Tribunal: TJDFT
Processo: 0732321-46.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-10-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0732321-46.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. AGRAVADO: AV. JEQUITIBA LOTE 485 AGUAS CLARAS D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 0708652-35.2020.8.07.0020, indeferiu o pedido de substituição da penhora. Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em apertada síntese, a necessidade da decisão recorrida. Defende a possibilidade de substituição do bem imóvel constrito, apresentando outro imóvel de sua propriedade. Diz que o novo bem apresenta as mesmas características do anterior. Afirma que o valor do novo bem é superior ao valor da dívida. Ressalta que o pedido de penhora, embasado no princípio da efetividade da execução, deve ser analisado caso a caso, ponderando-se com os demais princípios sensíveis, seja o princípio da menor onerosidade do devedor, seja o princípio da dignidade da pessoa humana. Afirma que o periculum in mora se mostra latente, uma vez que com o indeferimento do bem indicado à penhora o Juízo a quo está em dissonância com o que preconiza o art. 805 do Código de Processo Civil. Assevera que quanto ao fumus boni iuris, mostra-se evidente a irregularidade perpetrada pelo douto Juízo de primeiro grau, haja vista que as leis pátrias e o entendimento jurisprudencial consolidado por nossos tribunais superiores demonstram que o bem indicado à penhora pelo executado seria o necessário e suficiente para garantir a execução, e assim, a sua efetivação. Tece demais considerações, assim como colaciona julgados em abono à sua tese recursal. Ao final, pugna pelo conhecimento e a concessão do efeito suspensivo ao recurso. No mérito, requer a reforma da decisão recorrida. Preparo recolhido em ID 29779798 e ID 29779799. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço, nos termos do artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. Confira-se: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. (destaquei) Dessa forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão da antecipação da tutela devem estar presentes três requisitos: (i) o periculum in mora, (ii) o fumus boni iuris e (iii) a reversibilidade do provimento. Conforme relatado, a parte agravante se insurge contra decisão do juízo de origem que indeferiu o seu pedido de substituição do imóvel penhorado. A decisão objurgada tem o seguinte teor (ID 103044897 – autos originais): Indefiro o pedido de substituição da penhora requerido pela executada. Em que pese a ordem de preferência prevista no artigo 835 trazer primeiramente os bens imóveis (inciso V) do devedor à penhora e, posteriormente, trazer as ações e quotas de sociedades simples e empresárias (Inciso IX), rejeito a substituição do bem ofertado na petição Id. 92551154. De certo o imóvel indicado pelo credor faz parte do capital social integralizado da pessoa jurídica ré, o que poderia trazer prejuízos a terceiros não envolvidos na demanda, entretanto, trata-se de uma obrigação propter rem, obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade, ou seja, as despesas condominiais constituem uma obrigação da própria coisa. O STJ já firmou entendimento de que as dívidas oriundas de obrigações propter rem devem ser garantidas pelo próprio bem. Vejamos: Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Agravo interno no agravo em recurso especial. Exoneração de dívida condominial. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Penhora do próprio imóvel. Relação jurídica material com o imóvel. Súmula 83/STJ. Recurso não provido. CPC/2015, art. 829. (AgInt no AREsp 1.015.212, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a T. DJe de 02/08/2018). Assim, o artigo 829, § 2o, do CPC/2015 deixa a cargo do juiz aceitar ou não a substituição do bem indicado à penhora, com a justificativa de ser menos onerosa e de não trazer prejuízo ao exequente. Por todo o exposto, especialmente por ser uma obrigação propter rem, e para evitar a onerosidade e eventuais prejuízos para o credor, rejeito a substituição do bem indicado à penhora. Defiro a penhora do imóvel Loja 04, lote 485, Avenida Jequitibá, Condomínio Quinta das Águas, conforme requerido na petição Id. 86883803 e demonstrado na certidão de ônus Id. 89385238. Proceda-se na forma do artigo 845, §1o do Código de Processo Civil, lavrando-se o correspondente termo de penhora. Após, proceda-se a avaliação do bem, expendido-se as diligências necessárias. Fica a executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Para a presunção absoluta de conhecimento por terceiros, deverá o exeqüente providenciar a averbação mencionada no art. 844 do CPC, comprovando-a nos autos, no prazo de 30 dias. Intime-se os sócios da sociedade, se for o caso. Em um primeiro momento, poder-se-ia imaginar que não haveria nenhum óbice à substituição do imóvel dado em garantia da dívida, de acordo com a narrativa apresentada pela parte agravante. Não se discute que nosso ordenamento admite a substituição da penhora, por óbvio, a substituição do bem dado em garantia da dívida, nos termos do conteúdo no art. 847 do CPC, ao assim consignar: Art. 847. O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias contado da intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, desde que comprove que lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. O pedido de substituição, com amparo no princípio da menor onerosidade, nos moldes do art. 805 do CPC, deve se harmonizar com a orientação de que a execução se consolida no interesse do credor, conforme se infere do art. 797 do mesmo diploma legal, principalmente quando não se verifica abuso do direito do credor em não aceitar a substituição da garantia. Confira-se: Art. 797. Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados. Parágrafo único. Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência. Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado. Parágrafo único. Ao executado que alegar ser a medida executiva mais gravosa incumbe indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. SUSPENSÃO. TAXA CONDOMINIAL. HIDRÔMETRO ALTERNATIVO. IMÓVEL DESOCUPADO. QUITAÇÃO DÉBITO. SUBSTITUIÇÃO PENHORA. GARAGEM. NOVA AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. VERBA HONORÁRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. 1. Todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio por meio do pagamento de taxa condominial (art. 1.336 CC). O recebimento do imóvel torna o condômino responsável pelo pagamento das taxas condominiais, independentemente de ocupá-lo ou não. 2. A súmula 407 do STJ assim dispõe: "É legítima a cobrança da tarifa de água, fixada de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo". Havendo possibilidade de instalação de hidrômetro individual e optando o condômino por não o fazer, deve participar do rateio do consumo residual aferido pelo hidrômetro geral. 3. Em virtude da prevalência da satisfação do crédito sobre o princípio da menor onerosidade ao executado, não há como tornar obrigatória a aceitação do credor do bem ofertado em substituição à penhora, se esta não for vantajosa e afigurar-se de difícil liquidez. 4. Deve ser mantida a avaliação realizada pelo Oficial avaliador se nenhuma evidência considerável do despropósito da avaliação restar demonstrada. 5. A Impugnação é via defensiva prevista ao rito do cumprimento de sentença. Apresentando, o executado, impugnação em processo de execução de título extrajudicial e também embargos à execução, tendo sido condenado em ambas as defesas, afasta-se a condenação de verba honorária referente à peça equivocada ante a ocorrência de bis in idem. 6. Havendo dúvida de que os depósitos efetuados dão quitação da dívida, devem ser realizados novos cálculos com a atualização do débito e dos depósitos desde a data de sua efetivação. 7. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1366765, 07128686520218070000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 30/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. BEM IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS. MANIFESTAÇÃO DO JUÍZO A QUO. OCORRÊNCIA. DESPACHO. CONTEÚDO DECISÓRIO. POSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA. INDEFERIMENTO. BEM IMÓVEL NÃO ESCRITURADO. MAIOR ONEROSIDADE AO CREDOR. NOVA AVALIAÇÃO. BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Opostos embargos de declaração pela executada, nos quais se requer a nulidade da decisão que determinou a penhora do "Campus II", o juízo de origem se manifestou, determinando a intimação do exequente para dizer sobre a possibilidade de substituição de penhora e, após a resposta obtida, optou por indeferir o pedido de penhora do bem indicado pela executada. 2. Assim, houve sim manifestação do juiz sobre o pedido de penhora do "Campus II" por meio de despacho, ressaltando que não há que se falar em desconsideração da análise dos embargos de declaração somente em razão da denominação adotada pelo juízo a quo, porquanto, ainda que se nomeie o ato como despacho, quando este possui conteúdo decisório, não se tratando de mero expediente ou impulso processual, permite-se sua admissão como decisão, sendo inclusive atacável pela via recursal. 3. Considerando que o imóvel indicado pelo devedor não possui escritura pública em cartório de registro de imóveis competente, referido bem, embora tenha valor de mercado, não está livre e desembaraçado para imediata aquisição, sem que o adquirente seja submetido a um extenso processo de regularização, não sendo possível a substituição da penhora, nos termos do art. 847, caput e §1o, inciso I, do Código de Processo Civil. 4. Não se admite nova avaliação do bem imóvel quando inexistir erro na avaliação, majoração ou diminuição no valor do bem, ou fundada dúvida, pelo juiz, sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação (art. 873, CPC). 5. Negou-se provimento ao recurso interposto. (Acórdão 1366907, 07130201620218070000, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 16/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENCA. PENHORA ELETRONICA VIA SISTEMA BACENJUD EM CONTAS BANCARIAS. PESSOA JURIDICA. ALEGACAO DE IMPACTO A ATIVIDADE EMPRESARIAL. NAO DEMONSTRADO. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA. INDEFERIDO. DECISAO MANTIDA. 1. Se não há nos autos elementos que comprovem que a quantia bloqueada via BACENJUD pode prejudicar o exercício da atividade empresarial da agravante, deve ser mantida a decisão agravada que declarou efetivado, em penhora, o referido bloqueio, promovendo a transferência do valor bloqueado para conta a disposição do juízo. 2. Inviável a substituição da penhora em comento por imóvel comercial indicado pela agravante, uma vez que tal substituição depende de prévia manifestação do credor, conforme art. 847, § 4o, do CPC, não podendo o magistrado a ele se substituir. 3. Recurso desprovido. (Acórdão 1271684, 07076603720208070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 5/8/2020, publicado no DJE: 21/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) No caso em comento, como bem pontuou a magistrada de primeira instância, o bem indicado à penhora não é, neste momento processual, apto a garantir a execução, motivo pelo qual deve ser resguardado o interesse do credor, privilegiando-se a penhora sobre o bem imóvel situado no lote 485, loja 04, Avenida Jequitibá, condomínio Quintas das Águas. Cabe, ainda, frisar que o débito em questão envolve taxas condominiais, que têm natureza de dívidas propter rem, conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil, existindo em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal, ou seja, não nasce de uma manifestação expressa ou tácita de vontade, mas do fato de o devedor ser titular de um direito real, estando intrinsecamente vinculado ao bem que lhe dá origem. Desse modo, em se tratando de obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada. Ademais, nada há, no caso dos autos, a denotar a inviabilidade da referida penhora, como meio eficaz de satisfação do crédito não adimplido. A respeito do tema em comento, leciona Marcelo Abelha Rodrigues: Nesse choque entre o interesse do exeqüente em ver satisfeita a tutela jurisdicional e do executado em fazer com que essa satisfação seja a menos onerosa possível para o seu patrimônio é que colocam a ponderação e a razoabilidade como critérios insuperáveis na efetivação da tutela jurisdicional executiva. (in Execução Civil - Estudos em homenagem ao Professor Humberto Theodoro Júnior - Execução Civil: estudos em homenagem ao Professor Humberto Theodoro Júnior / coordenação, Ernane Fidélis dos Santos, Luiz Rodrigues Wambier, Nelson Nery Jr., Teresa Arruda Alvim Wambier. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 115.) É nessa orientação, à luz dos critérios da ponderação e da razoabilidade, que entendo incabível, por ora, proceder à substituição à penhora pretendida, em detrimento da penhora do imóvel já realizada. Por conseguinte, em um juízo de cognição sumária, em princípio, reputo que a aparência de bom direito se afigura muito mais presente na decisão hostilizada do que na irresignação da parte agravante, modo pelo qual indefiro o efeito suspensivo vindicado no presente recurso, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para manifestar-se no prazo legal. Brasília-DF, 14 de outubro de 2021 15:27:10. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0732321-46.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA. AGRAVADO: AV. JEQUITIBA LOTE 485 AGUAS CLARAS D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto por REIS E FERNANDES IMÓVEIS LTDA em face de decisão interlocutória proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Execução de Título Extrajudicial no 0708652-35.2020.8.07.0020, indeferiu o pedido de substituição da penhora. Em suas razões recursais, a parte agravante sustenta, em apertada síntese, a necessidade da decisão recorrida. Defende a possibilidade de substituição do bem imóvel constrito, apresentando outro imóvel de sua propriedade. Diz que o novo bem apresenta as mesmas características do anterior. Afirma que o valor do novo bem é superior ao valor da dívida. Ressalta que o pedido de penhora, embasado no princípio da efetividade da execução, deve ser analisado caso a caso, ponderando-se com os demais princípios sensíveis, seja o princípio da menor onerosidade do devedor, seja o princípio da dignidade da pessoa humana. Afirma que o periculum in mora se mostra latente, uma vez que com o indeferimento do bem indicado à penhora o Juízo a quo está em dissonância com o que preconiza o art. 805 do Código de Processo Civil. Assevera que quanto ao fumus boni iuris, mostra-se evidente a irregularidade perpetrada pelo douto Juízo de primeiro grau, haja vista que as leis pátrias e o entendimento jurisprudencial consolidado por nossos tribunais superiores demonstram que o bem indicado à penhora pelo executado seria o necessário e suficiente para garantir a execução, e assim, a sua efetivação. Tece demais considerações, assim como colaciona julgados em abono à sua tese recursal. Ao final, pugna pelo conhecimento e a concessão do efeito suspensivo ao recurso. No mérito, requer a reforma da decisão recorrida. Preparo recolhido em ID 29779798 e ID 29779799. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, dele conheço, nos termos do artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, I, c/c art. 300 do Código de Processo Civil. Confira-se: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias: I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão; Art. 300. A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. § 1o Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la. § 2o A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia. § 3o A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão. (destaquei) Dessa forma, pela simples leitura do texto legal, resta claro que para concessão da antecipação da tutela devem estar presentes três requisitos: (i) o periculum in mora, (ii) o fumus boni iuris e (iii) a reversibilidade do provimento. Conforme relatado, a parte agravante se insurge contra decisão do juízo de origem que indeferiu o seu pedido de substituição do imóvel penhorado. A decisão objurgada tem o seguinte teor (ID 103044897 – autos originais): Indefiro o pedido de substituição da penhora requerido pela executada. Em que pese a ordem de preferência prevista no artigo 835 trazer primeiramente os bens imóveis (inciso V) do devedor à penhora e, posteriormente, trazer as ações e quotas de sociedades simples e empresárias (Inciso IX), rejeito a substituição do bem ofertado na petição Id. 92551154. De certo o imóvel indicado pelo credor faz parte do capital social integralizado da pessoa jurídica ré, o que poderia trazer prejuízos a terceiros não envolvidos na demanda, entretanto, trata-se de uma obrigação propter rem, obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade, ou seja, as despesas condominiais constituem uma obrigação da própria coisa. O STJ já firmou entendimento de que as dívidas oriundas de obrigações propter rem devem ser garantidas pelo próprio bem. Vejamos: Condomínio em edificação. Compromisso de compra e venda. Agravo interno no agravo em recurso especial. Exoneração de dívida condominial. Encargos condominiais. Obrigação propter rem. Responsabilidade do atual proprietário. Penhora do próprio imóvel. Relação jurídica material com o imóvel. Súmula 83/STJ. Recurso não provido. CPC/2015, art. 829. (AgInt no AREsp 1.015.212, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, 4a T. DJe de 02/08/2018). Assim, o artigo 829, § 2o, do CPC/2015 deixa a cargo do juiz aceitar ou não a substituição do bem indicado à penhora, com a justificativa de ser menos onerosa e de não trazer prejuízo ao exequente. Por todo o exposto, especialmente por ser uma obrigação propter rem, e para evitar a onerosidade e eventuais prejuízos para o credor, rejeito a substituição do bem indicado à penhora. Defiro a penhora do imóvel Loja 04, lote 485, Avenida Jequitibá, Condomínio Quinta das Águas, conforme requerido na petição Id. 86883803 e demonstrado na certidão de ônus Id. 89385238. Proceda-se na forma do artigo 845, §1o do Código de Processo Civil, lavrando-se o correspondente termo de penhora. Após, proceda-se a avaliação do bem, expendido-se as diligências necessárias. Fica a executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Para a presunção absoluta de conhecimento por terceiros, deverá o exeqüente providenciar a averbação mencionada no art. 844 do CPC, comprovando-a nos autos, no prazo de 30 dias. Intime-se os sócios da sociedade, se for o caso. Em um primeiro momento, poder-se-ia imaginar que não haveria nenhum óbice à substituição do imóvel dado em garantia da dívida, de acordo com a narrativa apresentada pela parte agravante. Não se discute que nosso ordenamento admite a substituição da penhora, por óbvio, a substituição do bem dado em garantia da dívida, nos termos do conteúdo no art. 847 do CPC, ao assim consignar: Art. 847. O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias contado da intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, desde que comprove que lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. O pedido de substituição, com amparo no princípio da menor onerosidade, nos moldes do art. 805 do CPC, deve se harmonizar com a orientação de que a execução se consolida no interesse do credor, conforme se infere do art. 797 do mesmo diploma legal, principalmente quando não se verifica abuso do direito do credor em não aceitar a substituição da garantia. Confira-se: Art. 797. Ressalvado o caso de insolvência do devedor, em que tem lugar o concurso universal, realiza-se a execução no interesse do exequente que adquire, pela penhora, o direito de preferência sobre os bens penhorados. Parágrafo único. Recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, cada exequente conservará o seu título de preferência. Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado. Parágrafo único. Ao executado que alegar ser a medida executiva mais gravosa incumbe indicar outros meios mais eficazes e menos onerosos, sob pena de manutenção dos atos executivos já determinados. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO. SUSPENSÃO. TAXA CONDOMINIAL. HIDRÔMETRO ALTERNATIVO. IMÓVEL DESOCUPADO. QUITAÇÃO DÉBITO. SUBSTITUIÇÃO PENHORA. GARAGEM. NOVA AVALIAÇÃO. IMPUGNAÇÃO. VERBA HONORÁRIA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. 1. Todo condômino deve contribuir para as despesas do condomínio por meio do pagamento de taxa condominial (art. 1.336 CC). O recebimento do imóvel torna o condômino responsável pelo pagamento das taxas condominiais, independentemente de ocupá-lo ou não. 2. A súmula 407 do STJ assim dispõe: "É legítima a cobrança da tarifa de água, fixada de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo". Havendo possibilidade de instalação de hidrômetro individual e optando o condômino por não o fazer, deve participar do rateio do consumo residual aferido pelo hidrômetro geral. 3. Em virtude da prevalência da satisfação do crédito sobre o princípio da menor onerosidade ao executado, não há como tornar obrigatória a aceitação do credor do bem ofertado em substituição à penhora, se esta não for vantajosa e afigurar-se de difícil liquidez. 4. Deve ser mantida a avaliação realizada pelo Oficial avaliador se nenhuma evidência considerável do despropósito da avaliação restar demonstrada. 5. A Impugnação é via defensiva prevista ao rito do cumprimento de sentença. Apresentando, o executado, impugnação em processo de execução de título extrajudicial e também embargos à execução, tendo sido condenado em ambas as defesas, afasta-se a condenação de verba honorária referente à peça equivocada ante a ocorrência de bis in idem. 6. Havendo dúvida de que os depósitos efetuados dão quitação da dívida, devem ser realizados novos cálculos com a atualização do débito e dos depósitos desde a data de sua efetivação. 7. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1366765, 07128686520218070000, Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA, 5a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 30/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA. BEM IMÓVEL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS. MANIFESTAÇÃO DO JUÍZO A QUO. OCORRÊNCIA. DESPACHO. CONTEÚDO DECISÓRIO. POSSIBILIDADE. SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA. INDEFERIMENTO. BEM IMÓVEL NÃO ESCRITURADO. MAIOR ONEROSIDADE AO CREDOR. NOVA AVALIAÇÃO. BEM IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1. Opostos embargos de declaração pela executada, nos quais se requer a nulidade da decisão que determinou a penhora do "Campus II", o juízo de origem se manifestou, determinando a intimação do exequente para dizer sobre a possibilidade de substituição de penhora e, após a resposta obtida, optou por indeferir o pedido de penhora do bem indicado pela executada. 2. Assim, houve sim manifestação do juiz sobre o pedido de penhora do "Campus II" por meio de despacho, ressaltando que não há que se falar em desconsideração da análise dos embargos de declaração somente em razão da denominação adotada pelo juízo a quo, porquanto, ainda que se nomeie o ato como despacho, quando este possui conteúdo decisório, não se tratando de mero expediente ou impulso processual, permite-se sua admissão como decisão, sendo inclusive atacável pela via recursal. 3. Considerando que o imóvel indicado pelo devedor não possui escritura pública em cartório de registro de imóveis competente, referido bem, embora tenha valor de mercado, não está livre e desembaraçado para imediata aquisição, sem que o adquirente seja submetido a um extenso processo de regularização, não sendo possível a substituição da penhora, nos termos do art. 847, caput e §1o, inciso I, do Código de Processo Civil. 4. Não se admite nova avaliação do bem imóvel quando inexistir erro na avaliação, majoração ou diminuição no valor do bem, ou fundada dúvida, pelo juiz, sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação (art. 873, CPC). 5. Negou-se provimento ao recurso interposto. (Acórdão 1366907, 07130201620218070000, Relator: LEILA ARLANCH, 7a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 16/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENCA. PENHORA ELETRONICA VIA SISTEMA BACENJUD EM CONTAS BANCARIAS. PESSOA JURIDICA. ALEGACAO DE IMPACTO A ATIVIDADE EMPRESARIAL. NAO DEMONSTRADO. PEDIDO DE SUBSTITUIÇÃO DA PENHORA. INDEFERIDO. DECISAO MANTIDA. 1. Se não há nos autos elementos que comprovem que a quantia bloqueada via BACENJUD pode prejudicar o exercício da atividade empresarial da agravante, deve ser mantida a decisão agravada que declarou efetivado, em penhora, o referido bloqueio, promovendo a transferência do valor bloqueado para conta a disposição do juízo. 2. Inviável a substituição da penhora em comento por imóvel comercial indicado pela agravante, uma vez que tal substituição depende de prévia manifestação do credor, conforme art. 847, § 4o, do CPC, não podendo o magistrado a ele se substituir. 3. Recurso desprovido. (Acórdão 1271684, 07076603720208070000, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5a Turma Cível, data de julgamento: 5/8/2020, publicado no DJE: 21/8/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei) No caso em comento, como bem pontuou a magistrada de primeira instância, o bem indicado à penhora não é, neste momento processual, apto a garantir a execução, motivo pelo qual deve ser resguardado o interesse do credor, privilegiando-se a penhora sobre o bem imóvel situado no lote 485, loja 04, Avenida Jequitibá, condomínio Quintas das Águas. Cabe, ainda, frisar que o débito em questão envolve taxas condominiais, que têm natureza de dívidas propter rem, conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil, existindo em razão da coisa, e não em função de qualquer obrigação pessoal, ou seja, não nasce de uma manifestação expressa ou tácita de vontade, mas do fato de o devedor ser titular de um direito real, estando intrinsecamente vinculado ao bem que lhe dá origem. Desse modo, em se tratando de obrigação propter rem, o próprio imóvel responde pela dívida por ele gerada. Ademais, nada há, no caso dos autos, a denotar a inviabilidade da referida penhora, como meio eficaz de satisfação do crédito não adimplido. A respeito do tema em comento, leciona Marcelo Abelha Rodrigues: Nesse choque entre o interesse do exeqüente em ver satisfeita a tutela jurisdicional e do executado em fazer com que essa satisfação seja a menos onerosa possível para o seu patrimônio é que colocam a ponderação e a razoabilidade como critérios insuperáveis na efetivação da tutela jurisdicional executiva. (in Execução Civil - Estudos em homenagem ao Professor Humberto Theodoro Júnior - Execução Civil: estudos em homenagem ao Professor Humberto Theodoro Júnior / coordenação, Ernane Fidélis dos Santos, Luiz Rodrigues Wambier, Nelson Nery Jr., Teresa Arruda Alvim Wambier. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 115.) É nessa orientação, à luz dos critérios da ponderação e da razoabilidade, que entendo incabível, por ora, proceder à substituição à penhora pretendida, em detrimento da penhora do imóvel já realizada. Por conseguinte, em um juízo de cognição sumária, em princípio, reputo que a aparência de bom direito se afigura muito mais presente na decisão hostilizada do que na irresignação da parte agravante, modo pelo qual indefiro o efeito suspensivo vindicado no presente recurso, sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal. Ante o exposto, CONHEÇO do agravo e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao recurso. Dê-se conhecimento ao Juízo agravado dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para manifestar-se no prazo legal. Brasília-DF, 14 de outubro de 2021 15:27:10. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador