontuado que a arguição de nulidade de decisão tomada em assembleia de condôminos não pode ser suscitada na ação de cobrança de taxas condominiais, devendo ser impugnada pela via processual adequada. Também foi destacado que as deliberações tomadas em assembleias são soberanas e a todos obrigam, ficando os interesses individuais subordinados aos interesses coletivos, de modo que, enquanto não anuladas em ação adequada, são plenamente válidas. Nesse sentido é a Súmula 260 do colendo STJ, que assim orienta: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.” Os possuidores de imóveis integrantes de condomínios, regulares ou não, estão obrigados a contribuir para a conservação do bem comum, independentemente da utilização das áreas coletivas e benfeitorias. Ademais, a tese fixada no REsp n. 1.280.871/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, no sentido de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”, não é aplicável à composse decorrente de parcelamentos irregulares localizados no Distrito Federal. Aqui é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que se beneficiou dos serviços prestados pelo condomínio sem a devida contraprestação. Nesse sentido é o voto de eminente Ministra Maria Isabel Gallotti no REsp 1.280.871/SP, assim transcrito: “Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884 do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito, legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quórum de deliberação. A associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos não associados. Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício (...).” Também é no mesmo sentido a orientação jurisprudencial desta egrégia Corte de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido.” (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA CONDOMINIAL. CONDOMINIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURADA. COBRANÇA JUDICIAL DO DÉBITO. RÉU REVEL. CURADORIA ESPECIAL. COBRANÇA DEVIDA. TEMA 882 DO STJ. INAPLICABILIDADE. RECURSO IMPROVIDO. Sinopse fática: " Versa a presente demanda sobre taxas condominiais em razão de posse/propriedade de imóvel pela parte ré, situado em condomínio". 1. Apelação interposta contra sentença, proferida nos autos da ação de cobrança, que julgou procedente o pedido inicial e condenou o réu ao pagamento das taxas referentes ao período de dezembro de 2016 e janeiro a outubro de 2017, além das parcelas que, eventualmente, se tornarem vencidas e não forem pagas no decorrer da ação. 1.1. Recurso aviado pelo réu para reforma da sentença. Aduz, preliminarmente, a ilegitimidade passiva e, no mérito, afirma que não se trata de condomínio, mas espécie de loteamento com propriedades individuais e uma situação fática de aparência condominial. Sustenta que não há lei obrigando os moradores a arcarem com a quantia referente à taxa condominial. Alega que o apelado não juntou documentação idônea apta a comprovar a manifestação de vontade do apelante, seja quanto à concordância com a constituição do mencionado condomínio de fato, seja quanto à anuência do pagamento de encargos. 2. Da preliminar de ilegitimidade passiva. 2.1. De acordo com a teoria da asserção, a legitimidade processual, não é caracterizada com base no direito material discutido em juízo, mas com base nas afirmações feitas na inicial, de forma que a legitimação ativa cabe ao titular do interesse sustentado na pretensão e, a passiva, àquele contra quem tal pretensão é exercida. 2.2. No caso dos autos, o autor formulou pedido de condenação do réu ao pagamento de despesas condominiais referentes a imóvel do qual o réu é possuidor. 2.3. O possuidor, em razão do poder de fato que detêm sobre a coisa, responde pelo débito eis que o pagamento das taxas condominiais é obrigação propter rem, ou seja, em razão da coisa. Tal fato em nada se confunde com o mérito da demanda. 2.4. Preliminar rejeitada. 3. Do mérito. 3.1. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 3.2. Tendo o apelante adquirido lote em local irregular, encontrando-se em sua posse, não pode alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. Sob pena de enriquecimento ilícito. 3.3. Jurisprudência: "(...) Firmou-se entendimento no âmbito deste Tribunal de Justiça no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato. Sendo assim, é prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade ao morador. (...)" (07048148920178070020, Relator: Sandoval Oliveira 2a Turma Cível, DJE: 07/03/2019.). 3.4. Cumpre ressaltar que a tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com acesso restrito aos seus moradores e visitantes. 4. Apelação improvida.” (Acórdão 1254466, 07080297320178070020, Relator: JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO IRREGULAR OU DE FATO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS E VINCENDAS INADIMPLIDAS. DESPESAS DE MANUTENÇÃO. POSSIBILIDADE. TEMAS 882/STJ. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. MORADOR NÃO ADERENTE À ASSOCIAÇÃO. IRRELEVÂNCIA. OBSCURIDADE NÃO VERIFICADA. REEXAME. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. 1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelo apelante-réu, que alega a existência de obscuridade no v. acórdão que, à unanimidade, negou provimento à sua apelação e ao apelo do condomínio-autor. 2. Os embargos de declaração limitam-se às hipóteses de cabimento previstas no artigo 1.022 do Código de Processo Civil (omissão, contradição, obscuridade ou erro material). 3. Não se verifica obscuridade no julgado, porquanto todas as questões aventadas pelo embargante foram decididas de forma clara e precisa, concluindo-se pela inaplicabilidade da tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP, em razão da ausência de similitude fática; e pela legitimidade da cobrança de despesas condominiais mesmo se tratando de condomínio irregular e a despeito da anuência ou não do embargante à associação de moradores, porque há previsão da cobrança na convenção condominial, e porque ele usufrui dos benefícios decorrentes do pagamento da taxa pelos demais habitantes. 4. Os embargos declaratórios não constituem a via adequada a reexaminar matéria, sob pena de se desvirtuar a sua real finalidade. 5. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.” (Acórdão 1177595, 07127108620178070020, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2019, publicado no DJE: 17/6/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Com efeito, conclui-se que o Tema 882 do c. STJ não é aplicado ao caso em comento. Desse modo, há clara distinção entre as questões decididas na presente lide e a tese firmada nos recursos afetados, o que implica a desnecessidade de reexame do julgamento. Por estas razões, mantenho o entendimento firmado no Acórdão Id. 12421094, complementado pelos Embargos de Declaração Id. 12421095. Operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao eminente Presidente deste Tribunal. Publique-se e intimem-se. Brasília, 18 de maio de 2021. Desembargadora Fátima Rafael Relatora