Tribunal: TJDFT
Processo: 0701475-46.2021.8.07.0000
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-01-21

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por Renato Soares Abdala em face da decisão proferida no curso da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – João Sidney de Andrade Novak –, que determinara a realização de nova perícia do imóvel penhorado nos autos. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, homologando-se o último laudo pericial de avaliação realizado nos autos relativo ao imóvel em testilha. Como estofo da pretensão reformatória, argumentara o agravante que a execução subjacente tramita desde o ano de 2001 e, conquanto citado o executado em 14 de dezembro daquele ano, não adimplira o débito, que, então, ostentava o valor histórico de R$ 53.850,84 (cinquenta e três mil, oitocentos e cinquenta reais e oitenta e quatro centavos). Aduzira que, com o escopo de localização de bens de titularidade do agravado passíveis de penhora, pleiteara fosse enviado ofício à Receita Federal, sobrevindo resposta contendo as três últimas declarações do excutido, de cujo conteúdo o agravante lograra identificar 05 (cinco) glebas de terra da Fazenda Monjolo, em Planaltina/DF, de titularidade do devedor. Registrara que a penhora desses imóveis somente fora possível em junho de 2008, tendo em vista as inúmeras tentativas do excutido no sentido de impedir que tais bens restassem constritos, havendo as glebas sido avaliadas em conjunto em 11 de junho de 2008, oportunidade em que o Oficial de Justiça concluíra que alcançavam o valor global de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais). Destacara que a intimação quanto à penhora se perfectibilizara na modalidade hora certa, em 22 de julho de 2008, após inúmeras tentativas do devedor em se furtar à intimação, e, após realizadas a penhora e a avaliação, o agravado comparecera aos autos requestando a desconstituição da penhora, sob o argumento de que os imóveis em testilha foram alienados a terceiro, ao que o Juízo apreendera que a alienação fora realizada em fraude à execução, declarando-a ineficaz e determinando ao competente cartório o registro das penhoras a fim de que respondessem pela dívida executada. Registrara que, inconformado, o agravado interpusera agravo de instrumento em face dessa resolução, o qual, a seu turno, tivera seu processamento negado por ausência de documento essencial. Apontara que, àquela época, não ressoara possível a avaliação dos bens, uma vez que o Oficial de Justiça designado para realização do ato não localizara o imóvel, conquanto o agravante disponibilizasse os meios para cumprimento da diligência, sobrevindo reconsideração do provimento anterior, apreendendo-se pela desnecessidade de nova avaliação. Agitara que sobreviera decisão que reduzira a penhora para 50% (cinquenta por cento), de molde a não alcançar a meação da cônjuge do agravado, Sra. Marlene, e determinara, ainda, sua intimação acerca da penhora, o que somente ocorrera em 27/08/2009, não havendo insurgência quanto ao ato. Posteriormente, consoante informara, foram expedidas certidões para registro das penhoras, inclusive quanto à fração destinada à cônjuge do agravado, e, em 2010, fora determinada nova avaliação das 05 (cinco) chácaras que compõem o imóvel penhorado, obtendo-se o valor estimado de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), não havendo insurgência do devedor, sobrevindo pleito do agravante de adjudicação do imóvel. Consignara que, com o intuito de procrastinar o feito, o agravado aviara petição solicitando a republicação do despacho que o intimara para manifestar-se acerca do laudo de avaliação, ao argumento de que o nome de seu patrono encontrava-se incompleto, o que fora atendido, ensejando que o devedor, após o decurso de quase 06 (seis) meses desde a primeira intimação para se manifestar sobre a avaliação, apresentasse impugnação, alegando que o valor de venda do imóvel penhorado era de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais). Pontificara que, disponibilizada vista ao Oficial de Justiça para esclarecimentos, fora reiterado o valor de avaliação do bem, advindo nova discordância do agravado e assentimento do agravante, que vindicara fosse o imóvel levado a leilão, colacionando demonstrativo de cálculo, que apontava débito atualizado no montante de R$ 238.042,70 (duzentos e trinta e oito mil, quarenta e dois reais e setenta centavos). Verberara que fora homologada avaliação em 26/10/2011 e encaminhados os autos para designação das hastas públicas, agendadas para 26/03/2012 e 09/04/2012, restando positiva a segunda realizada. O agravante, segundo afirmara, propusera a adjudicação do imóvel pelo valor do débito, superior ao do lanço vencedor, ao que o Juízo assentara que a penhora recaíra somente sobre a metade do imóvel, pontuando que inexistia autorização do Juízo para que promovesse a penhora dos 50% (cinquenta por cento) referentes a cônjuge meeira, anulando todos os atos realizados no processo desde o momento em que estabelecida a penhora que recaíra sobre a integralidade do imóvel, inclusive sua arrematação, decisão que restara mantida após o manejo de aclaratórios, ensejando que o agravante interpusesse agravo de instrumento em face dessa resolução, o qual resultara em resolução que mantivera a penhora sobre a integralidade do imóvel, provimento reformado em sede de recurso especial, que acolhera a preliminar de ausência de pressuposto processual necessário à admissão do agravo. Acrescera que, em seguida, o Juízo da Execução revogara a anterior decisão para, acompanhando a fundamentação então lançada no bojo do agravo de instrumento, determinar a restauração da penhora integral do imóvel, sobrevindo avaliação do bem em 31/05/2016, por Oficial de Justiça, que resultara no importe de R$ 760.000,00 (setecentos e sessenta mil reais). Reportara que as hastas públicas restaram designadas para 19 e 25 de abril de 2017, entrementes, em razão do registro de indisponibilidade constante na matrícula dos imóveis penhorados e da preferência do crédito fiscal, foram as hastas suspensas, sendo franqueada ao agravante vista para manifestação. Apontara que pleiteara o prosseguimento do feito, destacando que não ficara demonstrado que os ônus que constavam da certidão impediam que o imóvel fosse leiloado, o que fora acolhido pelo Juízo, havendo os autos sido encaminhados para designação de hasta pública, designadas para os dias 28 e 31 de agosto de 2017. Afirmara que, nesse estágio do feito, a esposa do agravado, na qualidade de terceira interessada, apresentara impugnação à avaliação, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 760.000,00 (setecentos e sessenta mil reais) e requestando a suspensão da hasta e realização de nova perícia para reavaliação do imóvel, sobrevindo determinação de suspensão da hasta pública e revogação da homologação do laudo, mediante reavaliação do bem. Pontificara que, realizada nova avaliação do imóvel, fora apurado o montante de e R$ 1.198.000,00 (um milhão, cento e noventa e oito mil reais), sendo o valor de quase 12 (doze) hectares, R$ 820.000,00 (oitocentos e vinte mil reais), e o montante remanescente referente às benfeitorias encontradas e avaliadas. Asseverara que, diante dos transtornos que já havia enfrentado, optara por assentir com o valor da avaliação, e, havendo a terceira interessada anuído com o ato, ao passo que o agravado permanecera inerte, fora determinado o encaminhamento dos autos ao leiloeiro pela quarta oportunidade, para designação de novas hastas públicas, ao que o agravante apresentara planilha atualizada do débito no valor de R$ 479.371,04 (quatrocentos e setenta e nove mil, trezentos e setenta e um reais e quatro centavos). Registrara que, às hastas, designadas para os dias 12 e 15 de março