Tribunal: TJDFT
Processo: 0710329-29.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-06-02

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0710329-29.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU, TALES DE MILETO ALVES CAVALCANTE, ITAMAR JORGE DO NASCIMENTO, LUDMILA SOUZA MONTEIRO REPRESENTANTE LEGAL: RAFAEL DARIO DE AZEVEDO NOGUEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 24736420) interposto por MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho, que, na liquidação por arbitramento, processo número 0712772-03.2019.8.07.0006, homologou os cálculos apresentados pelo perito judicial, nos seguintes termos (ID 86281767): TALES DE MILETO ALVES CAVALCANTE e Outros requer a liquidação de sentença proferida contra MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME. A decisão ao Id 62930947, que liquidou a sentença, foi reformada por agravo interposto pela parte ré. Determinou o v. acórdão (Id 80393160), a realização de nova avaliação. Promovida nova avaliação, foi juntado laudo ao Id 81739070, apontando como valor de cada imóvel R$ 280.000,00. A parte autora concordou com a nova avaliação. A parte ré novamente impugna o laudo. Afirma que o laudo contraria o decidido no agravo, uma vez que apreçou o imóvel por valor muito acima da última avaliação, considerada exorbitante pelo acórdão. Repete os argumentos já veiculados na impugnação anterior. Pugna por nova avaliação. Alternativamente, pretende a liquidação pelo valor de R$ 77.500,00 ou, no máximo, R$ 100.400,00. O oficial de justiça avaliador respondeu à impugnação, conforme Id 84664896. Reitera os valores apurados para os imóveis. Afirma que foi considerado na avaliação a distância dos imóveis à portaria de entrada e a infraestrutura recebida pelo CABV, à exemplo de asfalto em todas as quadras antigas, quadras de esportes, comércio local e entre quadras, benfeitorias da administração, nova portaria, entre outros. Considerou, ainda, a valorização decorrente da regularização dos lotes, com a lavratura de inúmeras escrituras e habite-se. Juntou documento com indicação do preço de mercado para os lotes do CABV, atualizado para fevereiro de 2021. A parte autora reitera a concordância com o laudo apresentado. A requerida reitera a discordância com a avaliação. Junta parecer técnico datado de 17 de março de 2017 e apreçando imóvel equivalente em R$ 101.370,00. Pugna por outra avaliação, na qual o oficial de justiça deverá decotar do valor do imóvel o custo com infraestrutura, uma vez que não suportada pelos adquirentes. Os autos vieram conclusos. Decido. A parte ré foi condenada ao pagamento de perdas e danos, relativa à supressão de imóveis adquiridos pela parte autora no Condomínio Alto da Boa Vista, equivalente ao valor de mercado de fração situada no mesmo condomínio, a ser apurado em liquidação. Em nova avaliação, em cumprimento ao acórdão proferido em agravo de instrumento interposto pela parte ré, o imóvel de cada autor foi avaliado em R$ 280.000,00. O oficial de justiça indicou como método para a precificação a pesquisa de mercado em sítios de referência do setor imobiliário, bem como consulta à profissional que atua na área de corretagem. Apontou que para chegar ao valor de mercado do imóvel foi considerado a distância do lote à portaria do CABV, assim como a infraestrutura já instalada no condomínio e a valorização decorrente da regularização do empreendimento. A fixação da obrigação se dá pelo valor atual de mercado. O modo de apuração da obrigação condiz com o disposto na segunda parte do art. 510 c/c art. 464 §2o, ambos do CPC, considerando a simplicidade da questão e a desnecessária realização de perícia. Foram realizadas duas avaliações, a primeira atribuiu o valor de R$ 210.000,00 e a segunda o valor de R$ 280.000,00 ao imóvel. As avaliações ocorreram de acordo com imóveis assemelhados ao que foi desconstituído. Não seria viável realizar a avaliação com base no exato lote suprimido, porque, por óbvio, não mais possui expressão econômica. Tramitam nesta vara cível dezenas de outras ações que tratam do mesmo objeto. Em parte delas a obrigação já foi liquidada, mediante avaliações mercadológicas, tal como procedido no presente feito. É de conhecimento deste Juízo avaliações inferiores às apontadas no presente caso. Não obstante, os valores apurados em cada processo tendem a refletir a situação de mercado à época da avaliação, não podendo servir de referência absoluta para a fixação de preço em momento posterior. A parte ré pretende a liquidação pelo valor de R$ 77.500,00 ou, no máximo, R$ 100.400,00, conforme documentos que acosta aos autos. Ocorre que as avaliações noticiadas pela parte ré não são contemporâneas à avaliação levada a efeito pelo oficial de justiça. O parecer técnico que indica o valor do imóvel em R$ 101.370,00, assim como o laudo elaborado pelo perito Marcus Campelo avaliando imóvel em R$ 100.400,00, confeccionado em autos próprios, foram elaborados em meados do ano de 2017, em momento social e econômico diverso do atual, e quando a infraestrutura do CABV não tinha os níveis de benfeitorias que possui na atualidade. Dessa forma, os parâmetros indicados pela parte ré não foram atualizados e não se prestam a servir de referência única para a avaliação do imóvel. As avalições produzidas nos autos, realizadas em momentos diversos, indicam tendência de valorização dos imóveis com o passar do tempo, em resposta à situação excepcional de pandemia que atinge a economia e o setor imobiliário e à notória melhoria na infraestrutura do condomínio. Em qualquer dos casos, o valor do imóvel é determinado pelo mercado. Com efeito, incabível a utilização dos mesmos parâmetros que nortearam o mercado imobiliário há mais de 3 anos, uma vez que não refletem o momento econômico e social atual. As avaliações realizadas nestes autos por Oficial de Justiça está em consonância com os valores praticados no mercado imobiliário para os imóveis situados no CABV, conforme se vê das pesquisas de preços que acompanham os laudos. Desse modo, adoto para fins de liquidação o valor indicado pelo perito judicial na última avaliação ao Id 81739070, por melhor refletir a realidade mercadológica e por ser o mais razoável, atendendo integralmente ao disposto no título judicial. Pelo exposto, declaro líquida a sentença, no valor de R$ 280.000,00. Incide correção monetária e juros legais a partir desta data. Preclusa esta decisão, ou na ausência de recurso com atribuição de efeito suspensivo, faculto à parte credora requerer o cumprimento da obrigação, na forma do art. 523 do CPC. Escoado o prazo e nada sendo requerido, arquivem-se. O Agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) o agravo de instrumento foi interposto em face de decisão em liquidação de sentença que homologou laudo de avaliação proferido contrariamente às determinações da norma técnica aplicável, obstando a apuração do real valor devido; (ii) na origem, a sentença condenou a Agravante à realocação dos lotes dos Autores, ora Agravados, para a nova área do Condomínio Alto da Boa Vista, segundo determinação de um Termo de Ajustamento de Conduta; (iii) a realocação não foi mais possível à Agravante por falta de lotes no Condomínio que a pertença; (iv) diante desse cenário, deve, então, a Agravante, indenizar os Agravados no valor de mercado dos lotes, conforme a sentença proferida dos autos de origem; (v) a avaliação não pode ser realizada sobre o lote desconstituído, porquanto não tem valor de mercado, mas deve ser realizada sobre lotes aos quais seriam realocados os Agravados, ou seja, na nova área do Condomínio; (vi) nesse sentido, inicialmente foi realizada avaliação pelo Oficial de Justiça Avaliador, que indicou como valor de mercado R$210.000,00 (duzentos e dez mil reais), sem que trouxesse, contudo, subsídios mínimos que corroborem a avaliação realizada, pois não indicou quais lotes teriam sido transacionados a esta quantia, além de não cumprir os requisitos da norma de avaliação, NBR 14653-2; (v) após o provimento do Agravo de Instrumento de no 0715164-94.2020.8.07.0000, determinou-se a realização de nova avaliação, em face da inconsistência da avaliação de Oficial de Justiça, bem como em razão de haver fundadas dúvidas acerca do real valor dos imóveis; (vi) nessa nova avaliação, o Oficial de Justiça avaliador indicou como valor de mercado R$280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), em discordância com o disposto na decisão que deu provimento ao Agravo de Instrumento da ora Agravante que estipulou o inicial valor, excedendo o valor da última avaliação, a qual já havia sido considerada exorbitante; (vii) foi homologado o último laudo do Oficial (ID 81739070 do processo originário), sem observar os valores apresentados pela ora Agravante em sede de impugnação na origem, bem como em desalinho com a documentação e pareceres indicativos dos valores de mercado; (viii) a Agravante apontou contratos anteriormente juntados aos autos de origem, atestando o valor real de venda dos lotes, equivalente a R$ 77.500,00 (setenta e sete mil e quinhentos reais), bem como requereu prova emprestada dos autos n.o 2015.06.1.000774-6, cujo laudo fora homologado no valor de R$ 77.800,00 (setenta e sete mil e oitocentos reais) naqueles autos; (xix) em respeito ao princípio da eventualidade, apontou novamente laudo pericial, o qual concluiu pelo valor médio de R$ 101.370,00 (cento e um mil, trezentos e setenta reais) para os lotes do Condomínio; (xx) concluiu também que esse valor incluía “taxas extras” para a implementação de infraestrutura, as quais equivalem a R$ 18.585,23 (dezoito mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e três centavos); (xxi) uma vez que os Agravados não comprovaram o pagamento das referidas taxas, decotando-se essas, o lote corresponderia ao valor de R$ 82.784,77 (oitenta e dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais e setenta e sete centavos); (xxii) ainda de forma subsidiária, a Agravante citou novamente aos autos originários pesquisas abstratas realizadas pela internet, tendo encontrado o valor médio de R$ 89.500,00, coadunando com laudo de avaliação de oficial atuante nos autos n.o 2016.06.1.009200-7, o qual apontou o valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), tendo requerido que a homologação fosse de valor parecido com esses; (xxiii) também de forma subsidiária, a Agravante juntou laudo pericial realizado no processo n.o 2015.06.1.000774-6, em que o Sr. Perito Marcus Campello, concluiu que a média de preços praticados entre as Quadras 100 e 200 no CABV é de R$ 100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais), valor que foi acatado no Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000; (xxiv) a Agravante também requereu nova avaliação, diante do erro evidente e fundamentado no laudo juntado aos autos originários, em razão de contrariar a norma técnica aplicável às avaliações de imóveis urbanos, NBR 14653-2, já isso causou substancial diminuição do valor dos imóveis do Condomínio; (xxv) contrariamente ao que foi exposto, o laudo apresentado nos autos de origem pelo Oficial de Justiça Avaliador despreza a norma técnica em absoluto, porquanto não considera os fatores que indicam o real valor do lote a que seria realocado (eis que esse é equivalente ao lote desconstituído antes de sua desconstituição), como sua localização, ausência de infraestrutura e queda da procura por compradores; (xxvi) os lotes desconstituídos pelo Termo de Ajustamento de Conduta, firmado em 2007, situavam-se em área de proteção de manancial, bem como em localização distante do início do Condomínio Alto da Boa Vista, sendo que receberiam infraestrutura posteriormente; (xxvii) a comparação realizada pelo Sr. Avaliador não observou lotes de fato semelhantes, haja vista os lotes confrontados possuírem infraestrutura completa, conclusão a que se chega pela simples observação do valor arbitrado, enquanto os Agravados haviam adquirido lote sem infraestrutura e, consequentemente, de menor valor; (xxviii) o Oficial de Justiça se pautou, assim, em lotes em quadras com infraestrutura, que traz um valor mais alto do que das quadras finais sem infraestrutura; (xxix) há superavaliação do imóvel, tendo em vista o impacto nas vendas. Em relação que depreendeu acima, a Agravante traz aos autos documentação constante nos IDs 24736420 até 24736456, no sentido de corroborar os argumentos para pretender reformar a decisão, pautados no que declinou acima, a saber, os erros contidos no laudo homologado: (i) discrepância entre valores encontrados; (ii) transações realizadas, sobretudo no que tange à comparação entre lotes sem e com infraestrutura; (iii) realização de perícia em outros processos, tomando-se prova emprestada para valoração dos lotes; (iv) ausência de percepção quanto à informação do perito assistente em relação ao impacto das taxas nos valores dos lotes; (v) pesquisa na internet; (vi) necessidade subsidiária de realização de nova avaliação; (vii) precedentes no Tribunal. Em sede de pedido de atribuição de efeito suspensivo, invoca periculum in mora (i) na alta probabilidade de prejuízo e dano irreparável, caso a homologação do laudo pericial que avaliou equivocadamente o lote objeto de litígio em R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais) permaneça irradiando seus efeitos, obrigando a Agravante a despender valor acima do praticado no mercado, contrariando a sentença; (ii) na possibilidade dos Agravados já estarem aptos a entrarem com cumprimento de sentença, exigindo o pagamento nesses termos. Como fumus boni iuris invoca a necessidade de nova avaliação em face dos desacertos demonstrados, de acordo com o art. 873, I e II, do CPC/15. Ainda aduz para o perigo de lesão grave e de difícil reparação, pois enfrenta inúmeros outros casos similares a este, haja vista que a exigência do valor homologado implicará no impedimento do desenvolvimento da atividade empresarial da Agravante e a consequente inexistência de ativos futuros para quitação de eventuais débitos. Diante desse cenário, pleiteia a suspensão da tramitação do feito na origem. E, no mérito, que seja reformada a r. decisão agravada, nos seguintes termos: (i) homologado o valor médio das vendas efetivamente realizadas no Condomínio, nas quais foi encontrado o valor de R$ 77.500,00 (setenta e sete mil e quinhentos reais), ou, pelo menos, para que seja homologado, por meio de prova emprestada, o valor indicado em laudo do processo n.o 2015.06.1.000774-6 (documento anexo), no montante de R$ 77.800,00 (setenta e sete mil e oitocentos reais); (ii) subsidiariamente, homologado o valor encontrado por Perito assistente, que corretamente abate o valor das infraestruturas do valor do lote, concluindo pelo justo valor de R$ 82.784,77 (oitenta e dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais e setenta e sete centavos); (iii) subsidiariamente, homologado o valor médio encontrado em pesquisa abstrata realizada na internet, em que a Agravante encontrou o valor de R$ 89.500,00 (oitenta e nove mil e quinhentos reais) ou, pelo menos, o valor indicado pelo Sr. Oficial de Justiça Avaliador nos autos n.o 2016.06.1.009200-7 (documento anexo), qual seja R$ 90.000,00 (noventa mil reais), podendo ser utilizado nos autos do processo originário como prova emprestada, de acordo com o artigo 372, do CPC; (iv) subsidiariamente, homologado o valor da indenização de R$ 100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais), de acordo com o laudo do Perito atuante no processo n.o 2015.06.1.000774-6, considerando a média de preço entre os imóveis das quadras 100 e 200, e de acordo com a modificação realizada em julgamento de agravo de instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000, o qual considerou o referido laudo apontado pela Martinez, em mais uma situação idêntica ao do presente caso; (v) subsidiariamente, requer seja reformada a r. decisão interlocutória agravada para que seja determinada a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, I e II, do CPC/15. Preparo recolhido (IDs 24736457 e 24736458). No despacho constante do ID 25079230 intimei a parte a se manifestar diante da constatação de (i) pluralidade de juízos que analisaram, em algum momento, pedidos que guardam intrínseca relação com o feito distribuído para essa relatoria; (ii) anterior manifestação, no bojo do Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000 a respeito do valor dos lotes, o que, no curso do processo em tela, acarreta impacto na apreciação do feito. No ID 25404909, a parte se manifestou, alegando apenas que a decisão acima, que fixou o valor de R$100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais) baseou-se no preço médio atual de um terreno nu, considerando-se a média de preços praticados entre as Quadras 100 e 200 no Condomínio Alto da Boa Vista. Observando a manifestação, na decisão constante do ID 25607807, entendi inicialmente existir conexão imprópria em relação ao a Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000, de Relatoria da Desembargadora Simone Lucindo, tendo encaminhado o feito para sua apreciação. No despacho constante Do ID 25858563, a E. Desembargadora levantou ponto que dirimiu a controvérsia, reencaminhando o feito à essa Relatoria. É o relatório. Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (IDs 24736457 e 24736458). DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 24736420) interposto por MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho, que, na liquidação por arbitramento, processo número 0712772-03.2019.8.07.0006, homologou os cálculos apresentados pelo perito judicial, declarando líquida a sentença, no valor de R$ 280.000,00. A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que homologou o laudo pericial, trazendo como pano de fundo discussão sobre eventuais erros de cálculos, baseados em alegados equívocos de método. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. No caso em apreço, das alegações formuladas pelo Agravante, bem como considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, verifico a presença concomitante dos requisitos acima especificados, os quais subsidiam a suspensão do processo, ao menos por agora e até o julgamento do presente agravo. Isso porque, a Agravante, em suas razões, ao invocar o art. 1.019, I do CPC, evidenciou a probabilidade do direito, em face dos alegados erros de cálculo em razão do que entende como contraste no método, acostando robusta documentação (IDs 24736420 até 24736456), que acena para a necessidade de melhor verticalização quanto aos argumentos trazidos. Sobretudo em relação à discrepância entre valores encontrados nos terrenos comparados (a saber, sem e com infraestrutura). Além disso, deverá ser necessário dirimir nessa instância, por ocasião da apreciação do agravo, a controvérsia em relação às distintas perícias que a Agravante deduziu perante o juízo monocrático como provas emprestadas, para fins de balizamento do valor dos terrenos, bem como o contraponto entre o que o perito assistente levantou nesse sentido, e a perícia do juízo, sem deixar de mencionar, dentro desse cenário, a eventualidade de se proceder à nova avaliação, sobretudo diante do que restou já decidido no Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000 a respeito do valor dos lotes, o que, no curso do processo em tela e, até aqui e agora, poderá acarretar impacto na apreciação do feito. Por outro lado, entendo existir prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, uma vez que a Agravante se encontra na iminência de ter homologado laudo pericial que avaliou o lote objeto de litígio em R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), o que trará impacto de experimentar cumprimento de sentença. De fato, o prosseguimento da ação, sem que se discuta e se exaura o cenário trazido pela Agravante em relação aos cálculos e, ainda, na pendência da apreciação do mérito do presente agravo pode acarretar risco ao resultado útil do processo, pois o referido cumprimento da sentença e seus consectários, enquanto pendente a apreciação do agravo, pode ensejar situação irreversível. O que importa considerar, ao menos nesse primeiro momento de apreciação da matéria, é a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso de agravo de instrumento, tendo em vista que a Agravante se encontra na iminência de experimentar gravame a partir de um cenário onde se discute valor de atualização. Tenho que a vexata quaestio, aqui, diz respeito a se perquirir a suspensão, de plano e pronto, do processo, na origem, enquanto pendente a análise de tais elementos trazidos aos autos. Com isso, diante da necessidade de, de plano e pronto, viabilizar a garantia do processo, evitando, assim, dissabores em face de diligências irreversíveis, entendo que o Agravante logrou êxito em apontar o fumus boni iuris, a partir da controvérsia trazida em torno da discrepância entre valores homologados. Por outro lado, o periculum in mora remonta à ideia da possibilidade de concretização, em definitivo, do prejuízo firmado em face da possibilidade de cumprimento imediato de sentença e inerente levantamento de um valor que ainda se discute. Observando os autos, não vislumbro, por outro lado, potencial prejuízo para as partes Agravadas, sendo que ambas, Agravante e Agravada, podem aguardar o deslinde do mérito. O parágrafo único do art. 995 estabelece como regra a concomitância dos requisitos para que seja concedido o pretendido efeito suspensivo ao recurso, o que abarca a situação do presente caso, pelas razões acima descritas. Diante desse cenário e em uma análise preliminar, entendo subsistir a urgência necessária a autorizar a atuação jurisdicional em caráter provisório, tendo em vista que houve demonstração pela parte Agravante de que os efeitos da decisão agravada lhe são prejudiciais. Por essa razão, até que se ultime a apreciação do objeto desse agravo, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender, por ora, o processo na origem. Oficie-se, COM URGÊNCIA, o Juízo a quo a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão. Recolham-se eventuais mandados decorrentes da decisão sobrestada na origem. Intimem-se os Agravados para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 26 de maio de 2021 17:09:27. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Roberto Freitas Filho Número do processo: 0710329-29.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME AGRAVADO: SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU, TALES DE MILETO ALVES CAVALCANTE, ITAMAR JORGE DO NASCIMENTO, LUDMILA SOUZA MONTEIRO REPRESENTANTE LEGAL: RAFAEL DARIO DE AZEVEDO NOGUEIRA D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 24736420) interposto por MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho, que, na liquidação por arbitramento, processo número 0712772-03.2019.8.07.0006, homologou os cálculos apresentados pelo perito judicial, nos seguintes termos (ID 86281767): TALES DE MILETO ALVES CAVALCANTE e Outros requer a liquidação de sentença proferida contra MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - ME. A decisão ao Id 62930947, que liquidou a sentença, foi reformada por agravo interposto pela parte ré. Determinou o v. acórdão (Id 80393160), a realização de nova avaliação. Promovida nova avaliação, foi juntado laudo ao Id 81739070, apontando como valor de cada imóvel R$ 280.000,00. A parte autora concordou com a nova avaliação. A parte ré novamente impugna o laudo. Afirma que o laudo contraria o decidido no agravo, uma vez que apreçou o imóvel por valor muito acima da última avaliação, considerada exorbitante pelo acórdão. Repete os argumentos já veiculados na impugnação anterior. Pugna por nova avaliação. Alternativamente, pretende a liquidação pelo valor de R$ 77.500,00 ou, no máximo, R$ 100.400,00. O oficial de justiça avaliador respondeu à impugnação, conforme Id 84664896. Reitera os valores apurados para os imóveis. Afirma que foi considerado na avaliação a distância dos imóveis à portaria de entrada e a infraestrutura recebida pelo CABV, à exemplo de asfalto em todas as quadras antigas, quadras de esportes, comércio local e entre quadras, benfeitorias da administração, nova portaria, entre outros. Considerou, ainda, a valorização decorrente da regularização dos lotes, com a lavratura de inúmeras escrituras e habite-se. Juntou documento com indicação do preço de mercado para os lotes do CABV, atualizado para fevereiro de 2021. A parte autora reitera a concordância com o laudo apresentado. A requerida reitera a discordância com a avaliação. Junta parecer técnico datado de 17 de março de 2017 e apreçando imóvel equivalente em R$ 101.370,00. Pugna por outra avaliação, na qual o oficial de justiça deverá decotar do valor do imóvel o custo com infraestrutura, uma vez que não suportada pelos adquirentes. Os autos vieram conclusos. Decido. A parte ré foi condenada ao pagamento de perdas e danos, relativa à supressão de imóveis adquiridos pela parte autora no Condomínio Alto da Boa Vista, equivalente ao valor de mercado de fração situada no mesmo condomínio, a ser apurado em liquidação. Em nova avaliação, em cumprimento ao acórdão proferido em agravo de instrumento interposto pela parte ré, o imóvel de cada autor foi avaliado em R$ 280.000,00. O oficial de justiça indicou como método para a precificação a pesquisa de mercado em sítios de referência do setor imobiliário, bem como consulta à profissional que atua na área de corretagem. Apontou que para chegar ao valor de mercado do imóvel foi considerado a distância do lote à portaria do CABV, assim como a infraestrutura já instalada no condomínio e a valorização decorrente da regularização do empreendimento. A fixação da obrigação se dá pelo valor atual de mercado. O modo de apuração da obrigação condiz com o disposto na segunda parte do art. 510 c/c art. 464 §2o, ambos do CPC, considerando a simplicidade da questão e a desnecessária realização de perícia. Foram realizadas duas avaliações, a primeira atribuiu o valor de R$ 210.000,00 e a segunda o valor de R$ 280.000,00 ao imóvel. As avaliações ocorreram de acordo com imóveis assemelhados ao que foi desconstituído. Não seria viável realizar a avaliação com base no exato lote suprimido, porque, por óbvio, não mais possui expressão econômica. Tramitam nesta vara cível dezenas de outras ações que tratam do mesmo objeto. Em parte delas a obrigação já foi liquidada, mediante avaliações mercadológicas, tal como procedido no presente feito. É de conhecimento deste Juízo avaliações inferiores às apontadas no presente caso. Não obstante, os valores apurados em cada processo tendem a refletir a situação de mercado à época da avaliação, não podendo servir de referência absoluta para a fixação de preço em momento posterior. A parte ré pretende a liquidação pelo valor de R$ 77.500,00 ou, no máximo, R$ 100.400,00, conforme documentos que acosta aos autos. Ocorre que as avaliações noticiadas pela parte ré não são contemporâneas à avaliação levada a efeito pelo oficial de justiça. O parecer técnico que indica o valor do imóvel em R$ 101.370,00, assim como o laudo elaborado pelo perito Marcus Campelo avaliando imóvel em R$ 100.400,00, confeccionado em autos próprios, foram elaborados em meados do ano de 2017, em momento social e econômico diverso do atual, e quando a infraestrutura do CABV não tinha os níveis de benfeitorias que possui na atualidade. Dessa forma, os parâmetros indicados pela parte ré não foram atualizados e não se prestam a servir de referência única para a avaliação do imóvel. As avalições produzidas nos autos, realizadas em momentos diversos, indicam tendência de valorização dos imóveis com o passar do tempo, em resposta à situação excepcional de pandemia que atinge a economia e o setor imobiliário e à notória melhoria na infraestrutura do condomínio. Em qualquer dos casos, o valor do imóvel é determinado pelo mercado. Com efeito, incabível a utilização dos mesmos parâmetros que nortearam o mercado imobiliário há mais de 3 anos, uma vez que não refletem o momento econômico e social atual. As avaliações realizadas nestes autos por Oficial de Justiça está em consonância com os valores praticados no mercado imobiliário para os imóveis situados no CABV, conforme se vê das pesquisas de preços que acompanham os laudos. Desse modo, adoto para fins de liquidação o valor indicado pelo perito judicial na última avaliação ao Id 81739070, por melhor refletir a realidade mercadológica e por ser o mais razoável, atendendo integralmente ao disposto no título judicial. Pelo exposto, declaro líquida a sentença, no valor de R$ 280.000,00. Incide correção monetária e juros legais a partir desta data. Preclusa esta decisão, ou na ausência de recurso com atribuição de efeito suspensivo, faculto à parte credora requerer o cumprimento da obrigação, na forma do art. 523 do CPC. Escoado o prazo e nada sendo requerido, arquivem-se. O Agravante, em suas razões recursais, alega que: (i) o agravo de instrumento foi interposto em face de decisão em liquidação de sentença que homologou laudo de avaliação proferido contrariamente às determinações da norma técnica aplicável, obstando a apuração do real valor devido; (ii) na origem, a sentença condenou a Agravante à realocação dos lotes dos Autores, ora Agravados, para a nova área do Condomínio Alto da Boa Vista, segundo determinação de um Termo de Ajustamento de Conduta; (iii) a realocação não foi mais possível à Agravante por falta de lotes no Condomínio que a pertença; (iv) diante desse cenário, deve, então, a Agravante, indenizar os Agravados no valor de mercado dos lotes, conforme a sentença proferida dos autos de origem; (v) a avaliação não pode ser realizada sobre o lote desconstituído, porquanto não tem valor de mercado, mas deve ser realizada sobre lotes aos quais seriam realocados os Agravados, ou seja, na nova área do Condomínio; (vi) nesse sentido, inicialmente foi realizada avaliação pelo Oficial de Justiça Avaliador, que indicou como valor de mercado R$210.000,00 (duzentos e dez mil reais), sem que trouxesse, contudo, subsídios mínimos que corroborem a avaliação realizada, pois não indicou quais lotes teriam sido transacionados a esta quantia, além de não cumprir os requisitos da norma de avaliação, NBR 14653-2; (v) após o provimento do Agravo de Instrumento de no 0715164-94.2020.8.07.0000, determinou-se a realização de nova avaliação, em face da inconsistência da avaliação de Oficial de Justiça, bem como em razão de haver fundadas dúvidas acerca do real valor dos imóveis; (vi) nessa nova avaliação, o Oficial de Justiça avaliador indicou como valor de mercado R$280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), em discordância com o disposto na decisão que deu provimento ao Agravo de Instrumento da ora Agravante que estipulou o inicial valor, excedendo o valor da última avaliação, a qual já havia sido considerada exorbitante; (vii) foi homologado o último laudo do Oficial (ID 81739070 do processo originário), sem observar os valores apresentados pela ora Agravante em sede de impugnação na origem, bem como em desalinho com a documentação e pareceres indicativos dos valores de mercado; (viii) a Agravante apontou contratos anteriormente juntados aos autos de origem, atestando o valor real de venda dos lotes, equivalente a R$ 77.500,00 (setenta e sete mil e quinhentos reais), bem como requereu prova emprestada dos autos n.o 2015.06.1.000774-6, cujo laudo fora homologado no valor de R$ 77.800,00 (setenta e sete mil e oitocentos reais) naqueles autos; (xix) em respeito ao princípio da eventualidade, apontou novamente laudo pericial, o qual concluiu pelo valor médio de R$ 101.370,00 (cento e um mil, trezentos e setenta reais) para os lotes do Condomínio; (xx) concluiu também que esse valor incluía “taxas extras” para a implementação de infraestrutura, as quais equivalem a R$ 18.585,23 (dezoito mil, quinhentos e oitenta e cinco reais e vinte e três centavos); (xxi) uma vez que os Agravados não comprovaram o pagamento das referidas taxas, decotando-se essas, o lote corresponderia ao valor de R$ 82.784,77 (oitenta e dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais e setenta e sete centavos); (xxii) ainda de forma subsidiária, a Agravante citou novamente aos autos originários pesquisas abstratas realizadas pela internet, tendo encontrado o valor médio de R$ 89.500,00, coadunando com laudo de avaliação de oficial atuante nos autos n.o 2016.06.1.009200-7, o qual apontou o valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais), tendo requerido que a homologação fosse de valor parecido com esses; (xxiii) também de forma subsidiária, a Agravante juntou laudo pericial realizado no processo n.o 2015.06.1.000774-6, em que o Sr. Perito Marcus Campello, concluiu que a média de preços praticados entre as Quadras 100 e 200 no CABV é de R$ 100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais), valor que foi acatado no Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000; (xxiv) a Agravante também requereu nova avaliação, diante do erro evidente e fundamentado no laudo juntado aos autos originários, em razão de contrariar a norma técnica aplicável às avaliações de imóveis urbanos, NBR 14653-2, já isso causou substancial diminuição do valor dos imóveis do Condomínio; (xxv) contrariamente ao que foi exposto, o laudo apresentado nos autos de origem pelo Oficial de Justiça Avaliador despreza a norma técnica em absoluto, porquanto não considera os fatores que indicam o real valor do lote a que seria realocado (eis que esse é equivalente ao lote desconstituído antes de sua desconstituição), como sua localização, ausência de infraestrutura e queda da procura por compradores; (xxvi) os lotes desconstituídos pelo Termo de Ajustamento de Conduta, firmado em 2007, situavam-se em área de proteção de manancial, bem como em localização distante do início do Condomínio Alto da Boa Vista, sendo que receberiam infraestrutura posteriormente; (xxvii) a comparação realizada pelo Sr. Avaliador não observou lotes de fato semelhantes, haja vista os lotes confrontados possuírem infraestrutura completa, conclusão a que se chega pela simples observação do valor arbitrado, enquanto os Agravados haviam adquirido lote sem infraestrutura e, consequentemente, de menor valor; (xxviii) o Oficial de Justiça se pautou, assim, em lotes em quadras com infraestrutura, que traz um valor mais alto do que das quadras finais sem infraestrutura; (xxix) há superavaliação do imóvel, tendo em vista o impacto nas vendas. Em relação que depreendeu acima, a Agravante traz aos autos documentação constante nos IDs 24736420 até 24736456, no sentido de corroborar os argumentos para pretender reformar a decisão, pautados no que declinou acima, a saber, os erros contidos no laudo homologado: (i) discrepância entre valores encontrados; (ii) transações realizadas, sobretudo no que tange à comparação entre lotes sem e com infraestrutura; (iii) realização de perícia em outros processos, tomando-se prova emprestada para valoração dos lotes; (iv) ausência de percepção quanto à informação do perito assistente em relação ao impacto das taxas nos valores dos lotes; (v) pesquisa na internet; (vi) necessidade subsidiária de realização de nova avaliação; (vii) precedentes no Tribunal. Em sede de pedido de atribuição de efeito suspensivo, invoca periculum in mora (i) na alta probabilidade de prejuízo e dano irreparável, caso a homologação do laudo pericial que avaliou equivocadamente o lote objeto de litígio em R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais) permaneça irradiando seus efeitos, obrigando a Agravante a despender valor acima do praticado no mercado, contrariando a sentença; (ii) na possibilidade dos Agravados já estarem aptos a entrarem com cumprimento de sentença, exigindo o pagamento nesses termos. Como fumus boni iuris invoca a necessidade de nova avaliação em face dos desacertos demonstrados, de acordo com o art. 873, I e II, do CPC/15. Ainda aduz para o perigo de lesão grave e de difícil reparação, pois enfrenta inúmeros outros casos similares a este, haja vista que a exigência do valor homologado implicará no impedimento do desenvolvimento da atividade empresarial da Agravante e a consequente inexistência de ativos futuros para quitação de eventuais débitos. Diante desse cenário, pleiteia a suspensão da tramitação do feito na origem. E, no mérito, que seja reformada a r. decisão agravada, nos seguintes termos: (i) homologado o valor médio das vendas efetivamente realizadas no Condomínio, nas quais foi encontrado o valor de R$ 77.500,00 (setenta e sete mil e quinhentos reais), ou, pelo menos, para que seja homologado, por meio de prova emprestada, o valor indicado em laudo do processo n.o 2015.06.1.000774-6 (documento anexo), no montante de R$ 77.800,00 (setenta e sete mil e oitocentos reais); (ii) subsidiariamente, homologado o valor encontrado por Perito assistente, que corretamente abate o valor das infraestruturas do valor do lote, concluindo pelo justo valor de R$ 82.784,77 (oitenta e dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais e setenta e sete centavos); (iii) subsidiariamente, homologado o valor médio encontrado em pesquisa abstrata realizada na internet, em que a Agravante encontrou o valor de R$ 89.500,00 (oitenta e nove mil e quinhentos reais) ou, pelo menos, o valor indicado pelo Sr. Oficial de Justiça Avaliador nos autos n.o 2016.06.1.009200-7 (documento anexo), qual seja R$ 90.000,00 (noventa mil reais), podendo ser utilizado nos autos do processo originário como prova emprestada, de acordo com o artigo 372, do CPC; (iv) subsidiariamente, homologado o valor da indenização de R$ 100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais), de acordo com o laudo do Perito atuante no processo n.o 2015.06.1.000774-6, considerando a média de preço entre os imóveis das quadras 100 e 200, e de acordo com a modificação realizada em julgamento de agravo de instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000, o qual considerou o referido laudo apontado pela Martinez, em mais uma situação idêntica ao do presente caso; (v) subsidiariamente, requer seja reformada a r. decisão interlocutória agravada para que seja determinada a realização de nova avaliação, nos termos do artigo 873, I e II, do CPC/15. Preparo recolhido (IDs 24736457 e 24736458). No despacho constante do ID 25079230 intimei a parte a se manifestar diante da constatação de (i) pluralidade de juízos que analisaram, em algum momento, pedidos que guardam intrínseca relação com o feito distribuído para essa relatoria; (ii) anterior manifestação, no bojo do Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000 a respeito do valor dos lotes, o que, no curso do processo em tela, acarreta impacto na apreciação do feito. No ID 25404909, a parte se manifestou, alegando apenas que a decisão acima, que fixou o valor de R$100.400,00 (cem mil e quatrocentos reais) baseou-se no preço médio atual de um terreno nu, considerando-se a média de preços praticados entre as Quadras 100 e 200 no Condomínio Alto da Boa Vista. Observando a manifestação, na decisão constante do ID 25607807, entendi inicialmente existir conexão imprópria em relação ao a Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000, de Relatoria da Desembargadora Simone Lucindo, tendo encaminhado o feito para sua apreciação. No despacho constante Do ID 25858563, a E. Desembargadora levantou ponto que dirimiu a controvérsia, reencaminhando o feito à essa Relatoria. É o relatório. Dos Requisitos Extrínsecos e do Cabimento O recurso é cabível, tendo em vista a regra inserta no Art. 1.015, inc. I, do CPC e tempestivo. A petição do agravo veio instruída com as peças obrigatórias, nos termos do Art. 1.017, § 5o, do CPC. Preparo recolhido (IDs 24736457 e 24736458). DECIDO. DO EFEITO SUSPENSIVO Conforme relatado, cuida-se de agravo de instrumento com pedido de atribuição de efeito suspensivo (ID 24736420) interposto por MARTINEZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. em face do SUELEN MARIA HYPOLITO PANAGIOTIDOU ante decisão proferida pelo juízo da 1a Vara Cível de Sobradinho, que, na liquidação por arbitramento, processo número 0712772-03.2019.8.07.0006, homologou os cálculos apresentados pelo perito judicial, declarando líquida a sentença, no valor de R$ 280.000,00. A controvérsia recursal consiste na pretensão de reforma da decisão que homologou o laudo pericial, trazendo como pano de fundo discussão sobre eventuais erros de cálculos, baseados em alegados equívocos de método. Como regra, não há efeito suspensivo automático do presente recurso, nos termos do Art. 995 do CPC, bem como do que dispõe o art. 1.019, I do mesmo CPC. No entanto, a concessão do efeito suspensivo, por configurar exceção à regra da cognição exauriente e ao contraditório, condiciona-se à existência de prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e de ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso, nos termos do parágrafo único do referido artigo. No caso em apreço, das alegações formuladas pelo Agravante, bem como considerando os limites que essa cognição sumária permite em sede de tutela recursal, verifico a presença concomitante dos requisitos acima especificados, os quais subsidiam a suspensão do processo, ao menos por agora e até o julgamento do presente agravo. Isso porque, a Agravante, em suas razões, ao invocar o art. 1.019, I do CPC, evidenciou a probabilidade do direito, em face dos alegados erros de cálculo em razão do que entende como contraste no método, acostando robusta documentação (IDs 24736420 até 24736456), que acena para a necessidade de melhor verticalização quanto aos argumentos trazidos. Sobretudo em relação à discrepância entre valores encontrados nos terrenos comparados (a saber, sem e com infraestrutura). Além disso, deverá ser necessário dirimir nessa instância, por ocasião da apreciação do agravo, a controvérsia em relação às distintas perícias que a Agravante deduziu perante o juízo monocrático como provas emprestadas, para fins de balizamento do valor dos terrenos, bem como o contraponto entre o que o perito assistente levantou nesse sentido, e a perícia do juízo, sem deixar de mencionar, dentro desse cenário, a eventualidade de se proceder à nova avaliação, sobretudo diante do que restou já decidido no Agravo de Instrumento n.o 0706988-34.2017.8.07.0000 a respeito do valor dos lotes, o que, no curso do processo em tela e, até aqui e agora, poderá acarretar impacto na apreciação do feito. Por outro lado, entendo existir prova de risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, uma vez que a Agravante se encontra na iminência de ter homologado laudo pericial que avaliou o lote objeto de litígio em R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), o que trará impacto de experimentar cumprimento de sentença. De fato, o prosseguimento da ação, sem que se discuta e se exaura o cenário trazido pela Agravante em relação aos cálculos e, ainda, na pendência da apreciação do mérito do presente agravo pode acarretar risco ao resultado útil do processo, pois o referido cumprimento da sentença e seus consectários, enquanto pendente a apreciação do agravo, pode ensejar situação irreversível. O que importa considerar, ao menos nesse primeiro momento de apreciação da matéria, é a atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso de agravo de instrumento, tendo em vista que a Agravante se encontra na iminência de experimentar gravame a partir de um cenário onde se discute valor de atualização. Tenho que a vexata quaestio, aqui, diz respeito a se perquirir a suspensão, de plano e pronto, do processo, na origem, enquanto pendente a análise de tais elementos trazidos aos autos. Com isso, diante da necessidade de, de plano e pronto, viabilizar a garantia do processo, evitando, assim, dissabores em face de diligências irreversíveis, entendo que o Agravante logrou êxito em apontar o fumus boni iuris, a partir da controvérsia trazida em torno da discrepância entre valores homologados. Por outro lado, o periculum in mora remonta à ideia da possibilidade de concretização, em definitivo, do prejuízo firmado em face da possibilidade de cumprimento imediato de sentença e inerente levantamento de um valor que ainda se discute. Observando os autos, não vislumbro, por outro lado, potencial prejuízo para as partes Agravadas, sendo que ambas, Agravante e Agravada, podem aguardar o deslinde do mérito. O parágrafo único do art. 995 estabelece como regra a concomitância dos requisitos para que seja concedido o pretendido efeito suspensivo ao recurso, o que abarca a situação do presente caso, pelas razões acima descritas. Diante desse cenário e em uma análise preliminar, entendo subsistir a urgência necessária a autorizar a atuação jurisdicional em caráter provisório, tendo em vista que houve demonstração pela parte Agravante de que os efeitos da decisão agravada lhe são prejudiciais. Por essa razão, até que se ultime a apreciação do objeto desse agravo, DEFIRO o pedido de efeito suspensivo ao agravo de instrumento para suspender, por ora, o processo na origem. Oficie-se, COM URGÊNCIA, o Juízo a quo a fim de dar-lhe conhecimento desta decisão. Recolham-se eventuais mandados decorrentes da decisão sobrestada na origem. Intimem-se os Agravados para oferecer resposta, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Publique-se e intime-se. Brasília, 26 de maio de 2021 17:09:27. ROBERTO FREITAS FILHO Desembargador