Tribunal: TJDFT
Processo: 0702559-82.2021.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2021-02-11

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0702559-82.2021.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDMILSON CORREA DE BARROS, ROSANGELA MARIA DINIZ DE BARROS AGRAVADO: REYDROGAS COMERCIAL LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EDMILSON CORREA DE BARROS e ROSÂNGELA MARIA DINIZ DE BARROS contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por REYDROGAS COMERCIAL LTDA: O executado EDMILSON CORREA DE BARROS impugnou o laudo pericial de id. 67198875, porque teriam sido utilizados “parâmetros comparativos imóveis muito inferiores e distantes daquele objeto da perícia”, tendo o perito, inclusive, reconhecido não existir, na data da avaliação, imóvel semelhante à venda na região. Acrescenta que nenhum dos imóveis utilizados como parâmetro está situado em uma esquina, como o caso do seu imóvel, o qual possui entrada frontal, lateral e pelos fundos, a aumenta seu valor. Entende, dessa forma, que o perito não observou a norma que rege a avaliação de bens, porque diante da falta de “disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado” (itens 7.1.1 da NBR 14.653-1:2019), deveria ser utilizado o “Método da capitalização da renda”(item 7.2.4 da NBR), que “identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis”. Expõe que atualmente o imóvel está alugado por R$ 6.000,00 e, de acordo com o método de capitalização de renda, o valor dos frutos do bem devem ser projetados para o futuro com juros capitalizados na taxa média de mercado. Por fim, depois de tecer outras considerações, encerra requerendo que que o perito refaça o laudo com lastro no “Método da capitalização da renda”, item 7.2.4 da NBR. O exequente, intimado, não se manifestou. O Perito, por sua vez, informou não ter utilizado “imóveis com parâmetros muito inferiores e distantes do imóvel objeto da perícia, uma vez que admitiu em seu campo amostral imóveis situados às margens da Avenida Comercial Norte de Taguatinga, e em direção ao centro de Taguatinga, conforme a imagem juntada no laudo de avaliação e abaixo reproduzida”. Esclareceu que “a falta de imóveis em oferta para venda no conjunto do Taguacenter propriamente dito não inviabiliza o trabalho avaliatório pelo método comparativo, mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (ID 67198880)”. E prossegue dizendo que “no imóvel da CNB 6 que a executada alega não ser de frente, o perito aplicou um fator de valorização do imóvel avaliando sobre o imóvel da base em 67% somente no quesito localização”. Afirma também que “uma distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação. Afinal, seria impossível se formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância, como quer fazer crer a executada. O fato de o imóvel estar situado em uma esquina fez com que o perito imprimisse um fator de 15% a maior sobre o seu valor somente por conta deste atributo, ou seja, aplicou o máximo campo de arbítrio permitido pela norma técnica atinente, no caso, a NBR 14.653-2”. Expõe, ainda, que “o método da renda não é o mais indicado para a avaliação do valor venal do imóvel, a uma, por ser um método indireto e assim exigir a prefixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal; e a duas, porque não há amostras de imóveis para locação no Taguacenter ou arredores de maneira a se formar uma nuvem de dados, conforme demonstra o resultado da pesquisa efetuada, que indicou somente 1 imóvel nos arredores do Taguacenter”. Por fim, depois de discorrer sobre os critérios técnicos utilizados, requer a rejeição da impugnação e levantamento dos seus honorários. Sucintamente relatados, decido. Com efeito, pretende o devedor, em síntese, a utilização do “método da capitalização da renda” para avaliação, ao argumento de não haver imóveis colocados à venda próximos ao seu e com as mesmas características. No entanto, o laudo produzido está bem fundamentado e foi pautado no equilíbrio e nos critérios técnicos objetivos, a evidenciar que a impugnação não tem lugar para ser deferida. Conforme ponderou o perito, a falta de imóveis lindeiros (ao penhorado) ofertados à venda, não é causa para inviabilizar a utilização do método comparativo, “mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra, conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (di. 67198880) ”. Realmente, consta do laudo que em face das características do imóvel em questão, foi aplicado um fator de valorização na ordem de 67% somente no quesito localização. Além disso, porque o imóvel está situado em uma esquina, houve incidência do fator de 15% a mais sobre o seu valor; ou seja, percentual máximo permitido pela norma técnica, no caso, a NBR 14.653-2. E não apenas isso. Tal qual ponderado pelo expert, a distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação, uma vez que, no caso, seria impossível formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância. Portanto, não se justifica a aplicação do método indireto de avaliação cogitado pelo devedor, no qual se requer a “prefixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal”. É dizer, a avaliação direta pelo método comparativo (com observância das peculiaridades do imóvel, inclusive sua localização) está de conformidade com as normas técnicas expostas pelo perito no substancioso laudo por ele confeccionado, sendo bem certo que o devedor não logrou evidenciar erro nele existente, razão por que há de prevalecer a presunção que traz consigo, no sentido de ser alheio aos interesses das partes em litígio. Força convir, nessas balizas, que o laudo do perito judicial é idôneo e criterioso, tendo fixado 'valor' próximo ao da realidade objetiva, tanto quanto possível, de modo que deve ser prestigiado. Posto isso: 1. rejeito a impugnação e homologo o laudo de avaliação do imóvel (id. 67198876: R$ 461.000,00). 2. Expeça-se, em favor do perito, alvará de levantamento dos seus honorários. 3. Quanto ao pedido do BRB – Banco de Brasília (diz não ter interesse no processo e requer sua exclusão do campo de interessado), deverá, antes, esclarecer, no prazo de 05 dias (inclusive para fins de constar do edital do leilão) se houve quitação do débito que ensejou a garantia hipotecária em seu favor, inscrita no R.11/50587. 4. Determino, a seguir, que o imóvel seja levado a leilão judicial: (a) os atos pertinentes serão realizados por leiloeiro credenciado, na forma do edital (CPC 886), e o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% da avaliação. (b) O edital será publicado - pelo menos 5 dias da data marcada para o leilão - pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios, além da observância do art. 889 do CPC. (c) O pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por meio eletrônico ou no prazo de 10 dias, mediante prestação de caução idônea. Eventual proposta para compra em prestação deverá ser formulada na forma dos artigos 895 e seguintes do CPC. (d) A comissão do leiloeiro (5% do valor da venda, pagos à vista) será de exclusiva responsabilidade do arrematante, assim como os débitos para transferência e demais diligência para baixar quaisquer outros gravames diversos da penhora determinada por este Juízo. 5. Segue certidão atualizada da matrícula do imóvel. Os Agravantes sustentam que, devido à carência de imóveis semelhantes à venda na região na data da avaliação, o método da capitalização da renda se mostra mais adequado do que o método comparativo direto de dados de mercado para demonstrar o valor do imóvel. Salientam que o valor encontrado pelo perito é 50% menor do que o valor apurado por oficial de justiça no processo que originou a penhora no rosto dos autos e também inferior à avaliação realizada na própria execução. Concluem que a subavaliação acarretará lesão ao seu patrimônio e será impedirá a quitação de todos os débitos. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para “a realização de contraprova pericial pelo método indicado pelo Agravante e, ou, alternativamente, a homologação do maior valor apurado, de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais)”. Preparo recolhido (IDs 22751349 e 22751350). É o relatório. Decido. A avaliação levou em conta as especificidades do imóvel e a própria conjuntura da localidade, conforme se depreende do laudo respectivo e da resposta à impugnação apresentada pelos Agravantes, in verbis: (...) a perícia terá como meta produzir prova técnica para o cálculo do valor venal de mercado do imóvel tratado na lide, considerando-se o praticado com imóveis semelhantes, e ainda, responder os quesitos pertinentes formulados. As atividades exercidas pelo perito no cumprimento de seu mister objetivaram fundamentar o laudo pericial ora produzido, tudo com o fim precípuo de alcançar conclusão técnica sobre a situação delineada na demanda. De acordo com o preconizado no art. 473 § 3o do CPC, as atividades permitidas ao perito consistem além da inspeção in loco do objeto da perícia, também da avaliação de provas outras tais quais as documentais e testemunhais. Assim, utilizou o perito para se desincumbir de seu encargo, o seguinte ferramental: a. Prova pericial, realizada in loco para a inspeção do imóvel tratado na lide, levantamento de suas características qualitativas e quantitativas; b. Prova documental, com a verificação dos documentos trazidos aos autos e outros buscados, tais quais, anúncios de venda de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando; c. Prova testemunhal, dispensada no caso em tela. (...) A loja n° 35 tratada da avaliação se constitui de uma loja no pavimento térreo do Ed. Taguacenter, voltado para a Avenida Hélio Prates, com área privativa de 79,8911 m2 , conforme a Matrícula no 50.587 de ID 44491278 - Pág. 2 (imagem 7 abaixo), possuindo aproximadamente 38 m2 no térreo e 41,9 m2 no subsolo. (...) Geralmente, o melhor método a ser utilizado em estudos avaliatórios é aquele conhecido por "método direto comparativo de dados de mercado". Este método consiste em uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado que se procura é obtida a partir de constatação, exame e tratamento específico sobre preços efetivamente praticados no mercado imobiliário local. O tratamento específico acima referenciado tem por finalidade corrigir distorções das variáveis formadoras de valor entre os imóveis que compõem a base de pesquisa e o imóvel que se procura avaliar. (...) De acordo com o exposto no item anterior, o resultado inicial apurado para o valor de venda do imóvel em comento é de R$ 401.250,00 (quatrocentos e um mil duzentos e cinquenta reais) já arredondado, considerando-se a data do laudo (junho/2020). Porém, o perito se valeu do campo de arbítrio definido no item 8.2.1.5 da NBR 14.653-2:2011, conforme ilustra a imagem 9 abaixo: De acordo com esses itens, foi arbitrada uma majoração no valor estimado de 15% de forma a considerar características únicas do imóvel avaliando, a saber: a. a possibilidade de construção de um mezanino; b. a existência de três lados de vitrines/entradas na loja e; c. a localização valorizada no imóvel. Ambas características valorizam o imóvel, uma vez que aumentam sua área privativa e o seu potencial comercial. Diante do exposto, o resultado apurado para o valor de venda do imóvel em comento é de R$ 461.000,00 (quatrocentos e sessenta e um mil reais) já arredondado – Anexo 3, considerando-se a data do laudo (junho/2020) (...) Inicialmente esclarece o perito, que ao contrário do aduzido, não utilizou imóveis com parâmetros muito inferiores e distantes do imóvel objeto da perícia, uma vez que admitiu em seu campo amostral imóveis situados às margens da Avenida Comercial Norte de Taguatinga, e em direção ao centro de Taguatinga, conforme a imagem juntada no laudo de avaliação e abaixo reproduzida. De se ver pela comparação das imagens trazidas ao laudo e que ilustram o imóvel em comento, que não há a verificação de que os imóveis trazidos na base de dados dos cálculos também ilustrados por meio de imagens sejam inferiores. A falta de imóveis em oferta para venda no conjunto do Taguacenter propriamente dito não inviabiliza o trabalho avaliatório pelo método comparativo, mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (ID 67198880). Pode-se observar, que no imóvel da CNB 6 que a executada alega não ser de frente, o perito aplicou um fator de valorização do imóvel avaliando sobre o imóvel da base em 67% somente no quesito localização. Há de se esclarecer, que uma distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação. Afinal, seria impossível se formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância, como que fazer crer a executada. O fato de o imóvel estar situado em uma esquina fez com que o perito imprimisse um fator de 15% a maior sobre o seu valor somente por conta deste atributo, ou seja, aplicou o máximo campo de arbítrio permitido pela norma técnica atinente, no caso, a NBR 14.653-2. Ao contrário do aduzido, o método da renda não é o mais indicado para a avaliação do valor venal do imóvel, a uma, por ser um método indireto e assim exigir a pré-fixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal, e a duas, porque não há amostras de imóveis para locação no Taguacenter ou arredores de maneira a se formar uma nuvem de dados, conforme demonstra o resultado da pesquisa efetuada, que indicou somente 1 imóvel no arredores do Taguacenter. É importante registrar, que o valor unitário alcançado pela avaliação foi da ordem de R$ 7.827,62/m2, ou seja, um valor bastante elevado, principalmente para os moldes comerciais de Taguatinga. Para o fim de comprovar o alegado, o perito efetuou uma pesquisa mais ampla, de todos os imóveis comerciais anunciados em Taguatinga Norte, conforme se pode observar pelos prints do Anexo 1. De acordo com o ali apurado, os valores unitários em Taguatinga ofertados para imóveis comerciais variam de R$ 22.222,00/m2 para os mais valorizados a R$ 2.251,00/m2 para os menos valorizados. Ocorre que aqueles cujo valor unitário é significativamente maior se situam no Prime Medical Center, empreendimento médico recém construído e de altíssimo padrão, com valores anunciados que variam entre R$ 22.222,00/m2 a R$ 11.730,00/m2. Após percorrermos a pesquisa em valores unitários decrescentes, verificamos que o imóvel mais valorizado fora do empreendimento Prime, é ofertado a R$ 10.085/m2, conforme o recorte abaixo: (...) Não se divisa, pois, sobretudo no plano da cognição sumária, qualquer desconformidade técnica apta a respaldar a realização de nova avaliação ou o arbitramento de valor diverso daquele apurado pelo perito, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil. Não se vislumbra, assim, a probabilidade do direito dos Recorrentes (fumus boni iuris), pressuposto sem o qual não é juridicamente viável a atribuição de eficácia suspensiva ao recurso. Isto posto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Publique-se. Brasília, 08 de fevereiro de 2021. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.: 0702559-82.2021.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDMILSON CORREA DE BARROS, ROSANGELA MARIA DINIZ DE BARROS AGRAVADO: REYDROGAS COMERCIAL LTDA D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EDMILSON CORREA DE BARROS e ROSÂNGELA MARIA DINIZ DE BARROS contra a seguinte decisão proferida na EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL ajuizada por REYDROGAS COMERCIAL LTDA: O executado EDMILSON CORREA DE BARROS impugnou o laudo pericial de id. 67198875, porque teriam sido utilizados “parâmetros comparativos imóveis muito inferiores e distantes daquele objeto da perícia”, tendo o perito, inclusive, reconhecido não existir, na data da avaliação, imóvel semelhante à venda na região. Acrescenta que nenhum dos imóveis utilizados como parâmetro está situado em uma esquina, como o caso do seu imóvel, o qual possui entrada frontal, lateral e pelos fundos, a aumenta seu valor. Entende, dessa forma, que o perito não observou a norma que rege a avaliação de bens, porque diante da falta de “disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado” (itens 7.1.1 da NBR 14.653-1:2019), deveria ser utilizado o “Método da capitalização da renda”(item 7.2.4 da NBR), que “identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis”. Expõe que atualmente o imóvel está alugado por R$ 6.000,00 e, de acordo com o método de capitalização de renda, o valor dos frutos do bem devem ser projetados para o futuro com juros capitalizados na taxa média de mercado. Por fim, depois de tecer outras considerações, encerra requerendo que que o perito refaça o laudo com lastro no “Método da capitalização da renda”, item 7.2.4 da NBR. O exequente, intimado, não se manifestou. O Perito, por sua vez, informou não ter utilizado “imóveis com parâmetros muito inferiores e distantes do imóvel objeto da perícia, uma vez que admitiu em seu campo amostral imóveis situados às margens da Avenida Comercial Norte de Taguatinga, e em direção ao centro de Taguatinga, conforme a imagem juntada no laudo de avaliação e abaixo reproduzida”. Esclareceu que “a falta de imóveis em oferta para venda no conjunto do Taguacenter propriamente dito não inviabiliza o trabalho avaliatório pelo método comparativo, mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (ID 67198880)”. E prossegue dizendo que “no imóvel da CNB 6 que a executada alega não ser de frente, o perito aplicou um fator de valorização do imóvel avaliando sobre o imóvel da base em 67% somente no quesito localização”. Afirma também que “uma distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação. Afinal, seria impossível se formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância, como quer fazer crer a executada. O fato de o imóvel estar situado em uma esquina fez com que o perito imprimisse um fator de 15% a maior sobre o seu valor somente por conta deste atributo, ou seja, aplicou o máximo campo de arbítrio permitido pela norma técnica atinente, no caso, a NBR 14.653-2”. Expõe, ainda, que “o método da renda não é o mais indicado para a avaliação do valor venal do imóvel, a uma, por ser um método indireto e assim exigir a prefixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal; e a duas, porque não há amostras de imóveis para locação no Taguacenter ou arredores de maneira a se formar uma nuvem de dados, conforme demonstra o resultado da pesquisa efetuada, que indicou somente 1 imóvel nos arredores do Taguacenter”. Por fim, depois de discorrer sobre os critérios técnicos utilizados, requer a rejeição da impugnação e levantamento dos seus honorários. Sucintamente relatados, decido. Com efeito, pretende o devedor, em síntese, a utilização do “método da capitalização da renda” para avaliação, ao argumento de não haver imóveis colocados à venda próximos ao seu e com as mesmas características. No entanto, o laudo produzido está bem fundamentado e foi pautado no equilíbrio e nos critérios técnicos objetivos, a evidenciar que a impugnação não tem lugar para ser deferida. Conforme ponderou o perito, a falta de imóveis lindeiros (ao penhorado) ofertados à venda, não é causa para inviabilizar a utilização do método comparativo, “mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra, conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (di. 67198880) ”. Realmente, consta do laudo que em face das características do imóvel em questão, foi aplicado um fator de valorização na ordem de 67% somente no quesito localização. Além disso, porque o imóvel está situado em uma esquina, houve incidência do fator de 15% a mais sobre o seu valor; ou seja, percentual máximo permitido pela norma técnica, no caso, a NBR 14.653-2. E não apenas isso. Tal qual ponderado pelo expert, a distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação, uma vez que, no caso, seria impossível formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância. Portanto, não se justifica a aplicação do método indireto de avaliação cogitado pelo devedor, no qual se requer a “prefixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal”. É dizer, a avaliação direta pelo método comparativo (com observância das peculiaridades do imóvel, inclusive sua localização) está de conformidade com as normas técnicas expostas pelo perito no substancioso laudo por ele confeccionado, sendo bem certo que o devedor não logrou evidenciar erro nele existente, razão por que há de prevalecer a presunção que traz consigo, no sentido de ser alheio aos interesses das partes em litígio. Força convir, nessas balizas, que o laudo do perito judicial é idôneo e criterioso, tendo fixado 'valor' próximo ao da realidade objetiva, tanto quanto possível, de modo que deve ser prestigiado. Posto isso: 1. rejeito a impugnação e homologo o laudo de avaliação do imóvel (id. 67198876: R$ 461.000,00). 2. Expeça-se, em favor do perito, alvará de levantamento dos seus honorários. 3. Quanto ao pedido do BRB – Banco de Brasília (diz não ter interesse no processo e requer sua exclusão do campo de interessado), deverá, antes, esclarecer, no prazo de 05 dias (inclusive para fins de constar do edital do leilão) se houve quitação do débito que ensejou a garantia hipotecária em seu favor, inscrita no R.11/50587. 4. Determino, a seguir, que o imóvel seja levado a leilão judicial: (a) os atos pertinentes serão realizados por leiloeiro credenciado, na forma do edital (CPC 886), e o preço mínimo da venda não poderá ser inferior a 65% da avaliação. (b) O edital será publicado - pelo menos 5 dias da data marcada para o leilão - pela imprensa ou por outros meios de divulgação, preferencialmente na seção ou no local reservados à publicidade dos respectivos negócios, além da observância do art. 889 do CPC. (c) O pagamento deverá ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por meio eletrônico ou no prazo de 10 dias, mediante prestação de caução idônea. Eventual proposta para compra em prestação deverá ser formulada na forma dos artigos 895 e seguintes do CPC. (d) A comissão do leiloeiro (5% do valor da venda, pagos à vista) será de exclusiva responsabilidade do arrematante, assim como os débitos para transferência e demais diligência para baixar quaisquer outros gravames diversos da penhora determinada por este Juízo. 5. Segue certidão atualizada da matrícula do imóvel. Os Agravantes sustentam que, devido à carência de imóveis semelhantes à venda na região na data da avaliação, o método da capitalização da renda se mostra mais adequado do que o método comparativo direto de dados de mercado para demonstrar o valor do imóvel. Salientam que o valor encontrado pelo perito é 50% menor do que o valor apurado por oficial de justiça no processo que originou a penhora no rosto dos autos e também inferior à avaliação realizada na própria execução. Concluem que a subavaliação acarretará lesão ao seu patrimônio e será impedirá a quitação de todos os débitos. Requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, a reforma da decisão agravada para “a realização de contraprova pericial pelo método indicado pelo Agravante e, ou, alternativamente, a homologação do maior valor apurado, de R$ 900.000,00 (novecentos mil reais)”. Preparo recolhido (IDs 22751349 e 22751350). É o relatório. Decido. A avaliação levou em conta as especificidades do imóvel e a própria conjuntura da localidade, conforme se depreende do laudo respectivo e da resposta à impugnação apresentada pelos Agravantes, in verbis: (...) a perícia terá como meta produzir prova técnica para o cálculo do valor venal de mercado do imóvel tratado na lide, considerando-se o praticado com imóveis semelhantes, e ainda, responder os quesitos pertinentes formulados. As atividades exercidas pelo perito no cumprimento de seu mister objetivaram fundamentar o laudo pericial ora produzido, tudo com o fim precípuo de alcançar conclusão técnica sobre a situação delineada na demanda. De acordo com o preconizado no art. 473 § 3o do CPC, as atividades permitidas ao perito consistem além da inspeção in loco do objeto da perícia, também da avaliação de provas outras tais quais as documentais e testemunhais. Assim, utilizou o perito para se desincumbir de seu encargo, o seguinte ferramental: a. Prova pericial, realizada in loco para a inspeção do imóvel tratado na lide, levantamento de suas características qualitativas e quantitativas; b. Prova documental, com a verificação dos documentos trazidos aos autos e outros buscados, tais quais, anúncios de venda de imóveis semelhantes ao imóvel avaliando; c. Prova testemunhal, dispensada no caso em tela. (...) A loja n° 35 tratada da avaliação se constitui de uma loja no pavimento térreo do Ed. Taguacenter, voltado para a Avenida Hélio Prates, com área privativa de 79,8911 m2 , conforme a Matrícula no 50.587 de ID 44491278 - Pág. 2 (imagem 7 abaixo), possuindo aproximadamente 38 m2 no térreo e 41,9 m2 no subsolo. (...) Geralmente, o melhor método a ser utilizado em estudos avaliatórios é aquele conhecido por "método direto comparativo de dados de mercado". Este método consiste em uma técnica na qual a estimativa do valor de mercado que se procura é obtida a partir de constatação, exame e tratamento específico sobre preços efetivamente praticados no mercado imobiliário local. O tratamento específico acima referenciado tem por finalidade corrigir distorções das variáveis formadoras de valor entre os imóveis que compõem a base de pesquisa e o imóvel que se procura avaliar. (...) De acordo com o exposto no item anterior, o resultado inicial apurado para o valor de venda do imóvel em comento é de R$ 401.250,00 (quatrocentos e um mil duzentos e cinquenta reais) já arredondado, considerando-se a data do laudo (junho/2020). Porém, o perito se valeu do campo de arbítrio definido no item 8.2.1.5 da NBR 14.653-2:2011, conforme ilustra a imagem 9 abaixo: De acordo com esses itens, foi arbitrada uma majoração no valor estimado de 15% de forma a considerar características únicas do imóvel avaliando, a saber: a. a possibilidade de construção de um mezanino; b. a existência de três lados de vitrines/entradas na loja e; c. a localização valorizada no imóvel. Ambas características valorizam o imóvel, uma vez que aumentam sua área privativa e o seu potencial comercial. Diante do exposto, o resultado apurado para o valor de venda do imóvel em comento é de R$ 461.000,00 (quatrocentos e sessenta e um mil reais) já arredondado – Anexo 3, considerando-se a data do laudo (junho/2020) (...) Inicialmente esclarece o perito, que ao contrário do aduzido, não utilizou imóveis com parâmetros muito inferiores e distantes do imóvel objeto da perícia, uma vez que admitiu em seu campo amostral imóveis situados às margens da Avenida Comercial Norte de Taguatinga, e em direção ao centro de Taguatinga, conforme a imagem juntada no laudo de avaliação e abaixo reproduzida. De se ver pela comparação das imagens trazidas ao laudo e que ilustram o imóvel em comento, que não há a verificação de que os imóveis trazidos na base de dados dos cálculos também ilustrados por meio de imagens sejam inferiores. A falta de imóveis em oferta para venda no conjunto do Taguacenter propriamente dito não inviabiliza o trabalho avaliatório pelo método comparativo, mediante o uso de fatores de homogeneização para o tratamento da amostra conforme a planilha que integra o Anexo 3 do Laudo de Avaliação (ID 67198880). Pode-se observar, que no imóvel da CNB 6 que a executada alega não ser de frente, o perito aplicou um fator de valorização do imóvel avaliando sobre o imóvel da base em 67% somente no quesito localização. Há de se esclarecer, que uma distância de 3 km é absolutamente aceitável para fins de comparação. Afinal, seria impossível se formar uma base de dados de imóveis a poucos metros de distância, como que fazer crer a executada. O fato de o imóvel estar situado em uma esquina fez com que o perito imprimisse um fator de 15% a maior sobre o seu valor somente por conta deste atributo, ou seja, aplicou o máximo campo de arbítrio permitido pela norma técnica atinente, no caso, a NBR 14.653-2. Ao contrário do aduzido, o método da renda não é o mais indicado para a avaliação do valor venal do imóvel, a uma, por ser um método indireto e assim exigir a pré-fixação de uma taxa de capitalização para a transformação do valor de locação em valor venal, e a duas, porque não há amostras de imóveis para locação no Taguacenter ou arredores de maneira a se formar uma nuvem de dados, conforme demonstra o resultado da pesquisa efetuada, que indicou somente 1 imóvel no arredores do Taguacenter. É importante registrar, que o valor unitário alcançado pela avaliação foi da ordem de R$ 7.827,62/m2, ou seja, um valor bastante elevado, principalmente para os moldes comerciais de Taguatinga. Para o fim de comprovar o alegado, o perito efetuou uma pesquisa mais ampla, de todos os imóveis comerciais anunciados em Taguatinga Norte, conforme se pode observar pelos prints do Anexo 1. De acordo com o ali apurado, os valores unitários em Taguatinga ofertados para imóveis comerciais variam de R$ 22.222,00/m2 para os mais valorizados a R$ 2.251,00/m2 para os menos valorizados. Ocorre que aqueles cujo valor unitário é significativamente maior se situam no Prime Medical Center, empreendimento médico recém construído e de altíssimo padrão, com valores anunciados que variam entre R$ 22.222,00/m2 a R$ 11.730,00/m2. Após percorrermos a pesquisa em valores unitários decrescentes, verificamos que o imóvel mais valorizado fora do empreendimento Prime, é ofertado a R$ 10.085/m2, conforme o recorte abaixo: (...) Não se divisa, pois, sobretudo no plano da cognição sumária, qualquer desconformidade técnica apta a respaldar a realização de nova avaliação ou o arbitramento de valor diverso daquele apurado pelo perito, nos termos do artigo 873 do Código de Processo Civil. Não se vislumbra, assim, a probabilidade do direito dos Recorrentes (fumus boni iuris), pressuposto sem o qual não é juridicamente viável a atribuição de eficácia suspensiva ao recurso. Isto posto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente Agravo de Instrumento. Publique-se. Brasília, 08 de fevereiro de 2021. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator