Tribunal: TJDFT
Processo: 0709395-71.2021.8.07.0000
Órgão julgador: DIAULAS COSTA RIBEIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2021-04-08

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0709395-71.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: CLAUDISON GERALDO DAMASO Decisão 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Martinez Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME contra decisão da 1a Vara Cível de Sobradinho que rejeitou a impugnação apresentada e homologou o laudo de avaliação (proc. no 0012033-76.2016.8.07.0006, ID no 85295707, págs. 1-3). 2. A agravante, em suma, alega que a avaliação realizada pelo oficial de justiça não poderia ser realizada sobre o lote desconstituído, pois não tem valor de mercado, mas deveria considerar um dos lotes para o qual o agravado seria realocado, se ainda houvesse disponibilidade no condomínio. 3. Destaca que a primeira avaliação apontou o valor de R$ 300.000,00, mas não trouxe subsídios mínimos para esclarecer a metodologia utilizada, pois deixou de indicar quais lotes teriam sido comercializados pelo referido valor, descumprindo os requisitos normativos da NBR 14653-2. 4. Após o acolhimento da impugnação anteriormente oposta, foi realizada nova diligência que apontou R$ 350.000,00 como sendo o valor de mercado do lote, ou seja, superior à primeira avaliação e sem observar os pareceres que instruíram o pedido de reavaliação. 5. Esclarece que o valor real das vendas dos lotes equivalem a aproximadamente R$ 77.500,00 e pediu a prova emprestada dos autos de no 2015.06.1.000774-6, cujo valor homologado foi de R$ 77.800,00. 6. Do mesmo modo, aduz que juntou laudo pericial particular indicando que o valor médio da venda dos lotes seria de R$ 101.370,00, incluindo as taxas extras para a implementação da infraestrutura (R$ 18.585,23). Como o agravado não teria comprovado o respectivo pagamento, a média seria de R$ 89.500,00, próximo àquele que consta no laudo de avaliação elaborado no processo de no 2016.06.1.009200-7 (R$ 90.000,00). 7. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da decisão para que a impugnação seja acolhida, devendo ser homologado o valor médio das vendas dos lotes (R$ 77.500,00) ou de R$ 77.800,00, constante no processo de no 2015.06.1.000774-6. 8. Subsidiariamente, pugna para que seja homologado o valor de R$ 82.784,77 indicado pelo assistente pericial, já considerando a dedução das taxas extras não pagas pelo agravado e que serão destinadas à implementação da infraestrutura no condomínio; ou que seja homologado o valor médio das vendas apuradas em consulta realizada na internet (R$ 89.500,00) ou R$ 90.000,00 laudo anexado ao proc. no 2016.06.1.009200-7 ou de R$ 100.400,00 no processo no 2015.06.1.000774-6. 9. Preparo (ID no 24198698, págs. 1-2). 10. É o necessário. Cumpre decidir. 11. O relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, inciso I). 12. Em síntese, a agravante afirma que pode ser prejudicada pelo fato de a decisão homologatória quanto à avaliação dos imóveis, realizada por oficial de justiça, ter deixado de considerar o valor médio das vendas dos lotes residenciais na região. 13. O título judicial que fixou a obrigação de a agravante providenciar a realocação do agravado tem o seguinte dispositivo: “[...] Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para condenar a parte ré à obrigação de realocação de uma unidade condominial adquirida pela parte autora para outra área no novo projeto urbanístico do Condomínio, conforme estabelecido no Termo de Ajustamento de Conduta. Desde já, porque configurada a impossibilidade de cumprimento da obrigação, converto a obrigação de fazer em perdas e danos e condeno a ré a pagar para o autor indenização equivalente ao valor de mercado da fração, cujo valor será apurado mediante avaliação a ser realizada por Oficial de Justiça Avaliador, em sede de liquidação. [...]” 14. A apelação interposta rejeitou as preliminares e a prejudicial de mérito, conheceu e negou provimento ao recurso, por unanimidade. O acórdão foi assim ementado: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINARES: ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM DO DISTRITO FEDERAL. NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. MÉRITO: IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMOVEL LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO NÃO REGULARIZADO. REALOCAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS LOCALIZADOS EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL OU PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO PREVISTA EM TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA EMPREENDEDORA. 