Tribunal: TJDFT
Processo: 0706543-48.2020.8.07.0020
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-11-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0706543-48.2020.8.07.0020 RECORRENTES: JOSE RIBAMAR GOMES DE OLIVEIRA, MARIA HERLY FRAZAO GOMES RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES MIRANTE DO SOL DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por JOSÉ RIBAMAR GOMES DE OLIVEIRA e OUTRA contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 27667459), cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP, TEMA 882 E DO RE 695.911, TEMA 492. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. MULTA. TERMO FINAL DA CONDENAÇÃO. I – As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratar de situações fáticas distintas. II – Eventual irregularidade na constituição do Condomínio ou o fato de possuir ou não autorização do Poder Público para exercer atividades de desenvolvimento urbano e/ou controle de entrada e saída no loteamento não retira sua legitimidade para cobrar as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias, sob pena de enriquecimento sem causa do titular de unidade imobiliária que usufrui de todos os serviços oferecidos e benfeitorias realizadas. III - A Convenção de Condomínio prevê juros moratórios de 2% a.m. e multa de 10%, portanto, o pedido de redução desses encargos fixados na condenação não procede, observado ainda o disposto no art. 1336, §1o, do CC. IV – A r. sentença fixou a condenação ao pagamento das taxas condominiais vencidas e todas as vincendas até que seja paga a última parcela devida, em conformidade com o art. 323 do CPC. V – Apelação desprovida. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Oportuno ainda registrar o seguinte trecho extraído do voto condutor do Ministro Dias Toffoli, no RE 695.911/SP: (...) Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. (g.n.). Nesse contexto, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, determino que todas as publicações referentes à parte recorrente sejam feitas em nome dos advogados JOÃO FELIPE DE OLIVEIRA BRITO BLOM, OAB/DF 44.038, e RAFAEL GASILLE SANTOS, OAB/DF 38.426, conforme requerido em ID 29704343 e ID 29704350. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0706543-48.2020.8.07.0020 RECORRENTES: JOSE RIBAMAR GOMES DE OLIVEIRA, MARIA HERLY FRAZAO GOMES RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES MIRANTE DO SOL DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por JOSÉ RIBAMAR GOMES DE OLIVEIRA e OUTRA contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 27667459), cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP, TEMA 882 E DO RE 695.911, TEMA 492. DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. MULTA. TERMO FINAL DA CONDENAÇÃO. I – As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratar de situações fáticas distintas. II – Eventual irregularidade na constituição do Condomínio ou o fato de possuir ou não autorização do Poder Público para exercer atividades de desenvolvimento urbano e/ou controle de entrada e saída no loteamento não retira sua legitimidade para cobrar as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias, sob pena de enriquecimento sem causa do titular de unidade imobiliária que usufrui de todos os serviços oferecidos e benfeitorias realizadas. III - A Convenção de Condomínio prevê juros moratórios de 2% a.m. e multa de 10%, portanto, o pedido de redução desses encargos fixados na condenação não procede, observado ainda o disposto no art. 1336, §1o, do CC. IV – A r. sentença fixou a condenação ao pagamento das taxas condominiais vencidas e todas as vincendas até que seja paga a última parcela devida, em conformidade com o art. 323 do CPC. V – Apelação desprovida. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Oportuno ainda registrar o seguinte trecho extraído do voto condutor do Ministro Dias Toffoli, no RE 695.911/SP: (...) Por força das equivalências estabelecidas pela Lei no 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis. (g.n.). Nesse contexto, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, determino que todas as publicações referentes à parte recorrente sejam feitas em nome dos advogados JOÃO FELIPE DE OLIVEIRA BRITO BLOM, OAB/DF 44.038, e RAFAEL GASILLE SANTOS, OAB/DF 38.426, conforme requerido em ID 29704343 e ID 29704350. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031