Tribunal: TJDFT
Processo: 0733423-06.2021.8.07.0000
Órgão julgador: ROMULO DE ARAUJO MENDES
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-10-25

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0733423-06.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DORIVAL JOSUE DO AMARAL AGRAVADO: ARNALDO LAMOUNIER DE CARVALHO, MARIA APARECIDA DE CARVALHO MATOS, ENY LAMOUNIER DE CARVALHO, MARIA MADALENA LAMOUNIER GOMES, MARIA SELMA LAMOUNIER DE CAMPOS, EDNA MARCIA LAMOUNIER, POLYANNA PEREIRA DE CARVALHO, RAFAEL PEREIRA DE CARVALHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por DORIVAL JOSUÉ DO AMARAL em face de decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Ceilândia que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0001584-69.1996.8.07.0003, rejeitou a impugnação do agravante e homologou o laudo de avaliação produzido por perito técnico nomeado pelo Juízo. O agravante afirma que, diante da ausência de imóveis com características semelhantes aos imóveis em avaliação, o perito realizou comparação com imóvel que também está à venda no SIA, em trecho diferente, mas deixou de considerar que o valor do imóvel que utilizou para realizar a comparação refere-se apenas a 50% (cinquenta por cento) de seu total, destacando que o valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) equivalem a 1.000 m2 (mil metros quadrados). Realça que tem profundo conhecimento de causa em relação ao imóvel utilizado como comparativo pois é patrono do ESPÓLIO de Julius Godoy Garcia, o proprietário de 50% do imóvel SIA TRECHO 3, Lotes 705/715. Em razão disso, entende que o laudo partiu de premissa equivocada, sendo impossível sua homologação. Aduz que o valor atribuído aos imóveis avaliados nos autos do Cumprimento de sentença que originou o presente recurso é incompatível com a realidade, pois muito inferior ao real valor de mercado, já que a média de valor dos lotes de 1.000 m2 (mil metros quadrados) é de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais). Destaca que anteriormente foram realizadas outras avaliações do mesmo imóvel, sendo que a primeira, no ano de 2017, alcançou o valor de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), e a avaliação realizada no ano de 2018 por oficial de justiça encontrou a quantia de R$ 5.400.000,00 (cinco milhões e quatrocentos mil reais), enquanto que o laudo elaborado pelo perito apurou como valor do imóvel R$ 4.435,153,11 (quatro milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil, cento e cinquenta e três reais e onze centavos). Em cotejo com estas informações, entende ser necessária a realização de nova perícia para que se apure o valor dos imóveis. Ressalta a possibilidade de realização de nova avaliação quando qualquer das partes arguir erro na elaboração e metodologia utilizada. Tece considerações e colaciona julgados. Requer o conhecimento do recurso e a concessão do efeito suspensivo. No mérito pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação. Preparo recolhido no ID 30037874. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, §1o c/c art. 300 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, entendo ausentes estes requisitos. Para melhor compreensão da controvérsia, transcrevo in totum a decisão agravada (ID 99784382 dos autos de origem): Trata-se de cumprimento de sentença deflagrado por ARNALDO LAMOUNIER DE CARVALHO e OUTROS em desfavor de ANA AMANCIA DO AMARAL, DORIVAL JOSUE DO AMARAL e OUTROS. Inicialmente, cumpre consignar que a parte credora interpôs incidente de desconsideração da personalidade jurídica (n° 0011519-98.2017.8.07.0003), o qual foi alvo de agravo pelos executados (agravo n° 0704496-35.2018.8.07.0000). Segundo a decisão de ID 36175629, foi determinada a indisponibilidade dos imóveis descritos pelas matrículas n° 13.565 e 13.566 do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Decisão esta que foi agravada pelos executados (0717440-06.2017.8.07.0000). Expedido mandado, o oficial de justiça deste Tribunal indicou que cada um destes imóveis (ID 36175640 – pág. 3) valeria o equivalente a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Em razão das impugnações, foi determinada nova avaliação por oficial de justiça, nos termos da decisão de ID 36175640 (pág. 65). Realizada nova avaliação (ID 36175640 – pág. 74), foi indicado o valor de R$ 2.900.000,00 (dois milhões e novecentos mil) pelo lote 165 (matrícula n° 13.565) e R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) pelo lote 175 (matrícula n° 13.566). Novamente, as partes apresentaram suas irresignações a respeito da nova avaliação, tendo LUZIA DOMINGUES CAIXETA DO AMARAL E DORIVAL JOSUE DO AMARAL pretendido a realização de perícia. Os executados ELAYNE CAIXETA DO AMARAL NUNES, MARIANA CAIXETA DO AMARAL VASCONCELOS e FERNANDO CAIXETA DO AMARAL pretenderam a homologação do valor de R$ 6.450.000,00 (seis milhões, quatrocentos e cinquenta mil reais) por ambos os imóveis. O Valor do cumprimento de sentença foi homologado na forma da decisão de ID 45478303, qual foi agravada pelos executados (n° 0722126-70.2019.8.07.0000). Saliento que o agravo já transitou em julgado e foi rejeitado pelo TJDFT. Sem prejuízo dos atos de avaliação dos imóveis declarados indisponíveis, foi realizada penhora BACENJUD, a qual restou parcialmente frutífera. A decisão quanto à impugnação à penhora foi alvo do agravo de instrumento n° 0715716-59.2020.8.07.0000. Na forma da decisão de ID 67788964, foi determinada a continuidade dos atos de avaliação dos imóveis, uma vez que a parte executada não procedeu à venda por iniciativa particular. Foi comunicado o falecimento do então exequente ANTONIO LAMOUNIER DE CARVALHO e realizada a sucessão do polo ativo por seus herdeiros, na forma da decisão de ID 71835094 e 75823156, as quais não foram alvo de agravo de instrumento, uma vez que não foi comunicado nos autos eletrônicos, tendo o sistema lançado o andamento de decurso de prazo desta decisão. Além disso, não verifiquei a interposição via consulta processual. Realizada a avaliação por perito na forma do documento de ID 92077084, o expert declinou que o valor total pelos dois imóveis é d R$ 4.440.000,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta mil reais). O laudo foi alvo de impugnação pelas executadas, na forma dos Ids 94294155 e ID 94747570. O perito foi intimado a se manifestar a respeito das impugnações, o qual respondeu na forma do ID 97048092, tendo as devedoras se contraposto na forma dos IDs 99191197 e 99448180. A parte credora se manifestou na forma do ID 99368645 É o que basta a relatar. DECIDO. Pois bem, tenho por iniciar a presente decisão elogiando o brilhantismo do laudo pericial apresentado pelo perito CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CAMPOS LINDEMBERG. O imóvel avaliado apresenta as seguintes características: “7.3. Área Terreno (m2): A área de cada um dos dois terrenos é de 1.000,00m2, sendo 10,00 metros de frente e 100,00 metros de profundidade. Ambos terrenos periciados têm a mesma medida e se encontram unidos lateralmente. Portanto a área total periciada é de 2.000,00m2, sendo 20,00 metros de frente e 100,00 metros de profundidade. 7.4. Tipologia: Garagem descoberta de ônibus, inserido na LUOS como sendo CSIInd1 – Prestação de Serviço, e são permitidos ainda os usos Comercial, Institucional e Industrial, simultaneamente ou não, os usos comercial, prestação de serviços, institucional e industrial, localizada nas áreas industriais e de oficinas, sendo proibido o uso residencial 7.5. Topografia: Plano 7.6. Descrição: Trata-se de imóvel com as seguintes benfeitorias: a) Área c/ edificação de dois pavimentos – Área de 79,56m2 cada pavimento e total de 159,12m2 - Edificação simples em bom estado de manutenção e conservação; - Dois apartamentos simples, sendo um em cada pavimento. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código C, portanto, seu estado de conservação é considerado como regular devido a boa manutenção realizada na edificação. b) Área de cobertura de zinco e grades de ferro – Área Total = 13,552m2 Área simples, entre duas edificações e o muro de divisão do terreno ao fundo. A fachada é de gradevazada de ferro; - Cobertura metálica de zinco. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código E, e seu estado de conservação é classificado como necessitando de reparos simples. c) Área de oficina/depósito – Área Total = 25,96 m2 - Edificação simples em bom estado de manutenção; - Área usada de depósito de insumos para pequena oficina; - Cobertura em laje com estrutura simples; - Paredes de alvenaria. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código D, e seu estado de conservação é classificado como entre regular e reparos simples. d) Área coberta para abastecimento com o piso em concreto – Área Total = 134,10m2 - Estrutura e telhas metálicas; - Piso em concreto; Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código E, e seu estado de conservação é classificado como necessitando de reparos simples. e) Área pavimentada dos lotes – Área Total = 2.000,00m2 (área dos dois lotes) - 253,172m2 (de área construída) = 1.746,83m2 - Piso de pavimento asfáltico, com a presença de muitos buracos. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a benfeitoria está classificada no código G e seu estado de conservação é classificado como necessitando de Reparos Importantes.” No corpo do laudo, o perito efetuou o cálculo do custo das acessões e benfeitorias, bem como da depreciação em razão do uso, do tempo e da manutenção empregada pelos proprietários. Para tanto, vide: “O método utilizado neste estudo para avaliar as edificações construídas, consideradas benfeitorias neste processo é o Método Evolutivo que é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção (CUB/m2 SINDUSCON/DF – MÊS DE ABRIL/2021 – ANEXO III) - ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. Ainda, deverá ser aplicado um fator de depreciação.” O laudo segue com a elaboração de cálculos matemáticos quanto ao valor das benfeitorias realizadas no imóvel e aplicação do valor de depreciação pelo estado de conservação. Ao buscar imóveis de regiões próximas, o perito indicou em seu laudo outros dois imóveis à venda, que possuem valores semelhantes ao declinado pelo expert em sua conclusão. Mas destaca que “a falta de diversidade de imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando”. Por fim, foi aplicado o fator de comercialização, tendo, após o computo das benfeitorias e da forma matemática aplicável à hipótese, declinado o valor de R$ R$ 4.435.153,11 (quatro milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil, cento e cinquenta e três reais e onze centavos). Foi juntado ao laudo perícia as fotos da situação do imóvel, além de croqui e os valores regulamentares utilizados para realização do trabalho, baseados na Lei° 4.591/64 e Norma Técnica NBR 12.721:2006 e NBR 14.653. Apresentada as impugnações pelas partes, estas indicaram uma variedade de imóveis que indicariam um valor substancialmente maior do que o atribuído pelo perito. Não obstante, os esclarecimentos prestados pelo perito demonstram que as insurgências não podem ser consideradas desabonadoras. Tal como salientado pelo expert, todo o trabalho foi realizado de acordo com o potencial econômico do imóvel e foi considerado questões técnicas ao elaborar o laudo pericial. A fim de alcançar o valor do imóvel, tal como bem explanado, não basta pegar anúncios ou imóveis relativos a outros processos e aplicar fórmulas de matemática para alcançar o valor do imóvel. Como já colocado nesta decisão, de fato, inexistem imóveis com as mesmas características de construção e conservação, de forma que a simples comparação, sem ressalvas quanto ao tamanho, destinação, construções e estado geral podem levar à conclusões errôneas pela aplicação do método comparativo de valores. Saliento que, como bem destaca o perito, a maior valorização dos imóveis, atualmente, são aqueles do mercado residencial, sendo que os imóveis de natureza comercial e/ou industrial não acompanharam o mesmo ritmo. Em função das razões expostas no laudo, que, repito, foi elaborado com fundamento em normas técnicas de engenharia e avaliação, tenho que o valor atribuído pelo perito deve ser homologado, já que considerou a extensão dos lotes, cumulado com seu potencial econômico e construtivo, a região em que se encontra, as acessões e benfeitorias, bem como o atual estado de conservação. Assim, homologo para fins de venda o valor de R$ 4.440.000,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta e quatro mil reais). Não há o que se falar em reformatio in pejus, porquanto a questão não está preclusa e, portanto, passível de alteração até a decisão definitiva quanto ao ponto. Se a peticionante de ID 99191997 discordava da realização da nova prova técnica, deveria ter se manifestado logo após a determinação da perícia. Importante salientar que, tal como já indicado pela decisão de ID 70194620, o executado DORIVAL JOSUE DO AMARAL se comprometeu a efetuar o pagamento integral da perícia, fato que recebeu expressa anuência dos demais executados, conforme as petições de ID 70041524 e 70119463. Ao que se demonstra, a insatisfação quanto ao valor atribuído e alegação de impossibilidade de mudança de valores somente surgiu após a realização da perícia, de forma que a considero extemporânea tal alegação. Não há razões para realização de média aritmética das avaliações constantes do feito, porquanto alcançado o valor real dos imóveis pela elaboração de estudo por corretor habilitado e credenciado. Indefiro o pedido de homologação do dos terrenos pelo valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões) pelas razões expostas nessa decisão. Converto, nesta data, a indisponibilidade em penhora, uma vez que o recurso interposto em face da desconsideração da personalidade jurídica está em recurso perante o Superior Tribunal de Justiça (AREsp no 1627840/DF), de forma que não existe efeito suspensivo que impeça o prosseguimento para atos de natureza expropriatória, inteligência do art. 995 cumulado com o art. 1.029, §5°, do CPC. Lavre-se o termo de penhora dos imóveis. Saliento que a eventual interposição de recurso em face desta decisão, e o natural decurso de tempo, não resultará na realização de nova perícia ou mudança dos valores, uma vez que uma nova decisão somente resultará em novo recurso. Portanto, os imóveis serão vendidos pelo preço desta avaliação. Fixo como preço mínimo 70% do valor da avaliação, em respeito ao art. 891 do Código de Processo Civil. Determino que a parte exequente junte cópia da matrícula atualizada dos imóveis. Oficie-se o Banco Luso Brasileiro S/A para que informe a atual situação da Cédula de Crédito Bancária n° 0102442016. Caso exista inadimplementos, deverá ser informado o valor atualizado da dívida, a fim de resguardar valores em seu favor. Aguarde-se pelo prazo de 15 (quinze) dias) (destaquei) O agravante pretende a realização de um novo laudo de avaliação sob fundamento de suposto erro na elaboração e na metodologia utilizada pelo avaliador. O art. 872, do Código de Processo Civil estabelece as especificações que devem conter na avaliação. Transcrevo: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias. Consoante previsto no artigo 873, do Código de Processo Civil, apenas é permitida nova avaliação quando qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Na espécie, não se vislumbra a ocorrência qualquer dessas hipóteses. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. O laudo apresentado pelo perito (ID 92077070 dos autos de origem) complementado, ainda, pelos esclarecimentos após a impugnação (ID 97048092) preenche todos os requisitos elencados no artigo 872, do Código de Processo Civil, ou seja, os bens, com suas características e o estado em que se encontram, além de ter sido elaborado seguindo as rígidas regras impostas pela ABNT, registradas no INMETRO como NBR 14653 e nas informações obtidas junto aos índices de preços da construção civil como o CUB, na Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal - LUOS, a LC 848 de 2019. Sobre os pontos da avaliação impugnados pelo agravante, o perito foi ainda mais claro, in verbis (ID. 97048092– autos principais): Os quesitos foram todos respondidos no texto do laudo pericial. Porém, este perito esclarecerá novamente: Quesito 3: Não existe imóvel equivalente ao imóvel periciado a venda no trecho 6. Por esse motivo, este perito realizou comparação a terrenos em outros trechos do SIA. Quesito 4: A existência ou inexistência de imóveis à venda naquele trecho não valoriza os imóveis em questão. Não há percentual de valorização por esse motivo. Seria diferente se fosse permitida a construção de torres de edifícios de 15 ou 20 andares, o que não é o caso. Quesito 5: O fato de serem interligados não valoriza os dois terrenos avaliados. Poderia desvalorizar o imóvel em caso de tentativa de comercialização de somente um dos terrenos. Tal fator poderia ocorrer devido a falta de interesse de compradores para terreno tão estreito, com apenas 10 metros de frente e 100 de profundidade. Quesito 7: A taxa de permeabilidade dos terrenos avaliados é de 20%, de acordo com a LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo no DF e foi apresentado no laudo pericial, item 6, imagem 1 – Anexo 3 – Quadro 20a – Parâmetros de ocupação do solo - LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf localizado no site http://www.seduh.df.gov.br/wpconteudo/ uploads/2019/01/LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf. Quesito 9: O coeficiente de aproveitamento dos terrenos avaliados é de 2,5 e foi apresentado no laudo pericial, item 6, imagem 2 – Anexo 3 – Quadro 20a – Parâmtros de ocupação do solo - LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf localizado no site http://www.seduh.df.gov.br/wpconteudo/ uploads/2019/01/LC948_2019_Anexo-III-Quadro-20A_SIA.pdf. Poderá ser edificado até 5.000 m2 nos terrenos ou 2.500 m2 em cada um dos dois terrenos Quando este perito afirmou que os terrenos avaliados se encontram em região que vem sofrendo forte desenvolvimento econômico nos últimos anos, referiuse, na intenção de comparar a anos anteriores os quais a região ficou abandonada com a falta de atenção do governo local quanto a políticas de ocupação, diferentemente do que ocorre hoje com a Lei de Uso do Solo do DF, LC 848 de 2019. 3- As contradições, como afirma a Parte, ocorrem se as sentenças/afirmações forem retiradas de contexto. 4- O mercado imobiliário residencial de Brasília está realmente muito aquecido. Pois, devido a pandemia e a necessidade de se trabalhar em “home-office”, muitas famílias passaram a repensar o seu espaço residencial. Enquanto isso, o mercado de imóveis comerciais encolheu muito. Nota-se a quantidade crescente de novos imóveis vazios em áreas comerciais de Brasília. 5- Este perito concorda que o valor do metro quadrado, ou seja, da área de Brasília, é hoje um dos mais altos do país. Porém, não se pode comparar o valor da área de um estacionamento ou de um terreno vazio, pronto para construir, com o valor da área de um apartamento em condomínio plenamente construído em região consolidada. 6- O trecho de dados de pesquisa do Wimoveis usado para fundamentar o argumento da Parte não deixa claro, porém é notável que o mercado de imóveis comerciais encolheu muito durante o período de pandemia. Porém, o contrário ocorre no mercado imobiliário residencial. 7- A pesquisa menciona o valor do metro quadrado do Setor Industrial, porém não deixa claro de onde é este setor. Este Perito acredita ser o novo bairro criado ao lado do Park Shopping, denominado Park Sul onde foram construídas torres de edifícios residenciais. 8 - Este perito jamais apresentou um galpão de 2.000m2, no SIA Trecho 2, no valor de R$4.500.000,00, como afirma a Parte. De acordo com trecho retirado do laudo pericial, a seguir, confirma-se que a área edificada, construída do lote apresentado e com alguma equivalência ao lote periciado, é de 260m2 e o lote com 2.000m2. 11- Os terrenos periciados, lotes 165 e 175, têm 10 metros de frente e 100 metros de profundidade, ou seja, 1.000m2 cada. De acordo com a NBR 14653, na equação matemática realizada para se chegar ao resultado final, na avaliação de imóveis, são necessários que se apliquem fatores aos termos usados, ou seja, o avaliador, com conhecimento técnico, deve aplicar os fatores de acordo com a norma técnica que rege o assunto. 12 - Este perito baseou-se em anúncio recente, o qual, em nenhum momento menciona que a venda do objeto comercializado é de somente 50% do todo, conforme alega a Parte, que se baseia em fatos profissionais do passado para justificar a tese. Ainda, caso tal tese seja firmada como verídica, o preço final de venda não será o preço anunciado, pois muitos fatores que devem ser levados em conta, não o foram pela Parte. 13- A Parte erroneamente compara o valor do imóvel avaliado ao de imóvel com área 100% maior, ou seja, o dobro do tamanho do imóvel avaliado. Ainda, terreno esse todo construído. A NBR 14653, somente autoriza a comparação de imóveis com até 25% de diferença em suas áreas para não haver disparidade nos preços dos imóveis. De maneira hipotética, no caso dos terrenos aqui avaliados, imaginando-os construídos em 70% de suas áreas, equivalente a 1.400 m2 e construídos os três pavimentos e ainda os subsolos permitidos para serem usados como garagem, o valor avaliado de R$ 4.400.000,00 poderia ser multiplicado em algumas vezes. A depender do projeto arquitetônico realizado na execução do edifício. 14- Este perito jamais deixou de atribuir fatores de peso matemático às variáveis influenciáveis nesta perícia, e a localização é sempre um fator de alta relevância, seja positiva ou negativa. Por esse motivo aplicou-se o fator de comercialização de 1,10 no item 9.3 do laudo em questão apresentado. 15- Para uma correta avaliação de imóvel urbano, não basta puramente e simplesmente basear-se em anúncios de internet ou qualquer outro. Pois, como já mencionado, e sempre de acordo com a norma que rege o assunto, fatores devem ser levados em consideração. Da forma que a Parte apresenta argumento a fim de fundamentar a imprestabilidade de comparação dos imóveis penhorados com outro imóvel no SIA, Trecho 5, faz acreditar que uma simples Regra de Três bastaria para realizar uma avaliação imobiliária. Lembro que preço de venda, ou valor venal é o preço final que o imóvel é realmente comercializado. E esse valor não é simplesmente o de um anúncio de internet. Mais um exemplo em que não se deve realizar uma avaliação sem aplicar fatores influenciáveis no cálculo matemático. 16- A Parte erroneamente compara o valor do imóvel avaliado ao de imóvel com área quase 80 vezes menor e com vocação de uso completamente distinta da vocação do imóvel avaliado. Lembro, mais uma vez, que a NBR 14653, entre outras, somente autoriza a comparação de imóveis com até 25% de diferença em suas áreas para que não ocorra disparidade nos preços dos imóveis. (...) 20- A Parte, na intenção de impugnar o laudo realizado de maneira técnica, alega simplesmente que o lote do Trecho 05 tem um valor muito superior ao imóvel avaliado sem levar em consideração fatores de vocação dos terrenos que constam da LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo no DF, apresentada no laudo em questão. 21- De acordo com novos entendimentos jurídicos, os peritos de avaliação imobiliária devem ter formação cada vez mais técnica, como os engenheiros e os arquitetos. Portanto, simplesmente comparar o valor avaliado dos imóveis, por este perito, ao valor avaliado por oficial de justiça, cujo laudo não foi fundamentado em qualquer norma técnica, não parece razoável. (destaquei) Dos esclarecimentos do expert e do laudo pericial, verifica-se a utilização de critérios técnicos para a realização da perícia. A elaboração de uma perícia de avaliação de imóvel não é apenas buscar anúncios estampados na internet, por vezes até mesmo destoantes da realidade e aplicar comparações e simples regras de três para encontrar o valor do bem. A perícia técnica vai muito além de simples comparações e sua impugnação, para ser acolhida, deve estar à altura, realizada com critérios técnicos e tecnicamente fundamentada, o que não ocorreu no caso dos autos. Não há qualquer elemento que infirme ou que demonstre indício de erro na avaliação ou metodologias utilizadas pelo perito, ao contrário, o laudo demonstra conhecimento e respeito às normas consolidadas. Transcrevo jurisprudência neste sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Não há falar em nulidade da decisão por ausência de fundamentação, se o d. magistrado, ao rejeitar a impugnação ao laudo pericial, acolhendo as considerações do expert e o parecer do Ministério Público, analisa com afinco as peculiaridades do caso, prolatando decisum que guarda expressa e adequada fundamentação sobre a matéria discutida e enfrenta todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Preliminar de nulidade da r. decisão por ausência de fundamentação rejeitada. 2. Admite-se a realização de nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, conforme preceitua o art. 873, I, do CPC, sendo necessário, contudo, que a parte impugnante apresente elementos aptos a corroborar suas alegações. 3. Se o laudo apresentado pelo perito contém a descrição e características dos imóveis avaliados, além de indicação da metodologia utilizada, qual seja, método comparativo direto de dados do mercado (NBR 14653-1), depreendendo-se que a perícia ocorreu de acordo com as normas de mercado e com os princípios técnicos determinados pela ABNT, em observância ao disposto no art. 872 do CPC, e, lado outro, as alegações expedidas pela executada, ora agravante, não trazem elementos técnicos aptos a infirmar a conclusão exposta no reportado laudo, revela-se escorreita a r. decisão que rejeitou a impugnação aviada nos autos de origem. 4. Recurso conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1328752, 07457666820208070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no DJE: 7/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Logo, verifica-se que não está configurada a probabilidade do direito em questão e, ausente um dos requisitos legais do artigo 300 do Código de Processo Civil, inadmissível a concessão do efeito suspensivo requerido. Desta forma, em um juízo perfunctório, de cognição sumária, e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, tenho como descabida a concessão do efeito suspensivo ao presente agravo, com fundamento no artigo 1.019, inciso I, e art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo. Dê-se conhecimento ao Juízo de Origem dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília, DF, 21 de outubro de 2021 13:54:02. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS RômuloMendes Gabinete do Des. Rômulo de Araújo Mendes Número do processo: 0733423-06.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DORIVAL JOSUE DO AMARAL AGRAVADO: ARNALDO LAMOUNIER DE CARVALHO, MARIA APARECIDA DE CARVALHO MATOS, ENY LAMOUNIER DE CARVALHO, MARIA MADALENA LAMOUNIER GOMES, MARIA SELMA LAMOUNIER DE CAMPOS, EDNA MARCIA LAMOUNIER, POLYANNA PEREIRA DE CARVALHO, RAFAEL PEREIRA DE CARVALHO D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação de tutela, interposto por DORIVAL JOSUÉ DO AMARAL em face de decisão proferida pelo Juízo da Primeira Vara Cível de Ceilândia que, nos autos do Cumprimento de Sentença no 0001584-69.1996.8.07.0003, rejeitou a impugnação do agravante e homologou o laudo de avaliação produzido por perito técnico nomeado pelo Juízo. O agravante afirma que, diante da ausência de imóveis com características semelhantes aos imóveis em avaliação, o perito realizou comparação com imóvel que também está à venda no SIA, em trecho diferente, mas deixou de considerar que o valor do imóvel que utilizou para realizar a comparação refere-se apenas a 50% (cinquenta por cento) de seu total, destacando que o valor de R$ 4.500.000,00 (quatro milhões e quinhentos mil reais) equivalem a 1.000 m2 (mil metros quadrados). Realça que tem profundo conhecimento de causa em relação ao imóvel utilizado como comparativo pois é patrono do ESPÓLIO de Julius Godoy Garcia, o proprietário de 50% do imóvel SIA TRECHO 3, Lotes 705/715. Em razão disso, entende que o laudo partiu de premissa equivocada, sendo impossível sua homologação. Aduz que o valor atribuído aos imóveis avaliados nos autos do Cumprimento de sentença que originou o presente recurso é incompatível com a realidade, pois muito inferior ao real valor de mercado, já que a média de valor dos lotes de 1.000 m2 (mil metros quadrados) é de R$ 3.500.000,00 (três milhões e quinhentos mil reais). Destaca que anteriormente foram realizadas outras avaliações do mesmo imóvel, sendo que a primeira, no ano de 2017, alcançou o valor de R$ 6.800.000,00 (seis milhões e oitocentos mil reais), e a avaliação realizada no ano de 2018 por oficial de justiça encontrou a quantia de R$ 5.400.000,00 (cinco milhões e quatrocentos mil reais), enquanto que o laudo elaborado pelo perito apurou como valor do imóvel R$ 4.435,153,11 (quatro milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil, cento e cinquenta e três reais e onze centavos). Em cotejo com estas informações, entende ser necessária a realização de nova perícia para que se apure o valor dos imóveis. Ressalta a possibilidade de realização de nova avaliação quando qualquer das partes arguir erro na elaboração e metodologia utilizada. Tece considerações e colaciona julgados. Requer o conhecimento do recurso e a concessão do efeito suspensivo. No mérito pugna pelo provimento do recurso para reformar a decisão agravada, determinando a realização de nova avaliação. Preparo recolhido no ID 30037874. É o relatório. DECIDO. Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. A concessão de antecipação da tutela recursal ou de efeito suspensivo ao agravo de instrumento resta condicionada à existência de risco de lesão grave proveniente da decisão interlocutória agravada e à relevância da fundamentação deduzida, ex vi do disposto no artigo 1.019, §1o c/c art. 300 do Código de Processo Civil. No caso dos autos, entendo ausentes estes requisitos. Para melhor compreensão da controvérsia, transcrevo in totum a decisão agravada (ID 99784382 dos autos de origem): Trata-se de cumprimento de sentença deflagrado por ARNALDO LAMOUNIER DE CARVALHO e OUTROS em desfavor de ANA AMANCIA DO AMARAL, DORIVAL JOSUE DO AMARAL e OUTROS. Inicialmente, cumpre consignar que a parte credora interpôs incidente de desconsideração da personalidade jurídica (n° 0011519-98.2017.8.07.0003), o qual foi alvo de agravo pelos executados (agravo n° 0704496-35.2018.8.07.0000). Segundo a decisão de ID 36175629, foi determinada a indisponibilidade dos imóveis descritos pelas matrículas n° 13.565 e 13.566 do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Decisão esta que foi agravada pelos executados (0717440-06.2017.8.07.0000). Expedido mandado, o oficial de justiça deste Tribunal indicou que cada um destes imóveis (ID 36175640 – pág. 3) valeria o equivalente a R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais). Em razão das impugnações, foi determinada nova avaliação por oficial de justiça, nos termos da decisão de ID 36175640 (pág. 65). Realizada nova avaliação (ID 36175640 – pág. 74), foi indicado o valor de R$ 2.900.000,00 (dois milhões e novecentos mil) pelo lote 165 (matrícula n° 13.565) e R$ 2.500.000,00 (dois milhões e quinhentos mil reais) pelo lote 175 (matrícula n° 13.566). Novamente, as partes apresentaram suas irresignações a respeito da nova avaliação, tendo LUZIA DOMINGUES CAIXETA DO AMARAL E DORIVAL JOSUE DO AMARAL pretendido a realização de perícia. Os executados ELAYNE CAIXETA DO AMARAL NUNES, MARIANA CAIXETA DO AMARAL VASCONCELOS e FERNANDO CAIXETA DO AMARAL pretenderam a homologação do valor de R$ 6.450.000,00 (seis milhões, quatrocentos e cinquenta mil reais) por ambos os imóveis. O Valor do cumprimento de sentença foi homologado na forma da decisão de ID 45478303, qual foi agravada pelos executados (n° 0722126-70.2019.8.07.0000). Saliento que o agravo já transitou em julgado e foi rejeitado pelo TJDFT. Sem prejuízo dos atos de avaliação dos imóveis declarados indisponíveis, foi realizada penhora BACENJUD, a qual restou parcialmente frutífera. A decisão quanto à impugnação à penhora foi alvo do agravo de instrumento n° 0715716-59.2020.8.07.0000. Na forma da decisão de ID 67788964, foi determinada a continuidade dos atos de avaliação dos imóveis, uma vez que a parte executada não procedeu à venda por iniciativa particular. Foi comunicado o falecimento do então exequente ANTONIO LAMOUNIER DE CARVALHO e realizada a sucessão do polo ativo por seus herdeiros, na forma da decisão de ID 71835094 e 75823156, as quais não foram alvo de agravo de instrumento, uma vez que não foi comunicado nos autos eletrônicos, tendo o sistema lançado o andamento de decurso de prazo desta decisão. Além disso, não verifiquei a interposição via consulta processual. Realizada a avaliação por perito na forma do documento de ID 92077084, o expert declinou que o valor total pelos dois imóveis é d R$ 4.440.000,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta mil reais). O laudo foi alvo de impugnação pelas executadas, na forma dos Ids 94294155 e ID 94747570. O perito foi intimado a se manifestar a respeito das impugnações, o qual respondeu na forma do ID 97048092, tendo as devedoras se contraposto na forma dos IDs 99191197 e 99448180. A parte credora se manifestou na forma do ID 99368645 É o que basta a relatar. DECIDO. Pois bem, tenho por iniciar a presente decisão elogiando o brilhantismo do laudo pericial apresentado pelo perito CARLOS FERNANDO DE SIQUEIRA CAMPOS LINDEMBERG. O imóvel avaliado apresenta as seguintes características: “7.3. Área Terreno (m2): A área de cada um dos dois terrenos é de 1.000,00m2, sendo 10,00 metros de frente e 100,00 metros de profundidade. Ambos terrenos periciados têm a mesma medida e se encontram unidos lateralmente. Portanto a área total periciada é de 2.000,00m2, sendo 20,00 metros de frente e 100,00 metros de profundidade. 7.4. Tipologia: Garagem descoberta de ônibus, inserido na LUOS como sendo CSIInd1 – Prestação de Serviço, e são permitidos ainda os usos Comercial, Institucional e Industrial, simultaneamente ou não, os usos comercial, prestação de serviços, institucional e industrial, localizada nas áreas industriais e de oficinas, sendo proibido o uso residencial 7.5. Topografia: Plano 7.6. Descrição: Trata-se de imóvel com as seguintes benfeitorias: a) Área c/ edificação de dois pavimentos – Área de 79,56m2 cada pavimento e total de 159,12m2 - Edificação simples em bom estado de manutenção e conservação; - Dois apartamentos simples, sendo um em cada pavimento. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código C, portanto, seu estado de conservação é considerado como regular devido a boa manutenção realizada na edificação. b) Área de cobertura de zinco e grades de ferro – Área Total = 13,552m2 Área simples, entre duas edificações e o muro de divisão do terreno ao fundo. A fachada é de gradevazada de ferro; - Cobertura metálica de zinco. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código E, e seu estado de conservação é classificado como necessitando de reparos simples. c) Área de oficina/depósito – Área Total = 25,96 m2 - Edificação simples em bom estado de manutenção; - Área usada de depósito de insumos para pequena oficina; - Cobertura em laje com estrutura simples; - Paredes de alvenaria. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código D, e seu estado de conservação é classificado como entre regular e reparos simples. d) Área coberta para abastecimento com o piso em concreto – Área Total = 134,10m2 - Estrutura e telhas metálicas; - Piso em concreto; Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a edificação está classificada no código E, e seu estado de conservação é classificado como necessitando de reparos simples. e) Área pavimentada dos lotes – Área Total = 2.000,00m2 (área dos dois lotes) - 253,172m2 (de área construída) = 1.746,83m2 - Piso de pavimento asfáltico, com a presença de muitos buracos. Estado de Conservação: De acordo com a Tabela de Depreciação de Ross Heideck, a benfeitoria está classificada no código G e seu estado de conservação é classificado como necessitando de Reparos Importantes.” No corpo do laudo, o perito efetuou o cálculo do custo das acessões e benfeitorias, bem como da depreciação em razão do uso, do tempo e da manutenção empregada pelos proprietários. Para tanto, vide: “O método utilizado neste estudo para avaliar as edificações construídas, consideradas benfeitorias neste processo é o Método Evolutivo que é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção (CUB/m2 SINDUSCON/DF – MÊS DE ABRIL/2021 – ANEXO III) - ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. Ainda, deverá ser aplicado um fator de depreciação.” O laudo segue com a elaboração de cálculos matemáticos quanto ao valor das benfeitorias realizadas no imóvel e aplicação do valor de depreciação pelo estado de conservação. Ao buscar imóveis de regiões próximas, o perito indicou em seu laudo outros dois imóveis à venda, que possuem valores semelhantes ao declinado pelo expert em sua conclusão. Mas destaca que “a falta de diversidade de imóveis com características semelhantes ao imóvel avaliando”. Por fim, foi aplicado o fator de comercialização, tendo, após o computo das benfeitorias e da forma matemática aplicável à hipótese, declinado o valor de R$ R$ 4.435.153,11 (quatro milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil, cento e cinquenta e três reais e onze centavos). Foi juntado ao laudo perícia as fotos da situação do imóvel, além de croqui e os valores regulamentares utilizados para realização do trabalho, baseados na Lei° 4.591/64 e Norma Técnica NBR 12.721:2006 e NBR 14.653. Apresentada as impugnações pelas partes, estas indicaram uma variedade de imóveis que indicariam um valor substancialmente maior do que o atribuído pelo perito. Não obstante, os esclarecimentos prestados pelo perito demonstram que as insurgências não podem ser consideradas desabonadoras. Tal como salientado pelo expert, todo o trabalho foi realizado de acordo com o potencial econômico do imóvel e foi considerado questões técnicas ao elaborar o laudo pericial. A fim de alcançar o valor do imóvel, tal como bem explanado, não basta pegar anúncios ou imóveis relativos a outros processos e aplicar fórmulas de matemática para alcançar o valor do imóvel. Como já colocado nesta decisão, de fato, inexistem imóveis com as mesmas características de construção e conservação, de forma que a simples comparação, sem ressalvas quanto ao tamanho, destinação, construções e estado geral podem levar à conclusões errôneas pela aplicação do método comparativo de valores. Saliento que, como bem destaca o perito, a maior valorização dos imóveis, atualmente, são aqueles do mercado residencial, sendo que os imóveis de natureza comercial e/ou industrial não acompanharam o mesmo ritmo. Em função das razões expostas no laudo, que, repito, foi elaborado com fundamento em normas técnicas de engenharia e avaliação, tenho que o valor atribuído pelo perito deve ser homologado, já que considerou a extensão dos lotes, cumulado com seu potencial econômico e construtivo, a região em que se encontra, as acessões e benfeitorias, bem como o atual estado de conservação. Assim, homologo para fins de venda o valor de R$ 4.440.000,00 (quatro milhões, quatrocentos e quarenta e quatro mil reais). Não há o que se falar em reformatio in pejus, porquanto a questão não está preclusa e, portanto, passível de alteração até a decisão definitiva quanto ao ponto. Se a peticionante de ID 99191997 discordava da realização da nova prova técnica, deveria ter se manifestado logo após a determinação da perícia. Importante salientar que, tal como já indicado pela decisão de ID 70194620, o executado DORIVAL JOSUE DO AMARAL se comprometeu a efetuar o pagamento integral da perícia, fato que recebeu expressa anuência dos demais executados, conforme as petições de ID 70041524 e 70119463. Ao que se demonstra, a insatisfação quanto ao valor atribuído e alegação de impossibilidade de mudança de valores somente surgiu após a realização da perícia, de forma que a considero extemporânea tal alegação. Não há razões para realização de média aritmética das avaliações constantes do feito, porquanto alcançado o valor real dos imóveis pela elaboração de estudo por corretor habilitado e credenciado. Indefiro o pedido de homologação do dos terrenos pelo valor de R$ 8.000.000,00 (oito milhões) pelas razões expostas nessa decisão. Converto, nesta data, a indisponibilidade em penhora, uma vez que o recurso interposto em face da desconsideração da personalidade jurídica está em recurso perante o Superior Tribunal de Justiça (AREsp no 1627840/DF), de forma que não existe efeito suspensivo que impeça o prosseguimento para atos de natureza expropriatória, inteligência do art. 995 cumulado com o art. 1.029, §5°, do CPC. Lavre-se o termo de penhora dos imóveis. Saliento que a eventual interposição de recurso em face desta decisão, e o natural decurso de tempo, não resultará na realização de nova perícia ou mudança dos valores, uma vez que uma nova decisão somente resultará em novo recurso. Portanto, os imóveis serão vendidos pelo preço desta avaliação. Fixo como preço mínimo 70% do valor da avaliação, em respeito ao art. 891 do Código de Processo Civil. Determino que a parte exequente junte cópia da matrícula atualizada dos imóveis. Oficie-se o Banco Luso Brasileiro S/A para que informe a atual situação da Cédula de Crédito Bancária n° 0102442016. Caso exista inadimplementos, deverá ser informado o valor atualizado da dívida, a fim de resguardar valores em seu favor. Aguarde-se pelo prazo de 15 (quinze) dias) (destaquei) O agravante pretende a realização de um novo laudo de avaliação sob fundamento de suposto erro na elaboração e na metodologia utilizada pelo avaliador. O art. 872, do Código de Processo Civil estabelece as especificações que devem conter na avaliação. Transcrevo: Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens. § 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação. § 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias. Consoante previsto no artigo 873, do Código de Processo Civil, apenas é permitida nova avaliação quando qualquer das partes arguir, de forma fundamentada, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou se o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Na espécie, não se vislumbra a ocorrência qualquer dessas hipóteses. Vejamos: Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo. O laudo apresentado pelo perito (ID 92077070 dos autos de origem) complementado, ainda, pelos esclarecimentos após a impugnação (ID 97048092) preenche todos os requisitos elencados no artigo 872, do Código de Processo Civil, ou seja, os bens, com suas características e o estado em que se encontram, além de ter sido elaborado seguindo as rígidas regras impostas pela ABNT, registradas no INMETRO como NBR 14653 e nas informações obtidas junto aos índices de preços da construção civil como o CUB, na Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal - LUOS, a LC 848 de 2019. Sobre os pontos da avaliação impugnados pelo agravante, o perito foi ainda mais claro, in verbis (ID. 97048092– autos principais): Os quesitos foram todos respondidos no texto do laudo pericial. Porém, este perito esclarecerá novamente: Quesito 3: Não existe imóvel equivalente ao imóvel periciado a venda no trecho 6. Por esse motivo, este perito realizou comparação a terrenos em outros trechos do SIA. Quesito 4: A existência ou inexistência de imóveis à venda naquele trecho não valoriza os imóveis em questão. Não há percentual de valorização por esse motivo. Seria diferente se fosse permitida a construção de torres de edifícios de 15 ou 20 andares, o que não é o caso. Quesito 5: O fato de serem interligados não valoriza os dois terrenos avaliados. Poderia desvalorizar o imóvel em caso de tentativa de comercialização de somente um dos terrenos. Tal fator poderia ocorrer devido a falta de interesse de compradores para terreno tão estreito, com apenas 10 metros de frente e 100 de profundidade. Quesito 7: A taxa de permeabilidade dos terrenos avaliados é de 20%, de acordo com a LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo no DF e foi apresentado no laudo pericial, item 6, imagem 1 – Anexo 3 – Quadro 20a – Parâmetros de ocupação do solo - LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf localizado no site http://www.seduh.df.gov.br/wpconteudo/ uploads/2019/01/LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf. Quesito 9: O coeficiente de aproveitamento dos terrenos avaliados é de 2,5 e foi apresentado no laudo pericial, item 6, imagem 2 – Anexo 3 – Quadro 20a – Parâmtros de ocupação do solo - LC948_2019_Anexo-III-Quadro- 20A_SIA.pdf localizado no site http://www.seduh.df.gov.br/wpconteudo/ uploads/2019/01/LC948_2019_Anexo-III-Quadro-20A_SIA.pdf. Poderá ser edificado até 5.000 m2 nos terrenos ou 2.500 m2 em cada um dos dois terrenos Quando este perito afirmou que os terrenos avaliados se encontram em região que vem sofrendo forte desenvolvimento econômico nos últimos anos, referiuse, na intenção de comparar a anos anteriores os quais a região ficou abandonada com a falta de atenção do governo local quanto a políticas de ocupação, diferentemente do que ocorre hoje com a Lei de Uso do Solo do DF, LC 848 de 2019. 3- As contradições, como afirma a Parte, ocorrem se as sentenças/afirmações forem retiradas de contexto. 4- O mercado imobiliário residencial de Brasília está realmente muito aquecido. Pois, devido a pandemia e a necessidade de se trabalhar em “home-office”, muitas famílias passaram a repensar o seu espaço residencial. Enquanto isso, o mercado de imóveis comerciais encolheu muito. Nota-se a quantidade crescente de novos imóveis vazios em áreas comerciais de Brasília. 5- Este perito concorda que o valor do metro quadrado, ou seja, da área de Brasília, é hoje um dos mais altos do país. Porém, não se pode comparar o valor da área de um estacionamento ou de um terreno vazio, pronto para construir, com o valor da área de um apartamento em condomínio plenamente construído em região consolidada. 6- O trecho de dados de pesquisa do Wimoveis usado para fundamentar o argumento da Parte não deixa claro, porém é notável que o mercado de imóveis comerciais encolheu muito durante o período de pandemia. Porém, o contrário ocorre no mercado imobiliário residencial. 7- A pesquisa menciona o valor do metro quadrado do Setor Industrial, porém não deixa claro de onde é este setor. Este Perito acredita ser o novo bairro criado ao lado do Park Shopping, denominado Park Sul onde foram construídas torres de edifícios residenciais. 8 - Este perito jamais apresentou um galpão de 2.000m2, no SIA Trecho 2, no valor de R$4.500.000,00, como afirma a Parte. De acordo com trecho retirado do laudo pericial, a seguir, confirma-se que a área edificada, construída do lote apresentado e com alguma equivalência ao lote periciado, é de 260m2 e o lote com 2.000m2. 11- Os terrenos periciados, lotes 165 e 175, têm 10 metros de frente e 100 metros de profundidade, ou seja, 1.000m2 cada. De acordo com a NBR 14653, na equação matemática realizada para se chegar ao resultado final, na avaliação de imóveis, são necessários que se apliquem fatores aos termos usados, ou seja, o avaliador, com conhecimento técnico, deve aplicar os fatores de acordo com a norma técnica que rege o assunto. 12 - Este perito baseou-se em anúncio recente, o qual, em nenhum momento menciona que a venda do objeto comercializado é de somente 50% do todo, conforme alega a Parte, que se baseia em fatos profissionais do passado para justificar a tese. Ainda, caso tal tese seja firmada como verídica, o preço final de venda não será o preço anunciado, pois muitos fatores que devem ser levados em conta, não o foram pela Parte. 13- A Parte erroneamente compara o valor do imóvel avaliado ao de imóvel com área 100% maior, ou seja, o dobro do tamanho do imóvel avaliado. Ainda, terreno esse todo construído. A NBR 14653, somente autoriza a comparação de imóveis com até 25% de diferença em suas áreas para não haver disparidade nos preços dos imóveis. De maneira hipotética, no caso dos terrenos aqui avaliados, imaginando-os construídos em 70% de suas áreas, equivalente a 1.400 m2 e construídos os três pavimentos e ainda os subsolos permitidos para serem usados como garagem, o valor avaliado de R$ 4.400.000,00 poderia ser multiplicado em algumas vezes. A depender do projeto arquitetônico realizado na execução do edifício. 14- Este perito jamais deixou de atribuir fatores de peso matemático às variáveis influenciáveis nesta perícia, e a localização é sempre um fator de alta relevância, seja positiva ou negativa. Por esse motivo aplicou-se o fator de comercialização de 1,10 no item 9.3 do laudo em questão apresentado. 15- Para uma correta avaliação de imóvel urbano, não basta puramente e simplesmente basear-se em anúncios de internet ou qualquer outro. Pois, como já mencionado, e sempre de acordo com a norma que rege o assunto, fatores devem ser levados em consideração. Da forma que a Parte apresenta argumento a fim de fundamentar a imprestabilidade de comparação dos imóveis penhorados com outro imóvel no SIA, Trecho 5, faz acreditar que uma simples Regra de Três bastaria para realizar uma avaliação imobiliária. Lembro que preço de venda, ou valor venal é o preço final que o imóvel é realmente comercializado. E esse valor não é simplesmente o de um anúncio de internet. Mais um exemplo em que não se deve realizar uma avaliação sem aplicar fatores influenciáveis no cálculo matemático. 16- A Parte erroneamente compara o valor do imóvel avaliado ao de imóvel com área quase 80 vezes menor e com vocação de uso completamente distinta da vocação do imóvel avaliado. Lembro, mais uma vez, que a NBR 14653, entre outras, somente autoriza a comparação de imóveis com até 25% de diferença em suas áreas para que não ocorra disparidade nos preços dos imóveis. (...) 20- A Parte, na intenção de impugnar o laudo realizado de maneira técnica, alega simplesmente que o lote do Trecho 05 tem um valor muito superior ao imóvel avaliado sem levar em consideração fatores de vocação dos terrenos que constam da LUOS – Lei de Uso e Ocupação do Solo no DF, apresentada no laudo em questão. 21- De acordo com novos entendimentos jurídicos, os peritos de avaliação imobiliária devem ter formação cada vez mais técnica, como os engenheiros e os arquitetos. Portanto, simplesmente comparar o valor avaliado dos imóveis, por este perito, ao valor avaliado por oficial de justiça, cujo laudo não foi fundamentado em qualquer norma técnica, não parece razoável. (destaquei) Dos esclarecimentos do expert e do laudo pericial, verifica-se a utilização de critérios técnicos para a realização da perícia. A elaboração de uma perícia de avaliação de imóvel não é apenas buscar anúncios estampados na internet, por vezes até mesmo destoantes da realidade e aplicar comparações e simples regras de três para encontrar o valor do bem. A perícia técnica vai muito além de simples comparações e sua impugnação, para ser acolhida, deve estar à altura, realizada com critérios técnicos e tecnicamente fundamentada, o que não ocorreu no caso dos autos. Não há qualquer elemento que infirme ou que demonstre indício de erro na avaliação ou metodologias utilizadas pelo perito, ao contrário, o laudo demonstra conhecimento e respeito às normas consolidadas. Transcrevo jurisprudência neste sentido: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO REJEITADA. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. LAUDO PERICIAL. IMPUGNAÇÃO REJEITADA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. AGRAVO INTERNO PREJUDICADO. 1. Não há falar em nulidade da decisão por ausência de fundamentação, se o d. magistrado, ao rejeitar a impugnação ao laudo pericial, acolhendo as considerações do expert e o parecer do Ministério Público, analisa com afinco as peculiaridades do caso, prolatando decisum que guarda expressa e adequada fundamentação sobre a matéria discutida e enfrenta todos os argumentos capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador. Preliminar de nulidade da r. decisão por ausência de fundamentação rejeitada. 2. Admite-se a realização de nova avaliação quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro ou dolo do avaliador, conforme preceitua o art. 873, I, do CPC, sendo necessário, contudo, que a parte impugnante apresente elementos aptos a corroborar suas alegações. 3. Se o laudo apresentado pelo perito contém a descrição e características dos imóveis avaliados, além de indicação da metodologia utilizada, qual seja, método comparativo direto de dados do mercado (NBR 14653-1), depreendendo-se que a perícia ocorreu de acordo com as normas de mercado e com os princípios técnicos determinados pela ABNT, em observância ao disposto no art. 872 do CPC, e, lado outro, as alegações expedidas pela executada, ora agravante, não trazem elementos técnicos aptos a infirmar a conclusão exposta no reportado laudo, revela-se escorreita a r. decisão que rejeitou a impugnação aviada nos autos de origem. 4. Recurso conhecido e desprovido. Agravo interno prejudicado. (Acórdão 1328752, 07457666820208070000, Relator: SANDRA REVES, 2a Turma Cível, data de julgamento: 17/3/2021, publicado no DJE: 7/4/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Logo, verifica-se que não está configurada a probabilidade do direito em questão e, ausente um dos requisitos legais do artigo 300 do Código de Processo Civil, inadmissível a concessão do efeito suspensivo requerido. Desta forma, em um juízo perfunctório, de cognição sumária, e sem prejuízo de nova análise quando do julgamento do mérito recursal, tenho como descabida a concessão do efeito suspensivo ao presente agravo, com fundamento no artigo 1.019, inciso I, e art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Ante o exposto, CONHEÇO do recurso interposto e INDEFIRO o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo. Dê-se conhecimento ao Juízo de Origem dos termos da presente decisão, dispensadas as informações de estilo. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar contraminuta no prazo legal. Brasília, DF, 21 de outubro de 2021 13:54:02. ROMULO DE ARAUJO MENDES Desembargador