1. De acordo com o Decreto n. 58/37, a cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda de lote independe da anuência do proprietário originário. 2. Tendo em vista que a empresa ré firmou Termo de Ajustamento de Conduta, pelo qual se obrigou a realocar os adquirentes de imóveis localizados em área de proteção ambiental, para outras áreas do empreendimento imobiliário, tem-se por configurada a sua pertinência para figurar no polo passivo de demanda objetivando o cumprimento de tal obrigação. 3. Não havendo previsão legal e, não estando evidenciada a comunhão de interesses a justificar a prolação de sentença de modo uniforme, mas apenas interesse individual da parte autora, não há razão para que seja determinada a formação de litisconsórcio passivo necessário. 4. Tendo a empresa ré, mediante Termo de Ajustamento de Conduta, se comprometido a promover a realocação de imóveis localizados em áreas de preservação ambiental na APA Mestre D'Armas ou indenizar os ocupantes de tais imóveis em caso de impossibilidade de realocação, não há como ser afastada a obrigação, ainda que o bem tenha sido adquirido posteriormente, diretamente do primitivo ocupante. 5. De acordo com o artigo 944 do Código Civil, "A indenização mede-se pela extensão do dano", de modo que, em caso de impossibilidade de realocação do adquirente do imóvel para outra área, o quantum indenizatório deve corresponder ao valor atualizado de imóvel com as mesmas especificações. 6. Apelação Cível conhecida. Preliminares e prejudicial de prescrição rejeitadas. No mérito, recurso não provido. (Acórdão 1089649, 20160610122539APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/4/2018, publicado no DJE: 19/4/2018. Pág.: 586/592)” 15. Na sentença ficou consignado que se fosse configurada a impossibilidade de cumprimento da obrigação, esta seria convertida em perdas e danos, cuja indenização deveria ser equivalente ao valor de mercado da fração, a ser apurado mediante avaliação realizada por Oficial de Justiça em sede de liquidação. 16. A certidão de ID no 82618379, págs. 1-2 esclarece de maneira inteligível todas as questões que foram consideradas para a avaliação, inclusive o fato de que a infraestrutura do condomínio conduziu à valorização das unidades habitacionais. 17. Destacou, ainda, que a avaliação foi realizada no preço e valor de mercado da fração ideal constante no endereço Rodovia BR-020 km 12,5 - Quadra 210 – Conjunto 01, Fração Ideal 23, Condomínio Alto da Boa Vista – Sobradinho/DF, utilizando como parâmetro a mesma metragem e destinação de fração semelhante àquelas desconstituídas (ID no 82618379). 18. Os documentos apresentados pelo agravante com o intuito de embasar a sua impugnação não devem prosperar, uma vez que insuficientes para corroborar a alegação de que a avaliação realizada pelo oficial de justiça estaria equivocada, uma vez que se referem a processos cuja diligência foi realizada em período distinto e anterior à impugnada, não servindo como prova emprestada ao caso concreto. 19. Todas as características da fração imobiliária foram devidamente observadas no laudo de avaliação, motivo pelo qual inexistem elementos para mitigar a sua higidez. Como consequência, não foi demonstrada a ocorrência de erro na avaliação que justifique o acolhimento da impugnação ou a renovação da diligência (CPC, art. 873). Precedente deste Tribunal: Acórdão no 1154944, 07192906120188070000, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 27/02/2019, Publicado no DJE: 07/03/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. 20. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo da eventual reanálise da matéria, não vislumbro a probabilidade de provimento do recurso, tampouco a ocorrência de dano grave, de difícil ou impossível reparação, hábeis à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Dispositivo 21. Indefiro o efeito suspensivo. (CPC, arts. 995; 1.015, parágrafo único e 1.019, inciso I). 22. Comunique-se à 1a Vara Cível de Sobradinho, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 23. Intime-se o agravado para, querendo e no prazo legal, apresentar as suas contrarrazões (CPC, art. 1.019, inciso II). 24. Oportunamente, retornem-me os autos. 25. Publique-se. Brasília, DF, 6 de abril de 2021. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Diaulas Costa Ribeiro Número do processo: 0709395-71.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: CLAUDISON GERALDO DAMASO Decisão 1. Agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por Martinez Empreendimentos Imobiliários Ltda. - ME contra decisão da 1a Vara Cível de Sobradinho que rejeitou a impugnação apresentada e homologou o laudo de avaliação (proc. no 0012033-76.2016.8.07.0006, ID no 85295707, págs. 1-3). 2. A agravante, em suma, alega que a avaliação realizada pelo oficial de justiça não poderia ser realizada sobre o lote desconstituído, pois não tem valor de mercado, mas deveria considerar um dos lotes para o qual o agravado seria realocado, se ainda houvesse disponibilidade no condomínio. 3. Destaca que a primeira avaliação apontou o valor de R$ 300.000,00, mas não trouxe subsídios mínimos para esclarecer a metodologia utilizada, pois deixou de indicar quais lotes teriam sido comercializados pelo referido valor, descumprindo os requisitos normativos da NBR 14653-2. 4. Após o acolhimento da impugnação anteriormente oposta, foi realizada nova diligência que apontou R$ 350.000,00 como sendo o valor de mercado do lote, ou seja, superior à primeira avaliação e sem observar os pareceres que instruíram o pedido de reavaliação. 5. Esclarece que o valor real das vendas dos lotes equivalem a aproximadamente R$ 77.500,00 e pediu a prova emprestada dos autos de no 2015.06.1.000774-6, cujo valor homologado foi de R$ 77.800,00. 6. Do mesmo modo, aduz que juntou laudo pericial particular indicando que o valor médio da venda dos lotes seria de R$ 101.370,00, incluindo as taxas extras para a implementação da infraestrutura (R$ 18.585,23). Como o agravado não teria comprovado o respectivo pagamento, a média seria de R$ 89.500,00, próximo àquele que consta no laudo de avaliação elaborado no processo de no 2016.06.1.009200-7 (R$ 90.000,00). 7. Pede a atribuição de efeito suspensivo ao recurso e, no mérito, a reforma da decisão para que a impugnação seja acolhida, devendo ser homologado o valor médio das vendas dos lotes (R$ 77.500,00) ou de R$ 77.800,00, constante no processo de no 2015.06.1.000774-6. 8. Subsidiariamente, pugna para que seja homologado o valor de R$ 82.784,77 indicado pelo assistente pericial, já considerando a dedução das taxas extras não pagas pelo agravado e que serão destinadas à implementação da infraestrutura no condomínio; ou que seja homologado o valor médio das vendas apuradas em consulta realizada na internet (R$ 89.500,00) ou R$ 90.000,00 laudo anexado ao proc. no 2016.06.1.009200-7 ou de R$ 100.400,00 no processo no 2015.06.1.000774-6. 9. Preparo (ID no 24198698, págs. 1-2). 10. É o necessário. Cumpre decidir. 11. O relator poderá conceder efeito suspensivo ao agravo de instrumento, total ou parcial, quando estiverem presentes os requisitos relativos ao perigo de dano grave, de difícil ou de impossível reparação, bem como a demonstração da probabilidade do provimento do recurso (CPC, art. 995, parágrafo único c/c art. 1.019, inciso I). 12. Em síntese, a agravante afirma que pode ser prejudicada pelo fato de a decisão homologatória quanto à avaliação dos imóveis, realizada por oficial de justiça, ter deixado de considerar o valor médio das vendas dos lotes residenciais na região. 13. O título judicial que fixou a obrigação de a agravante providenciar a realocação do agravado tem o seguinte dispositivo: “[...] Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL para condenar a parte ré à obrigação de realocação de uma unidade condominial adquirida pela parte autora para outra área no novo projeto urbanístico do Condomínio, conforme estabelecido no Termo de Ajustamento de Conduta. Desde já, porque configurada a impossibilidade de cumprimento da obrigação, converto a obrigação de fazer em perdas e danos e condeno a ré a pagar para o autor indenização equivalente ao valor de mercado da fração, cujo valor será apurado mediante avaliação a ser realizada por Oficial de Justiça Avaliador, em sede de liquidação. [...]” 14. A apelação interposta rejeitou as preliminares e a prejudicial de mérito, conheceu e negou provimento ao recurso, por unanimidade. O acórdão foi assim ementado: “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINARES: ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. INCOMPETÊNCIA DA JUSTIÇA COMUM DO DISTRITO FEDERAL. NECESSIDADE DE FORMAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO REJEITADA. MÉRITO: IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL. CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMOVEL LOCALIZADO EM CONDOMÍNIO NÃO REGULARIZADO. REALOCAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE IMÓVEIS LOCALIZADOS EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL OU PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO. OBRIGAÇÃO PREVISTA EM TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. RESPONSABILIDADE DA EMPRESA EMPREENDEDORA. 1. De acordo com o Decreto n. 58/37, a cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda de lote independe da anuência do proprietário originário. 2. Tendo em vista que a empresa ré firmou Termo de Ajustamento de Conduta, pelo qual se obrigou a realocar os adquirentes de imóveis localizados em área de proteção ambiental, para outras áreas do empreendimento imobiliário, tem-se por configurada a sua pertinência para figurar no polo passivo de demanda objetivando o cumprimento de tal obrigação. 3. Não havendo previsão legal e, não estando evidenciada a comunhão de interesses a justificar a prolação de sentença de modo uniforme, mas apenas interesse individual da parte autora, não há razão para que seja determinada a formação de litisconsórcio passivo necessário. 4. Tendo a empresa ré, mediante Termo de Ajustamento de Conduta, se comprometido a promover a realocação de imóveis localizados em áreas de preservação ambiental na APA Mestre D'Armas ou indenizar os ocupantes de tais imóveis em caso de impossibilidade de realocação, não há como ser afastada a obrigação, ainda que o bem tenha sido adquirido posteriormente, diretamente do primitivo ocupante. 5. De acordo com o artigo 944 do Código Civil, "A indenização mede-se pela extensão do dano", de modo que, em caso de impossibilidade de realocação do adquirente do imóvel para outra área, o quantum indenizatório deve corresponder ao valor atualizado de imóvel com as mesmas especificações. 6. Apelação Cível conhecida. Preliminares e prejudicial de prescrição rejeitadas. No mérito, recurso não provido. (Acórdão 1089649, 20160610122539APC, Relator: NÍDIA CORRÊA LIMA, 8a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 12/4/2018, publicado no DJE: 19/4/2018. Pág.: 586/592)” 15. Na sentença ficou consignado que se fosse configurada a impossibilidade de cumprimento da obrigação, esta seria convertida em perdas e danos, cuja indenização deveria ser equivalente ao valor de mercado da fração, a ser apurado mediante avaliação realizada por Oficial de Justiça em sede de liquidação. 16. A certidão de ID no 82618379, págs. 1-2 esclarece de maneira inteligível todas as questões que foram consideradas para a avaliação, inclusive o fato de que a infraestrutura do condomínio conduziu à valorização das unidades habitacionais. 17. Destacou, ainda, que a avaliação foi realizada no preço e valor de mercado da fração ideal constante no endereço Rodovia BR-020 km 12,5 - Quadra 210 – Conjunto 01, Fração Ideal 23, Condomínio Alto da Boa Vista – Sobradinho/DF, utilizando como parâmetro a mesma metragem e destinação de fração semelhante àquelas desconstituídas (ID no 82618379). 18. Os documentos apresentados pelo agravante com o intuito de embasar a sua impugnação não devem prosperar, uma vez que insuficientes para corroborar a alegação de que a avaliação realizada pelo oficial de justiça estaria equivocada, uma vez que se referem a processos cuja diligência foi realizada em período distinto e anterior à impugnada, não servindo como prova emprestada ao caso concreto. 19. Todas as características da fração imobiliária foram devidamente observadas no laudo de avaliação, motivo pelo qual inexistem elementos para mitigar a sua higidez. Como consequência, não foi demonstrada a ocorrência de erro na avaliação que justifique o acolhimento da impugnação ou a renovação da diligência (CPC, art. 873). Precedente deste Tribunal: Acórdão no 1154944, 07192906120188070000, Relator: GISLENE PINHEIRO 7a Turma Cível, Data de Julgamento: 27/02/2019, Publicado no DJE: 07/03/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada. 20. Neste juízo de cognição sumária e de estrita delibação, sem prejuízo da eventual reanálise da matéria, não vislumbro a probabilidade de provimento do recurso, tampouco a ocorrência de dano grave, de difícil ou impossível reparação, hábeis à concessão do efeito suspensivo pleiteado. Dispositivo 21. Indefiro o efeito suspensivo. (CPC, arts. 995; 1.015, parágrafo único e 1.019, inciso I). 22. Comunique-se à 1a Vara Cível de Sobradinho, com cópia desta decisão. Fica dispensada a prestação de informações. 23. Intime-se o agravado para, querendo e no prazo legal, apresentar as suas contrarrazões (CPC, art. 1.019, inciso II). 24. Oportunamente, retornem-me os autos. 25. Publique-se. Brasília, DF, 6 de abril de 2021. O Relator, Desembargador DIAULAS COSTA RIBEIRO