Tribunal: TJDFT
Processo: 0726103-02.2021.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-24

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0726103-02.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KENEDY CUNHA AGRAVADO: LEGADO IMOBILIARIA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de concessão de efeito suspensivo interposto por KENEDY CUNHA contra decisão proferida pelo juízo da 11a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança n° 0711418-84.2021.8.07.0001 (ajuizada por LEGADO IMOBILIÁRIA, ora agravada, em face do agravante), decisão nos seguintes termos: “Trata-se de ação com pedido de resolução de contrato cumulado com condenatório, proposta por Legado Imobiliária Ltda. em face de Kenedy Cunha. Afirma o autor que: Em 10 de janeiro de 2020 as partes firmaram contrato de locação de imóvel situado no Condomínio Ville de Montagne, Quadra 20, Casa 64, Brasília –RAI –DF, CEP 71.680-357, pelo período de 30 (trinta) meses, tendo como como termo inicial 11/02/2020 e final 11/08/2022, com prestação mensal no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais),conforme consta do documento anexo. O requerido efetuou o pagamento dos doze primeiros meses de aluguel, compreendendo a data de início do contrato até o mês de janeiro de 2021, tendo a requerente recebido mensalmente o valor correspondente a cada parcela com a efetiva elaboração dos boletos. Ocorre que, mesmo durante o período de contrato de locação, o requerido deixou de cumprir com algumas das obrigações avençadas, sendo a proprietária notificada em relação a valores deixados em aberto junto às companhias de prestação de serviços públicos. No dia 19 de janeiro de 2020, a requerente encaminhou via e-mail e com confirmação de recebimento, notificação extrajudicial ao requerido informando sobre os débitos deixados em aberto e, com o intuito de permanecer com a relação contratual, concedeu prazo de cinco dias úteis para entrar em contato e realizar o efetivo pagamento. No entanto tal prazo não foi atendido. Conforme consta do parágrafo quarto da clausula quinta e parágrafo quinto da clausula segunda em caso de não pagamento na data ajustada, tal cobrança enseja ação de cobrança judicial bem como ação de despejo. Destaca-se que, além de não efetuar o pagamento dos encargos obrigatórios, o requerido deixou de efetivar a transferência para seu nome das contas de energia elétrica e água, obrigação contida no parágrafo quarto da clausula sexta, cujo descumprimento enseja a rescisão do contrato. Por todo o exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência do mesmo, que além de não cumprir com os encargos pecuniários, não cumpriu com a obrigação de transferência de titularidade das constas perante as prestadoras de serviços: CEB e CASB. Tal fato vem ocasionando prejuízos psicológicos e financeiros à proprietária do imóvel.” Sustentou que tais descumprimentos implicam na autorização para desfazimento do contrato e, ainda, que o réu deixou e efetuar o pagamento de faturas de fornecimento de energia e água/esgoto que totalizam R$ 854,22. Pediu: “a)Sejam os pedidos da presente ação julgados procedentes para determinar a rescisão contratual, fixando-se o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel pelo requerido, sob pena de ser expedida ordem de despejo, sem fixação de caução; b)Seja o requerido condenado ao pagamento dos encargos do imóvel vencidos no montante de R$ 854,22 (oitocentos e cinquenta e quatro reais e vinte e dois centavos), bem como ao pagamento dos encargos e aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, juntamente com as taxas condominiais, conforme estipulação contratual, além dos honorários advocatícios e custas processuais;” Citado, o réu sustentou que não foi celebrado contrato de locação, mas de compra e venda do imóvel: “1) A despeito do contrato de locação existente, lançado ao ID no. 88323267, o Locatário, ora contestante, na verdade celebrou com a Requerente, foi um CONTRATO DE COMPRA E VENDA do referido imóvel. Ocorreu que, no ato da assinatura do Contrato de Compra e Venda, sorrateiramente a Autora e seus prepostos fizerem inserir no bojo da documentação esse malfadado contrato de locação, sabe-se lá com qual intenção. O fato é que a essência do negócio entabulado entre as partes, sempre foi o CONTRATO DE COMPRA E VENDA, que aliás, os Autores nunca entregaram ao Requerido, sequer uma cópia dos referidos contratos assinados pelas partes. Sendo uma surpresa total ao Requerido a presente ação e, o presente contrato de locação. 2)Tanto o negócio entabulado entre as partes foi CONTRATO DE COMPRA E VENDA, que no ato do negócio jurídico, o Requerido entregou aos Requerentes, em espécie o valor de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais), sem que os Autores emitissem o correspondente recibo de pagamento. Ao depois, agora, no mês de março próximo passado, o Requerido pagou aos Requerentes mais cerca de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), perfazendo o total já pago de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais). 3) A negociação estabeleceu-se num clima da mais absoluta confiança mútua, tanto que ficou avençado entre as partes, que o valor total do imóvel, seria apurado mediante avaliação na data da efetiva aquisição pelo Requerido, mas que os valores dados em pagamento antecipadamente, caso dos R$ 72.000,00 , por exemplo, seria abatido do preço final. 4) Portanto, a inicial é inepta, tendo em vista que a despeito do contrato de locação juntado e os pedidos da inicial, o negócio entabulado entre as partes não corresponde à realidade dos autos, devendo ser extinto o feito sem resolução de mérito.” No que chamou de contestação propriamente dita sustentou: “O “locatário” ora réu encontra-se no imóvel desde janeiro de 2020, tendo sido feito o contrato de Locação lançado aos autos, ao ID no. 8832367. O “locatário” na verdade não está inadimplente com acessórios da locação, pois locatário não é também, porque já efetuou os pagamentos mencionados na inicial, consoante comprovantes anexos, de modo que não existe nenhum débito pendente com relação o contrato firmado entre as partes.” Depois, afirma que não há pressuposto de constituição de desenvolvimento válido já que não foi notificado na foram do art. 6o e 46, § 2o, da Lei 8245/91.” E, quanto ao descumprimento contratual, sustenta: Mas não é só. O alegado descumprimento de cláusulas contratuais, jamais existiu. A UMA, por haver entre as partes, na realidade, CONTRATO DE COMPRA E VENDA e NÃO Contrato de Locação; A DUAS, porque, o alegado descumprimento do Parágrafo Quarto da Cláusula SEXTA, também inexistiu, na medida em que tal parágrafo perdeu o objeto, ante o contido no PARÁGRAFO QUINTO da mesma Cláusula SEXTA, que assim dispôs: CASO O LOCATÁRIO NÃO PROMOVA A TRANSFERÊNCIA CONFORME AJUSTADO NO PARÁGRAFO QUARTO, AUTORIZA DESDE JÁ QUE O LOCADOR FAÇA ESSA TRANSFERÊNCIA, INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL.” Prossegue a contestação fazendo considerações sobre a necessidade de caução e, à frente, volta a argumentar: “Aliás, esse pedido de DESPEJO, por suposta falta de pagamento de acessórios da suposta locação, na verdade, tenta encobrir um negócio mal versado pelos Autores, qual seja: o Requerido tomou conhecimento que de fato, os Autores vendera o imóvel em questão a terceira pessoa, sem contudo, honrar o contrato já existente com o Requerido e, muito menos NOTIFICA-LO da preferência legal para a aquisição do imóvel. E nem poderia notifica-lo dando-lhe preferência, posto que o imóvel em questão, por força contatual já pertence ao Requerido. A parte ré efetuou até o presente momento, o pagamento no valor de R$72.000,00(setenta e dois mil reais), não a título de aluguéis, mas a título de princípio de pagamento para a aquisição definitiva do imóvel objeto da presente lide, valor que seria abatido ao final, no preço total do imóvel, porém, a parte autora não lhe outorgou recibos. Além disso, é importante ressaltar que o Requerido, pretende manter-se no imóvel, honrando integralmente o CONTRATO DE COMPRA E VENDA firmado entre as partes, no mês de janeiro/fevereiro de 2020, mas que não detém nenhuma via do contrato, eis que a parte autora se recusa a fornece-lo.” O autor se manifestou em réplica. Nos termos do art. 357 do CPC passo sanear e organizar o processo. I - Questões processuais pendentes. Ausência de pressuposto ao desenvolvimento válido do processo. Afirma o réu que não foi notificado para desocupar o imóvel nos termos do art. 6o e art. 46 § 2o a Lei 8245/91. Ocorre, no entanto, que não estamos em face de contrato que adquiriu eficácia por tempo indeterminado, já que o termo do contrato está previsto pra o ano que vem. Rejeito. II - Questões de fato. Meios de prova admitidos. III. Distribuição do ônus da prova. Se o réu nega o fato constitutivo do direito do autor é deste o ônus da prova. É o que ocorre no caso, em que o réu nega que tenha feito com o autor um contrato de locação e de compra e venda. No entanto, a autora prova, documentalmente, a existência o contrato de locação que o réu admite ter assinado. Nesse caso, é dele o ônus de provar que, na verdade, e a despeito do termo contratual juntado, o que houve foi, realmente, um contrato de compra e venda e não é cabível qualquer inversão ou dinamização, à falta de indícios mínimos do alegado. Ao exposto, dou por saneado e organizado o processo, atribuindo ao réu o ônus de provar o que alegou. Faculto-lhe, pois, dizer qual prova pretende produzir. Não havendo manifestação ou, havendo, não manifestar interesse na produção da prova, venham conclusos para sentença. I.” (ID 96897618, autos originários - grifei) Em suas razões (ID 28127073), sustenta o agravante: - que, “por tratar-se de matéria que envolve CONTRATO DE COMPRA E VENDA e não de LOCAÇÃO e, tendo em vista que no ato da celebração o Autor assinou vários documentos – contratos com a LOCADORA – pessoa física, e, tendo em vista que não foi entregue ao Requerido NENHUM documento no ato da assinatura dos contratos, indispensável o acesso a todos os contratos assinados pelo Requerido com a Requerente”; - que “trata-se de prova de difícil obtenção, pois os Autores se negam a fornecê-los ao Requerido, inviabilizando a ampla defesa e o contraditório por parte dos Autores”; - que “inversão do ônus da prova é consubstanciada na impossibilidade ou grande dificuldade na obtenção de prova indispensável para a ampla defesa, sendo amparada pelo princípio da distribuição dinâmica do ônus da prova implementada pelo Código de Processo Civil”; - que, “no presente caso a HIPOSSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA fica caracteriza diante da MÁ-FÉ dos Autores que, efetivamente celebraram com o Requerido, contrato de compra e venda e, no bojo, o fez assinar sem perceber, um contrato de locação, demonstrando, desde o início a sua má-fé na realização do negócio jurídico”; - que, “na sua inicial, os Autores alegam que o Requerido pagou por 12 (doze) meses de aluguel, e que fora emitido recibos dando quitação, fato que nunca aconteceu, pois nunca houve contrato de locação e também não foi emitido recibo algum”; - que “os últimos pagamentos realizados aos Autores, estes pediram ao Requerido que efetuasse o pagamento de vários boletos de responsabilidade dos Autores, para abater no negócio entabulado, o que foi feito pelo Requerido, que também, em plena confiança nos Autores, entregou todos os boletos quitados aos Autores”; - que, “quando da celebração do contrato, os Autores ficaram de mandar depois, uma pessoa para avaliar o imóvel, para poder compor o preço [ ] passados mais de um ano da celebração do negócio, eis que no dia 27 de março do corrente ano de 2021, apareceu na residência do Requerido, uma pessoa de nome MARIO DANIEL DE ANDRADE REBELO MENDES, dizendo ser a pessoa que iria vistoriar o imóvel para avalia-lo, porém, na realidade, trata-se, tudo indica, do comprador do imóvel, que os Autores não admitem, pois estariam vendendo o imóvel duplamente e mais, sem dar a preferência legal ao Requerido que já reside no imóvel, em se tratando de locação, como querem os Autores”; - que “a jurisprudência orienta a inversão do ônus da prova para viabilizar o acesso à justiça”; - e que “diante da inequívoca e presumida hipossuficiência, uma vez que disputa a lide com uma empresa e com pessoas de grande poder econômico, indisponível concessão do direito à inversão do ônus da prova, com a determinação aos Autores que apresentem TODOS os contratos, recibos, boletos e documentos assinados pelo Requerido e todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo mesmo, que encontram-se em poder dos Autores, pois que não foram entregues nenhuma cópia ao Requerido”. Afirma, ainda, que atendidos os pressupostos para a concessão do efeito suspensivo ao agravo: “os requisitos para a concessão do pedido liminar foram perfeitamente demonstrados, uma vez que demonstrada a probabilidade do direito”; e que se cuida “de recurso que visa resguardar a isonomia processual, o contraditório a ampla defesa e o devido processo legal, razão pela qual a demora na análise do presente pleito inviabiliza a continuidade do processo em grave prejuízo ao Agravante, por não dispor de provas indispensáveis à obtenção do seu direito, colocando em risco o resultado útil do processo”. Ao final, requer: “a) O recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do Art. 995 do CPC para fins de que seja imediatamente determinada a inversão do ônus da prova, com a determinação de apresentação dos documentos abaixo indicados: b) CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO pelo Agravante e pelos Agravados, comprovantes de pagamentos realizados – boletos, depósitos bancários, recibos, etc., nos termos do Art. 396 do CPC; c) A intimação do agravado para se manifestar querendo; d) A revisão da decisão agravada, para confirmar a antecipação dos efeitos da tutela recursal, se deferida, com a inversão do ônus da prova, com a determinação de que seja juntado ao processo CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO pelo Agravante e pelos Agravados, comprovantes de pagamentos realizados – boletos, depósitos bancários, recibos, etc., nos termos do Art. 396 do CPC.” (ID 28127073, pp. 14/15) Preparo regular (ID 28127075 e 28127076). É o relatório. Decido. O artigo 1.015 do Código de Processo Civil traz as matérias recorríveis via agravo de instrumento: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias II – mérito do processo III – rejeição da alegação de convenção de arbitragem IV – incidente de desconsideração da personalidade jurídica V – rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação VI – exibição ou posse de documento ou coisa VII – exclusão de litisconsorte VIII – rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio IX – admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros X – concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução XI – redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o XII – (VETADO) XIII – outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário”. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, XI do CPC (decisão que definiu a redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo ou antecipar os efeitos da tutela recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, todos do CPC), e não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3o do CPC). Na presente sede e momento processual, intenta o agravante o deferimento do efeito suspensivo para o fim de sobrestamento dos efeitos da decisão recorrida até o julgamento final do presente recurso. Em análise perfunctória, tenho que não satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo vindicado: probabilidade do direito que não se evidencia. Via de regra, distribuição do ônus da prova segue os parâmetros estabelecidos pelo art. 373, incisos I e II do Código de Processo Civil, cabendo ao autor a prova do fato constitutivo do direito que alega, e ao réu, a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pelo autor: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Distribuição dinâmica do ônus da prova é tratada no § 1o do mesmo dispositivo: § 1o Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. Cuida-se, na origem, de ação de despejo c/c ação de cobrança por falta de pagamento ajuizada pela agravada LEGADO IMOBILIÁRIA LTDA, formulados os seguintes pedidos: “a) Sejam os pedidos da presente ação julgados procedentes para determinar a rescisão contratual, fixando-se o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel pelo requerido, sob pena de ser expedida ordem de despejo, sem fixação de caução; b) Seja o requerido condenado ao pagamento dos encargos do imóvel vencidos no montante de R$ 854,22 (oitocentos e cinquenta e quatro reais e vinte e dois centavos), bem como ao pagamento dos encargos e aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, juntamente com as taxas condominiais, conforme estipulação contratual, além dos honorários advocatícios e custas processuais; c) Seja citado o requerido parar purgar a mora em relação ao pedido de cobrança dos encargos não pagos, na forma do artigo 62 da Lei 8.245/91, mediante deposito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa, inclusive prestações vincendas e honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor do débito, ou contestar ambos os pedidos, no prazo legal, sob pena de revelia” (ID 88323253, autos originários). A autora/agravada alegou, em suma, ter firmado com o réu/agravante contrato de locação do imóvel situado no Condomínio Ville de Montagne, Quadra 20, Casa 64, Brasília/DF, CEP 71.680-357, pelo período de 30 (trinta) meses, início em 11/02/2020 e termo final em 11/08/2022, prestação mensal no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), ajuste inadimplido pelo locatário. Petição inicial instruída com cópia de contrato de locação referente ao aludido imóvel e assinado pelas partes (ID 88323267, autos originários), o que, em tese, confere respaldo às alegações da autora/agravada. Por outro lado, o réu/agravante, em contestação (ID 92185170, autos originários), afirma não ter firmado contrato de locação com a autora/agravada, mas contrato de compra e venda de imóvel, pagamento adiantado do valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) a ser deduzido do valor de avaliação do imóvel, até aquela época não levada a efeito. E esclareceu não ter recebido da alegada vendedora quaisquer documentos referentes ao negócio; foi surpreendido com a ação de despejo e de cobrança. Como se vê, controvérsia que diz respeito a fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor, o que, via de regra, implica ao réu/agravante o ônus da prova de suas alegações nos termos do art. 373, inciso II do CPC. E nos autos originários, não se vislumbra tenha o réu/agravante, até o momento, feito prova de suas alegações, razão por que, como bem posto pela decisão agravada, incabível qualquer inversão ou dinamização do ônus da prova à falta de indícios mínimos do alegado. Por fim, inviável o atendimento nesta sede de pleito relativo a exibição de documentos alegadamente na posse da autora/agravada; caso queira, pode o réu/agravante valer-se da medida própria (art. 396 do CPC) na instância a quo. Assim é que, em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, não atendidos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, indefiro a liminar (artigos 1.015, I e 1.019, I do CPC). Recebo o recurso no efeito devolutivo. Comunique-se a Vara de origem, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para, querendo, apresentarem contrarrazões ao recurso no prazo legal. Brasília, 19 de agosto de 2021. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desa. Maria Ivatônia Número do processo: 0726103-02.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: KENEDY CUNHA AGRAVADO: LEGADO IMOBILIARIA LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de concessão de efeito suspensivo interposto por KENEDY CUNHA contra decisão proferida pelo juízo da 11a Vara Cível de Brasília nos autos da ação de despejo por falta de pagamento c/c ação de cobrança n° 0711418-84.2021.8.07.0001 (ajuizada por LEGADO IMOBILIÁRIA, ora agravada, em face do agravante), decisão nos seguintes termos: “Trata-se de ação com pedido de resolução de contrato cumulado com condenatório, proposta por Legado Imobiliária Ltda. em face de Kenedy Cunha. Afirma o autor que: Em 10 de janeiro de 2020 as partes firmaram contrato de locação de imóvel situado no Condomínio Ville de Montagne, Quadra 20, Casa 64, Brasília –RAI –DF, CEP 71.680-357, pelo período de 30 (trinta) meses, tendo como como termo inicial 11/02/2020 e final 11/08/2022, com prestação mensal no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais),conforme consta do documento anexo. O requerido efetuou o pagamento dos doze primeiros meses de aluguel, compreendendo a data de início do contrato até o mês de janeiro de 2021, tendo a requerente recebido mensalmente o valor correspondente a cada parcela com a efetiva elaboração dos boletos. Ocorre que, mesmo durante o período de contrato de locação, o requerido deixou de cumprir com algumas das obrigações avençadas, sendo a proprietária notificada em relação a valores deixados em aberto junto às companhias de prestação de serviços públicos. No dia 19 de janeiro de 2020, a requerente encaminhou via e-mail e com confirmação de recebimento, notificação extrajudicial ao requerido informando sobre os débitos deixados em aberto e, com o intuito de permanecer com a relação contratual, concedeu prazo de cinco dias úteis para entrar em contato e realizar o efetivo pagamento. No entanto tal prazo não foi atendido. Conforme consta do parágrafo quarto da clausula quinta e parágrafo quinto da clausula segunda em caso de não pagamento na data ajustada, tal cobrança enseja ação de cobrança judicial bem como ação de despejo. Destaca-se que, além de não efetuar o pagamento dos encargos obrigatórios, o requerido deixou de efetivar a transferência para seu nome das contas de energia elétrica e água, obrigação contida no parágrafo quarto da clausula sexta, cujo descumprimento enseja a rescisão do contrato. Por todo o exposto, depreende-se a impossibilidade da permanência do mesmo, que além de não cumprir com os encargos pecuniários, não cumpriu com a obrigação de transferência de titularidade das constas perante as prestadoras de serviços: CEB e CASB. Tal fato vem ocasionando prejuízos psicológicos e financeiros à proprietária do imóvel.” Sustentou que tais descumprimentos implicam na autorização para desfazimento do contrato e, ainda, que o réu deixou e efetuar o pagamento de faturas de fornecimento de energia e água/esgoto que totalizam R$ 854,22. Pediu: “a)Sejam os pedidos da presente ação julgados procedentes para determinar a rescisão contratual, fixando-se o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel pelo requerido, sob pena de ser expedida ordem de despejo, sem fixação de caução; b)Seja o requerido condenado ao pagamento dos encargos do imóvel vencidos no montante de R$ 854,22 (oitocentos e cinquenta e quatro reais e vinte e dois centavos), bem como ao pagamento dos encargos e aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, juntamente com as taxas condominiais, conforme estipulação contratual, além dos honorários advocatícios e custas processuais;” Citado, o réu sustentou que não foi celebrado contrato de locação, mas de compra e venda do imóvel: “1) A despeito do contrato de locação existente, lançado ao ID no. 88323267, o Locatário, ora contestante, na verdade celebrou com a Requerente, foi um CONTRATO DE COMPRA E VENDA do referido imóvel. Ocorreu que, no ato da assinatura do Contrato de Compra e Venda, sorrateiramente a Autora e seus prepostos fizerem inserir no bojo da documentação esse malfadado contrato de locação, sabe-se lá com qual intenção. O fato é que a essência do negócio entabulado entre as partes, sempre foi o CONTRATO DE COMPRA E VENDA, que aliás, os Autores nunca entregaram ao Requerido, sequer uma cópia dos referidos contratos assinados pelas partes. Sendo uma surpresa total ao Requerido a presente ação e, o presente contrato de locação. 2)Tanto o negócio entabulado entre as partes foi CONTRATO DE COMPRA E VENDA, que no ato do negócio jurídico, o Requerido entregou aos Requerentes, em espécie o valor de R$ 57.000,00 (cinquenta e sete mil reais), sem que os Autores emitissem o correspondente recibo de pagamento. Ao depois, agora, no mês de março próximo passado, o Requerido pagou aos Requerentes mais cerca de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), perfazendo o total já pago de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais). 3) A negociação estabeleceu-se num clima da mais absoluta confiança mútua, tanto que ficou avençado entre as partes, que o valor total do imóvel, seria apurado mediante avaliação na data da efetiva aquisição pelo Requerido, mas que os valores dados em pagamento antecipadamente, caso dos R$ 72.000,00 , por exemplo, seria abatido do preço final. 4) Portanto, a inicial é inepta, tendo em vista que a despeito do contrato de locação juntado e os pedidos da inicial, o negócio entabulado entre as partes não corresponde à realidade dos autos, devendo ser extinto o feito sem resolução de mérito.” No que chamou de contestação propriamente dita sustentou: “O “locatário” ora réu encontra-se no imóvel desde janeiro de 2020, tendo sido feito o contrato de Locação lançado aos autos, ao ID no. 8832367. O “locatário” na verdade não está inadimplente com acessórios da locação, pois locatário não é também, porque já efetuou os pagamentos mencionados na inicial, consoante comprovantes anexos, de modo que não existe nenhum débito pendente com relação o contrato firmado entre as partes.” Depois, afirma que não há pressuposto de constituição de desenvolvimento válido já que não foi notificado na foram do art. 6o e 46, § 2o, da Lei 8245/91.” E, quanto ao descumprimento contratual, sustenta: Mas não é só. O alegado descumprimento de cláusulas contratuais, jamais existiu. A UMA, por haver entre as partes, na realidade, CONTRATO DE COMPRA E VENDA e NÃO Contrato de Locação; A DUAS, porque, o alegado descumprimento do Parágrafo Quarto da Cláusula SEXTA, também inexistiu, na medida em que tal parágrafo perdeu o objeto, ante o contido no PARÁGRAFO QUINTO da mesma Cláusula SEXTA, que assim dispôs: CASO O LOCATÁRIO NÃO PROMOVA A TRANSFERÊNCIA CONFORME AJUSTADO NO PARÁGRAFO QUARTO, AUTORIZA DESDE JÁ QUE O LOCADOR FAÇA ESSA TRANSFERÊNCIA, INDEPENDENTEMENTE DE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL.” Prossegue a contestação fazendo considerações sobre a necessidade de caução e, à frente, volta a argumentar: “Aliás, esse pedido de DESPEJO, por suposta falta de pagamento de acessórios da suposta locação, na verdade, tenta encobrir um negócio mal versado pelos Autores, qual seja: o Requerido tomou conhecimento que de fato, os Autores vendera o imóvel em questão a terceira pessoa, sem contudo, honrar o contrato já existente com o Requerido e, muito menos NOTIFICA-LO da preferência legal para a aquisição do imóvel. E nem poderia notifica-lo dando-lhe preferência, posto que o imóvel em questão, por força contatual já pertence ao Requerido. A parte ré efetuou até o presente momento, o pagamento no valor de R$72.000,00(setenta e dois mil reais), não a título de aluguéis, mas a título de princípio de pagamento para a aquisição definitiva do imóvel objeto da presente lide, valor que seria abatido ao final, no preço total do imóvel, porém, a parte autora não lhe outorgou recibos. Além disso, é importante ressaltar que o Requerido, pretende manter-se no imóvel, honrando integralmente o CONTRATO DE COMPRA E VENDA firmado entre as partes, no mês de janeiro/fevereiro de 2020, mas que não detém nenhuma via do contrato, eis que a parte autora se recusa a fornece-lo.” O autor se manifestou em réplica. Nos termos do art. 357 do CPC passo sanear e organizar o processo. I - Questões processuais pendentes. Ausência de pressuposto ao desenvolvimento válido do processo. Afirma o réu que não foi notificado para desocupar o imóvel nos termos do art. 6o e art. 46 § 2o a Lei 8245/91. Ocorre, no entanto, que não estamos em face de contrato que adquiriu eficácia por tempo indeterminado, já que o termo do contrato está previsto pra o ano que vem. Rejeito. II - Questões de fato. Meios de prova admitidos. III. Distribuição do ônus da prova. Se o réu nega o fato constitutivo do direito do autor é deste o ônus da prova. É o que ocorre no caso, em que o réu nega que tenha feito com o autor um contrato de locação e de compra e venda. No entanto, a autora prova, documentalmente, a existência o contrato de locação que o réu admite ter assinado. Nesse caso, é dele o ônus de provar que, na verdade, e a despeito do termo contratual juntado, o que houve foi, realmente, um contrato de compra e venda e não é cabível qualquer inversão ou dinamização, à falta de indícios mínimos do alegado. Ao exposto, dou por saneado e organizado o processo, atribuindo ao réu o ônus de provar o que alegou. Faculto-lhe, pois, dizer qual prova pretende produzir. Não havendo manifestação ou, havendo, não manifestar interesse na produção da prova, venham conclusos para sentença. I.” (ID 96897618, autos originários - grifei) Em suas razões (ID 28127073), sustenta o agravante: - que, “por tratar-se de matéria que envolve CONTRATO DE COMPRA E VENDA e não de LOCAÇÃO e, tendo em vista que no ato da celebração o Autor assinou vários documentos – contratos com a LOCADORA – pessoa física, e, tendo em vista que não foi entregue ao Requerido NENHUM documento no ato da assinatura dos contratos, indispensável o acesso a todos os contratos assinados pelo Requerido com a Requerente”; - que “trata-se de prova de difícil obtenção, pois os Autores se negam a fornecê-los ao Requerido, inviabilizando a ampla defesa e o contraditório por parte dos Autores”; - que “inversão do ônus da prova é consubstanciada na impossibilidade ou grande dificuldade na obtenção de prova indispensável para a ampla defesa, sendo amparada pelo princípio da distribuição dinâmica do ônus da prova implementada pelo Código de Processo Civil”; - que, “no presente caso a HIPOSSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA fica caracteriza diante da MÁ-FÉ dos Autores que, efetivamente celebraram com o Requerido, contrato de compra e venda e, no bojo, o fez assinar sem perceber, um contrato de locação, demonstrando, desde o início a sua má-fé na realização do negócio jurídico”; - que, “na sua inicial, os Autores alegam que o Requerido pagou por 12 (doze) meses de aluguel, e que fora emitido recibos dando quitação, fato que nunca aconteceu, pois nunca houve contrato de locação e também não foi emitido recibo algum”; - que “os últimos pagamentos realizados aos Autores, estes pediram ao Requerido que efetuasse o pagamento de vários boletos de responsabilidade dos Autores, para abater no negócio entabulado, o que foi feito pelo Requerido, que também, em plena confiança nos Autores, entregou todos os boletos quitados aos Autores”; - que, “quando da celebração do contrato, os Autores ficaram de mandar depois, uma pessoa para avaliar o imóvel, para poder compor o preço [ ] passados mais de um ano da celebração do negócio, eis que no dia 27 de março do corrente ano de 2021, apareceu na residência do Requerido, uma pessoa de nome MARIO DANIEL DE ANDRADE REBELO MENDES, dizendo ser a pessoa que iria vistoriar o imóvel para avalia-lo, porém, na realidade, trata-se, tudo indica, do comprador do imóvel, que os Autores não admitem, pois estariam vendendo o imóvel duplamente e mais, sem dar a preferência legal ao Requerido que já reside no imóvel, em se tratando de locação, como querem os Autores”; - que “a jurisprudência orienta a inversão do ônus da prova para viabilizar o acesso à justiça”; - e que “diante da inequívoca e presumida hipossuficiência, uma vez que disputa a lide com uma empresa e com pessoas de grande poder econômico, indisponível concessão do direito à inversão do ônus da prova, com a determinação aos Autores que apresentem TODOS os contratos, recibos, boletos e documentos assinados pelo Requerido e todos os comprovantes de pagamentos realizados pelo mesmo, que encontram-se em poder dos Autores, pois que não foram entregues nenhuma cópia ao Requerido”. Afirma, ainda, que atendidos os pressupostos para a concessão do efeito suspensivo ao agravo: “os requisitos para a concessão do pedido liminar foram perfeitamente demonstrados, uma vez que demonstrada a probabilidade do direito”; e que se cuida “de recurso que visa resguardar a isonomia processual, o contraditório a ampla defesa e o devido processo legal, razão pela qual a demora na análise do presente pleito inviabiliza a continuidade do processo em grave prejuízo ao Agravante, por não dispor de provas indispensáveis à obtenção do seu direito, colocando em risco o resultado útil do processo”. Ao final, requer: “a) O recebimento do presente agravo nos seus efeitos ativo e suspensivo, nos termos do parágrafo único do Art. 995 do CPC para fins de que seja imediatamente determinada a inversão do ônus da prova, com a determinação de apresentação dos documentos abaixo indicados: b) CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO pelo Agravante e pelos Agravados, comprovantes de pagamentos realizados – boletos, depósitos bancários, recibos, etc., nos termos do Art. 396 do CPC; c) A intimação do agravado para se manifestar querendo; d) A revisão da decisão agravada, para confirmar a antecipação dos efeitos da tutela recursal, se deferida, com a inversão do ônus da prova, com a determinação de que seja juntado ao processo CONTRATO DE COMPRA E VENDA ASSINADO pelo Agravante e pelos Agravados, comprovantes de pagamentos realizados – boletos, depósitos bancários, recibos, etc., nos termos do Art. 396 do CPC.” (ID 28127073, pp. 14/15) Preparo regular (ID 28127075 e 28127076). É o relatório. Decido. O artigo 1.015 do Código de Processo Civil traz as matérias recorríveis via agravo de instrumento: “Art. 1.015. Cabe agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias que versarem sobre: I – tutelas provisórias II – mérito do processo III – rejeição da alegação de convenção de arbitragem IV – incidente de desconsideração da personalidade jurídica V – rejeição do pedido de gratuidade da justiça ou acolhimento do pedido de sua revogação VI – exibição ou posse de documento ou coisa VII – exclusão de litisconsorte VIII – rejeição do pedido de limitação do litisconsórcio IX – admissão ou inadmissão de intervenção de terceiros X – concessão, modificação ou revogação do efeito suspensivo aos embargos à execução XI – redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o XII – (VETADO) XIII – outros casos expressamente referidos em lei. Parágrafo único. Também caberá agravo de instrumento contra decisões interlocutórias proferidas na fase de liquidação de sentença ou de cumprimento de sentença, no processo de execução e no processo de inventário”. Agravo de instrumento interposto com base no art. 1.015, XI do CPC (decisão que definiu a redistribuição do ônus da prova nos termos do art. 373, § 1o); conheço do recurso, pois satisfeitos os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade. O Código de Processo Civil dispõe que o Relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo ou antecipar os efeitos da tutela recursal quando satisfeitos os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como demonstrada a probabilidade de provimento do recurso (art. 932, inciso II, c/c art. 995, parágrafo único, c/c art. 1.019, inciso I, todos do CPC), e não houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão (art. 300, § 3o do CPC). Na presente sede e momento processual, intenta o agravante o deferimento do efeito suspensivo para o fim de sobrestamento dos efeitos da decisão recorrida até o julgamento final do presente recurso. Em análise perfunctória, tenho que não satisfeitos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo vindicado: probabilidade do direito que não se evidencia. Via de regra, distribuição do ônus da prova segue os parâmetros estabelecidos pelo art. 373, incisos I e II do Código de Processo Civil, cabendo ao autor a prova do fato constitutivo do direito que alega, e ao réu, a prova do fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado pelo autor: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Distribuição dinâmica do ônus da prova é tratada no § 1o do mesmo dispositivo: § 1o Nos casos previstos em lei ou diante de peculiaridades da causa relacionadas à impossibilidade ou à excessiva dificuldade de cumprir o encargo nos termos do caput ou à maior facilidade de obtenção da prova do fato contrário, poderá o juiz atribuir o ônus da prova de modo diverso, desde que o faça por decisão fundamentada, caso em que deverá dar à parte a oportunidade de se desincumbir do ônus que lhe foi atribuído. Cuida-se, na origem, de ação de despejo c/c ação de cobrança por falta de pagamento ajuizada pela agravada LEGADO IMOBILIÁRIA LTDA, formulados os seguintes pedidos: “a) Sejam os pedidos da presente ação julgados procedentes para determinar a rescisão contratual, fixando-se o prazo de 15 dias para a desocupação do imóvel pelo requerido, sob pena de ser expedida ordem de despejo, sem fixação de caução; b) Seja o requerido condenado ao pagamento dos encargos do imóvel vencidos no montante de R$ 854,22 (oitocentos e cinquenta e quatro reais e vinte e dois centavos), bem como ao pagamento dos encargos e aluguéis vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, juntamente com as taxas condominiais, conforme estipulação contratual, além dos honorários advocatícios e custas processuais; c) Seja citado o requerido parar purgar a mora em relação ao pedido de cobrança dos encargos não pagos, na forma do artigo 62 da Lei 8.245/91, mediante deposito judicial atualizado do débito discriminado na planilha anexa, inclusive prestações vincendas e honorários advocatícios no patamar de 20% sobre o valor do débito, ou contestar ambos os pedidos, no prazo legal, sob pena de revelia” (ID 88323253, autos originários). A autora/agravada alegou, em suma, ter firmado com o réu/agravante contrato de locação do imóvel situado no Condomínio Ville de Montagne, Quadra 20, Casa 64, Brasília/DF, CEP 71.680-357, pelo período de 30 (trinta) meses, início em 11/02/2020 e termo final em 11/08/2022, prestação mensal no valor de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), ajuste inadimplido pelo locatário. Petição inicial instruída com cópia de contrato de locação referente ao aludido imóvel e assinado pelas partes (ID 88323267, autos originários), o que, em tese, confere respaldo às alegações da autora/agravada. Por outro lado, o réu/agravante, em contestação (ID 92185170, autos originários), afirma não ter firmado contrato de locação com a autora/agravada, mas contrato de compra e venda de imóvel, pagamento adiantado do valor de R$ 72.000,00 (setenta e dois mil reais) a ser deduzido do valor de avaliação do imóvel, até aquela época não levada a efeito. E esclareceu não ter recebido da alegada vendedora quaisquer documentos referentes ao negócio; foi surpreendido com a ação de despejo e de cobrança. Como se vê, controvérsia que diz respeito a fatos impeditivos, modificativos e extintivos do direito do autor, o que, via de regra, implica ao réu/agravante o ônus da prova de suas alegações nos termos do art. 373, inciso II do CPC. E nos autos originários, não se vislumbra tenha o réu/agravante, até o momento, feito prova de suas alegações, razão por que, como bem posto pela decisão agravada, incabível qualquer inversão ou dinamização do ônus da prova à falta de indícios mínimos do alegado. Por fim, inviável o atendimento nesta sede de pleito relativo a exibição de documentos alegadamente na posse da autora/agravada; caso queira, pode o réu/agravante valer-se da medida própria (art. 396 do CPC) na instância a quo. Assim é que, em juízo de estrita delibação e sem prejuízo de posterior reexame da matéria, não atendidos os requisitos para a concessão do efeito suspensivo, indefiro a liminar (artigos 1.015, I e 1.019, I do CPC). Recebo o recurso no efeito devolutivo. Comunique-se a Vara de origem, dispensadas as informações. Intime-se o agravante. Intime-se a agravada para, querendo, apresentarem contrarrazões ao recurso no prazo legal. Brasília, 19 de agosto de 2021. Desembargadora MARIA IVATONIA BARBOSA DOS SANTOS Relatora