Tribunal: TJDFT
Processo: 0736154-74.2018.8.07.0001
Órgão julgador: ROMEU GONZAGA NEIVA
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2021-10-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0736154-74.2018.8.07.0001 RECORRENTE: SIRLEI BARROS ROCHA RECORRIDO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por SIRLEI BARROS ROCHA contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 25993826), cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. ADERÊNCIA AUTOMÁTICA. CONDOMÍNIO DE FATO. VALIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINAIS. TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESP No 1.345.331/RS. TEMA 886. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO AOS CONDOMÍNIOS IRREGULARES. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 4. Em que pese o direito constitucional de livre associação, cumpre destacar que mesmo os condomínios irregulares podem ingressar com ação de cobrança de taxas condominiais afetas às despesas decorrentes dos benefícios implementados nas áreas e serviços comuns. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. 5. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), fixou a tese segundo a qual "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". 6. O entendimento adotado pela Corte Superior no Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), mutatis mutandis, também é utilizado em casos que envolvam condomínios irregulares, mormente diante da necessidade de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular) que tenham agido de boa-fé. Precedentes. 7. Não havendo comprovação de que a compromissária compradora se imitiu na posse do imóvel, nem da ciência inequívoca, pelo condomínio, quanto às sucessivas transações envolvendo o bem, não é possível atribuir ao credor a responsabilidade de identificar o responsável pelo adimplemento da obrigação. 8. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492 do STF), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSOS ESPECIAL E EXTRAORDINÁRIO PROCESSO: 0736154-74.2018.8.07.0001 RECORRENTE: SIRLEI BARROS ROCHA RECORRIDO: CONDOMÍNIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3 DESPACHO Trata-se de recursos especial e extraordinário interpostos por SIRLEI BARROS ROCHA contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça (ID 25993826), cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. ADERÊNCIA AUTOMÁTICA. CONDOMÍNIO DE FATO. VALIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINAIS. TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESP No 1.345.331/RS. TEMA 886. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO AOS CONDOMÍNIOS IRREGULARES. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada. 2. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação. 3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis. 4. Em que pese o direito constitucional de livre associação, cumpre destacar que mesmo os condomínios irregulares podem ingressar com ação de cobrança de taxas condominiais afetas às despesas decorrentes dos benefícios implementados nas áreas e serviços comuns. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada. 5. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), fixou a tese segundo a qual "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador". 6. O entendimento adotado pela Corte Superior no Recurso Especial Repetitivo no 1345331/RS (Tema 886), mutatis mutandis, também é utilizado em casos que envolvam condomínios irregulares, mormente diante da necessidade de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular) que tenham agido de boa-fé. Precedentes. 7. Não havendo comprovação de que a compromissária compradora se imitiu na posse do imóvel, nem da ciência inequívoca, pelo condomínio, quanto às sucessivas transações envolvendo o bem, não é possível atribuir ao credor a responsabilidade de identificar o responsável pelo adimplemento da obrigação. 8. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida. O Superior Tribunal de Justiça, na oportunidade do julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882 do STJ), e o Supremo Tribunal Federal, quando da apreciação do RE 695.911/SP (Tema 492 do STF), ambos sob o regime dos precedentes, assentaram que: TEMA 882 DO STJ: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe 22/5/2015). TEMA 492 DO STF: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei no 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE no 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei no 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei no 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE no 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei no 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE 695.911/SP, Relator Min. DIAS TOFFOLI, DJe 19/4/2021). Considerando suposta divergência entre o acórdão combatido e o decidido pelas Cortes Superiores nos citados representativos, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, encaminhem-se os autos ao órgão julgador. Após, retornem-me conclusos para análise dos apelos constitucionais à luz do regime dos repetitivos (artigo 1.041 do CPC). Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador ROMEU GONZAGA NEIVA Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios A031