de 2018, não acorreram interessados, e, em razão do resultado negativo, postulara a realização de novas hastas, o que fora indeferido pelo Juízo executivo, o qual determinara que o agravante se manifestasse acerca de eventual interesse na adjudicação do imóvel ou indicasse medida prática para a venda do bem, sob pena de desconstituição da penhora. Obtemperara que, diante dessa determinação, vindicara a realização de nova avaliação ou aditamento da última realizada, de modo a individualizar o valor de cada chácara, a par de adequá-lo às particularidades do mercado imobiliário atual, viabilizando, assim, eventual adjudicação pelo credor, o que fora indeferido pelo Juízo, que assentara a preclusão da oportunidade de impugnação da avaliação do imóvel penhorado. Aduzira que esse provimento fora objeto de agravo de instrumento que interpusera, advindo determinação de refeitura da avaliação, o que fora determinado pelo Juízo da Execução, sem, contudo, veicular orientação de que a avaliação deveria ser individualizada para cada gleba, sendo juntado o laudo de avaliação então realizado. Consignara haver apresentado tempestiva impugnação, informando que o imóvel não alcançaria montante superior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), juntando laudo de avaliação que indicara esse valor, havendo o agravado igualmente impugnado o ato, sem, contudo, apontar elementos suficientes a indicar que o bem possui maior valor venal, sobrevindo decisão de homologação do laudo. Destacara que, assim, foram designadas novas datas para realização das hastas públicas, a saber, 11 e 14 de junho de 2019, as quais novamente resultaram inexitosas. Indicara que, em 12 de junho de 2019, adviera provimento que, acolhendo o aduzido no bojo de agravo de instrumento que manejara, determinara que as 05 (cinco) glebas que compõem o imóvel fossem avaliadas individualmente, viabilizando a alienação desmembrada, ou seja, reputando que as avaliações anteriores foram realizadas de molde a contemplar a integralidade do bem. Apontara que, não realizada a avaliação por Oficial de Justiça, que informara que a diligência demandaria conhecimentos complexos, sugerindo a nomeação de perito para essa finalidade, e, acolhida a sugestão, recolhidos os honorários e apresentados os quesitos, a perícia fora agendada para 12/03/2020, havendo o laudo sido entregue em 23/04/2020. Asseverara que, desde então, foram franqueados diversos prazos às partes para manifestações, inclusive mediante intimação do perito para respondê-las, até que, em agosto de 2020, o Juízo determinara a realização de nova avaliação do imóvel pelo mesmo perito, de molde a que fosse contemplado o desmembramento das glebas determinado pela instância recursal. Consignara que, no novo laudo produzido de conformidade com o determinado em segunda instância, o perito apurara que o valor total do imóvel seria de R$ 796.143,48 (setecentos e noventa e seis mil, cento e quarenta e três reais e quarenta e oito centavos), sobrevindo impugnação aviada por ambas as partes, havendo o Juízo intimado-as a dizerem se tinham interesse na realização de nova perícia judicial, cabendo a cada uma delas arcar com metade dos honorários periciais. Apontara haver ponderado que a realização de nova perícia judicial atrasaria em, pelo menos, 01 (um) ano o andamento do feito, vindicando sua homologação nos moldes em que efetuado, sobrevindo a decisão arrostada. Sustentara a necessidade de homologação do laudo, porquanto configura medida prática a conduzir ao encerramento do feito, agitando que o último valor apontado é o que mais se aproxima da realidade. Aduzira que a execução deve se realizar apenas no interesse do exequente, pois titular do crédito, e, em atenção ao princípio da unilateralidade do interesse na atividade executória ou do resultado, o único interessado é o credor, que deve iniciar e conferir prosseguimento ao executivo. Ventilara que a realização de nova perícia judicial deve limitar-se a configuração de preço vil para o imóvel avaliado, após a realização de hasta pública, registrando que, antes da realização desse ato, não há como se prever por qual valor poderá ser vendido o imóvel. Defendera que a renovação do ato atende somente ao pretendido pelo agravado, que já vinha pleiteando a majoração do valor de avaliação, ensejando que o imóvel jamais seja alienado, e configura medida injusta, pois, além de beneficiar o devedor cuja inadimplência remanesce há 20 (vinte) anos, ainda nega ao credor a efetivação da prestação jurisdicional. Reprisara que a última perícia realizada nos autos, conquanto ainda apontasse valor excessivo para o bem, fora realizada de molde a individualizar as glebas (matrículas) que compõem o imóvel, o que já viabiliza a alienação dos imóveis, porquanto poderá ser realizada de forma desmembrada. Consignara que, caso seja preservada a decisão guerreada, o havido comprometerá a celeridade processual, devendo, diante dessas circunstâncias, ser deferida a antecipação de tutela recursal vindicada. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por Renato Soares Abdala em face da decisão proferida no curso da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – João Sidney de Andrade Novak –, que determinara a realização de nova perícia do imóvel penhorado nos autos. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, homologando-se o último laudo pericial de avaliação realizado nos autos relativo ao imóvel em testilha. Do alinhado emerge que o vertente agravo está destinado a desafiar decisão que determinara a realização de nova perícia avaliativa dos imóveis penhorados nos autos, contra o que se insurgira o agravante, que vindicara a homologação da perícia então realizada. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Afere-se do aduzido, nessa análise perfunctória, que a decisão agravada, acolhendo a impugnação que formularam as partes, inclusive o agravante, com fundamento nos supostos vícios que permeariam a avaliação realizada pelo perito do Juízo, não afigurara-se escorreita. Consoante se infere dos autos da ação principal, efetuada, em 11/06/2008, a penhora dos imóveis[1] consistentes em 05 (cinco) glebas de terras na Fazenda Monjolo, com área total de 12ha, no Núcleo Rural Vale Verde, localizadas em Planaltina/DF, matrículas 4.049, 4.050, 4.051, 4.052 E 4.053, do 8o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, elaborados, desde então, diversos laudos avaliativos, que contemplaram o bem em sua integralidade, havendo sido realizadas tentativas frustradas de alienação em hastas públicas, sobreviera determinação de avaliação dos imóveis de forma desmembrada, considerando-se cada gleba individualmente[2]. Assim, fora realizada a avaliação dos bens[3] por perito nomeado pelo Juízo, que atribuíra valores individualizados a cada um dos imóveis penhorados, nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO COMERCIAL (...) 1. CONCLUSÃO PARA O VALOR DE MERCADO DO IMOVEL PARA VENDA O valor de mercado para a venda do imóvel avaliando é de R$ 796.143,48 (setecentos e noventa e seis mil e cento e quarenta e três reais e quarenta e oito centavos) já incluindo-se as construções, as instalações e os equipamentos, corresponde a aproximadamente 12 hectares dentro da Fazenda Monjolo que possuem reserva legal, constituído por 5 chácaras matriculadas no Cartório do 8o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal com as seguintes matrículas: Matrícula no 4049 com 2,55,00 hectares; Matrícula no 4050 com 2,00,00 hectares; Matrícula no 4051 com 2,00,00 hectares; Matrícula no 4052 com 3,15,00 hectares e Matrícula no 4053 com 2,04,25 hectares, localizadas no Núcleo Rural Quintas do Vale Verde. 2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL O imóvel avaliando está localizado em uma região de zona rural na fazenda Monjolo, com acesso por via asfaltado DF no 128 e 800 metros de estrada de terra, com os seguintes serviços públicos: energia elétrica, transporte coletivo a partir da DF-128, segurança pública, escola, posto de saúde e coleta de lixo em pontos determinados, tendo uma área aproximada de 12 (doze) hectares com tipografia plana, especificamente 5 (cinco) chácaras com registros individualizados, tendo as seguintes benfeitorias: uma casa principal em fase de acabamento, com laje, telhado colonial, no contra piso, 4 quartos (sendo 3 suítes), 1 banheiro social, sala, cozinha, copa, lavabo e área de serviço e varandas com área coberta em torno de 20x15 m; piscina com acessórios de filtragem automatizado; área da churrasqueira coberta com dois quartos; casa com 3 quartos, sala, cozinha e banheiro baixo padrão. Estruturas metálicas tipo estufas e outras estruturas sem cobertura com aproximadamente 36 metros cada; na data da perícia estava com as seguintes plantações: tomate, abobrinha, bananas em fase de colheitas, pomar de: jacas, mangas, goiaba e outras frutíferas; canil com estrutura de cimento cercado; acessórios de bombeamento de água para irrigação; tubos e mangueiras para sistema de irrigação, poço tipo cisterna para alimentar a irrigação, açudes para criação de peixes, reserva ambiental permanente e intocada, fazendo limite com o rio monjolo. (...) 1- ÁREA Não obstante, a comparação com outros imóveis tidos como semelhantes ofertados no mercado imobiliário informa a área privativa, por prática de mercado. De forma que, nesta análise, a área considerada para os imóveis avaliando e para as referências amostradas é a área, ou seja: é determinado em hectares. Nesta análise, consideramos semelhantes imóveis com área igual ou maior que 2ha, para evitarmos o efeito da área afetos a imóveis com área reduzida, mais comuns e geralmente com maior valor agregado. 2- FATOR OFERTA A amostra foi coletada com os preços ofertados. Consideramos, nesta análise, margem de negociação para o preço do valor de mercado para venda (variação entre o valor ofertado e o efetivamente contratado), em 5% sobre o preço anunciado. Tudo de acordo com a do estabelecido na norma técnica de avaliação de imóveis (NBR 14.653-2:2011), para quando não se conhece a variação exata, mas se tem certeza da prática como comportamento do mercado. 3- CONCLUSÃO 3.1- Valor de mercado para venda individualizado das glebas conforme matriculas para os imóveis avaliando é de: Matricula no 4049, com 2,55,00, hectares considerando terra nua, o valor venal é de R$ 163.205,10. Matricula no 4050, com 2,00,00 hectares considerando, o potencial de produção e instalações o valor venal é de R$ 172.804,00. Referente a matricula no 4051, com 2,00,00 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 128.004,00. Referente a matricula no 4052 com 3,15,00 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 201.606,30. Referente a matricula no 4053, com 2,04,25 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 130.524,08. De acordo com a metodologia utilizada, definida pela ABNT (ABNT 14:623- 2:2011), também com base na experiência profissional deste expert e em outras premissas complementares explicitadas no inteiro teor do presente Laudo, temos a concluir que a estimativa central para o valor de mercado para venda individualmente de cada gleba mostrado acima, em setembro/2020, já se inclui as construções, as instalações e os equipamentos, considerando que o valor estimado por hectare é de R$ 64.002,00 (sessenta e quatro mil e dois reais). O valor de R$ 44.800,00 (quarenta e quatro mil e oitocentos reais) é estimado para as benfeitorias existentes nas glebas, porém a concentração maior de benfeitorias é na matrícula de no 4050, razão pela qual tem um valor acima das demais matrículas. Onde estão concentrados as edificações e plantações de frutíferas permanentes nesta gleba. (...) 5.2- Tabela de Homogeneização de Valores de Imóveis Imóvel Valor Total Tamanho(Ha) Valor Há R R$ 600.000 10 R$ 60.000 R2 R$ 600.000 6 R$ 100.000 R3 R$ 550.000 6,8 R$ 83.333 R4 R$ 800.000 19,6 R$ 40.816 R5 R$ 550.000 7 R$ 78.571 R6 R$ 600.000 17 R$ 35.294 R7 R$ 1.150.000 23 R$ 50.000 Média R$ 692.857 12,77 R$ 64.002 (...)” Extrai-se dos autos, outrossim, que agravante[4] e agravado[5] impugnaram o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que os montantes que lograram apurar divergem, para mais ou menos, consoante a arguição alinhada, da avaliação oficial. Afere-se que, diante da insurgência formulada pelas partes, o Juízo determinara a intimação do perito judicial para prestar esclarecimentos[6]. O perito do Juízo, de sua vez, ratificara o laudo anterior assentando o seguinte[7]: “(...) Resposta a impugnação de Id. 73440616: Este perito, vem esclarecer que as amostras e a metodologia utilizadas estão todas contidas nos parâmetros determinados pela ABNT. · O desmembramento das matrículas não gera a desvalorização de relevância ao imóvel, mas cria impacto na produtividade. · Quanto as benfeitorias necessárias para a produção agrícola, não há necessidade de manutenção permanente. · Quanto as edificações antigas de fato estão precisando de reparos e manutenção e a casa principal encontra-se em fase de acabamento, como relatado pelas revistas e construtoras. Quanto ao Estágio da obra, pode-se buscar no Pini- Construção Civil cita que: a casa no estágio em que se encontra é em fase de acabamento. A fase de acabamento da obra é a etapa na qual o imóvel começa a receber os preparativos para ser finalizado e entregue ao proprietário. Marisa explica que algumas questões como “alvenaria, contra piso, massa e instalação de louças, cerâmicas e metais fazem parte do trabalho executado”. Agora a estrutura da casa já está em pé, telhado colocado, louças e energia funcionando, portanto entramos na fase final da construção: o acabamento. Chapisco, emboço, reboco e outras fases são a base uma boa finalização e devem ser realizados de forma excelente para garantir um acabamento perfeito. Respostas a impugnação de Id. 73583578: Com o Fracionamento ou desmembramento das matrículas, as áreas de produção ficariam limitadas, o que acarreta uma desvalorização por hectares que pode gerar uma queda no potencial de produção. Este perito esclarece que o valor encontrado no Laudo anterior, determina uma área de aproximadamente 12 hectares, que para utilização com fins agrícolas obtém-se maior valor devido ao potencial produtivo, considerando o todo.” Novamente intimadas as partes a se manifestarem sobre a resposta apresentada pelo perito do Juízo, o agravante ratificara a integralidade de sua impugnação, propugnando que o valor do imóvel fosse fixado em R$ 489.790,00 (quatrocentos e oitenta e nove mil, setecentos e noventa reais)[8]. Instadas a se manifestarem sobre o interesse na realização de nova perícia, mediante distribuição, entre as partes, dos honorários periciais devidos, o agravante, ao argumento de observância ao primado da razoável duração do processo, vindicara a homologação da perícia nos moldes em que formatado o laudo[9]. O agravado, de seu turno, insistira na renovação do ato pericial, sem, contudo, apontar elementos que indicassem a inexatidão da perícia realizada, cingindo-se a pontuar que a média do hectare a ser considerada deveria ser o valor de R$ 88.976,00 (oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais)[10]. Sobreviera, pois, a decisão agravada, que, reputando concluída a perícia, deferira o pleito de sua renovação, debitando ao agravado o pagamento dos honorários periciais. Deflui do aduzido que, ao menos nessa análise perfunctória, a decisão agravada, que, diante da impugnação formulada pelo agravado com fundamento em suposto vício que permearia a avaliação realizada por perito do Juízo, determinara a renovação do ato, não afigurara-se escorreita. Com efeito, ressoa inexorável que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos lançados no bojo das razões de insurgência das partes desprovidos de qualquer critério técnico objetivo. Sob esse espectro, afere-se que o agravado não colacionara, à sua impugnação, qualquer indicação de que o valor médio do hectare na área periciada alcança o valor que apontara. É consabido que sequer anúncios extraídos de plataforma de anúncios de imóveis assegurariam que os negócios são consumados pelo preço difundido, despontando que, na espécie, o agravado nem mesmo coligira tais informações à sua irresignação. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor dos imóveis, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformado com os valores auferidos pela avaliação realizada e homologada, construída de forma técnica e substanciosa, ressalve-se, cabia ao agravado infirmar o laudo pericial advindo de digno perito judicial, não por meras alegações desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação de cada imóvel. Descuidando-se desse postulado, não havia como se acolher as razões do inconformismo que manifestara, tornando inviável que desqualifique a avaliação realizada pelo ilustrado perito judicial via de mero argumentário que agitara com lastro em suas próprias convicções. Com efeito, a apuração promovida pelo perito nomeado pelo Juízo declinara as características dos imóveis, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[11]. O valor defendido pelo agravado, a seu turno, não apresenta critérios de certeza, porquanto cingira-se apenas a indicar aleatoriamente o valor que reputa justo. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que o perito nomeado pelo Juízo, no múnus público exercido por ocasião da atividade pericial judicial lhe confiada pelo Juízo, usufrui de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo do avaliador ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil vigente, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Da exegese do dispositivo anotado apreende-se que, realizada a avaliação pelo perito do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar o laudo apresentado, não subsiste razão para a realização de nova avaliação. O devedor, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação realizada, porquanto cingira-se a apontar divergências de valores sem lastro em qualquer elemento material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrado perito do Juízo, reveste-se de lastro a tese recursal, ensejando que seja homologada a perícia realizada, prosseguindo-se o feito nos seus ulteriores termos. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado de conformidade com o retratado nos autos afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pelo agravado encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que a decisão que, acolhendo-a, determinara a renovação da perícia judicial, não se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam que seja agregado ao agravo de instrumento o efeito suspensivo almejado até a resolução do mérito, quando a questão será definitivamente elucidada. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de janeiro de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 35290435, pp. 08/17, (fl. 382), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [2] - ID Num. 6808588 (fl. 1.335), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [3] - ID Num. 71468789 (fls. 1.341/1.364), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [4] - ID Num. 73440616, (fls. 1.369/1.377), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [5] - ID Num. 73583580, (fls. 1.379/1.381), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [6] - ID Num. 74087657, (fl. 1.383), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [7] - ID Num. 75175639, (fls. 1.387/1.390), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [8] - ID Num. 75982172, (fl. 1.393), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [9] - ID Num. 79068224, (fls. 1.399/1.400), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [10] ID Num. 79159490, (fls. 1.402/1.404), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [11] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por Renato Soares Abdala em face da decisão proferida no curso da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – João Sidney de Andrade Novak –, que determinara a realização de nova perícia do imóvel penhorado nos autos. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, homologando-se o último laudo pericial de avaliação realizado nos autos relativo ao imóvel em testilha. Como estofo da pretensão reformatória, argumentara o agravante que a execução subjacente tramita desde o ano de 2001 e, conquanto citado o executado em 14 de dezembro daquele ano, não adimplira o débito, que, então, ostentava o valor histórico de R$ 53.850,84 (cinquenta e três mil, oitocentos e cinquenta reais e oitenta e quatro centavos). Aduzira que, com o escopo de localização de bens de titularidade do agravado passíveis de penhora, pleiteara fosse enviado ofício à Receita Federal, sobrevindo resposta contendo as três últimas declarações do excutido, de cujo conteúdo o agravante lograra identificar 05 (cinco) glebas de terra da Fazenda Monjolo, em Planaltina/DF, de titularidade do devedor. Registrara que a penhora desses imóveis somente fora possível em junho de 2008, tendo em vista as inúmeras tentativas do excutido no sentido de impedir que tais bens restassem constritos, havendo as glebas sido avaliadas em conjunto em 11 de junho de 2008, oportunidade em que o Oficial de Justiça concluíra que alcançavam o valor global de R$ 108.000,00 (cento e oito mil reais). Destacara que a intimação quanto à penhora se perfectibilizara na modalidade hora certa, em 22 de julho de 2008, após inúmeras tentativas do devedor em se furtar à intimação, e, após realizadas a penhora e a avaliação, o agravado comparecera aos autos requestando a desconstituição da penhora, sob o argumento de que os imóveis em testilha foram alienados a terceiro, ao que o Juízo apreendera que a alienação fora realizada em fraude à execução, declarando-a ineficaz e determinando ao competente cartório o registro das penhoras a fim de que respondessem pela dívida executada. Registrara que, inconformado, o agravado interpusera agravo de instrumento em face dessa resolução, o qual, a seu turno, tivera seu processamento negado por ausência de documento essencial. Apontara que, àquela época, não ressoara possível a avaliação dos bens, uma vez que o Oficial de Justiça designado para realização do ato não localizara o imóvel, conquanto o agravante disponibilizasse os meios para cumprimento da diligência, sobrevindo reconsideração do provimento anterior, apreendendo-se pela desnecessidade de nova avaliação. Agitara que sobreviera decisão que reduzira a penhora para 50% (cinquenta por cento), de molde a não alcançar a meação da cônjuge do agravado, Sra. Marlene, e determinara, ainda, sua intimação acerca da penhora, o que somente ocorrera em 27/08/2009, não havendo insurgência quanto ao ato. Posteriormente, consoante informara, foram expedidas certidões para registro das penhoras, inclusive quanto à fração destinada à cônjuge do agravado, e, em 2010, fora determinada nova avaliação das 05 (cinco) chácaras que compõem o imóvel penhorado, obtendo-se o valor estimado de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), não havendo insurgência do devedor, sobrevindo pleito do agravante de adjudicação do imóvel. Consignara que, com o intuito de procrastinar o feito, o agravado aviara petição solicitando a republicação do despacho que o intimara para manifestar-se acerca do laudo de avaliação, ao argumento de que o nome de seu patrono encontrava-se incompleto, o que fora atendido, ensejando