Tribunal: TJDFT
Processo: 0008982-57.2016.8.07.0006
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-04-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0008982-57.2016.8.07.0006 RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOL NASCENTE RECORRIDA: JOVELINA APARECIDA DA SILVA LIMA DECISÃO O tema que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado (RE 695.911 – Tema 492). A ementa do paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). No mesmo sentido, o acórdão vergastado decidiu que (ID 11843889): (...) Apesar da existência de precedentes jurisprudenciais reconhecendo a possibilidade de um condomínio irregular promover a cobrança de taxas de prestação de serviços (Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil), o colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no 1.280.871/SP, sob o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil, consolidou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado e nem aderiu ao ato que instituiu o encargo". (...) No caso em tela somente seria possível o acolhimento da pretensão recursal se houvesse demonstração da efetiva adesão ou outra forma que pressuponha vontade livre e espontânea do morador de associar-se. Contudo, ficou demonstrado nos autos que a autora notificou o réu sobre o seu desinteresse de integrar a associação e de contribuir com o pagamento de taxas mensais (fls. 23/24). Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão combatida está em conformidade com o posicionamento adotado pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911. De outro giro, constata-se que também há discussão acerca da violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, questão esta debatida pela turma julgadora, ventilada no recurso extraordinário e que atrai a tese estabilizada no ARE 748.371 (Tema 660) pela Corte Suprema. Não obstante, o STF não reconheceu a existência de repercussão geral das controvérsias que versem sobre a suposta violação aos mencionados princípios constitucionais quando implicarem exame de legislação infraconstitucional (Tema 660), situação que inviabiliza o prosseguimento do apelo constitucional nesse aspecto. Assim, nos termos do artigo 1.040, inciso I, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0008982-57.2016.8.07.0006 RECORRENTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL SOL NASCENTE RECORRIDA: JOVELINA APARECIDA DA SILVA LIMA DECISÃO O tema que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado (RE 695.911 – Tema 492). A ementa do paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). No mesmo sentido, o acórdão vergastado decidiu que (ID 11843889): (...) Apesar da existência de precedentes jurisprudenciais reconhecendo a possibilidade de um condomínio irregular promover a cobrança de taxas de prestação de serviços (Enunciado 89 da I Jornada de Direito Civil), o colendo Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial no 1.280.871/SP, sob o rito do artigo 543-C do Código de Processo Civil, consolidou o entendimento de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado e nem aderiu ao ato que instituiu o encargo". (...) No caso em tela somente seria possível o acolhimento da pretensão recursal se houvesse demonstração da efetiva adesão ou outra forma que pressuponha vontade livre e espontânea do morador de associar-se. Contudo, ficou demonstrado nos autos que a autora notificou o réu sobre o seu desinteresse de integrar a associação e de contribuir com o pagamento de taxas mensais (fls. 23/24). Do trecho transcrito, verifica-se que a decisão combatida está em conformidade com o posicionamento adotado pelo Supremo Tribunal Federal no RE 695.911. De outro giro, constata-se que também há discussão acerca da violação aos princípios do contraditório e da ampla defesa, questão esta debatida pela turma julgadora, ventilada no recurso extraordinário e que atrai a tese estabilizada no ARE 748.371 (Tema 660) pela Corte Suprema. Não obstante, o STF não reconheceu a existência de repercussão geral das controvérsias que versem sobre a suposta violação aos mencionados princípios constitucionais quando implicarem exame de legislação infraconstitucional (Tema 660), situação que inviabiliza o prosseguimento do apelo constitucional nesse aspecto. Assim, nos termos do artigo 1.040, inciso I, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso extraordinário. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031