Tribunal: TJDFT
Processo: 0711963-60.2021.8.07.0000
Órgão julgador: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA
Órgão colegiado: Câmara de Uniformização
Data de publicação: 2021-07-02

Ementa:
Vistos etc. Cuida-se de Reclamação interposta por GISELLE DE ANDRADE CONRADO contra Julgado proferido pela 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel movida em face de SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, deu provimento ao Recurso Inominado interposto pela Requerida e reformou parcialmente a Sentença para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição dos valores pagos, retendo-os título de comissão de comissão de corretagem. (proc. n. 0725598-94.2020.8.07.0016). Sustenta, em síntese, que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, incorrendo o v. acórdão em contrariedade à Súmula 543 do C. STJ e à jurisprudência deste eg. TJDFT e de outros Tribunais Pátrios. Assevera que não restou demonstrado nos autos a existência de despesas com corretagem, salientado que a retenção não pode ultrapassar 10% a título de despesas administrativas. Pugna pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pela cassação do acórdão reclamado para que seja mantida a r. Sentença tal como proferida. Requer a gratuidade de Justiça. É a suma dos fatos. Defiro a gratuidade com fundamento nos artigos 98, caput e 99 §§ 2o e 3o do CPC. Oportuno esclarecer que precedentes, para fins de Reclamação, são aqueles oriundos dos instrumentos processuais especialmente qualificados para a obtenção de segurança jurídica, previstos nos arts. 988, IV, c/c 927, III e IV, do Cód. Proc. Civil, de superior hierarquia, proferidos em julgamento de incidente de assunção de competência e resolução de demandas repetitivas. Em se tratando de acórdão prolatado por turma recursal, a matéria está disciplinada na Resolução 03/16 do STJ e no artigo 196, IV do Regimento Interno deste TJDFT, cujo teor destaco: “Art. 1o Caberá às Câmaras Reunidas ou à Seção Especializada dos Tribunais de Justiça a competência para processar e julgar as Reclamações destinadas a dirimir divergência entre acórdão prolatado por Turma Recursal Estadual e do Distrito Federal e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em incidente de assunção de competência e de resolução de demandas repetitivas, em julgamento de recurso especial repetitivo e em enunciados das Súmulas do STJ, bem como para garantir a observância de precedentes. Art. 2o Aplica-se, no que couber, o disposto nos arts. 988 a 993 do Código de Processo Civil, bem como as regras regimentais locais, quanto ao procedimento da Reclamação. Art. 3o O disposto nesta resolução não se aplica às reclamações já distribuídas, pendentes de análise no Superior Tribunal de Justiça.” “ Art. 196. Ressalvado o disposto nos arts. 164 a 170, caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para: [...] IV - dirimir divergência entre acórdão de Turma Recursal e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sumulada ou consolidada em julgamento de recurso repetitivo, incidente de assunção de competência e incidente de resolução de demandas repetitivas. (Incluído pela Emenda Regimental no 1, de 2016) No caso, a Reclamante aponta como paradigmas julgados deste eg. TJDFT e de outros tribunais pátrios que não servem para fins de Reclamação. No que diz respeito a entendimento sumulado do C. STJ, embora adequado ao manejo da via eleita, necessário, para admissibilidade da Reclamação, que se verifique subsunção imediata da questão decidida no acórdão reclamado à Sumula invocada, o que não ocorre na hipótese. Isso porque o acórdão reclamado, em que pese dizer respeito à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, diz respeito à retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tema acerca do qual não cuida a Súmula 543 do C. STJ, apontada como violada. Confira-se a ementa do acórdão reclamado: CONSUMIDOR. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de pretensão de rescisão contratual de compra e venda de 02 imóveis em regime de multipropriedade em que a parte autora afirma que desistiu do negócio (contrato de ID Num. 23471446, no valor de R$ 42.990,00 e contrato de ID Num. 23471447, no valor de R$ 34.990,00), em razão de atraso na entrega dos bens. Afirmou ainda que a entrada de cada um dos negócios foi parcelada, tendo sido pagas apenas duas mensalidades correlatas, totalizando, respectivamente, R$ 1.719,60 e R$ 1.379,60. 2. Afirmou que não conseguiu resolver administrativamente o desfazimento do negócio, posto que a ré pretendeu a retenção do valor total vertido pela parte autora, a título de cláusula penal e comissão de corretagem. Assim, ajuizou esta ação em que pede a rescisão contratual com a declaração de nulidade da cláusula do negócio que estipulou o percentual de 50% de multa, bem como a restituição de R$ 3.117,20. 3. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. 2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1]) 3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.”([2]) 4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado. 6. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado nos instrumentos de “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias), ID Num. 23471446 - Pág. 2 e ID Num. 23471447 - Pág. 2 pela autora subscritos, notadamente, na cláusula 1a, § 2o, I que assim diz: “O valor referente à corretagem será arcado (pago) pelos adquirentes (compradores)”. Assim, diferentemente do consignado na sentença, é obrigação da consumidora o pagamento da comissão de corretagem. 7. Por outro lado, a análise atenta dos contratos também revela: i) que o valor referente à corretagem, definido em percentual do valor do contrato é de 5,25%, conforme tabela constante da cláusula 1a, § 2o, I, o que totalizaria R$ 4.093,34 àquele título (R$ 2.256,97 + R$ 1.836,97); i) que tal quantia será paga aos beneficiários proporcionalmente e na mesma quantidade de parcelas da entrada (cláusula 1a, § 2o, II). 8. Considerando que, como narrado na petição inicial, a autora somente efetuou o pagamento de duas parcelas das entradas de cada contrato, o que soma R$ 3.117,20, se extrai que não há quantia nenhuma há lhe ser restituída, pois o valor vertido sequer correspondeu ao devido à título de comissão de corretagem. 9. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO Para reformar em parte a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos tão somente para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição de quantia certa. 10. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido. E o teor da Súmula 543/STJ: “543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula543,SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) O tema de que cuidou o acórdão reclamado, que se refere à validade da cláusula contratual que atribuiu ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, embora objeto de entendimento consolidado do C. STJ, está relacionado a paradigma diverso, acerca do qual não divergiu o acordão reclamado, ao revés, foi proferido no mesmo sentido, inclusive, com expressa invocação do Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP, que tem efeito vinculante. Segundo a Reclamante, “não há de se falar em mudança da sentença de primeiro grau e sim em sua manutenção, uma vez que não restou demonstrado nos autos a existência de despesas com corretagem e muito menos demais despesas administrativas”. (id. Num. 25095015 - Pág. 11. Ora, se o acórdão reclamado não houve com acerto, adentrando em questões probatórias acerca das quais, segundo argumenta a Reclamante, sequer havia controvérsias, trata-se de matéria que não se mostra idônea para embasar a Reclamação, instrumento processual excepcional que tem contornos próprios e que se destina a zelar pela segurança jurídica e não pra servir como sucedâneo recursal para alterar o que foi decidido, reexaminar provas ou rediscutir matéria fática. Diante do exposto, ainda que haja inconformismo da parte com o resultado do julgamento, claro está que os precedentes citados não justificam o cabimento da via eleita, o que, de plano, impõe o indeferimento da inicial por se mostrar inadmissível, conforme autoriza o artigo 198, inciso I, do RITJDF, verbis: Art. 198. Ao despachar a reclamação, o relator: I - indeferirá de plano a reclamação inadmissível, prejudicada ou proposta em face de decisão transitada em julgado; (Redação dada pela Emenda Regimental no 1, de 2016) INDEFIRO, POIS, A INICIAL e julgo extinto o processo sem resolução de mérito. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Brasília, 29 de junho de 2021. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Vistos etc. Cuida-se de Reclamação interposta por GISELLE DE ANDRADE CONRADO contra Julgado proferido pela 3a Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal que, nos autos da Ação de Rescisão Contratual de Compra e Venda de Imóvel movida em face de SPE MIRANTE INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS S.A, deu provimento ao Recurso Inominado interposto pela Requerida e reformou parcialmente a Sentença para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição dos valores pagos, retendo-os título de comissão de comissão de corretagem. (proc. n. 0725598-94.2020.8.07.0016). Sustenta, em síntese, que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, incorrendo o v. acórdão em contrariedade à Súmula 543 do C. STJ e à jurisprudência deste eg. TJDFT e de outros Tribunais Pátrios. Assevera que não restou demonstrado nos autos a existência de despesas com corretagem, salientado que a retenção não pode ultrapassar 10% a título de despesas administrativas. Pugna pela concessão de efeito suspensivo e, no mérito, pela cassação do acórdão reclamado para que seja mantida a r. Sentença tal como proferida. Requer a gratuidade de Justiça. É a suma dos fatos. Defiro a gratuidade com fundamento nos artigos 98, caput e 99 §§ 2o e 3o do CPC. Oportuno esclarecer que precedentes, para fins de Reclamação, são aqueles oriundos dos instrumentos processuais especialmente qualificados para a obtenção de segurança jurídica, previstos nos arts. 988, IV, c/c 927, III e IV, do Cód. Proc. Civil, de superior hierarquia, proferidos em julgamento de incidente de assunção de competência e resolução de demandas repetitivas. Em se tratando de acórdão prolatado por turma recursal, a matéria está disciplinada na Resolução 03/16 do STJ e no artigo 196, IV do Regimento Interno deste TJDFT, cujo teor destaco: “Art. 1o Caberá às Câmaras Reunidas ou à Seção Especializada dos Tribunais de Justiça a competência para processar e julgar as Reclamações destinadas a dirimir divergência entre acórdão prolatado por Turma Recursal Estadual e do Distrito Federal e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, consolidada em incidente de assunção de competência e de resolução de demandas repetitivas, em julgamento de recurso especial repetitivo e em enunciados das Súmulas do STJ, bem como para garantir a observância de precedentes. Art. 2o Aplica-se, no que couber, o disposto nos arts. 988 a 993 do Código de Processo Civil, bem como as regras regimentais locais, quanto ao procedimento da Reclamação. Art. 3o O disposto nesta resolução não se aplica às reclamações já distribuídas, pendentes de análise no Superior Tribunal de Justiça.” “ Art. 196. Ressalvado o disposto nos arts. 164 a 170, caberá reclamação da parte interessada ou do Ministério Público para: [...] IV - dirimir divergência entre acórdão de Turma Recursal e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sumulada ou consolidada em julgamento de recurso repetitivo, incidente de assunção de competência e incidente de resolução de demandas repetitivas. (Incluído pela Emenda Regimental no 1, de 2016) No caso, a Reclamante aponta como paradigmas julgados deste eg. TJDFT e de outros tribunais pátrios que não servem para fins de Reclamação. No que diz respeito a entendimento sumulado do C. STJ, embora adequado ao manejo da via eleita, necessário, para admissibilidade da Reclamação, que se verifique subsunção imediata da questão decidida no acórdão reclamado à Sumula invocada, o que não ocorre na hipótese. Isso porque o acórdão reclamado, em que pese dizer respeito à resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, diz respeito à retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, tema acerca do qual não cuida a Súmula 543 do C. STJ, apontada como violada. Confira-se a ementa do acórdão reclamado: CONSUMIDOR. PRETENSÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE QUANTIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA RESPONSABILIDADE AO CONSUMIDOR – POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Trata-se de pretensão de rescisão contratual de compra e venda de 02 imóveis em regime de multipropriedade em que a parte autora afirma que desistiu do negócio (contrato de ID Num. 23471446, no valor de R$ 42.990,00 e contrato de ID Num. 23471447, no valor de R$ 34.990,00), em razão de atraso na entrega dos bens. Afirmou ainda que a entrada de cada um dos negócios foi parcelada, tendo sido pagas apenas duas mensalidades correlatas, totalizando, respectivamente, R$ 1.719,60 e R$ 1.379,60. 2. Afirmou que não conseguiu resolver administrativamente o desfazimento do negócio, posto que a ré pretendeu a retenção do valor total vertido pela parte autora, a título de cláusula penal e comissão de corretagem. Assim, ajuizou esta ação em que pede a rescisão contratual com a declaração de nulidade da cláusula do negócio que estipulou o percentual de 50% de multa, bem como a restituição de R$ 3.117,20. 3. Ficou estabelecido no julgamento do REsp 1.599.511/SP (Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016), em sede de recurso repetitivo, a “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. 2. No voto condutor do acórdão o Eminente Ministro Relator asseverou que, para que o consumidor se veja vinculado à obrigação de pagar a comissão de corretagem, basta que seja adequadamente informado de que é seu o encargo e que anua com a transferência do encargo, até à data da celebração do negócio (válida manifestação de vontade pela compra do imóvel), independentemente de a obrigação vir a ser registrada no Contrato de Promessa de Compra e Venda.([1]) 3. Por ocasião do julgamento dos EDcl no REsp No 1.551.951, também abrangido pelo julgamento do REsp Repetitivo 1.599.511/SP (já referido), julgado na mesma ocasião, assentou o Eminente Ministro Relator, ser válida a transferência do encargo ao consumidor, mesmo naquele caso, “... em que não houve cláusula expressa no contrato sobre a transferência da obrigação ao consumidor, tendo-se pactuado essa transferência na fase das tratativas, mediante proposta assinada pelo consumidor.”([2]) 4. Portanto, nos contratos de compra e venda de imóvel novo ou na planta, adquirido diretamente da construtora ou da incorporadora, com ou sem exclusividade na intermediação de empresa imobiliária, é lícita a cobrança de comissão de corretagem ao comprador quando ele for informado, até o momento da celebração do contrato, acerca do preço total do imóvel, devendo estar registrado, no recibo de pagamento de entrada, no pedido de reserva, no pré-contrato ou em outro documento qualquer de início de negócio, com clareza, que é do adquirente esse encargo, ou quando o seu valor estiver contido no preço do imóvel negociado. 6. No caso em exame, resta patente a ciência do consumidor acerca de seu ônus quanto ao pagamento da comissão de corretagem, uma vez que isso consta expressamente consignado nos instrumentos de “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária, no Regime de Multipropriedade (frações/cotas imobiliárias), ID Num. 23471446 - Pág. 2 e ID Num. 23471447 - Pág. 2 pela autora subscritos, notadamente, na cláusula 1a, § 2o, I que assim diz: “O valor referente à corretagem será arcado (pago) pelos adquirentes (compradores)”. Assim, diferentemente do consignado na sentença, é obrigação da consumidora o pagamento da comissão de corretagem. 7. Por outro lado, a análise atenta dos contratos também revela: i) que o valor referente à corretagem, definido em percentual do valor do contrato é de 5,25%, conforme tabela constante da cláusula 1a, § 2o, I, o que totalizaria R$ 4.093,34 àquele título (R$ 2.256,97 + R$ 1.836,97); i) que tal quantia será paga aos beneficiários proporcionalmente e na mesma quantidade de parcelas da entrada (cláusula 1a, § 2o, II). 8. Considerando que, como narrado na petição inicial, a autora somente efetuou o pagamento de duas parcelas das entradas de cada contrato, o que soma R$ 3.117,20, se extrai que não há quantia nenhuma há lhe ser restituída, pois o valor vertido sequer correspondeu ao devido à título de comissão de corretagem. 9. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO Para reformar em parte a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos tão somente para excluir a condenação da ré à obrigação de restituição de quantia certa. 10. Nos termos do art. 55 da lei no 9.099/95, sem condenação em custas adicionais, nem em honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente vencido. E o teor da Súmula 543/STJ: “543 Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador -integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula543,SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015) O tema de que cuidou o acórdão reclamado, que se refere à validade da cláusula contratual que atribuiu ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, embora objeto de entendimento consolidado do C. STJ, está relacionado a paradigma diverso, acerca do qual não divergiu o acordão reclamado, ao revés, foi proferido no mesmo sentido, inclusive, com expressa invocação do Recurso Especial Repetitivo 1.599.511/SP, que tem efeito vinculante. Segundo a Reclamante, “não há de se falar em mudança da sentença de primeiro grau e sim em sua manutenção, uma vez que não restou demonstrado nos autos a existência de despesas com corretagem e muito menos demais despesas administrativas”. (id. Num. 25095015 - Pág. 11. Ora, se o acórdão reclamado não houve com acerto, adentrando em questões probatórias acerca das quais, segundo argumenta a Reclamante, sequer havia controvérsias, trata-se de matéria que não se mostra idônea para embasar a Reclamação, instrumento processual excepcional que tem contornos próprios e que se destina a zelar pela segurança jurídica e não pra servir como sucedâneo recursal para alterar o que foi decidido, reexaminar provas ou rediscutir matéria fática. Diante do exposto, ainda que haja inconformismo da parte com o resultado do julgamento, claro está que os precedentes citados não justificam o cabimento da via eleita, o que, de plano, impõe o indeferimento da inicial por se mostrar inadmissível, conforme autoriza o artigo 198, inciso I, do RITJDF, verbis: Art. 198. Ao despachar a reclamação, o relator: I - indeferirá de plano a reclamação inadmissível, prejudicada ou proposta em face de decisão transitada em julgado; (Redação dada pela Emenda Regimental no 1, de 2016) INDEFIRO, POIS, A INICIAL e julgo extinto o processo sem resolução de mérito. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se. Brasília, 29 de junho de 2021. Des. GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA Relator