Tribunal: TJDFT
Processo: 0724577-97.2021.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA DE LOURDES ABREU
Órgão colegiado: 3a Turma Cível
Data de publicação: 2021-08-04

Ementa:
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (agravante/executado) em face da decisão proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial n.o 0731651-10.2018.8.07.0001 proposta por MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO (agravado/exequente), que indeferiu os embargos de declaração opostos em face da decisão que rejeitou a impugnação e autorizou a penhora de imóvel de propriedade do agravante, nos seguintes termos (id 92095212 dos autos de origem): (...) Vistos etc. Cuida-se de impugnação à penhora de imóveis decretada por meio da decisão de ID 52073238 por meio da qual alega: "a (i) inaplicabilidade da exceção legal contida no art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64, por se tratar de dívida distinta da incorporação; (ii) impossibilidade da penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; e eventualmente (iii) necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”." O exequente se manifestou a respeito pugnando pela rejeição da impugnação. É o sucinto relatório. Decido. A decisão deste Juízo que desconstituiu a penhora sobre o imóvel de matrícula 45.667 partiu do pressuposto de que a penhora do terreno tão somente, sem a penhora das unidades, poderia prejudicar terceiros. Há fatos novos que demonstram o desacerto daquele pensamento. Com efeito, a dívida está fundada na Escritura Pública de Rerratificação de Outra Anterior de Novação, Confissão de Dívida e Outras Avenças firmada com a SIA 01 Empreendimentos Ltda, por meio da qual a Executada confessa ser devedora da quantia de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais), valor que seria pago em 40 (quarenta) parcelas fixas, iguais, mensais e consecutivas de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), com vencimento a partir de 05/09/2014 e que perduraria até 05/12/2017. Além disso, na mesma Escritura, a Executada SIA 01 se compromete a pagar a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) mensais, vencendo-se a primeira parcela em janeiro de 2018, caso a Carta de Habite-se do Empreendimento Visionaire não fosse expedida até dezembro de 2017. As parcelas, de acordo com o compromisso, são devidas até a expedição da Carta de Habite-se, a qual nunca ocorreu. Nesses autos, em particular, a Exequente busca o pagamento pelas parcelas devidas e atrasadas no período compreendido entre 05/11/2017 a 05/10/2018, cujo valor atualizado alcança R$ 7.416.506,20 (sete milhões, quatrocentos e dezesseis mil, quinhentos e seis reais e vinte centavos), conforme cálculo anexo. Salienta-se que a exequente é a antiga proprietária do imóvel registrado sobre a matrícula no 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, o qual é constituído dos lotes no 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, localizados no Trecho 01 do Setor de Indústria e Abastecimento, terreno onde seria construído o empreendimento objeto da avença. A propriedade do terreno foi objeto de permuta pela exequente por 450 (quatrocentos e cinquenta) unidades autônomas que deveriam ser construídas sobre o lote, pela incorporadora SIA 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda, ora Executada. Ocorre que, colhe-se da certidão da Oficiala de Justiça, de Id 79133621 que não existem obras em andamento, o que corrobora "ipsis litteris" a afirmação do exequente no Id 87003088. Tão somente há um terreno vazio, posto que a executada, além de não quitar os débitos que possui com a exequente neste e em outros processos em curso neste Juízo, não está dando qualquer andamento ao empreendimento, de forma que inevitavelmente, seria inútil penhorar unidades que nunca sairão do papel. No que se refere à alegação da parte executada de que a penhora do terreno não seria possível diante da averbação do patrimônio de afetação os fatos comprovados nos autos por meio da certidão de Id 79133621 demonstram que após a averbação do memorial de incorporação em 04/09/2012 a executada abandonou a execução da obra. O patrimônio de afetação é instituto criado pela Lei de Incorporações Imobiliárias visando proteger os adquirentes das unidades que compõem o empreendimento. No presente caso, a executada o utiliza como forma de esquivar-se ao pagamento de obrigação voluntariamente contraída em face do exequente e não há nos autos prova alguma de que há adquirentes de qualquer unidade que possam ser prejudicados pela penhora e alienação do terreno. No presente caso, aliás, é viável e aconselhável que se venda em hasta o terreno e se determine, via decisão judicial, o cancelamento do memorial de incorporação, exceto se houver por parte do exequente a intenção de prosseguir com a obra. Nessa linha, rejeitando a impugnação da executada, revejo minha posição anterior externada em outro feito para autorizar a penhora do imóvel de matrícula 45.667 registrado no Cartório do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, indicado no ID 87003092, de propriedade da executada SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 13.197.184/0001-73. Confiro à presente decisão FORÇA DE TERMO DE PENHORA, que deverá ser apresentado pelo exequente, juntamente com cópia da certidão de matrícula do imóvel, para averbação ao registro competente, independentemente de mandado, nos termos do art. 844 do CPC, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros. Fica a executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Desde já fica o exequente intimado a comprovar a averbação da penhora na matrícula do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de desconstituição da penhora. Após, avalie-se o bem, expedindo-se o MANDADO. Fica(m) intimado(s) o(s) executado(s) da penhora, por meio de seu advogado constituído ou, não tendo, intime-se pessoalmente, por carta com aviso de recebimento. Intime-se o credor hipotecário, se for o caso. Diante do lapso transcorrido entre a última pesquisa de ativos financeiro via SISBAJUD e por haver preferencial legal na penhora de dinheiro, saliento a viabilidade de nova pesquisa por meio desse sistema, caso seja requerido pelo exequente. Cumpra-se (...) Em suas razões recursais (id 27745495), o agravante defende “que a dívida executada NÃO TEM origem na incorporação imobiliária registrada na matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" (Id 24488141), como reconhecido pelo próprio Juízo Primevo, o que desfigura por completo a alegação de exceção legal prevista pelo artigo 31-A, §1o da Lei 4.591/64.” (id 27745495 – pág. 6) Afirma que o imóvel matriculado sob o n° 45.667 foi desmembrado em frações ideais de empreendimentos imobiliários, de forma que se tornou juridicamente impossível proceder a penhora do referido imóvel e a consequente realização de sua hasta pública. Diz que “para além da impossibilidade de penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, que agora é representada pelas frações ideais matriculadas sob os números 71.245 a 72.611, daquela mesma Serventia, é certo que eventual penhora do “imóvel” objeto da matrícula de origem (Id 87003092), que, repita-se, “deixou de existir”, prejudicará o direito dos terceiros de boa-fé adquirentes das frações ideais do Empreendimento em detrimento da satisfação isolada do crédito dos Agravantes.” (id 27745495 – pág. 9) Alega que a manutenção da penhora caracteriza risco de dano inverso aos terceiros de boa-fé que adquiriram as frações ideais desmembradas do imóvel de matrícula n° 45.667. Pede, caso mantida a penhora, seja determinado o cancelamento da incorporação imobiliária, “que permitirá o encaminhamento do imóvel a hasta pública e posterior satisfação do crédito, far-se-á necessário respeitar o direito dos terceiros de boa-fé adquirentes das frações ideais do Empreendimento, de modo que o saldo residual deverá ficar retido para restituição dos valores pagos pelos adquirentes atingidos pelo referido cancelamento.” Ao final, pede atribuição de efeito suspensivo e, no mérito, o conhecimento e provimento do recurso para determinar a desconstituição da penhora do imóvel registrado na matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Subsidiariamente, pede o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Preparo (id 2745496). É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, o Relator, excepcionalmente, preenchidos os requisitos cumulativos previstos no