Tribunal: TJDFT
Processo: 0735312-92.2021.8.07.0000
Órgão julgador: HECTOR VALVERDE SANTANNA
Órgão colegiado: 2a Turma Cível
Data de publicação: 2021-11-18

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0735312-92.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A AGRAVADO: MAGIA MK CALCADOS E ACESSORIOS INFANTIS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em ação de revisão de contrato de locação, deferiu o requerimento de tutela de urgência para substituir o índice de reajuste anual do valor do aluguel do IGP-DI para o percentual de dez por cento (10%), inclusive em relação ao mês de setembro de 2021 e posteriores. A agravante sustenta a inexistência de probabilidade do direito vindicado pela agravada, ao argumento de que não houve desequilíbrio contratual a justificar a readequação do percentual do índice de reajuste do valor do aluguel. Esclarece o comportamento adotado pelo agravante para o enfrentamento da crise pandêmica a fim de preservar a boa-fé e garantir o equilíbrio das relações contratuais com os lojistas. Defende a prevalência das disposições livremente pactuadas, bem como tece considerações a respeito da aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva nos contratos empresariais. Afirma não ser possível a utilização do princípio da boa-fé para proteção de uma das partes quando se tratar de contatos empresariais e que, ainda que a aplicação da disposição contratual seja naquele momento desfavorável a uma das partes, ela deve prevalecer. Enfatiza que, se a agravada optou por instituir sua loja em shopping center, firmando livremente contrato de natureza empresarial, que expressamente previu o pagamento de aluguel mínimo mensal reajustável anualmente pelo IGP-DI, a mera aplicação das disposições do contrato não pode ser encarada como desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, sob pena de violação ao princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do CC. Relata que a empresa agravada é nacionalmente conhecida e atua no ramo de calçados e acessórios infantis, razão pela qual afirma que esta possui poder de barganha para negociar os contratos que celebra e tem ciência das obrigações assumidas. Noticia que a escolha do IGP-DI como índice de correção que atualiza o contrato foi livremente convencionado entre as partes para preservar o equilíbrio contratual. Esclarece que o contrato celebrado entre as partes não prevê a faculdade de aplicação do índice IPC para reajuste do aluguel. Defende a ausência de imprevisibilidade e a impossibilidade de aplicação do disposto no art. 317 do Código Civil para o contrato firmado em 14.7.2020. Tece considerações a respeito da variação da cotação do dólar antes e depois da assinatura do contrato e conclui que os efeitos da pandemia na moeda estrangeira eram notáveis desde o início da relação contratual. Afirma que o IGP é um indexador com prestígio perante a comunidade empresarial e que é adotada por empresários para a proteção dos efeitos da inflação de forma ampla. Sustenta não ser possível considerar a alta do IGP-DI/FGV decorrente dos reflexos da pandemia como evento inesperado ou imprevisível, ao argumento de que a metodologia do referido índice é voltada para se apurar as variações do mercado de forma ampla. Alega que a necessidade de revisão do aluguel está motivada apenas na alta da inflação e que, de acordo com o art. 7o da Lei n. 14.010/2020, não se consideram fatos imprevisíveis, para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário. Informa que o valor do aluguel pago pela agravada está abaixo dos valores praticados pelo agravante. Ressalta a ausência de desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva das obrigações contratuais da agravada ou extrema vantagem para a agravante. Esclarece que o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center. Tece considerações a respeito dos índices de correção monetária objeto da controvérsia. Defende a inexistência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada para que seja afastada a revisão da cláusula contratual que prevê a forma de correção do aluguel mínimo. Subsidiariamente, pede a reforma da decisão agravada para que o reajuste pelo novo percentual de dez por cento (10%) ocorra apenas em julho de 2022. Preparo regular (id 30427529). Brevemente relatado, decido. O relator somente deverá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na hipótese dos autos, a agravada ajuizou ação de revisão de cláusula de reajuste contratual contra a agravante e formulou requerimento de tutela de urgência com