Tribunal: TJDFT
Processo: 0730451-63.2021.8.07.0000
Órgão julgador: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-10-04

Ementa:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Civil do Shopping Center Iguatemi Brasília contra decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Brasília (Ids 101184862 e 102484066 do processo de referência) que, na ação de revisão contratual movida por Arcos Dourados Comércio de Alimentos Ltda, ora agravada, em seu desfavor, processo n. 0729546-55.2021.8.07.0001, deferiu o pedido de tutela provisória para afastar a aplicação do índice de correção do aluguel “IGP-M”, a partir de 10 de setembro de 2021, e aplicar o “IPCA”. Transcrevo os fundamentos da decisão agravada: Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por ARCOS DOURADOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS S.A. em desfavor do CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI BRASÍLIA, com o objetivo de obter em sede de tutela de urgência a ordem para a redução do valor do aluguel ou a substituição do índice de correção do IGP-DI para o IPC-A. As partes estão vinculadas por meio de um contrato de locação de loja em Shopping Iguatemi. O contrato entabula a locação de uma loja de aproximadamente 123m2, com início em março de 2009. Com a correção do valor do aluguel em março de 2021, o valor passou de R$ 17.348,66 para R$ 22.370,22. Tece extenso arrazoado no sentido de questionar a cláusula contratual estipula a incidência do IGP-DI como índice de correção do aluguel, pois este somou o importe de 28,93% no período. A questão posta em análise é a legalidade e a possibilidade de intervenção judicial no índice de reajuste (correção) do aluguel, pois a parte pretende substituir o IGP-DI (28,93%) pelo IPC (4%). A cláusula 11 possui a seguinte redação: CLÁUSULA 11: O ALUGUEL MENSAL REAJUSTÁVEL corresponde ao valor expresso no no 06.01 do QUADRO RESUMO e será corrigido mensalmente de acordo com a variação do IGP-M/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas, adotando-se como base o índice do mês indicado no mesmo item 06.01 do já mencionado QUADRO RESUMO (doc. de ID 101071522 - Pág. 5) O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (verossimilhança das alegações) e a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Deve ser ausente o risco da irreversibilidade da medida. A vontade humana deve ser sempre o elemento nuclear de fonte e legitimação do contrato. É certo que num processo histórico de evolução dos contratos, a relação jurídico contratual já foi apreciada sob diversos enfoques, mas a partir da Revolução Francesa passou a ter um faceta predominante na autonomia da vontade, a fim de valorizar a liberdade do cidadão, e conjugou-se com a ideia soberana da força obrigatória dos contratos, a ponto do Código Civil Francês de 1804 (Código de Napoleão) disciplinar de forma expressa no art. 1.134 que o Contrato faz lei entre as partes. Temos aqui o momento do liberalismo contratual. O nosso sistema contratual de 1916 teve forte influência ideológica francesa. Assim, neste momento histórico, era impossível uma intervenção estatal, por meio do Judiciário, nos contratos formatados. A título de curiosidade, trago a colação o pequeno trecho do livro da Professora Cláudia Lima Marques: A ideia da força obrigatória os contratos significa que uma vez manifestada a vontade as partes estão ligadas por um contrato, têm direitos e obrigações e não poderão se desvincular, a não ser através de outro acordo de vontade ou pelas figuras da força maior e do caso fortuito (acontecimentos fáticos externos e incontroláveis pela vontade do homem). Esta força obrigatória vai ser reconhecida pelo direito e vai se impor ante a tutela jurisdiciona. Ao juiz não cabe modificar e adequar à equidade a vontade das partes, manifestada no contrato, ao contrário, na visão tradicional, cabe-lhe respeitá-la e assegurar que as partes atinjam os efeitos queridos pelo seu ato. Lembre-se por último que, como corolário da liberdade e autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos fica limitada às pessoas que dele participaram, manifestando a sua vontade (inter partes). (Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4a ed. rev. atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002, pág. 50) Ou seja, uma vez pactuado o contrato não haveria a possibilidade de intervenção judicial, daí alguns doutrinadores chamam esta faceta de princípio da intangibilidade. Todavia, esta rigidez na análise dos contratos não encontra mais suporte no atual modelo de interpretação contratual, porquanto vigemos sob a égide do modelo do Estado Social e uma série de mudanças sociais, entre elas a massificação dos contratos, a modernização tecnológica e a existência de desequilíbrio entre as partes, deram impulso a evolução do sistema contratual. O contrato passa a ser visto sob o seu aspecto ético e social. A professor Teresa Negreiros assevera que: A tarefa do intérprete, diante da hipercomplexidade antes referida, é reconstruir o sistema contratual, com o impulso da entrega em vigor de um novo Código Civil, de forma a conciliar os princípios clássicos, de índole liberal, com os princípios contemporâneos, de índole social e tutelar, num equilíbrio o mais fiel possível ao compromisso que a esse respeito foi firmado na arena constitucional. Em reação aos excessos provenientes da absolutização da força jurígena da vontade individual, parece equivocado opor uma absolutização às avessas, através da negação pura e simples dos aspectos voluntarísticos que constituem o instituto contratual. Por outro lado, não menos certo é que a autonomia da vontade e os princípios que em torno dela fundaram o modelo clássico do contrato devem hoje ser relidos à luz da Constituição – o que, embora não os anule, certamente os modifica em aspectos essenciais. Às vezes, a conciliação entre os antigos e novos princípios ocorre naturalmente: os princípios que hoje se contrapõem ao modelo clássico de contrato podem ser considerados como um reforço aos princípios tradicionais, não se lhes podendo negar o papel fundamental que exercem na composição e na compreensão da relação contratual. (Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, págs. 111/112) O tema em análise centra-se, mais especificamente, na possibilidade da aplicação no caso concreto da chamada teoria da imprevisão (onerosidade excessiva). E, sobre o assunto, dispõem os artigos 317, 478 e 479 do Código Civil de 2002: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. O professor Daniel Eduardo Carnacchioni assevera: O contrato de execução prolongada ou de duração sucessiva e continuada pode suportar intercorrências capazes de alterar as circunstâncias que pautaram os sujeitos no momento da formação. Após a formação e durante a execução, as mais variadas circunstancias podem afetar o equilíbrio material e econômico do contrato, impondo a sua revisão ou resolução. Tais circunstâncias são exteriores e supervenientes à formação do contrato, fato que exige uma relação jurídica negocia duradoura ou prolongada. (Curso de direito civil: teoria geral das obrigações e dos contratos: institutos fundamentais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 814) O ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA asseverou quando do julgamento do Resp 1.034.702 - ES (2008⁄0043541-5), o seguinte: Cumpre abordar que o Novo Código Civil, ao dispor sobre a onerosidade excessiva, enumerou os requisitos de fato que devem estar presentes para sua caracterização (artigo 478 do CC): o contrato de execução continuada ou diferida, onerosidade excessiva para a prestação do devedor, vantagem extrema de outra parte e acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis. Ademais, a parte prejudicada pode pedir a modificação ou a resolução da relação. A resolução do contrato por onerosidade excessiva decorre necessariamente de decretação judicial, pois ao juiz compete verificar a existência dos requisitos de caracterização da onerosidade e valorar se agrava a situação do requerente a tal ponto que torne extremamente difícil o cumprimento da obrigação, seja o credor ou o devedor. Ao decidir a respeito da matéria, o magistrado deve ter em mente o contrato como um elo da atividade de produção e repartição de riquezas, de prestação de serviços e de consumo, ou seja, a resolução contratual entendida como a solução recomendada para evitar que o credor de uma prestação tornada excessivamente onerosa receba, como empresário, "uma vantagem concorrencialmente injustificada" à custa de outra, que sofreria um dano sem nenhuma utilidade funcional ou econômica. Ultima ratio, evitar o enriquecimento sem causa de um dos contratantes em detrimento da ruína do outro sob a ótica da função social do contrato no sentido de garantia de equilíbrio e, ao mesmo tempo, fomento ao crescimento e desenvolvimento econômico. Não há uma definição lapidada do que seria uma prestação excessivamente onerosa, ficando a cargo do juiz, no caso concreto, investigar o prejuízo que exceda a álea normal do contrato. No caso em apreço, as partes no mês de março de 2021 estipularam o IGP-DI como índice de reajuste do valor do aluguel. Ocorre que a pandemia da COVID-19 era totalmente imprevisível, não sendo possível antever que um vírus poderia se espalhar tão facilmente, a fim de atingir em poucos meses uma escala global. Assim como, um bloqueio, mesmo que parcial, do desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais. É inegável que todas as atividades empresariais foram impactadas, sendo que todas as empresas atuantes em Shopping tiveram um impacto imenso, porquanto os shoppings foram fechados pelos Governo Local e há o temor da comunidade em frequentar ambientes fechados com ventilação por meio de ar condicionado. A escolha do índice IGP-DI sempre foi uma praxe nos contratos de locação, mas ninguém poderia prever que no ano de 2020/2021 o índice teria uma variação tão grande e tão desproporcional em relação ao IPC, que é o incide que mede a inflação no período de 20202021. O IGP-DI somou um percentual de 28,93%, ao passo que o pelo IPC somou um percentual de 4%. Pois bem, a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir a manutenção do valor real da moeda. O reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel. Portanto, verifica-se que uma escolha do índice no mês de março de 2021 e antes da pandemia do COVID-19 gerou um desequilíbrio no contrato quando da incidência do reajustamento do valor do aluguel. O índice é desproporcional a realidade vivida no ano de 2021, cria uma desproporção no valor, que gera um ganho (vantagem) em favor da parte requerida em face do fato imprevisível (COVID-19). Portanto, reconheço a presença da probabilidade do direito para fins de intervenção no pacto (contrato) e a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 11, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPC. De outro lado, não há prejuízo efetivo para o requerido, porquanto este manterá o valor real da locação com a correção pelo IPC. Este Juízo não está excluindo a correção, mas a adequando a realidade. O perigo da demora é latente, porquanto implica reconhecer na possibilidade de constituição em mora do lojista, com a incidência dos encargos de mora, a anotação negativa dos seus dados e quiçá o manuseio de uma ação de despejo. Presentes os pressupostos, é forçoso o deferimento do pedido. (grifos nossos) (...) Opostos embargos declaratórios com o intuito de corrigir erro material na decisão agravada que tratou do índice de reajuste “IGP-DI” quando deveria constar IGP-M/FGV e do índice a ser aplicado “IPC” quando deveria constar IPCA, conforme cláusula 11 do ajuste contratual. Os aclaratórios foram acolhidos com a modificação da parte final da decisão, que contém a seguinte redação: Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência e DETERMINO a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 11, devendo ser substituído o IGP-M pelo IPCA. A presente decisão surtirá efeitos a partir da locação vencida no próximo mês, ou seja, em 10.09.2021, porquanto já passou a data do vencimento da locação do mês de agosto de 2021. CITE-SE o réu a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do Código de Processo Civil. Cite-se e intimem-se. Inconformado, o agravante, em razões recursais (Id 29135401), recorda os argumentos apresentados na origem de que é locador do salão comercial no 177/178 no Shopping Center Iguatemi Brasília, localidade na qual a agravada exerce atividade empresarial no ramo alimentício sob a marca “McDonalds”. Assevera que a pandemia do Covid-19 afetou todo o ramo do comércio, mas que ofereceu condições especiais aos lojistas a fim de mitigar as dificuldades enfrentadas, notadamente isenções e descontos nos aluguéis, além de reduções aplicadas ao condomínio e fundo de promoção devidos pela agravada, conforme atestam os boletos juntados aos autos de referência no Id 103747792. Destaca o declínio no faturamento em razão das condições especiais concedidas à generalidade dos locatários do Shopping Iguatemi, incluindo a agravada, durante o período de fechamento e de reabertura do comércio. Afirma ser descabida a liminar que deferiu a revisão contratual no que concerne ao índice de reajuste anual livremente pactuado entre as partes. Defende que a situação delicada ocasionada pelos reflexos da pandemia não justifica a alteração de um índice que reflete a inflação em um contrato de longo prazo. Aponta a ilegalidade da intervenção judicial em negócios empresariais, nos quais a alocação de riscos foi, conscientemente, entabulada pelas partes. Rememora o art. 18[1] da Lei de Locações, que possibilita a inclusão de cláusula de reajuste em contratos de aluguéis. Afirma que a intervenção judicial, sem consenso das partes, viola o parágrafo único do art. 421[2] c/c art. 421-A[3] do Código Civil, inseridos pela nova Lei de Liberdade Econômica (Lei n. 13.874/2019). Diz não se aplicar ao caso em tela a teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva já que a inflação ou recessão não são considerados eventos extraordinários, de modo a possibilitar desequilíbrio na equação econômica do contrato. Colaciona julgados do c. Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de São Paulo no sentido de corroborar sua tese de que, em contratos de longo prazo, um eventual descolamento episódico de índice de correção monetária (fundamento invocado pela Agravada para justificar o afastamento do IGP-M) é sempre compensado no curso do próprio contrato. Argumenta a ausência de comprovação da agravada acerca da impossibilidade de arcar com os custos da locação no Shopping ou de onerosidade excessiva, haja vista a retomada do faturamento em níveis pré-pandemia da empresa, que possui reputação consolidada no mercado em que atua, sendo uma das marcas mais valiosas de fast food do mundo. Alega não estarem presentes os requisitos necessários para concessão da tutela de urgência deferida na origem e que até o presente momento não há perigo de dano, porquanto se faz necessária a concessão de efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.0198, inciso I, do CPC. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de que sejam sustados os efeitos da decisão agravada até o julgamento do recurso. No mérito, o provimento do agravo para cassar a tutela de urgência deferida em 1a instância. O agravante comprovou o recolhimento do preparo (Ids 29226307 e 29226306). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. E isso porque, a propósito dos argumentos apresentados nas razões recursais, verifico se revelar, de plano, a probabilidade do direito invocado pelo agravante à concessão do efeito suspensivo, de modo a manter inalterado o índice de correção do valor do aluguel no contrato de locação estabelecido pelas partes. A cláusula 11 do contrato de locação, que a parte recorrente deseja alterar por decisão judicial, prevê a aplicação do IGP-M/FGV para o reajuste do valor do aluguel mínimo da locação. Ressalto que essa regra tem sido conservada nos aditamentos contratuais e nas renovações da locação determinadas judicialmente, de modo que aludida norma se mantém hígida atualmente (Id 101071522 do processo de referência). A interferência judicial em contratos é excepcional, apenas para preservar o núcleo essencial de direitos fundamentais como a existência digna, porque prevalece a autonomia da vontade das partes livremente pactuada no negócio realizado. A excepcionalidade, prevista no Código Civil, foi reforçada pela Lei 13.874/2019, que alterou a redação do art. 421 e incluiu o art. 421-A ao CC nos seguintes termos: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei no 13.874, de 2019) Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) Deve prevalecer a força obrigatória do contrato validamente estipulado entre as partes em expressão da autonomia da vontade com elaboração das cláusulas em consonância com a autonomia privada. Trago à colação o seguinte julgado deste c. órgão julgador para compreensão da questão jurídica debatida, ainda que outra tenha sido a solução adotada na apreciação dos elementos de prova. Confira-se: CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. DENUNCIA. FALTA DE PAGAMENTO. ESTABELECIMENTO DE ENSINO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. NATUREZA PRIVILEGIADA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. DESCABIMENTO E UTILIZAÇÃO COMO INSTRUMENTO DE COERÇÃO. INVIABILIDADE. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS E CONDIÇÕES ORIGINAIS. REAJUSTE ANUAL. ÍNDICE. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. INOBSERVÂNCIA. ILEGALIDADE. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. PEDIDO. REJEIÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. MÁ-FÉ. AUSÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INVIABILIDADE. FIANÇA. OFERECIMENTO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. AUTORIZAÇÃO DERIVADA DA LEI ESPECIAL QUE REGULA AS LOCAÇÕES. PERDURAÇÃO DA GARANTIA. ALCANCE DA SÚMULA 214 DO STJ. LEGITIMIDADE DOS FIADORES. AFIRMAÇÃO.1. A permanência do locatário no imóvel locado após a expiração do prazo avençado determina a prorrogação, agora por prazo indeterminado, da locação, ensejando também, se avençado, a postergação da vigência da fiança até a desocupação ante o fato de que a prorrogação da avença não implica em aditamento ao ajuste primitivamente celebrado, nem agravamento das obrigações originariamente garantidas, mas em simples extensão da garantia no molde do pactuado e do expressamente determinado pela Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91, art. 39).2. A fiança, como contrato gratuito, benéfico e desinteressado, pois o fiador obriga-se pelo afiançado, junto ao seu credor, a satisfazer a obrigação que havia assumido se eventualmente não viesse a adimpli-la, não auferindo, em regra, nenhum proveito em decorrência da garantia que ofertara, mormente proveniente do credor, que nenhum compromisso assume em contrapartida perante o garantidor fidejussório, não comporta exegese extensiva, não implicando, contudo, a postergação da sua vigência no molde do contratado e do legalmente autorizado em se lhe conferir interpretação ampliativa, mas simples emolduração ao seu exato e perfeito alcance.3. O Superior Tribunal de Justiça, de modo a conformar o real alcance do enunciado estampado na súmula 214, vem decidindo, após a edição desse verbete, que, em sendo a avença locatícia provida de cláusula que resguarda a vigência da fiança até a desocupação do imóvel, ainda que a locação tenha entrado a viger por prazo indeterminado, a garantia sobeja vigendo indene, inclusive porque sua prorrogação, além de não ter emergido de aditamento contratual que ensejara o agravamento das obrigações afiançadas, mas de simples disposição legal, se conforma com o textualmente prescrito pela Lei do Inquilinato.4. As locações privilegiadas, ou seja, aquelas listadas no caput do artigo 53 da Lei do Inquilinato, constituem exceção ao regime de locações não-residenciais, pois gozam de prerrogativas que lhes são únicas e encerram restrição ao direito de propriedade do locador motivada pelo interesse social do qual se reveste a destinação do imóvel locado - hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizado e fiscalizados pelo poder público e entidades religiosas devidamente registradas.5. As locações de natureza não residencial que ostentam natureza especial ou privilegiada somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo (LI, art. 9.o, inc. I); por infração contratual (LI, art. 9.o, inc. II); por falta de pagamento (LI, art. 9.o, inc. III); para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público (LI, art. 9.o, inc. IV), ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, no mínimo, cinquenta por cento de acréscimo na área construída (LI, art. 53, inc. II).6. Diante da natureza especial da locação que tem como objeto imóvel no qual funciona estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público, entrando a viger por prado indeterminado, ressoa inteiramente inócua notificação destinada a denunciar o contrato, notadamente quando usada a denúncia como forma de coerção da locatária a anuir com o reajustamento proposto pelo locador, pois condicionada a preservação do vínculo à aceitação do novo locativo indicado, à medida em que pretensão de revisão de aluguel deve ser realizada em sede de ação revisional.7. Ante a previsão expressa inserta no contrato de locação no sentido de que o locativo será reajustado anualmente mediante aplicação do IGP-M/FGV apurado nos 12 meses anteriores como forma de ser assegurado o equilíbrio financeiro do ajustado, o concertado enlaça as partes ao dever de observância ao convencionado como expressão do princípio da vinculação ao contratado, implicando cobrança indevida o reajustamento dos alugueres em patamares superiores ao alcançado mediante aplicação do indexador contratualmente eleito entre as partes.8. Aferido que o valor do aluguel fora reajustado em percentual superior ao alcançado pelo indexador contratualmente eleito, determinando a apuração de locativo superior ao efetivamente devido na forma convencionada, não configura inadimplemento, por parte da locatória, o pagamento dos alugueres na forma originalmente ajustada, como forma de ser resgatada a autoridade do contratado e prevenido o enriquecimento sem causa do senhorio.9. Apreendido da argumentação alinhavada pelo locador que o pedido de despejo que formulara, além da imputação de inadimplência à locatária, viera aparelhado, também, na denúncia vazia da locação por estar vigendo por prazo indeterminado, que soara desguarnecida de eficácia por ostentar o imóvel natureza comercial e estar destinado ao estabelecimento de entidade educacional, comportando somente denúncia motivada (LI, art. 53), a elisão da inadimplência imputada resulta na rejeição do pedido.10. A aplicação da sanção derivada da cobrança de débito já resolvido na forma regulada pelo artigo 940 do código civil é condicionada, além da aferição da cobrança indevida de obrigação já solvida, à constatação de que o credor agira de má-fé com o objetivo deliberado de angariar proveito indevido (STF, súmula 159), não se emoldurando nessa resolução a postura do locador que, majorando os alugueres que lhe são devidos, avia ação de despejo cumulada como cobrança e, na mensuração do débito inadimplido, incorpora ao apurado parcela reajustada em dissonância com o índice contratual.11. Elidida a má-fé do credor, não pode ser sujeitado à sanção apregoada pelo legislador civil, pois tem como destinatário tão somente o litigante que exorbita as prerrogativas inerentes ao simples exercício do direito subjetivo de ação que o assiste ao formular pretensão destinada à percepção do que lhe reputa devido, inserindo deliberadamente no que persegue, de forma maliciosa, além do efetivamente lhe é devido, o que não se confunde com cobrança excessiva mas revestida de boa-fé.12. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Unânime.(Acórdão 1002290, 20150710115076APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/3/2017, publicado no DJE: 20/3/2017. Pág.: 387-421) A parte agravada não demonstrou a realização de tratativas para obter com a parte agravante a modificação da cláusula de reajuste do valor mínimo da locação para estabelecimento de outro índice inflacionário que entende melhor refletir a desvalorização da moeda, de modo a preservar o equilíbrio contratual. Alegações de insustentável desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva em período de pandemia, além de injustificado lucro da parte ré/agravante carecem de comprovação, cujo ônus do fato constitutivo da pretensão deduzida é da parte autora, ora agravada, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não cabe ao órgão julgador presumir os motivos cogitados pela agravada na indicação feita na petição inicial de pedido de medida liminar, a fim de deferir liminarmente a revisão de cláusula contratual de reajuste de contrato de locação, sob o argumento de que as empresas atuantes no Shopping foram impactadas pelos reflexos da pandemia, haja vista que os próprios estabelecimentos também sofreram decréscimos em seu faturamento. Mister ressaltar a posição consolidada da agravada no segmento empresarial em que atua a revelar poder de negociação com o agravante antes de se optar por pleitear em juízo a concessão de tutela antecipada para modificação do índice de reajuste contratual. O agravante apresentou documentação na qual comprova haver oferecido descontos nos contratos de aluguel em período de restrições de funcionamento do shopping, reduções aplicadas ao condomínio e fundo de promoção devidos, conforme observado no Id 103747792, pp. 2-6 dos autos de referência. Ademais, em quadro comparativo colacionado nos Id 103747794 do processo de referência, demonstra a recuperação de receita pela empresa agravada após o período de fechamento do comércio, que ostenta desde maio deste ano similar faturamento ao período pré-pandemia. Diante dessas considerações, reconheço, no momento, a probabilidade do direito alegado, de modo a manter inalterado o índice de reajuste estabelecido em contrato de locação de imóvel situado no Shopping Iguatemi, conforme convencionado entre as partes, sem prejuízo de, em tratativas, as partes litigantes encontrarem solução consensual que contemple seus interesses. Em relação ao perigo de dano ou ao risco ao resultado útil do processo, considero-o imbricado com a probabilidade do direito, de sorte que ambos devem estar concretamente demonstrados para viabilizar a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Como o recorrente não fundamentou o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento em elementos concretos que possibilitem o exame da alegação de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, concluo pela falta de demonstração desse requisito cumulativamente exigido para análise e eventual deferimento da medida. Trata-se, portanto, de baldada alegação fática, porque desprovida do necessário lastro probatório. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão cumulativamente atendidos os requisitos legais erigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE ABSTENSÃO DE USO DE MARCA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINARES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 322, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. AUSÊNCIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil, "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé", de modo que, claramente demonstrada a intenção da parte e verificando-se elementos que sustentam o pedido, não há que se falar em julgamento extra petita. 2. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. 3. Sendo insuficiente a demonstração da probabilidade do direito alegado (CPC, art. 300), não há que se falar em deferimento da tutela de urgência. 4. Agravo de Instrumento conhecido, preliminares rejeitadas, e, no mérito, provido. (Acórdão 1197110, 07084063620198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 21/8/2019, publicado no DJE: 3/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300). 2. Conquanto o fornecimento de energia elétrica encerre relação de consumo, as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de energia elétrica revestem-se de presunção de legitimidade, não podendo ser ignoradas em sede antecipatória se não se divisa nenhum elemento apto a induzir à apreensão de que estão maculadas por equívocos, resultando em faturamentos desconformes com o consumo havido na unidade consumidora, notadamente quando as medições repugnadas se repetem há meses sem nenhuma providência efetiva do destinatário da prestação. 3. Sobejando intangíveis as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de serviços de energia elétrica, pois sua desconstituição demanda prova suficiente a ensejar essa apreensão, devem ser prestigiadas, obstando que lhe seja imposta obrigação negativa de suspender as cobranças das faturas correlatas e o fomento dos serviços enquanto não infirmadas as medições levadas a efeito, com repercussão nos débitos apurados, pois carente de verossimilhança o aduzido pelo consumidor destinatário da prestação no sentido de que estaria sendo alcançado por cobranças sem lastro subjacente, deixando o direito invocado desguarnecido de probabilidade. 4. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Dessa forma, não verifico, nesta apreciação inicial com juízo de cognição sumária, o atendimento cumulativo aos requisitos necessários para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Ante o exposto, INDEFIRO a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar os efeitos da decisão agravada, que modificou liminarmente o índice de reajuste do valor mínimo do aluguel, apenas por não ter sido alegada e demonstrada situação concreta justificadora da imediata suspensão do ato judicial atacado. Publique-se. Intimem-se. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Oficie-se. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 29 de setembro de 2021. Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA Relatora [1] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. [2] Art. 421 (...) Parágrafo único – Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. [3] Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada

Inteiro teor:
D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Civil do Shopping Center Iguatemi Brasília contra decisão proferida pelo Juízo da 4a Vara Cível de Brasília (Ids 101184862 e 102484066 do processo de referência) que, na ação de revisão contratual movida por Arcos Dourados Comércio de Alimentos Ltda, ora agravada, em seu desfavor, processo n. 0729546-55.2021.8.07.0001, deferiu o pedido de tutela provisória para afastar a aplicação do índice de correção do aluguel “IGP-M”, a partir de 10 de setembro de 2021, e aplicar o “IPCA”. Transcrevo os fundamentos da decisão agravada: Trata-se de ação de conhecimento ajuizada por ARCOS DOURADOS COMÉRCIO DE ALIMENTOS S.A. em desfavor do CONDOMÍNIO CIVIL DO SHOPPING CENTER IGUATEMI BRASÍLIA, com o objetivo de obter em sede de tutela de urgência a ordem para a redução do valor do aluguel ou a substituição do índice de correção do IGP-DI para o IPC-A. As partes estão vinculadas por meio de um contrato de locação de loja em Shopping Iguatemi. O contrato entabula a locação de uma loja de aproximadamente 123m2, com início em março de 2009. Com a correção do valor do aluguel em março de 2021, o valor passou de R$ 17.348,66 para R$ 22.370,22. Tece extenso arrazoado no sentido de questionar a cláusula contratual estipula a incidência do IGP-DI como índice de correção do aluguel, pois este somou o importe de 28,93% no período. A questão posta em análise é a legalidade e a possibilidade de intervenção judicial no índice de reajuste (correção) do aluguel, pois a parte pretende substituir o IGP-DI (28,93%) pelo IPC (4%). A cláusula 11 possui a seguinte redação: CLÁUSULA 11: O ALUGUEL MENSAL REAJUSTÁVEL corresponde ao valor expresso no no 06.01 do QUADRO RESUMO e será corrigido mensalmente de acordo com a variação do IGP-M/FGV – Índice Geral de Preços do Mercado da Fundação Getúlio Vargas, adotando-se como base o índice do mês indicado no mesmo item 06.01 do já mencionado QUADRO RESUMO (doc. de ID 101071522 - Pág. 5) O artigo 300 do Código de Processo Civil impõe a presença de elementos que evidenciem a probabilidade do direito (verossimilhança das alegações) e a existência de perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Deve ser ausente o risco da irreversibilidade da medida. A vontade humana deve ser sempre o elemento nuclear de fonte e legitimação do contrato. É certo que num processo histórico de evolução dos contratos, a relação jurídico contratual já foi apreciada sob diversos enfoques, mas a partir da Revolução Francesa passou a ter um faceta predominante na autonomia da vontade, a fim de valorizar a liberdade do cidadão, e conjugou-se com a ideia soberana da força obrigatória dos contratos, a ponto do Código Civil Francês de 1804 (Código de Napoleão) disciplinar de forma expressa no art. 1.134 que o Contrato faz lei entre as partes. Temos aqui o momento do liberalismo contratual. O nosso sistema contratual de 1916 teve forte influência ideológica francesa. Assim, neste momento histórico, era impossível uma intervenção estatal, por meio do Judiciário, nos contratos formatados. A título de curiosidade, trago a colação o pequeno trecho do livro da Professora Cláudia Lima Marques: A ideia da força obrigatória os contratos significa que uma vez manifestada a vontade as partes estão ligadas por um contrato, têm direitos e obrigações e não poderão se desvincular, a não ser através de outro acordo de vontade ou pelas figuras da força maior e do caso fortuito (acontecimentos fáticos externos e incontroláveis pela vontade do homem). Esta força obrigatória vai ser reconhecida pelo direito e vai se impor ante a tutela jurisdiciona. Ao juiz não cabe modificar e adequar à equidade a vontade das partes, manifestada no contrato, ao contrário, na visão tradicional, cabe-lhe respeitá-la e assegurar que as partes atinjam os efeitos queridos pelo seu ato. Lembre-se por último que, como corolário da liberdade e autonomia da vontade, a força obrigatória dos contratos fica limitada às pessoas que dele participaram, manifestando a sua vontade (inter partes). (Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. 4a ed. rev. atualizada e ampliada. São Paulo: RT, 2002, pág. 50) Ou seja, uma vez pactuado o contrato não haveria a possibilidade de intervenção judicial, daí alguns doutrinadores chamam esta faceta de princípio da intangibilidade. Todavia, esta rigidez na análise dos contratos não encontra mais suporte no atual modelo de interpretação contratual, porquanto vigemos sob a égide do modelo do Estado Social e uma série de mudanças sociais, entre elas a massificação dos contratos, a modernização tecnológica e a existência de desequilíbrio entre as partes, deram impulso a evolução do sistema contratual. O contrato passa a ser visto sob o seu aspecto ético e social. A professor Teresa Negreiros assevera que: A tarefa do intérprete, diante da hipercomplexidade antes referida, é reconstruir o sistema contratual, com o impulso da entrega em vigor de um novo Código Civil, de forma a conciliar os princípios clássicos, de índole liberal, com os princípios contemporâneos, de índole social e tutelar, num equilíbrio o mais fiel possível ao compromisso que a esse respeito foi firmado na arena constitucional. Em reação aos excessos provenientes da absolutização da força jurígena da vontade individual, parece equivocado opor uma absolutização às avessas, através da negação pura e simples dos aspectos voluntarísticos que constituem o instituto contratual. Por outro lado, não menos certo é que a autonomia da vontade e os princípios que em torno dela fundaram o modelo clássico do contrato devem hoje ser relidos à luz da Constituição – o que, embora não os anule, certamente os modifica em aspectos essenciais. Às vezes, a conciliação entre os antigos e novos princípios ocorre naturalmente: os princípios que hoje se contrapõem ao modelo clássico de contrato podem ser considerados como um reforço aos princípios tradicionais, não se lhes podendo negar o papel fundamental que exercem na composição e na compreensão da relação contratual. (Teoria do contrato: novos paradigmas. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, págs. 111/112) O tema em análise centra-se, mais especificamente, na possibilidade da aplicação no caso concreto da chamada teoria da imprevisão (onerosidade excessiva). E, sobre o assunto, dispõem os artigos 317, 478 e 479 do Código Civil de 2002: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação. Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato. O professor Daniel Eduardo Carnacchioni assevera: O contrato de execução prolongada ou de duração sucessiva e continuada pode suportar intercorrências capazes de alterar as circunstâncias que pautaram os sujeitos no momento da formação. Após a formação e durante a execução, as mais variadas circunstancias podem afetar o equilíbrio material e econômico do contrato, impondo a sua revisão ou resolução. Tais circunstâncias são exteriores e supervenientes à formação do contrato, fato que exige uma relação jurídica negocia duradoura ou prolongada. (Curso de direito civil: teoria geral das obrigações e dos contratos: institutos fundamentais. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 814) O ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA asseverou quando do julgamento do Resp 1.034.702 - ES (2008⁄0043541-5), o seguinte: Cumpre abordar que o Novo Código Civil, ao dispor sobre a onerosidade excessiva, enumerou os requisitos de fato que devem estar presentes para sua caracterização (artigo 478 do CC): o contrato de execução continuada ou diferida, onerosidade excessiva para a prestação do devedor, vantagem extrema de outra parte e acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis. Ademais, a parte prejudicada pode pedir a modificação ou a resolução da relação. A resolução do contrato por onerosidade excessiva decorre necessariamente de decretação judicial, pois ao juiz compete verificar a existência dos requisitos de caracterização da onerosidade e valorar se agrava a situação do requerente a tal ponto que torne extremamente difícil o cumprimento da obrigação, seja o credor ou o devedor. Ao decidir a respeito da matéria, o magistrado deve ter em mente o contrato como um elo da atividade de produção e repartição de riquezas, de prestação de serviços e de consumo, ou seja, a resolução contratual entendida como a solução recomendada para evitar que o credor de uma prestação tornada excessivamente onerosa receba, como empresário, "uma vantagem concorrencialmente injustificada" à custa de outra, que sofreria um dano sem nenhuma utilidade funcional ou econômica. Ultima ratio, evitar o enriquecimento sem causa de um dos contratantes em detrimento da ruína do outro sob a ótica da função social do contrato no sentido de garantia de equilíbrio e, ao mesmo tempo, fomento ao crescimento e desenvolvimento econômico. Não há uma definição lapidada do que seria uma prestação excessivamente onerosa, ficando a cargo do juiz, no caso concreto, investigar o prejuízo que exceda a álea normal do contrato. No caso em apreço, as partes no mês de março de 2021 estipularam o IGP-DI como índice de reajuste do valor do aluguel. Ocorre que a pandemia da COVID-19 era totalmente imprevisível, não sendo possível antever que um vírus poderia se espalhar tão facilmente, a fim de atingir em poucos meses uma escala global. Assim como, um bloqueio, mesmo que parcial, do desenvolvimento de diversas atividades comerciais e profissionais. É inegável que todas as atividades empresariais foram impactadas, sendo que todas as empresas atuantes em Shopping tiveram um impacto imenso, porquanto os shoppings foram fechados pelos Governo Local e há o temor da comunidade em frequentar ambientes fechados com ventilação por meio de ar condicionado. A escolha do índice IGP-DI sempre foi uma praxe nos contratos de locação, mas ninguém poderia prever que no ano de 2020/2021 o índice teria uma variação tão grande e tão desproporcional em relação ao IPC, que é o incide que mede a inflação no período de 20202021. O IGP-DI somou um percentual de 28,93%, ao passo que o pelo IPC somou um percentual de 4%. Pois bem, a finalidade do reajustamento (correção) do valor do aluguel é permitir a manutenção do valor real da moeda. O reajustamento não tem e não pode ter a finalidade de ganho ou repactuação do aluguel. Portanto, verifica-se que uma escolha do índice no mês de março de 2021 e antes da pandemia do COVID-19 gerou um desequilíbrio no contrato quando da incidência do reajustamento do valor do aluguel. O índice é desproporcional a realidade vivida no ano de 2021, cria uma desproporção no valor, que gera um ganho (vantagem) em favor da parte requerida em face do fato imprevisível (COVID-19). Portanto, reconheço a presença da probabilidade do direito para fins de intervenção no pacto (contrato) e a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 11, devendo ser substituído o IGP-DI pelo IPC. De outro lado, não há prejuízo efetivo para o requerido, porquanto este manterá o valor real da locação com a correção pelo IPC. Este Juízo não está excluindo a correção, mas a adequando a realidade. O perigo da demora é latente, porquanto implica reconhecer na possibilidade de constituição em mora do lojista, com a incidência dos encargos de mora, a anotação negativa dos seus dados e quiçá o manuseio de uma ação de despejo. Presentes os pressupostos, é forçoso o deferimento do pedido. (grifos nossos) (...) Opostos embargos declaratórios com o intuito de corrigir erro material na decisão agravada que tratou do índice de reajuste “IGP-DI” quando deveria constar IGP-M/FGV e do índice a ser aplicado “IPC” quando deveria constar IPCA, conforme cláusula 11 do ajuste contratual. Os aclaratórios foram acolhidos com a modificação da parte final da decisão, que contém a seguinte redação: Ante o exposto, DEFIRO o pedido de tutela de urgência e DETERMINO a modificação do índice de correção (reajustamento) do aluguel previsto na cláusula 11, devendo ser substituído o IGP-M pelo IPCA. A presente decisão surtirá efeitos a partir da locação vencida no próximo mês, ou seja, em 10.09.2021, porquanto já passou a data do vencimento da locação do mês de agosto de 2021. CITE-SE o réu a apresentar contestação em 15 dias, observada a regra do art. 231, I, do Código de Processo Civil. Cite-se e intimem-se. Inconformado, o agravante, em razões recursais (Id 29135401), recorda os argumentos apresentados na origem de que é locador do salão comercial no 177/178 no Shopping Center Iguatemi Brasília, localidade na qual a agravada exerce atividade empresarial no ramo alimentício sob a marca “McDonalds”. Assevera que a pandemia do Covid-19 afetou todo o ramo do comércio, mas que ofereceu condições especiais aos lojistas a fim de mitigar as dificuldades enfrentadas, notadamente isenções e descontos nos aluguéis, além de reduções aplicadas ao condomínio e fundo de promoção devidos pela agravada, conforme atestam os boletos juntados aos autos de referência no Id 103747792. Destaca o declínio no faturamento em razão das condições especiais concedidas à generalidade dos locatários do Shopping Iguatemi, incluindo a agravada, durante o período de fechamento e de reabertura do comércio. Afirma ser descabida a liminar que deferiu a revisão contratual no que concerne ao índice de reajuste anual livremente pactuado entre as partes. Defende que a situação delicada ocasionada pelos reflexos da pandemia não justifica a alteração de um índice que reflete a inflação em um contrato de longo prazo. Aponta a ilegalidade da intervenção judicial em negócios empresariais, nos quais a alocação de riscos foi, conscientemente, entabulada pelas partes. Rememora o art. 18[1] da Lei de Locações, que possibilita a inclusão de cláusula de reajuste em contratos de aluguéis. Afirma que a intervenção judicial, sem consenso das partes, viola o parágrafo único do art. 421[2] c/c art. 421-A[3] do Código Civil, inseridos pela nova Lei de Liberdade Econômica (Lei n. 13.874/2019). Diz não se aplicar ao caso em tela a teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva já que a inflação ou recessão não são considerados eventos extraordinários, de modo a possibilitar desequilíbrio na equação econômica do contrato. Colaciona julgados do c. Superior Tribunal de Justiça e do Tribunal de São Paulo no sentido de corroborar sua tese de que, em contratos de longo prazo, um eventual descolamento episódico de índice de correção monetária (fundamento invocado pela Agravada para justificar o afastamento do IGP-M) é sempre compensado no curso do próprio contrato. Argumenta a ausência de comprovação da agravada acerca da impossibilidade de arcar com os custos da locação no Shopping ou de onerosidade excessiva, haja vista a retomada do faturamento em níveis pré-pandemia da empresa, que possui reputação consolidada no mercado em que atua, sendo uma das marcas mais valiosas de fast food do mundo. Alega não estarem presentes os requisitos necessários para concessão da tutela de urgência deferida na origem e que até o presente momento não há perigo de dano, porquanto se faz necessária a concessão de efeito suspensivo ao recurso, nos termos do art. 1.0198, inciso I, do CPC. Ao final, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de que sejam sustados os efeitos da decisão agravada até o julgamento do recurso. No mérito, o provimento do agravo para cassar a tutela de urgência deferida em 1a instância. O agravante comprovou o recolhimento do preparo (Ids 29226307 e 29226306). É o relato do necessário. Decido. Como se sabe, ao relator é autorizado atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, no todo ou em parte, a pretensão recursal logo após o recebimento do agravo, nos termos do art. 1.019, I, do CPC: Art. 1.019. Recebido o agravo de instrumento no tribunal e distribuído imediatamente, se não for o caso de aplicação do art. 932, incisos III e IV, o relator, no prazo de 5 (cinco) dias:I - poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão. O parágrafo único do art. 995 do CPC preceitua que a “eficácia da decisão recorrida poderá ser suspensa por decisão do relator, se da imediata produção de seus efeitos houver risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar demonstrada a probabilidade de provimento do recurso”. No que se refere à concessão de tutela de urgência, o art. 300, caput, do CPC estabelece que “será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo”. No presente caso, estão evidenciados tais requisitos. E isso porque, a propósito dos argumentos apresentados nas razões recursais, verifico se revelar, de plano, a probabilidade do direito invocado pelo agravante à concessão do efeito suspensivo, de modo a manter inalterado o índice de correção do valor do aluguel no contrato de locação estabelecido pelas partes. A cláusula 11 do contrato de locação, que a parte recorrente deseja alterar por decisão judicial, prevê a aplicação do IGP-M/FGV para o reajuste do valor do aluguel mínimo da locação. Ressalto que essa regra tem sido conservada nos aditamentos contratuais e nas renovações da locação determinadas judicialmente, de modo que aludida norma se mantém hígida atualmente (Id 101071522 do processo de referência). A interferência judicial em contratos é excepcional, apenas para preservar o núcleo essencial de direitos fundamentais como a existência digna, porque prevalece a autonomia da vontade das partes livremente pactuada no negócio realizado. A excepcionalidade, prevista no Código Civil, foi reforçada pela Lei 13.874/2019, que alterou a redação do art. 421 e incluiu o art. 421-A ao CC nos seguintes termos: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei no 13.874, de 2019) Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. (Incluído pela Lei no 13.874, de 2019) Deve prevalecer a força obrigatória do contrato validamente estipulado entre as partes em expressão da autonomia da vontade com elaboração das cláusulas em consonância com a autonomia privada. Trago à colação o seguinte julgado deste c. órgão julgador para compreensão da questão jurídica debatida, ainda que outra tenha sido a solução adotada na apreciação dos elementos de prova. Confira-se: CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. DENUNCIA. FALTA DE PAGAMENTO. ESTABELECIMENTO DE ENSINO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. NATUREZA PRIVILEGIADA. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. DENÚNCIA VAZIA. DESCABIMENTO E UTILIZAÇÃO COMO INSTRUMENTO DE COERÇÃO. INVIABILIDADE. MANUTENÇÃO DAS CLÁUSULAS E CONDIÇÕES ORIGINAIS. REAJUSTE ANUAL. ÍNDICE. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. INOBSERVÂNCIA. ILEGALIDADE. INADIMPLEMENTO NÃO CONFIGURADO. PEDIDO. REJEIÇÃO. COBRANÇA INDEVIDA. MÁ-FÉ. AUSÊNCIA. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. INVIABILIDADE. FIANÇA. OFERECIMENTO ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL LOCADO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. AUTORIZAÇÃO DERIVADA DA LEI ESPECIAL QUE REGULA AS LOCAÇÕES. PERDURAÇÃO DA GARANTIA. ALCANCE DA SÚMULA 214 DO STJ. LEGITIMIDADE DOS FIADORES. AFIRMAÇÃO.1. A permanência do locatário no imóvel locado após a expiração do prazo avençado determina a prorrogação, agora por prazo indeterminado, da locação, ensejando também, se avençado, a postergação da vigência da fiança até a desocupação ante o fato de que a prorrogação da avença não implica em aditamento ao ajuste primitivamente celebrado, nem agravamento das obrigações originariamente garantidas, mas em simples extensão da garantia no molde do pactuado e do expressamente determinado pela Lei do Inquilinato (Lei no 8.245/91, art. 39).2. A fiança, como contrato gratuito, benéfico e desinteressado, pois o fiador obriga-se pelo afiançado, junto ao seu credor, a satisfazer a obrigação que havia assumido se eventualmente não viesse a adimpli-la, não auferindo, em regra, nenhum proveito em decorrência da garantia que ofertara, mormente proveniente do credor, que nenhum compromisso assume em contrapartida perante o garantidor fidejussório, não comporta exegese extensiva, não implicando, contudo, a postergação da sua vigência no molde do contratado e do legalmente autorizado em se lhe conferir interpretação ampliativa, mas simples emolduração ao seu exato e perfeito alcance.3. O Superior Tribunal de Justiça, de modo a conformar o real alcance do enunciado estampado na súmula 214, vem decidindo, após a edição desse verbete, que, em sendo a avença locatícia provida de cláusula que resguarda a vigência da fiança até a desocupação do imóvel, ainda que a locação tenha entrado a viger por prazo indeterminado, a garantia sobeja vigendo indene, inclusive porque sua prorrogação, além de não ter emergido de aditamento contratual que ensejara o agravamento das obrigações afiançadas, mas de simples disposição legal, se conforma com o textualmente prescrito pela Lei do Inquilinato.4. As locações privilegiadas, ou seja, aquelas listadas no caput do artigo 53 da Lei do Inquilinato, constituem exceção ao regime de locações não-residenciais, pois gozam de prerrogativas que lhes são únicas e encerram restrição ao direito de propriedade do locador motivada pelo interesse social do qual se reveste a destinação do imóvel locado - hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizado e fiscalizados pelo poder público e entidades religiosas devidamente registradas.5. As locações de natureza não residencial que ostentam natureza especial ou privilegiada somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo (LI, art. 9.o, inc. I); por infração contratual (LI, art. 9.o, inc. II); por falta de pagamento (LI, art. 9.o, inc. III); para realização de reformas substanciais e urgentes determinadas pelo poder público (LI, art. 9.o, inc. IV), ou, ainda, para demolição e edificação de outro prédio que resulte em, no mínimo, cinquenta por cento de acréscimo na área construída (LI, art. 53, inc. II).6. Diante da natureza especial da locação que tem como objeto imóvel no qual funciona estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público, entrando a viger por prado indeterminado, ressoa inteiramente inócua notificação destinada a denunciar o contrato, notadamente quando usada a denúncia como forma de coerção da locatária a anuir com o reajustamento proposto pelo locador, pois condicionada a preservação do vínculo à aceitação do novo locativo indicado, à medida em que pretensão de revisão de aluguel deve ser realizada em sede de ação revisional.7. Ante a previsão expressa inserta no contrato de locação no sentido de que o locativo será reajustado anualmente mediante aplicação do IGP-M/FGV apurado nos 12 meses anteriores como forma de ser assegurado o equilíbrio financeiro do ajustado, o concertado enlaça as partes ao dever de observância ao convencionado como expressão do princípio da vinculação ao contratado, implicando cobrança indevida o reajustamento dos alugueres em patamares superiores ao alcançado mediante aplicação do indexador contratualmente eleito entre as partes.8. Aferido que o valor do aluguel fora reajustado em percentual superior ao alcançado pelo indexador contratualmente eleito, determinando a apuração de locativo superior ao efetivamente devido na forma convencionada, não configura inadimplemento, por parte da locatória, o pagamento dos alugueres na forma originalmente ajustada, como forma de ser resgatada a autoridade do contratado e prevenido o enriquecimento sem causa do senhorio.9. Apreendido da argumentação alinhavada pelo locador que o pedido de despejo que formulara, além da imputação de inadimplência à locatária, viera aparelhado, também, na denúncia vazia da locação por estar vigendo por prazo indeterminado, que soara desguarnecida de eficácia por ostentar o imóvel natureza comercial e estar destinado ao estabelecimento de entidade educacional, comportando somente denúncia motivada (LI, art. 53), a elisão da inadimplência imputada resulta na rejeição do pedido.10. A aplicação da sanção derivada da cobrança de débito já resolvido na forma regulada pelo artigo 940 do código civil é condicionada, além da aferição da cobrança indevida de obrigação já solvida, à constatação de que o credor agira de má-fé com o objetivo deliberado de angariar proveito indevido (STF, súmula 159), não se emoldurando nessa resolução a postura do locador que, majorando os alugueres que lhe são devidos, avia ação de despejo cumulada como cobrança e, na mensuração do débito inadimplido, incorpora ao apurado parcela reajustada em dissonância com o índice contratual.11. Elidida a má-fé do credor, não pode ser sujeitado à sanção apregoada pelo legislador civil, pois tem como destinatário tão somente o litigante que exorbita as prerrogativas inerentes ao simples exercício do direito subjetivo de ação que o assiste ao formular pretensão destinada à percepção do que lhe reputa devido, inserindo deliberadamente no que persegue, de forma maliciosa, além do efetivamente lhe é devido, o que não se confunde com cobrança excessiva mas revestida de boa-fé.12. Apelação conhecida e provida. Sentença reformada. Unânime.(Acórdão 1002290, 20150710115076APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 9/3/2017, publicado no DJE: 20/3/2017. Pág.: 387-421) A parte agravada não demonstrou a realização de tratativas para obter com a parte agravante a modificação da cláusula de reajuste do valor mínimo da locação para estabelecimento de outro índice inflacionário que entende melhor refletir a desvalorização da moeda, de modo a preservar o equilíbrio contratual. Alegações de insustentável desequilíbrio contratual e onerosidade excessiva em período de pandemia, além de injustificado lucro da parte ré/agravante carecem de comprovação, cujo ônus do fato constitutivo da pretensão deduzida é da parte autora, ora agravada, nos termos do art. 373, I, do CPC. Não cabe ao órgão julgador presumir os motivos cogitados pela agravada na indicação feita na petição inicial de pedido de medida liminar, a fim de deferir liminarmente a revisão de cláusula contratual de reajuste de contrato de locação, sob o argumento de que as empresas atuantes no Shopping foram impactadas pelos reflexos da pandemia, haja vista que os próprios estabelecimentos também sofreram decréscimos em seu faturamento. Mister ressaltar a posição consolidada da agravada no segmento empresarial em que atua a revelar poder de negociação com o agravante antes de se optar por pleitear em juízo a concessão de tutela antecipada para modificação do índice de reajuste contratual. O agravante apresentou documentação na qual comprova haver oferecido descontos nos contratos de aluguel em período de restrições de funcionamento do shopping, reduções aplicadas ao condomínio e fundo de promoção devidos, conforme observado no Id 103747792, pp. 2-6 dos autos de referência. Ademais, em quadro comparativo colacionado nos Id 103747794 do processo de referência, demonstra a recuperação de receita pela empresa agravada após o período de fechamento do comércio, que ostenta desde maio deste ano similar faturamento ao período pré-pandemia. Diante dessas considerações, reconheço, no momento, a probabilidade do direito alegado, de modo a manter inalterado o índice de reajuste estabelecido em contrato de locação de imóvel situado no Shopping Iguatemi, conforme convencionado entre as partes, sem prejuízo de, em tratativas, as partes litigantes encontrarem solução consensual que contemple seus interesses. Em relação ao perigo de dano ou ao risco ao resultado útil do processo, considero-o imbricado com a probabilidade do direito, de sorte que ambos devem estar concretamente demonstrados para viabilizar a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Como o recorrente não fundamentou o pedido de concessão de efeito suspensivo ao agravo de instrumento em elementos concretos que possibilitem o exame da alegação de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo, concluo pela falta de demonstração desse requisito cumulativamente exigido para análise e eventual deferimento da medida. Trata-se, portanto, de baldada alegação fática, porque desprovida do necessário lastro probatório. Trago à colação julgados desta e. 1a Turma Cível acerca do indeferimento da tutela de urgência, quando não estão cumulativamente atendidos os requisitos legais erigidos para sua concessão: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO COMINATÓRIA DE ABSTENSÃO DE USO DE MARCA C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. PRELIMINARES. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NÃO OCORRÊNCIA. ART. 322, § 2o, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ILEGITIMIDADE ATIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. TEORIA DA ASSERÇÃO. MÉRITO. REQUISITOS PARA CONCESSÃO DA MEDIDA ANTECIPATÓRIA. AUSÊNCIA. DECISÃO REFORMADA. 1. Nos termos do art. 322, § 2o, do Código de Processo Civil, "a interpretação do pedido considerará o conjunto da postulação e observará o princípio da boa-fé", de modo que, claramente demonstrada a intenção da parte e verificando-se elementos que sustentam o pedido, não há que se falar em julgamento extra petita. 2. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. 3. Sendo insuficiente a demonstração da probabilidade do direito alegado (CPC, art. 300), não há que se falar em deferimento da tutela de urgência. 4. Agravo de Instrumento conhecido, preliminares rejeitadas, e, no mérito, provido. (Acórdão 1197110, 07084063620198070000, Relator: SIMONE LUCINDO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 21/8/2019, publicado no DJE: 3/9/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO-FAZER. TUTELA PROVISÓRIA. COMINAÇÃO NEGATIVA DESTINADA A OBSTAR A SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DE ENERGIA ELÉTRICA. EXISTÊNCIA DE DÉBITOS. ALEGAÇÃO DE DISCREPÂNCIA NO CONSUMO MEDIDO. PLAUSIBILIDADE DO DIREITO. AUSÊNCIA. VEROSSIMILHANÇA DA ARGUMENTAÇÃO DESENVOLVIDA. CARÊNCIA. REQUISITOS CUMULATIVOS ERIGIDOS PELO ARTIGO 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL PARA O DEFERIMENTO DA TUTELA DE URGÊNCIA. INSUBSISTÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. REVISÃO DE FATURAS DE CONSUMO DE ENERGIA. AUMENTO DO CONSUMO DE ENERGIA PELA UNIDADE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA AFERIÇÃO LEVADA A EFEITO PELA CONCESSIONÁRIA DE DISTRIBUIÇÃO. PRESERVAÇÃO ATÉ ELISÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. A antecipação de tutela formulada no ambiente da tutela provisória de urgência tem como pressupostos genéricos a ponderação da subsistência de prova inequívoca e a verossimilhança da argumentação alinhada de forma a ser aferido que são aptas a forrar e revestir de certeza o direito material invocado, resultando da aferição da inverossimilhança do aduzido a ausência da probabilidade indispensável à sua concessão e de perigo de dano irreparável, o indeferimento da prestação perseguida liminarmente (CPC, art. 300). 2. Conquanto o fornecimento de energia elétrica encerre relação de consumo, as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de energia elétrica revestem-se de presunção de legitimidade, não podendo ser ignoradas em sede antecipatória se não se divisa nenhum elemento apto a induzir à apreensão de que estão maculadas por equívocos, resultando em faturamentos desconformes com o consumo havido na unidade consumidora, notadamente quando as medições repugnadas se repetem há meses sem nenhuma providência efetiva do destinatário da prestação. 3. Sobejando intangíveis as medições levadas a efeito pela concessionária de distribuição de serviços de energia elétrica, pois sua desconstituição demanda prova suficiente a ensejar essa apreensão, devem ser prestigiadas, obstando que lhe seja imposta obrigação negativa de suspender as cobranças das faturas correlatas e o fomento dos serviços enquanto não infirmadas as medições levadas a efeito, com repercussão nos débitos apurados, pois carente de verossimilhança o aduzido pelo consumidor destinatário da prestação no sentido de que estaria sendo alcançado por cobranças sem lastro subjacente, deixando o direito invocado desguarnecido de probabilidade. 4. Agravos de instrumento e interno conhecidos e desprovidos. Unânime. (Acórdão 1186374, 07052763820198070000, Relator: TEÓFILO CAETANO, 1a Turma Cível, data de julgamento: 10/7/2019, publicado no DJE: 30/7/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifos nossos) Dessa forma, não verifico, nesta apreciação inicial com juízo de cognição sumária, o atendimento cumulativo aos requisitos necessários para a concessão de efeito suspensivo ao recurso. Registro que a matéria deverá ser apreciada com o devido aprofundamento, pelo colegiado, no julgamento definitivo do recurso, após a oitiva da parte agravada. Ante o exposto, INDEFIRO a concessão de efeito suspensivo ao recurso para sobrestar os efeitos da decisão agravada, que modificou liminarmente o índice de reajuste do valor mínimo do aluguel, apenas por não ter sido alegada e demonstrada situação concreta justificadora da imediata suspensão do ato judicial atacado. Publique-se. Intimem-se. Comunique-se ao juízo de origem, nos termos do art. 1.019, I, do CPC. Oficie-se. Faculto à parte agravada oportunidade para responder ao recurso, nos termos do art. 1.019, II, do CPC. Intime-se. Oportunamente, retornem conclusos. Brasília, 29 de setembro de 2021. Desembargadora DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA Relatora [1] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste. [2] Art. 421 (...) Parágrafo único – Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. [3] Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada