Tribunal: TJDFT
Processo: 0702679-72.2019.8.07.0008
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2021-12-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0702679-72.2019.8.07.0008 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: PITE S.A. APELADO: CONDOMINIO MANSÕES ENTRE LAGOS D E C I S Ã O A Presidência deste TJDFT a 6a Turma Cível devolveu os autos para que seja realizada a análise de eventual divergência entre o acórdão de ID 26764396 e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp no 1.280.871/SP (Tema 882), julgado pela sistemática dos recursos repetitivos. No entanto, no acórdão de ID 26764396 (páginas 9-19) a questão já foi enfrentada, tendo sido realizado o distinguishing entre a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp no 1.280.871/SP e REsp no 1.439.163/SP, Tema 882) e o caso concreto, concluindo pela inaplicabilidade do precedente qualificado. Por oportuno, destaca-se o seguinte excerto do acórdão proferido pela 6a Turma Cível: Inicialmente, quanto à tese de não associação ao condomínio apelado e de aplicabilidade dos entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.439.163/SP (Tema 882), e pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492), é necessário esclarecer que inexiste similitude fática entre a presente demanda e as situações apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Supremo Tribunal Federal nos referidos julgamentos, haja vista que o condomínio apelado está inserido em área particular. Aliás, a sentença recorrida elucidou de forma brilhante as peculiaridades fáticas que envolvem os condomínios irregulares no âmbito do Distrito Federal e a impossibilidade de aplicação do precedente do Superior Tribunal de Justiça: Com efeito, relevante consignar que, no vertente caso, é inaplicável o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.439.163, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (Tema n. 882 do STJ). Isso porque, o processo paradigma cuidou de uma estrutura habitacional, denominada “loteamento fechado”, adotada correntemente no Estado de São Paulo. Naquele ente federativo, notadamente para fins de proteção da violência urbana, moradores de diversos bairros residenciais reuniram-se e constituíram associações de bairros, com cobrança de contribuições dos habitantes, objetivando a construção de portaria, colocação de cancelas, contratação de seguranças e outras benfeitorias. Nessa medida, esses bairros residenciais se converteram em “loteamentos fechados”, mas sem observar a Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade) e o respectivo plano diretor da localidade. Destaca-se que em tais “condomínios de fato”, as áreas comuns não pertencem aos moradores, pois possuem destinação pública. Em dita modalidade residencial, o sistema viário é livre à população. No máximo, poderá ocorrer um controle de circulação, mediante apresentação de documentação, especialmente para quem não reside ou trabalha no local. Não pode haver restrição de entrada. Via de regra, o fechamento é ato subsequente à construção das casas, sua conformação é posterior. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui formados, a exemplo do condomínio réu, possuem constituição diversa. Por via de regra, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade. Com efeito, ao adquirir um terreno nos condomínios distritais, o interessado obtém uma fração ideal da área, que, além do lote de uso privativo, tem os espaços comuns. Aliás, em diversos condomínios identifica-se estrutura de lazer, área verde e praça. O acesso é controlado mediante autorização dos moradores ou administração do empreendimento. As vias internas não são de livre acesso. Ao mudarem para essa modalidade residencial, “os condôminos”, de antemão, têm pleno conhecimento de que integraram uma coletividade com interesses comuns e que obrigatoriamente contribuirão para a manutenção e aperfeiçoamento do empreendimento. Na hipótese, os documentos acostados aos autos (Atas de Assembleias e Regimento do Condomínio - ID n. 39198898) são no sentido de formação de um condomínio, ainda que não formalmente regulamentado pelo Poder Público. Ainda, há instituição de síndico, conselho fiscal e convenção. Nessa medida, em análise de questão similar, assim se pronunciou o ilustre Des. Alfeu Machado: “A hipótese não cuida de livre associação de moradores vizinhos formada para tratar de assuntos comuns numa determinada rua, quadra, bairro ou região da cidade, cujas associações possuem natureza estritamente contratual. Em verdade, trata de associação constituída com nítida finalidade condominial a fim de congregar os composseiros de chácara ilegalmente loteada, a qual necessariamente abarca todos os que adquirem, mediante posse pro diviso, uma fração ideal do imóvel, que não poderia ser legalmente fracionado” (Acórdão n. 1170099, 20100710329712APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/05/2019, Publicado no DJE: 15/05/2019. Pág.: 3197/3202). Nota-se, por oportuno, que, no caso em análise, não se identifica a utilização de recurso público para a implementação do empreendimento, de sorte que coube aos possuidores/ocupantes custear a infraestrutura estabelecida, além da própria manutenção das áreas comuns, conjuntura que revela a conclusão pela necessidade de cotização das despesas determinadas nas assembleias. A peculiaridade da situação fundiária do Distrito Federal, tal como se verifica no caso em análise, destoa daquela que fundamentou o julgamento do Recurso Especial n. 1.439.163 (Tema n. 882 STJ). Em rigor, muito embora os chamados “condomínios irregulares” tenham sido materializados em desconformidade com as legislações urbanísticas e ambientais e, nessa medida, não sejam formalmente condomínios edilícios, no plano fático, tal como o condomínio autor, em tudo se assemelha, especialmente no que toca à sua formação e gestão, ressaindo-se ainda que os ocupantes negociam apenas uma fração ideal da área loteada. Quanto à alegação da requerida de que não deve ser impelido a pagar as taxas condominiais por não ser associado ao condomínio autor ou tampouco ter anuído com a obrigação, cumpre ressaltar que, em rigor, a legitimidade da cobrança dos encargos condominiais decorre do fato de a administração condominial disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para preservação das áreas comuns do condomínio. Desse modo, a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos aqueles que possuam fração do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. (g.n.) No tocante ao Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema 492), julgado pelo Supremo Tribunal Federal após a prolação da sentença, mais uma vez se constata que os contornos fáticos do precedente não se assemelham ao caso em análise. Por oportuno, segue excerto do voto vencedor, de relatoria do Ministro Dias Toffoli (ID 25102584, páginas 13-16): A celeuma posta nos presentes autos se insere entre outras muitas que se têm formado na rede de relações jurídicas estabelecidas no âmbito dos loteamentos, especialmente naqueles nominados, à época da interposição do presente feito, “loteamentos fechados”. Tal espécie de loteamento – inicialmente formada como um loteamento clássico, regido pela Lei no 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo) – passou, por força de organização dos loteantes (quase sempre motivada por pretensões ligadas a necessidades coletivas como promoção da segurança, limpeza, lazer, entre outras), a ganhar contornos que a assemelharam, em certa medida, à figura dos condomínios. Como salienta Nelson Kojranski, (...) A referência aos loteamentos ditos fechados foi sendo, então, utilizada para divisar essa nova forma de organização, pretensamente híbrida, originada da junção de elementos dos condomínios e dos loteamentos tradicionais regidos pela Lei no 6.766/1979 (os quais, por sua vez, passaram, no mesmo esforço de delimitação, a serem nominados loteamentos abertos). Enorme problemática acompanhou esse instituto do loteamento fechado porque, de um lado, embora se pretendesse classificá-lo como condomínio, a esse não se equiparava – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais (rememore-se que no loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, uma vez que essas são áreas públicas) -; de outro lado, embora instituído como loteamento, o “loteamento fechado” se dissociava da tradicional concepção desse instituto, ante a particular utilização do espaço público pelos moradores do loteamento e, frequentemente, sua gerência por meio das associações para tanto constituídas. O legislador, todavia, atento à celeuma a envolver essa espécie de organização dos lotes, que apontava para a carência de normatização legislativa do tema, editou – em momento posterior ao reconhecimento da presente repercussão geral – a Lei no 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da lei no 6.766/1979 para nela inserir modalidade de loteamento nominada “de acesso controlado” (art. 2o, §8o). Eis a descrição utilizada para a nova figura jurídica: “§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” Acerca, ainda, da constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum, disciplinou a referida lei: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos” (grifo nosso). A Lei no 13.465/2017, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema. Seu exame será adiante retomado. (g.n.) O voto do Ministro Marco Aurélio também ressaltou (ID 25102584, página 49): A partir do momento em que se diz compelida a proprietária a satisfazer despesas arcadas pela associação, tem-se o desrespeito ao ditame constitucional. O fato de direta ou indiretamente beneficiar-se de serviços prestados não a torna devedora de cota referente ao rateio de despesas. Prevalece o direito de propriedade. O imóvel, repita-se, situa-se não em condomínio fechado, mas em local aberto, com vias públicas, de acesso geral. A matéria não é nova. A Primeira Turma, em 20 de setembro de 2011, ao apreciar o recurso extraordinário no 432.106, proveu-o, a uma só voz, em sessão presidida pela ministra Cármen Lúcia, com a seguinte composição: eu próprio, os ministros Dias Toffoli e Luiz Fux. Atuei como relator e assim sintetizei a questão: (...). (g.n.) Logo, no caso julgado pelo Supremo Tribunal Federal as áreas comuns utilizadas pelos proprietários dos lotes possuem natureza pública, o que difere totalmente da situação em análise. O “Condomínio Mansões Entre Lagos” foi instituído em área particular, a qual, inclusive, era de propriedade da própria apelante. Assim, as áreas comuns são também particulares e usufruídas por todos os moradores do loteamento. Por tais razões, conclui-se pela inaplicabilidade das teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492). Na mesma linha de pensamento, faço menção a precedente recente deste Tribunal de Justiça: CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO DO CONDÔMINO. DESNECESSIDADE. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA TÁCITA. LEI N. 13.465/2017. 1. Não se verifica violação à coisa julgada, pois a presente demanda, conquanto envolva as mesmas partes, apresenta causa de pedir distinta porque relativa a cobrança de taxas condominiais de período diverso do anteriormente reclamado. 2. Provado que o condomínio tem Convenção e é destinado à administração das áreas comuns do loteamento e à prestação de serviços direcionados aos detentores das unidades ali localizadas, sujeita-se o detentor do imóvel ao pagamento das taxas condominiais. 3. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Assim, comprovado nos autos que o condômino, ao subscrever o termo de cessão de direitos, não só teve conhecimento dos encargos condominiais, mas também concordou com o seu pagamento, resta configurada a anuência de que trata o Tema Repetitivo. 4. A Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A a Lei 6.766/1979, que passou a tratar das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e prevendo a possibilidade de cotização entre os titulares para suportar a consecução dos objetivos comuns. 5. Recurso provido. (Acórdão 1325472, 07003224620208070021, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 29/3/2021) (g.n.) No inteiro teor do julgado acima, o Desembargador Getúlio de Moraes Oliveira destaca: Inicialmente, segui a tese firmada no STJ até que despontou entendimento segundo o qual há sensível diferença entre o formato dos condomínios no Distrito Federal e daqueles que motivaram a elaboração do Tema 882, bem como do Tema 492 do STF. Como se sabe, os chamados condomínios irregulares do Distrito Federal possuem, efetivamente, área comum e repartição de benfeitorias, serviços e melhorias coletivas que, ao final, repercutem em inequívoca valorização dos lotes individuais, sendo seus efeitos jurídicos inquestionáveis e amplamente associados à própria realidade do Distrito Federal, pois se encontram desprovidos de registros cartorários em razão da peculiar questão fundiária que prevalece nessa Unidade Federativa. (g.n.) Em igual sentido, confiro outros precedentes deste Tribunal: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020) (g.n.) APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP, TEMA 882 E DO RE 695.911, TEMA 492. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. LEI 13.465/17. I - A pretensão de cobrança de taxa condominial prescreve em cinco anos, art. 206, § 5o, inc. I, do CC. REsp 1.483.930/SP (Tema 949) julgado pelo rito dos recursos repetitivos. II - As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas. III - Eventual irregularidade na constituição do Condomínio ou o fato de possuir ou não autorização do Poder Público para exercer atividades de desenvolvimento urbano e/ou controle de entrada e saída no loteamento não retira sua legitimidade para cobrar as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias, sob pena de enriquecimento sem causa do titular de unidade imobiliária que usufrui de todos os serviços oferecidos e benfeitorias realizadas. IV - A inclusão do art. 36-A à Lei 6.766/79 pela Lei 13.465/17, a qual estabeleceu que as atividades desenvolvidas por associações de moradores vinculam-se à atividade de administração de imóveis, não altera a conclusão de que o cessionário de lote do Condomínio tem o dever de arcar com as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias. V - Reformada a r. sentença para incluir na condenação todas as taxas condominiais postuladas na reconvenção, e não apenas as vencidas após a edição da Lei 13.465/17, que incluiu o art. 36-A à Lei 6.766/79, pois a posseira de lote em condomínio irregular e que usufrui dos serviços prestados e benfeitorias realizadas pela associação, com ele possui relação jurídica obrigacional e deve arcar com o pagamento vindicado, sob pena de enriquecimento ilícito. VI - Apelação da autora desprovida. Apelação do réu provida. (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 10/6/2020) (g.n.) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CITAÇÃO POR EDITAL. NULIDADE. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS. REQUISITOS LEGAIS. PREENCHIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. DEFESA TÉCNICA REALIZADA PELA CURADORIA ESPECIAL DA DEFENSORIA PÚBLICA DO DISTRITO DEFERAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. AFASTADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com o art. 256 do CPC, a citação por edital qualifica-se como ato excepcional, somente sendo cabível nas hipóteses expressamente previstas em lei, entre as quais quando o réu for desconhecido ou incerto ou se encontrar em lugar ignorado ou inacessível. 2. Efetuadas diversas diligências de citação, via correios e por oficial de justiça, dirigidas a diferentes endereços formalmente identificados como domicílio do autor, inclusive àqueles localizados junto aos sistemas INFOSEG, BANCEJUD e SIEL, o cenário autoriza à conclusão de que o autor se encontra em local incerto e não sabido, hipótese autorizadora de citação editalícia. 3. É inexigível o esgotamento de diligências em todos os cadastros públicos e de empresas prestadoras de serviços, devendo-se analisar no contexto dos autos as diligências já empreendidas. 4. Apelante representado pela Curadoria Especial da Defensoria Pública do Distrito Federal, com a defesa técnica exercida, configura situação em que há pleno cumprimento dos Princípios do Contraditório e da Ampla Defesa nos autos. 5. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre morador de bairro aberto, de modo que não se revela aplicável à realidade dos "condomínios" irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, com as características peculiares de acesso restrito e nos quais se formam associação de moradores que instituem valor mensal de rateio (cota condominial) para financiar os serviços de habitabilidade. 6. Prevalece o entendimento jurisprudencial firmado neste e. TJDFT, no sentido da possibilidade de cobrança de "taxas de condomínio irregular" por associação de moradores ainda que não exista manifestação expressa de determinado morador no sentido de tornar-se associado. A obrigação de participação no rateio de despesas comuns é reconhecida em razão do dever convencional que compete ao associado ao aderir a empreendimento comum ou, proporcionalmente, àquele que colhe vantagem à custa do esforço alheio, de modo a não prevalecer situação que enseje enriquecimento sem causa. 7. Quando o imóvel se situar dentro de "condomínio" irregular (ou de área coletiva administrada por associação de moradores) e usufruir das benfeitorias ou serviços oferecidos, cabe impor-lhe a participação nos rateios das despesas comuns tal como acorre aos associados formais. 8. A falta do registro perante o Ofício de Registro de Imóveis não implica inexistência do débito, tampouco retira a legitimidade da cobrança de contribuição para as melhorias e manutenções de área em comum. A obrigação está consubstanciada na manifestação de vontade assemblear, que vincula toda a coletividade dos respectivos associados. 9. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1240256, 07365392220188070001, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020) (g.n.) DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. DESPESAS COMUNS. COBRANÇA DEVIDA. RE 432.106/RJ. RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS NoS 1.280.871 E 1.439.163. DISTINGUISHING. SENTENÇA MANTIDA. 1 - A circunstância de se tratar de condomínio irregular não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que potencialmente se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo, mormente quando se pode extrair da convenção condominial que os valores das taxas, ordinárias e extraordinárias, se destinam à manutenção da infraestrutura coletiva e dos serviços prestados pelo condomínio. 2 - Mesmo que se trate de condomínio de fato, irregular, é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc.), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua. Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas "condominiais", escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns. 3 - Do ponto de vista fático, as situações consideradas pelo STF no RE 432.106/RJ, bem como pelo STJ nos Recursos Especiais repetitivos no 1.280.871 e no 1.439.163, de associações voluntárias de moradores que instituem condomínio de fato para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, se diferem daquela que reiteradamente se configura no Distrito Federal, em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, buscando o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. 4 - Não é imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à Associação de Moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pela Associação. 5 - Aprovada em assembleia e exigível, conforme convenção condominial, de todos os moradores detentores de fração no parcelamento irregular do solo, mostra-se devida a cobrança de taxa para pagamento de despesas comuns de condomínio de fato e a condenação do Apelante ao pagamento do respectivo valor. Apelação Cível desprovida. Maioria qualificada. (Acórdão 1290382, 07372647420198070001, Relator: HECTOR VALVERDE, Relator Designado: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 21/10/2020) (g.n.). Desse modo, resta claro que a ausência de associação da apelante é irrelevante para o fim de apurar a sua responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais. (...) Logo, considerando que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pela recorrente (Tema 882) e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Restituam-se os autos à Presidência deste TJDFT. Publique-se. Intimem-se. Brasília, D.F., 3 de dezembro de 2021 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0702679-72.2019.8.07.0008 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: PITE S.A. APELADO: CONDOMINIO MANSÕES ENTRE LAGOS D E C I S Ã O A Presidência deste TJDFT a 6a Turma Cível devolveu os autos para que seja realizada a análise de eventual divergência entre o acórdão de ID 26764396 e o entendimento fixado pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do REsp no 1.280.871/SP (Tema 882), julgado pela sistemática dos recursos repetitivos. No entanto, no acórdão de ID 26764396 (páginas 9-19) a questão já foi enfrentada, tendo sido realizado o distinguishing entre a tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp no 1.280.871/SP e REsp no 1.439.163/SP, Tema 882) e o caso concreto, concluindo pela inaplicabilidade do precedente qualificado. Por oportuno, destaca-se o seguinte excerto do acórdão proferido pela 6a Turma Cível: Inicialmente, quanto à tese de não associação ao condomínio apelado e de aplicabilidade dos entendimentos firmados pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial no 1.439.163/SP (Tema 882), e pelo Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário no 695.911 (Tema 492), é necessário esclarecer que inexiste similitude fática entre a presente demanda e as situações apreciadas pelo Superior Tribunal de Justiça e pelo Supremo Tribunal Federal nos referidos julgamentos, haja vista que o condomínio apelado está inserido em área particular. Aliás, a sentença recorrida elucidou de forma brilhante as peculiaridades fáticas que envolvem os condomínios irregulares no âmbito do Distrito Federal e a impossibilidade de aplicação do precedente do Superior Tribunal de Justiça: Com efeito, relevante consignar que, no vertente caso, é inaplicável o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Recurso Especial n. 1.439.163, submetido à sistemática dos recursos repetitivos, segundo o qual “as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram” (Tema n. 882 do STJ). Isso porque, o processo paradigma cuidou de uma estrutura habitacional, denominada “loteamento fechado”, adotada correntemente no Estado de São Paulo. Naquele ente federativo, notadamente para fins de proteção da violência urbana, moradores de diversos bairros residenciais reuniram-se e constituíram associações de bairros, com cobrança de contribuições dos habitantes, objetivando a construção de portaria, colocação de cancelas, contratação de seguranças e outras benfeitorias. Nessa medida, esses bairros residenciais se converteram em “loteamentos fechados”, mas sem observar a Lei n. 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, a Lei n. 10.257/01 (Estatuto da Cidade) e o respectivo plano diretor da localidade. Destaca-se que em tais “condomínios de fato”, as áreas comuns não pertencem aos moradores, pois possuem destinação pública. Em dita modalidade residencial, o sistema viário é livre à população. No máximo, poderá ocorrer um controle de circulação, mediante apresentação de documentação, especialmente para quem não reside ou trabalha no local. Não pode haver restrição de entrada. Via de regra, o fechamento é ato subsequente à construção das casas, sua conformação é posterior. No âmbito do Distrito Federal, os condomínios aqui formados, a exemplo do condomínio réu, possuem constituição diversa. Por via de regra, foram originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas, mas já concebidos na forma da Lei n. 4.591/64 e dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, em que pese a sua informalidade. Com efeito, ao adquirir um terreno nos condomínios distritais, o interessado obtém uma fração ideal da área, que, além do lote de uso privativo, tem os espaços comuns. Aliás, em diversos condomínios identifica-se estrutura de lazer, área verde e praça. O acesso é controlado mediante autorização dos moradores ou administração do empreendimento. As vias internas não são de livre acesso. Ao mudarem para essa modalidade residencial, “os condôminos”, de antemão, têm pleno conhecimento de que integraram uma coletividade com interesses comuns e que obrigatoriamente contribuirão para a manutenção e aperfeiçoamento do empreendimento. Na hipótese, os documentos acostados aos autos (Atas de Assembleias e Regimento do Condomínio - ID n. 39198898) são no sentido de formação de um condomínio, ainda que não formalmente regulamentado pelo Poder Público. Ainda, há instituição de síndico, conselho fiscal e convenção. Nessa medida, em análise de questão similar, assim se pronunciou o ilustre Des. Alfeu Machado: “A hipótese não cuida de livre associação de moradores vizinhos formada para tratar de assuntos comuns numa determinada rua, quadra, bairro ou região da cidade, cujas associações possuem natureza estritamente contratual. Em verdade, trata de associação constituída com nítida finalidade condominial a fim de congregar os composseiros de chácara ilegalmente loteada, a qual necessariamente abarca todos os que adquirem, mediante posse pro diviso, uma fração ideal do imóvel, que não poderia ser legalmente fracionado” (Acórdão n. 1170099, 20100710329712APC, Relator: ALFEU MACHADO 1a TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 08/05/2019, Publicado no DJE: 15/05/2019. Pág.: 3197/3202). Nota-se, por oportuno, que, no caso em análise, não se identifica a utilização de recurso público para a implementação do empreendimento, de sorte que coube aos possuidores/ocupantes custear a infraestrutura estabelecida, além da própria manutenção das áreas comuns, conjuntura que revela a conclusão pela necessidade de cotização das despesas determinadas nas assembleias. A peculiaridade da situação fundiária do Distrito Federal, tal como se verifica no caso em análise, destoa daquela que fundamentou o julgamento do Recurso Especial n. 1.439.163 (Tema n. 882 STJ). Em rigor, muito embora os chamados “condomínios irregulares” tenham sido materializados em desconformidade com as legislações urbanísticas e ambientais e, nessa medida, não sejam formalmente condomínios edilícios, no plano fático, tal como o condomínio autor, em tudo se assemelha, especialmente no que toca à sua formação e gestão, ressaindo-se ainda que os ocupantes negociam apenas uma fração ideal da área loteada. Quanto à alegação da requerida de que não deve ser impelido a pagar as taxas condominiais por não ser associado ao condomínio autor ou tampouco ter anuído com a obrigação, cumpre ressaltar que, em rigor, a legitimidade da cobrança dos encargos condominiais decorre do fato de a administração condominial disponibilizar serviços de uso geral dos condôminos, essenciais para preservação das áreas comuns do condomínio. Desse modo, a cobrança das taxas em questão configura forma de contraprestação pela utilização desses serviços de uso comum, sendo exigíveis, portanto, de todos aqueles que possuam fração do parcelamento irregular, sob pena de enriquecimento sem causa. (g.n.) No tocante ao Recurso Extraordinário no 695.911/SP (Tema 492), julgado pelo Supremo Tribunal Federal após a prolação da sentença, mais uma vez se constata que os contornos fáticos do precedente não se assemelham ao caso em análise. Por oportuno, segue excerto do voto vencedor, de relatoria do Ministro Dias Toffoli (ID 25102584, páginas 13-16): A celeuma posta nos presentes autos se insere entre outras muitas que se têm formado na rede de relações jurídicas estabelecidas no âmbito dos loteamentos, especialmente naqueles nominados, à época da interposição do presente feito, “loteamentos fechados”. Tal espécie de loteamento – inicialmente formada como um loteamento clássico, regido pela Lei no 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo) – passou, por força de organização dos loteantes (quase sempre motivada por pretensões ligadas a necessidades coletivas como promoção da segurança, limpeza, lazer, entre outras), a ganhar contornos que a assemelharam, em certa medida, à figura dos condomínios. Como salienta Nelson Kojranski, (...) A referência aos loteamentos ditos fechados foi sendo, então, utilizada para divisar essa nova forma de organização, pretensamente híbrida, originada da junção de elementos dos condomínios e dos loteamentos tradicionais regidos pela Lei no 6.766/1979 (os quais, por sua vez, passaram, no mesmo esforço de delimitação, a serem nominados loteamentos abertos). Enorme problemática acompanhou esse instituto do loteamento fechado porque, de um lado, embora se pretendesse classificá-lo como condomínio, a esse não se equiparava – nem nos termos da lei nem em suas características fundamentais (rememore-se que no loteamento fechado não há copropriedade nas áreas comuns, uma vez que essas são áreas públicas) -; de outro lado, embora instituído como loteamento, o “loteamento fechado” se dissociava da tradicional concepção desse instituto, ante a particular utilização do espaço público pelos moradores do loteamento e, frequentemente, sua gerência por meio das associações para tanto constituídas. O legislador, todavia, atento à celeuma a envolver essa espécie de organização dos lotes, que apontava para a carência de normatização legislativa do tema, editou – em momento posterior ao reconhecimento da presente repercussão geral – a Lei no 13.465/2017, que, dentre outros diversos temas relativos à regularização fundiária, modificou o teor da lei no 6.766/1979 para nela inserir modalidade de loteamento nominada “de acesso controlado” (art. 2o, §8o). Eis a descrição utilizada para a nova figura jurídica: “§ 8o Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.” Acerca, ainda, da constituição de associações para a “administração” das áreas públicas de uso comum, disciplinou a referida lei: “Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos” (grifo nosso). A Lei no 13.465/2017, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema. Seu exame será adiante retomado. (g.n.) O voto do Ministro Marco Aurélio também ressaltou (ID 25102584, página 49): A partir do momento em que se diz compelida a proprietária a satisfazer despesas arcadas pela associação, tem-se o desrespeito ao ditame constitucional. O fato de direta ou indiretamente beneficiar-se de serviços prestados não a torna devedora de cota referente ao rateio de despesas. Prevalece o direito de propriedade. O imóvel, repita-se, situa-se não em condomínio fechado, mas em local aberto, com vias públicas, de acesso geral. A matéria não é nova. A Primeira Turma, em 20 de setembro de 2011, ao apreciar o recurso extraordinário no 432.106, proveu-o, a uma só voz, em sessão presidida pela ministra Cármen Lúcia, com a seguinte composição: eu próprio, os ministros Dias Toffoli e Luiz Fux. Atuei como relator e assim sintetizei a questão: (...). (g.n.) Logo, no caso julgado pelo Supremo Tribunal Federal as áreas comuns utilizadas pelos proprietários dos lotes possuem natureza pública, o que difere totalmente da situação em análise. O “Condomínio Mansões Entre Lagos” foi instituído em área particular, a qual, inclusive, era de propriedade da própria apelante. Assim, as áreas comuns são também particulares e usufruídas por todos os moradores do loteamento. Por tais razões, conclui-se pela inaplicabilidade das teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça (Tema 882) e pelo Supremo Tribunal Federal (Tema 492). Na mesma linha de pensamento, faço menção a precedente recente deste Tribunal de Justiça: CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO MANSÕES ENTRE LAGOS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. IRRELEVÂNCIA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ADESÃO DO CONDÔMINO. DESNECESSIDADE. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. ANUÊNCIA TÁCITA. LEI N. 13.465/2017. 1. Não se verifica violação à coisa julgada, pois a presente demanda, conquanto envolva as mesmas partes, apresenta causa de pedir distinta porque relativa a cobrança de taxas condominiais de período diverso do anteriormente reclamado. 2. Provado que o condomínio tem Convenção e é destinado à administração das áreas comuns do loteamento e à prestação de serviços direcionados aos detentores das unidades ali localizadas, sujeita-se o detentor do imóvel ao pagamento das taxas condominiais. 3. O colendo Superior Tribunal de Justiça, por meio do Tema Repetitivo 882, fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. Assim, comprovado nos autos que o condômino, ao subscrever o termo de cessão de direitos, não só teve conhecimento dos encargos condominiais, mas também concordou com o seu pagamento, resta configurada a anuência de que trata o Tema Repetitivo. 4. A Lei 13.465/2017 introduziu o art. 36-A a Lei 6.766/1979, que passou a tratar das associações de titulares de direitos em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e prevendo a possibilidade de cotização entre os titulares para suportar a consecução dos objetivos comuns. 5. Recurso provido. (Acórdão 1325472, 07003224620208070021, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7a Turma Cível, data de julgamento: 10/3/2021, publicado no DJE: 29/3/2021) (g.n.) No inteiro teor do julgado acima, o Desembargador Getúlio de Moraes Oliveira destaca: Inicialmente, segui a tese firmada no STJ até que despontou entendimento segundo o qual há sensível diferença entre o formato dos condomínios no Distrito Federal e daqueles que motivaram a elaboração do Tema 882, bem como do Tema 492 do STF. Como se sabe, os chamados condomínios irregulares do Distrito Federal possuem, efetivamente, área comum e repartição de benfeitorias, serviços e melhorias coletivas que, ao final, repercutem em inequívoca valorização dos lotes individuais, sendo seus efeitos jurídicos inquestionáveis e amplamente associados à própria realidade do Distrito Federal, pois se encontram desprovidos de registros cartorários em razão da peculiar questão fundiária que prevalece nessa Unidade Federativa. (g.n.) Em igual sentido, confiro outros precedentes deste Tribunal: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR - CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE LOCAL. DEVERES DO CONDÔMINO. ARTIGO 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL. AUSÊNCIA DE ASSOCIAÇÃO VOLUNTÁRIA. NÃO ELIDE DEVER DE CONTRIBUIR. PRESTAÇÕES ANTERIORES À VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO TEMPORAL. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. NATUREZA DE DÍVIDA PROPTER REM. TAXAS CONDOMINIAIS DEVIDAS. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. ÔNUS PROBATÓRIO. 1. Preconiza o artigo 1.336, I, do Código Civil: "São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;". Aquele que tem imóvel integrante de condomínio, seja ele regularizado ou não, está obrigado a contribuir para a conservação do bem comum independentemente do uso das áreas coletivas ou do usufruto de benfeitorias. 2. A obrigação de pagar a taxa condominial não decorre somente da filiação à associação, mas da contraprestação pelo uso de serviços que lhe são postos à disposição e que são usufruídos a partir do momento em que se exerce a posse do imóvel. 3. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871 (Tema no 882), ou mesmo os contornos do Tema de Repercussão Geral no 492 (pendente de julgamento no STF) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal. Nesses casos, é permitida a cobrança das taxas condominiais estipuladas em convenção ou assembleia, a fim de evitar o enriquecimento sem causa daquele que usufrui dos serviços prestados sem a devida contraprestação. 4. Não há que se falar na vedação à cobrança das referidas prestações em data anterior à Lei 13.465/17, porquanto sua legitimação não decorra da vigência da referida lei, mas da vedação ao enriquecimento ilícito, conforme exposto às inúmeras decisões desta Corte que antecederam ao regramento legal. 5. Não pode o apelante/réu se eximir do pagamento dos encargos de manutenção do condomínio, sob a justificativa de que não aderiu à associação, tampouco se escusar de tal obrigação ao argumento de que não foram implementadas melhorias ou prestados serviços condominiais, mormente quando não comprovadas as suas alegações. 6. O pagamento da taxa condominial é uma obrigação surgida em função do direito real de propriedade e, como adere à coisa, responde por ela quem a tiver, nos termos do artigo 4o, parágrafo único da Lei no 4.591/64. Portanto, as taxas condominiais têm natureza de dívidas propter rem, vale dizer, existem em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal. 7. Apelos de ambas as partes conhecidos. Apelo da ré não provido. Apelo do autor provido. (Acórdão 1267631, 07033838520198070008, Relator: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 22/7/2020, publicado no DJE: 13/8/2020) (g.n.) APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO. CONDOMÍNIO IRREGULAR. EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA OBRIGACIONAL. INAPLICABILIDADE DO RESP 1.280.871/SP, TEMA 882 E DO RE 695.911, TEMA 492. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. LEI 13.465/17. I - A pretensão de cobrança de taxa condominial prescreve em cinco anos, art. 206, § 5o, inc. I, do CC. REsp 1.483.930/SP (Tema 949) julgado pelo rito dos recursos repetitivos. II - As teses firmadas no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) e do RE 695.911 (Tema 492) não se aplicam aos condomínios originados de parcelamentos irregulares de chácaras e fazendas do Distrito Federal, por se tratarem de situações fáticas distintas. III - Eventual irregularidade na constituição do Condomínio ou o fato de possuir ou não autorização do Poder Público para exercer atividades de desenvolvimento urbano e/ou controle de entrada e saída no loteamento não retira sua legitimidade para cobrar as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias, sob pena de enriquecimento sem causa do titular de unidade imobiliária que usufrui de todos os serviços oferecidos e benfeitorias realizadas. IV - A inclusão do art. 36-A à Lei 6.766/79 pela Lei 13.465/17, a qual estabeleceu que as atividades desenvolvidas por associações de moradores vinculam-se à atividade de administração de imóveis, não altera a conclusão de que o cessionário de lote do Condomínio tem o dever de arcar com as taxas definidas na Convenção e nas Assembleias. V - Reformada a r. sentença para incluir na condenação todas as taxas condominiais postuladas na reconvenção, e não apenas as vencidas após a edição da Lei 13.465/17, que incluiu o art. 36-A à Lei 6.766/79, pois a posseira de lote em condomínio irregular e que usufrui dos serviços prestados e benfeitorias realizadas pela associação, com ele possui relação jurídica obrigacional e deve arcar com o pagamento vindicado, sob pena de enriquecimento ilícito. VI - Apelação da autora desprovida. Apelação do réu provida. (Acórdão 1253141, 07127591920198070001, Relator: VERA ANDRIGHI, 6a Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 10/6/2020) (g.n.) PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CITAÇÃO POR EDITAL. NULIDADE. DESNECESSIDADE DE ESGOTAMENTO DAS DILIGÊNCIAS. REQUISITOS LEGAIS. PREENCHIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INEXISTÊNCIA. DEFESA TÉCNICA REALIZADA PELA CURADORIA ESPECIAL DA DEFENSORIA PÚBLICA DO DISTRITO DEFERAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO IRREGULAR. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. AFASTADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. COBRANÇA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. 1. De acordo com o art. 256 do CPC, a citação por edital qualifica-se como ato excepcional, somente sendo cabível nas hipóteses expressamente previstas em lei, entre as quais quando o réu for desconhecido ou incerto ou se encontrar em lugar ignorado ou inacessível. 2. Efetuadas diversas diligências de citação, via correios e por oficial de justiça, dirigidas a diferentes endereços formalmente identificados como domicílio do autor, inclusive àqueles localizados junto aos sistemas INFOSEG, BANCEJUD e SIEL, o cenário autoriza à conclusão de que o autor se encontra em local incerto e não sabido, hipótese autorizadora de citação editalícia. 3. É inexigível o esgotamento de diligências em todos os cadastros públicos e de empresas prestadoras de serviços, devendo-se analisar no contexto dos autos as diligências já empreendidas. 4. Apelante representado pela Curadoria Especial da Defensoria Pública do Distrito Federal, com a defesa técnica exercida, configura situação em que há pleno cumprimento dos Princípios do Contraditório e da Ampla Defesa nos autos. 5. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) versou sobre morador de bairro aberto, de modo que não se revela aplicável à realidade dos "condomínios" irregulares do Distrito Federal, originados de parcelamentos desautorizados, com as características peculiares de acesso restrito e nos quais se formam associação de moradores que instituem valor mensal de rateio (cota condominial) para financiar os serviços de habitabilidade. 6. Prevalece o entendimento jurisprudencial firmado neste e. TJDFT, no sentido da possibilidade de cobrança de "taxas de condomínio irregular" por associação de moradores ainda que não exista manifestação expressa de determinado morador no sentido de tornar-se associado. A obrigação de participação no rateio de despesas comuns é reconhecida em razão do dever convencional que compete ao associado ao aderir a empreendimento comum ou, proporcionalmente, àquele que colhe vantagem à custa do esforço alheio, de modo a não prevalecer situação que enseje enriquecimento sem causa. 7. Quando o imóvel se situar dentro de "condomínio" irregular (ou de área coletiva administrada por associação de moradores) e usufruir das benfeitorias ou serviços oferecidos, cabe impor-lhe a participação nos rateios das despesas comuns tal como acorre aos associados formais. 8. A falta do registro perante o Ofício de Registro de Imóveis não implica inexistência do débito, tampouco retira a legitimidade da cobrança de contribuição para as melhorias e manutenções de área em comum. A obrigação está consubstanciada na manifestação de vontade assemblear, que vincula toda a coletividade dos respectivos associados. 9. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1240256, 07365392220188070001, Relator: CARLOS RODRIGUES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/3/2020, publicado no DJE: 4/5/2020) (g.n.) DIREITO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO IRREGULAR DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. DESPESAS COMUNS. COBRANÇA DEVIDA. RE 432.106/RJ. RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS NoS 1.280.871 E 1.439.163. DISTINGUISHING. SENTENÇA MANTIDA. 1 - A circunstância de se tratar de condomínio irregular não obsta a cobrança das taxas correlatas daqueles que potencialmente se beneficiam dos serviços comuns oferecidos pelo ente coletivo, mormente quando se pode extrair da convenção condominial que os valores das taxas, ordinárias e extraordinárias, se destinam à manutenção da infraestrutura coletiva e dos serviços prestados pelo condomínio. 2 - Mesmo que se trate de condomínio de fato, irregular, é devida a cobrança de despesas condominiais daqueles que, possuindo direitos sobre unidade imobiliária, têm ao seu alcance benefícios decorrentes das despesas realizadas na área comum (tais como serviços de portaria, segurança, recebimento e entrega de correspondências, limpeza da área comum, coleta de lixo, manutenção da infraestrutura comum, pagamento de funcionários, etc.), ainda que entenda serem mínimos ou deles não usufrua. Compreensão contrária permitiria o enriquecimento sem causa daquele que tem a si disponibilizados todos os serviços do condomínio de fato, mas se furta ao pagamento das taxas "condominiais", escorando-se no direito de livre associação, que não se confunde com o fato gerador da obrigação de contribuir com as despesas comuns. 3 - Do ponto de vista fático, as situações consideradas pelo STF no RE 432.106/RJ, bem como pelo STJ nos Recursos Especiais repetitivos no 1.280.871 e no 1.439.163, de associações voluntárias de moradores que instituem condomínio de fato para congregar interesses comuns da mesma rua, bairro ou região por meio da delimitação de área comum, se diferem daquela que reiteradamente se configura no Distrito Federal, em que os condomínios de fato são instituídos em área comum que foi objeto de parcelamento/loteamento irregular do solo, buscando o recebimento das taxas de contribuição destinadas à manutenção das áreas comuns. 4 - Não é imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à Associação de Moradores, nem que dele usufrua, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pela Associação. 5 - Aprovada em assembleia e exigível, conforme convenção condominial, de todos os moradores detentores de fração no parcelamento irregular do solo, mostra-se devida a cobrança de taxa para pagamento de despesas comuns de condomínio de fato e a condenação do Apelante ao pagamento do respectivo valor. Apelação Cível desprovida. Maioria qualificada. (Acórdão 1290382, 07372647420198070001, Relator: HECTOR VALVERDE, Relator Designado: ANGELO PASSARELI 5a Turma Cível, data de julgamento: 14/10/2020, publicado no DJE: 21/10/2020) (g.n.). Desse modo, resta claro que a ausência de associação da apelante é irrelevante para o fim de apurar a sua responsabilidade sobre o pagamento das despesas condominiais. (...) Logo, considerando que o acórdão recorrido já promoveu o distinguishing entre o precedente invocado pela recorrente (Tema 882) e o caso concreto, não há que falar em juízo de retratação. Restituam-se os autos à Presidência deste TJDFT. Publique-se. Intimem-se. Brasília, D.F., 3 de dezembro de 2021 Desembargador ESDRAS NEVES Relator