Tribunal: TJDFT
Processo: 0004310-70.2016.8.07.0017
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0004310-70.2016.8.07.0017 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, JACIONE OLIVEIRA ROCHA APELADO: JACIONE OLIVEIRA ROCHA, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A D E C I S Ã O Cuida-se de apelações (ID 26370452 e 26370457) interpostas pela ré e pela autora contra a r. sentença (ID 26370430) proferida pela MMa. Juíza de Direito da Vara Cível do Riacho Fundo, nos autos da ação sob o rito ordinário ajuizada por JACIONE OLIVEIRA ROCHA em desfavor de JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A. A nobre Sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a pagar à autora os seguintes montantes: R$ 968,86, R$ 1.076,02, R$ 1.074,02, R$ 1.186,70 e R$ 1.074,97, atualizados monetariamente pelo INPC, desde cada pagamento, e acrescido juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Como consequência, fixados os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, as verbas sucumbenciais foram imputadas à requerente e à requerida, na proporção de 40% (quarenta por cento) e 60% (sessenta por cento), respectivamente. Inconformadas, recorrem as partes. Em suas razões recursais, a ré aponta que, consoante o contrato, a obra foi concluída e entregue dentro do prazo assinado, considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, razão por que a sentença deve ser reformada para desacolher a demanda inicial. Por sua vez, a autora, em seu recurso, alega ter a sentença considerado argumentos defensivos não apontados pela requerida. Ademais, aponta que o édito singular considerou que as parcelas pagas antes da averbação da carta de “habite-se” referem-se a “juros de obra”, razão por que dispensável a comprovação de que o empréstimo não estaria sendo amortizado, pois, por definição, tais juros não se destinam a adimplir a dívida e devem, assim, ser restituídos. Realça que o provimento descurou-se de observar que a parte apelada sequer contestou sua alegação de que pagava juros de obra no período, ou mesmo impugnou os extratos bancários juntados. Salienta que a mora por parte da apelada justifica o pagamento de indenização a título de lucros cessantes Intimadas, ambas as partes apresentaram contrarrazões (IDs 26370466 e 26370469), pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa. É o relatório. Conheço dos recursos, presentes os requisitos legais. O colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu a repercussão geral da questão de fundo dos apelos, afeta à contratação e entrega de imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (tema 996), e fixou, sob a sistemática dos recursos repetitivos, as seguintes teses: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Por oportuno, colaciono a ementa referente ao julgamento em referência: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) Assim, o caso dos autos deve ser resolvido à luz do entendimento acima exarado, de caráter vinculante. Alega a requerida ter entregado o bem pontualmente, porquanto computou-se o prazo de dilação de 180 (cento e oitenta) dias, previsto em contrato. Compulsando o caderno processual, emerge que as partes pactuaram compra e venda de unidade imobiliária em construção. Com efeito, tal relação é acobertada pelos princípios insertos na legislação consumerista, pois o caso se enquadra nas definições de consumidor, fornecedor e serviços, consoante previsto na Lei no 8.078/90. Eis alguns julgados do egrégio Superior Tribunal de Justiça ilustrando o pacífico entendimento ora externado: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014). PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido. (REsp 299.445/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2001, DJ 20/08/2001, p. 477). A avença em questão, celebrada em 31/7/2014, subsiste na aquisição, por parte da autora, do imóvel situado no bloco F, Lote 01, Conjunto 04, Quadra QS-27, Setor Habitacional Riacho Fundo II/DF, matrícula 89.360. O item B.4 (ID 26368640 pg 23) e a Cláusula Sétima (ID 26368640 pg 32) do instrumento de contrato estabelecem o prazo de execução da obra em 14 (quatorze) meses da assinatura do contrato, ou seja, em 30/09/2015. A possibilidade de prorrogação está disposta na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro, nos seguintes termos (ID 26368640 pg 32): PARÁGRAFO PRIMEIRO – sem prejuízo do prazo fixado no caput (14 meses) desta Cláusula, o CREDOR poderá admitir a prorrogação do prazo para conclusão da obra, desde que respeitado (sic) os atos normativos do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, do Sistema Financeiro da Habitação e a legislação de regência. Vislumbra-se, portanto, que há previsão da possibilidade de eventual prorrogação no prazo de conclusão, porém, carente de qualquer outro ato com a efetiva disposição do alongamento. Impossível interpretar que somente a cláusula acima transcrita tem o condão de dispor sobre o adiamento da entrega, pois não é certa e específica a ponto de estabelecer a obrigação contratual. Oportuno rememorar o entendimento cristalizado pelo STJ, acima reportado, de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Deste modo, o prazo final de cumprimento da obrigação da requerida era 30.9.2015, 14 (quatorze) meses após a assinatura da avença, sem admissão de qualquer diferimento. Não há nos autos nenhuma prova apta a demonstrar a efetiva entrega da unidade imobiliária dentro do prazo acima citado. Na espécie, não se constata a presença de justificativa plausível para o descumprimento do prazo estabelecido no pacto, sendo certo que os argumentos apresentados pelas rés em sua defesa não configuram excludentes de responsabilidade civil, tratando-se de intempéries próprias da atividade econômica exercida pela empresa, que não podem ser suportadas pelo consumidor. Quanto aos juros de obra, a instituição financeira empresta dinheiro às construtoras para que estas iniciem uma obra específica dentro de certo período previamente ajustado. Descumprido referido prazo, o agente financiador passa a cobrar dos promitentes compradores os “juros de obra”, os quais têm incidência em razão da mora da vendedora. Para o agente financeiro, a obra só é considerada concluída após a averbação do "habite-se" no cartório de registro de imóveis competente. Neste momento, inicia-se o marco para amortização do saldo devedor. Apesar de o pagamento ser realizado, a manutenção dessa despesa além do prazo em virtude do retardo na expedição da carta de “habite-se” ou do registro da matrícula do imóvel causa onerosidade excessiva ao adquirente, principalmente porque não deu causa ao atraso. Assim, os “juros de obra” devem ser ressarcidos pela construtora, já que ficou comprovada a sua responsabilidade na demora em concluir a obra. Nesse sentido está o entendimento qualificado exarado pelo STJ e acima colacionado: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. O descumprimento do prazo da entrega da unidade imobiliária enseja a responsabilização da empresa em arcar com os juros de obra imputados aos adquirentes durante o período do retardamento. Tendo em vista que, no caso, a averbação da carta de habite-se ultimou-se em 24.8.2016, ou seja, quase 11 (onze) meses após a previsão contratual de entrega da chaves (30.9.2015), deve ser promovida a restituição dos valores pagos neste interregno a título de juros de obra. Quanto aos lucros cessantes, é pacífico o posicionamento no sentido de que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda pode resvalar em condenação por lucros cessantes. Esta indenização de cunho material deve ser entendida tanto como o valor do aluguel que o comprador teve de desembolsar para sua própria moradia, enquanto aguardava o recebimento do bem adquirido, quanto os valores que poderia auferir se fizesse do imóvel sua fonte de renda. O apelado aponta pela impossibilidade da condenação desse valor porque o imóvel faz parte do Programa “Minha Casa Minha Vida” e, portanto, impassível de ser objeto de locação. Este argumento, quando da apreciação pelo STJ do Tema 996, já referenciado foi rebatido pela tese fixada: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Consoante esse entendimento, a jurisprudência desta colenda Casa de Justiça: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA VENDA. IMÓVEL. PLANTA. COOPERATIVA. CONSTRUTORA. CADEIA CONSUMO. LEGITIMADADE PASSIVA. TERMO ADITIVO. NÃO PARTICIPAÇÃO CONSUMIDORA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. MARCO INICIAL DA CONDENAÇÃO. DATA INGRESSO NA OBRA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Os convênios firmados entre as cooperativas e construtoras, com o escopo de viabilizar o cumprimento dos objetivos institucionais - notadamente a construção dos imóveis - enseja o reconhecimento da obrigação solidária entre ambas, em face da aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame. 2. No que tange ao termo aditivo assinado com cláusula de prorrogação do prazo de entrega da obra, é certo que o STJ já se manifestou sobre a legalidade da cláusula de prorrogação, desde que a parte compradora tenha dado ciência sobre ela. 3. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, sem justificativa plausível, dá direito ao promitente comprador a essa indenização. Nesse aspecto, a base de cálculo da indenização material deve ser a estimativa de valor de aluguel do imóvel equivalente, independentemente de se tratar do Programa "Minha Casa Minha Vida". 4. Constata-se incorreção no período da condenação imputada a apelante vez que na exordial a própria apelada afirma que a empresa apelante assumiu a obra em 23 de janeiro de 2014. Deste modo, merece reparo a sentença nesse tocante para determinar que os lucros cessantes devidos pela ora apelante têm seu termo inicial em 23.01.2014. 5. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, parcialmente provido. (Acórdão 1319271, 00061171820178070009, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2021, publicado no DJE: 11/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ANIMUS NOVANDI. NÃO DEMONSTRAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. MORA CONFIGURADA. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PRESUMIDO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. 1. Os Embargos de Declaração são cabíveis contra decisão judicial que estiver eivada de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, admitindo-se, excepcionalmente, a modificação do julgado, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC/15. 2. Devidamente analisadas as questões devolvidas a exame, em consonância com os elementos trazidos aos autos e dentro dos limites objeto do feito, não há qualquer vício no acórdão a ser sanado pela via integrativa e, portanto, a pretensão declaratória não merece acolhimento. 3. A pretensão de rediscutir os fundamentos do acórdão atacado não se coaduna com a estreita via dos declaratórios. 4. Ainda que opostos para fins de prequestionamento da matéria, o acolhimento dos embargos declaratórios depende da caraterização de algum dos vícios estabelecidos no Estatuto Processual vigente, o que não se verifica sobre a pretensão declaratória da Ré. 5. Quanto ao prequestionamento, o c. Superior Tribunal de Justiça orienta que, devidamente discutida a tese jurídica, desnecessária a menção expressa pelo magistrado dos dispositivos legais tidos como violados. 6. Embargos de Declaração conhecidos e não providos. (Acórdão 1311593, 07075349120198070009, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 27/1/2021, publicado no DJE: 2/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No tocante à fixação dos lucros cessantes, entendo que, para se apurar o valor frente à realidade do mercado imobiliário, deve-se aplicar o patamar de 0,5% (meio por cento) mensal sobre a quantia efetivamente paga pela compradora (R$ 74.985,00 – ID 26368640 pg 22), como representativa, em média, dos valores de locação. Nesse sentido, é a jurisprudência desta egrégia Turma Cível: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO. CONTRATO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. FIXAÇÃO. 1. Não comprovado que a ré integre a cadeia de fornecimento do bem, a mera aposição de sualogomarca em documento juntado aos autos, por si só, não é suficiente para mantê-la no polo passivo da demanda. 2. Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inequívoco inadimplemento contratual da empresa, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual, inclusive, a título de arras e taxa de administração. 3. Descumprido o prazo para entrega do empreendimento objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, a incidir sobre o montante efetivamente pago. 4. Recurso dos autores desprovido. Recurso da ré apelante parcialmente provido. (Acórdão n.1122568, 20171610010909APC, de minha relatoria, 8a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/08/2018, Publicado no DJE: 12/09/2018. Pág.: 444/449 – grifo nosso). O termo final dos lucros cessantes é a data da efetiva entrega das chaves (1.1.2016). Forte em tais razões, com apoio no inciso V, alínea “b”, do artigo 932 do Código de Processo Civil, nego provimento ao recurso da requerida e dou provimento ao apelo da autora, para condenar a requerida na devolução dos valores pagos a título de “juros de obra” no período entre 30.09.2015 e 24.08.2016 e no pagamento de indenização material, sob a modalidade de lucros cessantes, no valor de 0,5% (meio por cento) mensal sobre a quantia efetivamente paga, como representativa, em média, dos valores de locação, sendo devido a partir de 30.9.2015, data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até 1.1.2016, imissão na posse. As condenações serão atualizadas monetariamente pelo INPC, desde cada pagamento, e acrescido juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. A resolução dos apelos implica na sucumbência integral da requerida, emergindo que as custas processuais e os honorários advocatícios anteriormente fixados sejam suportados por ela exclusivamente. Outrossim, com o desprovimento do apelo da ré e em atenção ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 2% (dois por cento) os honorários fixados anteriormente, perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal. Brasília, 30 de julho de 2021. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0004310-70.2016.8.07.0017 CLASSE JUDICIAL: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A, JACIONE OLIVEIRA ROCHA APELADO: JACIONE OLIVEIRA ROCHA, JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A D E C I S Ã O Cuida-se de apelações (ID 26370452 e 26370457) interpostas pela ré e pela autora contra a r. sentença (ID 26370430) proferida pela MMa. Juíza de Direito da Vara Cível do Riacho Fundo, nos autos da ação sob o rito ordinário ajuizada por JACIONE OLIVEIRA ROCHA em desfavor de JOSÉ CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A. A nobre Sentenciante julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré a pagar à autora os seguintes montantes: R$ 968,86, R$ 1.076,02, R$ 1.074,02, R$ 1.186,70 e R$ 1.074,97, atualizados monetariamente pelo INPC, desde cada pagamento, e acrescido juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação. Como consequência, fixados os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, as verbas sucumbenciais foram imputadas à requerente e à requerida, na proporção de 40% (quarenta por cento) e 60% (sessenta por cento), respectivamente. Inconformadas, recorrem as partes. Em suas razões recursais, a ré aponta que, consoante o contrato, a obra foi concluída e entregue dentro do prazo assinado, considerada a tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, razão por que a sentença deve ser reformada para desacolher a demanda inicial. Por sua vez, a autora, em seu recurso, alega ter a sentença considerado argumentos defensivos não apontados pela requerida. Ademais, aponta que o édito singular considerou que as parcelas pagas antes da averbação da carta de “habite-se” referem-se a “juros de obra”, razão por que dispensável a comprovação de que o empréstimo não estaria sendo amortizado, pois, por definição, tais juros não se destinam a adimplir a dívida e devem, assim, ser restituídos. Realça que o provimento descurou-se de observar que a parte apelada sequer contestou sua alegação de que pagava juros de obra no período, ou mesmo impugnou os extratos bancários juntados. Salienta que a mora por parte da apelada justifica o pagamento de indenização a título de lucros cessantes Intimadas, ambas as partes apresentaram contrarrazões (IDs 26370466 e 26370469), pugnando pelo desprovimento do recurso da parte adversa. É o relatório. Conheço dos recursos, presentes os requisitos legais. O colendo Superior Tribunal de Justiça reconheceu a repercussão geral da questão de fundo dos apelos, afeta à contratação e entrega de imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida – PMCMV (tema 996), e fixou, sob a sistemática dos recursos repetitivos, as seguintes teses: As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Por oportuno, colaciono a ementa referente ao julgamento em referência: RECURSO ESPECIAL CONTRA ACÓRDÃO PROFERIDO EM INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS - IRDR. ART. 1.036 DO CPC/2015 C/C O ART. 256-H DO RISTJ. PROCESSAMENTO SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. CRÉDITO ASSOCIATIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONTROVÉRSIAS ENVOLVENDO OS EFEITOS DO ATRASO NA ENTREGA DO BEM. RECURSOS DESPROVIDOS. 1. As teses a serem firmadas, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1,5, 2 e 3, são as seguintes: 1.1 Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2 No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3 É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4 O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. 2. Recursos especiais desprovidos. (REsp 1729593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/09/2019, DJe 27/09/2019) Assim, o caso dos autos deve ser resolvido à luz do entendimento acima exarado, de caráter vinculante. Alega a requerida ter entregado o bem pontualmente, porquanto computou-se o prazo de dilação de 180 (cento e oitenta) dias, previsto em contrato. Compulsando o caderno processual, emerge que as partes pactuaram compra e venda de unidade imobiliária em construção. Com efeito, tal relação é acobertada pelos princípios insertos na legislação consumerista, pois o caso se enquadra nas definições de consumidor, fornecedor e serviços, consoante previsto na Lei no 8.078/90. Eis alguns julgados do egrégio Superior Tribunal de Justiça ilustrando o pacífico entendimento ora externado: AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA No 83/STJ. 1. O Código de Defesa do Consumidor atinge os contratos de compra e venda nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento. Acórdão em harmonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal. Precedentes. Incidência da Súmula no 83/STJ. 2. Agravo regimental não provido. (AgRg no AREsp 120.905/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/05/2014, DJe 13/05/2014). PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e provido. (REsp 299.445/PR, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/05/2001, DJ 20/08/2001, p. 477). A avença em questão, celebrada em 31/7/2014, subsiste na aquisição, por parte da autora, do imóvel situado no bloco F, Lote 01, Conjunto 04, Quadra QS-27, Setor Habitacional Riacho Fundo II/DF, matrícula 89.360. O item B.4 (ID 26368640 pg 23) e a Cláusula Sétima (ID 26368640 pg 32) do instrumento de contrato estabelecem o prazo de execução da obra em 14 (quatorze) meses da assinatura do contrato, ou seja, em 30/09/2015. A possibilidade de prorrogação está disposta na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro, nos seguintes termos (ID 26368640 pg 32): PARÁGRAFO PRIMEIRO – sem prejuízo do prazo fixado no caput (14 meses) desta Cláusula, o CREDOR poderá admitir a prorrogação do prazo para conclusão da obra, desde que respeitado (sic) os atos normativos do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, do Sistema Financeiro da Habitação e a legislação de regência. Vislumbra-se, portanto, que há previsão da possibilidade de eventual prorrogação no prazo de conclusão, porém, carente de qualquer outro ato com a efetiva disposição do alongamento. Impossível interpretar que somente a cláusula acima transcrita tem o condão de dispor sobre o adiamento da entrega, pois não é certa e específica a ponto de estabelecer a obrigação contratual. Oportuno rememorar o entendimento cristalizado pelo STJ, acima reportado, de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. Deste modo, o prazo final de cumprimento da obrigação da requerida era 30.9.2015, 14 (quatorze) meses após a assinatura da avença, sem admissão de qualquer diferimento. Não há nos autos nenhuma prova apta a demonstrar a efetiva entrega da unidade imobiliária dentro do prazo acima citado. Na espécie, não se constata a presença de justificativa plausível para o descumprimento do prazo estabelecido no pacto, sendo certo que os argumentos apresentados pelas rés em sua defesa não configuram excludentes de responsabilidade civil, tratando-se de intempéries próprias da atividade econômica exercida pela empresa, que não podem ser suportadas pelo consumidor. Quanto aos juros de obra, a instituição financeira empresta dinheiro às construtoras para que estas iniciem uma obra específica dentro de certo período previamente ajustado. Descumprido referido prazo, o agente financiador passa a cobrar dos promitentes compradores os “juros de obra”, os quais têm incidência em razão da mora da vendedora. Para o agente financeiro, a obra só é considerada concluída após a averbação do "habite-se" no cartório de registro de imóveis competente. Neste momento, inicia-se o marco para amortização do saldo devedor. Apesar de o pagamento ser realizado, a manutenção dessa despesa além do prazo em virtude do retardo na expedição da carta de “habite-se” ou do registro da matrícula do imóvel causa onerosidade excessiva ao adquirente, principalmente porque não deu causa ao atraso. Assim, os “juros de obra” devem ser ressarcidos pela construtora, já que ficou comprovada a sua responsabilidade na demora em concluir a obra. Nesse sentido está o entendimento qualificado exarado pelo STJ e acima colacionado: “1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. O descumprimento do prazo da entrega da unidade imobiliária enseja a responsabilização da empresa em arcar com os juros de obra imputados aos adquirentes durante o período do retardamento. Tendo em vista que, no caso, a averbação da carta de habite-se ultimou-se em 24.8.2016, ou seja, quase 11 (onze) meses após a previsão contratual de entrega da chaves (30.9.2015), deve ser promovida a restituição dos valores pagos neste interregno a título de juros de obra. Quanto aos lucros cessantes, é pacífico o posicionamento no sentido de que o descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda pode resvalar em condenação por lucros cessantes. Esta indenização de cunho material deve ser entendida tanto como o valor do aluguel que o comprador teve de desembolsar para sua própria moradia, enquanto aguardava o recebimento do bem adquirido, quanto os valores que poderia auferir se fizesse do imóvel sua fonte de renda. O apelado aponta pela impossibilidade da condenação desse valor porque o imóvel faz parte do Programa “Minha Casa Minha Vida” e, portanto, impassível de ser objeto de locação. Este argumento, quando da apreciação pelo STJ do Tema 996, já referenciado foi rebatido pela tese fixada: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.” Consoante esse entendimento, a jurisprudência desta colenda Casa de Justiça: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. COMPRA VENDA. IMÓVEL. PLANTA. COOPERATIVA. CONSTRUTORA. CADEIA CONSUMO. LEGITIMADADE PASSIVA. TERMO ADITIVO. NÃO PARTICIPAÇÃO CONSUMIDORA. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. MARCO INICIAL DA CONDENAÇÃO. DATA INGRESSO NA OBRA. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Os convênios firmados entre as cooperativas e construtoras, com o escopo de viabilizar o cumprimento dos objetivos institucionais - notadamente a construção dos imóveis - enseja o reconhecimento da obrigação solidária entre ambas, em face da aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso em exame. 2. No que tange ao termo aditivo assinado com cláusula de prorrogação do prazo de entrega da obra, é certo que o STJ já se manifestou sobre a legalidade da cláusula de prorrogação, desde que a parte compradora tenha dado ciência sobre ela. 3. O atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, sem justificativa plausível, dá direito ao promitente comprador a essa indenização. Nesse aspecto, a base de cálculo da indenização material deve ser a estimativa de valor de aluguel do imóvel equivalente, independentemente de se tratar do Programa "Minha Casa Minha Vida". 4. Constata-se incorreção no período da condenação imputada a apelante vez que na exordial a própria apelada afirma que a empresa apelante assumiu a obra em 23 de janeiro de 2014. Deste modo, merece reparo a sentença nesse tocante para determinar que os lucros cessantes devidos pela ora apelante têm seu termo inicial em 23.01.2014. 5. Recurso conhecido. Preliminar rejeitada. No mérito, parcialmente provido. (Acórdão 1319271, 00061171820178070009, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3a Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2021, publicado no DJE: 11/3/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. NOVAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. ANIMUS NOVANDI. NÃO DEMONSTRAÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. MORA CONFIGURADA. PROGRAMA "MINHA CASA, MINHA VIDA". LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. PREJUÍZO PRESUMIDO. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. 1. Os Embargos de Declaração são cabíveis contra decisão judicial que estiver eivada de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, admitindo-se, excepcionalmente, a modificação do julgado, conforme dispõe o art. 1.022 do CPC/15. 2. Devidamente analisadas as questões devolvidas a exame, em consonância com os elementos trazidos aos autos e dentro dos limites objeto do feito, não há qualquer vício no acórdão a ser sanado pela via integrativa e, portanto, a pretensão declaratória não merece acolhimento. 3. A pretensão de rediscutir os fundamentos do acórdão atacado não se coaduna com a estreita via dos declaratórios. 4. Ainda que opostos para fins de prequestionamento da matéria, o acolhimento dos embargos declaratórios depende da caraterização de algum dos vícios estabelecidos no Estatuto Processual vigente, o que não se verifica sobre a pretensão declaratória da Ré. 5. Quanto ao prequestionamento, o c. Superior Tribunal de Justiça orienta que, devidamente discutida a tese jurídica, desnecessária a menção expressa pelo magistrado dos dispositivos legais tidos como violados. 6. Embargos de Declaração conhecidos e não providos. (Acórdão 1311593, 07075349120198070009, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 27/1/2021, publicado no DJE: 2/2/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) No tocante à fixação dos lucros cessantes, entendo que, para se apurar o valor frente à realidade do mercado imobiliário, deve-se aplicar o patamar de 0,5% (meio por cento) mensal sobre a quantia efetivamente paga pela compradora (R$ 74.985,00 – ID 26368640 pg 22), como representativa, em média, dos valores de locação. Nesse sentido, é a jurisprudência desta egrégia Turma Cível: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO. CONTRATO. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE. FIXAÇÃO. 1. Não comprovado que a ré integre a cadeia de fornecimento do bem, a mera aposição de sualogomarca em documento juntado aos autos, por si só, não é suficiente para mantê-la no polo passivo da demanda. 2. Considerando que a rescisão do contrato se deu em razão do inequívoco inadimplemento contratual da empresa, que não efetuou a entrega do imóvel na data aprazada, fica esta obrigada a restituir todos os valores desembolsados, vedada a dedução de qualquer percentual, inclusive, a título de arras e taxa de administração. 3. Descumprido o prazo para entrega do empreendimento objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes, a incidir sobre o montante efetivamente pago. 4. Recurso dos autores desprovido. Recurso da ré apelante parcialmente provido. (Acórdão n.1122568, 20171610010909APC, de minha relatoria, 8a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 30/08/2018, Publicado no DJE: 12/09/2018. Pág.: 444/449 – grifo nosso). O termo final dos lucros cessantes é a data da efetiva entrega das chaves (1.1.2016). Forte em tais razões, com apoio no inciso V, alínea “b”, do artigo 932 do Código de Processo Civil, nego provimento ao recurso da requerida e dou provimento ao apelo da autora, para condenar a requerida na devolução dos valores pagos a título de “juros de obra” no período entre 30.09.2015 e 24.08.2016 e no pagamento de indenização material, sob a modalidade de lucros cessantes, no valor de 0,5% (meio por cento) mensal sobre a quantia efetivamente paga, como representativa, em média, dos valores de locação, sendo devido a partir de 30.9.2015, data em que o imóvel deveria ter sido entregue, até 1.1.2016, imissão na posse. As condenações serão atualizadas monetariamente pelo INPC, desde cada pagamento, e acrescido juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. A resolução dos apelos implica na sucumbência integral da requerida, emergindo que as custas processuais e os honorários advocatícios anteriormente fixados sejam suportados por ela exclusivamente. Outrossim, com o desprovimento do apelo da ré e em atenção ao disposto no § 11 do art. 85 do CPC, majoro em 2% (dois por cento) os honorários fixados anteriormente, perfazendo o total de 12% (doze por cento) sobre o valor da condenação, considerando o trabalho adicional realizado em grau recursal. Brasília, 30 de julho de 2021. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador