Tribunal: TJDFT
Processo: 0715966-58.2021.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-05-25

Ementa:
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença movido por WM CONTADORES ASSOCIADOS EIRELI - ME, indeferiu a adjudicação do imóvel objeto dos autos em favor do agravado/exequente, bem como fixou nova multa cominatória. Alega, em síntese, a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer fixada na sentença exequenda, uma vez que incumbe à instituição financeira o cancelamento do gravame hipotecário registrado na certidão de ônus do imóvel adquirido pelo agravado/autor. Aponta, ainda, a excessividade da nova multa cominatória fixada pelo juízo de origem, em especial diante da alegada impossibilidade de cumprimento da obrigação e do valor pago pelo agravado/autor para aquisição do imóvel, que, quando comparado com o valor total das multas fixadas na origem, demonstraria o risco de enriquecimento indevido do exequente. Sustenta ser possível a adjudicação compulsória do imóvel em favor do agravado/autor, diante da impossibilidade do agravante/réu promover o cancelamento do gravame hipotecário, embora a referida obrigação lhe tenha sido imposta pela sentença objeto de cumprimento. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, o provimento para seja reformada a decisão agravada, a fim de que seja “determinada a imediata expedição da carta de adjudicação do bem em favor do Agravado, sendo, via de consequência, afastada qualquer cominação de multa em desfavor da Agravante”. Subsidiariamente, pugna pela minoração do valor da multa cominatória fixada na origem. Preparo ID 25784398. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, destaco a inviabilidade de conhecimento do recurso no que concerne à tese de impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer imposta ao agravante/réu, uma vez que a presente questão já foi objeto de análise por esta Corte de Justiça quando do julgamento do Agravo de Instrumento no 0743137-24.2020.8.07.0000. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil, o Relator, excepcionalmente, preenchidos os requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995 do mesmo Codex, relativos à demonstração do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e da probabilidade de provimento do recurso, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, a pretensão recursal, quando, à luz do artigo 300 da Lei Processual Civil, houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. No exame perfunctório que ora se impõe, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores à concessão do pretendido efeito suspensivo. Neste primeiro juízo, não identifico de forma liminar a probabilidade do direito vindicado pelo agravante, tendo em vista que, nos termos do artigo 115 do Código de Processo Civil, a sentença objeto de cumprimento na origem é ineficaz contra a instituição financeira credora hipotecária, uma vez que ausente a formação de litisconsórcio facultativo com a sua inclusão no polo passivo da demanda durante a fase de conhecimento. Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será: I - nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo; II - ineficaz, nos outros casos, apenas para os que não foram citados. Dessa forma, ao menos em sede de cognição sumária, entendo que inviável impor a adjudicação compulsória do imóvel litigioso em favor do agravado/autor, uma vez que a referida medida atingiria o patrimônio da instituição financeira, terceira estranha à lide originária, contra a qual, conforme afirmado, a sentença objeto de cumprimento é ineficaz. Assim, caberia à agravante/ré diligenciar junto ao agente financeiro para o cancelamento do gravame lançado sobre o imóvel, ainda que através de ajuizamento de demanda judicial especifica, conforme o caso. Nesse sentido, já se manifestou esta Corte de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO. CONSTRUTORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EQUIDADE. 1. A baixa na hipoteca pretendia pela Autora atingirá direito do Banco Requerido, uma vez que poderá desconstituir a garantia de crédito que lhe pertence, afetando o patrimônio jurídico dele. E a análise da responsabilidade da instituição financeira pela baixa na hipoteca é matéria afeta ao julgamento de mérito da demanda, razão pela qual, com fundamento na teoria da asserção, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do Réu. 2. Tendo a consumidora demonstrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ela tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 3. Incide, na hipótese, o disposto na Súmula no 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4. Tratando-se de obrigação de fazer, referente à baixa do gravame incidente sobre o imóvel objeto da demanda, não se pode considerar que o proveito econômico pretendido pela Autora equivale ao valor do bem por ela adquirido, sendo, portanto, inestimável. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados por apreciação equitativa do magistrado, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15. Precedentes. 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. (Acórdão 1302741, 07107651920208070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/11/2020, publicado no PJe: 27/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. INCORPORADORA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BAIXA DO GRAVAME. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSIÇÃO DE MULTAS. CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. INADMISSIBILIDADE. ASTREINTES. RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. 1. Apelação contra sentença, proferida em ação declaratória de inadimplemento contratual c/c obrigação de fazer e indenização, que confirmou a tutela de urgência e julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a liberação do ônus real incidente sobre o imóvel e a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, bem como para condenar a ré ao pagamento das multas previstas nas Cláusulas 1.6 e 7.3 do Contrato de Compra e Venda. 2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que o litisconsórcio passivo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira é facultativo e não necessário, de forma que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional. Preliminar rejeitada. 3. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Assim, estando o imóvel gravado com garantia real referente a contrato firmado entre a incorporadora ré e o Banco de Brasília - BRB, que recebeu o imóvel em garantia hipotecária, prevalece o direito dos promitentes compradores que quitaram o imóvel. 4. A promessa de compra e venda firmada entre a promitente vendedora e os promitentes compradores dispõe que aquela exoneraria a unidade imobiliária quitada do direito real dentro do prazo de 180 dias contados da entrega das chaves, sob pena de multa equivalente a prevista no contrato. Tendo o imóvel sido quitado, as chaves entregues, e a vendedora não cumprido sua obrigação de baixar o gravame, cabível a imposição da multa ajustada. 5. A aplicação cumulada de multas contratuais com base no mesmo fato gerador, qual seja, no presente caso, o descumprimento da obrigação de dar baixa no gravame e outorgar escritura pública definitiva no prazo pactuado, acabaria compensando duplamente os danos causados ao locador, o que não se admite, sob pena de violação ao princípio do non bis in idem. 6. A multa diária por descumprimento de obrigação, fixada em 1% do valor de aquisição do imóvel, mostra-se excessiva, podendo ensejar enriquecimento sem causa, impondo-se a sua redução. 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1153873, 07152859020188070001, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 7/3/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, ao menos por ora, entendo que não deve prosperar o pedido relativo à revogação da multa diária fixada, pois, com fundamento no § 1o do artigo 537 do Código de Processo Civil, é firme a jurisprudência dos Tribunais pátrios no sentido de que a decisão que fixa astreintes não preclui nem faz coisa julgada, podendo ser modificada a qualquer tempo, o que reforça a ausência do requisito do periculum in mora necessário ao deferimento do pleito liminar. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para responder, facultando-lhe juntar a documentação que entender pertinente para o julgamento do mérito deste recurso (artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil). Publique-se.

Inteiro teor:
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por BRAZILIENSE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA da decisão que, nos autos do cumprimento de sentença movido por WM CONTADORES ASSOCIADOS EIRELI - ME, indeferiu a adjudicação do imóvel objeto dos autos em favor do agravado/exequente, bem como fixou nova multa cominatória. Alega, em síntese, a impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer fixada na sentença exequenda, uma vez que incumbe à instituição financeira o cancelamento do gravame hipotecário registrado na certidão de ônus do imóvel adquirido pelo agravado/autor. Aponta, ainda, a excessividade da nova multa cominatória fixada pelo juízo de origem, em especial diante da alegada impossibilidade de cumprimento da obrigação e do valor pago pelo agravado/autor para aquisição do imóvel, que, quando comparado com o valor total das multas fixadas na origem, demonstraria o risco de enriquecimento indevido do exequente. Sustenta ser possível a adjudicação compulsória do imóvel em favor do agravado/autor, diante da impossibilidade do agravante/réu promover o cancelamento do gravame hipotecário, embora a referida obrigação lhe tenha sido imposta pela sentença objeto de cumprimento. Requer, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo ao recurso. No mérito, o provimento para seja reformada a decisão agravada, a fim de que seja “determinada a imediata expedição da carta de adjudicação do bem em favor do Agravado, sendo, via de consequência, afastada qualquer cominação de multa em desfavor da Agravante”. Subsidiariamente, pugna pela minoração do valor da multa cominatória fixada na origem. Preparo ID 25784398. É o relatório. DECIDO. Inicialmente, destaco a inviabilidade de conhecimento do recurso no que concerne à tese de impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer imposta ao agravante/réu, uma vez que a presente questão já foi objeto de análise por esta Corte de Justiça quando do julgamento do Agravo de Instrumento no 0743137-24.2020.8.07.0000. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Nos termos do artigo 1.019, I, do Código de Processo Civil, o Relator, excepcionalmente, preenchidos os requisitos previstos no parágrafo único do artigo 995 do mesmo Codex, relativos à demonstração do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e da probabilidade de provimento do recurso, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, a pretensão recursal, quando, à luz do artigo 300 da Lei Processual Civil, houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. No exame perfunctório que ora se impõe, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores à concessão do pretendido efeito suspensivo. Neste primeiro juízo, não identifico de forma liminar a probabilidade do direito vindicado pelo agravante, tendo em vista que, nos termos do artigo 115 do Código de Processo Civil, a sentença objeto de cumprimento na origem é ineficaz contra a instituição financeira credora hipotecária, uma vez que ausente a formação de litisconsórcio facultativo com a sua inclusão no polo passivo da demanda durante a fase de conhecimento. Art. 115. A sentença de mérito, quando proferida sem a integração do contraditório, será: I - nula, se a decisão deveria ser uniforme em relação a todos que deveriam ter integrado o processo; II - ineficaz, nos outros casos, apenas para os que não foram citados. Dessa forma, ao menos em sede de cognição sumária, entendo que inviável impor a adjudicação compulsória do imóvel litigioso em favor do agravado/autor, uma vez que a referida medida atingiria o patrimônio da instituição financeira, terceira estranha à lide originária, contra a qual, conforme afirmado, a sentença objeto de cumprimento é ineficaz. Assim, caberia à agravante/ré diligenciar junto ao agente financeiro para o cancelamento do gravame lançado sobre o imóvel, ainda que através de ajuizamento de demanda judicial especifica, conforme o caso. Nesse sentido, já se manifestou esta Corte de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONTRATO. CONSTRUTORA. QUITAÇÃO. BAIXA NA HIPOTECA. RELAÇÃO COM A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. SÚMULA 308 DO STJ. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. EQUIDADE. 1. A baixa na hipoteca pretendia pela Autora atingirá direito do Banco Requerido, uma vez que poderá desconstituir a garantia de crédito que lhe pertence, afetando o patrimônio jurídico dele. E a análise da responsabilidade da instituição financeira pela baixa na hipoteca é matéria afeta ao julgamento de mérito da demanda, razão pela qual, com fundamento na teoria da asserção, deve ser reconhecida a legitimidade passiva do Réu. 2. Tendo a consumidora demonstrado o integral pagamento do preço do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda celebrado com a construtora, ela tem o direito de receber o bem livre de qualquer ônus. 3. Incide, na hipótese, o disposto na Súmula no 308 do c. Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". 4. Tratando-se de obrigação de fazer, referente à baixa do gravame incidente sobre o imóvel objeto da demanda, não se pode considerar que o proveito econômico pretendido pela Autora equivale ao valor do bem por ela adquirido, sendo, portanto, inestimável. 5. Os honorários advocatícios devem ser fixados por apreciação equitativa do magistrado, nos termos do art. 85, § 8o, do CPC/15. Precedentes. 6. Apelação conhecida e parcialmente provida. Preliminar rejeitada. (Acórdão 1302741, 07107651920208070001, Relator: Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, data de julgamento: 19/11/2020, publicado no PJe: 27/11/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE. INCORPORADORA. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BAIXA DO GRAVAME. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. IMPOSIÇÃO DE MULTAS. CUMULAÇÃO. BIS IN IDEM. INADMISSIBILIDADE. ASTREINTES. RAZOABILIDADE. REDUÇÃO. 1. Apelação contra sentença, proferida em ação declaratória de inadimplemento contratual c/c obrigação de fazer e indenização, que confirmou a tutela de urgência e julgou procedentes os pedidos iniciais para determinar a liberação do ônus real incidente sobre o imóvel e a outorga da escritura pública definitiva de compra e venda, bem como para condenar a ré ao pagamento das multas previstas nas Cláusulas 1.6 e 7.3 do Contrato de Compra e Venda. 2. É entendimento pacífico deste Tribunal de Justiça que o litisconsórcio passivo entre a construtora/incorporadora e a instituição financeira é facultativo e não necessário, de forma que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda é opcional. Preliminar rejeitada. 3. De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Assim, estando o imóvel gravado com garantia real referente a contrato firmado entre a incorporadora ré e o Banco de Brasília - BRB, que recebeu o imóvel em garantia hipotecária, prevalece o direito dos promitentes compradores que quitaram o imóvel. 4. A promessa de compra e venda firmada entre a promitente vendedora e os promitentes compradores dispõe que aquela exoneraria a unidade imobiliária quitada do direito real dentro do prazo de 180 dias contados da entrega das chaves, sob pena de multa equivalente a prevista no contrato. Tendo o imóvel sido quitado, as chaves entregues, e a vendedora não cumprido sua obrigação de baixar o gravame, cabível a imposição da multa ajustada. 5. A aplicação cumulada de multas contratuais com base no mesmo fato gerador, qual seja, no presente caso, o descumprimento da obrigação de dar baixa no gravame e outorgar escritura pública definitiva no prazo pactuado, acabaria compensando duplamente os danos causados ao locador, o que não se admite, sob pena de violação ao princípio do non bis in idem. 6. A multa diária por descumprimento de obrigação, fixada em 1% do valor de aquisição do imóvel, mostra-se excessiva, podendo ensejar enriquecimento sem causa, impondo-se a sua redução. 7. Apelação conhecida e parcialmente provida. (Acórdão 1153873, 07152859020188070001, Relator: CESAR LOYOLA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 20/2/2019, publicado no DJE: 7/3/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Por fim, ao menos por ora, entendo que não deve prosperar o pedido relativo à revogação da multa diária fixada, pois, com fundamento no § 1o do artigo 537 do Código de Processo Civil, é firme a jurisprudência dos Tribunais pátrios no sentido de que a decisão que fixa astreintes não preclui nem faz coisa julgada, podendo ser modificada a qualquer tempo, o que reforça a ausência do requisito do periculum in mora necessário ao deferimento do pleito liminar. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Intime-se a parte agravada para responder, facultando-lhe juntar a documentação que entender pertinente para o julgamento do mérito deste recurso (artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil). Publique-se.