que o devedor, após o decurso de quase 06 (seis) meses desde a primeira intimação para se manifestar sobre a avaliação, apresentasse impugnação, alegando que o valor de venda do imóvel penhorado era de R$ 450.000,00 (quatrocentos e cinquenta mil reais). Pontificara que, disponibilizada vista ao Oficial de Justiça para esclarecimentos, fora reiterado o valor de avaliação do bem, advindo nova discordância do agravado e assentimento do agravante, que vindicara fosse o imóvel levado a leilão, colacionando demonstrativo de cálculo, que apontava débito atualizado no montante de R$ 238.042,70 (duzentos e trinta e oito mil, quarenta e dois reais e setenta centavos). Verberara que fora homologada avaliação em 26/10/2011 e encaminhados os autos para designação das hastas públicas, agendadas para 26/03/2012 e 09/04/2012, restando positiva a segunda realizada. O agravante, segundo afirmara, propusera a adjudicação do imóvel pelo valor do débito, superior ao do lanço vencedor, ao que o Juízo assentara que a penhora recaíra somente sobre a metade do imóvel, pontuando que inexistia autorização do Juízo para que promovesse a penhora dos 50% (cinquenta por cento) referentes a cônjuge meeira, anulando todos os atos realizados no processo desde o momento em que estabelecida a penhora que recaíra sobre a integralidade do imóvel, inclusive sua arrematação, decisão que restara mantida após o manejo de aclaratórios, ensejando que o agravante interpusesse agravo de instrumento em face dessa resolução, o qual resultara em resolução que mantivera a penhora sobre a integralidade do imóvel, provimento reformado em sede de recurso especial, que acolhera a preliminar de ausência de pressuposto processual necessário à admissão do agravo. Acrescera que, em seguida, o Juízo da Execução revogara a anterior decisão para, acompanhando a fundamentação então lançada no bojo do agravo de instrumento, determinar a restauração da penhora integral do imóvel, sobrevindo avaliação do bem em 31/05/2016, por Oficial de Justiça, que resultara no importe de R$ 760.000,00 (setecentos e sessenta mil reais). Reportara que as hastas públicas restaram designadas para 19 e 25 de abril de 2017, entrementes, em razão do registro de indisponibilidade constante na matrícula dos imóveis penhorados e da preferência do crédito fiscal, foram as hastas suspensas, sendo franqueada ao agravante vista para manifestação. Apontara que pleiteara o prosseguimento do feito, destacando que não ficara demonstrado que os ônus que constavam da certidão impediam que o imóvel fosse leiloado, o que fora acolhido pelo Juízo, havendo os autos sido encaminhados para designação de hasta pública, designadas para os dias 28 e 31 de agosto de 2017. Afirmara que, nesse estágio do feito, a esposa do agravado, na qualidade de terceira interessada, apresentara impugnação à avaliação, atribuindo ao imóvel o valor de R$ 760.000,00 (setecentos e sessenta mil reais) e requestando a suspensão da hasta e realização de nova perícia para reavaliação do imóvel, sobrevindo determinação de suspensão da hasta pública e revogação da homologação do laudo, mediante reavaliação do bem. Pontificara que, realizada nova avaliação do imóvel, fora apurado o montante de e R$ 1.198.000,00 (um milhão, cento e noventa e oito mil reais), sendo o valor de quase 12 (doze) hectares, R$ 820.000,00 (oitocentos e vinte mil reais), e o montante remanescente referente às benfeitorias encontradas e avaliadas. Asseverara que, diante dos transtornos que já havia enfrentado, optara por assentir com o valor da avaliação, e, havendo a terceira interessada anuído com o ato, ao passo que o agravado permanecera inerte, fora determinado o encaminhamento dos autos ao leiloeiro pela quarta oportunidade, para designação de novas hastas públicas, ao que o agravante apresentara planilha atualizada do débito no valor de R$ 479.371,04 (quatrocentos e setenta e nove mil, trezentos e setenta e um reais e quatro centavos). Registrara que, às hastas, designadas para os dias 12 e 15 de março de 2018, não acorreram interessados, e, em razão do resultado negativo, postulara a realização de novas hastas, o que fora indeferido pelo Juízo executivo, o qual determinara que o agravante se manifestasse acerca de eventual interesse na adjudicação do imóvel ou indicasse medida prática para a venda do bem, sob pena de desconstituição da penhora. Obtemperara que, diante dessa determinação, vindicara a realização de nova avaliação ou aditamento da última realizada, de modo a individualizar o valor de cada chácara, a par de adequá-lo às particularidades do mercado imobiliário atual, viabilizando, assim, eventual adjudicação pelo credor, o que fora indeferido pelo Juízo, que assentara a preclusão da oportunidade de impugnação da avaliação do imóvel penhorado. Aduzira que esse provimento fora objeto de agravo de instrumento que interpusera, advindo determinação de refeitura da avaliação, o que fora determinado pelo Juízo da Execução, sem, contudo, veicular orientação de que a avaliação deveria ser individualizada para cada gleba, sendo juntado o laudo de avaliação então realizado. Consignara haver apresentado tempestiva impugnação, informando que o imóvel não alcançaria montante superior a R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), juntando laudo de avaliação que indicara esse valor, havendo o agravado igualmente impugnado o ato, sem, contudo, apontar elementos suficientes a indicar que o bem possui maior valor venal, sobrevindo decisão de homologação do laudo. Destacara que, assim, foram designadas novas datas para realização das hastas públicas, a saber, 11 e 14 de junho de 2019, as quais novamente resultaram inexitosas. Indicara que, em 12 de junho de 2019, adviera provimento que, acolhendo o aduzido no bojo de agravo de instrumento que manejara, determinara que as 05 (cinco) glebas que compõem o imóvel fossem avaliadas individualmente, viabilizando a alienação desmembrada, ou seja, reputando que as avaliações anteriores foram realizadas de molde a contemplar a integralidade do bem. Apontara que, não realizada a avaliação por Oficial de Justiça, que informara que a diligência demandaria conhecimentos complexos, sugerindo a nomeação de perito para essa finalidade, e, acolhida a sugestão, recolhidos os honorários e apresentados os quesitos, a perícia fora agendada para 12/03/2020, havendo o laudo sido entregue em 23/04/2020. Asseverara que, desde então, foram franqueados diversos prazos às partes para manifestações, inclusive mediante intimação do perito para respondê-las, até que, em agosto de 2020, o Juízo determinara a realização de nova avaliação do imóvel pelo mesmo perito, de molde a que fosse contemplado o desmembramento das glebas determinado pela instância recursal. Consignara que, no novo laudo produzido de conformidade com o determinado em segunda instância, o perito apurara que o valor total do imóvel seria de R$ 796.143,48 (setecentos e noventa e seis mil, cento e quarenta e três reais e quarenta e oito centavos), sobrevindo impugnação aviada por ambas as partes, havendo o Juízo intimado-as a dizerem se tinham interesse na realização de nova perícia judicial, cabendo a cada uma delas arcar com metade dos honorários periciais. Apontara haver ponderado que a realização de nova perícia judicial atrasaria em, pelo menos, 01 (um) ano o andamento do feito, vindicando sua homologação nos moldes em que efetuado, sobrevindo a decisão arrostada. Sustentara a necessidade de homologação do laudo, porquanto configura medida prática a conduzir ao encerramento do feito, agitando que o último valor apontado é o que mais se aproxima da realidade. Aduzira que a execução deve se realizar apenas no interesse do exequente, pois titular do crédito, e, em atenção ao princípio da unilateralidade do interesse na atividade