Tribunal: TJDFT
Processo: 0737890-28.2021.8.07.0000
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 7a Turma Cível
Data de publicação: 2021-12-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0737890-28.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TECAR SIA VEICULOS E SERVICOS LTDA AGRAVADO: ANISIA GASPARINA FONSECA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por TECAR SIA VEÍCULOS E SERVIÇOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília. Na origem, a TECAR SIA VEÍCULOS E SERVIÇOS LTDA ajuizou ação de obrigação de fazer em face de ANISIA GASPARINA FONSECA, alegando, em síntese, que as partes celebraram contrato de locação dos lotes de no 345, 355, 365 e 375, localizado no Sia Trecho 03, – Brasília – DF., e que vem sofrendo com diversos problemas estruturais nos imóveis, que foram constatados por engenheiros, cujas conclusões foram enviadas à ré, que não adotou nenhuma providência para saná-los Ademais, a ré se mantém inflexível na manutenção do valor do aluguel corrigido pelo IGPM, cujo índice tem sofrido considerável aumento anual que, somado aos problemas estruturais, provocam grave desequilíbrio financeiro. Discorre que tal aumento caracteriza um claro desequilíbrio econômico-financeiro no contrato firmado entre as partes, causador de grave prejuízo à agravante Requer a concessão da tutela de urgência para suspensão das cláusulas 1o do aditivo contratual e da cláusula 4a, § 1o, do contrato, bem como autorização para que valor do aluguel seja depositado em juízo, cujo provimento jurisdicional foi indeferido. Daí a interposição do agravo de instrumento almejando a antecipação da tutela de urgência em grau recursal. DECIDO Nos termos do art. 1.015 do CPC é cabível o agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias versando sobre tutelas de urgência. Recebido o recurso, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, poderá ser atribuído efeito atribuído efeito suspensivo ao agravo ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (CPC, art. 1019, I). A tutela de urgência deverá ser concedida quando houver elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). A decisão agravada tem o seguinte teor: “Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por TECAR SIA VEICULOS E SERVICOS LTDA em desfavor de ANISIA GASPARINA FONSECA, ambos qualificados no processo. Afirma a parte autora que, em 08/10/2015, as partes firmaram contrato de locação do imóvel consubstanciado pelos lotes 345, 355, 365 e 375, localizado no Sia Trecho 03, – Brasília – DF, CEP: 71.200-030, de propriedade da Requerida, no qual se encontra instalada concessionária de automóveis da requerente. Sustenta que o contrato tem vigência até 24/10/2025, sendo o valor do aluguel de R$ 50.000,00 mensais com reajuste de acordo com o IGPM. Aduz que, durante a vigência do contrato, vem sofrendo com diversos problemas estruturais no imóvel, sobretudo em relação ao telhado. Diz que, diante do problema, contratou engenheiros para elaborarem pareces técnicos que constataram os vícios, encaminhando tais documentos à requerida, a qual permaneceu inerte. Narra que, com o período de chuvas, o problema se tornou mais grave, haja vista que os vazamentos são constantes, prejudicando a regular atividade da parte autora. Argumenta, ainda, que a requerida se mantém inflexível na manutenção do reajuste do aluguel pelo IGPM, mesmo este índice tendo alcançado o patamar de 30,28% de variação anual. Discorre que tal aumento caracteriza um claro desequilíbrio econômico-financeiro no contrato firmado entre as partes, o que, somado aos problemas estruturais, trazem grave prejuízo ao requerente. Formula seu pedido de tutela de urgência nos seguintes termos: (...) Pelo exposto, requer a imediata concessão da tutela de urgência para que V. Exa. defira a suspensão das cláusulas 1a do aditivo contratual firmado em 09/08/2018 e da cláusula 4a, §1o, do contrato primitivo de 08/10/2015, e autorize o pagamento do valor do aluguel e demais encargos locatícios, em conta vinculada a esse douto Juízo, reajustado: a) Pelo IPCA; ou b) Subsidiariamente, por outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA; ou, ainda, c) Caso não se acolha o pedido “b, que aplique reajuste de acordo com a média da variação acumulada do IGP-M, calculada sobre os últimos 5 (cinco) anos. Requer, ainda, a consignação dos valores referentes ao aluguel. Decido. Compulsando o processo com acuidade, se verifica que a razão não assiste ao requerente. A parte autora que o reajuste do aluguel é abusivo e fonte de desequilíbrio contratual, asseverando que a crise econômica que se abateu sobre o país, e sobretudo sobre a capital federal, torna inviável majoração no percentual de variação do IGP-M, argumentando que esse índice deve ser substituído pelo IPC. Com relação à regra contratual, houve expressa manifestação de vontade da parte contratante com relação ao percentual de reajuste anual do valor locativo. Nesse ponto, não verifica-se a presença de desequilíbrio contratual. A autora é uma grande rede de prestação de serviços e de comércio com estabelecimentos em várias cidades brasileiras, dispondo de expertise para análise mercadológica tendente a apurar ganhos potenciais em pontos comerciais nos quais visa a instalação de loja. É de se pontuar que o locador não pode ser obrigado a alterar as bases do contrato para fixação de índice de correção contra sua vontade. Cabe à autora ponderar sobre seu interesse em manter o enlace contratual. Considerando tratar-se de uma grande companhia, como visto, dispõe de meios para buscar a solução que se adeque a seu interesse. Todavia, por expressa disposição legal, qualquer alteração a ser feita em contrato fica restrita à esfera privada, onde deve imperar a manifestação de vontade. O requerido não pode ser compelido a aceitar o cumprimento de obrigação de forma distinta daquela prevista em contrato de locação, devendo a autora se valer de seu poder de persuasão para buscar a fixação de aluguel no valor que entenda correto. A intervenção no ajuste feito entre as partes, com a substituição da vontade das partes por imposição estatal de índice não previsto em contrato e que não reflete variação setorial, encontra óbice nos art. 421, parágrafo único, e 422, inciso III, CC, que determinam que deve prevalecer o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual e que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Confira-se: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. É objetivo normativo privilegiar as condições livremente pactuadas entre as partes. Não é autorizado pela Lei que o contrato seja revisto de forma pontual, devendo prevalecer as tratativas e os ajustes contratuais dos particulares, os quais somente podem ser revisados se, repise-se, evidenciarem discrepância exagerada. Não se olvide que a contratante é pessoa jurídica de grande porte econômico que se colocou na mesa de negociações com o locador, não sendo exagero afirmar que seu potencial de negociação é superior ao do requerido. De modos que não se pode afirmar que houve desequilíbrio contratual apto a autorizar intervenção estatal. A vontade livremente manifestada pelas partes deve ser respeitada, não sendo o caso de se aplicar índice de reajuste distinto daquele previsto em contrato. A incidência das normas contratuais que tratam da obrigação de pagar assumida pela autora não prejudica a relação obrigacional nem coloca a autora em situação que a impeça de cumprir as obrigações assumidas, inexistindo, em uma análise do contrato com enfoque no interesse social, qualquer fundamento para intervenção estatal na relação obrigacional. O valor do aluguel pago pela autora não mostra-se desproporcional em razão da crise econômica a que fez referência. Essa em nada alterou as balizas contratuais traçadas no início de vigência do contrato. O valor do aluguel sofreu os reajustes estabelecidos no contrato e a pretensão de se alterar o índice por evento pontual, desconsiderando inclusive período em que o índice foi negativo, causa desequilíbrio contratual, na medida em que olvida a parte autora tratar-se de relação obrigacional de longo prazo. Assim, não procede a alegação de que houve alteração fática que tenha causado desequilíbrio contratual com cobrança de aluguel em valor superior ao do mercado. Como não há qualquer vício na manifestação da vontade da autora e não sendo essa, como visto, hipossuficiente técnica ou economicamente, ao contrário, a alteração da regra não encontra qualquer amparo legal. Em verdade, a lei de locações determina que o ajuste deve ser respeitado por representar livre manifestação de vontade das partes contratantes. Em conclusão, verifica-se pelos fundamentos acima expostos, que a pretensão autoral não merece guarida. Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência.” Como dito acima, o CPC prevê em seu no art. 300 a possibilidade de concessão da tutela de urgência nas hipóteses em que houver a nítida demonstração de probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. Os contratantes são livres para estabelecer as cláusulas contratuais, nascendo a obrigação do cumprimento do que foi ajustado (princípio da obrigatoriedade), o qual somente é mitigado em situações determinadas em que se observe a ocorrência de onerosidade excessiva, ou outro vício que o invalide. No caso em apreço, não se vislumbra, em princípio, qualquer mácula que possa infirmar a validade do contrato, precipuamente no que diz respeito ao índice adotado para a correção do aluguel. Nesse contexto, na falta de alegações verossímeis de vícios no contrato que importem em violação das normas aplicáveis, é de rigor o estabelecimento do contraditório e a regular manutenção da avença, até a decisão de mérito. Isto porque a mera alegação da existência de grave desequilíbrio contratual não afasta o direito do locador em receber o valor devidamente ajustado entre as partes, mesmo porque verifica-se que a questão demanda ampla dilação probatória, incabível de ser produzida em sede de agravo de instrumento. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Dê-se ciência ao juízo da causa. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao agravo. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Fabrício Fontoura Bezerra Número do processo: 0737890-28.2021.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: TECAR SIA VEICULOS E SERVICOS LTDA AGRAVADO: ANISIA GASPARINA FONSECA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por TECAR SIA VEÍCULOS E SERVIÇOS LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 16a Vara Cível de Brasília. Na origem, a TECAR SIA VEÍCULOS E SERVIÇOS LTDA ajuizou ação de obrigação de fazer em face de ANISIA GASPARINA FONSECA, alegando, em síntese, que as partes celebraram contrato de locação dos lotes de no 345, 355, 365 e 375, localizado no Sia Trecho 03, – Brasília – DF., e que vem sofrendo com diversos problemas estruturais nos imóveis, que foram constatados por engenheiros, cujas conclusões foram enviadas à ré, que não adotou nenhuma providência para saná-los Ademais, a ré se mantém inflexível na manutenção do valor do aluguel corrigido pelo IGPM, cujo índice tem sofrido considerável aumento anual que, somado aos problemas estruturais, provocam grave desequilíbrio financeiro. Discorre que tal aumento caracteriza um claro desequilíbrio econômico-financeiro no contrato firmado entre as partes, causador de grave prejuízo à agravante Requer a concessão da tutela de urgência para suspensão das cláusulas 1o do aditivo contratual e da cláusula 4a, § 1o, do contrato, bem como autorização para que valor do aluguel seja depositado em juízo, cujo provimento jurisdicional foi indeferido. Daí a interposição do agravo de instrumento almejando a antecipação da tutela de urgência em grau recursal. DECIDO Nos termos do art. 1.015 do CPC é cabível o agravo de instrumento contra as decisões interlocutórias versando sobre tutelas de urgência. Recebido o recurso, se não for o caso de aplicação do art. 932, III e IV, do CPC, poderá ser atribuído efeito atribuído efeito suspensivo ao agravo ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal (CPC, art. 1019, I). A tutela de urgência deverá ser concedida quando houver elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (CPC, art. 300). A decisão agravada tem o seguinte teor: “Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer ajuizada por TECAR SIA VEICULOS E SERVICOS LTDA em desfavor de ANISIA GASPARINA FONSECA, ambos qualificados no processo. Afirma a parte autora que, em 08/10/2015, as partes firmaram contrato de locação do imóvel consubstanciado pelos lotes 345, 355, 365 e 375, localizado no Sia Trecho 03, – Brasília – DF, CEP: 71.200-030, de propriedade da Requerida, no qual se encontra instalada concessionária de automóveis da requerente. Sustenta que o contrato tem vigência até 24/10/2025, sendo o valor do aluguel de R$ 50.000,00 mensais com reajuste de acordo com o IGPM. Aduz que, durante a vigência do contrato, vem sofrendo com diversos problemas estruturais no imóvel, sobretudo em relação ao telhado. Diz que, diante do problema, contratou engenheiros para elaborarem pareces técnicos que constataram os vícios, encaminhando tais documentos à requerida, a qual permaneceu inerte. Narra que, com o período de chuvas, o problema se tornou mais grave, haja vista que os vazamentos são constantes, prejudicando a regular atividade da parte autora. Argumenta, ainda, que a requerida se mantém inflexível na manutenção do reajuste do aluguel pelo IGPM, mesmo este índice tendo alcançado o patamar de 30,28% de variação anual. Discorre que tal aumento caracteriza um claro desequilíbrio econômico-financeiro no contrato firmado entre as partes, o que, somado aos problemas estruturais, trazem grave prejuízo ao requerente. Formula seu pedido de tutela de urgência nos seguintes termos: (...) Pelo exposto, requer a imediata concessão da tutela de urgência para que V. Exa. defira a suspensão das cláusulas 1a do aditivo contratual firmado em 09/08/2018 e da cláusula 4a, §1o, do contrato primitivo de 08/10/2015, e autorize o pagamento do valor do aluguel e demais encargos locatícios, em conta vinculada a esse douto Juízo, reajustado: a) Pelo IPCA; ou b) Subsidiariamente, por outro índice ou percentual que seja quantitativamente equivalente ao IPCA; ou, ainda, c) Caso não se acolha o pedido “b, que aplique reajuste de acordo com a média da variação acumulada do IGP-M, calculada sobre os últimos 5 (cinco) anos. Requer, ainda, a consignação dos valores referentes ao aluguel. Decido. Compulsando o processo com acuidade, se verifica que a razão não assiste ao requerente. A parte autora que o reajuste do aluguel é abusivo e fonte de desequilíbrio contratual, asseverando que a crise econômica que se abateu sobre o país, e sobretudo sobre a capital federal, torna inviável majoração no percentual de variação do IGP-M, argumentando que esse índice deve ser substituído pelo IPC. Com relação à regra contratual, houve expressa manifestação de vontade da parte contratante com relação ao percentual de reajuste anual do valor locativo. Nesse ponto, não verifica-se a presença de desequilíbrio contratual. A autora é uma grande rede de prestação de serviços e de comércio com estabelecimentos em várias cidades brasileiras, dispondo de expertise para análise mercadológica tendente a apurar ganhos potenciais em pontos comerciais nos quais visa a instalação de loja. É de se pontuar que o locador não pode ser obrigado a alterar as bases do contrato para fixação de índice de correção contra sua vontade. Cabe à autora ponderar sobre seu interesse em manter o enlace contratual. Considerando tratar-se de uma grande companhia, como visto, dispõe de meios para buscar a solução que se adeque a seu interesse. Todavia, por expressa disposição legal, qualquer alteração a ser feita em contrato fica restrita à esfera privada, onde deve imperar a manifestação de vontade. O requerido não pode ser compelido a aceitar o cumprimento de obrigação de forma distinta daquela prevista em contrato de locação, devendo a autora se valer de seu poder de persuasão para buscar a fixação de aluguel no valor que entenda correto. A intervenção no ajuste feito entre as partes, com a substituição da vontade das partes por imposição estatal de índice não previsto em contrato e que não reflete variação setorial, encontra óbice nos art. 421, parágrafo único, e 422, inciso III, CC, que determinam que deve prevalecer o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual e que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Confira-se: Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. É objetivo normativo privilegiar as condições livremente pactuadas entre as partes. Não é autorizado pela Lei que o contrato seja revisto de forma pontual, devendo prevalecer as tratativas e os ajustes contratuais dos particulares, os quais somente podem ser revisados se, repise-se, evidenciarem discrepância exagerada. Não se olvide que a contratante é pessoa jurídica de grande porte econômico que se colocou na mesa de negociações com o locador, não sendo exagero afirmar que seu potencial de negociação é superior ao do requerido. De modos que não se pode afirmar que houve desequilíbrio contratual apto a autorizar intervenção estatal. A vontade livremente manifestada pelas partes deve ser respeitada, não sendo o caso de se aplicar índice de reajuste distinto daquele previsto em contrato. A incidência das normas contratuais que tratam da obrigação de pagar assumida pela autora não prejudica a relação obrigacional nem coloca a autora em situação que a impeça de cumprir as obrigações assumidas, inexistindo, em uma análise do contrato com enfoque no interesse social, qualquer fundamento para intervenção estatal na relação obrigacional. O valor do aluguel pago pela autora não mostra-se desproporcional em razão da crise econômica a que fez referência. Essa em nada alterou as balizas contratuais traçadas no início de vigência do contrato. O valor do aluguel sofreu os reajustes estabelecidos no contrato e a pretensão de se alterar o índice por evento pontual, desconsiderando inclusive período em que o índice foi negativo, causa desequilíbrio contratual, na medida em que olvida a parte autora tratar-se de relação obrigacional de longo prazo. Assim, não procede a alegação de que houve alteração fática que tenha causado desequilíbrio contratual com cobrança de aluguel em valor superior ao do mercado. Como não há qualquer vício na manifestação da vontade da autora e não sendo essa, como visto, hipossuficiente técnica ou economicamente, ao contrário, a alteração da regra não encontra qualquer amparo legal. Em verdade, a lei de locações determina que o ajuste deve ser respeitado por representar livre manifestação de vontade das partes contratantes. Em conclusão, verifica-se pelos fundamentos acima expostos, que a pretensão autoral não merece guarida. Ante o exposto, INDEFIRO a tutela de urgência.” Como dito acima, o CPC prevê em seu no art. 300 a possibilidade de concessão da tutela de urgência nas hipóteses em que houver a nítida demonstração de probabilidade do direito e o perigo de dano ou de risco ao resultado útil do processo. Os contratantes são livres para estabelecer as cláusulas contratuais, nascendo a obrigação do cumprimento do que foi ajustado (princípio da obrigatoriedade), o qual somente é mitigado em situações determinadas em que se observe a ocorrência de onerosidade excessiva, ou outro vício que o invalide. No caso em apreço, não se vislumbra, em princípio, qualquer mácula que possa infirmar a validade do contrato, precipuamente no que diz respeito ao índice adotado para a correção do aluguel. Nesse contexto, na falta de alegações verossímeis de vícios no contrato que importem em violação das normas aplicáveis, é de rigor o estabelecimento do contraditório e a regular manutenção da avença, até a decisão de mérito. Isto porque a mera alegação da existência de grave desequilíbrio contratual não afasta o direito do locador em receber o valor devidamente ajustado entre as partes, mesmo porque verifica-se que a questão demanda ampla dilação probatória, incabível de ser produzida em sede de agravo de instrumento. Ante o exposto, INDEFIRO a liminar. Dê-se ciência ao juízo da causa. Intime-se a agravada para apresentar resposta ao agravo. Desembargador FABRÍCIO BEZERRA Relator