parágrafo único do art. 995 do mesmo Codex, relativos à demonstração do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e da probabilidade de provimento do recurso, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, a pretensão recursal quando, à luz do art. 300 da lei processual civil, houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No exame perfunctório que ora se impõe, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores para o deferimento da concessão de efeito suspensivo ao recurso. Isso porque, dentro dos limites de cognição do agravo de instrumento, sobretudo nos casos de execução e de cumprimento de sentença, onde existe um título a ser satisfeito, denoto a imposição de implícito reforço na existência da alegada probabilidade do direito para concessão inaudita altera pars de efeito excepcional ao recurso. Neste contexto, como bem ressaltado pelo juízo a quo na decisão agravada, que por ora deve ser prestigiada, o exequente, ora agravado, era o antigo proprietário do imóvel onde deveria ter sido construído o empreendimento objeto do contrato firmado entre as partes e inadimplido pelo agravante, fato que torna a penhora, em princípio, legítima. Ademais, conforme certificado pelo Oficial de Justiça na origem (Id 79133621 dos autos de origem), o terreno está vazio e não há qualquer construção em andamento, de forma que não há que se falar em prejuízo para eventuais terceiros de boa-fé, o que afasta o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ainda sim, a questão será mais bem apreciada quando do julgamento do mérito recursal, sem prejuízo ao agravante, depois de respeitado o contraditório, procedimento essencial para a detida análise do caso debatido. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo. Intime-se o agravado para responder, facultando-lhe juntar a documentação que entender pertinente para o julgamento do mérito deste recurso (artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil). Publique-se.

Inteiro teor:
Trata-se de agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto por SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA (agravante/executado) em face da decisão proferida nos autos da ação de execução de título extrajudicial n.o 0731651-10.2018.8.07.0001 proposta por MACIFE S/A MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO (agravado/exequente), que indeferiu os embargos de declaração opostos em face da decisão que rejeitou a impugnação e autorizou a penhora de imóvel de propriedade do agravante, nos seguintes termos (id 92095212 dos autos de origem): (...) Vistos etc. Cuida-se de impugnação à penhora de imóveis decretada por meio da decisão de ID 52073238 por meio da qual alega: "a (i) inaplicabilidade da exceção legal contida no art. 31-A, §1o da Lei 4.591/64, por se tratar de dívida distinta da incorporação; (ii) impossibilidade da penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667 do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal; e eventualmente (iii) necessidade de cancelamento do memorial de incorporação imobiliária para fins de penhora do “imóvel”." O exequente se manifestou a respeito pugnando pela rejeição da impugnação. É o sucinto relatório. Decido. A decisão deste Juízo que desconstituiu a penhora sobre o imóvel de matrícula 45.667 partiu do pressuposto de que a penhora do terreno tão somente, sem a penhora das unidades, poderia prejudicar terceiros. Há fatos novos que demonstram o desacerto daquele pensamento. Com efeito, a dívida está fundada na Escritura Pública de Rerratificação de Outra Anterior de Novação, Confissão de Dívida e Outras Avenças firmada com a SIA 01 Empreendimentos Ltda, por meio da qual a Executada confessa ser devedora da quantia de R$ 7.600.000,00 (sete milhões e seiscentos mil reais), valor que seria pago em 40 (quarenta) parcelas fixas, iguais, mensais e consecutivas de R$ 190.000,00 (cento e noventa mil reais), com vencimento a partir de 05/09/2014 e que perduraria até 05/12/2017. Além disso, na mesma Escritura, a Executada SIA 01 se compromete a pagar a quantia de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) mensais, vencendo-se a primeira parcela em janeiro de 2018, caso a Carta de Habite-se do Empreendimento Visionaire não fosse expedida até dezembro de 2017. As parcelas, de acordo com o compromisso, são devidas até a expedição da Carta de Habite-se, a qual nunca ocorreu. Nesses autos, em particular, a Exequente busca o pagamento pelas parcelas devidas e atrasadas no período compreendido entre 05/11/2017 a 05/10/2018, cujo valor atualizado alcança R$ 7.416.506,20 (sete milhões, quatrocentos e dezesseis mil, quinhentos e seis reais e vinte centavos), conforme cálculo anexo. Salienta-se que a exequente é a antiga proprietária do imóvel registrado sobre a matrícula no 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, o qual é constituído dos lotes no 1.350, 1.360, 1.370, 1.380, 1.390, 1.400, 1.410 e 1.420, localizados no Trecho 01 do Setor de Indústria e Abastecimento, terreno onde seria construído o empreendimento objeto da avença. A propriedade do terreno foi objeto de permuta pela exequente por 450 (quatrocentos e cinquenta) unidades autônomas que deveriam ser construídas sobre o lote, pela incorporadora SIA 01 Empreendimentos Imobiliários Ltda, ora Executada. Ocorre que, colhe-se da certidão da Oficiala de Justiça, de Id 79133621 que não existem obras em andamento, o que corrobora "ipsis litteris" a afirmação do exequente no Id 87003088. Tão somente há um terreno vazio, posto que a executada, além de não quitar os débitos que possui com a exequente neste e em outros processos em curso neste Juízo, não está dando qualquer andamento ao empreendimento, de forma que inevitavelmente, seria inútil penhorar unidades que nunca sairão do papel. No que se refere à alegação da parte executada de que a penhora do terreno não seria possível diante da averbação do patrimônio de afetação os fatos comprovados nos autos por meio da certidão de Id 79133621 demonstram que após a averbação do memorial de incorporação em 04/09/2012 a executada abandonou a execução da obra. O patrimônio de afetação é instituto criado pela Lei de Incorporações Imobiliárias visando proteger os adquirentes das unidades que compõem o empreendimento. No presente caso, a executada o utiliza como forma de esquivar-se ao pagamento de obrigação voluntariamente contraída em face do exequente e não há nos autos prova alguma de que há adquirentes de qualquer unidade que possam ser prejudicados pela penhora e alienação do terreno. No presente caso, aliás, é viável e aconselhável que se venda em hasta o terreno e se determine, via decisão judicial, o cancelamento do memorial de incorporação, exceto se houver por parte do exequente a intenção de prosseguir com a obra. Nessa linha, rejeitando a impugnação da executada, revejo minha posição anterior externada em outro feito para autorizar a penhora do imóvel de matrícula 45.667 registrado no Cartório do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, indicado no ID 87003092, de propriedade da executada SIA 01 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CNPJ 13.197.184/0001-73. Confiro à presente decisão FORÇA DE TERMO DE PENHORA, que deverá ser apresentado pelo exequente, juntamente com cópia da certidão de matrícula do imóvel, para averbação ao registro competente, independentemente de mandado, nos termos do art. 844 do CPC, para presunção absoluta de conhecimento por terceiros. Fica a executada constituída fiel depositária do bem, nos termos da lei. Desde já fica o exequente intimado a comprovar a averbação da penhora na matrícula do imóvel no prazo de 30 dias, sob pena de desconstituição da penhora. Após, avalie-se o bem, expedindo-se o MANDADO. Fica(m) intimado(s) o(s) executado(s) da penhora, por meio de seu advogado constituído ou, não tendo, intime-se pessoalmente, por carta com aviso de recebimento. Intime-se o credor hipotecário, se for o caso. Diante do lapso transcorrido entre a última pesquisa de ativos financeiro via SISBAJUD e por haver preferencial legal na penhora de dinheiro, saliento a viabilidade de nova pesquisa por meio desse sistema, caso seja requerido pelo exequente. Cumpra-se (...) Em suas razões recursais (id 27745495), o agravante defende “que a dívida executada NÃO TEM origem na incorporação imobiliária registrada na matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, mas, sim, na “escritura pública de rerratificação de outra anterior de novação, confissão de dívida e outras avença" (Id 24488141), como reconhecido pelo próprio Juízo Primevo, o que desfigura por completo a alegação de exceção legal prevista pelo artigo 31-A, §1o da Lei 4.591/64.” (id 27745495 – pág. 6) Afirma que o imóvel matriculado sob o n° 45.667 foi desmembrado em frações ideais de empreendimentos imobiliários, de forma que se tornou juridicamente impossível proceder a penhora do referido imóvel e a consequente realização de sua hasta pública. Diz que “para além da impossibilidade de penhora do “imóvel” objeto da matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal, que agora é representada pelas frações ideais matriculadas sob os números 71.245 a 72.611, daquela mesma Serventia, é certo que eventual penhora do “imóvel” objeto da matrícula de origem (Id 87003092), que, repita-se, “deixou de existir”, prejudicará o direito dos terceiros de boa-fé adquirentes das frações ideais do Empreendimento em detrimento da satisfação isolada do crédito dos Agravantes.” (id 27745495 – pág. 9) Alega que a manutenção da penhora caracteriza risco de dano inverso aos terceiros de boa-fé que adquiriram as frações ideais desmembradas do imóvel de matrícula n° 45.667. Pede, caso mantida a penhora, seja determinado o cancelamento da incorporação imobiliária, “que permitirá o encaminhamento do imóvel a hasta pública e posterior satisfação do crédito, far-se-á necessário respeitar o direito dos terceiros de boa-fé adquirentes das frações ideais do Empreendimento, de modo que o saldo residual deverá ficar retido para restituição dos valores pagos pelos adquirentes atingidos pelo referido cancelamento.” Ao final, pede atribuição de efeito suspensivo e, no mérito, o conhecimento e provimento do recurso para determinar a desconstituição da penhora do imóvel registrado na matrícula n°. 45.667, do 4o Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Subsidiariamente, pede o cancelamento da incorporação imobiliária averbada na R-4 da matrícula n° 45.667, do 4° Ofício de Registro de Imóveis do Distrito Federal. Preparo (id 2745496). É o relatório. DECIDO. Nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, o Relator, excepcionalmente, preenchidos os requisitos cumulativos previstos no parágrafo único do art. 995 do mesmo Codex, relativos à demonstração do risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação e da probabilidade de provimento do recurso, poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso, ou deferir, em antecipação de tutela, a pretensão recursal quando, à luz do art. 300 da lei processual civil, houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. No exame perfunctório que ora se impõe, não vislumbro a presença dos requisitos autorizadores para o deferimento da concessão de efeito suspensivo ao recurso. Isso porque, dentro dos limites de cognição do agravo de instrumento, sobretudo nos casos de execução e de cumprimento de sentença, onde existe um título a ser satisfeito, denoto a imposição de implícito reforço na existência da alegada probabilidade do direito para concessão inaudita altera pars de efeito excepcional ao recurso. Neste contexto, como bem ressaltado pelo juízo a quo na decisão agravada, que por ora deve ser prestigiada, o exequente, ora agravado, era o antigo proprietário do imóvel onde deveria ter sido construído o empreendimento objeto do contrato firmado entre as partes e inadimplido pelo agravante, fato que torna a penhora, em princípio, legítima. Ademais, conforme certificado pelo Oficial de Justiça na origem (Id 79133621 dos autos de origem), o terreno está vazio e não há qualquer construção em andamento, de forma que não há que se falar em prejuízo para eventuais terceiros de boa-fé, o que afasta o perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Ainda sim, a questão será mais bem apreciada quando do julgamento do mérito recursal, sem prejuízo ao agravante, depois de respeitado o contraditório, procedimento essencial para a detida análise do caso debatido. Ante o exposto, INDEFIRO o efeito suspensivo. Intime-se o agravado para responder, facultando-lhe juntar a documentação que entender pertinente para o julgamento do mérito deste recurso (artigo 1.019, II, do Código de Processo Civil). Publique-se.