executória ou do resultado, o único interessado é o credor, que deve iniciar e conferir prosseguimento ao executivo. Ventilara que a realização de nova perícia judicial deve limitar-se a configuração de preço vil para o imóvel avaliado, após a realização de hasta pública, registrando que, antes da realização desse ato, não há como se prever por qual valor poderá ser vendido o imóvel. Defendera que a renovação do ato atende somente ao pretendido pelo agravado, que já vinha pleiteando a majoração do valor de avaliação, ensejando que o imóvel jamais seja alienado, e configura medida injusta, pois, além de beneficiar o devedor cuja inadimplência remanesce há 20 (vinte) anos, ainda nega ao credor a efetivação da prestação jurisdicional. Reprisara que a última perícia realizada nos autos, conquanto ainda apontasse valor excessivo para o bem, fora realizada de molde a individualizar as glebas (matrículas) que compõem o imóvel, o que já viabiliza a alienação dos imóveis, porquanto poderá ser realizada de forma desmembrada. Consignara que, caso seja preservada a decisão guerreada, o havido comprometerá a celeridade processual, devendo, diante dessas circunstâncias, ser deferida a antecipação de tutela recursal vindicada. O instrumento está adequadamente formado. É o relatório. Decido. Cuida-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por Renato Soares Abdala em face da decisão proferida no curso da ação de execução de título extrajudicial que maneja em desfavor do agravado – João Sidney de Andrade Novak –, que determinara a realização de nova perícia do imóvel penhorado nos autos. Objetiva o agravante, mediante o recebimento do recurso com efeito suspensivo, o sobrestamento dos efeitos do decisório guerreado, e, alfim, seja conhecido e provido, homologando-se o último laudo pericial de avaliação realizado nos autos relativo ao imóvel em testilha. Do alinhado emerge que o vertente agravo está destinado a desafiar decisão que determinara a realização de nova perícia avaliativa dos imóveis penhorados nos autos, contra o que se insurgira o agravante, que vindicara a homologação da perícia então realizada. Emoldurada a matéria devolvida a reexame e delimitado o lastro invocado como apto a ensejar o acolhimento da pretensão reformatória que estampa, o desembaraço da questão não encerra dificuldades. Afere-se do aduzido, nessa análise perfunctória, que a decisão agravada, acolhendo a impugnação que formularam as partes, inclusive o agravante, com fundamento nos supostos vícios que permeariam a avaliação realizada pelo perito do Juízo, não afigurara-se escorreita. Consoante se infere dos autos da ação principal, efetuada, em 11/06/2008, a penhora dos imóveis[1] consistentes em 05 (cinco) glebas de terras na Fazenda Monjolo, com área total de 12ha, no Núcleo Rural Vale Verde, localizadas em Planaltina/DF, matrículas 4.049, 4.050, 4.051, 4.052 E 4.053, do 8o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal, elaborados, desde então, diversos laudos avaliativos, que contemplaram o bem em sua integralidade, havendo sido realizadas tentativas frustradas de alienação em hastas públicas, sobreviera determinação de avaliação dos imóveis de forma desmembrada, considerando-se cada gleba individualmente[2]. Assim, fora realizada a avaliação dos bens[3] por perito nomeado pelo Juízo, que atribuíra valores individualizados a cada um dos imóveis penhorados, nos seguintes termos: “LAUDO DE AVALIAÇÃO COMERCIAL (...) 1. CONCLUSÃO PARA O VALOR DE MERCADO DO IMOVEL PARA VENDA O valor de mercado para a venda do imóvel avaliando é de R$ 796.143,48 (setecentos e noventa e seis mil e cento e quarenta e três reais e quarenta e oito centavos) já incluindo-se as construções, as instalações e os equipamentos, corresponde a aproximadamente 12 hectares dentro da Fazenda Monjolo que possuem reserva legal, constituído por 5 chácaras matriculadas no Cartório do 8o Ofício do Registro de Imóveis do Distrito Federal com as seguintes matrículas: Matrícula no 4049 com 2,55,00 hectares; Matrícula no 4050 com 2,00,00 hectares; Matrícula no 4051 com 2,00,00 hectares; Matrícula no 4052 com 3,15,00 hectares e Matrícula no 4053 com 2,04,25 hectares, localizadas no Núcleo Rural Quintas do Vale Verde. 2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL O imóvel avaliando está localizado em uma região de zona rural na fazenda Monjolo, com acesso por via asfaltado DF no 128 e 800 metros de estrada de terra, com os seguintes serviços públicos: energia elétrica, transporte coletivo a partir da DF-128, segurança pública, escola, posto de saúde e coleta de lixo em pontos determinados, tendo uma área aproximada de 12 (doze) hectares com tipografia plana, especificamente 5 (cinco) chácaras com registros individualizados, tendo as seguintes benfeitorias: uma casa principal em fase de acabamento, com laje, telhado colonial, no contra piso, 4 quartos (sendo 3 suítes), 1 banheiro social, sala, cozinha, copa, lavabo e área de serviço e varandas com área coberta em torno de 20x15 m; piscina com acessórios de filtragem automatizado; área da churrasqueira coberta com dois quartos; casa com 3 quartos, sala, cozinha e banheiro baixo padrão. Estruturas metálicas tipo estufas e outras estruturas sem cobertura com aproximadamente 36 metros cada; na data da perícia estava com as seguintes plantações: tomate, abobrinha, bananas em fase de colheitas, pomar de: jacas, mangas, goiaba e outras frutíferas; canil com estrutura de cimento cercado; acessórios de bombeamento de água para irrigação; tubos e mangueiras para sistema de irrigação, poço tipo cisterna para alimentar a irrigação, açudes para criação de peixes, reserva ambiental permanente e intocada, fazendo limite com o rio monjolo. (...) 1- ÁREA Não obstante, a comparação com outros imóveis tidos como semelhantes ofertados no mercado imobiliário informa a área privativa, por prática de mercado. De forma que, nesta análise, a área considerada para os imóveis avaliando e para as referências amostradas é a área, ou seja: é determinado em hectares. Nesta análise, consideramos semelhantes imóveis com área igual ou maior que 2ha, para evitarmos o efeito da área afetos a imóveis com área reduzida, mais comuns e geralmente com maior valor agregado. 2- FATOR OFERTA A amostra foi coletada com os preços ofertados. Consideramos, nesta análise, margem de negociação para o preço do valor de mercado para venda (variação entre o valor ofertado e o efetivamente contratado), em 5% sobre o preço anunciado. Tudo de acordo com a do estabelecido na norma técnica de avaliação de imóveis (NBR 14.653-2:2011), para quando não se conhece a variação exata, mas se tem certeza da prática como comportamento do mercado. 3- CONCLUSÃO 3.1- Valor de mercado para venda individualizado das glebas conforme matriculas para os imóveis avaliando é de: Matricula no 4049, com 2,55,00, hectares considerando terra nua, o valor venal é de R$ 163.205,10. Matricula no 4050, com 2,00,00 hectares considerando, o potencial de produção e instalações o valor venal é de R$ 172.804,00. Referente a matricula no 4051, com 2,00,00 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 128.004,00. Referente a matricula no 4052 com 3,15,00 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 201.606,30. Referente a matricula no 4053, com 2,04,25 hectares considerando terra nua o valor venal é de R$ 130.524,08. De acordo com a metodologia utilizada, definida pela ABNT (ABNT 14:623- 2:2011), também com base na experiência profissional deste expert e em outras premissas complementares explicitadas no inteiro teor do presente Laudo, temos a concluir que a estimativa central para o valor de mercado para venda individualmente de cada gleba mostrado acima, em setembro/2020, já se inclui as construções, as instalações e os equipamentos, considerando que o valor estimado por hectare é de R$ 64.002,00 (sessenta e quatro mil e dois reais). O valor de R$ 44.800,00 (quarenta e quatro mil e oitocentos reais) é estimado para as benfeitorias existentes nas glebas, porém a concentração maior de benfeitorias é na matrícula de no 4050, razão pela qual tem um valor acima das demais matrículas. Onde estão concentrados as edificações e plantações de frutíferas permanentes nesta gleba. (...) 5.2- Tabela de Homogeneização de Valores de Imóveis Imóvel Valor Total Tamanho(Ha) Valor Há R R$ 600.000 10 R$ 60.000 R2 R$ 600.000 6 R$ 100.000 R3 R$ 550.000 6,8 R$ 83.333 R4 R$ 800.000 19,6 R$ 40.816 R5 R$ 550.000 7 R$ 78.571 R6 R$ 600.000 17 R$ 35.294 R7 R$ 1.150.000 23 R$ 50.000 Média R$ 692.857 12,77 R$ 64.002 (...)” Extrai-se dos autos, outrossim, que agravante[4] e agravado[5] impugnaram o laudo de avaliação, sustentando, em suma, que os montantes que lograram apurar divergem, para mais ou menos, consoante a arguição alinhada, da avaliação oficial. Afere-se que, diante da insurgência formulada pelas partes, o Juízo determinara a intimação do perito judicial para prestar esclarecimentos[6]. O perito do Juízo, de sua vez, ratificara o laudo anterior assentando o seguinte[7]: “(...) Resposta a impugnação de Id. 73440616: Este perito, vem esclarecer que as amostras e a metodologia utilizadas estão todas contidas nos parâmetros determinados pela ABNT. · O desmembramento das matrículas não gera a desvalorização de relevância ao imóvel, mas cria impacto na produtividade. · Quanto as benfeitorias necessárias para a produção agrícola, não há necessidade de manutenção permanente. · Quanto as edificações antigas de fato estão precisando de reparos e manutenção e a casa principal encontra-se em fase de acabamento, como relatado pelas revistas e construtoras. Quanto ao Estágio da obra, pode-se buscar no Pini- Construção Civil cita que: a casa no estágio em que se encontra é em fase de acabamento. A fase de acabamento da obra é a etapa na qual o imóvel começa a receber os preparativos para ser finalizado e entregue ao proprietário. Marisa explica que algumas questões como “alvenaria, contra piso, massa e instalação de louças, cerâmicas e metais fazem parte do trabalho executado”. Agora a estrutura da casa já está em pé, telhado colocado, louças e energia funcionando, portanto entramos na fase final da construção: o acabamento. Chapisco, emboço, reboco e outras fases são a base uma boa finalização e devem ser realizados de forma excelente para garantir um acabamento perfeito. Respostas a impugnação de Id. 73583578: Com o Fracionamento ou desmembramento das matrículas, as áreas de produção ficariam limitadas, o que acarreta uma desvalorização por hectares que pode gerar uma queda no potencial de produção. Este perito esclarece que o valor encontrado no Laudo anterior, determina uma área de aproximadamente 12 hectares, que para utilização com fins agrícolas obtém-se maior valor devido ao potencial produtivo, considerando o todo.” Novamente intimadas as partes a se manifestarem sobre a resposta apresentada pelo perito do Juízo, o agravante ratificara a integralidade de sua impugnação, propugnando que o valor do imóvel fosse fixado em R$ 489.790,00 (quatrocentos e oitenta e nove mil, setecentos e noventa reais)[8]. Instadas a se manifestarem sobre o interesse na realização de nova perícia, mediante distribuição, entre as partes, dos honorários periciais devidos, o agravante, ao argumento de observância ao primado da razoável duração do processo, vindicara a homologação da perícia nos moldes em que formatado o laudo[9]. O agravado, de seu turno, insistira na renovação do ato pericial, sem, contudo, apontar elementos que indicassem a inexatidão da perícia realizada, cingindo-se a pontuar que a média do hectare a ser considerada deveria ser o valor de R$ 88.976,00 (oitenta e oito mil, novecentos e setenta e seis reais)[10]. Sobreviera, pois, a decisão agravada, que, reputando concluída a perícia, deferira o pleito de sua renovação, debitando ao agravado o pagamento dos honorários periciais. Deflui do aduzido que, ao menos nessa análise perfunctória, a decisão agravada, que, diante da impugnação formulada pelo agravado com fundamento em suposto vício que permearia a avaliação realizada por perito do Juízo, determinara a renovação do ato, não afigurara-se escorreita. Com efeito, ressoa inexorável que a exata aferição do valor de mercado do bem imóvel penhorado não pode ser contestada por meros apontamentos lançados no bojo das razões de insurgência das partes desprovidos de qualquer critério técnico objetivo. Sob esse espectro, afere-se que o agravado não colacionara, à sua impugnação, qualquer indicação de que o valor médio do hectare na área periciada alcança o valor que apontara. É consabido que sequer anúncios extraídos de plataforma de anúncios de imóveis assegurariam que os negócios são consumados pelo preço difundido, despontando que, na espécie, o agravado nem mesmo coligira tais informações à sua irresignação. Significa dizer que, aplicando-se as regras do processo cognitivo necessário à aferição do exato valor dos imóveis, cabe ao interessado que se alega prejudicado comprovar a imprestabilidade do provimento jurisdicional obtido. No caso, inconformado com os valores auferidos pela avaliação realizada e homologada, construída de forma técnica e substanciosa, ressalve-se, cabia ao agravado infirmar o laudo pericial advindo de digno perito judicial, não por meras alegações desprovidas de lastro técnico, mas por nova opinião técnica apta a desqualificar as conclusões levantadas com fundamentos objetivos e claros, notadamente a situação de cada imóvel. Descuidando-se desse postulado, não havia como se acolher as razões do inconformismo que manifestara, tornando inviável que desqualifique a avaliação realizada pelo ilustrado perito judicial via de mero argumentário que agitara com lastro em suas próprias convicções. Com efeito, a apuração promovida pelo perito nomeado pelo Juízo declinara as características dos imóveis, como localização e área útil, e os critérios técnicos estabelecidos pelo órgão competente, ponderando, inclusive, a realidade do mercado, observando linearmente os requisitos do artigo 872 do CPC[11]. O valor defendido pelo agravado, a seu turno, não apresenta critérios de certeza, porquanto cingira-se apenas a indicar aleatoriamente o valor que reputa justo. Merece ser assentado que consubstancia verdadeiro truísmo que o perito nomeado pelo Juízo, no múnus público exercido por ocasião da atividade pericial judicial lhe confiada pelo Juízo, usufrui de fé pública, ensejando que, consumando a avaliação dos imóveis, o ato reveste-se desse predicado, sendo que a repetição da avaliação somente será autorizada quando houver arguição fundamentada da ocorrência de erro ou dolo do avaliador ou alteração da cotação encontrada por influência mercadológica. Essa inteligência emerge da literalidade do artigo 873 do Código de Processo Civil vigente, in verbis: “Da Avaliação Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I – qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II – se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou III – o juiz tiver houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.” Da exegese do dispositivo anotado apreende-se que, realizada a avaliação pelo perito do Juízo e não havendo fundamento apto infirmar o laudo apresentado, não subsiste razão para a realização de nova avaliação. O devedor, descuidando de apontar objetivamente os erros da avaliação realizada, porquanto cingira-se a apontar divergências de valores sem lastro em qualquer elemento material, não lograra demonstrar qual das hipóteses legalmente emolduradas ensejaria a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Aliás, elucidativas as palavras do ilustrado Sérgio Sahione Fadel em relação ao artigo 873 do Código de Processo Civil ao tecer o seguinte comentário, verbis: “[...] O objetivo da nova avaliação, em qualquer das três hipóteses, é um só: ajustá-la à realidade do valor atual, que, por um lado, dá prestígio à venda judicial e, por outro, defende o interesse público, exteriorizado na disputa dos lançadores que, frente a frente com ato de alienação judicial, se sentem longe da especulação e dos interesses privados na obtenção de ganhos ou lucros demasiados”. (FADEL, Sérgio Sahione. Código de Processo Civil Comentado, 7ed, São Paulo: Forense, p. 864) No mesmo sentido a lição do catedrático Costa Machado, nos comentários que faz ao artigo 873 do Código de Processo Civil. Confira-se: “Apesar da alteração redacional imposta ao presente dispositivo pela Lei n. 11.382/006 – que institui a chamada Reforma da Execução Extrajudicial – e a substituição da antiga frase de cunho negativo (“Não se repetirá a avaliação, salvo quando:”) pela ora focalizada de caráter positivo (“É admitida nova avaliação quando:”), o regramento processual aqui consubstanciado continua exatamente o mesmo, qual seja, a irrepetibilidade, em regra, da avaliação, somente se admitindo um novo trabalho avaliatório nos casos expressamente previstos nos três incisos deste art. 683. [...]” (MACHADO, Antônio Cláudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado. 2ed. Barueri: Manole, 2008. p. 1205) Alinhavadas essas razões, inexistindo qualquer fundamentação apta a infirmar o laudo de avaliação apresentado por ilustrado perito do Juízo, reveste-se de lastro a tese recursal, ensejando que seja homologada a perícia realizada, prosseguindo-se o feito nos seus ulteriores termos. Esses argumentos, aliás, encontram respaldo no entendimento que é perfilhado por esta egrégia Corte de Justiça em situações análogas à debatida nesta sede, conforme asseguram os arestos adiante ementado: “AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - IMPUGNAÇÃO A LAUDO QUE REAVALIOU IMÓVEL REJEITADA - ALEGAÇÃO DE DISPARIDADE DE VALORES - NECESSIDADE DE COMPROVAÇÃO. 01.A simples discordância e a apresentação de laudos unilateralmente apresentados, não se mostram suficientes a impugnação de valor apresentado por avaliador judicial. 02.É verdade que há diferença entre o valor constante da avaliação apresentada pela agravante e o do laudo judicial; entretanto, nessa hipótese da avaliação do imóvel, a parte que discorda deve instruir sua discordância com laudos de câmaras especializadas, de câmara de valores, da Caixa Econômica Federal e em outras instituições correlatas, mas nunca com documentos particulares. 03.Recurso desprovido. Unânime.” (Acórdão n. 634121, 20120020193597AGI, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5a Turma Cível, julgado em 17/10/2012, DJ 19/11/2012 p. 282) “AVALIAÇÃO DE IMÓVEL. LAUDO. REQUISITOS. VALOR COMPATÍVEL. ERRO DA AVALIADORA. PROVA. I - O laudo de avaliação atende aos requisitos do art. 681 do CPC, e o valor arbitrado é compatível com imóveis similares na mesma região. Não comprovada a ocorrência de erro da avaliadora, e diante da inexistência de qualquer das hipóteses do art. 683 do CPC, não há motivos para a realização de nova avaliação. II - Agravo de instrumento desprovido.” (Acórdão n. 613986, 20120020120293AGI, Relator VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, julgado em 22/08/2012, DJ 31/08/2012 p. 195) “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL. NOVA AVALIAÇÃO. OFICIAL DE JUSTIÇA. REQUISITOS. ART. 683 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL INOCORRÊNCIA. 1. A avaliação feita pelo oficial de justiça, em regra, não se repete, salvo nas hipóteses previstas no artigo 683 do Código de Processo Civil: I - qualquer das partes argüir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - houver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem (art. 668, parágrafo único, inciso V). 2. A ausência de demonstração que o laudo de avaliação estaria eivado de erro, ou que o valor encontrado pelo oficial de justiça seria inferior ao valor de mercado do imóvel não constitui, por si só, argumento hábil a infirmar o preço indicado pelo oficial de justiça avaliador. 3. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão n. 609819, 20120020117094AGI, Relator ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, 6a Turma Cível, julgado em 08/08/2012, DJ 16/08/2012 p. 138) “PROCESSO CIVIL - AGRAVO DE INSTRUMENTO - HOMOLOGAÇÃO DE LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL - PLEITO RECURSAL PARA NOVA AVALIAÇÃO NO IMÓVEL - IMPERTINÊNCIA - DECISÃO MANTIDA. 1. A avaliação efetuada por Oficial de Justiça Avaliador, realizada em consonância com os fundamentos exigidos, não contraria a legislação processual, não havendo como prevalecer, em seu detrimento, meras alegações e conjecturas realizadas por uma das partes litigantes, sem que apresente uma prova robusta capaz de comprovar que o bem foi avaliado em valor inferior ou superior ao de mercado, não sendo capazes, portanto, de desconstituir a avaliação. 2. Se o laudo de avaliação, pelo qual se chegou ao valor do imóvel, contém parecer fundamentado, elucidativo e concludente, no qual houve a precisa descrição do bem e de suas características, dando conhecimento da metodologia e fonte de consulta, levando ainda em consideração sua localização, bem como pesquisa de mercado realizada em várias imobiliárias e em jornais de grande circulação, impõe-se reconhecer o acerto do valor ali estimado. 3. Agravo de Instrumento conhecido e não provido.” (Acórdão n. 528530, 20110020117513AGI, Relator HUMBERTO ADJUTO ULHÔA, 3a Turma Cível, julgado em 17/08/2011, DJ 19/08/2011 p. 121) Do alinhavado de conformidade com o retratado nos autos afere-se, pois, que a impugnação deduzida incidentalmente pelo agravado encontra-se desprovida de sustentação, ensejando a certeza de que a decisão que, acolhendo-a, determinara a renovação da perícia judicial, não se conforma com o legalmente preceituado. Essas inferências legitimam que seja agregado ao agravo de instrumento o efeito suspensivo almejado até a resolução do mérito, quando a questão será definitivamente elucidada. Esteado nos argumentos alinhados e lastreado no artigo 1.019, I, do estatuto processual vigente, agrego ao agravo o efeito suspensivo postulado para sobrestar os efeitos da decisão arrostada até o julgamento deste agravo. Comunique-se à ilustrada prolatora da decisão arrostada. Após, ao agravado para, querendo, contrariar o recurso no prazo legalmente assinalado para esse desiderato. Intimem-se. Brasília-DF, 18 de janeiro de 2021. Desembargador TEÓFILO CAETANO Relator [1] - ID Num. 35290435, pp. 08/17, (fl. 382), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [2] - ID Num. 6808588 (fl. 1.335), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [3] - ID Num. 71468789 (fls. 1.341/1.364), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [4] - ID Num. 73440616, (fls. 1.369/1.377), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [5] - ID Num. 73583580, (fls. 1.379/1.381), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [6] - ID Num. 74087657, (fl. 1.383), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [7] - ID Num. 75175639, (fls. 1.387/1.390), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [8] - ID Num. 75982172, (fl. 1.393), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [9] - ID Num. 79068224, (fls. 1.399/1.400), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [10] ID Num. 79159490, (fls. 1.402/1.404), Execução de Título Extrajudicial no 0057861-38.2001.8.07.0001. [11] - CPC. “Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se em qualquer hipótese, especificar: I – os bens, com suas características, e o estado em que se encontram; II – o valor dos bens.”