Tribunal: TJDFT
Processo: 0735517-24.2021.8.07.0000
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2021-11-17

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0735517-24.2021.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BEVERCI CHAVES DE BARROS AGRAVADO: SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA. DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por BEVERCI CHAVES DE BARROS contra decisão exarada pela MM Juiz de Direito da 10a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos Ação de Rescisão Contratual no 0736890-87.2021.8.07.0001, proposta pelo ora agravante em desfavor de SWISS PARK BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA, tendo por objeto escritura pública de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes litigantes. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 106622066 do processo originário), o d. Magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência, objetivando sobrestar a cobrança, por parte da empresa agravada, das parcelas futuras do preço do imóvel, bem como de restituição do imóvel à credora fiduciária e de imposição de óbice à inscrição do nome do devedor fiduciante em cadastros de restrição ao crédito. O agravante alega, em síntese, que, em decorrência da deterioração de sua situação financeira, potencializada pela crise sanitária global e pelo índice de correção monetária pactuado, significativamente afetado pela alta da inflação, a aquisição do imóvel tornou-se excessivamente onerosa, levando-o à inadimplência e à opção por rescindir o contrato de compra e venda. O agravante afirma, ainda, que o estabelecimento de cláusula de alienação fiduciária, pela empresa vendedora, constituíra-se em artifício vil, destinado a impor a imediata consolidação da propriedade do bem em seu favor, em caso de inadimplemento. Destaca que a vendedora não é uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil, nos termos da Lei 9.514/1997, razão pela qual não poderia celebrar contrato de financiamento de imóveis com pacto adjeto de alienação fiduciária. Ao final, o agravante postula a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para o fim de sobrestar a exigibilidade do pagamento das parcelas do preço do imóvel, ficando a agravada impedida de promover o registro da dívida em cadastro de restrição ao crédito. Pleiteia, ainda, que seja o imóvel restituído à ré/agravada, a qual deverá ficar responsável pelo pagamento de todas as despesas relacionadas ao bem, até o julgamento da demanda. Por fim, pugna pela vedação da cobrança de taxa de fruição do imóvel. Em provimento definitivo, requer a reforma da r. decisão vergastada, com a confirmação da tutela vindicada em caráter antecipatório. Sem preparo, por ser o agravante beneficiário da gratuidade de justiça. É o relatório. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da plausibilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. No caso em exame, a controvérsia cinge-se em aferir se estão devidamente caracterizados os requisitos para que seja deferida a tutela de urgência vindicada nos autos da Ação de Rescisão contratual proposta pelo ora agravante, tendo por objeto escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes, em decorrência da impossibilidade de pagamento das parcelas pactuadas. De início, é preciso ressaltar que não prospera a tese desenvolvida pelo agravante, no sentido de que a empresa ré estaria inabilitada a celebrar contrato de financiamento de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, por não se tratar de instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil. Consoante ressaltado, as partes celebraram escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei n. 9.514/1997 (ID 106448673), estipulando o pagamento parcelado do valor do bem. Ao contrário do que afirma o agravante, não há qualquer óbice para que pessoas físicas ou jurídicas, não integrantes do sistema financeiro imobiliário, celebrem contrato de compra e venda de imóveis, estabelecendo cláusula de alienação fiduciária do bem objeto do negócio jurídico. Com efeito, a Lei n. 9.514/1997, ao instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (...) Ademais, o artigo 38 da lei em questão, dispõe que “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Assim, a escritura pública de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes encontra-se devidamente amparada pelas normas da Lei n. 9.514/1997. Celebrada a escritura pública de compra e venda do imóvel, devidamente registrada no cartório imobiliário, e constituída a garantia, consubstanciada na alienação fiduciária do bem, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei n. 9.514/1997, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, apenas de forma subsidiária. A corroborar este entendimento, trago à colação julgados do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1742902/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 26/10/2020) – grifo nosso. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. 2. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1863255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020) – grifo nosso. I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. II - PRELIMINAR. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITO EXCLUÍDO COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO PELO CPC/2015. NOVA SISTEMÁTICA PROCESSUAL QUE TRANSFERE PARA O EXAME DE MÉRITO A QUESTÃO ATINENTE À AFIRMADA FALTA DE AMPARO NO ORDENAMENTO JURÍDICO NACIONAL PARA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA PEÇA VESTIBULAR. PRELIMINAR REJEITADA. III - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. VENDA DE IMÓVEIS REALIZADA COM INDUÇÃO A ERRO DOS COMPRADORES. PROPAGANDA ENGANOSA. PRÁTICA ILÍCITA NÃO COMPROVADA. AFRONTA NÃO CARACTERIZADA ÀS NORMAS INTEGRANTES DO MICROSSISTEMA DE DEFESA DO CONSUMIDOR. III.1 ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NEGÓCIO JURÍDICO SOB DISCIPLINA DA LEI 9.514/1997. COMPRADORES/DEVEDORES FIDUCIANTES ADIMPLENTES. PRETENDIDO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO SEM COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DAS VENDEDORAS/CREDORAS FIDUCIÁRIAS. COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA. EFEITOS EXAURIDOS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. COMPRADORES ADIMPLENTES. MORA NÃO CARACTERIZADA. SITUAÇÃO FÁTICA QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DAS REGRAS POSTAS NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/1997. VENDA EM LEILÃO COM PREVISÃO NORMATIVA APENAS PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO, PELOS DEVEDORES FIDUCIANTES, DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS AJUSTADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil de 2015 excluiu das condições da ação o conceito de impossibilidade jurídica do pedido. Para postular em juízo basta ter legitimidade e interesse (art. 17), sendo a ilegitimidade ad causam e a ausência de interesse de agir os requisitos respectivamente elencados nos incisos II e III do art. 330 como autorizadores do indeferimento da petição inicial. Nenhuma menção há, como condição autônoma, à impossibilidade jurídica do pedido. Assim, ainda que se pudesse qualificar como nitidamente desprovida de amparo no ordenamento jurídico nacional a pretensão deduzida pelos autores de rescisão do contrato de Compra e Venda de Imóvel, com pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, seja pela natureza das cláusulas estipuladas no contrato, seja porque descumprimento não houve de quaisquer das obrigações ajustadas, a questão haveria de ser analisada não como questão preliminar, mas como matéria de mérito. Preliminar rejeitada. 2. Escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento que encerra relação negocial sob disciplina especial posta na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Matéria sujeita à legislação específica, mas também submetida, de maneira subsidiária e supletiva, ao regramento consumerista, pois amoldada ao microssistema consumerista a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, a compra e venda do lote objeto de ação rescisória, porquanto as figuras dos compradores - pessoas físicas - e das vendedoras - pessoas jurídicas que comercializam imóveis situados em empreendimentos imobiliários - se subsomem, respectivamente, às figuras do consumidor e do fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90. Hipótese em que a abrangente lei que trata das relações de consumo nas esferas civil, administrativa e penal (Lei n. 8.078/90) deve ser considerada como geral relativamente à disciplina especial posta na Lei 9.514/97. 3. Devidamente registrada no cartório imobiliário a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, lavrada nos termos da Lei 9.514/97, com alterações introduzidas pela Lei n. 11.481/07, e não comprovada a existência de vícios que possam macular a relação obrigacional que constituíram as partes entre si, não podem os autores, adquirentes do imóvel/devedores fiduciantes, postular a rescisão contratual para desconstituir o ajuste porque, verdadeiramente, se arrependeram do negócio que entabularam com os vendedores/credores fiduciários. Negócio validamente constituído, segundo evidencia o conjunto das provas reunidas aos autos. Ajuste perfeito e acabado. 4. Não estando os compradores/devedores fiduciantes em situação de inadimplemento, falta ao caso concreto pressuposto fático autorizador da incidência das regras previstas na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade em favor das empresas vendedoras (credoras fiduciárias) e para a consequente venda em leilão do imóvel, conforme disciplinado naquele estatuto jurídico. Registrada, no cartório imobiliário, a escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e não caracterizado o estado de inadimplência, permanece desdobrada a posse: as vendedoras, proprietárias do imóvel, detentoras da posse indireta; os compradores, detentores da posse direta; situação que perdurará, enquanto adimplentes os compradores, até efetivo pagamento do preço ajustado, quando, então, expedido o devido termo de quitação pelas devedoras fiduciantes, poderão os compradores requerer ao oficial do cartório imobiliário o cancelamento da garantia fiduciária, assim consolidando em seu favor a propriedade sobre o imóvel. Negócio reconhecido hígido. Rescisão por mera desistência não autorizada em lei. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1365105, 07387786220198070001, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 18/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO. RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EM BENEFÍCIO DA CREDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INCABÍVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. No caso dos autos, a agravante objetiva a rescisão unilateral do contrato de compra e venda firmado entre as partes, após a realização da escritura pública de compra e venda, com alienação fiduciária, baseada na sua falta de condições financeiras de custear as parcelas pactuadas. 2. O regramento geral acerca da propriedade fiduciária está previsto nos artigos 1361 e seguintes do Código Civil. Tratando-se de bens imóveis, no entanto, há regramento específico que dispõe sobre a matéria, a Lei no. 9.514/97. 3. Nos contratos de financiamento de bem imóvel, com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. 3.1. No caso dos autos, é certo que a resolução do contrato se deu por culpa do comprador, sendo este fato incontroverso. Neste caso, a lei estabelece que o devedor fiduciante será intimado para purgar a mora, e não tendo feito, é possível que se opere a propriedade em favor do credor fiduciante, não sendo possível a rescisão contratual. 4. O registro da escritura pública, com adjeto de alienação fiduciária, ao aperfeiçoar o negócio jurídico e a transferência da propriedade, obsta a rescisão do contrato de compra e venda, sob pena de afronta à estabilidade e segurança jurídica. 4.1. De igual forma, também não se mostra viável rescisão da Escritura Pública de Venda e Compra com Pacto de Alienação Fiduciária, pois a desconstituição de ato jurídico perfeito e acabado requer a comprovação da existência de vícios que o anulam ou nulificam, assuntos que, no caso, deverão ser demonstrados ao longo da instrução processual. 5. Tendo em vista o regramento específico da lei, não se mostra cabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial aos contratos firmados com base na Lei no 9.514/1997, porquanto os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento do fiduciante já foram predeterminados pelo legislador. 6. Não há qualquer autorização legal no sentido de bloquear o procedimento de alienação do bem dado como garantia em contrato inadimplido, ainda que se aplique as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida. (Acórdão 1348131, 07111953720218070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 28/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. Segundo o artigo 23 da Lei n. 9.514/1997, “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. In casu, a escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, encontra-se devidamente registrada no cartório imobiliário (ID 106448673 do processo originário). O artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 estabelece que, “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. Portanto, sob pena de afronta à legislação que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, não há como ser deferida, em favor do autor, qualquer das medidas requeridas a título de tutela de urgência, na inicial da demanda. Por certo, o inadimplemento contratual por parte do devedor fiduciante acarreta a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, devendo ser observadas as formalidades previstas nos artigos 26, 26-A e 27 da Lei n. 9.514/1997. Em vista de todo o exposto, não se encontra evidenciada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal nos termos em que formulada. Pelas razões expostas, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intimem-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se ao Juízo de Direito da 10a Vara Cível de Brasília-DF. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante se mostram suficientes para o julgamento do Agravo de Instrumento. Publique-se. Intime-se. Após, retornem os autos conclusos. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Desembargadora Carmen Bittencourt Número do processo: 0735517-24.2021.8.07.0000 AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: BEVERCI CHAVES DE BARROS AGRAVADO: SWISS PARK BRASILIA INCORPORADORA LTDA. DECISÃO Cuida-se de Agravo de Instrumento interposto por BEVERCI CHAVES DE BARROS contra decisão exarada pela MM Juiz de Direito da 10a Vara Cível de Brasília-DF, nos autos Ação de Rescisão Contratual no 0736890-87.2021.8.07.0001, proposta pelo ora agravante em desfavor de SWISS PARK BRASÍLIA INCORPORADORA LTDA, tendo por objeto escritura pública de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes litigantes. Nos termos da r. decisão recorrida (ID 106622066 do processo originário), o d. Magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido de concessão de tutela de urgência, objetivando sobrestar a cobrança, por parte da empresa agravada, das parcelas futuras do preço do imóvel, bem como de restituição do imóvel à credora fiduciária e de imposição de óbice à inscrição do nome do devedor fiduciante em cadastros de restrição ao crédito. O agravante alega, em síntese, que, em decorrência da deterioração de sua situação financeira, potencializada pela crise sanitária global e pelo índice de correção monetária pactuado, significativamente afetado pela alta da inflação, a aquisição do imóvel tornou-se excessivamente onerosa, levando-o à inadimplência e à opção por rescindir o contrato de compra e venda. O agravante afirma, ainda, que o estabelecimento de cláusula de alienação fiduciária, pela empresa vendedora, constituíra-se em artifício vil, destinado a impor a imediata consolidação da propriedade do bem em seu favor, em caso de inadimplemento. Destaca que a vendedora não é uma instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil, nos termos da Lei 9.514/1997, razão pela qual não poderia celebrar contrato de financiamento de imóveis com pacto adjeto de alienação fiduciária. Ao final, o agravante postula a concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal, para o fim de sobrestar a exigibilidade do pagamento das parcelas do preço do imóvel, ficando a agravada impedida de promover o registro da dívida em cadastro de restrição ao crédito. Pleiteia, ainda, que seja o imóvel restituído à ré/agravada, a qual deverá ficar responsável pelo pagamento de todas as despesas relacionadas ao bem, até o julgamento da demanda. Por fim, pugna pela vedação da cobrança de taxa de fruição do imóvel. Em provimento definitivo, requer a reforma da r. decisão vergastada, com a confirmação da tutela vindicada em caráter antecipatório. Sem preparo, por ser o agravante beneficiário da gratuidade de justiça. É o relatório. Satisfeitos os pressupostos de admissibilidade, conheço do Agravo de Instrumento. De acordo com inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil, é permitido ao Relator do Agravo de Instrumento, “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. A concessão da antecipação dos efeitos da tutela recursal constitui instrumento de grande relevância no ordenamento jurídico processual, para assegurar a efetividade do provimento jurisdicional, em casos nos quais a demora na solução do litígio possa vir a causar dano grave ou de difícil reparação para a parte. Para fins de deferimento da antecipação dos efeitos da tutela recursal, contenta-se a lei processual com a probabilidade do direito e do provimento do recurso e o perigo de dano grave ou de difícil reparação, impondo risco ao resultado útil do processo, consoante a dicção extraída do art. 300, caput, c/c art. 995, parágrafo único, ambos do Código de Processo Civil. Em suma, o deferimento da antecipação da tutela recursal exige a presença concomitante da plausibilidade do direito postulado e do risco de ineficácia da tutela jurisdicional vindicada no recurso. No caso em exame, a controvérsia cinge-se em aferir se estão devidamente caracterizados os requisitos para que seja deferida a tutela de urgência vindicada nos autos da Ação de Rescisão contratual proposta pelo ora agravante, tendo por objeto escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, celebrada pelas partes, em decorrência da impossibilidade de pagamento das parcelas pactuadas. De início, é preciso ressaltar que não prospera a tese desenvolvida pelo agravante, no sentido de que a empresa ré estaria inabilitada a celebrar contrato de financiamento de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, por não se tratar de instituição financeira autorizada pelo Banco Central do Brasil. Consoante ressaltado, as partes celebraram escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, nos termos da Lei n. 9.514/1997 (ID 106448673), estipulando o pagamento parcelado do valor do bem. Ao contrário do que afirma o agravante, não há qualquer óbice para que pessoas físicas ou jurídicas, não integrantes do sistema financeiro imobiliário, celebrem contrato de compra e venda de imóveis, estabelecendo cláusula de alienação fiduciária do bem objeto do negócio jurídico. Com efeito, a Lei n. 9.514/1997, ao instituir a alienação fiduciária de coisa imóvel, estabelece: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. § 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (...) Ademais, o artigo 38 da lei em questão, dispõe que “Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública”. Assim, a escritura pública de compra e venda de imóvel celebrado pelas partes encontra-se devidamente amparada pelas normas da Lei n. 9.514/1997. Celebrada a escritura pública de compra e venda do imóvel, devidamente registrada no cartório imobiliário, e constituída a garantia, consubstanciada na alienação fiduciária do bem, eventuais controvérsias a respeito das consequências do descumprimento das obrigações pactuadas, devem ser analisadas sob a ótica da Lei n. 9.514/1997, por se tratar de norma especial, sendo aplicáveis o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, apenas de forma subsidiária. A corroborar este entendimento, trago à colação julgados do colendo Superior Tribunal de Justiça e desta egrégia Corte: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL POR DESINTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI No 9.514/97. NORMA ESPECIAL QUE PREVALECE SOBRE O CDC. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. "A Lei no 9.514/1997, que instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis, é norma especial e também posterior ao Código de Defesa do Consumidor - CDC. Em tais circunstâncias, o inadimplemento do devedor fiduciante enseja a aplicação da regra prevista nos arts. 26 e 27 da lei especial". (AgInt no REsp 1.822.750/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, j. 18/11/2019, DJe 20/11/2019). 2. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1742902/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 26/10/2020) – grifo nosso. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM NULIDADE DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DIFICULDADE FINANCEIRA DO COMPRADOR. QUITAÇÃO DA DÍVIDA. APLICAÇÃO DA LEI 9.514/97. NÃO INCIDÊNCIA DO ART. 53 DO CDC. 1. Ação de rescisão contratual cumulada com nulidade de cláusulas contratuais e restituição das parcelas pagas em razão de dificuldade financeira do comprador de imóvel objeto de contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia. 2. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve ocorrer nos termos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97, afastando-se a regra genérica e anterior prevista no art. 53 do CDC. Precedentes. 3. Agravo interno no recurso especial não provido. (AgInt no REsp 1863255/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/08/2020, DJe 14/08/2020) – grifo nosso. I - APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. II - PRELIMINAR. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITO EXCLUÍDO COMO CONDIÇÃO DA AÇÃO PELO CPC/2015. NOVA SISTEMÁTICA PROCESSUAL QUE TRANSFERE PARA O EXAME DE MÉRITO A QUESTÃO ATINENTE À AFIRMADA FALTA DE AMPARO NO ORDENAMENTO JURÍDICO NACIONAL PARA A PRETENSÃO DEDUZIDA NA PEÇA VESTIBULAR. PRELIMINAR REJEITADA. III - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. VENDA DE IMÓVEIS REALIZADA COM INDUÇÃO A ERRO DOS COMPRADORES. PROPAGANDA ENGANOSA. PRÁTICA ILÍCITA NÃO COMPROVADA. AFRONTA NÃO CARACTERIZADA ÀS NORMAS INTEGRANTES DO MICROSSISTEMA DE DEFESA DO CONSUMIDOR. III.1 ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INSTRUMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. NEGÓCIO JURÍDICO SOB DISCIPLINA DA LEI 9.514/1997. COMPRADORES/DEVEDORES FIDUCIANTES ADIMPLENTES. PRETENDIDO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO SEM COMPROVAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA DAS VENDEDORAS/CREDORAS FIDUCIÁRIAS. COMPRA E VENDA PERFECTIBILIZADA. EFEITOS EXAURIDOS. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. NÃO CABIMENTO. COMPRADORES ADIMPLENTES. MORA NÃO CARACTERIZADA. SITUAÇÃO FÁTICA QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DAS REGRAS POSTAS NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI 9.514/1997. VENDA EM LEILÃO COM PREVISÃO NORMATIVA APENAS PARA O CASO DE INADIMPLEMENTO, PELOS DEVEDORES FIDUCIANTES, DAS OBRIGAÇÕES PECUNIÁRIAS AJUSTADAS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. O Código de Processo Civil de 2015 excluiu das condições da ação o conceito de impossibilidade jurídica do pedido. Para postular em juízo basta ter legitimidade e interesse (art. 17), sendo a ilegitimidade ad causam e a ausência de interesse de agir os requisitos respectivamente elencados nos incisos II e III do art. 330 como autorizadores do indeferimento da petição inicial. Nenhuma menção há, como condição autônoma, à impossibilidade jurídica do pedido. Assim, ainda que se pudesse qualificar como nitidamente desprovida de amparo no ordenamento jurídico nacional a pretensão deduzida pelos autores de rescisão do contrato de Compra e Venda de Imóvel, com pacto Adjeto de Alienação Fiduciária, seja pela natureza das cláusulas estipuladas no contrato, seja porque descumprimento não houve de quaisquer das obrigações ajustadas, a questão haveria de ser analisada não como questão preliminar, mas como matéria de mérito. Preliminar rejeitada. 2. Escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento que encerra relação negocial sob disciplina especial posta na Lei 9.514/97, que dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. Matéria sujeita à legislação específica, mas também submetida, de maneira subsidiária e supletiva, ao regramento consumerista, pois amoldada ao microssistema consumerista a relação jurídica constituída pelas partes ao firmarem, entre si, a compra e venda do lote objeto de ação rescisória, porquanto as figuras dos compradores - pessoas físicas - e das vendedoras - pessoas jurídicas que comercializam imóveis situados em empreendimentos imobiliários - se subsomem, respectivamente, às figuras do consumidor e do fornecedor (arts. 2o e 3o da Lei n. 8.078/90. Hipótese em que a abrangente lei que trata das relações de consumo nas esferas civil, administrativa e penal (Lei n. 8.078/90) deve ser considerada como geral relativamente à disciplina especial posta na Lei 9.514/97. 3. Devidamente registrada no cartório imobiliário a escritura pública de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, lavrada nos termos da Lei 9.514/97, com alterações introduzidas pela Lei n. 11.481/07, e não comprovada a existência de vícios que possam macular a relação obrigacional que constituíram as partes entre si, não podem os autores, adquirentes do imóvel/devedores fiduciantes, postular a rescisão contratual para desconstituir o ajuste porque, verdadeiramente, se arrependeram do negócio que entabularam com os vendedores/credores fiduciários. Negócio validamente constituído, segundo evidencia o conjunto das provas reunidas aos autos. Ajuste perfeito e acabado. 4. Não estando os compradores/devedores fiduciantes em situação de inadimplemento, falta ao caso concreto pressuposto fático autorizador da incidência das regras previstas na Lei 9.514/97 para consolidação da propriedade em favor das empresas vendedoras (credoras fiduciárias) e para a consequente venda em leilão do imóvel, conforme disciplinado naquele estatuto jurídico. Registrada, no cartório imobiliário, a escritura de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária e não caracterizado o estado de inadimplência, permanece desdobrada a posse: as vendedoras, proprietárias do imóvel, detentoras da posse indireta; os compradores, detentores da posse direta; situação que perdurará, enquanto adimplentes os compradores, até efetivo pagamento do preço ajustado, quando, então, expedido o devido termo de quitação pelas devedoras fiduciantes, poderão os compradores requerer ao oficial do cartório imobiliário o cancelamento da garantia fiduciária, assim consolidando em seu favor a propriedade sobre o imóvel. Negócio reconhecido hígido. Rescisão por mera desistência não autorizada em lei. 5. Recurso conhecido e provido. (Acórdão 1365105, 07387786220198070001, Relator: DIVA LUCY DE FARIA PEREIRA, 1a Turma Cível, data de julgamento: 25/8/2021, publicado no DJE: 18/10/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA, COM FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, E PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 9.514/97. PROCEDIMENTO ESPECÍFICO. RESOLUÇÃO DA PROPRIEDADE EM BENEFÍCIO DA CREDORA. RESCISÃO CONTRATUAL. INCABÍVEL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. NÃO CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. No caso dos autos, a agravante objetiva a rescisão unilateral do contrato de compra e venda firmado entre as partes, após a realização da escritura pública de compra e venda, com alienação fiduciária, baseada na sua falta de condições financeiras de custear as parcelas pactuadas. 2. O regramento geral acerca da propriedade fiduciária está previsto nos artigos 1361 e seguintes do Código Civil. Tratando-se de bens imóveis, no entanto, há regramento específico que dispõe sobre a matéria, a Lei no. 9.514/97. 3. Nos contratos de financiamento de bem imóvel, com garantia de alienação fiduciária, o devedor somente terá a condição efetiva de proprietário após a quitação integral da dívida. Havendo inadimplemento por parte do adquirente, a legislação especial conferiu ao credor fiduciário a possibilidade de satisfazer seu crédito com o bem dado em garantia. 3.1. No caso dos autos, é certo que a resolução do contrato se deu por culpa do comprador, sendo este fato incontroverso. Neste caso, a lei estabelece que o devedor fiduciante será intimado para purgar a mora, e não tendo feito, é possível que se opere a propriedade em favor do credor fiduciante, não sendo possível a rescisão contratual. 4. O registro da escritura pública, com adjeto de alienação fiduciária, ao aperfeiçoar o negócio jurídico e a transferência da propriedade, obsta a rescisão do contrato de compra e venda, sob pena de afronta à estabilidade e segurança jurídica. 4.1. De igual forma, também não se mostra viável rescisão da Escritura Pública de Venda e Compra com Pacto de Alienação Fiduciária, pois a desconstituição de ato jurídico perfeito e acabado requer a comprovação da existência de vícios que o anulam ou nulificam, assuntos que, no caso, deverão ser demonstrados ao longo da instrução processual. 5. Tendo em vista o regramento específico da lei, não se mostra cabível a aplicação da teoria do adimplemento substancial aos contratos firmados com base na Lei no 9.514/1997, porquanto os efeitos jurídicos decorrentes do inadimplemento do fiduciante já foram predeterminados pelo legislador. 6. Não há qualquer autorização legal no sentido de bloquear o procedimento de alienação do bem dado como garantia em contrato inadimplido, ainda que se aplique as normas do Código de Defesa do Consumidor ao caso em análise. 7. Agravo de instrumento conhecido e não provido. Decisão mantida. (Acórdão 1348131, 07111953720218070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, 1a Turma Cível, data de julgamento: 23/6/2021, publicado no DJE: 28/6/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada) – grifo nosso. Segundo o artigo 23 da Lei n. 9.514/1997, “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título”. In casu, a escritura pública de compra e venda de imóvel, com pacto adjeto de alienação fiduciária, encontra-se devidamente registrada no cartório imobiliário (ID 106448673 do processo originário). O artigo 26 da Lei n. 9.514/1997 estabelece que, “Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário”. Portanto, sob pena de afronta à legislação que instituiu a alienação fiduciária de coisa imóvel, não há como ser deferida, em favor do autor, qualquer das medidas requeridas a título de tutela de urgência, na inicial da demanda. Por certo, o inadimplemento contratual por parte do devedor fiduciante acarreta a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, devendo ser observadas as formalidades previstas nos artigos 26, 26-A e 27 da Lei n. 9.514/1997. Em vista de todo o exposto, não se encontra evidenciada a probabilidade de acolhimento da pretensão recursal nos termos em que formulada. Pelas razões expostas, INDEFIRO O PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA RECURSAL. Intimem-se a agravada para, querendo, apresentar contrarrazões no prazo legal. Comunique-se ao Juízo de Direito da 10a Vara Cível de Brasília-DF. Dispensadas as informações, porquanto as peças processuais juntadas pela agravante se mostram suficientes para o julgamento do Agravo de Instrumento. Publique-se. Intime-se. Após, retornem os autos conclusos. Desembargadora Carmen Bittencourt Relatora