Tribunal: TJDFT
Processo: 0713437-66.2021.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-01

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por CLAUDIA MELO GALVAO ZANATTO contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 24a Vara Cível de Brasília que, nos autos de cumprimento de sentença movida pelo CONDOMINIO JARDIM EUROPA, rejeitou a impugnação à penhora do imóvel Quadra 2, Conjunto B, Lote 9, situado na Rodovia DF-150, Km 2,5, Condomínio Jardim Europa I, Grande Colorado, Sobradinho, Brasília/DF, nos seguintes termos: Inicialmente, cabe salientar que Caio Mário da Silvia Pereira em sua clássica obra “Condomínios e Incorporações”, esclarece que o nome condomínio horizontal tem origem no fato do edifício achar-se dividido por planos horizontais, ou seja, as unidades autônomas são sobrepostas umas às outras. Por outro lado, assevera que os condomínios de casas são denominados condomínios verticais, uma vez que as unidades autônomas são colocadas lado a lado, dividas por paredes (planos) verticais. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. Ver., atual e ampl. segundo a legislação vigente. Rio de Janeiro: Forense, 2014). O Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) regula o condomínio edilício (horizontal) desde a sua instituição, direitos dos condôminos, suas variáveis e sua extinção. Dentre as determinações legais está a necessidade de elaboração de convenção que deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais (artigo 1.333 do CC/02) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse documento deve estar prevista a forma de administração, a quota e forma de pagamento das contribuições dos condôminos, as competências das assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as deliberações, as sanções aos condôminos e, por fim, o regimento interno. O referido diploma legal também disciplina os condomínios em lotes (condomínios verticais, incluídos pela Lei 13.465/17). Dentre as disposições específicas, regula-se o direito de disposição, de gozo e de uso das unidades autônomas. No entanto, aplicam-se, no que couber, as mesmas disposições relativas aos condomínios edilícios (artigo 1.358-A, § 2o). Portanto a tese de que o imóvel penhorado não faz parte de condomínio não prospera. O pagamento das taxas de condomínio é obrigação propter rem, que adere à coisa, e não à pessoa que a contraiu, responsabilizando-se pelo pagamento aquele que figura como titular do domínio ou posse. Logo, a obrigação do referido pagamento existe em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal, ou seja, as despesas de condomínio podem ser exigidas tanto do titular do domínio como do cessionário, do possuidor ou do promitente comprador. Nesse sentido, transcrevo ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça: (...) 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015). Esse também é o entendimento majoritário nesta Corte de Justiça: (...) Considerando que as despesas de condomínio qualificam-se como uma obrigação propter rem, aderindo à coisa, mostra-se viável a penhora da integralidade do imóvel em relação ao qual foram contraídos débitos decorrentes de taxas condominiais, em sede de cumprimento de sentença em ação de cobrança. Recurso conhecido e provido. (20160020037916AGI, Relator: Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJE: 07/06/2016. Pág.: 446/519). No presente caso, a sentença condenou a parte ré/executada ao pagamento das verbas condominiais. Além disso, foram realizadas várias diligências para tentar localizar bens do executado passíveis de penhora, porém não se logrou êxito. Dessa forma, se não há outros bens passíveis de penhora, esta deve ser mantida sobre o supramencionado imóvel, uma vez que se trata de dívida condominial, que não é atingida pela impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/90. Nesse sentido a jurisprudência desta Corte: (...) 3. De acordo com a Lei n. 8.009/90, art. 3o, inciso IV, c/c art. 1345 do Código Civil, as dívidas oriundas de cotas condominiais amparam penhora, inclusive, sobre bem de família. Assim, é devida a penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos condominiais para satisfazer a obrigação oriunda de referidas despesas. 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1259103, 07268216720198070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no PJe: 6/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Logo, mostra-se viável a penhora do imóvel gerador da obrigação propter rem quando se tratar de execução em razão de inadimplemento de encargos condominiais. Portanto, considerando que a parte devedora não aponta meio menos gravoso para que a execução alcance seu fim e ainda aliado ao fato de que várias diligências foram realizadas para localização de bens penhoráveis e nenhuma obteve êxito, a penhora do imóvel deve ser mantida. Ante o exposto, rejeito a impugnação à penhora nos termos acima delineados. A Agravante sustenta a necessidade de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Em suas razões recursais, alega que a penhora deve ser declarada ineficaz, pois que se trata de bem protegido pela Lei n. 8.009/90. Ademais, sustenta que os condomínios horizontais de casas, como do presente caso, não se tratam na verdade de condomínios, mas sim de associações de moradores, sendo-lhes aplicado o disposto nos arts. 53 e seguintes do Código Civil, e não o art. 1.358-A do mesmo diploma legal. Afirma ter aderido à associação agravada, obrigando-se ao pagamento das taxas instituídas, mas que, em razão de problemas pessoais, não pode quitar as parcelas em dia, de todo modo essa inadimplência não autoriza a penhora de bem de família. Pondera que iniciou o pagamento da dívida utilizando-se do parcelamento legal previsto no art. 916 do CPC/2015, tendo depositado a entrada de 30% (trinta por cento) e, ainda, tendo efetuado o pagamento da primeira parcela das seis que a lei lhe permite. Assevera que não se mostra proporcional a penhora de um bem cujo valor de mercado ultrapassa o montante da dívida. Defende que permitir que a casa da Agravante seja penhorada agride os princípios constitucionais da razoabilidade e da proporcionalidade. Deduz pedido de antecipação da tutela recursal para suspender a penhora sob o imóvel da Agravante, bem como, qualquer ato de constrição patrimonial que recaia sobre o referido bem e, no mérito, o provimento do recurso. Preparo ID n. 25427573, págs. 01/03. É a suma dos fatos. O art. 1.019, inciso I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Embora presente a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, porquanto fora penhorado imóvel em que a Agravante alega ser a sua moradia, num primeiro e provisório exame, entendo que o pedido liminar deve ser indeferido. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça admite a penhora sobre os direitos possessórios de imóvel localizado em condomínio irregular, tal como é a hipótese dos autos, conforme ementa a seguir transcrita: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA SOBRE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 13/STJ. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. 1. Tratando-se de imóvel situado em condomínio irregular, a penhora não recairá sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios que o devedor tenha. 2. O artigo 655, XI, do Código de Processo Civil prevê a penhora de direitos, o que autoriza a constrição do direito possessório, em especial nas situações em que o direito possui expressão econômica e integra o patrimônio do devedor. 3. A admissibilidade de recurso especial fundado na alínea "c" do permissivo constitucional pressupõe que tribunais distintos tenham interpretado um mesmo tema de maneira divergente. Súmula n. 13/STJ. 4. A mera transcrição do inteiro teor dos julgados tidos como divergentes é insuficiente para a comprovação de dissídio pretoriano viabilizador do recurso especial. 5. Recurso especial não-conhecido. (REsp 901.906/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2010, DJe 11/02/2010). Não há dúvidas de que o fato do condomínio ser irregular não lhe retira a legitimidade para cobrar eventuais encargos condominiais, pois há uma situação fática caracterizada pela instituição, por assembleias, de taxas com o objetivo de realizar melhorias na área ocupada, resultando, assim, direitos e obrigações para todos os proprietários/possuidores de frações ideais localizadas dentro dos seus limites territoriais, tratando-se de obrigação “propter rem”. No tocante a ser o bem de família, é certo que o inciso IV, do art. 3o, da Lei n. 8.009/90, excepciona a sua impenhorabilidade “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, tal como ocorre nos autos. Ademais, à míngua, ainda, de efetiva comprovação no sentido de que o imóvel no qual reside a Agravante consubstancia o único bem de sua propriedade destinado à moradia da família, não se mostra cabível, através do presente Agravo de Instrumento, acolher as alegações da Recorrente de modo a fazer incidir o benefício previsto no art. 1o da Lei n. 8.009/90. Nota-se que a Agravante não carreou aos autos documentação comprobatória de que o imóvel objeto da penhora é o único e utilizado para a residência de sua família. Quanto ao pagamento efetuado pela Agravante, nos moldes do art. 916 do CPC/2015, cumpre destacar que o referido dispositivo não se aplica ao cumprimento de sentença, conforme dispõe o § 7o. Vejamos: Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês. (...) § 7o O disposto neste artigo não se aplica ao cumprimento da sentença. Em relação à desproporção entre os valores do imóvel e da execução, esse critério, por si só, não se mostra suficiente para impedir a penhora do bem, por aplicação do princípio da menor onerosidade, sendo de salientar-se a reintegração ao patrimônio do devedor da quantia remanescente, em caso de alienação judicial do imóvel penhorado. Desse modo, a par dessas considerações, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se o Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. Intimem-se. Brasília, 27 de maio de 2021. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por CLAUDIA MELO GALVAO ZANATTO contra r. decisão proferida pelo MM. Juízo da 24a Vara Cível de Brasília que, nos autos de cumprimento de sentença movida pelo CONDOMINIO JARDIM EUROPA, rejeitou a impugnação à penhora do imóvel Quadra 2, Conjunto B, Lote 9, situado na Rodovia DF-150, Km 2,5, Condomínio Jardim Europa I, Grande Colorado, Sobradinho, Brasília/DF, nos seguintes termos: Inicialmente, cabe salientar que Caio Mário da Silvia Pereira em sua clássica obra “Condomínios e Incorporações”, esclarece que o nome condomínio horizontal tem origem no fato do edifício achar-se dividido por planos horizontais, ou seja, as unidades autônomas são sobrepostas umas às outras. Por outro lado, assevera que os condomínios de casas são denominados condomínios verticais, uma vez que as unidades autônomas são colocadas lado a lado, dividas por paredes (planos) verticais. (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e Incorporações: 11. ed. Ver., atual e ampl. segundo a legislação vigente. Rio de Janeiro: Forense, 2014). O Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) regula o condomínio edilício (horizontal) desde a sua instituição, direitos dos condôminos, suas variáveis e sua extinção. Dentre as determinações legais está a necessidade de elaboração de convenção que deve ser subscrita por, no mínimo, dois terços dos titulares das frações ideais (artigo 1.333 do CC/02) e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse documento deve estar prevista a forma de administração, a quota e forma de pagamento das contribuições dos condôminos, as competências das assembleias, forma de convocação e quórum exigido para as deliberações, as sanções aos condôminos e, por fim, o regimento interno. O referido diploma legal também disciplina os condomínios em lotes (condomínios verticais, incluídos pela Lei 13.465/17). Dentre as disposições específicas, regula-se o direito de disposição, de gozo e de uso das unidades autônomas. No entanto, aplicam-se, no que couber, as mesmas disposições relativas aos condomínios edilícios (artigo 1.358-A, § 2o). Portanto a tese de que o imóvel penhorado não faz parte de condomínio não prospera. O pagamento das taxas de condomínio é obrigação propter rem, que adere à coisa, e não à pessoa que a contraiu, responsabilizando-se pelo pagamento aquele que figura como titular do domínio ou posse. Logo, a obrigação do referido pagamento existe em razão da coisa e não em função de qualquer obrigação pessoal, ou seja, as despesas de condomínio podem ser exigidas tanto do titular do domínio como do cessionário, do possuidor ou do promitente comprador. Nesse sentido, transcrevo ementa de julgado do Superior Tribunal de Justiça: (...) 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que se trata a dívida de condomínio de obrigação propter rem, sendo a pessoa que arrematou o bem e cujo nome consta no registro do imóvel como proprietário responsável pelo pagamento das cotas condominiais vencidas, ainda que anteriores à arrematação, ressalvada a hipótese de omissão do edital quanto aos referidos débitos. 2. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 227.546/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015). Esse também é o entendimento majoritário nesta Corte de Justiça: (...) Considerando que as despesas de condomínio qualificam-se como uma obrigação propter rem, aderindo à coisa, mostra-se viável a penhora da integralidade do imóvel em relação ao qual foram contraídos débitos decorrentes de taxas condominiais, em sede de cumprimento de sentença em ação de cobrança. Recurso conhecido e provido. (20160020037916AGI, Relator: Ana Maria Amarante, 6a Turma Cível, DJE: 07/06/2016. Pág.: 446/519). No presente caso, a sentença condenou a parte ré/executada ao pagamento das verbas condominiais. Além disso, foram realizadas várias diligências para tentar localizar bens do executado passíveis de penhora, porém não se logrou êxito. Dessa forma, se não há outros bens passíveis de penhora, esta deve ser mantida sobre o supramencionado imóvel, uma vez que se trata de dívida condominial, que não é atingida pela impenhorabilidade prevista na Lei no 8.009/90. Nesse sentido a jurisprudência desta Corte: (...) 3. De acordo com a Lei n. 8.009/90, art. 3o, inciso IV, c/c art. 1345 do Código Civil, as dívidas oriundas de cotas condominiais amparam penhora, inclusive, sobre bem de família. Assim, é devida a penhora do próprio imóvel que deu origem aos débitos condominiais para satisfazer a obrigação oriunda de referidas despesas. 4. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1259103, 07268216720198070000, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 24/6/2020, publicado no PJe: 6/7/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Logo, mostra-se viável a penhora do imóvel gerador da obrigação propter rem quando se tratar de execução em razão de inadimplemento de encargos condominiais. Portanto, considerando que a parte devedora não aponta meio menos gravoso para que a execução alcance seu fim e ainda aliado ao fato de que várias diligências foram realizadas para localização de bens penhoráveis e nenhuma obteve êxito, a penhora do imóvel deve ser mantida. Ante o exposto, rejeito a impugnação à penhora nos termos acima delineados. A Agravante sustenta a necessidade de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Em suas razões recursais, alega que a penhora deve ser declarada ineficaz, pois que se trata de bem protegido pela Lei n. 8.009/90. Ademais, sustenta que os condomínios horizontais de casas, como do presente caso, não se tratam na verdade de condomínios, mas sim de associações de moradores, sendo-lhes aplicado o disposto nos arts. 53 e seguintes do Código Civil, e não o art. 1.358-A do mesmo diploma legal. Afirma ter aderido à associação agravada, obrigando-se ao pagamento das taxas instituídas, mas que, em razão de problemas pessoais, não pode quitar as parcelas em dia, de todo modo essa inadimplência não autoriza a penhora de bem de família. Pondera que iniciou o pagamento da dívida utilizando-se do parcelamento legal previsto no art. 916 do CPC/2015, tendo depositado a entrada de 30% (trinta por cento) e, ainda, tendo efetuado o pagamento da primeira parcela das seis que a lei lhe permite. Assevera que não se mostra proporcional a penhora de um bem cujo valor de mercado ultrapassa o montante da dívida. Defende que permitir que a casa da Agravante seja penhorada agride os princípios constitucionais da razoabilidade e da proporcionalidade. Deduz pedido de antecipação da tutela recursal para suspender a penhora sob o imóvel da Agravante, bem como, qualquer ato de constrição patrimonial que recaia sobre o referido bem e, no mérito, o provimento do recurso. Preparo ID n. 25427573, págs. 01/03. É a suma dos fatos. O art. 1.019, inciso I, do CPC/2015 dispõe que “recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Embora presente a possibilidade de lesão grave e de difícil reparação, porquanto fora penhorado imóvel em que a Agravante alega ser a sua moradia, num primeiro e provisório exame, entendo que o pedido liminar deve ser indeferido. Isto porque, o Superior Tribunal de Justiça admite a penhora sobre os direitos possessórios de imóvel localizado em condomínio irregular, tal como é a hipótese dos autos, conforme ementa a seguir transcrita: RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TAXAS DE CONDOMÍNIO. PENHORA SOBRE IMÓVEL SITUADO EM CONDOMÍNIO IRREGULAR. POSSIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. SÚMULA 13/STJ. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO. 1. Tratando-se de imóvel situado em condomínio irregular, a penhora não recairá sobre a propriedade do imóvel, mas sobre os direitos possessórios que o devedor tenha. 2. O artigo 655, XI, do Código de Processo Civil prevê a penhora de direitos, o que autoriza a constrição do direito possessório, em especial nas situações em que o direito possui expressão econômica e integra o patrimônio do devedor. 3. A admissibilidade de recurso especial fundado na alínea "c" do permissivo constitucional pressupõe que tribunais distintos tenham interpretado um mesmo tema de maneira divergente. Súmula n. 13/STJ. 4. A mera transcrição do inteiro teor dos julgados tidos como divergentes é insuficiente para a comprovação de dissídio pretoriano viabilizador do recurso especial. 5. Recurso especial não-conhecido. (REsp 901.906/DF, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 04/02/2010, DJe 11/02/2010). Não há dúvidas de que o fato do condomínio ser irregular não lhe retira a legitimidade para cobrar eventuais encargos condominiais, pois há uma situação fática caracterizada pela instituição, por assembleias, de taxas com o objetivo de realizar melhorias na área ocupada, resultando, assim, direitos e obrigações para todos os proprietários/possuidores de frações ideais localizadas dentro dos seus limites territoriais, tratando-se de obrigação “propter rem”. No tocante a ser o bem de família, é certo que o inciso IV, do art. 3o, da Lei n. 8.009/90, excepciona a sua impenhorabilidade “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”, tal como ocorre nos autos. Ademais, à míngua, ainda, de efetiva comprovação no sentido de que o imóvel no qual reside a Agravante consubstancia o único bem de sua propriedade destinado à moradia da família, não se mostra cabível, através do presente Agravo de Instrumento, acolher as alegações da Recorrente de modo a fazer incidir o benefício previsto no art. 1o da Lei n. 8.009/90. Nota-se que a Agravante não carreou aos autos documentação comprobatória de que o imóvel objeto da penhora é o único e utilizado para a residência de sua família. Quanto ao pagamento efetuado pela Agravante, nos moldes do art. 916 do CPC/2015, cumpre destacar que o referido dispositivo não se aplica ao cumprimento de sentença, conforme dispõe o § 7o. Vejamos: Art. 916. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exequente e comprovando o depósito de trinta por cento do valor em execução, acrescido de custas e de honorários de advogado, o executado poderá requerer que lhe seja permitido pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e de juros de um por cento ao mês. (...) § 7o O disposto neste artigo não se aplica ao cumprimento da sentença. Em relação à desproporção entre os valores do imóvel e da execução, esse critério, por si só, não se mostra suficiente para impedir a penhora do bem, por aplicação do princípio da menor onerosidade, sendo de salientar-se a reintegração ao patrimônio do devedor da quantia remanescente, em caso de alienação judicial do imóvel penhorado. Desse modo, a par dessas considerações, INDEFIRO o pedido liminar. Comunique-se o Juízo a quo. Intime-se a parte agravada para, querendo, oferecer resposta no prazo legal. Intimem-se. Brasília, 27 de maio de 2021. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator