Tribunal: TJDFT
Processo: 0710322-24.2018.8.07.0006
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-05-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710322-24.2018.8.07.0006 RECORRENTE: EVILASIO SALUSTIANO BATALHA RECORRIDO: CONDOMÍNIO VIVENDAS BELA VISTA BRASILIA DF DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 14753731): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. CONTRAPRESTAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias de moradores, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação. 2. O pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 3. Tendo sido comprovado que a gleba titularizada pelo réu situa-se na área física do autor e que ele se beneficia dos serviços prestados pela administração do condomínio, há o dever de pagar as taxas e cotas instituídas, pois desfruta da segurança e do conforto oferecido pela infraestrutura condominial, além da valorização de seu imóvel. 4. Apelação conhecida e desprovida. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, no que diz respeito à petição de ID 25706758, cumpre esclarecer que a providência ora adotada não se afasta do comando inserido na colacionada decisão do STF, haja vista que se respalda no rito dos precedentes, consoante previsão do citado artigo 1.030, inciso II, do Lei Adjetiva Civil. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0710322-24.2018.8.07.0006 RECORRENTE: EVILASIO SALUSTIANO BATALHA RECORRIDO: CONDOMÍNIO VIVENDAS BELA VISTA BRASILIA DF DESPACHO O tema controvertido que ensejou o sobrestamento do recurso extraordinário diz respeito à cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado (RE 695.911/SP – Tema 492). A ementa do referido paradigma é a seguinte: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). (g.n.). Por sua vez, o acórdão recorrido decidiu que (ID 14753731): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E TAXA DE OCUPAÇÃO. POSSIBILIDADE. CONTRAPRESTAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias de moradores, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação. 2. O pagamento de encargos de custeio é medida impositiva, sob pena de enriquecimento sem causa do condômino, em face da ausência de contraprestação pecuniária pelos serviços prestados ou postos à sua disposição. 3. Tendo sido comprovado que a gleba titularizada pelo réu situa-se na área física do autor e que ele se beneficia dos serviços prestados pela administração do condomínio, há o dever de pagar as taxas e cotas instituídas, pois desfruta da segurança e do conforto oferecido pela infraestrutura condominial, além da valorização de seu imóvel. 4. Apelação conhecida e desprovida. Logo, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, devem os autos retornar ao órgão julgador para que sejam apreciados uma vez mais, considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido no referido paradigma. Após, retornem-me conclusos para análise do recurso extraordinário à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Por fim, no que diz respeito à petição de ID 25706758, cumpre esclarecer que a providência ora adotada não se afasta do comando inserido na colacionada decisão do STF, haja vista que se respalda no rito dos precedentes, consoante previsão do citado artigo 1.030, inciso II, do Lei Adjetiva Civil. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A019