objetivo de que fosse aplicado o índice IPC como índice de correção do contrato firmado entre as partes. O Juízo de Primeiro Grau deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que a agravante aplique o percentual de dez por cento (10%) como fator de correção do aluguel mínimo, inclusive em relação ao mês de setembro de 2021. Confira-se, naquilo que importa, trecho da referida decisão: O autor requer, em tutela de urgência, a alteração do índice utilizado para o reajuste dos alugueres, substituindo-se o IGP-DI pelo IPC. Afirma que o índice anteriormente convencionado teve um aumento médio que superou quaisquer expectativas, tornando o contrato excessivamente oneroso. É certo que a teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato celebrado entre as partes, caso constatado desequilíbrio contratual, tornando-o excessivamente oneroso a uma das partes. Indubitável que a pandemia causada pela Covid ocasionou diversas alterações fáticas, que levaram à mudanças econômicas e financeiras que se refletiram nos diversos índices inflacionários. Assim, se de um lado os lojistas de shopping center deixaram de auferir o lucro esperado (em virtude do decréscimo da atividade econômica), de outro foram surpreendidos com o aumento acima das expectativas dos índices inflacionários utilizados para o reajuste dos alugueres. Evidente, portanto, a probabilidade do direto alegado e, ainda, o perigo de dano, pois a manter os índices avençados, a atividade do autor poderia ficar inviabilizada em curto espaço de tempo. Por outro vértice, em cognição sumária, não deve ser acolhido de imediato a substituição de índice, mas, tão somente, a adoção de índice dentro da expectativa das partes, quando do momento da contratação. Assim, o autor afirma, em sua petição inicial, que o reajuste do IGP-DI, dentro do patamar de 10% era a legítima expectativa durante as tratativas, razão pela qual esse é o percentual a ser aplicado, até a solução final da lide. A agravante interpôs o presente recurso contra a decisão acima transcrita. Sustenta, em síntese, a impossibilidade de alteração do índice de correção monetária pactuado. De início, destaco que o agravo de instrumento é recurso de cognição limitada, pois não se pode extravasar os limites da decisão agravada, sob pena de incorrer-se em supressão de instância. Por se tratar de irresignação sumária por excelência, há a necessidade de cuidar para não se esgotar o mérito da controvérsia, razão pela qual é preciso ater-se à análise do acerto ou eventual desacerto da decisão agravada. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato. A imprevisibilidade da situação e a possibilidade de acarretar onerosidade excessiva do contrato possibilita enquadrá-la como a hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do Código Civil, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Impõe-se a análise, em cada caso, dos efeitos causados pela pandemia ao contrato específico. A análise perfunctória dos autos revela que contrato de locação comercial assinado pelas partes determina a utilização do índice IGP-DI da FGV (índice geral de preços – disponibilidade interna da Fundação Getúlio Vargas) para o reajuste do contrato e possibilita a alteração do índice para se manter o equilíbrio econômico e financeiro. Confira-se: 4.1 O(A)(s) LOCATÁRIO(A)(S) declara(m) estar ciente(s) e de acordo com os valores definidos no item 6.1 das Bases Contratuais acima foram calculados e fixados na data de assinatura do presente instrumento, ficando certo que o escalonamento acima definido não importa e nem poderá se confundir com o seu reajuste, razão pela qual os valores de todas as faixas do “aluguel mínimo reajustável” serão igualmente reajustados na forma infra estabelecida. 4.2 Para preservar o equilíbrio contratual, a fim de que não haja redução do preço pactuado para a locação, fica expressamente ajustado entre as partes que, a partir da data de assinatura deste instrumento, os valores do “aluguel mínimo reajustável” serão reajustados permanentemente segundo a eventual perda de compra da moeda legal, apurada em função da variação positiva do Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI), coletado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. 4.3 Enquanto vigorarem os óbices opostos pelas disposições legais vigentes, os valores correspondente(s) ao “aluguel mínimo reajustável” será(ao) reajustado(s) com periodicidade anual, mas, em sendo legalmente permitida a adoção de periodicidade de reajustamento menor, ele(s) será(ao) automaticamente atualizado(s), passando, a partir de então, a ser reajustado(s) na menor periodicidade permitida e, se não houver impedimento legal, pela periodicidade mensal. 4.4 Para efeito de atualização dos valores do “aluguel mínimo reajustável”, tendo em vista a defasagem de tempo existente entre a coleta de preços formadores do índice estipulado e a data de sua divulgação, as partes resolvem adotar como índice base de reajustamento o IGP-DI correspondente ao mês anterior ao de assinatura do presente instrumento e aqueles que corresponderem aos meses anteriores ao de cada reajuste. 4.5 Na hipótese do índice eleito nesta cláusula tornar-se indisponível ou ocorrer a impossibilidade ou impedimento de sua utilização, ele será substituído pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), ou, caso este índice também não possa ser utilizado, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), ambos coletados e divulgados pela Fundação Getúlio Vargas ou, caso nenhum destes índices possa ser utilizado, por outro escolhido pelas LOCADORAS que expresse a variação positiva dos preços essenciais pagos pelo consumidor final, ou, ainda, qualquer outro que reflita, com a maior exatidão, a perda do poder de compra da moeda, preferencialmente recaindo tal escolha em índice apurado pela Fundação Getúlio Vargas. O aumento expressivo do índice IGP-DI é de conhecimento notório e está demasiadamente elevado em comparação com os outros índices de reajuste e a cognição sumária própria deste recurso indica que um aumento de mais de trinta por cento (30%) no valor dos aluguéis se mostra desarrazoada. Nesse sentido, transcrevo julgados do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL. PANDEMIA. IMPREVISIBILIDADE. REFLEXOS NO ACUMULADO. SUBSTITUIÇÃO POR ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A INFLAÇÃO REAL. POSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1.Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de revisão de contrato, que indeferiu o pedido de tutela provisória formulado pela autora, voltado à substituição do IGP-DI, constante do contrato, pelo IPCA, como forma de revisar as cláusulas contratuais que tratam do índice de reajuste anual do valor da locação de imóvel comercial celebrada entre as partes. 2.A imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia do coronavírus e a possibilidade de acarretar onerosidade contratual excessiva autoriza enquadrá-la como hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, consoante disposição do artigo 317 do Código Civil, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Precedentes do TJDFT. 3.Demonstrado que o índice contratual de reajuste do valor da locação foi impactado pelos reflexos da pandemia e acumulou percentual incompatível com a inflação verificada no período, sua substituição por outro índice que melhor reflita a inflação real existente é medida impositiva, ademais se o contrato firmado entre as partes contempla cláusula autorizativa nesse sentido. 4.Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. (Acórdão 1370398, 07063011820218070000, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/9/2021, publicado no DJE: 22/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DO CONTRATO. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTES DA PANDEMIA DA COVID-19. QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO. CONSTATAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. APLICABILIDADE. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato em caso de evidente desequilíbrio contratual, causado por fato imprevisível e posterior à avença, que acarrete a quebra da base objetiva do negócio, gerando desproporção entre a prestação e a contraprestação, tornando-o, assim, excessivamente oneroso para uma das partes (CC, artigos 317 e 478/480). 2. Da análise dos autos é possível constatar, de plano, que a quebra da base objetiva do contrato de locação, gerada pelo imprevisível advento da pandemia da Covid-19, enseja onerosidade excessiva para a parte Locatária/Agravante, que sabidamente teve o estabelecimento comercial fechado durante grande parte do período, segue funcionando com capacidade reduzida e, além disso, sofre os efeitos da alta exacerbada e imprevisível do índice de reajuste anual pactuado no contrato, qual seja, o IGP-DI, que em 2021 atingiu o percentual de 30,64% (trinta inteiros e sessenta e quatro centésimos por cento). 3. Presentes, portanto, a probabilidade do direito e o perigo de dano aptos a fundamentar a concessão da tutela de urgência pleiteada na Ação Revisional de Contrato, com vistas à redução do índice de reajuste pactuado, durante o curso da demanda. 4. Entretanto, por se tratar de decisão tomada em sede liminar, a intervenção judicial no contrato deve ser feita com base em critério de equidade, o qual não permite que se determine, de plano, a aplicação do IPCA, como requerido pela Agravante, pois somente após a instrução processual será possível aferir se esse é realmente o índice mais justo e condizente com o mercado. 5. Assim, em sede de tutela de urgência, faz-se necessária a fixação de um percentual de reajuste intermediário capaz de trazer maior equilíbrio ao contrato e minimizar as perdas de ambos os lados, no curso da Ação Revisional. 6. Para tanto, aplica-se provisoriamente ao caso concreto o reajuste de 16,69% (dezesseis inteiros e sessenta e nove centésimos por cento), correspondente à média aritmética encontrada entre as diferenças de percentuais do IGP-DI e do IPCA, nos dois anos de normalidade anteriores ao início da pandemia. 7. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1365728, 07133033920218070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2021, publicado no DJE: 31/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Conclui-se que, em exame liminar da matéria recursal, a decisão agravada ponderou adequadamente as circunstâncias da causa e não enseja, neste momento processual, a alteração pretendida pela agravante. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo e recebo o recurso somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 10 de novembro de 2021. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Héctor Valverde Santanna Gabinete do Des. Héctor Valverde Santanna NÚMERO DO PROCESSO: 0735312-92.2021.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MULTIPLAN EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A AGRAVADO: MAGIA MK CALCADOS E ACESSORIOS INFANTIS LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão que, em ação de revisão de contrato de locação, deferiu o requerimento de tutela de urgência para substituir o índice de reajuste anual do valor do aluguel do IGP-DI para o percentual de dez por cento (10%), inclusive em relação ao mês de setembro de 2021 e posteriores. A agravante sustenta a inexistência de probabilidade do direito vindicado pela agravada, ao argumento de que não houve desequilíbrio contratual a justificar a readequação do percentual do índice de reajuste do valor do aluguel. Esclarece o comportamento adotado pelo agravante para o enfrentamento da crise pandêmica a fim de preservar a boa-fé e garantir o equilíbrio das relações contratuais com os lojistas. Defende a prevalência das disposições livremente pactuadas, bem como tece considerações a respeito da aplicabilidade do princípio da boa-fé objetiva nos contratos empresariais. Afirma não ser possível a utilização do princípio da boa-fé para proteção de uma das partes quando se tratar de contatos empresariais e que, ainda que a aplicação da disposição contratual seja naquele momento desfavorável a uma das partes, ela deve prevalecer. Enfatiza que, se a agravada optou por instituir sua loja em shopping center, firmando livremente contrato de natureza empresarial, que expressamente previu o pagamento de aluguel mínimo mensal reajustável anualmente pelo IGP-DI, a mera aplicação das disposições do contrato não pode ser encarada como desequilíbrio contratual ou onerosidade excessiva, sob pena de violação ao princípio da boa-fé, previsto no art. 422 do CC. Relata que a empresa agravada é nacionalmente conhecida e atua no ramo de calçados e acessórios infantis, razão pela qual afirma que esta possui poder de barganha para negociar os contratos que celebra e tem ciência das obrigações assumidas. Noticia que a escolha do IGP-DI como índice de correção que atualiza o contrato foi livremente convencionado entre as partes para preservar o equilíbrio contratual. Esclarece que o contrato celebrado entre as partes não prevê a faculdade de aplicação do índice IPC para reajuste do aluguel. Defende a ausência de imprevisibilidade e a impossibilidade de aplicação do disposto no art. 317 do Código Civil para o contrato firmado em 14.7.2020. Tece considerações a respeito da variação da cotação do dólar antes e depois da assinatura do contrato e conclui que os efeitos da pandemia na moeda estrangeira eram notáveis desde o início da relação contratual. Afirma que o IGP é um indexador com prestígio perante a comunidade empresarial e que é adotada por empresários para a proteção dos efeitos da inflação de forma ampla. Sustenta não ser possível considerar a alta do IGP-DI/FGV decorrente dos reflexos da pandemia como evento inesperado ou imprevisível, ao argumento de que a metodologia do referido índice é voltada para se apurar as variações do mercado de forma ampla. Alega que a necessidade de revisão do aluguel está motivada apenas na alta da inflação e que, de acordo com o art. 7o da Lei n. 14.010/2020, não se consideram fatos imprevisíveis, para fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário. Informa que o valor do aluguel pago pela agravada está abaixo dos valores praticados pelo agravante. Ressalta a ausência de desequilíbrio contratual, onerosidade excessiva das obrigações contratuais da agravada ou extrema vantagem para a agravante. Esclarece que o IGP-DI/FGV é o índice mais adequado para reajustar o aluguel dos contratos de locação em shopping center. Tece considerações a respeito dos índices de correção monetária objeto da controvérsia. Defende a inexistência de perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Requer a atribuição de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, pede a reforma da decisão agravada para que seja afastada a revisão da cláusula contratual que prevê a forma de correção do aluguel mínimo. Subsidiariamente, pede a reforma da decisão agravada para que o reajuste pelo novo percentual de dez por cento (10%) ocorra apenas em julho de 2022. Preparo regular (id 30427529). Brevemente relatado, decido. O relator somente deverá suspender a eficácia da decisão ou, sendo esta de conteúdo negativo, conceder a medida pleiteada como mérito do recurso, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 995, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Há, portanto, dois pressupostos cumulativos a serem considerados pelo relator: a probabilidade de provimento e o perigo da demora. Na hipótese dos autos, a agravada ajuizou ação de revisão de cláusula de reajuste contratual contra a agravante e formulou requerimento de tutela de urgência com objetivo de que fosse aplicado o índice IPC como índice de correção do contrato firmado entre as partes. O Juízo de Primeiro Grau deferiu parcialmente a tutela de urgência para determinar que a agravante aplique o percentual de dez por cento (10%) como fator de correção do aluguel mínimo, inclusive em relação ao mês de setembro de 2021. Confira-se, naquilo que importa, trecho da referida decisão: O autor requer, em tutela de urgência, a alteração do índice utilizado para o reajuste dos alugueres, substituindo-se o IGP-DI pelo IPC. Afirma que o índice anteriormente convencionado teve um aumento médio que superou quaisquer expectativas, tornando o contrato excessivamente oneroso. É certo que a teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato celebrado entre as partes, caso constatado desequilíbrio contratual, tornando-o excessivamente oneroso a uma das partes. Indubitável que a pandemia causada pela Covid ocasionou diversas alterações fáticas, que levaram à mudanças econômicas e financeiras que se refletiram nos diversos índices inflacionários. Assim, se de um lado os lojistas de shopping center deixaram de auferir o lucro esperado (em virtude do decréscimo da atividade econômica), de outro foram surpreendidos com o aumento acima das expectativas dos índices inflacionários utilizados para o reajuste dos alugueres. Evidente, portanto, a probabilidade do direto alegado e, ainda, o perigo de dano, pois a manter os índices avençados, a atividade do autor poderia ficar inviabilizada em curto espaço de tempo. Por outro vértice, em cognição sumária, não deve ser acolhido de imediato a substituição de índice, mas, tão somente, a adoção de índice dentro da expectativa das partes, quando do momento da contratação. Assim, o autor afirma, em sua petição inicial, que o reajuste do IGP-DI, dentro do patamar de 10% era a legítima expectativa durante as tratativas, razão pela qual esse é o percentual a ser aplicado, até a solução final da lide. A agravante interpôs o presente recurso contra a decisão acima transcrita. Sustenta, em síntese, a impossibilidade de alteração do índice de correção monetária pactuado. De início, destaco que o agravo de instrumento é recurso de cognição limitada, pois não se pode extravasar os limites da decisão agravada, sob pena de incorrer-se em supressão de instância. Por se tratar de irresignação sumária por excelência, há a necessidade de cuidar para não se esgotar o mérito da controvérsia, razão pela qual é preciso ater-se à análise do acerto ou eventual desacerto da decisão agravada. A extinção de vínculos contratuais e a revisão judicial são medidas a serem evitadas pelas partes, sempre que possível. É vantajosa à decisão judicial a negociação feita pelos próprios contratantes, em atenção à boa-fé, ao dever de cooperação e à solidariedade social. O cumprimento voluntário é maior quando as partes dialogam, conhecem as dificuldades recíprocas e estipulam soluções, intermediárias e razoáveis, em comum acordo. Alternativas encontradas pelas próprias partes podem e devem ser incentivadas com o objetivo de preservar o contrato. A imprevisibilidade da situação e a possibilidade de acarretar onerosidade excessiva do contrato possibilita enquadrá-la como a hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, nos termos do art. 317 do Código Civil, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Impõe-se a análise, em cada caso, dos efeitos causados pela pandemia ao contrato específico. A análise perfunctória dos autos revela que contrato de locação comercial assinado pelas partes determina a utilização do índice IGP-DI da FGV (índice geral de preços – disponibilidade interna da Fundação Getúlio Vargas) para o reajuste do contrato e possibilita a alteração do índice para se manter o equilíbrio econômico e financeiro. Confira-se: 4.1 O(A)(s) LOCATÁRIO(A)(S) declara(m) estar ciente(s) e de acordo com os valores definidos no item 6.1 das Bases Contratuais acima foram calculados e fixados na data de assinatura do presente instrumento, ficando certo que o escalonamento acima definido não importa e nem poderá se confundir com o seu reajuste, razão pela qual os valores de todas as faixas do “aluguel mínimo reajustável” serão igualmente reajustados na forma infra estabelecida. 4.2 Para preservar o equilíbrio contratual, a fim de que não haja redução do preço pactuado para a locação, fica expressamente ajustado entre as partes que, a partir da data de assinatura deste instrumento, os valores do “aluguel mínimo reajustável” serão reajustados permanentemente segundo a eventual perda de compra da moeda legal, apurada em função da variação positiva do Índice Geral de Preços - Disponibilidade Interna (IGP-DI), coletado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. 4.3 Enquanto vigorarem os óbices opostos pelas disposições legais vigentes, os valores correspondente(s) ao “aluguel mínimo reajustável” será(ao) reajustado(s) com periodicidade anual, mas, em sendo legalmente permitida a adoção de periodicidade de reajustamento menor, ele(s) será(ao) automaticamente atualizado(s), passando, a partir de então, a ser reajustado(s) na menor periodicidade permitida e, se não houver impedimento legal, pela periodicidade mensal. 4.4 Para efeito de atualização dos valores do “aluguel mínimo reajustável”, tendo em vista a defasagem de tempo existente entre a coleta de preços formadores do índice estipulado e a data de sua divulgação, as partes resolvem adotar como índice base de reajustamento o IGP-DI correspondente ao mês anterior ao de assinatura do presente instrumento e aqueles que corresponderem aos meses anteriores ao de cada reajuste. 4.5 Na hipótese do índice eleito nesta cláusula tornar-se indisponível ou ocorrer a impossibilidade ou impedimento de sua utilização, ele será substituído pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), ou, caso este índice também não possa ser utilizado, pelo Índice de Preços ao Consumidor (IPC), ambos coletados e divulgados pela Fundação Getúlio Vargas ou, caso nenhum destes índices possa ser utilizado, por outro escolhido pelas LOCADORAS que expresse a variação positiva dos preços essenciais pagos pelo consumidor final, ou, ainda, qualquer outro que reflita, com a maior exatidão, a perda do poder de compra da moeda, preferencialmente recaindo tal escolha em índice apurado pela Fundação Getúlio Vargas. O aumento expressivo do índice IGP-DI é de conhecimento notório e está demasiadamente elevado em comparação com os outros índices de reajuste e a cognição sumária própria deste recurso indica que um aumento de mais de trinta por cento (30%) no valor dos aluguéis se mostra desarrazoada. Nesse sentido, transcrevo julgados do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios: AGRAVO DE INSTRUMENTO. REVISÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ÍNDICE DE REAJUSTE DO ALUGUEL. PANDEMIA. IMPREVISIBILIDADE. REFLEXOS NO ACUMULADO. SUBSTITUIÇÃO POR ÍNDICE QUE MELHOR REFLETE A INFLAÇÃO REAL. POSSIBILIDADE. PREVISÃO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO. DECISÃO REFORMADA. 1.Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em sede de revisão de contrato, que indeferiu o pedido de tutela provisória formulado pela autora, voltado à substituição do IGP-DI, constante do contrato, pelo IPCA, como forma de revisar as cláusulas contratuais que tratam do índice de reajuste anual do valor da locação de imóvel comercial celebrada entre as partes. 2.A imprevisibilidade da situação decorrente da pandemia do coronavírus e a possibilidade de acarretar onerosidade contratual excessiva autoriza enquadrá-la como hipótese excepcional que permite a revisão do negócio jurídico pela via judicial, consoante disposição do artigo 317 do Código Civil, caso não realizada ou infrutífera a tentativa de composição entre as partes. Precedentes do TJDFT. 3.Demonstrado que o índice contratual de reajuste do valor da locação foi impactado pelos reflexos da pandemia e acumulou percentual incompatível com a inflação verificada no período, sua substituição por outro índice que melhor reflita a inflação real existente é medida impositiva, ademais se o contrato firmado entre as partes contempla cláusula autorizativa nesse sentido. 4.Agravo de Instrumento conhecido e provido. Decisão reformada. (Acórdão 1370398, 07063011820218070000, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 15/9/2021, publicado no DJE: 22/9/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. SUBSTITUIÇÃO DO ÍNDICE DE REAJUSTE DO CONTRATO. DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL E ONEROSIDADE EXCESSIVA DECORRENTES DA PANDEMIA DA COVID-19. QUEBRA DA BASE OBJETIVA DO NEGÓCIO. CONSTATAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. APLICABILIDADE. DECISÃO PARCIALMENTE REFORMADA. 1. A teoria da imprevisão autoriza, excepcionalmente, a intervenção judicial no contrato em caso de evidente desequilíbrio contratual, causado por fato imprevisível e posterior à avença, que acarrete a quebra da base objetiva do negócio, gerando desproporção entre a prestação e a contraprestação, tornando-o, assim, excessivamente oneroso para uma das partes (CC, artigos 317 e 478/480). 2. Da análise dos autos é possível constatar, de plano, que a quebra da base objetiva do contrato de locação, gerada pelo imprevisível advento da pandemia da Covid-19, enseja onerosidade excessiva para a parte Locatária/Agravante, que sabidamente teve o estabelecimento comercial fechado durante grande parte do período, segue funcionando com capacidade reduzida e, além disso, sofre os efeitos da alta exacerbada e imprevisível do índice de reajuste anual pactuado no contrato, qual seja, o IGP-DI, que em 2021 atingiu o percentual de 30,64% (trinta inteiros e sessenta e quatro centésimos por cento). 3. Presentes, portanto, a probabilidade do direito e o perigo de dano aptos a fundamentar a concessão da tutela de urgência pleiteada na Ação Revisional de Contrato, com vistas à redução do índice de reajuste pactuado, durante o curso da demanda. 4. Entretanto, por se tratar de decisão tomada em sede liminar, a intervenção judicial no contrato deve ser feita com base em critério de equidade, o qual não permite que se determine, de plano, a aplicação do IPCA, como requerido pela Agravante, pois somente após a instrução processual será possível aferir se esse é realmente o índice mais justo e condizente com o mercado. 5. Assim, em sede de tutela de urgência, faz-se necessária a fixação de um percentual de reajuste intermediário capaz de trazer maior equilíbrio ao contrato e minimizar as perdas de ambos os lados, no curso da Ação Revisional. 6. Para tanto, aplica-se provisoriamente ao caso concreto o reajuste de 16,69% (dezesseis inteiros e sessenta e nove centésimos por cento), correspondente à média aritmética encontrada entre as diferenças de percentuais do IGP-DI e do IPCA, nos dois anos de normalidade anteriores ao início da pandemia. 7. Agravo de Instrumento conhecido e parcialmente provido. (Acórdão 1365728, 07133033920218070000, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/8/2021, publicado no DJE: 31/8/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Conclui-se que, em exame liminar da matéria recursal, a decisão agravada ponderou adequadamente as circunstâncias da causa e não enseja, neste momento processual, a alteração pretendida pela agravante. Ante o exposto, indefiro o requerimento de concessão de efeito suspensivo e recebo o recurso somente em seu efeito devolutivo. Comunique-se ao Juízo da causa, que fica dispensado de prestar informações. À parte agravada para, caso queira, apresentar resposta ao recurso. Intimem-se. Brasília, 10 de novembro de 2021. Desembargador Héctor Valverde Santanna Relator